土地开发模式以及土地开发融资

更多免费下载资料尽在：开发区的开发与融资模式建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Sciencepark，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Sciencepark，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrialpark,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Sciencepark的性质，又有Industrialpark的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Sciencepark。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。开发区的基本商业模式如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。开发区的收支平衡情况如下：当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况）累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流）未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。使通常情味况是在一定桃期限实现平井衡。这一期衣限取决于开凳发区的融资强能力，或者猜说金融市场云、资本市场勺对某开发区腾信用的看法喂。现阶段国脱家开发银行蔽对某一组团咐土地开发的授贷款期限一翠般在10年隐以内，这可傻能就是期限谈的上限。产随着各候开发区竞争砍的白热化，定纷纷采用降酬低土地价格打等办法吸引拉投资者，其拢财务平衡的糕最常见的方叮式是通过负刮债使产业用傲地以低于成绘本的价格出劣让，引入企率业带来税收垫和消费人群辉；用综合用药地（一般高委于成本）的趁出让收入和群未来的税收认来平衡。东一般情坚况下，远离桥市中心的工色业园区，较蔑多地依靠未酱来税收来平钟衡；而离市肥中心较近的吉开发区，尤款其是科技园香区，具有较干好的利用住扭宅、商贸用普地来平衡的系条件。城市像化不仅能带悦来土地开发年的收益，还拔会与工业、淡科技等功能唇良性互动，竖促进产业的雪发展。灶随着开秃发模式的多目样化，开发究区在开发过映程中的融资患和损益往往葵不是由一个诉主体承担，级即有融资主路体和损益主宿体。根据损腿益主体的不合同，可以把乒开发模式分发为以政府为倾损益主体的总开发模式和惜以企业为损凳益主体的开站发模式。钥以政府甲为损益主体虫的开发模式螺借政府作串为土地开发范的主体，并宴承担最终的式损益。收入搂为土地出让片收入，支出航为征地、拆载迁配套和财赔务费用。但蕉由于土地开享发的加速，栏政府不可能虑拿出足够的挑财政资金周既转投入土地养开发，因此欣需通过一个验承债主体融级资，解决资院金需求。应苏州做纯法：新区政卖府委托苏新瓶集团公司融朝资、征地、毒配套，政府怕出让土地，赞并将土地出伯让金支付征槐地成本、财便务费用，回付购基础设施踩资产，不足拨的部分逐年印用财政收入息弥补。苏新视集团公司是葡融资主体，铁而新区政府猾是损益主体骄。纳重庆做谱法：建立政荣府全资的土妙地储备中心盾，由该中心邻以规划土地轮未来的土地僚出让金作为它质押，向银鸭行借款，由本中心征地，所并委托有关翻公司进行配睬套，中心代湖表政府出让筒、拍卖土地拌。过去此类似机构的资金咳主要依靠财气政资金，现课在以国家开殿发银行为首嫌的一批银行港愿意为此类慎机构借款。淘掉选择哪斑种方式取决悲于哪个载体强更易于融资心。一般来讲踩，土地储备饶中心的融资睬比较死板，散能否融资，蜡决定于土地傲的规划和开松发的可行性蜜；而公司的臂融资相对较已灵活，但需或其有较好的析信用、资产颂和获利能力递。周该模式车的特点：监1、有呈利于政府的凡招商，集责黎权利为一体宜，土地让利恨和损益由政次府承担，而知政府可通过止财税来平衡缴。也2、有致效地解决了摩开发的融资往问题。济3、有触利于企业的鲁市场化运作驳，而避免政蛮企不分所导吃致的一系列泽问题。猜以企业评为损益主体柳的开发模式庆漏政府委酿托（授权）嫁开发公司作废为土地开发拉的主体，并损由开发公司拌承担最终的澡损益。政府都所收的土地界出让金全部延以支付开发慰成本的方式顾转入开发公课司。一般公裳司开发的园摧区没有财政援收入，如开宪发公司"入银不敷出"，承则往往通过牢财政的专项薯补贴解决。逐故开发公膛司主要有以副下几种形式拳：厉1．挽政府全资公锁司。上海的摆各园区一般轨采用政府全墓资的开挺发公司开发妈模式，开发羞公司承担园芳区的开发和铅运营，政府倍为园区提供译一些专项的疮财政支持，童如重点招商栗项目的土地时补贴、产业摸扶持基金等悲。西安高新肝区在爪“盖一次创业奉”芝期间也采用洁了以高科集蛇团公司进行煤土地一级开飞发的模式，楚高科集团公正司向银行融裁资并开发土聚地，以政府禾的名义出让惜土地，管委脱会（代表政益府）除必要屯的财政支出通外，将土地释出让金和节煤余的财政收有入都投入高峰科集团公司违用于土地的摧滚动开发。吹上海和西安温的不同之处祥在于上海的齐政府如浦东储新区政府的肯一级财政要难面对若干园斗区（陆家嘴钻、金桥、张订江、外高桥烂等）和非开索发区区域，调而西安高新挤区自身就具撤有一级财政茶。蓄2．井合资公司。怪苏州工业园犹区是由新加脏坡政府牵头壮的外方丧财团和中方丽财团合资组太建的苏州工务业园区开发饿有限公司来振进行开发的匆，高标准的忌规划使初期位在基础设施错上的投入非牢常大，而周犁遍的园区有估政府财力的归介入和较灵偏活的政策，换使得苏州工宴业园区的土隶地招商遇到冠了很大的挑妙战，后来调背整为中方控草股，地方政远府也提供了惩一定的财力括支持，使该终园区的开发薯经营步入良讨性循环。而概无锡新加坡给工业园也是省由无锡高新紧区和新加坡老合资开发的陆，由于面积镇较小，涉及忘的问题较少喝，较好地发缸挥了新方在特管理、招商间、服务方面梢的优势，运潜行相对比较棋顺利。莫3．凉私营公司。名大连软件园脑是由私营企贴业组建的大拔连软件卷园开发有限亿公司负责开络发的。该园译区的良性运础营取决于三努方面因素：注一是独特的父行业定位，锡二是政府的骆大力支持，把大连市政府羡把软件作为汤支柱产业，粘投入了许多周资源。三是俗良好的地段茂使得园区有涝可能获得较观好的房地产薄开发收益，窜以支撑园区家的良性发展节。厕该模式蜓的特点：聚1.御开发公司的回压力较大，出可促使开发餐效益的提高敞。严2.付有利于发挥淋开发商的招衫商积极性，诞提高招商能涝力（尤其是壤非全资的开马发机构）。困挤3.粪政府招商工略作往往与公赌司的效益产腐生矛盾。仁此，该估种模式适合允于土地开发飞有可能有净矿收益的的园株区；或适合垃于政府的财占政收入偏低犹，而须借助栏开发公司完通成一部分非赌赢利性项目龟的园区。燥不同的厉开发融资模具式存在不同捉的特点，不张存在最佳，婚只有更适合购。选择那种帖模式主要考折虑是否有利被于进行融资颂、是否有利歪于提高资源截运行效率、严是否有利于毯增强招商能寨力。随着外蛮部环境的变赶化和自身能到力的增减，均可以适时地球调整开发模沸式，使其更颂有效。夏也可以雕在开发区的绢不同层次、扇不同范围采配用不同的开淋发模式，以嗓扬长避短提浩高整体的竞译争力。理项目融资模孕式在土地储欣备中的应用伤厘作者:华中食师范大学经寸济学院吴夹老二祝平故衡梨2004年陡1月7日活项目融资尤驻其是中长期湖的项目融资弹，作为近年段来产生的一还种新的融资摔方式，在国嫂际上日益受万到借款人的撒欢迎。我国慨改革开放以纠来，已利用毙项目融资方影式在上海、拌深圳、广州泳、武汉等地赶建设了电厂蒙、铁路、公庙路等项目，票极大地促进拴了有关地区拥的基础设施若建设。而开杠始于上世纪越末的我国城纸市土地储备壁制度的运转团需要巨额资爷金却陷于筹估资渠道单一绘的困境，土菊地储备中心昨对集中起来港的土地统一悠进行房屋拆袭迁、土地平括整、基础设哗施配套等一英系列前期开极发工作，这流一过程需要活政府投入相宗当数目的资造金；从另一登方面来看，振土地储备需伪根据土地出妙让年度计划消，有计划地筐投入市场。恢当储备的土眉地不能马上听投入市场时迟，政府保有拖土地就会产吧生持有成本厌，积压资金饭，降低资金励的流动性，痛储备中心要是继续盏“舍吸进肃”怒土地就要追控加资金。因控此，土地储婶备维持阶段作，政府亦需磨充足资金，坊否则将影响训到土地储备波的保有期限拳，降低土地籍储备制度的替调控力度。都骤一、我国土垒地储备资金馋来源渠道现拜状分析冷从目前我国借城市土地储赌备制度运作搏实践看，土抵地收购储备剑资金来源渠竞道主要有：这代1、政府财斥政拨款三一般是在土叼地储备制度夺建立时，政陈府财政拨给采一部分资金折作为资本金晴或周转资金午。例如，杭莫州市注入4狂000万元坦、青岛市政区府注入20侨00万元、悬沈阳市政府背注入500针0万元、厦搜门市注入1队400万元遗作为土地储强备中心的开专办费，从实郑践看，杭州踏市土地储备蛋中心从建立聚到2001扇年6月底，护已累计收购青土地198淋宗，收购土逢地面积艇545.2堤7公顷怀(8179督亩)，投入愧资金45.鄙56亿元；暴推出土地雄198.4满9公顷育(2977个.4亩)，傅回笼资金3渐5亿元。目杨前尚有储备抵土地72宗岗，土地面积债鼓342.5昂7公顷两(5138绿.5亩)，侄土地资产价止值约20亿誓元。很显然盼，仅靠财政愧拨款只是杯蝶水车薪。躬2、商业银哭行贷款围这是目前各丽城市土地收警购储备资金密的最主要来勒源。由于土屈地收购储备布是一种政府孟行为，信誉续度高，银行离放贷是建立食在政府的国测有土地资产壳上。储备土录地一经出让郑，就能回收睛土地出让金健，银行放贷特形成的资产忘呆账、坏账与风险很小，帝因此，各商啦业银行竞相文向土地储备退机构贷款。革同时，在目佣前缺乏土地竿收购储备资有金其他来源沫渠道的情况辆下，商业银习行贷款则成慨为各城市土蚊地收购储备血资金的最主敞要来源，土矿地储备机构床运营资金基蚕本上都来自或于银行贷款飘。一旦房地狼产市场出现仅波动，银行秋与土地储备西中心将面临娃很大风险。役扁3、留用的债土地转让增脂量收入挥按照誉我国财政实餐行的给“鬼收支两条线符”想的管理体制环，城市土地活一级市场转安让收入和土汗地储备、开垃发支出均由率财政负责。周土地转让收廉入扣除土地咸收购、开发牌、储备支出怒，即为土地梯转让增量收捆入，是政府丙实施土地储孔备制度后国糕有土地的有蜜效增值额。径建立城市土英地储备制度去的目的之一熊是增加财政委收入，增加熊政府对城市泊建设的投入撒，所以土地馅转让增量收谈入的一部分拿应作为土地施储备资金继确续用于土地归储备增值。丈总的来看这集种方式缺乏呢规范化和制礼度化尚不足雷以成为土地掩储备的主要春而稳定的资灿金来源。评二、在我国样土地储备中毯应用项目融靠资模式的可祸行性分析拒1、大量民说间资本苦于探缺少投资机跨会牌据报道，浙填江省有大量谨的民间资本柔躺在存折上埋，仅温州就呢有300亿漠元、台州有骄150多亿炼元的民间资碑本找不到出伪路。虽然国茄家为了启动光民间投资，烤推动民营企晌业的发展，超采取了许多座措施，其中蚊最主要的是愧国家投放了允5000亿重元，以郑“赔四两拨千斤拥”亲来启动民间敬投资，虽然隐取得了一定山成效，但全敬国民间投资授增幅仍然呈猜下降趋势，扔民间投资依螺然热不起来泄，民间投资夜仅仅体现在隶通过金融机清构吸储的存剪款，甚至出咽现了民间资杨本大量流失争到国外的现偶象。另一方阳面民营资本舰作为内资与首利用外资相叨比有比较优爸势。首先，迅吸引外资比钱利用内资要奥多考虑两个舅风险因素。乖其一是汇率欠风险。在浮娃动汇率制的腔今天，汇率坛频繁地起落岛跌宕，难以粉预测。这种灵情形下投入勾的外资必然顿风险巨大。右其二是政治床风险。尽管彩我国的改革拜以稳定为前菜提，且多年询来维持了社类会的安定团裤结，但国外弄投资者或者样确实不了解施情况因而心劈怀顾虑，因傻此认定、评称估风险较高拢，从而提高秤要价。一些占地区为了吸潮引外资饥不街择食，允诺道了过多的条肾件，承担了甲过重的风险户。此外，大注量的基础设扮施由外国公婶司承建并经泄营，也会产豪生不利的政医治影响。也胸正因为这样披，我国法律住规定，港口荐、码头等设扣施不允许外裂商独资；铁内路、公路、智电力等基础辆设施项目必竿须由中方控辟股。什2、良好的羽经济效益是唐土地储备制懒度实行项目盏融资模式的衬保证功杭州市是我巨国建立土地鲜储备制度较荡早的城市之萍一。据统计膛，杭州从1棍997年8柜月份成立土毫地储备机构反以来，土地稻储备中心共趋收购土地约觉1万亩，已扶向市场供应士的土地约4脱000亩，经已经收回的箭土地出让资塘金达50多重亿元。通过北土地收购储校备制度的运橡行，该中心诞上交杭州市僻财政的资金弄，每年以5郊6％的速度记递增，从1孝997年的迁几个亿，上楼升到200群1年的40浴多亿元。他你们上交的比惜例是出让价番格的55％赠，其余45汉％为土地开罩发运作成本底。上海、青发岛、武汉的声效果也不错喊。良好的项舒目收益是在约城市土地储蚕备中推行项唉目融资模式毒的根本保证晒。释3、房地产分开发企业的葬实力增强为业参与土地储聚备增大可能乔占国内房地产详界人士以及数资本运营专浩家曾就房地坦产市场的现锄状及发展前踪景进行了广货泛的研讨，疤认为房地产盆相关企业的孕纵向联盟将贱是房地产企粗业壮大之道跃，也将成为盯市场演变的卸一大图“尖特点晒”霸。据国家统助计局最新数偏据，目前全环国房地产开呼发企业近3阿万个，其中携资质等级二份级以上的3殿151个，画比2001俭年减少25仆9个，企业容平均资产总巩值由上年的稼2.7亿元蛮增加到3.声2亿元。这蛾些企业完成术的房地产开伯发投资占总绞投资的近三叔分之一，并糊已经呈现出替开发企业集花中化的趋势兼。在外资的娇大举进入以钢及房地产市繁场逐步规范唱背景下，房锐地产开发企够业必然要在粒市场寻求战川略伙伴，或伙利用其他集梯团公司绩优誉行业的优势羞，或采取强搁强联手的方斜式，借壳上莫市、借船出乖海，通过整忍合壮大势力卖。有资金实闷力和信誉品痕牌的开发企绵业将会在激长烈的竞争中芹脱颖而出，梢大量的房地樱产开发企业识则会被淘汰瓜出局。另外矮，土地供应铁方式的调整仿和缴费方式漏的变化，无徒形之中抬高墨了进入房地压产开发行业厅的门槛，以绍前那种凭借剃“技空手套白狼掉”椅的方式已经期行不通了，弦加之随着整仿顿房地产市汤场力度的加亲大，没有雄名厚的资金实旨力是根本无伪法进入房地劣产开发市场爷的，即使获急得了开发资辟质，因难以股在土地竞价灯中获得开发葱建设项目，恶最终也会被嗽清除出局或度自然淘汰，弊反之，只有看资金实力雄狮厚的企业才饼能获得土地终，只有讲品幸牌、讲信誉稠、讲质量的屈企业才能赢奥得市场。马趟太效应将会催在房地产开盘发行业大放恢异彩，开发惩项目将日益男向大型房地展产开发企业酿集中，出于室城市土地的倦稀缺性考虑因以及房地产坏开发商的实鉴力的增强，逼开发商参与唤城市土地储郊备的可能性仁大大增加。拜聋三、项目融顷资在我国城什市土地储备章中的应用盆项目融资，撤英文称pr戏oject裤fina贿ncing消，是资金筹趴措方式的一轿种。其雏形善始于20世求纪60年代写，通过项目锦工程本身的挂开发、建设王及运营，以达项目产生的拾净现金流量吼作为还款来稻源，并将项胜目资产作为畜抵押担保的新新型融资方耍式。当时英酒国首次运用济有限追索项昌目融资方式蕉进行北海油膝田项目的开糖发，美国和染英国66家诱银行贷款融疾资9.45抗亿美元。在刑我国已经有缴许多利用项胁目融资进行野操作的事例母，如广东沙艘角B电厂1肯984年签鸽署合资协议斤，1986聚年完成融资泛安排并动工吧兴建，19饿88年投入装使用，实践铸证明已经取背得了良好的严效果。总具体操作上权，由土地储走备中心在年帮初将全年的卡土地储备计捡划按资金、上地块、位置衰并结合可能川参加的项目泼公司的实力档等进行项目亮分组，确定傻各个项目的冷开发计划、茧储备范围等勇，然后在土鹰地交易中心控(或市场)栋挂牌招商，镇招聘项目公眼司进行土地茅的拆迁、收饺购、储备；矿另一方面，驴土地储备中待心可与当地谱的金融机构偷合作，利用炎银行的信息边优势整合各否分散的投资袄者组建项目牧公司；在担振保上，可采陪用类似浮动银抵押的形式狗将土地储备赤中心及自其闸产生的金钱叉、连同其中禽的公司所有鸭的不动产、犯权利、所有竖权及利益包搞括日后公司律可能取得的听财产都作为自支付本金与喝利息的担保炒。具体可采弯用以下模式嘱：型叮1、BT(蠢build闹-oper售ate)即酱建设邪——征移交模式此在这种模式认里，土地储季备项目的收柔购、土地整逐理、拆迁等毅事项由项目艳公司融资建御设，项目建幸成后立即移锅交土地储备肤中心储备或朴等待时机推遣向市场，土姑地储备中心制向开发商发甜放确定利率揭的收益凭证穴，开发商可就以凭借收益躺凭证从土地魂储备中心获排得稳定的收变益，或者进佣土地储备中渡心备案后进扭行流转变现移或者获取收耕益。这种模赖式适合那些煎对土地开发替本身没有兴踏趣但对稳定怨的、低风险许的投资感兴深趣的投资者志。尘2、产品支粘付(pro旷ducti柄onpa本yment拌)模式厉在这种模式桨里，土地储浇备项目的收脏购、土地整弱理、拆迁等亭事项由项目悼公司融资建扇设，项目建未成后立即移果交土地储备捎中心储备或匹等待时机推蒸向市场，土委地储备中心酱向开发商发叛放土地券，室开发商可以松凭借土地券触在土地一级状市场上以同狼等条件下享情有优先购买蠢土地的权利反购买土地，载土地券与土嘱地的差价捎“贪多退少补青”押，确保开放勤商、土地储刮备中心的利苏益不受损害初。这种模式新很适合房地馒产开发商进沈行企业的土桶地储备，同而时有利于同雾土地储备中径心、规划部扰门等保持良帖好的公共关丸系。释3、远期购妇买(for干ward披purch诊ase)贴是在产品支驰付基础上发饼展起来，其偷运作特点是列，债权人为腹了收回债务槽本息，专门林成立一个专能设公司。该购公司不仅可饶以凭借土地寨券购买在同沙等条件下以为享有优先购衰买土地权的浙方式在土地告一级市场购俊买土地，而跌且还可以直好接购买土地奏储备项目未阁来远期的收牛入，用以偿琴还项目借款迁本息。这种践模式结合了衡建设兰——晋移交模式和笔产品支付模广式的优点，犯使得投资人爷获取回报的泛途径增多，简有利于吸引探多元化的投凡资者。堤4、ABS映(asse跨t-bac觉ked-s兼ecuri只ty)即资带产枣——显支持蒸——损证券模式枕该模式是一仗种利用存量鸣资产转换为服货币资金用谨于新项目投短资的项目融水资方式，它是是以项目所秘属资产未来丈预期收益为却基础和保证姑，通过在资阳本市场发行予债券而募集重资金的一种猪证券化的项良目融资方式鸦。ABS融珍资方式的运崇作本质是对快筹资者信用受的增级。因球此，除了在令境外成立S灿PV，发行坟ABS债券育外，还可以苦考虑在中国期境内运用A筒BS的运作置原理，发行窜土地储备建搭设债券。而夏且地方政府表或土地储备示中心本身就最是一种良好斑的信用担保浑，尽管法律罪规定地方政厨府不得发行于债券，但是贸可以运用一款些技术手段疤规避这一规手定，例如，走通过城市基故础设施投资科公司发行。愧目前，全国狡各大城市基梢本都有相应愈的城市建设脏投资公司。埋以上海为例润，早在80先年代中期，丢上海市就在则全国率先成挎立了城市投据资建设开发脾有限公司等眨一批城市建场设投资公司揭，并先后解淘决了南浦大牵桥、杨浦大泼桥的筹资建饼设。这之后赢，上海通过顽这些城投公铺司，又成立伤了申通等公垃司。经过多卧年的经营运想作，现在这牛些城投公司湖很多运作良串好，管理能玻力较强，发宵展潜力也很叹大，而且又年有地方政府足作为强大的寨“烘信誉后盾格”苏。因此，以亏ABS的运曾作原理，提勾高项目的信咏用等级，在捞国内发行土副地债券，不红失为一种有芒效的ABS