东湾花园房地产项目可行性研究

第1章引言1.1房地产项目可行性研究分析的概念对项目进行可行性研究，是指在每一个房地产项目投资决策前期，对该建设的项目进行全面的技术经济分析评估论证的科学有效的方法，具体来说，是在房地产投资决策项目进行深入研究以及项目的自然社会，经济和技术等不同的方面在先进的科学技术的基础上，通过综合细致的研究建设项目的适用性，经济的合理性和建设条件的可行性，从而可以确定项目最终是如何投资的。通过对项目的可行性研究，得出项目最终的可行性报告，为决策方提供有力可靠的科学依据，为项目的建设奠定基础。1.2国内外房地产可行性研究分析的发展历程与现状1.2.1国外可行性研究的发展状况早在1884年，一位法国著名的工程师让尔度发表了一篇关于建设工程所产生效用影响的文章《公共工程效用的评价》，文章通过对项目进行财务评价和分析来确定现实中建造的公共基础事业项目对整个社会所产生的经济效益影响。其后，在1950年，美国最早开始项目的可行性研究，内河流域就是一个鲜明的例子，通过《内河流域项目经济分析的实用方法》、从而来规定研究项目效益，以及项目所能产生的费用比率的原则性评价。1968，牛津大学的经济学家LittellI.和经济福利著名数学家J.MirHarris结合对发展中国家的工业项目，经济合作和发展计划“手动”的组织分析，由于世界银行和使用两种方法的财务分析和经济分析在项目贷款评估的工业发展组织；1972、联合国工业发展组织委托伦敦经济学教授，哈佛大学S.P.教授和DasigeputaMartha果写的一本书”项目评价标准”；1975，世界银行研究人员，洛杉矶和H万塔克发表了一个重要的项目“经济分析”；1978、联合国工业发展组织（UNIDO）公布的工业可行性研究手册（其中在1991出版的书，修订版）。在本书中，正式定义了可行性研究的主要内容和方法；自20世纪80年代以来，可行性研究理论逐渐渗透到各学科领域，并与各学科交叉融合。1.2.2国内可行性研究的发展状况1983年,可行性研究证实纳入建设中；1984年原国务院技术经济研究中心制定的《国家经济建设项目经济评价方法与参数》，并于1985日公布了《工业建设项目企业经济效益评价办法》；1986年原国家计委作出了四项规定的文件：“关于暂行条例《建设项目经济评价工作，《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数”和“合资项目经济评价方法”，并于十月1987正式发布“经济评价方法参数项目”（第一版）一书；1993年建设项目经济评价方法和参数（第二版）；2002年四月，出版了由国家计委委托中国国际工程咨询公司举办的“投资项目可行性研究指南》，这是我国第一个规范性文件，在国家层面引导投资项目可行性研究工作；2006、第三版方法与参数正式发布。这一新版本的出现，意味着我们的研究工作正式与国际接轨的可行性，以及改革的要求。1.3选题的依据及意义1.3.1本论文研究的背景2014年全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设迅速成长和对住房强烈需求的促使，继续维持房地产项目相对较快的发展，以及市场上对住房的旺盛需求，在2014年，据社会调查反映，我国的房地产开发投资同比增长30.2%，单单开发就已经飞快的发展进步，而商品住宅作为最大的需求，增长了32.1%，在几年时间里土地的购置出现了中国地价的上涨，这可以说是国内住房需求增加所引起的一系列影响，其中商品住宅销售额度增长了46.5%，这个增长从侧面我国经济消费发展的突飞猛进二是突破住房保障体系建设，经济适用住房和普通住宅投资增加，住房供应结构有一定的改良。三是住房价格上涨过快，第二季度，经过第四季度一些城市的价格有所下降，全国商品住房交易量和价格上涨略低于环，市场似乎等待和调整价格的市场冯俊华冯俊华.技术经济学【M】.北京：化学工业出版社，2014.2015，2015，在城市的快速发展，居民收入的增加，人民币升值等因素的影响，需求仍然是中国房地产市场的基本特点，供应总量仍然是当前房地产市场面临的主要问题。1.3.2选题的目的和意义对房地产项目进行的可行性研究是对房地产项目在前期的投资决策过程，对项目的深入分析评估和充分的社会调查，以及项目本身的经济技术等方面进行的分析评价，认真仔细，各种开发方案比较可用于项目的经济效益，完成科学的预测和评价；对先进技术依据项目本身的适用性，经济方面的合理性和可行性，进行项目综合的分析论证，最后得出项目所产生效益的比较评价结果，因此就该项目的投资决策方面来说。1.4东湾花园项目可行性研究报告分析的理论和方法1.4.1研究报告分析的理论房地产项目的可行性研究是对房地产项目投资决策、项目调查和研究的社会、经济和技术经济分析，仔细，可用于各种开发方案的经济效益的项目。在整个项目投资决策之前，有必要对项目市场、自愿、工程技术、经济学、社会学等问题进行全面的分析、论证和评价。判断投资项目的建设是可行的，经济效益是合理的、稳定的，可以对投资建厂的计划和其他关键意见项目的实际情况，为项目投资决策提供可靠的理论依据。1.4.2研究报告分析的方法1.经济评价法：通过详细的计算，针对东湾花园房地产项目的成本指数、市场价格的预期收益率和投资阶段的均衡期望值进行了仔细研究，确定了预期收益的可能性和风险项目，可能明显经济效益的项目实施。在内部环境中操作环节因素的分析，研究了项目前期工作、项目建设、企业管理完成后，为了确定偏差的实际经济情况和规划项目的目标，项目确定规划和判断，并找到了总结偏差原因通过这些经验，及时有效的反馈来调整项目的具体情况，制定出切实可行的对策和措施。2.市场预测、市场调研：包括项目所在区域的市场与土地本身价值的矛盾，在项目的设计改变与本身的开发成本计算反面的矛盾，对项目区域立足整体研究与划分成块分析的矛盾企业原有的发展理念与公司现有的管理决策水平的矛盾，这些矛盾始终占据着主要矛盾，它们的合理解决是对项目的正确清晰定位的关键所在，由于市场的变化和发展，我们需要根据房地产项目本身所具有的开发生产周期长的定性特点，产品的正确定位和认识，还要不得不得考虑项目在实际开发操作的过程中，所出现的产品特色跟风抄袭。投资估算法：根据房地产项目本所具有的投资基数大，伴随风险的较大的因素，因此在项目的开发规划等起始阶段，必须准确合理的评估项目所需的投资成本，从而进行经济效益的评价和决策。房地产项目开发的投资估算费用和成本（土地开发成本必需费用，土地的购置所需费用，建设工程造价、开发期间总投资）及开发成本（管理费、销售费用、财务费用）。4.环境评价法：环境评估的房地产项目，除了调查的内容，根据项目的总体要求，而且对周围环境污染和环境调查和评价的重点；另一方面，房地产项目本身是生活、休闲、工作的地方，需要一个舒适、安静的环境，属于被保护对象。因此，经常需要考虑项目周围的各种污染源，以及受污染的建筑工地所造成的环境污染，这可能会导致评估项目，并采取污染控制措施。第2章东湾花园房地产项目开发概况2.1项目基本情况及背景2.1.1项目开发简介项目用地性质：居住用地项目占地面积：约100,000平米项目建筑面积：约190,000平米容积率：1/9建筑密度：30%绿地率：40%建筑限高：45米本项目配套有：小学、中学、妇女儿童医院、家乐福、博物馆、公交车站、公园等2.1.2项目开发背景该项目的名称是“东湾花园房地产”，它位于郊区的大连东路和公路交界处，是重点的大连高新技术开发区和市中心区。基地面积达十万平方米。它是一个住宅和商业用地，包括学校，医院，超市，博物馆，公园和公共汽车站。它离市中心不远，地理位置适中，交通便利，工程四通八达，北直到机场，向南到立交桥，地理位置非常优越。2.2项目开发公司的介绍大连市X房地产有限公司成立于2006九月，具有完全民事行为能力，具有独立法人资格，拥有两级房地产开发资质，注册资本5000万。经济，社会和环境效益，建立一个新的大连建立一个新的住宅责任。自成立以来，建设47万平方米和超过35平方米的土地储备。公司具有完善的内部管理、较强的管理、管理和房地产开发经验，发展潜力强。2.3项目周边区域环境分析2.3.1项目四周的情况当区域区块位于梁山，没有大规模的工厂周围，没有工业废气，废水污染的关注，良好的空气质量。虽然机场后面有一些噪音，但噪音污染不重，对居民的生活没有影响。该项目位于人民公园对面，环境优雅，空气清新，已成为在早上附近居民的最佳场所，博物馆也适合大家周末的好地方，尤其是学生可以免费参观和学习科学文化知识的历史。规划绿地在项目前也有很好的推动工程质量的作用。由于本地块位于城乡结合部，周边安全设施较少，人文环境是弱，但由于近期重大建设项目和治理机场周边的绿化，和东湾花园区建设郊区房地产开发公司，社会保障和生活环境将进一步改善。该项目周边配套设施有：交通：交通便利，机场一号线，游1,220路，208路，216路，308路均会经过项目100米处公交站台；200米也有地铁口，地铁一号线，地铁二号线均会经过。商业配套：乐福超市，沃尔玛，乐天。金融配套：附近有中国工商银行、大连银行、等商业性银行。医疗配套：有大连大学附属医院、军二医院、妇女儿童保健院。教育配套：大连十三小、大连七中、大连职业技术学校、大连博物馆。2.3.2项目到主要交通枢纽和大型配套设施的距离虽然周边一些住宅小区，但其综合社区服务一般都设在小区，而服务的是小区的居民，一般不对外服务。东湾花园项目配套医院、餐厅、超市等配套设施，虽然规模不大，档次也不是很高，服务也不是很全面。然而，有几个大型项目周围的批发市场，家乐福，美食城，书城，以及贸易城。中小学的文化教育，有警察、学校和博物馆。妇女儿童医院。娱乐设施、体育场地、生活服务等配套设施比较齐全。2.4项目开发环境分析包括建筑面积，主要污染源和污染物，在项目的发展周围的生态变化，可用于设计环境标准，污染控制和生态变化的初步计划，在环保投资估算、环境影响评价的结论的环境影响分析，问题和建议。2015大连可售房屋存量达到85928，2014年增加约50%；2015，大连住宅市场成交63234套2014，与下降45.5%。在市场调控、政府调控2014大起伏跌宕起伏之后，大连楼市呈现理性发展态势，预计供求关系、成交价格走势将继续稳步发展。综上所述，已经在一定程度上影响了消费者信心，预计政府将大大减少利好政策出台的频率和强度，稳定发展的房地产市场，波动不大。2.5东湾花园项目的规模及配套设施2.5.1项目的规模东湾花园项目是大连房地产开发有限公司的项目结束。目前，虽然房地产行业受到许多国家政策的限制，但在大连房地产业的快速发展，快速增长的住宅区。但从总体上看，该项目不合理，发展水平不高，也存在问题，而且大部分房地产项目都定位在收入较高的中等收入群体的销售目标。从另一个角度看，具有规模较大、户型设计较为合理、管理更加规范的高层住宅房地产项目市场前景广阔。本工程考虑整体环境的许多方面，户型、交通、物业管理，根据不同客户的个性化时代的不同需求，物业管理规范，地理位置优越，公寓的布局设计合理，配套完善的基础设施和高水平的，与其他住宅小区相比，具有竞争优势的独特特点。第3章东湾花园项目市场分析3.1市场调查分析和预测3.1.1市场现状分析大连房地产经过六个月的沉默，开始显示今年难得一见的繁荣。许多房地产开发公司选择开放之前，国庆节，而消费者也开始把议程的购买，市场需求了几天被隐藏了很长一段时间被激发。不合理的住房单位，设施不足，如现实问题仍然困扰着市场，限制了整体水平的房地产在大连升级。3.1.2市场需求分析该项目在目标客户的郊区要包括地方，高新技术开发区和其他企业和富有的居民，我们可以根据相邻的房地产项目，在凤凰城房地产项目的基本情况，并对东湾花园房地产项目房地产潜在买家特征预测分析为目标市场定位和产品设计参考：年轻买家占了较大比例的项目开发应充分研究的生活习惯和消费群体的需要，可以适当增加休闲娱乐设施和体育设施；购房者普遍较高的教育水平，有自己独特的居住文化观，属于“积极消费行为”，对于其住宅产品的设计，根据项目过去的成功模式，发展集团，营造文化氛围，分批将售前、售中、产品分化和质量。满足不同口味的需要；郊区的购房者在现场的大连人口发展比例也占了很大的比重，老城区，没有情感，在产品设计上的一个“陌生人”的心理需要和家庭结构特点：减少对这一群体的方言在营销中的应用；企业管理者比例高，其收入相对较高且相对稳定，能承受适中的价格。更愿意使用“地板”支付。这样的客户往往在城市有固定的工作场所，通勤的便利性要求较高。在目前大连郊区住宅市场中，仍以自住为主，以购买住房为目的的投资仅为百分之五左右，表明消费者对投资物业的升值预期低。因此，在设计产品时，应根据买家自身的使用情况，突出“方便”、“舒适”、“温馨”等元素，对用户感兴趣。由于周边中小学，东湾花园区作为学区房，将吸引不少家长。建设和管理的项目由知名大公司，这是更方便地获得买家的认可，家长将更加放心的儿童的安全。3.1.3市场预测由于该项目是商品房的开发，结合周边地区的项目和上述市场分析，该项目的目标客户如下：1.大连市高新城原住民，有稳定收入的家庭，为了孩子的发展会在购置新的房子，可以用来保值也能自己老年退休养老2.东湾项目附近所在的中高收入家庭，为了满足生活品质的提高，大多都会买新房用来改善原有的生活3.大连市一部分二次置业者，这类客户一般都是手上有闲散资金，有能力购买一套或者几套的贩子来满足生活需要4.外来的个体商户，在经济飞速发展的同时，大连市的经济土匪猛进，吸引大批的个体来大连生活，为满足基本要求，都会选择先购置新房来生活5.政府工作人员以及收入较高的医生白领等，这类人不已经满足现有生活，在有公积金的情况下，大多会为子女购房作为新房3.2规划设计方案的选择项目总建筑面积190000平方米。共有20栋建筑，其中前三名，前小前17名。三个城市的道路沿线布局的顶层的30个，东北的布局A，B楼，A，B楼连接到西北的布局建设C，与独立组B楼，C楼。城市道路交叉口设置了600平方米的公共关系绿地和住宅景观，背街设计为内部生态绿化中庭、阶梯假山、绿树、池塘、亭台楼阁、雕塑、喷泉等。建筑的布局主要是基于喷泉。形成分散有序的建筑空间格局和广阔的视野，使中心区的绿化全面整合。A、B、C三栋建筑位于一个小商店的地板上，两层或三层为商业用途，四层以上的住宅，居住区位于地下车库的心房。小高层建筑为16层，朝南的位置，中心区是一个小公园，提供了在同一时间，人们休闲娱乐的一个方便的地方，在小区内还设有幼儿园，为学区适龄儿童的便利条件。该建筑与绿地相连，不仅美化了环境，而且增加了占地面积，保证每一栋住房都能得到充分的阳光和充足的日照时间，满足楼与楼之间良好的通风效果和欣赏小区景观的视野条件。整个小区呈现布局上北高南低的地势特点，既可以保证小区层楼之间的基本日照条件，又极大程度上避免了居民在生活上因高楼带来的压抑氛围。同时为小区居民的生活便利和陶冶情操，也会设有一定数量的娱乐会所来满足居民的需求。项目的实施拟定进度如下：2017年第三个季度，前期准备工作；2017年第四个季度至2018年第二个季度，完成基础工程工作；2018年第二个季度至2019年第一季度，完成主要项目；2018年第四个季度至2019年第二个季度，完成安装及装修工程工作；2019年第二个季度至2019年第三个季度，完成室外工程工作；2019年第三个季度至2019年第四个季度，完成场地清理及竣工验收工作；2019年第一个季度至2019年第四个季度，开始销售东湾花园的房地产商品。第4章项目SWOT分析4.1SWOT分析1.优势，项目的开发商有雄厚的资金，在建设资金方面不会短缺，从基本上保证项目的开发建设进度；公司本身具有的品牌效益，使得在销售方面有巨大优势；在建设上采用平地板，可以极大程度上节约土地成本；小区位于交通枢纽处，交通便利，是人们的首选住房；从自然条件来说，小区本身所在的开发区气候环境适宜生活；住宅的后期物业以及维护方面有良好的声誉和保证。2.劣势，最近几年房地产项目发展有所缓慢，销售容易收到影响；由于大连市发展迅速，外来入住的房地产开发商会有一定的对比，竞争相对比较激烈；项目本身所在的区位临街，可能会受噪音的影响；工程建设面积较大，施工周期较长，施工结束会影响居民的居住环境；同步来说，周边的房地产项目开发较早，这就形成先盖先售的优势；从项目的周边环境可以看出，该项目附近的积木不利于小区内的整体照明效果的发展。3.机会，大连城市的城市基础设施逐渐完善，发展日益迅速，会有更多人选择在次发展，住房满足外来人口需求；交通枢纽的逐步完善；大连市政府对房地产项目的大力扶持，使得机会不断；就目前国家经济发展来说，房地产项目已呈现出升温的状态；政府大量的政策用来刺激经济发展，对房地产项目是有极大帮助。4.威胁，所受国家限购政策影响，使得住房出售周期长；建设项目附近同一周期，甚至更早一批的房地产项目竞争威胁大；受目前国内房地产项目市场的波动，可能有些影响；对于处于中层或者低层来说，房价偏高，他们的工资往往没能力支付高额的住房资金，使得数量最大的一部分人购买力下降。第5章项目规划分析5.1项目规划目标及原则5.1.1规划目标该项目的主题是创建一个新的城市住宅中心为主题，打造符合成本效益、低密度、低量的综合文化小区。1挖掘核心地位的土地实力，充分发展商业建设。2阶段销售的概念，加深项目进展的脚步。3景观与设计相呼应。4要环保节能又舒适的生活起居环境。5.1.2规划设计原则在项目的规划设计总计划中，要遵循以下规划设计原则：1相互协调原则住宅景观和周围的建筑和道路两旁的绿色将相辅相成。2优越的技术原则整个项目在设计、谋划、施工过程中均采用领先市场的技术。3舒适宜家环保原则5.2配置水、雨、污水、供热、供电、供气和电信供水管道dn1000mm上水管线，项目可以从支路的介绍。雨、污水排放的污水管道，路街道：对dn2100毫米和DN1800毫米输水管道的现状，可以排入附近。供热计划由暖气、干线通往新路铺设。电源：从准双电源供电，一个封闭的站从引风机厂1万伏电缆接入区域配电室；另一路可由东信酒店配电室介绍。考虑到房间，变压器容量800万千伏安。供应通过引进高压天然气、公路线，建成了高压天然气调节站。中压气体管道吸入区域。道路周边住宅小区项目。绿色以及各种市政条件和基础设施必须有一个统一的发展项目房地产公司，电信：应该按照要求规定安装一个可远程操控的交换机，最好由洪山区电话局从支行开通处理。道路网布局：道路是该区的主要道路，该集团的内部道路是两。以社区主干道为中心，将四组和儿童共同形成一个“树枝状”的道路系统。绿化和景区建设：规划面积绿化覆盖率达37.2%。小区内建面积约1000平方米的小广场，建了一个小亭子，此外，小区两侧还种植了树木，安装了两个路灯。5.3项目进度安排表5.1项目进度安排表时间(年月)2017年4月—12月2018年1月—12月2019年1月—12月时间（季度）23412341234前期工作———工程施工—————配套及其他————综合验收、交付——5.4项目营销进度安排该项目将分为几个阶段，由于建设进度和资本问题，具体安排详见表5.2。表5.2分期销售比例计划表时间销售阶段销售目标销售方法2017.06—2017.12开盘预售20%概念引入2018.01—2018.12集中推广30%集中推广2019.01—2019.4尾盘清理50%稳定销售第6章投资收益与资金筹措6.1项目投资费用6.1.1土地费用工程建设用地是开放空间，不需要进行补偿，因此土地费用就是土地出让地价款。土地费用预估为8450万元，详见表6.1。表6.1土地费用估算表序号项目价格（万元）1土地出让金6800（100000m2*680元/m2）2拆迁安置补偿费——3城市基础设施建设费1650（100000m2*165元/m2）合计84506.1.2建安工程费建安工程费预估为50521万元，建安工程费用组成详见表6.2。表6.2建安工程费用估算表序号项目价格（元/m2）1桩基础1002土建工程13003一般装修8054水电安装2505天然气406通讯257公用开线248消防809对讲机系统35合计2659建安工程费计算如下：190000*2659=50521万元6.1.3基础设施建设费基础设施建设费预估为5605万元。详见表6.3。表6.3基础设施建设费用估算表序号项目单格价格（万元）1供电工程100元/平方米19002供水工程40元/平方米7603供气工程15元/平方米2855排污+道路20元/平方米3806路灯+环卫5元/平方米957绿化工程15元/平方米2858外部道路100元/平方米1900合计56056.1.4前期工程费预估为1886.51万元。详见表6.4。表6.4前期工程费用估算序号项目计算依据价格（万元）1规划设计建安工程费×3%1515.632可行性研究建安工程费×0.17％85.883水文、地质勘察按占地面积3.5元/平方米354“三通一平”费按占地面积25元/平方米250合计1886.516.1.5开发间接费用项目开发的间接费用按照建筑安装费的0.6%估算，计算如下：开发间接费=建筑安装工程费*0.6%=50521*0.6%=303.12万元所以开发间接费用为303.12万元。6.1.6管理费用管理费为土地成本、建设安装费用、基础设施建设费用、建筑工程造价、开发间接费用以上5项之和的3％。具体计算如下：管理费=（土地费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+前期工程费+开发间接费用）*3%=(8450+50521+5605+1886.51+303.12)*3%=2002.96万元6.1.7公共配套设施建设费本项目所设的幼儿园、休闲会所、购物广场、停车场、公厕等设施，其费用已包括在上述总建筑面积的费用内。6.1.8开发期间税费开发期间税费详见表6.5。表6.5开发期间税费估算类别计算依据交纳税额（万元）1固定资产投资方向调节税——2配套设施建设费建安工程费×6％3031.263供水管网补偿费按0.3t/人，1200元/t7204供电贴费、用电权费按3kVA/户，960元/kVA5765电话安装费按400元/户80合计3831.266.1.9不可预见费不可预见费用，也称为不可预见费用的筹备费用，可根据项目前期建设费用，建筑安装费用，基础设施建设费用，管理费，开发期间的费用，如3%的成本。具体计算如下：不可预见费=（1886.51+50521+5605+2002.96+303.12）*3%=1809.55万元总计1809.55万元。6.1.10其他费用表6.6其他费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1临时用地、建设费——2标底编制费建安工程费×0.15%75.783标底审查费建安工程费×0.03%15.154招标管理费建安工程费×0.03%15.155合同公证费—6工程监理费建安工程费×0.12%60.627建设工程质量监督费建安工程费×0.16%80.838施工许可证费—9工程保险费建安工程费×0.05%25.26合计272.796.1.11财务费用该项目资金筹措向银行贷款，供贷款60000万元，供贷款3年，据调查显示2017年最新大额贷款利率为4.75%，分三次等额还清。第一年贷款利息：60000*4.75%=2850万元第二年贷款利息：40000*4.75%=1900万元第三年贷款利息：20000*4.75%=950万元本项目的银行总贷款利息为5700万元。本项目除利息以外的其他财务费用，按银行贷款利息的1%计算，约为570万元。故财务费用为6270万元。6.1.12销售费用销售费用预估为1033.68万元。详见表6.7。表6.7销售费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入×0.95％15202预售许可证申领费销售收入×0.55％8803其他销售费用销售收入×0.65％1040合计34406.1.13项目开发总成本表6.8项目总投资估算汇总表单位：万元序号工程或费用名称估算价值占总比（%）1建设投资69350.9395%1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费开发期间费用管理费用财务费用销售费用不可预见费其他费用84501886.51560550521303.122002.96627034401809.55272.792建设期税费3831.265%3合计（1+2）73182.19100%项目开发总成本为73182.19万元。6.1.14项目总投资本项目总建筑面积为190000平方米，总投资预估为73182.19万元。6.2资金筹措开发商自有资金投入1亿5000万元，占项目开发总成本（不含财务费用）的投资项目的分配将由21%。银行贷款，贷款总额为6亿元，贷款期限为3年，占项目开发总成本（不含财务费用）的银行贷款利率为4.75%美元，相当于偿还了三年。6.3项目投资计划本项目具体投资情况如下表：表6.9项目投资计划表序号资金筹措方式合计投资期2017年2018年2019年1自有资金1500010000500002银行贷款60000400002000003预售收入32000320004合计10700082000250006.4收入估算龙湾清华房地产开发项目总建筑面积190000平方米。根据销售计划，在六月2017的预售住宅预售价格为7500元/平方米，休闲中心开业，商店也将被出售，9500元/平方米的预售价格，通过预售为后期发展项目筹集资金，确保项目发展到有序一切都安排好后。一月2018营业部正式开业，开始全力推广，从现在开始，房屋价格为8000元/平方米，休闲中心零售价为10000元/平方米。完成并于2018十月交付，将继续推广，直至清盘。总销售收入预计将16亿元。具体销售计划如下表6.10。表6.10销售量计划表阶段时间量住宅商业合计开盘预售2017.06—2017.12销售量（平方米）300001000040000销售金额（万元）22500950032000集中推广2018.01—2018.12销售量（平方米）400002000060000销售金额（万元）320002000052000尾盘清理2019.01—2019.4销售量（平方米）700002000090000销售金额（万元）560002000076000

第7章财务评价7.1销售收入及其税费从2017六月预售住宅项目，7500元/平方米，休闲中心的预售价格，商店也将被出售，9500元/平方米的预售价格，通过预售为后期发展项目筹集资金，确保项目发展到一切井然有序的完成和安排好。一月2018营业部正式开业，开始全力推广，从现在开始，房屋价格为8000元/平方米，休闲中心零售价为10000元/平方米。总建筑面积190000平方米，总销售收入预计将达16亿美元。具体缴纳税费如表7.1：表7.1销售收入和营业税及其附加序号项目2017年度2018年度2019年度1项目销售收入销售量（平方米）总销售额（万元）销售量（平方米）总销售额（万元）销售量（平方米）总销售额（万元）4000032000600005200090000760002营业税及其附加1920312045602.12.12.32.4营业税城建税印花税教育附加税16001121604826001822607838002663801147.2财务分析指标7.2.1基准投资收益率基准投资回报率是开发商估算项目资金时间价值的基本依据，它还考虑了资金成本、投资风险、通货膨胀等因素。资本项目成本计算如下：资本成本率（I1）=银行贷款×（1－所得税税率）＝4.75%×（1-25%）=3.6 计算得资金成本率为3.6%，据调查显示，风险补贴率为(i2)3%，通货膨胀率(i3)预计为3.7%。基准收益率计算如下：Ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)-1=(1+3.6%)(1+3%)(1+3.7%)-1=10.7%7.2.2现金流量表7.2全部投资现金流量表序号项目合计计算期2017年度2018年度2019年度1现金流入160003200052000760001.1销售收入160003200052000760002现金流出100991.6145829.3124605.1530557.152.1开发总投资73182.1943909.3114636.4414636.442.2经营税费96001920312045602.3所得税18209.4206848.7111360.713净现金流量59008.39-11909.3127394.8545442.854累计净现金流量-11909.3115485.5460928.395折现系数（i=10%）1.0000.90910.82646折现值-11909.3114077.937553.977累计折现值-11909.312168.5939722.568折现系数（i=45%）1.0000.68970.45769折现值-11909.3110680.3727880.83计算指标：全部资金静态投资回收期=（累计现金流量出现正值的年份-1）+|上一年累计现金流量|/当年净现金流量=1.43年全部资金的动态投资回收期=（累计现金流量的现值出现正值的年份-1）+|上一年累计现金流量的现值|/当年净现金流量的现值=1.47年项目的内部收益率和净现值可以根据现金流量表计算。财务净现值（净现值）=∑（ci-co）/（1+IC）=60928.39（10000元）。公式：T为年数计算，（ci-co）T的净现金流为第一年，IC的贴现率。财务内部收益率（FIRR）公式：收益率=（I1+I2I1）[npv1/npv1+npv2；其中i1是低折扣率的试验，I2的贴现率计算，财务净现值为npv1低折扣率，npv2是财务净现值的折扣率高。据测算，黄金湾项目的财务净现值大于0，表明项目存在财务盈余。按照目前的银行利率，不考虑通货膨胀的条件下，估计财务基准收益率10%，内部收益率23.1%，大于基准收益率，初步说明项目是可行的，具有良好的经济效益。项目投资利润率、销售利润率黄金湾项目总投资7亿3182万3900元，总销售收入为1亿6000万美元，销售总利润为4亿5928万3900美元。投资利润率=平均利润总额/总投资×100%=45928.39/73182.39=62.75%销售毛利=平均总利润/销售收入*100%=45928.39/160000=28.7%7.3财务分析结论财务净现值（FNPV）=60928.39（万元）财务内部收益率(FIRR)=23.1%静态投资回收期＝1.43年动态投资回收期＝1.47年项目财务净现值大于0，投资收益水平的项目，不仅可以实现基准收益率水平，但有大量盈余，投资收益的盈利超过了预期水平，在金融和经济上是可行的。项目IRR>集成电路和多个IC，表明该项目具有较高的盈利能力，该项目是可行的。

第8章不确定性分析与风险分析8.1不确定性分析8.1.1房产税不确定性土地使用费，建设项目，如安装房地产开发项目发挥了至关重要的作用。十二届全国人民代表大会对财政改革的整体改革四会议取得进展但低于预期。8.2敏感性分析该项目对总投资和销售收入的不确定性有较大影响，销售收入16亿元，销售总成本为7亿3182万3900美元。因此，项目的敏感性，销售收入和总投资波动进行了分析，5%，金融净现值的变化。。可以看出，在每一个相同的范围内，总投资增长1%时，净现值下降了4.36%，销售收入增长了1%，每净现值增加了6.12%，因此，销售收入的项目数量的影响，销售的敏感因素。8.3盈亏平衡分析本项目的销售平均价为8420元/平米，总投资为73182.39万元。假设项目的总投资不变，则盈亏平衡点为：1.以销售面积为盈亏平衡点(BEPQ)：BEPQ=73182.39/8420=86914平方米2.以销售单价表示盈亏平衡点(BEPP):BEPP=73182.39/190000=3852元/平方米计算得当销售量达到86914平方米，或销售价格达到3852元/平方米时，项目可保住投资成本。8.4风险管理8.4.1成本风险从社会现实中的价格，材料价格应该是不会大幅度上涨的，这样的公司运营方面不用太过于担心，但是最好是能和承包商定力固定的总价合同，这样承担的成本风险会小很多。8.4.2市场风险市场的风险就，多半比较波动的大的就是市场的销售情况和销售价格了，或许无法达到想象中的标准。因此，如果能够制定科学有效的策略和系统整体的营销手段和计划，能够大大的提高竞争的优势，提高销售业绩。。8.4.3其他风险其他风险包括自然风险、操作信用，甚至可能是政治风险等，但在项目中的风险不会有大的影响。8.5风险控制8.5.1工期为了保证工程的顺利进行，有必要充分考虑到当地正常的天气预报等不利天气对施工造成不利影响；此外，必须严格以项目建设进度一致，业绩很好的公司在业务时间管理；项目的监督。8.5.2投资决策要紧密联系市场，对市场进行充分调研和分析的各个阶段，减少公司对项目决策的风险，阻止一些不必要的损失。8.5.3项目失效控制我们这个东区花园房地产项目呢，目测应该会在大连的房地产市场有明显地优势，良好的发展机遇。我们应该尽快实施项目措施，加快施工的步伐，首先进入筹备阶段，才能顺利发展得利。全面的促销计划和营销计划。最好是制定各种促销方案和营销方案，达到预期的销售额或超过预期的销售额。通过上述融资计划，努力实现资金到位的每一步，降低项目开发资金的风险。第9章可行性研究结论与建议9.1项目可行性研究总论可行性研究的宏观经济趋势在房地产开发项目，该地区的市场调查和分析，结合基础设施项目的开发和建设条件的特点，该项目进入市场成熟。该项目完全符合国家有关法律、法规和政策，同时具有显著的经济效益，适合发展，详情见表9.1。表9.1项目可行性研究表财务评价指标评价标准计算结果是否可行资金总和内部的收益率＞10.7%23.1%可行资金总和静态投资回收期1.43年可行资金总和财务净现值＞060928.39万元可行贷款偿还期3年可行通过该项目的优势和机会是比较大的前面的分析这一项目，在大连高新区在大连市郊区的宏观调控政策，房地产市场的竞争环境和国家这个项目的一个比较好的发展前景，在东湾花园。根据项目盈利能力的分析，可以看到在前面的章节中，利润水平或略高于全国平均水平的回报，投资行业指标都符合标准，但必须承认，该项目仍有一定的发展风险。在房地产开发项目的每一个阶段，项目的可行性研究都对项目完成的全过程和最终目标有着深刻影响。东湾花园房地产开发项目，分析了整个大连房地产市场形势和走向，项目可行性研究，主要结论如下：（1）近年来中国的房地产行业整体走向或许比较悲观，供应和房地产市场需求仍稳定增长。（2）东湾花园地址临近市政府，在地理环境上占有优势地位，交通便捷，十分适合人们游憩。9.2项目开发的相关建议在房地产项目开发过程中的东湾花园，开发商应加强市场信息的投资运营和管理，发展进步和发展的步伐，调整销售价格，促销和认真的考虑，可以节约成本，通过对项目的规模经济，降低资金的使用，以募集资金合理使用，减少项目实施风险。大连房地产市场竞争日趋激烈，房地产市场越来越激烈。有更多的竞争项目围绕项目。针对这种情况，建议开发团队为消费者的位置，该项目的主要目标客户是中高收入群体，本地高级白领在大连经济技术开发区市，和高级管理人员，同时对周边地区的发展。敏感因素和影响工程项目投资效益，项目开发商抓住房地产开发项目的规模和