房地产开发企业成本构成明细科目大全

《房地产开发企业成本构成明细科目》

商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用

下列项目可列入住宅开发成本费用：

1．土地使用权取得费

土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费

前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费

建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费

基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

5．公共配套设施建设费

公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

6．开发间接费

开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

（二）期间费用

商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。

（三）税金

税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。

（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费

涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及各省市政府有关部门规定的收费标准执行。

可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：城市基础设施建设费。

（五）利润

销售利润以（一）、（二）项之和为基数计取。

实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。

五、本构成没有列入的建设项目收费，原则上不得计入商品住宅价格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项目收费，需经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。房地产开发成本明细科目(2008-07-0808:49:10)爪标签：HYPERLINK"/blog/search?q=%B7%BF%B2%FA&tag=n&t=tag"恭房产问

HYPERLINK"/blog/search?q=%B7%BF%B5%D8%B2%FA%BF%AA%B7%A2%B3%C9%B1%BE&tag=n&t=tag"线房地产开发成孟本放

HYPERLINK"/blog/search?q=%C8%CB%B7%C0&tag=n&t=tag"绑人防颗

HYPERLINK"/blog/search?q=%C5%E4%CC%D7%B7%D1&tag=n&t=tag"姨配套费暮

HYPERLINK"/blog/search?q=%C3%F7%CF%B8&tag=n&t=tag"软明细脆

HYPERLINK"/blog/search?q=%D4%D3%CC%B8&tag=n&t=tag"通杂谈恼

迫分类：HYPERLINK"/s/articlelist_1458135434_6_1.html"震会计园地一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费茅3躁、土地出让金4、土地契税疗5尿、土地交易费忍（拍卖手续费洞）祥6富、办理土地证景费红二、前期工程顺费1、三通一平凉（萌1津）临电工程费①红线外②红线内债（葬2掏）临水工程费①红线外②红线内妨（腿3禾）临路工程费未（绳4蜂）填土及平整键场地费流（钥5谊）临时设施航2棒、规划管理费概3抢、规划设计费（1）咨询费叮（感2棋）方案设计费油4声、施工图设计酷费看（蹈1焰）方案设计费君（乔2妥）施工图设计俭费漂5俭、环境方案设带计费嘱（陡1她）方案设计费谱（单2闹）环境施工图杰设计费捆6刑、综合管网设版计费7、人防费8、招投标费般（筑1病）招标监督服背务费（2）代理费桨9某、墙改费（新走型建筑材料专子项基金）10、地名费盒1缺1陵、施工图审查届费惠1和2咸、勘察放线费锈（券1兰）地质勘察费（2）测绘费砌（衔3称）地基测量费

眉（创4透）人防物探费调1克3故、产权登记费锻1爬4砌、销售许可证锣及面积测量费赛1涉5跑、房屋交易手累续咬1碍6各、分户土地登访记费犬1扇7略、地籍地形图火、核地界1抬8就、合同审查费君1娃9逗、水泥专项基代金废2颈0而、环境影响评干估费鸦2鼓1记、避雷检测费诱2厨2肌、新建房屋白佣蚁防治费创三、建安工程栽费1、地基处理算（溪1惜）桩基础工程斤费原（线2毯）桩检测费用抱2洲、住宅土建、膊安装奔（索1遗）土建安装工之程费骄

目（迈1.衡1壳）土建工程费暂（欣1.向2拨）安装工程费脸（叨1.穿3郑）甲控、甲供蔬材划（胆2桶）电梢梯聚

（3）消防帅（鞠4重）排气通风弃3险、工程预算编始制费箭4伍、土建监理费5、沉降观测牵6季、质量监督费7、人防设施受（如1程）人防监理费执（希2纷）人防设施费鸦8益、变更及签迅证毛

靠9被、示范小区万奖坚

余1美0飘、成品房装修裤1弓1碍、其他（外装厕费用）返四、基础设施唤费阻

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1、供电蜻

幕（承1最）工程费摔（喷2制）小区管网2、供水材（飞1惕）自来水工程糖费（2）水表费3、燃气照4罢、通讯线路安御装费5、电视滥（仁1欠）电视线路安俗装费虹（动2拣）电视外网工卸程费果6句、智能筝化弓

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小7胖、区内路团灯问

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8、环卫9、邮政园1勤0读、环境工程谋（抚1暗）绿神化确

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（2）道路伶1美1日、排食水妈

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耽1卖2此、围墙大门13、车棚抹1团4灿、水傅面篮

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谦五、公共配套剂设施费挠1肚、区内非经营让性公建胶（渗1乔）地下室及车却库狭(啊人践防忧)木（复2你）其他区内设猫施言（毕3珠）其它公共用床房澡2帝、小区配套费扯3滋、公共设施维完修基金侦房地产开发成貌本及其核算崭彼(军2008-0测4-300百9:19:4峰8)辛蝶标签：HYPERLINK"/blog/search?q=%B7%BF%B5%D8%B2%FA%B3%C9%B1%BE%BA%CB%CB%E3&tag=n&t=tag"辜房地产成本核刑算指

HYPERLINK"/blog/search?q=%B7%BF%B2%FA&tag=n&t=tag"久房产爱

冻分类：HYPERLINK"/s/articlelist_1244973952_6_1.html"瘦工程造价持房地产开发成撕本及其核算住一、房地产开斧发成本的组成窃。

令房地产开发成情本是指房地产剧开发企业为开效发一定数量的潜商品房所支出畏的全部费用，尸就其用途来说巴，大致可分为妈三大部分：

邻1打、土地、土建榜、设备费用。碗这一部分费用问是房地产开发脆成本的主体内践容，大致占项身目总成本季的晨8快0该％。其中最重葬要的是土地费辆用，由于土地饥的不同来源，完其成本也是不付同的。土地费竟用的大小是评歪价一个房地产顿开发项目是否海可行，是否有臭预期利润的最膜主要经济指标会。土地费用主最要包括置换成吐本、批租费用句、动迁费用等堵。房产商在决姨定是否开发一刑个项目之前，植都必须将预计广的土地费用通茫过土地面积和谨容积率的换算西，计算出未来控所开发的每平府方米商品房所艺占的土地成本催（俗称楼板价思），以此来进吵行项目的可行强性评估。土建皇、设备费用主安要根据工程合既同、工程预算枪以及工程进度来支付，最终进属行工程决算。

齿2设、配套及其他叨收费支出。主私要是指水、电太、煤气、大市狡政和公建配套宁费。房地产业闹产品的特性决寇定了房地产开纺发必须有这一解类的费用支出世，因为商品房让要具备居住功从能，通路、通议水、通电、通鉴煤气及排水是廉最基本的条件割，另外，学校蛋、医院、商店己等生活服务性袄设施也是不可茧缺少的居住条哪件。其他收费色项目中有些虽鹰然属于押金性缸质，如新型墙穴体材料费、档隐案保证金、绿开化保证金等等捧，但由于种种蚂原因，企业大接多难以全部收扯回，有些甚至买本息无归。这彩类收费项目的案特点是种类繁臂多，标准不一娘，任意性很强摸。由于许多收违费项目由垄断需性经营企业或桑事业单位执行死，并且未在法罩规上予以透明她的合法化，所错以标准普遍偏潮高，加重了开旺发企业的负担唤。配套及收费阀项目是房地产输开发成本中受犬外界因素影响无最大的一块费荣用支出，且数乏额较大，一般东占项目总投资塘的卡1豪0罩－售1云5占％，房地产开愈发商通过各种军途径，运用各他种方法减少这蕉部分费用支出平，是降低开发刻成本的一项重圈要内容。

饱3绵、管理费用和碗筹资成本。其辜中筹资成本是点房地产开发成套本的重要组成首部分。房地产丧开发具有建设吼周期长、投资锻数额大，投资物风险高等特点馋，因此光靠企森业自有资金和处预收房款不能栽满足资金要求剥，大多数开发葡企业必须通过华银行贷款来解况决资金需要，扩这样就产生利侧息支出。因此采，如何把这部玻分费用核算好偶，对正确计算糠开发成本，体肥现经营成果将含起到非常重要读的作用。

孝二、房地产开荒发成本的核算

黑房地产开发成柜本的核算是指齐企业将开发一贫定数量的商品倦房所支出的全型部费用按成本戚项目进行归集喘和分配，最终笑计算出开发项拉目总成本和单妇位建筑面积成劳本的过程。

柿1牧、关于成本归紧集对象。由于唱开发规模的不治同，房地产开态发的成本归集娃对象也是不同泻的。对于小规扁模的开发，如寄单幢或几幢房泥屋的开发，这耻个问题比较容乐易解决，可以门将全部开发量如作为成本归集泰对象，设立一晋个成本核算单只位。但是对大遭规模的开发，脱如街坊改造或振小区开发，就崖必须科学地确牢定成本归集对颜象。在这种情派况下，成本核那算不能过细（拾台以单幢为单扣位），因为许旦多直接开发费拥用很难分摊到暮每幢房屋，这职样做势必会增堂加工作量，使省核算工作繁琐底化。相反，成准本核算也不能闲简单地以小区载为核算单位，盼因为一个小区州从开始建设到忽完全建成往往硬需要几年甚至华十几年的时间用，而其中所开局发的商品房却甜是陆续完工出莲售的，这样做未势必使成本核绑算资料滞后，董失去其成本结巩算和管理上的烂作用。笔者以么为：应该以房滩地产开发项目盛的工程内容和摇工期进度作为寸确定成本归集锣对象的主要依况据，对大的开筹发项目应该按洪不同的开发期撕进行分块，便阵于费用的归集啄和成本结算，絮充分发挥成本圈核算的作用。

宋2能、正确划分成归本项目，客观隆地反映产品成枣本的结构，便睁于分析研究降称低成本的途径鲜。按现行的房胸地产开发企业含会计制度规定班，补“隔开发成等本帅”赠作为一级成本击核算科目，企言业应在该科目尤下，根据自己绳的经营特点和放管理需要，选鹰择成本项目，吓并据此进行明星细核算。选择变成本项目不能舱太多，对于发角生次数较少、叼特别是单笔发发生的费用，应乡尽量合并。而计对金额较大、象并陆续发生的鱼费用应单独设吊立科目核算。

姜3悟、关于间接费升用的核算。按徐现行的房地产方开发企业会计肉制度规定，间宋接费用应作为泼期间费用，直粮接计入当期损强益，笔者认为苦，这样处理，剂对部分费用来叙说，有悖于会陡计的配比性原劈则。该原则要粉求：企业的各膛项收入和与其帐相关联的成本经、费用，应当医在同一会计期墓间内予以确认傅和计量。比如范，为项目贷款母而支付的利息命以及项目的前夜期销售费用，搞这些费用的特福点是数额较大事、受益对象明养确，如果在受加益对象实现销粮售之前，就将萄其列入损益类齿科目进行核算帖，势必会形成乏虚假的财务成候果，不能客观友地反映企业的炸实际经营情况厚。

籍4私、关于项目的智竣工决算。房界地产开发成本逐核算的最终目期的是计算出项马目的总成本和朽单位可销售面燥积的开发成本标，以便企业结冠出经营利润。企可是现在房地射产开发企业较叮普遍存在的现保象是重视工程傻决算而忽视项悬目决策，因为害工程决算在施涂工完成后进行桂，时间性比较笔明确，而且涉沉及到工程款的调支付，比较实晨际，不易拖拉顶，而项目决算蜡有可能因为各朵种原因显得遥姜遥无期，比如球小区个别配套镇没有完成（不主影响销售），胞计划中的公建录设施暂时不能计实施，或者押拣金的收回久拖昌不决等等，这常些都会影响整见个开发项目的惹完全建成，进中而影响项目决膨算。如何解决省这个问题，笔讽者以为完全可川以通花过奏“堡预提费楼用跪”什科目将尚未实上施的工程预算停预提计入成本恒，以便项目决樱算能按计划进疮行，以后待工表程完成后再按秩实际支出调整狡项目成本。由蚀于这部分工程刮内容通常在项鹅目总投资中所躁占的比例很小党，所以对项目闭的总成本和单砍位成本一般不揪会造成较大的唉影响。农房地产开发成罪本的组成内容躺

战锯为了加强开发完产品成本的管悼理，降低开发归过程耗费的活船劳动和物化劳互动，提高企业亚经济效益，必组须正确核算开样发产品的成本穴，在各个开发熔环节控制各项岂费用支出女。涂选

挠碧要核算开发产遣品的成本，必掉须明确开发产瞒品成本的种类参和内容。开发酒产品成本是指考房地产开发企伶业在开发过程挖中所发生的各浑项费用支出。茶开发产品成本贤按其用途，可槐分为如下四类吼：魄究

支1龙、土地开发成慨本：指房地产虽开发企业开发稀土地（即建设敲场地）所发生屯的各项费用支乘出早。丙捎

纠2断、房屋开发成迷本：指房地产闸开发企业开发臣各种房屋（包笋括商品房、出厌租房、周转房冷、代建房等）雄所发生的各项软费用支出抢。剂挠

躁3敲、配套设施开蓝发成本：指房率地产开发企业孝开发能有偿转估让的大配套设疾施及不能有偿筋转让、不能直迁接计入开发产垫品成本的公共虹配套设施所发乒生的各项费用胡支出筋。腹片

敬4佣、代建工程开费发成本：指房陪地产开发企业唐接受委托单位忌的委托，代为谨开发除土地、赖房屋以外其他竹工程如市政工独程等所发生的欣各项费用支出饼。受咏

拥畅以上四类开发台产品成本，在贞核算上将其费长用分为如下六不个成本项目苗：摩支

宜1钻、土地征用及帜拆迁补偿费或夕批租地价：指卫因开发房地产黄而征用土地所倡发生的各项费妈用，包括征地隶费、安置费以匀及原有建筑物再的拆迁补偿费稿，或采用批租婶方式取得土地虹的批租地价睛。胸暂

储2崇、前期工程费像：指土地、房灾屋开发前发生虑的规划、设计内、可行性研究韵以及水文地质数勘察、测绘、铺场地平整等费亮用则。摧部

软3吼、基础设施费翅指：土地、房杂屋开发过程中缩发生的供水、宁供电、供气、绣排污、排洪、离通讯、照明、惭绿化、环卫设先施以及道路等以基础设施费用央。锣衡

康4勇、建筑安装工锄程费：指土地约房屋开发项目驰在开发过程中圣按建筑安装工徒程施工图施工详所发生的各项懂建筑安装工程题费和设备费云。丘膜

糕5潜、配套设施费嗽：指在开发小粘区内发生，可潜计入土地、房透屋开发成本的蓝不能有偿转让蝶的公共配套设贼施费用，如钢着炉房、水塔、泽居委会、派出罢所、幼托、消画防、自行车棚助、公厕等设施谁支出华。赵言

骡6束、开发间接费案：指房地产开之发企业内部独监立核算单位及我开发现场为开罩发房地产而发通生的各项间接娘费用，包括现尽场管理机构人完员工资、福利愿费、折旧费、或修理费、办公捐费、水电费、撤劳动保护费、吼周转房摊销等祝。院央

只牙从上可以看出质：构成房地产莫开发企业产品冬的开发成本，防相当于工业产名品的制造成本说和建筑安装工攻程的施工成本径。如要计算房吸地产开发企业祸产品的完全成游本，还要计算图开发企业（公隆司本部）行政窜管理部门为组好织和管理开发还经营活动而发如生的管理费用圆、财务费用，聪以及为销售、旺出租、转让开剪发产品而发生滴的销售费用。痛管理费用、财殊务费用和销售迫费用，也叫期浮间费用。它们珍绝大部分都是品经营期间的费纸用开支，与开愧发工程量的关班系并不十分密里切，如果将期剑间费用计入开砍发产品成本，转在开发产品开缺发和销售、出辟租、转让不同捧步的情况下，匀就会增加开发萄产品的成本，磨特别是在开发律房地产滞销时附期，将滞销期鸭间发生的管理伶费用、财务费堂用和销售费用脖计入当期开发示产品成本，就旋会使企业造成泻大量的潜亏，勿不能及时反映抱企业的经营状择况。同时，将翅期间费用计入复开发产品成本彩，不但要增加忙核算的工作量下，也不利于正蜂确考核企业开报发单位的成本还水平和成本管那理责任。因此愁，现行会计制荣度中规定将期具间费用计入当印期损益，不再功计入开发产品哪成本，也就是福说，房地产开漫发企业开发产烘品只计算开发员成本，不计算膀完全成本。翁

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外扰房地产开发成婶本核算程序啄

胞泡房地产开发成课本的核算是指品企业将开发一拼定数量的商品渠房所支出的全舱部费用按成本琴项目进行归集垂和分配，最终搅计算出开发项谁目总成本和单拉位建筑面积成左本的过程复

刘品开发产品成本遥的核算程序是身指房地产开发豪企业核算开发勒产品成本时应税遵循的步骤和注顺序。其一般迈程序是：隔

概1肝、归集开发产唯品费绘用男朽

舞励由于开发规模耕的不同，房地默产开发的成本枯归集对象也是颤不同的。对于韵小规模的开发乎，如单幢或几冒幢房屋的开发蔬，这个问题比嘴较容易解决，耐可以将全部开源发量作为成本忙归集对象，设拌立一个成本核肤算单位。但是菜对大规模的开占发，如街坊改幻造或小区开发树，就必须科学寄地确定成本归叼集对象。在这弱种情况下，成青本核算不能过缠细（台以单幢道为单位），因盯为许多直接开鸟发费用很难分王摊到每幢房屋社，这样做势必残会增加工作量首，使核算工作香繁琐化。相反晃，成本核算也错不能简单地以果小区为核算单火位，因为一个锈小区从开始建送设到完全建成旨往往需要几年同甚至十几年的套时间，而其中着所开发的商品攀房却是陆续完全工出售的，这阁样做势必使成聪本核算资料滞难后，失去其成撕本结算和管理拉上的作用。本督文以为：应该创以房地产开发驶项目的工程内偶容和工期进度够作为确定成本铺归集对象的主套要依据，对大值的开发项目应植该按不同的开激发期进行分块会，便于费用的什归集和成本结培算，充分发挥拒成本核算的作凳用毕。繁堂

菊尤（谅1对）在项目开发甚中发生的各项司直接开发费用据，直接计入各窜成本核算对象浴，即借拆记搏“笋开发成幼本贯”强总分类账户和陈明细分类账户哲，贷记有关账悬户殿。芽针

循爱（吉2骗）为项目开发葵服务所发生的谋各项开发间接骂费用，可先归叮集矛在使“伍开发间接李费舰”任账户，即借贯记寄“瘦开发间接侨费邮”驰总分类账户和貌明细分类账户释，贷记有关账亮户姨。区驼

齐蜻（漏3垦）哥将霸“北开发间接震费故”贡账户归集的开种发间接费，按躲一定的方法分饥配计入各开发堆成本核算对象淹，即借忙记离“的开发成宿本忙”齿总分类账户和阴明细账户，贷降记村“戒开发间接意费幕”口账户筹。弄裕

野贩通过上述程序米，将应计人各锐成本核算对象冈的开发费用，阶归集膊在劫“鹊开发成平本物”罗总分类账户和灌明细分类账户娱之中士。腥披

粘2乡、正确划分成舟本项午目素围

座娘客观地反映产岂品成本的结构性，便于分析研丸究降低成本的筹途径。按现行版的房地产开发啄企业会计制度锯规定衰，酱“吐开发成话本女”珠作为一级成本宰核算科目，企县业应在该科目铃下，根据自己佩的经营特点和然管理需要，选凉择成本项目，常并据此进行明惨细核算。选择君成本项目不能酿太多，对于发叉生次数较少、很特别是单笔发启生的费用，应宴尽量合并。而劲对金额较大、蓄并陆续发生的裹费用应单独设遮立科目核算密。手透

催腥为核算开发企己业的开发成本械，企业可根据浆其本身经营开班发的业务要求费，设置下列账坝户型：练孟

把毛（硬1枝）乡“绿430业1葛开发成结本宰”断账户妈。土互

浊遮本账户核算房梯地产开发企业渣在土地、房屋燃、配套设施和央代建工程的开行发过程中所发悉生的各项费用垄。本账户借方锅登记企业在土熔地、房屋、配恢套设施和代建粘工程的开发过肤程中所发生的川各项费用，贷石方登记开发完甜成已竣工验收秤的开发产品的场实际成本。借骤方余额反映未刻完开发项目的畜实际成本。本截账户应按开发借成本的种类，境如布“座土地开荣发护”留、剑“错房屋开丰发上”乱、炊“抱配套设施开裹发匆”营和饱“滴代建工程开享发夜”正等设置二级明卡细账户，并在吊二级明细账户须下，按成本核巾算对象进行明倍细核算嗽。暴炒

恼惯（峡2带）血“布430雹2姻开发间接净费怀”甚账户祖。级汗

毙拆本账户核算房贴地产开发企业侦内部独立核算袍单位为开发产亭品而发生的各南项间接费用，难包括工资、福弦利费、折旧费仰、修理费、办获公费、水电费逼、劳动保护费知、周转房摊销出等。本账户借辨方登记企业内裳部独立核算单旦位为开发产品瓜而发生的各项险间接费用，贷沃方登记分配计促入开发成本各沙成本核算对象盛的开发间接费慧。月末本账户哈无余额。本账余户应按企业内鉴部不同的单位享、部门（分公吧司）设置明细扮账户贴。捞荐

政畏按现行的房地耍产开发企业会晒计制度规定，贝间接费用应作阁为期间费用，纽直接计入当期菜损益，本文认欣为，这样处理柳，对部分费用讯来说，有悖于晕会计的配比性旺原则。该原则赛要求：企业的挽各项收入和与暑其相关联的成抵本、费用，应繁当在同一会计借期间内予以确杂认和计量。比唐如，为项目贷剑款而支付的利剃息以及项目的叼前期销售费用燃，这些费用的抹特点是数额较坐大、受益对象溪明确，如果在才受益对象实现悼销售之前，就蚊将其列入损益衔类科目进行核越算，势必会形容成虚假的财务恢成果，不能客垫观地反映企业笔的实际经营情竿况亭。替汤

联3建、计算并结转怕已完开发产品辩实际成示本晕安

末斗计算已完开发俯项目从筹建至爸竣工验收的全辛部开发成本。混并将其结转进速入驴“供开发产光品秩”向账户，即借纯记党“督开发产舒品杂”烂账户，贷因记门“踢开发成堡本踏”沈账户培。妇艇

榴4先、按已完开发宿产品的实际功喝能和去向，将侄开发产品实际墙成本结转进入乞有关账户险。捎听

舌隔即借世记挥“位经营成帝本柴”括、搭“寄分期收款开发滨产冤品阿”磁、拴“兴出租开发产议品仇”溉、茧“珍周转贞房谢”钱等账户，贷羞记限“逃开发产侨品即”章账户络。追把

境落房地产开发成敞本核算的最终辈目的是计算出夏项目的总成本驻和单位可销售钱面积的开发成士本，以便企业仁结出经营利润资。可是现在房病地产开发企业需较普遍存在的浓现象是重视工查程决算而忽视闯项目决策，因庙为工程决算在软施工完成后进竿行，时间性比纯较明确，而且敏涉及到工程款洁的支付，比较荡实际，不易拖菠拉，而项目决斩算有可能因为光各种原因显得龙遥遥无期，比滔如小区个别配浊套没有完成（杠不影响销售）迅，计划中的公悦建设施暂时不江能实施，或者穗押金的收回久嚼拖不决等等，浓这些都会影响阵整个开发项目伙的完全建成，霜进而影响项目落决算。如何解塘决这个问题，薪本文以为完全鹅可以通蚊过网“租预提费束用纳”积科目将尚未实佛施的工程预算雷预提计入成本危，以便项目决主算能按计划进匠行，以后待工氏程完成后再按抖实际支出调整甚项目成本。由篮于这部分工程踏内容通常在项欺目总投资中所秆占的比例很小沉，所以对项目恐的总成本和单稀位成本一般不站会造成较大的赏影响。座

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挡鞋房地产开发成双本的确定渣

塔专对于房地产开舌发公司来说，努根据《企业所简得税暂行条例虏》第六条、第船七条、《企业解所得税暂行条衣例实施细则》侦第八条、《企善业所得税税前张扣除办法》（渔国税带发颈[2000]侍8文4呼号）第四条、流第六条、第八妖条、第九条，室《国家税务总蔽局关于房地产贺开发业务征收尚企业所得税问炭题的通知》（轻国税管发劳[2006]舌3刃1既号）规定功，要目开发企业在进门行成本、费用堤的核算与扣除准时，必须按规灶定区分期间费诵用和开发产品钉成本、开发产疗品会计成本与吸计税成本、已要销开发产品计皂税成本与未销白开发产品计税束成本的界限甜。痒惯

吨锋那么，对于房泪地产开发企业腔来说，其销售弦成本应如何确刻定呢蹲？堪畜

虏1诵、根据《国家胸税务总局关于稼房地产开发业宴务征收企业所室得税问题的通唱知》（国税因发浊[2006]防3庆1框号）第八条第都（二）项的规盆定，已销开发位产品的计税成慨本。当期准予色扣除的已销开连发产品的计税伍成本，按当期柜已实现销售的耕可售面积和可亿售面积单位工近程成本确认。杜可售面积单位忙工程成本和已晓销开发产品的蹄计税成本按下铁列公式计算确误定：累率腰

平副可售面积单位窑工程成惧本灶=桨成本对象总成袜本代÷陡总可售面积促冲

恨都已销开发产品读的计税成极本溜=绘已实现销售的核可售面块积谜×钳可售面积单位贷工程成本观。尸俘

瓜2割、至于广告费购列支的问题，泄根据《企业所堂得税税前扣除糠办法》（国税沸发萄[2000]上8秆4涌号）第四十条搅的规定，纳税网人每一纳税年括度发生的广告摘费支出可以在糖税前列支的部葵分确实应该在傍销售（营业）盛收森入粪2拖％以内据实扣胆除。但是后来斗，国家税务总籍局纳在河200请1专年迟8旗月又下发了《院关于调整部分朗行业广告费用延所得税税前扣列除标准的通知逢》（国税学发巾[2001]政8烈9燕号），根据该开《通知》第一晓条的规定：胶自才200狭1纪年猫1绕月怎1止日起，制药、俭食品（包括保控健品、饮料）荣、日化、家电宽、通信、软件克开发、集成电省路、房地产开辜发、体育文化怖和家具建材商尖城等行业的企真业，每一纳税舍年度可在销售梨（营业）收圆入霸8家%闲的比例内据实昂扣除广告支出危。另外，《国盼家税务总局关竖于房地产开发答业务征收企业规所得税问题的肢通知》（国税更发卸[2006]陡3膨1湾号）规定，开泥发企业取得的荒预售收入不得辫作为广告费、仅业务宣传费、族业务招待费等障三项费用的计端算基数，至预扰售收入转为实撑际销售收入时度，再将其作为纳计算基数；新汁办开发企业在签取得第一笔开舒发产品实际销隆售收入之前发辨生的，与建造约、销售开发产独品相关的广告帆费、业务宣传铁费和业务招待惰费，可以向后弊结转，按税收涌规定的标准扣做除，但结转期唤限最长不得超芹过慢3驻个纳税年度源。放蠢

否3滔《国家税务总种局关于房地产育开发业务征收刑企业所得税问馒题的通知》（齐国税归发印[2006]壳3侮1脱号）第八条第吨（二）项第十累二、十三款是佣这样分别规定私的：开发企业动以出让方式取己得土地使用权急进行房地产开公发的，必须按财照土地使用权蚕出让合同约定镰的土地用途、苦动工开发期限芹开发土地。因冤超过出让合同黄约定的动工开逐发日期而缴纳铁的土地闲置费衬，计入成本对岗象的施工成本直；因国家无偿补收回土地使用素权而形成的损塑失，可作为财腹产损失按税收巾规定在税前扣梦除；成本对象您报废和毁损损春失。成本对象花在建造过程中徐如单项或单位廉工程发生报废兴和毁损，减去讽残料价值和过库失人或保险公巩司赔偿后的净蕉损失，计入继贸续施工的工程塑成本；如成本势对象整体报废煤或毁损，其净轻损失可作为财痒产损失按税收泰规定扣除。存暂异

楼4乌、借款利息支药出，按照下列但方法对成本对需象进行归集和沉分配，并按规嫌定在税前进行瓶扣除而：封慌

阔既（绩1怕）开发企业为炸建造开发产品拆借入资金而发友生的符合税收滑规定的借款费捞用，属于成本押对象完工前发汤生的，应配比胸计入成本对象惊；属于成本对逝象完工后发生眯的，可作为财蝇务费用直接扣交除委。披宗

山露（蛇2堤）开发企业向不金融机构统一准借款后转借集预团内部其他企紫业、单位使用革的，借入方凡枣能出具开发企潮业从金融机构批取得借款的证侍明文件，其支爬付的利息准予特按税收有关规告定在税前扣除择。斥炼

率沟（椒3岸）开发企业将直自有资金借给客全资企业（包赶括分支机构）台和其他关联企霸业的，关联方汁借入资金金额支超过其注册资扭本障5俗0食％的，超过部绪分的利息支出桃，不得在税前笑扣除；未超过迟部分的利息支睛出，准予按金堵融机构同类同丹期贷款基准利肠率计算的数额淋内税前扣除。然姨

工阶土地开发成本触的核算才

百一、土地开发宿支出划分和归怜集的原则艇寨

车秧房地产开发企兰业开发的土地辩，按其用途可则将它分为如下驴两种：一种是戴为了转让、出稿租而开发的商砍品性土地（也由叫商品性建设耐场地）；另一线种是为开发商套品房、出租房揭等房屋而开发锻的自用土地。牺前者是企业的茫最终开发产品毁，其费用支出槽单独构成土地滋的开发成本；进而后者则是企胳业的中间开发屠产品，其费用归支出应计入商盖品房、出租房逝等有关房屋开亩发成本禽。令卡

惜葵现行会计制度然中设置犬的魂“约开发成现本匠—仓—盟土地开发成庄本肌”欲科目，它的核测算的内容，与胖企业发生的土外地开发支出并罢不完全对口，英原则上仅限于辩企业开发各种漏商品性土地所释发生的支出。旦企业为开发商党品房、出租房厉等房屋而开发狮的土地，其费炸用可分清负担膏对象的，应直宋接计入有关房妇屋开发成本，锣在陡“狗开发成淹本恋—垒—尚房屋开发成氧本歪”抗科目进行核算暮。如果企业开政发的自用土地驱，分不清负担悼对象，应由两短个或两个以上扁成本核算对象沈负担的，其费贫用可先通刘过望“珍开发成摧本形—剃—样土地开发成唯本努”百科目进行归集绍，待土地开发拜完成投入使用术时，再按一定式的标准（如房随屋占地面积或挺房屋建筑面积践等）将其分配捷计入有关房屋衔开发成本。如树果企业开发商讯品房、出租房崇使用的土地属呀于企业开发商洽品性土地的一饼部分，则应将举整块土地作为脉一个成本核算美对象，洒在肺“减开发成食本霸—晓—风土地开发成乏本旁”继账户中归集其杜发生的全部开加发支出，计算欢其总成本和单淋位成本，并于含土地开发完成眠时，将成本结劣转篮到绪“刷开发产摩品割”页账户。待使用举土地时，再将丹使用土地所应沟负担的开发成擦本，严从棕“归开发产栗品垮”旁账户转殖入茫“逝开发成毫本壶—耍—曾房屋开发成宪本衔”辛账户，计入商膏品房、出租房抗等房屋的开发搁成本渗。斥塘

邮

按两二、土地开发匹成本核算对象悟的确定和成本夹项目的设置谢歉

俊骨（一）土地开剥发成本核算对扶象的确盼定敬困

哈球为了既有利于脱土地开发支出镜的归集，又有击利于土地开发渣成本的结转，绣对需要单独核址算土地开发成埋本的开发项目璃，可按下列原木则确定土地开粥发成本的核算狡对象鹊：愈雹

沙1予、对开发面积想不大、开发工哲期较短的土地娘，可以每一块窗独立的开发项印目为成本核算液对象苹；傍斜

歉2环、对开发面积伞较大、开发工篇期较长、分区岔域开发的土地筛，可以一定区烛域作为土地开往发成本核算对朗象啦。饱识

庆疤成本核算对象盼应在开工之前创确定，一经确收定就不能随意糕改变，更不能舞相互混淆龟。会走

用泪（二）土地开断发成本项目的丧设饰置声藏

威书企业开发的土驳地，因其设计祸要求不同，开渐发的层次、程毅度和内容都不宗相同，有的只仔是进行场地的亚清理平整，如擦原有建筑物、则障碍物的拆除袜和土地的平整像；有的除了场渗地平整外，还多要进行地下各河种管线的铺设静、地面道路的长建设等。因此龟，就各个具体咱的土地开发项匆目来说，它的萄开发支出内容越是不完全相同辱的。企业要根萄据所开发土地迫的具体情况和梢会计制度规定歌的成本项目，然设置土地开发耽项目的成本项铃目。对于会计矮制度规定的、端企业没有发生纺支出内容的成敏本项目，如建柏筑安装工程费华，配套设施费房，可不必设置胡。根据土地开义发支出的一般脉情况，企业对交土地开发成本仁的核算，可设粗置如下几个成棉本项目烛：间嘱

嫁姿（刘1桂）土地征用及仰拆迁补偿费或凑土地批租费狮；快学

淹太（号2软）前期工程费器；那馆

邻孟（劈3闲）基础设施费弹；胖漂

饿猜（泉4痒）开发间接费草。舱伞

娃其中土地征用盖及拆迁补偿费锻是指按照城市脖建设总体规划菜进行土地开发陈所发生的土地叙征用费、耕地加占用税、劳动斜力安置费，及陵有关地上、地笔下物拆迁补偿握费等。但对拆绝迁旧建筑物回拾收的残值应估添价入账并冲减汽有关成本。开腐发土地如通过绿批租方式取得讨的，应列入批懒租地价。前期愤工程费是指土燕地开发项目前式期工程发生的肚费用，包括规蔑划、设计费，王项目可行性研卵究费，水文、辉地质勘察、测绣绘费，场地平缘整费等。基础铜设施费是指土让地开发过程中落发生的各种基王础设施费，包绕括道路、供水适、供电、供气朝、排污、排洪姥、通讯等设施呀费用。开发间取接费指应由商志品性土地开发服成本负担的开个发间接费用。葱土地开发项目勺如要负担不能嘱有偿转让的配跃套设施费，还澡应设芹置躁“鲁配套设施淡费纯”绳成本项目，用许以核算应计入奴土地开发成本苏的配套设施费睁。冷抽

赠少三、土地开发戏成本的核算避镇

猪群企业在土地开霸发过程中发生袍的各项支出，诚除可将直接计径入房屋开发成垄本的自用土地兴开发支出苦在薯“沃开发成泰本共—长—香房屋开发成万本栏”圣账户核算外，惧其他土地开发秋支出均应通健过咳“扭开发成盯本除—仁—宵土地开发成粗本仍”探账户进行核算跃。春要

晚超为了分清转让汇、出租用土地者开发成本和不善能确定负担对嗽象自用土地开谣发成本，对土夕地开发成本应凉按土地开发项谅目的类别，分朽别设干置抬“受商品性土地开社发成达本育”巧和爬“灶自用土地开发责成院本乡”圾两个二级账户抛，并按成本核豪算对象和成本畜项目设置明细腹分类账。对发蚁生的土地征用裁及拆迁补偿费更、前期工程费嫂、基础设施费耳等土地开发支寄出，可直接记浅入各土地开发遵成本明细分类白账，并记雀入芒“巴开发成诱本福—挡—故商品性土地开维发成开本通”以、减“哗开发成跪本疮—露—伍自用土地开发坏成尼本庸”导账户的借方天和影“糖银行存兔款榴”由、托“腥应付账无款寸—括—太应付工程倾款饮”桃等账户的贷方爬。发生的开发挺间接费用，应前先请在祸“坦开发间接费时用鼠”息账户进行核算这，于月份终了京再按一定标准摇，分配计入有畅关开发成本核旋算对象。应由吗商品性土地开逮发成本负担的缎开发间接费，颤应记患入衡“崇开发成型本臂—练—穴商品性土地开进发成叶本身”络账户的借方掀和丸“跨开发间接费馅用跳”族账户的贷方劲。遵土

汇四、举例说明闷土地开发成本网的核算互位

配腥如某房地产开驼发企业在某月疼份内，共发生赌了下列有关土渐地开发支出诚：裕您

地

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漠商品性土半地盘

分轻自用土西地顽吗

叉超支付征地拆迁盯费晋届

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7束800看0防元格毅7200胡0而元识产

俱群支付承包设计凉单位前期工程梅款喷洲2000醒0袋元驼缝1800见0教元乐舍

苹劳应付承包施工僚单位基础设施慨款计抓2500番0上元疗故1800久0廊元仅掌

态奥分配开发间接仰费乓睡

罪

析1000哗0殃元斤拨

门卸合计确起

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133睡00评0撕元免宽10800党0势元未秒

套1胀、则在用银行纤存款支付征地激拆迁费时，应阴作脂：置址

宴袖借；开发成榴本锤—元—情商品性土地开五发成妙本扯

78抬000械

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味陪开发成言本典—逢—意自用土地开发棚成绑本志

72堆000凯

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洽库贷：银行存客款碍

15登0000含

效2引、用银行存款茂支付设计单位它前期工程款时毫，应作球：翅属

拖汉借：开发成苗本岛—芒—殿商品性土地开揉发成就本屯

20圾000渔

级

任柏开发成姿本终—死—酸自用土地开发司成疏本到

18陈000母

樱

洲丙贷：银行存改款补

38轰000恶

嫂3园、将应付施工求企业基础设施岭工程款入账时乱，应作脸：苍栽

渠尸借：开发成规本菌—镇—项商品性土地开派发成损本盏

25覆000订

啊

蚂虽开发成沃本需—必—妄自用土地开发恒成漠本懂

18筒000勇

可

碎秤贷：应付账蹈款月—纠—斥应付工程穗款金

43率000沃

辨4烫、分配应记入厨商品性土地开塔发成本的开发爹间接费用时，筹应作瞒：赴牧

嘱责借：开发成乱本布—守—苦商品性土地开帆发成列本懂

10择000损

碎

荒朱贷：开发间接滋费狠用肥

10立000先

咱词同时应将各项桃土地开发支出相分别记入商品泼性土地开发成淋本、自用土地堂开发成本明细厌分类账历。谷脱

抹五、已完土地皇开发成本的结腔转皇药

睁静已完土地开发识成本的结转，凑应根据已完成镜开发土地的用膜途，采用不同绿的成本结转方愧法呆。插巴

暂粒为转让、出租荷而开发的商品窜性土地，在开乞发完成并经验串收后，应将其尖实际成本炕自踪“气开发成最本愤—译—灾商品性土地开拳发成半本笔”璃账户的贷方转打入棕“可开发产蚊品语—查—价土握地惹”峰账户的借方。暖假如上述开发着企业商品性土店地经开发完成返并验收，加上孙以前月份开发估支出崇共由10020颗0环0哑元，应作如下氏分录入账赵：方伐

茧页借：开发产嘱品防—拘—腥土冬地缘

10律02000洒国

眨

呼稼贷：开发成衫本挂—储—盛商品性土地开珠发成擦本悟

10避02000摆茧

予养为本企业房屋插开发用的土地愈，应于开发完吃成把土地投入屈使用时，将土咸地开发的实际赏成本结转计入防有关房屋的开素发成本，结转洁计入房屋开发田成本的土地开暮发支出，可采挎用分项平行结鬼转法或归类集对中结转法。分充项平行结转法顶是指将土地开位发支出的各项衡费用按成本项月目分别平行转捧入有关房屋开贵发成本的对应权成本项目。归悦类集中结转法倍是指将土地开势发支出归类合对并贼为并“剑土地征用及拆隶迁补偿费或批炎租地燕价仇”昆和损“筛基础设施讽费展”楚两个费用项目详，然后转入有抹关房屋开发成科本屯的肌“外土地征用及拆使迁补偿费或批际租地维价至”拴和近“贱基础设施肃费半”罩成本项目。凡矿与土地征用及雀拆迁补偿费或卧批租地价有关令的费用，均转拆入有关房屋开找发成本奖的队“绝土地征用及拆针迁补偿费或批么租地等价铺”蜂项目；对其他顶土地开发支出搭，包括前期工总程费、基础设砖施费等竖，森乳

该数则合并转入有紧关房屋开发成倘本瞒的呼“插基础设施哄费溪”浸项目。经结转策的自用土地开霞发支出，应将赛它触自拍“订开发成哭本摆—柏—逢自用土地开发睛成泊本签”供账户的贷方转疾入卫“滩开发成怨本虾—仓—江房屋开发成传本蝶”演账户的借方谣。叮遵

谜辞假如上述开发迁企业自用土地兰在开发完成后疫，加上以前月搬份开发车捐出蒸54000棒0重元劳共稍64800皂0茶元。这块土地醋用于建说造铁15基1勺出租房葛和串18西1筒周转房，其骗中暂15犬1索出租房用益地宫150罚0叨平方米阔，细18县1棚周转房用、笋地帐120肤0点平方米，则单页方自用土地开戏发成本伐为闷24仓0饶元异（筹64800旦0饰元承／忽1500+1伴20惨0倡），应结抚转恼15侮1泊出租房开发成钢本的土地开发辫支出燥为斯36000马0示元突（淋24万0吸元洒×150奔0融），结灌转醋18骑1府周转房开发成柿本的土地开发剥支出纺为私28800状0己元热（建24给0退元脂×120盐0玻），在总分类狗核算上应作如责下分录入账稻：声读

河蒜借：开发成香本淡—辞—嫁房屋开发成冰本赚

64忙8000臭

糖

直诸贷：开发成野本董—葵—地自用土地开发孟成截本网

64求8000薯

偷转如果自用土地续开发完成后，陵还不能确定房羽屋和配套设施观等项目的用地校，则应先将其拦成本结顽转辫“隶开发产抛品巷—拉—粘自用土猛地因”横账户的借方，脂于自用土地投作入使用时，再素从炎“泊开发产靠品巡—扇—虚自用土狱地叹”翅账户的贷方将弃其开发成本转的入裹“梦开发成据本脉—麻—布房屋开发成捷本眼”套等账户的借方党。溉

胳散前期工程费用陈的核算皮

即纷房屋开发过程秘中发生的规划泼、设计、可行志性研究以及水的文地质勘察、型测绘、场地平活整等各项前期贸工程支出，能色分清成本核算舞对象的，应直耻接记入有关房耽屋开发成本核卖算对象冻的筛“柜前期工程舒费烈”脖成本项目，并明记恭入隐“婆开发成省本共—帐—穷房屋开发成轮本定”仓账户的借方绳和泳“吵银行存省款菊”纺等账户的贷方拐。应由两个或塌两个以上成本踩核算对象负担致的前期工程费掏，应按一定标办准将其分配记阴入有关房屋开活发成本核算对厚象侮的僚“维前期工程天费证”影成本项目，并圈记里入帖“喜开发成工本管—减—东房屋开发成范本切”扮账户的借方埋和侦“柳银行存什款北”邻等账户的贷方手。嗓

嫁樱基础设施费用湾的核算邮

耍树房屋开发过程铁中发生的供水呼、供电、供气首、排污、排洪纠、通讯、绿化偏、环卫设施以膨及道路等基础只设施支出，一观般应直接或分鹰配记入有关房润屋开发成本核端算对象临的跌“秘基础设施蓬费赠”止成本项目，并召记工入拴“肌开发成塑本孕—妹—许房屋开发成亡本栽”巡账户的借方巨和盗“死银行存校款驰”冤等账户的贷方锐。如开发完成邪商品性土地已柏转蔑入旁“解开发产县品应”按账户，则在用在以建造房屋时巴，应将其应负塞担的基础设施路费（按归类集搞中结转的还应傲包括应负担的福前期工程费和暖开发间接费）慌计入有关房屋湖开发成本核算恳对象，并记朽入宝“俭开发成霜本比—帜—输房屋开发成披本咱”城账户的借方硬和鹰“例开发产娱品临”娘账户的贷方。氧

盟成建筑安装工程盛费用的核算而

释剂房屋开发过程伴中发生的建筑住安装工程支出毫，应根据工程疾的不同施工方起式，采用不同救的核算方法。钟采用发包方式介进行建筑安装府工程施工的房折屋开发项目，柴其建筑安装工猜程支出，应根翅据企业承付的怜已完工程价款目确定，直接记仅入有关房屋开两发成本核算对许象失的判“丛建筑安装工程赵费症”忌成本项目，并蛋记歉入招“吹开发成主本煎—怜—敢房屋开发成辨本铜”沈账户的借方敢和溪“平应付账穷款础—托—羡应付工程添款咬”涝等账户的贷方族。如果开发企鉴业对建筑安装寻工程采用招标冷方式发包，并哪将几个工程一锦并招标发包，炮则在工程完工腰结算工程价款喝时，应按各项必工程的预算造孩价的比例，计女算它们的标价逢即实际建筑安铲装工程费榆。泛勤

慨市如某开发企业盾将两幢商品房慨建筑安装工程庸进行招标，标尾价疏为轮10800糖0歉0雷元，这两幢商匹品房的预算造受价为瞧：圣户

10俗1阳商品房伐呜63000老0照元难副

10刘2侨商品房盐动50400购0胶元琴男

惭浴合计误欠宴

1134吹00卡0题元砖迎

胁索则在工程完工跨结算工程价款蛛时，应按如下临方法计算各幢访商品房的实际烛建筑安装工程纵费印：供屋

的牛某项工程实际托建筑安装工程削费＝工程标敬价蒸×盐该项工程预算励造希价坡÷骨各项工程预算磁造价合默计捏择

途阵设例中栗：艺纳

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茅替商品休房辨

10腾8000届0雅元雁×63000梳0拐元塑÷11340玻0发0深元炉＝馋60000境0侵元点喘

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晋号商品瓜房玉

10世8000锄0以元箭×50400球0技元拾÷11340阅0角0删元器＝滚48000览0微元史粉

匹塑采用自营方式补进行建筑安装图工程施工的房阵屋开发项目，著其发生的各项累建筑安装工程妈支出，一般可衔直接记入有关跪房屋开发成本偷核算对象忆的傲“雁建筑安装工程晚费订”彻成本项目，并膨记狱入坏“永开发成师本黑—润—读房屋开发成籍本哭”塘账户的借方打和组“壳库存材川料纵”礼、消“兆应付工倦资柄”详、仆“式银行存傅款朋”恐等账户的贷方石。如果开发企硬业自行施工大悔型建筑安装工部程，可以按照孝本章第二节所朋述设轮置泡“胞工程施狸工密”掉、末“榜施工间接费番用倚”猫等账户，用来痛核算和归集各卫项建筑安装工讯程支出，月末荒将其实际成本赏转裤入显“线开发成稳本挡—称—肺房屋开发成叉本裙”榆账户，并记入猾有关房屋开发雷成本核算对象捎的贴“笔建筑安装工程英费堆”田成本项目觉。通丸

腿耐企业用于房屋奶开发的各项设缝备，即附属于呼房屋工程主体灵的各项设备，喉应在出库交付慕安装时，记入吊有关房屋开发酬成本核算对象患的顷“忧建筑安装工程乱费穷”酬成本项目，并厘记班入讲“拴开发成剃本缝—晚—围房屋开发成搅本话”执账户的借方宴和仁“帜库存设者备酷”汗账户的贷方俗。拍守

伙固施工的房屋开桂发项目，其发由生的各项建筑煤安装工程支出满，一般可直接件记入有关房屋减开发成本核算辉对象聪的皮“络建筑安装工程发费愈”山成本项目，并渗记坝入谢“竿开发成蹦本姻—睁—雪房屋开发成笛本讲”过账户的借方污和狗“始库存材虚料税”供、督“禾应付工篮资轿”坟、淋“抄银行存氏款环”滤等账户的贷方英。如果开发企饥业自行施工大站型建筑安装工惠程，可以设告置奔“医工程施时工训”初、臭“芝施工间接费状用划”震等账户，用来赌核算和归集各馋项建筑安装工辽程支出，月末撞将其实际成本映转胶入圾“月开发成谜本垄—刮—村房屋开发成园本燥”抵账户，并记入夹有关房屋开发台成本核算对象刑的焰“谣建筑安装工程浩费迹”已成本项目。企盯业用于房屋开有发的各项设备碑，即附属于房巴屋工程主体的猴各项设备，应蓄在出库交付安共装时，记入有贡关房屋开发成查本核算对象戒的割“运建筑安装工程打费贤”似成本项目，并驼记猛入多“密开发成优本喘—段—贵房屋开发成兰本迟”遮账户的借方舌和情“码库存设康备转”紫账户的贷方。泪

峡吩配套设施开发体成本的核算较

地一、配套设施休的种类及其支疏出归集的原则筒矛

修健房地产开发企镰业开发的配套槽设施，可以分坝为如下两类：东一类是开发小搁区内开发不能讯有偿转让的公架共配套设施，叛如水塔、锅炉厕房、居委会、愧派出所、消防朋、幼托、自行伙车棚等；另一说类是能有偿转忙让的城市规划遵中规定的大配翼套设施项目，凑包括：华（竭1毯）开发小区内固营业性公共配旷套设施，如商廊店、银行、邮购局等；宣（枣2有）开发小区内训非营业性配套杏设施，如中小沉学、文化站、杜医院等；副（墙3楼）开发项目外估为居民服务的纯给排水、供电器、供气的增容生增压、交通道根路等。这类配显套设施，如果逆没有投资来源使，不能有偿转姻让，也将它归拥入第一类中，奋计入房屋开发脂成本闹。管夜

骂外按照现行财务想制度规定，城垦市建设规划中焦的大型配套设纸施项目，不得旋计入商品房成财本。因为这些棍大配套设施，岁国家有这方面耐的投资，或是载政府投资，或专国家拨款给有院关部门再由有蛇关部门出资。趣但在实际执行京过程中，由于纵城市基础设施深的投资体制，现无法保证与城节市建设综合开刺发协调一致，擦作为城市基础畅设施的投资者承，往往在客观恨上拿不出资金偷来，有些能拿门的也只是其中纳很少的一部分翅。因此，开发糖企业也只得将失一些不能有偿孔转让的大配套掌设施发生的支钞出也计入开发解产品成本输。透抗

锈寇为了正确核算妨和反映企业开蜡发建设中各种缺配套设施所发杜生的支出，并您准确地计算房转屋开发成本和赶各种大配套设慌施的开发成本狱，对配套设施日支出的归集，串可分为如下三油种轧：卸阵

截1吓、对能分清并誉直接计入某个展成本核算对象痛的第一类配套能设施支出，可献直接计入有关舅房屋等开发成复本，并跟在盘“泊开发成言本户—锄—粪房屋开发成徐本看”揭账户中归集其端发生的支出关；锻报

是2登、对不能直接参计入有关房屋更开发成本的第凝一类配套设施括支出，应先耽在荒“蠢开发成拿本诱—暮—演配套设施开发披成凡本骄”驶账户进行归集苹，于开发完成多后再按一定标磁准分配计入有淘关房屋等开发抖成本胡；符铜

登3强、对能有偿转彩让的第二类大狸配套设施支出截，应置在妥“责开发成抢本繁—亡—轧配套设施开发福成甲本思”邮账户进行归集惜。垄姿

惊钳由上可知，在沃配套设施开发僵成本中核算的腐配套设施支出常，只包括不能垃直接计入有关均房屋等成本核善算对象的第一氏类配套设施支环出和第二类大颠配套设施支出盈。既岗

让二、配套设施虽开发成本核算霉对象的确定和央成本项目的设妹置捆逆

倾忌一般说来，对舅能有偿转让的翻大配套设施项阶目，应以各配摄套设施项目作阔为成本核算对削象，借以正确野计算各该设施捉的开发成本。捧对这些配套设腹施的开发成本悄应设置如下六粉个成本项目：册（率1瞧）土地征用及反拆迁补偿费或狼批租地价；诊（圆2乖）前期工程费解；站（级3枕）基础设施费典；迹（累4膏）建筑安装工木程费；甲（侄5莫）配套设施费想；浙（阴6经）开发间接费凭。其中配套设谅施费项目用以蝇核算分配的其夺他配套设施费真。因为要使这兔些设施投入运针转，有的也需等要其他配套设课施为其提供服都务，所以理应凑分配为其服务纸的有关设施的抬开发成本魄。算庸

径柜对不能有偿转她让、不能直接烈计入各成本核厨算对象的各项谊公共配套设施拉，如果工程规蒸模较大，可以汤各该配套设施吹作为成本核算戒对象。如果工故程规模不大、厘与其他项目建碧设地点较近、蓝开竣工时间相底差不多、并由兴同一施工单位累施工的，也可差考虑将它们合贩并作为一个成创本核算对象，某于工程完工算挺出开发总成本底后，按照各该贿项目的预算成券本或计划成本悼的比例，算出陕各配套设施的语开发成本，再零按一定标准，筋将各配套设施羽开发成本分配赛记入有关房屋秒等开发成本。布至于这些配套正设施的开发成忘本，在核算时其一般可仅设置线如下四个成本筹项目：夸（栗1尖）土地征用及硬拆迁补偿费或衬批租地价；业（惨2唇）前期工程费逮；坏（至3盆）基础设施费萌；励（芽4故）建筑安装工卷程费。由于这咬些配套设施的蜡支出需由房屋赤等开发成本负姥担，为简化核咸算手续，对这甚些配套设施，若可不再分配其午他配套设施支途出。它本身应洒负担的开发间批接费用，也可促直接分配计入秧有关房屋开发铃成本。因此，抬对这些配套设坝施，在核算时批也就可不必设恩置配套设施费郊和开发间接费粱两个成本项目屡。罩窗

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谁删三、配套设施菠开发成本的核钥算君枝

许厦企业发生的各检项配套设施支辜出，应拖在鞭“拾开发成激本浓—辉—舍配套设施开发泼成塞本街”棵账户进行核算革，并按成本核吩算对象和成本援项目进行明细私分类核算。对慧发生的土地征漠用及拆迁补偿关费或批租地价骤、前期工程费堆、基础设施费淋、建筑安装工法程费等支出，竖可直接记入各职配套设施开发驱成本明细分类雄账的相应成本台项目，并记拼入休“芽开发成忠本鞠—肆—歪配套设施开发碌成调本罗”阁账户的借方爬和努“尿银行存液款抵”像、宪“我应付账减款搬—澡—锦应付工程给款费”搜等账户的贷方祝。对能有偿转盯让大配套设施汤分配的其他配害套设施支出，锅应记入各大配很套设施开发成榜本明细分类账外的域“乒配套设施劫费晚”拉项目，并记眯入激“途开发成励本然—柿—庸配套设施开发绳成严本擦—逐—朴X重X等”野账户的借方址和共“青开发成荒本未—纳—娇配套设施开发挺成种本辟—汤—壁X召X功”炸账户的贷方。猎对能有偿转让模大配套设施分己配的开发间接贝费用，应记入扑各配套设施开玻发成本明细分甘类账礼的异“广开发间接笑费旦”饥项目，并记授入域“艳开发成攀本骨—友—似配套设施开发远成舅本此”衔账户的借方咏和搜“衫开发间接费梅用奋”王账户的贷方盼。到享

献滤对配套设施与孝房屋等开发产薄品不同步开发嘉，或房屋等开编发完成等待出陆售或出租，而述配套设施尚未杰全部完成的，轨经批准后可接狂配套设施的预滥算成本或计划福成本，预提配幻套设施费，将著它记入房屋等防开发成本明细劝分类账观的出“胶配套设施片费温”漏项目，并记造入俯“萝开发成怕本战—膨—及房屋开发成酒本样”证等账户的借方捕和声“获预提费艺用昌”雨账户的贷方。趴因为一个开发绿小区的开发，沿时间较长，有瞧的需要几年，券开发企业在开鲜发进度安排上俊，有时先建房鸡屋，后建配套瓦设施。这样，船往往是房屋已坟经建成而有的耗配套设施可能鹰尚未完成，或纤者是商品房已繁经销售，而幼躺托、消防设施兄等尚未完工的思情况。这种房里屋开发与配套坡设施建设的时岗间差，使得那拉些已具备使用巧条件并已出售婆的房屋应负担拘的配套设施费觉，无法接配套她设施的实际开卷发成本进行结坏转和分配，只乐能以未完成配波套设施的预算诞成本或计划成航本为基数，计尽算出已出售房现屋应负担的数倾额，用预提方才式记入出售房酷屋等的开发成衬本。开发产品携预提的配套设撞施费的计算，熊一般可按以下率公式进行洽：盒有

牧年某项开发产品厚预提的配套设坦施费＝该项开矮发产品预算成倾本（或计划成候本告）助×院配套设施费预枣提倘率梦烟

葵珠配套设施费预似提率＝该配套效设施的预算成陪本（或计划成怨本环）店÷扇应负担该配套份设施费各开发触产品的预算成就本（或计划成评本）合迈计败×100%沃

括经式中应负担配踏套设施费的开勉发产品一般应献包括开发房屋秋、能有偿转让熔在开发小区内兼开发的大配套餐设施仁。狗甲

爆冤例如：某开发钩小区内幼托设慌施开发成本应呢由征10欣1偶、查10睛2惑商品房应，睡15阳1假出租房产，刷18魄1李周转房愧和忆20付1罢大配套设施商罩店负担。由于普幼托设施在商阻品房等完工出层售、出租时尚猛未完工，为了聋及时结转完工巾的商品房等成饰本，应先将幼桑托设施配套设揪施费预提计入峡商品房等的开爷发成本。假定薪各项开发产品州和幼托设施的预预算成本如下霉：子比

10守1脊商品房遭卵10000切0霸0餐元勺财

10五2椒商品房荐服90000态0些元脏昼

15施1腾出租房牲秩80000嘴0吩元与乎

18熔1忽周转房翻骡80000嗽0虏元糕疫

20乔1男大配套设掉施绘—铺—嫁商店兔膜50000佣0童元赠夫

25视1咳幼托设施株柜致32000膊0茂元辽土

盗里幼托设施配套豪设施费预提率性＝挤320000处÷榆（犯100000施0+9000射00+800怜000+80别0000+5宗0000歼0长）吨×100符%珠＝证320000咬÷40000虹00×100电%疯＝皆8%迹

静注各项开发产品铃预提幼托设施拌的配套设施费屈为递：挂努

10歌1蒸商品房头：遭10000进0珍0强元来×秩8缠％草＝交8000纯0胆元可疲

10鱼2贞商品房阅：介90000昨0轰元饮×浑8特％餐＝贫7200偏0否元龙储

15贝2竿出租房栽：寿80000贴0踢元烤×卖8玩％叠＝产6400满0苹元脑楼

18赞2渣周转房瓦；薄80000研0袄元差×著8和％别＝纠6400痕0耻元源炮

20步1仆大配套设化施趁—滥—塔商店础：减50000鹰0勺元描×寿8根％耻＝跌4000标0外元慰他

屑狮按预提率计算序各项开发产品熄的配套设施费偶时，其与实际肾支出数的差额锐，应在配套设翠施完工时，按邻预提数的比例成，调整增加或云减少有关开发摧产品的成本皆。恐萍

材柳现举例说明配票套设施开发成加本的核算如下议：亭厕

膊悄如某房地产开受发企业根据建陷设规划要求，需在开发小区内坊负责建设一间铲商店和一座水龙塔、一所幼托箭。上述设施均摆发包给施工企葱业施工，其中准商店建成后，炮有偿转让给商拢业部门。水塔布和幼托的开发丑支出按规定计庙入有关开发产刻品的成本。水阿塔与商品房等掌同步开发，幼馒托与商品房等详不同步开发，葱其支出经批准舰采用预提办法赚。上述各配套落设施共发生了亲下列有关支出扫（单位：元）盒：满弄

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慨商店荣禽兆水塔喇冈柳幼救托犹烤

尸声支付征地拆迁去费朗冷

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50升000雪各睡蛮5000弯小凡根50000适锅

荣熊支付承包设计喜单位前期工程脑款坦钥

30恰000恋今属稿20000争在息稳30000衡判

兴晋应付承包施工删企业基础设施绒工程款蓝驰50000过乐禁哥3000睛0隆好界5000询0涂

嫂注应付承包施工命企业建筑安装探工程款直讽20000临0华匀泼24500咐0保抹删19000拒0讨

腥筝分配水塔设施渗配套设施费烟勤35000就钢

螺谜分配开发间接从费水绵55000构途

贷衫预提幼托设施中配套设施费层嘱40000咏继

沈1毛、则用银行存限款支付征地拆千迁费时，应作按：踢览

政膏借：开发成宜本麻—约—典配套设施开发假成笼本多

10告5000识

钓

抵竟贷：银行存辩款全

10拥5000齿

鞭2妻、用银行存款朋支付设计单位佩前期工程款时渣，应作壁：壮顶

哥史借：开发成姓本哨—葬—者配套设施开发站成泳本睡

80太000幕

支

撕谜贷：银行存植款底

80拉000槐

臣3部、将应付施工扫企业基础设施抛工程款和建筑兼安装工程款入取账时，应作印：素宋

小楚借：开发成庄本巾—猛—刮配套设施开发确成罩本疏

76努5000芹

享

溪片贷：应付账亏款吗—塑—盖应付工程假款营

76动5000汪

消4金、分配应记入开商店配套设施数开发成本的水棋塔设施支出时炸，应作软；微盖

章滴借：开发成新本峰—昏—顿配套设施开发霉成蜓本纤—桂—初商暮店军

35灌000瞧

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逗但贷：开发成洪本嘱—旦—战配套设施开发苏成蚊本巩—本—惯水础塔凭

35暖000菊

传5降、分配应记入葱商店配套设施膀开发成本的开究发间接费用时假，应作运：遇仰

真胶借：开发成组本亲—碧—暂配套设施开发称成樱本茅—暂—独商拼店月

55到000购

宣

陪般贷：开发间接攻费拼用箱

55郊000蕉

丛6程、预提应由商拴店配套设施开赤发成本负担的授幼托设施支出智时，应作炎：绪行

娇武借：开发成捧本竖—遭—山配套设施开发液成球本售—迁—平商假店孔

40经000探

掀

毯刃贷：预提费浊用运—直—潮预提配套设施粮费绒

40脆000捏

躁7埋、同时应将各筋项配套设施支辩出分别记入各爷配套设施开发廊成本明细分类涛账激。让提

盯四、已完配套时设施开发成本失的结转献悔

计部已完成全部开编发过程计经验挤收的配套设施控，应按其人问术情况和用途结弹转其开发成本倚：削坚

嚷1望、对能有偿转住让给有关部门蔑的大配套设施盖，如上述商店班设施，应在完脖工验收后将其浩实际成年削自提“顿开发成本一配绑套设施开发成淋本感”怎账厂的贷方转梁入卵“甩开发产副品秧—临—忽配套设摔施什”慎账户的借方，粘作如下分录入绳贴谢：既洒

令湿借：开发产方品达—健—东配套设较施丧

46估0000宋

睁

番晋贷：开发成亿本码—货—本配套设施开发脂成握本救

46聪0000赢

三孙配套设施有偿台转让收入，应慈作为经营收入汤处理没。乏冲

乒2财、按规定应将捏其开发成个分岭配计入商品房复等计发产品成外本的公共配套罩设施，如上述斯水塔设施，在御完工验收后、示应将其发生的砍实际开发成本撇按一定的标准筐（有关开发产旺品的实际成本场、预算成本或阴计划成本），皇分配记入有关典房屋和大配套果设施的开发成芳本，作如下分变录入账多：葡写

湿勤借：开发成丰本彩—微—努房屋开发成牢本潜

26津5000暑

个

花愁开发成吓本跨—银—卵配套设施开发祖成陆本搅

35密000抓

女

叛房贷：开发成脊本堂—刃—卫配套设施开发怕成战本擦

30痛0000卸

森3猾、对用预提方林式将配套设施尝支出记入有关分评发产品成本纷的公共配套设易施，如幼托设占施，应在完工影验收后，将其茎实际发生的开郑发成本冲减预纵提的配套设施那费，作如下分正录入账股：菜蛇

昨愉借：预提费驱用毕—渠—舟预提配套设施裹费和

32限0000游

掩

料催贷：开发成携本另—逮—芳配套设施开发萌成孙本竹

32工0000男

聪丹如预提配套设生施费大于或少迁于实际开发成翼本，可将其多因提数或少提数裳冲减有关开发那产品成本或作推追加的分配。凳如有关开发产录品已完工并办陶理竣工决算，竖可将其差额冲做减或追加分配忆于尚未办理竣新工决算的开发咬产品的成本。菠

游昌房地产开发间婶接费用的核算田

谁一、开发间接锤费用的组成和蜓核算苗夏

帽溉开发间接费用乱是指房地产开绝发企业内部独辈立核算单位在露开发现场组织垃管理开发产品像而发生的各项离费用。这些费嫁用虽也属于直冈接为房地产开谁发而发生的费右用，但它不能盛确定其为某项仓开发产品所应更负担，因而无短法将它直接记木入各项开发产洞品成本。为了宜简化核算手续高，将它先记展入厅“辽开发间接费见用催”原贴户，然后按短照适当分配标夺准，将它分配漫记入各项开发品产品成本肤。牢陆

赛圾为了组织开发恐间接费用的明蜻细分类核算，慢分析各项费用匀增减变动的原