恒大地产集团经营及财务分析

-.z..恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快消、安康及体育为一体的企业集团。2021年末，按照上市公司合并口径总资产人民12401.38亿元，员工约8万人。2021年销售额3541.62亿，恒大中国〔HK.3333〕2021年实现销售额3733.7亿元，位列中国房地产企业销售排名第1。恒大在**、、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**等设立24家分公司〔地区公司〕，在全国150多个主要城市拥有大型工程500多个。拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。根据中诚信证券评估**在恒大地产集团**于2021年6月26日出具的恒大地产集团**信用评级报告，评定恒大集团债券级别为AAA，主体级别为AAA，评级展望稳定。经过多年的快速开展，恒大集团完成房地产工程与土地储藏的全国性布局，在开发地域的选择上注重一、二、三线城市的合理配置与均衡布局，在充分利用规模优势的同时，降低了区域性市场风险。恒大集团以标准化模式开展房地产，创造了独具特色的山水园林居住文化，根据工程所处区位定制出高档次的产品配套标准、景观园林标准、建立标准、装潢标准、营造出高尚、舒适的居住气氛。经过多年培育和开展，恒大集团已形成“恒大帝景〞、“恒大·御景半岛〞等高端产品线，以及“恒大华府〞、“恒大名都〞、“恒大雅苑〞、“恒大城〞等中高端和中端产品，拥有较好的市场口碑。恒大集团在2021年上半年进一步夯实房地产主业，深化一二线城市布局，加强销售和回款力度，狠抓工程建立和开发报建工作，提升产品质量与完善售后效劳，并强化资金方案管理，坚决不移实施多元化战略，主要经营数据在庞大基数的根底上继续获得大幅增长。作为恒大开中国境内的房地产运营平台，截至2021年末恒大地产已进入全国209个主要城市，已成为国内规模最大、布局最广的住宅物业开发商。2021年在房地产市场量价齐升的背景下，公司加大工程开发及销售力度，当年房地产开发规模、合同销售金额及结算收入均实现了快速增长，行业领先地位得以继续强化。从工程运作情况看，恒大地产注重工程方案与销售方案、竣工方案的匹配，合理安排工程建立方案。2021年在房地产市场景气度明显上升的情况下，恒大地产加快工程建立节奏，当年新开工面积为4,583.36万平方米，竣工面积为2,866.51万平方米，同比分别增长57.04%和31.08%，开发节奏的加快为公司销售结算业绩的快速增长提供了坚实根底。截至2021年末，公司拥有551个在建工程，在建面积合计5,963.25万平方米，同比增长40.43%，其开发建立规模在行业内处于领先地位，为其未来持续增长提供了良好保障。但较大的开发体量对恒大地产的融资能力以及资金调配能力提出了更高要求。销售方面，近年来恒大地产加快一、二线城市新开工工程开盘节奏，公司销售呈现量价齐升的良好态势。2021年恒大地产实现合同销售面积4,218.35万平方米，合同销售金额3,541.62亿元，同比分别增长83.10%和96.94%。销售均价方面，得益于公司不断优化区域布局和产品构造，近年销售均价由2021年的7,062.98元/平方米持续提高至2021年8,395.75元/平方米。从销售区域分布来看，2021年公司房地产业务销售收入主要来自于华中区域占比为37.00%，其次为华南、华北、华东区域，占比分别为28.00%、25.00%和10.00%。其中，一、二、三线城市销售金额占比分别为9.00%、59.00%和32.00%。得益于充足的待结算资源，近年恒大地产结算面积和结算金额均持续增长。2021年恒大地产实现结算面积2,409.15万平方米，结算金额1,957.44亿元，同比分别增长56.75%和73.98%；结算均价为8,125.03元/平方米，同比增长了10.99%。从结算区域分布来看，2021年公司华南区域结算收入占比最高，到达36.00%，其次为华中、华北、华东区域，分别为33.00%、21.00%和10.00%。2021年恒大集团销售及结算区域分布情况区域销售占比结算占比华中37%33%华南28%36%华北25%21%华东10%充裕且本钱较低的土地储藏为恒大地产的持续经营提供强有力的支持，随着房地产市场格局的变化，恒大地产逐渐加大一、二线城市的拿地比重，区域布局逐渐优化。2021年恒大地产加大拓展土地储藏力度，并持续优化住宅地产工程区位布局，投资重心围绕一、二线城市及经济兴旺的地级市，当年公司拓展了211个工程，新增土地储藏建筑面积8,736.95万平方米，同比增长182.21%，新增土地总价达1,943.47亿元。就2021年公司新增土地区域布局来看，一线城市新增土地建筑面积占比1.00%、二线城市占比57.00%、三线城市占比42.00%。截至2021年末，公司已进入全国209个主要城市，分散的区域布局增强了公司抗击局部风险的能力；公司土地储藏建筑面积合计达19,239.82万平方米，其中一二线土地建筑面积占比达48.00%，较上年提升了10.42百分点。在土地本钱方面，近年来随着地价上升以及公司回归一、二线的战略布局，恒大地产土地本钱逐年上升，但仍保持在较低水平，2021年末期土地储藏的平均本钱到达2,299.69元/平方米，同比上升23.92%。2021-2021年恒大集团经营数据表单位：万平方米、个、亿元、元/平方米2021年2021年2021年在建面积3533.864246.405963.25工程数量249339551新开工面积1896.772918.684583.36竣工面积1836.922186.772866.51新增工程1474211新增土地储藏710.873095.938736.95土地储藏总面积12453.6713369.3719239.82地价总额1919.32481.14424.57销售面积1537.242303.854218.35销售金额1085.751798.283541.62销售均价7062.987805.548395.75结算面积1526.341536.942409.15结算金额945.391125.121957.44恒大集团积极追踪全球先进技术，与哈佛大学、清华大学继续深化战略合作，与清华大学、英国建筑研究院开展绿色建筑战略合作，并就智能家居、住宅新风除霾系统、中央净化软化水系统等多项新技术进展可行性研究，以提升产品附加值。恒大集团的多元产业架构渐次成型，足球、文化产业相继登陆中国资本市场，构筑以房地产为核心，多元产业协同开展新格局。经过长期筹谋，恒大集团已成功完成新传媒(00708)全面要约收购、董事局变更，上市公司名称亦变更为「恒大安康产业集团**」，专注于「互联网+」小区安康管理、国际医院、养老产业、医学美容等业务。中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予恒大集团AAA的最高信用评级。恒大集团与中国银行、中国农业银行、中国邮储银行、中国民生银行、**银行、**信托、盛京银行、浦发银行等订立战略合作协议，恒大集团共取得金融机构授信总额人民币5819亿元，其**未使用授信额度1349亿元。截止2021年末，恒大集团有息负债中银行贷款规模2047.41亿元，同比增加1125.55亿元。截止2021年末恒大集团对外直接融资情况单位：亿元产品编号发行规模发行时间到期时间余额利率15恒大01502021.6.19505.38%15恒大02682021.7.8685.3%15恒大03822021.7.8826.98%15恒大041752021.102022.101757.38%15恒大05252021.102022.10257.88%16恒大011002021.12021.11006.98%16恒大02422021.72021.7426.8%合计542542恒大中国恒大集团较早进入资本市场，于**上市〔HK03333〕，是一家集房地产规划设计、开发建立、物业管理于一体的现代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括*裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。目前恒大中国〔HK03333〕在中国拥有员工13000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，旗下拥有恒大房地产开发公司【中国一级资质】，恒大建筑**【中国甲级资质】，恒大建筑工程公司【中国特级资质】，恒大工程监理公司【中国甲级资质】和恒大物业管理公司【中国一级资质】。恒大中国〔HK03333〕是中国标准化运营的精品地产领导者。恒大中国〔HK03333〕成立于2006年6月26日，注册资本10亿美元，并于2021年11月5日在**联交所上市，股票代码为3333.HK。截至2021年12月31日，许家印通过*IN*IN〔BVI〕Limited持有恒大中国〔HK03333〕68.43%股权，其妻子丁玉梅通过EvenHonourHoldingsLimited持有恒大开曼5.78%的股权，余下25.79%股权为公众持有，故恒大中国〔HK03333〕实际控制人为许家印先生。恒大中国〔HK03333〕的经营*围包括房地产、金融、旅游、安康四大产业，目前房地产仍是公司最主要的业务板块。2021年公司新进入25个城市，截至年末已在全国209个主要城市拥有大型房地产工程582个，是国内工程覆盖城市最多，品牌影响力最广，综合实力最强的房地产开发企业之一。截至2021年12月31日3，恒大中国〔HK03333〕总资产为13,508.68亿元，净资产为1,925.32亿元，资产负债率为85.75%；2021年实现营业收入2,163.81亿元，净利润为176.17亿元，经营活动现金流净额为-586.10亿元。恒大中国〔HK03333〕目前拥有地产、金融、旅游、安康四大业务板块，其中房地产开发业务是公司收入和利润的主要来源，近年其房地产业务收入占比维持在95%以上，2021年房地产开发销售业务实现收入2,038.90亿元，同比增61.24%。受益于主业房产销售业务的快速开展，公司收入规模亦上升较快，2021年公司收入2,114.44亿元，同比增长58.83%。2021-2021年恒大中国营业收入中各板块占比单位：亿元业务2021年2021年2021年收入占比收入占比收入占比房地产销售1074.596.5%1264.4995%2038.996.4%投资物业租金收入12.591.1%13.181.0%6.470.3%物业管理效劳1.440.1%2.410.2%19.470.9%其他收入24.452.3%51.223.8%49.62.3%合计1113.98100%1331.3100%2114.44100%恒大中国〔HK03333〕房地产业务的运营主体系其境内子公司恒大集团，近年来公司坚持以刚需和首改为主的产品构造，同时在区域布局上向一、二线城市倾斜，业务规模持续快速扩*。在工程运营方面，随着房地产市场景气度的上升，公司加大了施工力度，2021年新开工面积和竣工面积分别为5,138万平方米和2,963万平方米，分别同比增长20.72%和17.16%；同期公司交楼面积2,557万平方米，交楼金额2,039亿元，均实现持续增长。截至2021年年末，公司在建工程489个，建筑面积达8,037万平方米，同比增长37.10%，继续保持较大体量的在建工程以支撑公司未来的持续经营，但其较大的开发体量或增加公司资金压力。在销售方面，得益于2021年房地产市场整体成交良好以及恒大开曼很强的销售能力，及时加大销售力度，当年公司合同销售面积及合同销售金额实现大幅增长。2021年公司实现销售面积4,469万平方米，同比增长75.19%，合约销售额3,734亿元，同比增长85.49%，在当年中国房地产企业销售排名中位列第1。同时，随着公司业务重心向一、二线城市倾斜，2021年公司来自一、二线城市的销售额达2,515亿元，占当年公司总销售额的67.4%，较上年提升8个百分点，公司销售均价也随着一、二线城市占比的提升而增加5.87%至8,355元/平方米。此外，公司销售回款继续维持较好水平，当年实现销售回款3,009亿元，销售回款率到达80.58%。土地储藏方面，2021年恒大开曼加大土地获取力度，同时继续优化地产工程区位布局，当年公司新增土地数量213幅，新购土地建筑面积10,238万平方米，较2021年大幅上升193.77%，其中一、二线城市数量占比为59.60%。在招拍挂市场成交溢价率较高的情况下，公司通过股权收购或合作方式控制新增土地本钱，2021年公司通过股权收购或合作方式获得的工程个数占比65.70%，当年新增土地本钱降至1,996元/平方米。截至2021年末，公司土地储藏面积为2.29亿平方米，较上年增长46.79%，其土地储藏分布于209个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市，一、二线城市工程数量占比56.70%，较上年增加2.0个百分点，土地储藏构造进一步优化。土地储藏本钱方面，2021年公司土地储藏平均本钱为1,570元/平方米，尽管有所上升，但土地本钱维持在较低水平。2021-2021年恒大中国经营数据表2021年2021年2021年新开工面积〔万平方米〕225042565138竣工面积〔万平方米〕206325292963在建工程面积〔万平方米〕413558628037新开盘工程〔个〕5381116交楼工程〔个〕238319389交楼金额〔亿元〕107512652039交楼面积〔万平方米〕168317242557合约销售额〔亿元〕131520213734销售面积〔万平方米〕182025514469合约销售均价〔元/平方米〕722778928355新购土地〔幅〕1782213其中一、二线城市占比〔%〕76.5%62.2%59.6%新购土地面积〔万平方米〕841348510238土地储藏总面积〔万平方米〕147001560022900在非房地产业务方面，近年来恒大中国〔HK03333〕继续开拓金融、旅游、安康板块业务，其多元化战略已初步形成。具体来看，在金融板块，恒大中国〔HK03333〕目前已成功进入银行、保险、互联网金融等金融领域，金融牌照日益增多。截至2021年末恒大中国〔HK03333〕通过控股公司间接持有盛京银行股份**17.28%股份，为盛京银行第一大股东；其控股的恒大人寿保险**2021年实现保费收入565亿元；同期恒大互联网金融效劳〔**〕**成立的恒大金服平台注册用户人数突破1,500万，全年交易金额339亿元。在旅游板块，恒大中国〔HK03333〕主要通过恒大旅游集团**〔以下简称“恒大旅游集团〞〕开展业务，恒大旅游集团2021年实现合约销售额174.7亿元，年末总在建面积1,060万平方米，其中**海花岛工程在建面积718万平方米，启东海上威尼斯在建面积342万平方米。在安康板块，公司业务主要通过在**联交所上市的恒大安康产业集团**〔0708.HK，以下简称“恒大安康集团〞〕开展，目前恒大安康集团以全龄化安康效劳养身空间——养生谷为依托，将高端医院和分级医疗效劳、社区医疗和养老效劳、医学美容及抗衰老效劳等三大核心效劳融入社区、家庭中，以打造安康的现代生活模式。2021年，公司安康板块合计实现营业收入2.13亿元，归属股东净利润为0.25亿元。2021年8月4日，恒大中国〔HK03333〕公告称以91.10亿元的总代价收购**企业股份**〔以下简称“**〞〕4.68%的股权；此后，公司陆续增持**股权，2021年1月13日，恒大中国〔HK03333〕公告称进一步收购**1.467%股份，此次收购后，恒大共持有**约14.07%股权，收购总代价约362.73亿元。2021年3月16日，恒大中国〔HK03333〕公告称与**市地铁集团**〔以下简称“**地铁〞〕签署战略合作框架协议，并将恒大中国〔HK03333〕所持有**约14.07%的表决权不可撤销地委托给**地铁行使，期限一年。2021年6月9日，恒大中国〔HK03333〕公告称将持有的1,553,210,974股**A股出售予**市地铁集团**，总对价为292亿元，恒大中国〔HK03333〕将就本次出售事宜产生亏损约70.7亿元。2021年10月，ChinaEvergrandeGroup〔3333.HK，以下简称“恒大中国〔HK03333〕〞〕发布公告称，其境内附属公司**市凯隆置业**〔以下简称“凯隆置业〞〕及恒大地产与**经济特区房地产集团〕股份**〔以下简称“深深房〞〕签订合作协议，深深房将以发行人民币普通股及支付现金的方式购置凯隆置业持有的恒大地产100%股权从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。2021年1月25日，恒大中国〔HK03333〕公告称**联交所也已对恒大地产建议分拆给予原则上批准。恒大地产拟通过与深深房重组以实现回归A股，本次重组上市的标的资产主要为恒大地产的房地产开发业务，基于此目的，恒大中国〔HK03333〕已将其全资子公司持有的**市建立〔集团〕**约52%股权、恒大地产集团〔**〕**约51%股权，按账面净值无偿划转给恒大地产；恒大地产亦将不属于本次重组上市的标的资产进展剥离，将其持有的恒大旅游集团**股权及恒大地产集团〔**〕**股权无偿转让给同一最终控股公司控制的恒大集团**。2021年12月30日，恒大地产签订第一轮300亿元的战略投资协议，2021年5月31日公司签订第二轮395亿元的战略投资协议，目前两轮战略投资资金均已完成支付，凯隆置业对恒大地产的持股比例已由100%稀释至73.88%。在两轮的战略投资协议中，恒大地产均承诺2021~2021年分别实现不少于243亿元、308亿元及337亿元的净利润。在签订重组协议前，在股息派付不会对恒大地产持续经营能力造成不利影响的前提下，恒大地产承诺每一年度将其68%的净利润分配给其股东；假设2021年1月31日前恒大地产重组事宜尚未完成，而未能完成并非相关投资者造成，则相关投资者有权向凯隆置业提出以原有投资本钱回购相关投资者所持有恒大地产股权或凯隆置业无偿向相关投资者转让恒大地产一定股份作为补偿。由于此次重组事宜复杂，恒大中国〔HK03333〕2021年4月20日公告称重组交易准备工作仍在进展中，并将相关合作协议有效期延迟至2021年12月31日。2021年6月22日恒大中国成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元。根据公告，恒大中国将以现有的多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元，并额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。换言之，本次发债总额达66.24亿美元，其中8年期优先票据占比超七成。本次美元债的最低利率仅为6.25%，远低于公司2021年12%的发债年利率。截止到2021年6月底，恒大中国全部赎回1129亿元永续债，恒大中国目前已无永续债。-.z2021年恒大中国与同业财务数据比较表按总收入排名，融创中国排名选取**上市房企前10的第3名。33333.HK中国恒大21276300.00509100.0010.698.2885.751.520.62135086800.00115833600.00509100.000.2016.930.2919253200.00最高值23243126.743311533.0919.6886.2386.204.861.72135086800.00115833600.003311533.090.32101.236.2748678339.69中位值12047062.901939118.789.6022.2753.251.490.8253035689.1928255425.421939118.780.2318.220.3822216245.32平均值12739216.752021834.0812.0328.7653.052.140.8961925311.6237384593.932030848.210.2235.001.0324540717.6910001.HK长和23243126.742952598.618.3816.1346.301.421.3090655457.7241977118.032952598.610.2520.006.2748678339.6922202.HK**企业22911444.202102260.6019.6812.3780.541.240.4483084942.1066917285.002102260.600.3299.830.4116167657.1042007.HK碧桂园15311793.201151681.5017.018.9286.201.200.5859157160.1050995643.101151681.500.3210.770.578161517.0050688.HK中国海外开展14256627.843311533.0917.8924.0960.192.381.0751102397.1230759150.233311533.090.3219.510.4920343246.8961109.HK华润置地9837497.971744373.2216.8520.4667.411.460.5038199580.2925751700.601744373.220.27101.230.3812447879.6970016.HK新鸿基地产7858434.252791865.027.1036.3222.783.410.9554968981.2712523766.162922006.370.157.690.3842445215.1181113.HK长实地产6198954.301736691.177.2828.5830.384.861.7235497377.0410784391.461736691.170.187.490.2624712985.5790004.HK九龙仓集团4196593.671917829.446.8746.1826.681.090.6939700768.9810592876.871917829.440.1157.35--29107892.11100012.HK恒基地产2301395.331960408.128.5186.2324.252.781.0131799651.607710407.851960408.120.079.150.1924089243.75数据来源：Wind资讯-.z财务分析我们获取了恒大集团2021-2021三年的财务报表，财务报表均经过审计师审计并出具了标准无保存意见。鉴于恒大集团2021年度完成了对**恒大增城房地产开发**等公司〔以下称“被并购方〞〕的合并，由于恒大集团和被并购方在合并前后均受中国恒大〔3333.HK〕最终控制且该控制并非暂时性的，故该交易属于同一控制下企业合并。于合并日，被并购方的资产及负债将按其合并日账面价值并入恒大集团的合并财务报表当中，同时其2021年度经营成果和现金流量亦被并入恒大集团合并财务报表中并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。此外，本公司合并财务报表中的2021年度比较数据亦被重新列报以包括被合并方的财务状况、经营成果和现金流量。下方报表中2021年数据均为重述后的可比数据。财务分析所有金额单位均为：亿元。合并资产负债表年度2021-12-312021-12-312021-12-312021-6-30报表类型合并报表审计意见经审计，标准无保存意见流动资产：货币资金542.071,510.672,751.912,306.87交易性金融资产109.500.0030.7628.40应收票据0.040.450.680.21应收账款62.5537.1284.47174.87预付款项398.48321.64521.59772.45应收利息0.000.222.811.42其他应收款491.58350.89286.27329.83应收股利0.000.000.000存货2,042.143,788.586,470.977,546.56一年内到期的非流动资产0.0053.0370.1973.68其他流动资产35.4575.34144.66195.63流动资产合计3,681.816,137.9410,364.3111,429.92非流动资产：可供出售金融资产11.187.87348.4019.62长期应收款46.94103.0587.4665.68长期股权投资10.6285.497.275.73投资性房地产530.59963.821,301.961,356.58固定资产64.4191.77132.08145.76在建工程31.9335.7544.7850.75无形资产19.6532.4251.3852.34商誉0.000.0010.030.00长期待摊费用0.721.442.041.24递延所得税资产18.3816.3338.0925.97其他非流动资产0.000.0013.5810.22非流动资产合计734.411,337.942,037.071,733.89资产总计4,416.227,475.8812,401.3813,163.81流动负债：短期借款299.28379.57887.061,391.88应付票据226.53420.69436.75196.52应付账款596.54877.001,324.571,543.62预收款项416.87816.101,834.041,788.87应付职工薪酬6.3511.0814.1112.49应交税费147.87245.66349.54495.72应付利息31.7052.0197.5836.15应付股利40.7623.7041.8926.62其他应付款614.16828.931,147.10934.12一年内到期的非流动负债352.57834.08807.541,304.17流动负债合计2,732.634,488.826,940.187,771.85非流动负债：长期借款1,010.741,433.573,321.372,621.83应付债券0.00395.49470.05388.87长期应付款69.1923.59413.45120.02递延所得税负债80.10103.45214.43239.54其他非流动负债0.0060.50160.48193.96非流动负债合计1,160.032,016.604,579.783,564.22负债合计3,892.666,505.4211,519.9611,336.07所有者权益(或股东权益)：实收资本(或股本)25.0025.0025.0033.84资本公积金0.0058.720.14580.36其它综合收益0.000.56-30.89-5.17盈余公积金8.4112.500.421.92未分配利润427.06719.04529.89774.28外币报表折算差额0.000.007.695.59归属于母公司所有者权益合计460.47815.82532.251,390.82少数股东权益63.09154.64349.17436.92所有者权益合计523.56970.46881.421,827.74负债和所有者权益总计4,416.227,475.8812,401.3813,163.81合并利润表年度2021-12-312021-12-312021-12-312021-6-30报表类型合并报表审计意见经审计，标准无保存意见营业总收入983.771,306.862,050.971,819.15营业收入983.771,306.862,050.971,819.15营业总本钱897.581,157.301,805.821,426.26营业本钱659.02868.061,407.511,163.09营业税金及附加104.24133.26158.24131.53销售费用81.43102.46139.0771.78管理费用27.9541.1259.1631.99财务费用24.9512.4438.1025.85资产减值损失0.00-0.043.742.02其他经营收益131.14147.8038.5919.29公允价值变动净收益124.0786.4838.5356.80投资净收益7.0861.320.06-37.51其中：对联营企业和合营企业的投资收益-1.04-4.21-6.470.00营业利润217.33297.36283.74412.18加：营业外收入7.182.906.422.55减：营业外支出4.757.4225.0619.72其中：非流动资产处置净损失0.000.030.100.00利润总额219.77292.84265.10395.01减：所得税49.6178.0088.09139.05净利润170.16214.84177.01255.96减：少数股东损益12.5118.3818.6110.07归属于母公司所有者的净利润157.65196.46158.40245.89加：其他综合收益1.570.56-25.7323.62综合收益总额171.73215.40151.28279.58减：归属于少数股东的综合收益总额12.5118.3818.6110.07归属于母公司普通股东综合收益总额159.22197.02132.67269.51合并现金流量表年度2021-12-312021-12-312021-12-312021-6-30报表类型合并报表审计意见经审计，标准无保存意见经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金1,010.741,485.502,733.721,850.66收到的税费返还0.000.000.000.00收到其他与经营活动有关的现金4.0619.4431.2372.45经营活动现金流入小计1,014.801,504.942,764.951,923.11购置商品、承受劳务支付的现金1,038.421,147.902,371.592,060.81支付给职工以及为职工支付的现金53.4186.16115.5166.68支付的各项税费111.12149.99228.17179.95支付其他与经营活动有关的现金117.79120.70208.02141.31经营活动现金流出小计1,320.731,504.752,923.292,448.75经营活动产生的现金流量净额-305.930.19-158.34-525.64投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金58.51180.4945.77291.89取得投资收益收到的现金2.100.241.070.14处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额14.0211.9129.128.08处置子公司及其他营业单位收到的现金净额-0.150.0018.9940.05收到其他与投资活动有关的现金2.7278.55191.6911.15投资活动现金流入小计77.20271.19286.64351.31购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金70.99184.29168.9781.04投资支付的现金93.2647.26459.5422.23取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.8048.66441.20216.27支付其他与投资活动有关的现金44.24125.74398.5446.21投资活动现金流出小计209.28405.951,468.25365.75投资活动产生的现金流量净额-132.08-134.76-1,181.61-14.44筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金18.446.24168.74578.05取得借款收到的现金1,458.551,927.904,117.482,003.53收到其他与筹资活动有关的现金63.37153.92907.3683.40发行债券收到的现金0.00395.22141.110.00筹资活动现金流入小计1,540.362,483.285,334.692,664.98归还债务支付的现金732.381,162.592,114.031,794.16分配股利、利润或偿付利息支付的现金196.46254.24338.76288.92支付其他与筹资活动有关的现金230.67306.23744.70443.73筹资活动现金流出小计1,159.511,723.063,197.492,526.81筹资活动产生的现金流量净额380.85760.222,137.20138.17汇率变动对现金的影响0.001.121.59-1.10现金及现金等价物净增加额-57.17626.77798.84-403.01期初现金及现金等价物余额316.85286.24913.011,711.85期末现金及现金等价物余额259.68913.011,711.851,308.841、主要会计数据和财务指标分析主要会计数据及财务指标2021年度2021年度变动率营业收入1,306.862,050.9756.94%归属于母公司股东的净利润196.46158.4-19.37%EBITDA371.65430.7115.89%经营活动产生的现金流量净额0.19-158.34-83436.84%投资活动产生的现金流量净额-134.76-1,181.61776.83%筹资活动产生的现金流量净额760.222,137.20181.13%主要会计数据及财务指标2021/12/312021/12/31变动率期末现金及现金等价物余额913.011,711.8587.50%归属于母公司股东的净资产815.82532.25-34.76%总资产7,475.8812,401.3865.89%流动比率1.371.498.76%速动比率0.520.567.69%资产负债率87.02%92.89%6.75%利息保障倍数1.511.1-26.95%现金利息保障倍数1.131.6949.56%EBITDA全部债务比0.110.07-36.36%EBITDA利息保障倍数1.561.14-26.92%贷款归还率〔%〕1001000.00%利息偿付率〔%〕1001000.00%各指标的具体计算公式如下：EBITDA全部债务比=EBITDA/全部有息债务利息保障倍数=息税前利润/〔计入财务费用的利息支出+资本化利息支出〕现金利息保障倍数=〔经营活动现金流金额+现金利息支出+所得税付现〕/现金利息支出EBITDA利息保障倍数=EBITDA/〔计入财务费用的利息支出+资本化利息支出〕贷款归还率=实际贷款归还额/应归还贷款额利息归还率=实际支付利息/应付利息〔1〕营业收入营业收入较上年增长56.94%，主要是由于公司今年合约销售持续大幅增长，2021年已结转的房产销售收入较去年同期有较大幅度上升；〔2〕经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额同比大幅下降，2021年经营活动现金流量为负数的主要原因是由于公司土地储藏和经营规模的扩*相应增加了现金支出；〔3〕投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额同比增加776.83%，主要是由于公司执行2021年下半年的收购合同，加大收购规模，增加了对外投资的支付需求；〔4〕筹资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额同比增加181.13%，主要是2021年公司经营规模较上年有较大幅度增长，公司通过新增借款和发行债券来满足资金需求；〔5〕期末现金及现金等价物余额期末现金及现金等价物余额同比增加87.5%，主要是因为筹资活动产生的现金流量净额增长，报告期末公司货币资金大幅增加；〔6〕归属母公司股东的净资产归属母公司股东的净资产较上年末下降34.76%，主要是因为2021年公司将其持有的恒大旅游集团**和恒大地产集团〔**〕**等无偿转让予受同一最终控股公司控制的恒大集团**，导致归属母公司净资产下降；〔7〕总资产总资产较上年末增长65.89%，主要是因为经营规模扩大导致存货、投资性房地产及货币资金等增长，进而带动总资产增加；〔8〕现金利息保障倍数2021年较2021年增长49.56%，主要由于公司合约销售资金回款规模持续增长，并保持较高规模的银行存款；〔9〕EBITDA全部债务比2021年较上一年度下降36.36%，主要由于公司业务规模扩大，通过新增负债保证工程资金需要，导致EBITDA全部债务比下降。2、主要资产及负债变动情况分析〔1〕资产构造情况分析主要工程2021年12月31日2021年12月31日变动率金额占比金额占比货币资金1,510.6720.21%2,751.9122.19%82.16%预付款项321.644.30%521.594.20%62.17%存货3,788.5850.68%6,470.9752.18%70.80%流动资产合计6,137.9482.10%10,364.3183.57%68.86%投资性房地产963.8212.89%1,301.9610.50%35.08%非流动资产合计1,337.9417.90%2,037.0716.43%52.25%资产总计7,475.88100.00%12,401.38100.00%65.89%a.货币资金截至2021年末，货币资金为2,751.91亿元，同比增长82.16%。主要是因为公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大市场营销力度和销售回款力度，进而使公司合约销售规模快速增长，使公司预收款项增加；同时，随着业务开发规模的扩大，公司灵活调整融资构造，新增融资规模上升，因此截至2021年末公司货币资金余额较2021年末有较大幅度上升。b.预付款项截至2021年末，预付款项为521.59亿元，同比增长62.17%。2021年恒大集团的预付款项主要为土地使用权过户手续尚未办理完毕前预付给出让方或转让方的土地款。c.存货存货主要为房地产类存货，包括已完工开发产品和在建开发产品。截至2021年末，存货为6470.97亿元，较2021年末增长70.8%，主要是因为公司房地产开发业务保持了较快的增长速度，新增工程及在建开发产品投入逐步增长。d.投资性房地产投资性房地产主要为自持商业物业，包括自持商铺、写字楼、车库等。截至2021年末，公司投资性房地产为1301.06亿元，同比增长35.08%，主要是因为公司通过非同一控制企业合并收购工程及新增用于出租的自持商业物业面积逐年增长，以及持有的商业物业价值增加。〔2〕负债变动情况分析主要工程2021年12月31日2021年12月31日变动率金额占比金额占比短期借款379.575.83%887.067.70%133.70%应付账款87713.48%1,324.5711.50%51.03%预收款项816.112.54%1,834.0415.92%124.73%其他应付款828.9312.74%1,147.109.96%38.38%流动负债合计4,488.8269.00%6,940.1860.24%54.61%长期借款1,433.5722.04%3,321.3728.83%131.69%非流动负债合计2,016.6031.00%4,579.7839.76%127.10%负债合计6,505.42100.00%11,519.96100.00%77.08%a.短期借款短期借款分为担保借款和信用借款。截至2021年末，短期借款887.06亿元，同比增长133.70%，主要是因为报告期内公司借入抵押、质押及保证借款金额增加所致。b.应付账款截至2021年末，应付账款1,324.57亿元，同比增长51.03%，主要是因为随着公司经营规模不断扩大，应付工程款逐年增长。c.预收款项截至2021年末，预收款项为1,834.04亿元，同比增长124.73%，主要是因为公司合约销售增长强劲，预收售房款增加。d.其他应付款截至2021年末，其他应付款1,147.10亿元，同比增长38.38%，主要是因为2021年应付土地款及并购房地产工程增加。e.长期借款截至2021年末，长期借款3,321.37亿元，同比增长131.69%，主要是