云南-鹏欣呈贡聚贤街项目营销提报方案

比期待更精彩——鹏欣地产昆明呈贡聚贤街项目营销沟通方案项目本体分析PART1鹏欣入滇战略布局七甸项目呈贡项目产业投资结合地产开发，鹏欣入滇秉持多元化发展的风格，社会影响及经济贡献突出2019年9月12日，上海鹏欣地产7亿元竞得呈贡彩云南路124亩土地。就在同一天，鹏欣地产也以底价竞得了阳宗海七甸306亩土地。而早在2018年，云南城投集团和上海鹏欣集团与昆明市签约，在昆明呈贡马金铺开发云硅小镇项目。2018年11月，德宏州政府与鹏欣集团就交通基础设施和产业园区建设项目签订合作框架协议。云硅智能科技小镇德宏投资签约鹏欣集团产业布局地产开发精品住宅商业地产酒店运营产业地产建筑安装物业管理康养产业资源投资矿业新能源贸易金融农业食品粮食贸易肉牛产业乳业产业肉羊产业食品供应链环保科技供水业务净水业务工程业务金融投资鹏欣集团大资管平台，是鹏欣集团全球化的资本运营管理平台。上海鹏欣（集团）有限公司创立于1988年，是一家集商业地产、矿产资源、现代农业、科技环保、金融投资和文化产业于一体的民营企业集团。多年来，在“产业多元化、产品差异化、布局全球化、资产证券化”的发展战略指引下，稳健发展，不断创新，创造了巨大的社会价值。多元化发展企业，多产业互补促进，共生发展，实力强劲项目产品价值梳理—商业部分72000㎡商业自持，鹏欣商业模式实力运营，呈贡特色生活地标鹏欣地产打造的水游城、金游城、星游城等系列商业城市综合体，已在全国多个城市布点及开业运营。入昆首作将自持72000㎡商业，植入鹏欣特色商业模式运营，带给呈贡全新的生活体验。项目产品价值梳理—酒店部分与悦榕庄酒店深度合作企业，旗下多个酒店物业运营，世界前十酒店品牌有望落子呈贡鹏欣地产在全国开发运营了近十家高星级酒店，包括与新加坡悦榕集团合作的上海鹏欣外滩悦榕庄、天津鹏欣海河悦榕庄；与洲际酒店集团合作经营的南京、天津、盘锦HolidayInn；以及南通鹏欣国宾花园酒店、海南博鳌养生度假酒店等。项目产品价值梳理—商办部分两家世界五百强总部基地，自持写字楼部分，实力打造呈贡商务办公新地标世界五百强企业办公场地通用选址标准：地理位置要位于写字楼聚集区，交通要便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施；交付标准中要有架空地板，配备后备电源，如项目中有一定规模的商场，则需设单独的写字楼入口，每平方米最少承重要达到250公斤；层高净高要达到2.7米以上；租售要求最好是只租不售，对大厦整体的客户品质有一定要求；得房率要达到70%或者更高；空调为4管制vav系统。项目产品价值梳理—住宅部分借鉴融创“府”系产品特质，大面积玻璃幕墙提升建筑质感，简约的建筑线条彰显大气融创府系产品的打造，注重的是人与文化和城市自然的融合。融创府系产品从规划布局开始，先是整体规划的“因地制宜，筑眼成园”，随后是一个个小空间。融创每一座府系产品必契合这座城市发展的时代潮流，不论是从产品立面、景观视野、社区密度还是归心服务，从产品综合力层面来看，引领未来社会主流趋势和文化审美。项目物业服务价值梳理绿城物业服务集团有限公司于1998年10月成立。2016年7月12日，绿城物业在香港交易所主板正式挂牌上市交易，股票代号为2869。2018年，绿城物业品牌价值达68.68亿元，并多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”等殊荣。截至2018年12月，绿城物业接管、咨询及代管的合同数目逾2000个，总合同服务面积约3.6亿平方米。绿城物业进驻，中国物业服务百强企业提供服务，物业增值力强项目自身配套价值梳理自带公园景观，配置幼儿园，水系景观贯穿地块南北绿化用地服务设施用地项目规划中，分别有独立地块可打造配套的绿化景观公园，公园中水景体系将贯穿地块南北；另外项目将在中心区位建设配套的幼儿园，完善自身配套项目区位与配套价值梳理呈贡城市中轴区位，大学城环抱，区域核心商圈，双地铁站点出行，全能优质配套云南大学云南民族大学昆明理工大学云南师范大学昆明医科大学云南中医大学云南艺术大学彩云南路、地铁1号线七彩云南第壹城滇池明珠万达广场涌鑫哈佛中心地铁联大街站地铁谊康南路站本案商业配套：实力花千坊、七彩云南第壹城、涌鑫哈佛中心、滇池明珠万达广场、本案教育配套：幼儿园：呈贡三幼、雨花毓秀幼儿园、呈贡一幼；小学：师大附小、云大附小、中华小学、昆工附小、民大附小；中学：师大附中，云大附中、昆三中、衡水中学、云南省外国语学校；大学：11余所大学环绕，云南师范大学、云南理工大学、云南民族大学、云南广播电视大学、云南艺术学院、云南大学、云南医科大学等；酒店配套：皇冠假日酒店、南亚风情园豪生大酒店、君廷国际酒店；市政配套：昆明市政府、呈贡区政府、春融公园、中央公园；医疗配套：昆明市中医院、昆明医学院第一附属医院、省广电中心医院、云大医院、昆明市妇幼保健院；交通配套：地铁1号线联大街站或谊康南路站；紧邻雨花公交枢纽站，18条公交线路通达全城。项目本体分析小结已在云南多点布局，行动低调，无品牌知名度多元化发展企业，其他产业领域能为项目营销助力呈贡又一城市综合体，商业自持更有利于运营多个五星级酒店已投入运营，世界前十酒店有望落地世界500强云南总部基地，呈贡商务地标大面积玻璃幕墙立面，高端产品品质彰显全国百强绿城物业进驻自配公园、幼儿园，社区配套品质较高全维度、高品质生活配套，确保未来居住无优企业品牌需落地，知名度有待提升；项目综合核心价值已具备，细节有待夯实；综合体特质即是优势也面临同质化竞争，差异特色有待提炼。市场分析PART2全国政策环境分析资料来源：

同策研究院整理稳地价的目的还是维持财政收入，稳定经济增长一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推升房价三四线城市“稳地价”的核心是避免土地价格下跌、引发房价下跌稳地价稳房价一二线城市稳定房价，避免楼市房价过快上涨三四线城市稳定房价，避免楼市房价过快下跌引发抛售预期稳定楼市既不会大涨、也不会大跌的预期避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动稳当前政策调控的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”，既不允许大涨、也不允许大跌，同时在市场下行周期要稳步小幅调整，避免因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动，进而影响宏观经济波动。全国政策环境分析2018年以来，限购范围不够扩大、力度不断加强，约30城陆续出台限购限价限签等政策，房地产调控基调未发生根本变化。严厉的政策环境遏制了商品住宅市场的上行空间。资料来源：

同策研究院整理全国市场定性判研3季度加速跑量，4季度市场进一步下行。2019下半年，在以稳定为主的政策基调下，面临市场需求动力不足，3季度或将加速推盘节奏，4季度房企为冲业绩将进一步打折促销跑量。资料来源：

同策研究院整理全国市场定性判研从一线城市住宅成交量周期来看，周期长度约为22个月。2019年2季度-2019年3季度为一线城市最佳营销时点，而2020年5月后市场成交将进入实质性下降周期。资料来源：

同策研究院整理全国市场定性判研从强二线城市住宅成交量周期来看，周期长度约为24个月。2019年3季度-2020年1季度为强二线城市最佳营销时点，而2020年3季度后市场成交将进入实质性下降周期。资料来源：

同策研究院整理全国市场定性判研从普通二线城市住宅成交量周期来看，周期长度约为24个月。2019年3季度-2020年1季度为普通二线城市最佳营销时点，而2020年3季度后市场成交将进入实质性下降周期。资料来源：

同策研究院整理昆明市场政策为稳定市场整体走势，目前昆明正在执行“四限”政策，限购精准打击省外投机者，限价抑制房价快速上涨，与其他热点城市相比，政策环境较为宽松。政策：扩大限售区域，限售年限从2年增至3年；解读：应对国家政策对原来政策调控力度加强，拿到房产证后3年销售，从现在昆明期房情况来看意味着现在买房约7年后才能再次销售。政策：新申办预售证房源和2017年1月1日后取证未售房源，接受价格管理。6个月内，每月实际销售价格不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月网签均价；解读：抑制新建住宅价格快速上涨。政策：对昆明主城五区，非省内户籍人士，已拥有一套住宅限购；解读：与其他热点城市相比，相对宽松，精准打击省外投资者。政策：政府对每个预售项目进行限签，合同价超过该楼盘限签价价，不允许备案；解读：暗箱操作抑制房价，对房企回款速度造成不利。限售限价限购限签昆明市场政策限售对主城二环路以内，呈贡新区及船房河、广福路、彩云路及鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易；完善差别化信贷政策严格落实差别化信贷政策，配合做好昆明市房地产市场调控政策；目前各大银行首套房上浮利率10%，二套房上浮20%；调整住房公积金政策单职工贷款最高额度由40万降低至30万，双职工贷款额度最高由80万降至50万；首次使用公积金贷款最低为20%，对再次使用公积金贷款最低为50%且利率上浮10%；2018年3月，出台昆政办[2018]23号公告，明确主城区、呈贡区及南市区部分区域限售，取得不动产证3年可上市交易。昆明市场政策为推进本地及外地农业转移人口，2017年，昆明市政府发布《昆明市推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》。呈贡购买商住房、公寓也可以落户，为本项目带来利好。二级分类三级分类序号具体指标指标值政策及开发环境7要素（一）预售条件1预售条件工程形象进度七层（含七层）以下，已完成结构工程并封顶；七层以上已完成地面七层以上结构工程；资金要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上2拿地到开盘时间平均开盘时间6-12个月（该数据以品牌开发商为主）（二）灰空间3建筑规划技术规定多层、高层住宅层高≤3.6米；跃层住宅中空部分面积面积≤30平方米且≤建筑面积的30%；办公层高≤4.5米；商业层高≤5.4米层高超出≥1.5米，计容建筑面积按实际建筑面积增加1倍计算；超出高度不足<1.5米，计容建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算地下室与半地下室的建筑面积不计入容积率住宅车位配置：每100㎡地上建筑面积配备一个机动车位，一个非机动车位4灰空间形式及比例昆明对灰空间形式及比例无明确政策要求，主要项目灰空间形式一般包括阳台、凸窗、空调板、储藏室、入户花园等，灰空间比例一般在8-15%（三）限购、限价、限贷、限售5限购无限贷二套房首付45%，三套房停贷，认贷不认房，已还清贷款视为首次购房限价无限售呈贡区域、二环内以及广福路以南等区域取得房产证3年后方可再次出售（四）落户政策6落户政策主城4区落户政策：主城4区购买商品住宅的，申请人在昆明缴纳养老保险的；在主城4区租赁合法住所并缴纳养老保险满3年的；暂未取得不动产证的可以凭借购房合同；在主城4区合法稳定就业，且缴纳养老保险和办理居住证满3年；呈贡区落户政策：在呈贡区购买商品住宅（含公寓、商住房）；在呈贡区租赁合法住所并缴纳养老保险满1年的；在呈贡区合法稳定就业并缴纳养老保险满1年；（五）其他7精装修规定无销售方法极少数楼盘采取首付分期的方式销售昆明住宅市场近2年昆明商品住宅市场量价齐升，2018年成交总量刷新至历史最高水平。2018年7月限购政策出台后，房价走出一波震荡平稳走势。随着居民杠杆率不断攀升，在大市场下行环境背景下，2020年下半年将出现下行。2014-2019昆明商品住宅年度供求走势2017-2019昆明商品住宅月度供求走势快速攀升震荡平稳限购出台数据来源：同策咨询昆明住宅市场数据来源：同策咨询住宅市场存量515万㎡，受去年四季度供给增加，存量同比下降1%，其中活跃库存330万㎡，去化周期仅4个月。呈贡住宅市场近12个月呈贡区商品住宅供求量价走势近12个月昆明各区域商品住宅供求量价走势近12个月，呈贡商品住宅价格保持平稳上升走势，供求平稳。市场容量在全市保持在第二梯队，需求持续释放。目前呈贡87.7万㎡存量，去化周期5个月，房价存在上涨动力。数据来源：同策咨询昆明公寓市场2019年8月昆明市公寓整体成交均价为9816元/㎡，同比上行7%，环比上行1.4%；截止2019年8月底，昆明公寓存量72万方，按照上半年月均去化8.4万方，需8.6个月消化；供销量最高的是西市区域，成交价均价最高的为市中心，为13772元/㎡，其次为呈贡区，成交均价8455元/㎡；呈贡成交均价为8455元/㎡2019年昆明公寓市场供应量激增，成交价格下跌，供销量主要位于呈贡区呈贡公寓市场2019年8月呈贡公寓新增8.9万方，同比增长169%，环比增长98%；2019年8月公寓成交均价8455元/㎡，同比增长0.4%，环比下行8.8%，2019年上半年公寓价格呈平稳趋势；截止2019年8月底，呈贡公寓库存30.47万方，按照上半年月均去化2.6万方，需11.7个月消化；2019年呈贡区公寓供应持续走高，库存量较高，成交价格触底，月均销售2.6万平数据来源：同策咨询呈贡公寓市场数据来源：同策咨询

8月呈贡平层公寓新增3.1万平，成交均价8072元/㎡；呈贡loft公寓4月集中供应8.8万方，8月新增供应3.1万方，成交面积1.6万方，成交均价为8948元/㎡；截止2019年8月，呈贡平层公寓库存13.83万方，去化时间需9个月；loft公寓库存18.5万方，去化时间需10.9个月

LOFT公寓为市场热点产品，去化较快，库存较低、平层新增供应量较大，价格稳定整体市场分析小结2019年土地成交平均溢价率超过去年同期，各房企依然看多昆明市场，呈贡土地成交集中在大渔、雨花和吴家营片区；01全国政策宏观背景下，中央调控原则是“不允许大涨、也不允许大跌”，昆明房价同比涨幅处于前位，政策调控加码的概率依然较高；02昆明调控政策对外地户籍人限购一套，无其他前提条件，政策环境相对宽松。呈贡公寓目前可落户，对吸引外地人才具有一定利好；03目前整体及呈贡市场处于价平量稳阶段，存量少，去化周期短，价格依然有较大的上涨动力；但区域公寓市场存量巨大，销售去化压力较大04调控政策相对宽松，但依然有加码可能。目前楼市量平价稳，价格上涨动力较强。但随着购房杠杆率不断攀升，2020年下半年或将出现量缩价平。总结：区域主要住宅项目分布地块周边3公里范围内有2个核心竞品，5公里范围覆盖呈贡新城整个区域，多个项目在售。未来3个项目将入市，高层价格1.1-1.6万元/㎡，洋房1.3-1.6万元/㎡，竞争激烈。项目占地面积（万㎡）FAR建筑面积（万㎡）产品类型面积段装修标准（元/㎡）价格（元/㎡）中通世纪广场11.285.9950高层89-155㎡毛坯精装20001.3-1.5万招商翰林大观2期3.23.9912高层77-124㎡毛坯1.17万浩创酌悦10.232.9943高层99-142㎡10001.1万绿地滇池国际健康城306.671.66291高层98-139㎡15001.1-1.2万洋房90-110㎡20001.3-1.6万别墅115-155㎡毛坯2.3万泛亚城邦5.672.7714洋房70-143㎡毛坯1.1万呈贡吾悦广场15.93.9463高层80-210㎡毛坯1.3万绿地东海岸47.733.1220高层100-140㎡毛坯1.1万中铁建山语桃园41.91.2653洋房116-200㎡毛坯预计1.4万别墅165-190㎡总价500-700万光明璟宸苑10.873.538高层73-124㎡----金茂国际新城41.91.4260高层70-124㎡毛坯9800-12000洋房89-140㎡--别墅130㎡--锦艺昆明之光10.794.6250高层90-140㎡----招商翰林大观浩创酌悦绿地健康城呈贡吾悦广场绿地东海岸中铁山语桃园金茂国际新城光明璟宸苑泛亚城邦在售待售中通世纪广场锦艺昆明之光3km5km招商翰林大观招商翰林大观位于景明南路和雨花路交汇处，地处昆明呈贡雨花片区、大学城的核心位置。整体定位是国际人文艺术大城，城市文化综合体，项目涵盖全南向板式住宅、艺术生态商业、星级酒店、精品公寓等复合业态，集居住、购物、休闲、娱乐、艺术、体验于一体，融入更多时尚国际化元素打造的一个开放、交融、健康、前沿的现代化国际人文社区，是区域内航母级标杆大盘。项目分两期开发项目名称招商翰林大观项目位置雨花路与景明南路交叉口南侧总占地面积51亩总建筑面积25.6万㎡容积率5.6绿化率10%总户数住宅670套，公寓2352户装修标准毛坯面积段77-123㎡层数22-33层高3.1m、4.5m均价10500元/㎡梯户比2T4、2T6车位1667招商翰林大观——核心卖点本案昆明医科大学昆明医科大学东苑云南中医学院云南艺术学院云南大学云南呈贡新区第五小学下庄小学云南民族干部学院云南民族大学呈贡校区3km昆明医科大学校医院云南中医学院校医院呈贡杏林康医院聚贤商业广场新天地商业步行街雨花广场商业街大渔公园市政设施商业配套医疗配套教育配套仕林街A2地块总平图29F，2T677-124㎡32F，2T677-124㎡32F，2T677-124㎡33F，2T4110-140㎡22FLOFT公寓22FLOFT公寓30F平层公寓22FLOFT公寓品牌：招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，经营总部设于香港，亦被列为香港四大中资企业之一。区位价值：现代新昆明的行政文化教育中心、产业园区、未来交通枢纽中心大盘规划全配套：百亩大盘，雨花片区内唯一大型综合体片区配套：地处大学城核心区域，周边医疗、商圈、学校配套完善核心价值输出：百年招商央企，百亩学府大盘招商翰林大观——量价走势面积段房型总套数占比成交套数去化率均价套均总价77㎡2R12013%120100%940973105㎡3R12113%121100%10244103110㎡3R18920%18397%10463117116㎡3R11712%10086%9954115125㎡3R606%60100%10067125131㎡4R546%5398%9463124142㎡4R16918%7544%9422135151㎡4R647%5992%10180154168㎡4R667%5786%10091170总计960100%82886%----整体来看，T4与T6产品价差6%，后期2T6的142㎡产品显现成交疲态，备案去化率仅44%招商翰林大观——客户分析居住区域：客户主要来源于呈贡区地缘客户，占比41%，其次为官渡区，占比20%置业次数：首次刚需客户为主要客群，占比47%，其次为二次置业客户年龄：主要以中青年客户为主，其中31-35岁占比31%，26-30岁占比22%客户职业：主要是以私营企业为主，占比31，其次为教育行业，占比21%家庭结构：三口之家客户为主要客群，占比41%，其次为四口之家大学城工作人员的中青年客群，首次置业为主中铁山语桃源中国铁建山语桃源是中国铁建地产携手华侨城集团，联袂倾情打造的都市低密封面之作，全为洋房、合院产品，物业形态纯碎，属于中铁建高端语系作品，项目总占地面积约630亩，位于呈贡吴家营片区，紧邻昆明市级行政中心、呈贡中央公园、昆明高铁南站；15分钟即可直达区内三大商圈。项目名称中铁山语桃源项目位置锦绣大街与清和路交界处总占地面积630亩总建筑面积29.8万㎡容积率1.1绿化率40%总户数一期：1426户装修标准毛坯面积段洋房：116-203㎡合院：169-190㎡层数8F层高——均价9400梯户比1T2车位比1:1.4中铁山语桃源——核心价值点面积段为116-203㎡洋房，主要功能间均是南向，都采用大面宽观景阳台，双阳台的设计理念，尺度空间感做到最优。品牌：中铁建巫家坝西派国樾标杆项目背书；区位：呈贡吴家营板块，临近市政中心和呈贡经济中心；交通：拥有1号线，在建4号线、高铁南站轨道交通配套；产品：全盘均为8层洋房和合院，产品纯碎，由业内顶尖大师设计，品质好；景观：内部拥有四大生态资源主题公园，毗邻呈贡中央公园，地处山地资源环境；项目核心价值输出：山地资源+高品质产品+墅居院落中铁山语桃源——客户分析居住区域：客户主要来源于呈贡区地缘客户，占比25%，其次为螺蛳湾置业次数：改善客户为主要客群客户年龄：主要以中年客户为主，其中36-40岁占比31%，41-45岁占比31%客户职业：主要是以私营企业为主，占比21%，其次为公务员，占比14%家庭结构：四口之家客户为主要客群，占比48%，其次为三口之家项目产品定位高端，以呈贡新城再改多改客户为主金茂国际新城中国金茂，世界500强央企中化集团旗下房产企业。该项目是继巫家坝金茂广场后，昆明第二子，属于呈贡吴家营板块。项目规划打造瞰景高层、阔景洋房、宽庭合院三大居住业态，全面升级呈贡居住模式。项目景观融入云南风情——植物、动物、梯田、阳光、多彩等，将城市灵魂注入园林设计，打造主题式奢华园林，花树迎宾大道、花海公园……筑就极致私属园林。高层洋房合院洋房合院商墅商墅项目名称金茂国际新城项目位置昆明呈贡新城市政府公园旁总占地面积628.5亩总建筑面积87.25万㎡容积率1.42绿化率40%总户数2788户装修标准毛坯面积段高层：70-125㎡洋房：90-142㎡合院：100-180㎡层数高层28-32，洋房除11栋为7层，其余为8层，合院地上3层层高——均价高层：11500元/㎡洋房：12500元/㎡合院：25000元/㎡梯户比高层2T4，洋房1T2车位2884金茂国际新城——核心卖点品牌：中国金茂是中化集团全资子公司，位居世界500强第98位；区位：呈贡吴家营板块，临近市政中心和呈贡经济中心；交通：拥有1号线，在建4号线、高铁南站轨道交通配套；产品：全盘有高层、洋房、合院，物业形态丰富；环境：四大谷地公园嵌入式环抱，借地势高差，丰富植被，营造四级变幻、山谷花海的浪漫氛围核心价值输出：世界百强品牌，四大原生态谷地公园金茂国际新城——客户分析居住区域：客户主要来源于呈贡区地缘客户，占比43%，其次为世纪城，占比10%置业次数：改善客户为主要客群，占比38%，其次为首次置业客户年龄：主要以中青年客户为主，其中36-40岁占比31%，41-45岁占比25%客户职业：主要是以公司普通员工为主，占比36%，其次为事业单位，占比19%家庭结构：三口之家客户为主要客群，占比55%，其次为四口之家改善地缘性型较强，公司职员占比校高新城吾悦广场项目紧邻春融公园,规划有一个15万方的集中式商业，1栋公寓，20栋高层住宅，高层住宅以2T6、和2T4设计为主，其中楼王位置设计了1T2户的大平层产品,为新城控股旗下最高端的城市综合体项目，定位高端，主打国际精品，行政核心区域，道路交通便捷。项目名称新城吾悦广场项目位置昆明市呈贡区彩云中路与祥和街交汇处总占地面积238亩总建筑面积86万㎡容积率4绿化率25%总户数3259户装修标准毛坯面积段90-210㎡层数19F、33F、20F层高——均价高层：13000元/㎡

商业22000元/㎡梯户比2T4、2T6车位比1:1.15新城吾悦广场——核心卖点品牌：新城吾悦广场已布局全国57个重点城市缔造70座新城吾悦广场，全国累计开业23座，2020年预计全国开业及在建项目将达到120余座；商业：12万方自持商业，3万方商业街，项目紧邻信银河广场、上海东盟大厦、花千坊、七彩云南第壹城等成熟商圈区位：呈贡经济中心，政治中心；交通：城市一级主干道旁，地铁口；核心价值输出：新城吾悦广场遍布全国，超强商业运营新城吾悦广场——量价走势2018年9月27日首开754套，当天认购698套，去化率93%，开盘均价1.3万元/㎡。截至目前月均去化251套，是区域溢价最高，去化最快项目。面积段房型总套数占比成交套数去化率均价（元/㎡）套均总价（万元）80-90㎡2R1244%124100%1213910290-100㎡3R2959%28195%12358119100-110㎡3R993%9798%12587129110-120㎡3R70922%64391%12261142120-130㎡3R81625%75192%12274152130-140㎡4R1966%19197%12526174140-150㎡4R68421%62391%12408177190-200㎡4R1525%75%12739243200-210㎡4R1525%3926%12901279总计--3227100%276286%----新城吾悦广场——客群分析居住区域：客户主要来源于呈贡区地缘客户，占比44%，其次为中心区，占比24%置业次数：刚需客户为主要客群，占比49%，其次为二次置业，占比36%客户年龄：主要以中青年客户为主，其中31-35岁占比32%，36-40岁占比26%客户职业：主要是以个体户为主，占比24%，其次为公务员，占比17%家庭结构：三口之家客户为主要客群，占比56%，其次为四口之家刚需地缘性型主导，市中心投资首改其次住宅竞品小结品牌：主要在售住宅项目均以品牌作为营销重点输出备书，对比而言，鹏欣在昆明市场的品牌知名度不高，相对处于弱势；核心价值：主要在售住宅主要以景观资源或自有产品体系赋能，核心价值相对当一，本案的综合体属性是最好的差异点；区域内去化速度较快的项目，均通过商业加持，作为配套的支撑，加快了销售去化速度，新城吾悦属于典型。因此本案商业将对住宅及公寓的去化有较强的支撑。最有效的价值点：品牌+商业+基础配套住宅客户预判目前呈贡市场住宅客户以自主为主，部分投资客户投资需求自住需求目标客群预判租客及购买客：呈贡新城个体户创业型企业地铁一号线沿线上班族关注投资回报率关注出租前景自住客：认可整体区域价值对居住舒适度有一定要求不愿承受最高额度总价关注整体居住氛围关注总价住宅客户样本呈贡新城客户为主要置业客户，占比45%地州对住宅置业热情不减，占比15%省外客户对呈贡区域发展逐渐认可，占比10%居住区域住宅客户样本个体户为主导其次为呈贡新城的企事业单位行业分析住宅客户预判核心客群补充客群重要客群呈贡新城地缘性客户个体户、企事业单位、教育其他区域客户外省及呈贡外沿客群，个体户、私营企业等地州客户看中项目品牌、未来升值空间等投资兼自主客群区域主要公寓项目分布周边在售公寓产品项目较多，集中在彩云南路，主力面积集中在30-50㎡，价格集中在7000-9000元/㎡。后续2—3年内，预计将新增供应近100万平米。项目公寓总建面（万㎡）销售状态面积段装修标准（元/㎡）价格（元/㎡）涌鑫哈佛中心36.03在售30-50㎡精装1200平层9800LOFT12000孔雀镇43.8在售32-78㎡毛坯平层7800LOFT8800蓝光天骄城7.96在售43-105㎡毛坯精装120010500七彩云南第壹城--尾盘48-70㎡毛坯9500远洋新干线21.6在售32-38㎡毛坯精装1500毛坯7500精装8300滇池明珠·万达广场12.43认筹33-82㎡毛坯——呈贡吾悦广场4.09在售40-65㎡毛坯LOFT10000绿地东海岸17.7认筹30-50㎡毛坯精装1800平层8000康美健康城43.84未售锦艺华都20未售------花都时区6.8未售------中通世纪广场4.03未售------招商翰林大观20.76未售------招商翰林大观建投滇show绿地东海岸涌鑫哈佛中心在售待售滇池明珠万达广场康美健康城3km5km绿地健康城蓝光天娇城七彩云南第壹城呈贡吾悦广场融创孔雀镇远洋新干线花都时区锦艺华都涌鑫哈佛中心项目位于本地块东侧，春融东路云南广播电视台对面，彩云南路一路之隔，项目占地350万方，总建面约110万㎡，是集酒店、公寓、国际游客服务中心、商业、影视传媒文化博览中心等业态组成的大型复合型商业综合体，整体定位高铁核心文旅城市综合体。项目名称涌鑫哈佛中心项目位置彩云南路与聚贤街交汇处总占地面积145.6亩总建筑面积83.92万㎡容积率6绿化率13.80%总户数6300户装修标准毛坯/精装面积段22-48层数34层高3.1m、4.5m面宽3.4-6m梯户比3T23、7T36电梯品牌奥迪斯渠道房联宝，新亚，尊园，房小二政策后佣2-3万涌鑫哈佛中心彩云南路联大街涌鑫哈佛中心——核心卖点价值点一：泛亚高铁第一站，紧邻大学城，11所高校环绕，毗邻市委市政府。价值点二：双地铁，靠近地铁1号线和4号线，紧邻泛亚高铁，交通便利，周边人流量密集稳定。价值点三：公寓可落户，免费托管15年，年返租8%，高额回报率。价值点四：非品牌开发商，自身配套14.7万方的商业，首创铺铺临街的情景购物模式。高端一线大牌入驻（古驰、普拉达、BOSS、阿玛尼）昆明南火车站白龙潭联大街驼峰街春融街昆明市中医院昆明市政府谊康南路昆明医科大学宜和路云南师范大学昆明理工大学新天地广场商业街七彩云南第壹城民大附小师大附小师大附中昆三中核心价值输出：大学城核心，双地铁，高端商业配套涌鑫哈佛中心——量价走势情况LOFT共368套，2018年10月20日当天推出253套，认购31套，去化率12%，均价12324元/㎡，截止目前已全部售罄。平层产品2018年8月新增共1296套，持续顺销。2018年8月已取得21#和25#号楼预售证，新增供应666套，目前永鑫哈佛中心loft产品价格持续走低，去化相对平稳，平层价格走高，去化相对较低。LOFT产品成交备案走势近12个月平层产品成交备案走势永鑫哈佛中心loft产品价格持续走低，去化相对平稳，平层价格走高，去化相对较低。涌鑫哈佛中心——客户分析来访客户主要呈贡新区地缘性客户为主占比达48%，其次为省外投资客户占比达19%。来访客户主要聚集在36-40岁占比达34%、其次是41-45岁和31-35岁。来访客户的职业为教师的客户占比较大达25%、其次是私营业主占比达20%。来访客户的家庭结构主要以三口之家为主占比达37%，其次是四口之家占比达30%。呈贡区域地缘客户为主，教师及私营业主为主，中年客群为主，投资为主万达广场项目位于本案北侧，整体定位TOD城市综合体，万达进行商业管理植入。公寓目前顺销中，产品包含平层和LOFT两种产品，户型面积28-82㎡，毛坯交付，价格8500-9000元/㎡。2314一期住宅已售罄5三期超高层写字楼6项目名称滇池明珠万达广场项目位置昆明市政府对面地铁一号线驼峰街站口总占地面积108亩总建筑面积45万㎡容积率4.5绿地率21.00%总户数2391户装修标准毛坯面积段28-82层数18-29层高3.3/4.5面宽3.8-5.6梯户比5T18、5T20/5T24/9T28电梯品牌——栋号类别产品面积总层数梯户比套数销售状态1栋写字楼——————————2栋LOFT33-72㎡205T20390已售3栋LOFT42-73㎡205T20390待售4栋LOFT28-71㎡185T24432待售5栋平层32-82㎡255T18450待售6栋LOFT47-68㎡299T28729待售合计————2391——万达广场——核心卖点价值点一：位于呈贡新城核心地段，地铁上盖物业，地铁一号线驼峰街站口位于项目下方，交通便利。价值点二：项目地块位于呈贡核心区域，十余条公交线路可到达项目，项目万达广场地下商业与地铁1号驼峰街站无缝连接。价值点三：品牌开发商，项目自身配套万达广场，总规模约10万方，预计2020年下半年建成开业，万达广场配备有大型购物中心、生活超市、主题餐饮、儿童街区、万达影城、休闲娱乐等丰富配套业态。核心价值输出：呈贡核心，地铁上盖，万达商业品牌万达广场——客户分析来访客户主要呈贡新区地缘性客户为主占比达45%，其次为省外投资客户占比达34%。来访客户主要聚集在36-40岁占比达32%、其次是41-45岁此年龄段客户经济实力较强。来访客户的职业为私营业主的客户占比较大达28%、其次是事业单位占比达20%。来访客户置业目的主要以三口之家为主占比达36%，其次是四口之家为主办占比达28%。呈贡区域地缘客户为主，省外投资客其次，教师及私营业主为主，中年客群为主七彩云南第壹城项目位于呈贡新城吴家营核心区域，是区域近年开发的大型城市综合体项目，目前购物中心已运营，并形成区域核心商圈。剩余100套平层公寓在售，时点报价9000元/㎡。项目名称七彩云南第壹城项目位置彩云南路与朝云街交汇处总占地面积700亩总建筑面积181万㎡容积率4.13绿化率40.00%总户数828装修标准毛坯/精装（1500元/㎡）面积段48-70层数41F层高3面宽3.95-4.98梯户比5T12均价9000元/㎡一期住宅（售罄）二期住宅（售罄）31#三期住宅（仅31#在售，其余均已售罄）166天阶少量商铺在售摩登汇少量商铺在售公寓A#公寓B#自持商业七彩云南第壹城2.5km彩云南路七彩云南第壹城——核心卖点价值点一：项目呈贡新城吴家营核心区域，距大学城约6公里。一号线直接接入地下商业，具有的商业区位。价值点二：诺仕达具有雄厚实力的本土开发商，拥有多年的房地产开发经验，开发了春城财富·新南亚、古滇名城、古滇未来城等地产项目。价值点三：项目自身包含13万㎡商业体以及七彩云南第壹城时代广场、周边昆明呈贡吾悦广场、银河置信广场等商业核心价值输出：呈贡核心，诺仕达品牌及商业运营能力七彩云南第壹城——量价走势项目于3月取证销售，首开72套，认购32套，去化率44%，当天均价1.18万/㎡。产品销售模式：32层以上为酒店托管产品，托管12年，客户承担2100元/㎡的装修费，固定收益2800元/月；32层以下，可自用或斯维登酒店托管，托管年限1-3年，收益按照入住率3/7分成。七彩云南第壹城公寓成交备案走势5月开始以价换量，引入酒店托管，销售速度提升，经调研，目前已认购约728套房源，月均去化146套。七彩云南第壹城——客户分析来访客户主要呈贡新区地缘性客户为主占比达30%，其次为省外投资客户占比达25%。来访客户主要聚集在36-40岁占比达36%、其次是41-45岁占比达20%。来访客户的职业为个体经营的客户占比较大达32%、其次是私营业主占比达20%。来访客户置业目的主要以三口之家为主占比达31%，其次是四口之家为主办占比达27%。呈贡区域地缘客户为主，省外投资客其次，个体户及私营业主为主，中年客群为主呈贡吾悦广场项目位于呈贡新区核心位置，紧邻市政府与春融公园，具有较好的景观资源。目前在售高层产品97-217㎡，时点报价1.3万元/㎡，是呈贡区域销售单价最高的项目。占地面积238亩总建筑面积86万㎡容积率3.94建筑密度25%绿地率25%产品高层、公寓装修情况毛坯产品面积高层85-217㎡开盘时间2018年9月价格1.3万/㎡呈贡吾悦广场总占地238亩，分A1、A2两个地块开发A1地块占地面积123亩，规划6栋住宅（13万方，1131户），15万方商业（12万方自持+3万方商业街）及1栋LOFT公寓（3.9万方）；A2地块占地面积115亩，规划14栋住宅（28.83万方，共2096户）、商业（0.7万方）及1栋18班国际双语幼儿园；项目均为高层住宅，分别为2T4、2T6、1T2设计，面积段为85㎡二房、97-127㎡三房、138-217㎡四房。呈贡吾悦广场4km呈贡吾悦广场——核心卖点价值点一：北邻祥和街，南至春融街，南靠大学城，西面彩云南路、东靠春融公园、呈贡市政府，呈贡新区的绝对核心位置。价值点二：彩云南路与祥和街交汇处，距春融街地铁口仅有100米。价值点三：实力品牌开发商，新城商业运营较好，具有一定保障。价值点：项目涵盖超10万方大型自持购物中心。核心价值输出：呈贡核心，邻地铁，新城品牌及商业运营能力呈贡吾悦广场——量价走势项目共供应878套产品，于2019年3月26日首推352套，当天认购212套，去化率60%，当天均价1.1万/㎡。目前认购628套，月均去化125套，整体备案均价9994元/㎡面积段总套数占比成交套数去化率均价40-50㎡65875%48078%1004150-60㎡11013%5910%953360-70㎡11013%7412%10026总计878100%61356%9994呈贡吾悦广场公寓成交备案走势呈贡吾悦广场公寓成交备案结构备注：公寓按揭8%，一次性10%优惠呈贡吾悦广场——客户分析来访客户居住区域主要以呈贡区地缘性客户为主，占比35%，其次为省外的投资客户，占比22%。来访客户年龄段集中在36-49岁，占比28%，50岁以上的群体占比相对较少。来访客户职业主要以私营业主为主，占比28%，私企员工购买力较低。来访客户家庭结构为三口之家为主，占比28%，单身群体购买能力较弱。呈贡区域地缘客户为主，省外投资客其次，行业分布主要为私营业主，中年客群为主公寓竞品小结品牌：主要在售公寓项目均以品牌作为营销重点输出备书，对比而言，鹏欣在昆明市场的品牌知名度不高，相对处于弱势；核心价值：商业是公寓价值输出的核心，所有去化相对较好的公寓项目，均有优质的商业进行加持；区域内去化速度较快的项目，地铁价值是一大要素，临地铁或地铁上盖，将为公寓提供较高的价值赋能最有效的价值点：品牌+商业+地铁公寓目标客群判研客户共性判断：置业目的：以投资为主，考虑投资价值客户年龄：客户年龄主要集中在30-45岁，具有投资公寓资产需要客户家庭收入：家庭年收入集中在20-50万/年客户关注点：主要集中在价格、升值空间、开发商品牌、区位、价格、产品等公寓客户定位核心客群第一圈层补充客群重要客群第二圈层第三圈层呈贡区域地缘性客户个体户、私营业主、专业市场主、私企职工等客户其他区域客户其他市区企业主、个体户、私营业主、企业高管私企职工等外省投资客户看中项目特质，关注项目品牌、地段、配套、资源，价格，以投资为主主要商业项目分布未开业开业滇池明珠万达广场5km七彩云南第壹城呈贡吾悦广场2km涌鑫哈佛中心七彩云南第壹城七彩云南第一城项目位于彩云南路与朝云路交汇处，地铁1号线沿线，紧邻市级行政中心，700亩的综合体大盘，100万㎡的大体量商务商业，是诺仕达集团打造的新昆明城市消费核心。项目涵盖七彩云南第一Mall、摩登荟、166天街、皇冠假日酒店。项目名称七彩云南第壹城项目位置呈贡彩云南路市级行政中心对面开发商昆明诺仕达企业（集团）有限公司占地面积700亩总建筑面积200万㎡商业建筑面积100万㎡绿化率40%容积率4.67总户数6392户车位数11000个（地下）交房标准毛坯备注今年9月推出7栋住宅，其中1栋内购，全部售罄，在售公寓还有摩登汇商业，车位约10万元/个七彩云南第壹城商业定位七彩云南第壹MALL摩登汇166天阶皇冠假日酒店及裙楼七彩云南第壹MALL，定位为云南首个艺术主题商业中心，满足市民一站式购物/餐饮/娱乐的多方面需求，总体量为15万㎡，2016年6月18日开业，地上7层，地下为2万㎡的华联超市。

摩登汇定位为主打年轻时尚和教育培训的商业中心，总体量为2.1万㎡，地上5层，4/5层与第壹MALL购物中心相连，方便导入客流，充分满足年轻人群体的消费需求。166天阶定位为位于新昆明城市中心的全天候慢生活休闲情调商业街区，总体量为1.8万㎡，共4层，与第壹MALL购物中心、摩登汇等商业部分形成良性互补和客流共享。实际运营来看，七彩云南第壹城整体业态及档次均为大众化，没有突出亮点呈贡吾悦广场项目位于彩云南路与春融街交汇处，地铁一号线春融街站。预计2020年五月开业，项目自持10万方商业，打造集公寓、住宅、商业于一体的城市综合体。综合商业一期住宅LOFT公寓二期住宅占地面积238亩总建筑面积86万㎡容积率3.94建筑密度25%绿地率25%产品高层、公寓装修情况毛坯产品面积高层85-217㎡开盘时间2018年9月商业10万方呈贡吾悦广场商业定位一期就昆明目前已开业吾悦广场运营情况来看，商场整体档次属于中端偏下水平，业态与周边同质化严重滇池明珠万达广场万达广场驼峰街地铁站彩云南路驼峰街D项目负二层与驼峰街地铁站D口预留了连接口万达商业已封顶大吉10万方的万达商业中心与西山万达同等体量项目名称滇池明珠万达广场项目位置昆明市政府对面地铁一号线驼峰街站口总占地面积108亩总建筑面积45万㎡容积率4.5商业面积10万m²总户数2391户绿地率21.00%面积段28-82装修标准毛坯层高3.3/4.5层数18-29梯户比5T18、5T20/5T24/9T28面宽3.8-5.6项目位于昆明市政府对面，地铁一号线驼峰街站口。项目自身配套万达广场，总规模约10万方，预计2020年下半年建成开业，万达广场配备有大型购物中心、生活超市、主题餐饮、儿童街区、万达影城、休闲娱乐等丰富配套业态。滇池明珠万达广场万达广场整体规划10万m²商业，目前招商尚未启动，整体业态规划未形成，商业由万达招商团队独自运营，就昆明已开业万达广场运营情况来看，商场创新度及品牌、招商较为常规，商业体验感较弱，难以聚集人气。商业小结已知商业体量约113.76万m²，商业体量较大，已开业商业运营情况一般；在售商业项目物业类型均为集中商业+商业街组合，主要从主题式商业及文旅商业两个方向进行打造，集中商业以自持为主，街区型商业大部分以售后返租形式销售;呈贡商业整体体量较大，未来招商及运营压力较大目前呈贡较大的商业运营模式单一，无创新度，依靠大众品牌知名度，难以聚集人气；本案在商业方面通过特色化的业态打造及品牌植入，配合商业环境打造，有较大的市场机遇，并能更好的为住宅及公寓赋能项目价值体系搭建PART3项目价值体系策略差异决定价值商业：主题+业态+情景差异化为呈贡区域带来全新的商业体验，从业态组合到全新品牌引入，乃至商业情景营造，均带来全新的感受公寓：精装+全新配套+地铁充分发挥综合体优势，结合商业、酒店的落地，已全新的配套给予公寓赋能，同时放大地铁价值住宅：精装+景观+生活方式与周边竞品在交房标准上形成差异，以高品质精装实现溢价价值，在景观上独树一帜，结合综合体配套，打造全新的生活方式项目整体商业定位及商业主题结合项目周边高校人群聚集的特点，以上海星游城为蓝本，打造呈贡“娱乐终点站”，主打餐饮、娱乐、运动、休闲概念，辅以网红小店、主题餐厅、休闲吧、品牌旗舰店等多种元素于一身。呈贡中轴核心区，“潮酷”新玩场商业特色主力店建议与区域现有商业形成业态差异化，围绕年轻、时尚引入特色主力店超市：盒马生鲜、Costco品牌旗舰店：AJ昆明旗舰店、NIKE运动公园、苹果、乐高休闲娱乐：IKART卡丁车、温莎KTV、CGV影院、VR游戏、室内动物园餐饮：瑞幸咖啡、星巴克咖啡、漫咖啡、棒约翰、外婆家、绿茶、俏江南商业亮点打造建议利用项目绿化用地及水景用地，打造极具特色的商业配套景观绿化用地水景观用地利用绿化用地打造昆明首个极限运动主题公园以及亲子小游园，贴合项目商业年轻化的商业主题，成为项目商业的一大亮点。借鉴韩国首尔青溪川的亲水景观带，打造项目亲水休闲带，能更好的聚集商业人气商业造景配合建议一座绿色生态的综合体，家在公园里，公园里有购物中心，有公寓，有五星级酒店。配合项目公园及水景的打造，利用建筑立面的空间，进行垂直绿化的打造，让项目成为呈贡新城让人眼前一亮的“绿色生态之城”。公园里的“绿色生态之城”五星级酒店引入建议世界前十高端五星级酒店引入，提升项目整体档次形象建议引入鹏欣长期合作的悦榕庄酒店。悦榕庄已在云南多个旅游城市布局，有较高知名度。昆明多个楼盘多次传出悦榕庄进驻的消息，均没有落地，如能引进，将是首个在昆明落地的悦榕庄酒店。其次建议引进世界前十的酒店品牌，如引进JW万豪酒店或Hilton酒店住宅价值体系搭建精装装修标准建议装修风格现代简约主材品牌整体橱柜、卫浴洁具、地砖、强化地板指定品牌，如科勒、TOTO、圣象、马可波罗、方太、欧派等等收纳系统包含玄关、客厅、厨房、卫生间、主卧、收纳系统，让所有居家物品都能够井然有序；智能化一键控制，灯光主题自由切换，客厅窗帘自动打开；三星智能门锁距离7厘米可自动唤醒;指纹、密码、刷卡、钥匙四种开启方式；厨房三件套蓝牙控制；洗手间配备有可自动开启、冬季智能加温的智能马桶；配置“高仪特时达”技术的恒温水龙头，时刻按照设置水温出水，面对水压骤变，可在瞬间(0.3秒)做出反应；小米智能家居一体化系统。高性价比品质精装修交付，装修报价2000元/㎡住宅价值体系搭建构建TED健康社区，园林景观植入IP模块，倡导全新社区生活方式爱社交通过对主流客户兴趣爱好的调研，赋予了社区中的景观构筑物以功能，并配置与之相应的功能配套。景观构筑物不再是社区中的摆设，而是有着相同兴趣爱好的邻居们交流切磋的宝地。爱陪伴通过对社区儿童的玩耍远不止于滑梯秋千跷跷板这些器械类的活动，通够对全年龄段不同儿童的需求相结合，打造属于儿童游玩的不同景观社区，全方位陪伴儿童成长。爱健康健康是爱的根基，也是实现爱的重要方式。因此，“爱健康”维度下的打造健康跑道模块、景观漫步道模块和康乐健体模块，满足社区不同年龄段的健康需求。住宅价值体系搭建景观体系IP模块之“爱社交”，创造邻里互动空间室外小剧场小剧场一般会与可上人阳光草坪相结合，设置林下阶梯式看台。看台对面的廊架延伸出一处较大的平台，结合舞台灯光、音响等设施它将构成一处有社区氛围的小剧场空间。小剧场位于社区的中心区域，平日可供住户聊天、休憩，周末还可以组织策划系列活动，儿童生日小Party、科普活动、露天电影、周末集市、节日活动都可以在这里发生。对弈茶座通过对主流客户兴趣爱好的调研，赋予了社区中的景观构筑物以功能，并配置与之相应的功能配套。景观构筑物不再是社区中的摆设，而是有着相同兴趣爱好的邻居们交流切磋的宝地。在“对弈茶座”模块中我们设置了品茶所需的操作台，取水烧水区，品茶区，棋牌桌，让喜爱品茶、下棋的住户们拥有了自己的一片小天地。住宅价值体系搭建景观体系IP模块之“爱社交”，创造邻里互动空间邻里花房邻里花房”也是社区小社团的一个据点。这里为爱好园艺的住户们提供了园艺操作台，清洗池，展示花架等配套设施。在这里，可以放心大胆的给植物换土换盆，而不必担心弄脏家里的地板。在这里，长期外出时无法照料的盆栽可以放在这里请邻居代为照料。林下空间

社区内的林下空间也是住户户外生活的重要聚集点，在这里我们可以进行晨练，孩子们可以在这里打闹嬉戏，树荫下有休息坐凳和聚会桌，玩累了就直接在树荫下休息。业主可以在惬意的环境下聊家常、聊心得，增加了人们互相之间的交流。住宅价值体系搭建景观体系IP模块之“爱陪伴”，家庭生活氛围更加融洽亲子乐园全龄儿童IP活动场地，这里有结合微地形的趣味钻洞、小滑梯，有四季果树，植物认知，孩子们在这里开始和自然的亲密接触动感天地充分利用的消防场地，以运动、儿童为主题的娱乐空间，采用铺装划线的形式，还原虽没有大型的器械，也能满足日常简单的户外活动。小朋友放学归家可以与邻居好友在这里稍作嬉戏，等候家长的到来。萌宠乐园这里为我们的宠物提供“宠物厕所”“宠物栓”“宠物饮水备”“宠物训练器械”。萌宠乐园是单独设置在一处，所以就算不喜欢宠物的人也不必担心宠物会打扰自己生活的问题。住宅价值体系搭建景观体系IP模块之“爱健康”，倡导健康生活模式健康跑道塑胶跑道的主题性图案和趣味提示让慢跑充满乐趣。跑道途径的各个功能空间中活动的人们也成为了跑步时可以欣赏的一道风景线。跑道周边还设置了起跑区、超越区、休憩区以及起点终点提示，距离提示，休息区提示等标识。康乐健体颠覆传统的公共运动设施，引入造型色彩时尚的组合型定制运动器械，增加趣味性吸引年轻人多到户外来健身。此外还为行动不便的人士设置特殊的健身器械，为康复中的人群和老年人专门设置康复类运动设备。热力球场

社区内的多功能运动场地，通过巧妙的地面划线设计可进行不同类型的球类运动，比如羽毛球，篮球。还设置了“信息公告牌”方便业主查询球场人群的使用情况和当天天气是否适合运动，也为观看比赛的居民提供遮阴看台坐凳。住宅价值体系搭建艺术教育社区院线儿童乐园文创书屋女性生活坊户外文化广场家宴私厨门口的高端艺术教育机构，引进专业的音乐教育机构，打造社区艺术教育，为艺术教育打通上升通道。打造独具一格社区电影院，业主可利用碎片时间即可观赏热门大片。面向儿童体质体能、科普教育、亲子互动的游乐教育基地，专业化的场地与课程助力培养儿童文化兴趣全面发展。提供一个以文化为基地的交流空间，不定期举办亲子活动、培训、文化讲座、艺术展览交流等。成为社区文化精神的纽带。社区物业用房设施部分配置专业设备，开放社区食堂，延伸家宴文化，业主可预约厨师到此烹饪宴请宾客。女性生活家前三爱好：花艺、烘焙和美术。在社区打造女性生活坊，举办相关课程，承办各类活动、聚会，成为社区交往的好去处。在社区园林中增加户外文化广场，打造文化小剧场，社区艺术教育汇报、社会演出资源引入社区。七大配套空间打造为项目完美附能公寓价值体系搭建引进实力短租运营商或酒店托管运营商,多种投资收益渠道任选小猪短租是国内依托于分享经济，为用户提供短租住宿服务的互联网平台，是中国房屋分享经济领域的代表企业。目前拥有超过80万间房源，分布在全球超过700座城市及目的地；爱彼迎是一个旅行房屋租赁社区，用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序。其社区平台在191个国家、65,000个城市为旅行者们提供数以百万计的独特入住选择，不管是公寓、别墅、城堡还是树屋。Airbnb被时代周刊称为“住房中的EBay”。←小猪短租爱彼迎→&公寓价值体系搭建全LOFT4.2米大面宽产品设计，投资自住皆宜结合呈贡市场公寓产品的特征，建议做大面宽LOFT产品。可满足基本自住需求，同时能实现双钥匙公寓的功能，结合长短租或酒店运营机构的引入，将大幅提升投资回报率。公寓价值体系搭建项目公寓建议带精装修销售，同时建议分为精装修销售及精装修+拎包入住销售，满足不同客户的使用需求，更为人性化的提供服务精装装修标准建议拎包入住配置西门子系列家电（电视、冰箱、洗衣机、微波炉）宜家风格双人床、床头柜、沙发、餐桌主材品牌整体橱柜、卫浴洁具、地砖、强化地板指定品牌，如科勒、TOTO、圣象、马可波罗、方太、欧派等等收纳系统包含玄关、客厅、厨房、卫生间、主卧、收纳系统，让所有居家物品都能够井然有序；智能化一键控制，灯光主题自由切换，客厅窗帘自动打开；三星智能门锁距离7厘米可自动唤醒;指纹、密码、刷卡、钥匙四种开启方式；厨房三件套蓝牙控制；洗手间配备有可自动开启、冬季智能加温的智能马桶；配置“高仪特时达”技术的恒温水龙头，时刻按照设置水温出水，面对水压骤变，可在瞬间(0.3秒)做出反应；小米智能家居一体化系统。高性价比品质精装修交付，装修报价2000元/㎡，3500元/㎡拎包入住项目价值体系框架HOPSCA城市综合体商业购物中心配套配套公园及水景景观带世界前十五星级酒店世界500强总部基地高品质绿化、立面华宅全国百强绿城物业进驻社区配套幼儿园七大社区功能配套项目本体价值体系呈贡中轴大学城核心双地铁站点商圈集中全维度生活配套项目外在价值体系城市区位+综合体+生活方式打造项目定位及SLOGAN呈贡新城核心·双地铁·潮尚国际都会SLOGAN：改变城市，实现理想项目案名建议主推案名：鹏欣·云锦都荟商业公寓住宅昆明星游城云锦公园壹号云锦壹号寓项目营销思路框架PART4年度营销目标全年推售20亿元，首开销售6亿元！项目整体货量盘点1#地块2#地块3#地块4#地块5#地块6#地块7#地块公寓地块栋号可售面积（m²）5#地块1#楼（29F）56513.14

2#楼（29F）56513.14小计113026.286#地块3#楼（37F）71691.70

4#楼（37F）71691.70小计143383.407#地块5#楼（46F）139661.56小计139661.56合计396071.24住宅地块可售面积(m²)1#地块313492#地块356013#地块431994#地块21785合计131934根据项目规划指标，整盘住宅可售面积为13.19万㎡，公寓为39.60万㎡项目住宅销售价格建议指标权重鹏欣·白金华府招商翰林大观中通世纪广场吾悦广场调整系数等分调整系数等分调整系数等分调整系数等分社区指标地段位置0.0510.050.90.04510.051.20.054生活配套0.1010.100.90.0910.11.20.108品牌价值0.0510.051.20.0610.051.20.072规划0.1510.150.90.1350.80.1210.135环境资源0.2010.200.80.160.90.180.90.144交通配套0.1510.150.80.1210.150.90.108产品指标梯户比0.1010.1010.10.80.0810.1物业类型0.1010.1010.110.110.1配套0.1010.100.80.080.90.0910.08合计10.890.920.901加权平均系数30%40%30%目前均价110001400013000平均理论均价14123根据市场比较法测算，项目住宅销售入市均价为14100元/㎡（毛坯），最终整体均价≥14500元/㎡，整体含精装修均价≥16500元/㎡项目住宅整盘推售货包分解及价格策略货包批次第一批次第二批次第三批次第四批次推售时间2020年3月2020年8月2021年5月2021年9月推售地块1#地块、2#地块局部2#地块3#地块4#地块货包面积（㎡）46000209504319921785货包均价（元/㎡）14100143001460015500货包总额648600000299585000630705400337667500通过分批推售，低开高走，入市均价13500元/㎡，最终实现均价14155元/㎡项目公寓销售入市价格建议指标权重鹏欣·白金BOX涌鑫哈佛中心滇池明珠万达广场融创孔雀镇调整系数等分调整系数等分调整系数等分调整系数等分社区指标地段位置0.0510.0510.051.10.0550.80.04生活配套0.1010.1010.11.10.110.80.08品牌价值0.0510.0510.051.10.0551.20.06规划0.1510.1510.151.10.1650.90.135环境资源0.2010.2010.20.90.180.80.16交通配套0.1510.1510.1510.150.70.105产品指标梯户比0.1010.1010.110.110.1物业类型0.1010.1010.110.110.1配套0.1010.1010.10.90.090.70.07合计111.0050.85加权平均系数30%40%30%目前均价950085009000推导均价平均理论均价9410反推理论均价9410根据市场比较法测算，项目公寓销售均价预期为9410元/㎡，建议第一批次入市均价为9000~9500元/㎡（毛坯），由于项目公寓整体货量较大最终整体均价≥11000元/㎡（毛坯），整体含精装修均价13000元/㎡项目公寓整盘推售货包分解及价格策略通过分批推售，低开高走，入市均价9000元/㎡，最终实现均价11019元/㎡货包批次第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次推售时间2020年6月2020年10月2021年4月2021年9月2023年9月推售地块5#5#6#6#7#货包面积（㎡）56513.1456513.1471691.771691.7139661货包均价（元/㎡）9000960098001070013200货包总额5086182605425261447025786607671011901843525200整盘货值盘点住宅地块可售面积(m²)预估成交价（元/m²）预估货值（元）1#地块31349140004388860002#地块356014984140003#地块431996047860004#地块21785304990000合计131934——1847076000公寓地块栋号可售面积（m²）预估成交价（元/m²）预估货值（元5#地块1#楼（29F）56513.14110006216445402#楼（29F）56513.146216445406#地块3#楼（37F）71691.707886087004#楼（37F）71691.707886087007#地块5#楼（46F）139661.561536277160合计396071.24——4356783640整盘住宅总货值约18.47亿元，公寓总货值为43.56亿元2020年全年推售计划铺排2月3月5月8月营销节点城市展厅开放营销中心开放招商发布会公寓首开年终冲刺计划日期02.0103.0108.08销售动作冻资认筹，如证提前到位收取资料审核资格集中开盘引爆市场公寓根据蓄客情况，六月开盘后启动渠道，持续进行顺销；住宅收取认筹金5万，8.29日进行二次加推，11月根据工程进度决定是否加推推广节点品牌形象期