2017年山东房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法模拟试题

2017年山东省房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方

法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。660mm1320mm5500mm13200mm2、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是.【2005年考题】A：交通拥挤B：建筑技术减少C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格3、拆迁估价一般应当采用_。A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法4、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值^了解某地区地震后房地产价值的变化口：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格5、契据登记制度的理论基础是。A：非对抗要件主义B：不对抗要件主义C：对抗要件主义D：成立要件主义E：执行层的组织协调6、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：_。①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。A.①②③④⑤⑥B.④⑤③①②⑥C.⑤①③④②⑥D.②⑥④③①⑤7、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。土地购置贷款土地储备贷款土地开发贷款D.建设贷款8、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期E：工业用地的监测点评估价格9、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于一万元。400050006000700010、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定；将出现（）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93311、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期12、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是_。A.Ic越大，Pt越大Ic越小，Pt越大Pt越大，Ic越小Ic与Pt无关13、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为。A：400万元B：450万元C：500万元D：540万元E：工业用地的监测点评估价格14、国有土地上房屋征收主体是。A：国务院B：省级人民政府C：市、县级人民政府D：房屋征收部门E：执行层的组织协调15、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。A：10年B：15年C：20年D：30年E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于民法的内容，说法不正确的是_。A.在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体B.智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体C.物权、知识产权、人身权属于形成权D.胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体17、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉•配第和亚当•斯密B：大卫•李嘉图和约翰•冯•杜能C：詹姆斯•安德森和马尔萨斯D：理查德•坎蒂隆和马克思E：工业用地的监测点评估价格18、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立19、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。A：房屋总登记B：房屋所有权初始登记C：房屋所有权转移登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调20、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧21、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格22、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是_。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步23、最适合用市场法估价的是。A：用做生产的房地产B：可销售的房地产C：出租或营业的房地产D：仅适用于自用的房地产E：工业用地的监测点评估价格24、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格25、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起一个月内未申请登记的，预告登记失效。3568二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列关于工程量清单，表述正确的是。A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分B：工程量清单的描述对象是已建工程C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式D：工程量清单作为投标文件的组成部分E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分2、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。A：支B：出C：借D：贷EJ3、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合4、房地产投资的风险主要体现在。八：投入资金的安全性B：期望收益的可靠性C：投资项目的变现性D：宏观经济的稳定性E：资产管理的复杂性5、制作深度价格修正率的要领是_。A.选取标准宗地B.设定标准深度C.将标准深度分为若干等份D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E.按深度价格修正率求取路线价6、一般将产品生产经营活动中的成本分为_。A.生产成本B.销售费用C.经营费用D.机会成本E.全寿命费用7、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有。A：利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/近B：利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元/近C：利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/近D：利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m?E：无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/m?8、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有。A：建设工程规划许可证B：选址规划意见通知书^项目设计方案的总平面图D：城市计划部门批准征用土地的计划任务E：1:2000或1:500的地形图9、住房公积金的提取和使用原则不包括—的原则。A.定向使用B.安全运作C.严格时限D.按时使用10、盈亏平衡分析是研究投资项目—的平衡关系的方法。A.改进B.产品成本C.产销量D.盈利E.投资11、物业管理服务收费的计费方式主要包括。A：服务制B：酬金制C：包干制D：管理制E：服务和管理制12、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E.长期趋势法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和趋势13、房地产专业估价的基本前提是_。A.具有独一无二的特性B.具有独一无二的特性，但价值量不大C.价值量大D.同时具有独一无二的特性和价值量14、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应D：经济适用住房购房人拥有有限产权E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营15、房地产的经营使用方式主要有。A：拍卖B：销售C：出租D：营业E：自用16、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更17、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）12%13.4%107.7%125%18、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。11.12%11.36%11.66%12.95%19、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。A：商业信用工具B：消费信用工具C：国际信用工具D：国家信用工具E：短期信用工具20、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制B：股份制C：有限责任制D：国有独资公司E：个人企业21、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税B：个人所得税C：营业税口：契税E：印花税22、从某种意义上讲，房地产价格是（）。A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定23、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E.开发期与经营期24、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是_。A.可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程B.提高房