中水电国际大厦租赁及运营方案

第二部分写字楼租赁市场调查报告第一章写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写字楼。第二章目前甲级写字楼租赁市场环境分析一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势下图中所表示的是1997年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势。吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。可以看出，2000年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到30%左右；2000年，由于净吸纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到5.3%的低位；从2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从2006年开始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年为8.7%；由于宏观经济的影响，2023年净吸纳量小于新增供应，空置率开始上升达到13.6%。至于近期市场的走向，需要结合宏观经济走势，从写字楼的需求和供给两个方面进行分析。二、需求态势：（一）概述受金融海啸影响，造成全球金融危机，使得全球市场经济停滞。金融、汽车、房地产深受其影响，各企业出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租赁市场需求缩减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作模式，以致办公空间需求锐减，随之租金应势走低。贿金融海啸逼总使一些海外犁金融机构及即跨国公司收谢缩在华业务绝，但是滚中国于去年库底宣布4万鞭亿元经济刺够激计划小等积极的财送政政策和宽禁松的货币政绑策的刺激下拆，中国经济脆已经摆脱了岁去年12月妈到今年年初网之间所形成途的底部，经楚济开始企稳察回升。但我梅们认为经济途回升的基础编还不够稳固则，特别是国泡际经济走势吉还不明朗，赵外部需求下敌降，我国经跟济发展的外遇部环境仍然熊十分严峻。畜中国经济要爱有一个一定垒时间的调整虽期。盐由于和全国山以及全球经蹈济走势密切受相关，北京轰写字楼市场洋的需求在近剥期不会很快薪活跃起来。雪2023年并甲级写字楼症的吸纳量较李08年将有慢较大幅度的枝下滑，而随全着中国和全截球经济开始昼走向复苏，鸡2023年粥甲级写字楼孝的吸纳量会仿有小幅回升候。但是中国吸经济复苏还雅存在一定的房不确定性，植暂时很难回去到06、0两7年的高增魂长，且全球蛮经济复苏也灰会比较乏力程。由于这些弟不利因素，围甲级写字楼该的吸纳量在偏近2年很难习回升到06尖年和07年饼的高水平，无2023年涝预计吸纳量涨会在30万革平方米左右也，未来2到饼3年回升势备头也会比较嗽缓慢。债（二）具体瓦现状帅1）晃甲级写字用楼降价成风哨。臣受全球经济氏下滑影响，至不少企业停赔租或缩减写少字楼面积，贯写字楼市场浇的租赁活跃珠度有所下降置，北京、上耳海等主要城飘市优质写字负楼租金水平乌的高达8%妙左右下跌空叫间。目前，姥一些甲级写让字楼受到客原户减少的压弄力，在销售冲总量减少的织背景下，已种有部分项目羡开始进行降雷价促销。2斜009年迫赠于资金与市迈场的双重压恒力，已销项究目进行折扣槐促销，新开盼项目低价入啄市是市场的惨主流策略。体2）蛛空置率逼近喇些暗年历史最高月位。坡3）郑客户停止扩我租计划全座球金融危机伸对本地经济敞产生的负面须影响蔓延更沈深，许多跨球国公司不得丑不改变他们蚀的扩张计划贿。这些传统叮的写字楼租粪户通过搁置帜、推迟甚至朝取消它们原脸定在季内的磁写字楼扩张蜜或搬迁计划眯，以期削减上其营运成本脚，尤其是在避企业房地产欧费用方面。谎这种趋势壶，促使20泰09年的市脸场竞争主要贱集中在对客荣户资源的竞罪争。由此而雅形成围绕客迈户服务的竞咐争新特征励，即虾客户议价能鉴力进一步增责强，谈判难摔度更大。印3雅）经济危机因造成各击企业按照新减的指导意见强，将会更加亭关注人均办牛公面积与办单公成本，因绞此，一些企探业将会向更赚加适应与更助加实用的区补域转移危。爆4戚）泻城市中心的渣交通瓶颈，放使部分企业框会考虑向外仪疏散。从目幼前CBD典拔型的交通现援况和未来两护大电视台入阳住，会形成揉CBD核心艇区巨大的交冻通压力，因洗此，会有一况些的企业外油迁发，们首选置业在哥交通更加便警利的区域寻抹找。泻5顺）现有形成洁的新商圈会翻有一定的竞棒争力绩耗北京百子湾敞等商圈在未稿来会形成对折CBD客户什的分流。氏三、供应态役势畏：图（一）境2002-兰-2023熟年北京甲级续写字楼历年廉供应量比较磁表沙伪嚷单位：万平倾方米培踪情哈凉脸奸近次部2002年储280万平仔方米壤2003年存331.1师万平方米嫩2004年需358万平盒方米得2005年拍485.7虑万平方米垂2006年赞352.9益万平方米眼2007年暂378.4浊万平方米撕2023年罩412.2涌8万平方米先北京甲级写暖字楼市场历诱年情况等（二）20聋09县年痛后复北京甲级写搁字楼历年供梨应量比较表透谷2023年蒜甲级写字楼斜的新增供应举量还将保持植高位，20狮10年会有毕较大幅度下切降，201败1年大致会首与2023葵年持平。随魂着中国经济亚和全球经济酱的复苏，北减京甲级写字烘楼的年新增演供应预计会蚂在2023社年有大幅度管的上升，大甘约会回到2凤007年的社水平。二、结论袖（一）谅北京写字楼岛市场在削今明穗年之前供需衣格局很难改阻变，租金、厌空置率等指快标难有大的泉起色侦200抓9年甲级写垒字楼的吸纳怕量将有较大灯幅度的下滑柏，而随着中倒国和全球经伶济开始走向家复苏，20婚10年甲级多写字楼的吸伪纳量会有小座幅回升。但顽是，正像我棵们前面所认封为的，中国付经济复苏的伐不确定性比威较大，暂时拢很难回到0果6、07年粘的高增长，软根据这些不生利因素，甲例级写字楼的夫吸纳量在近询几年很难回汉升到06年简和07年的牛高水平，2刃010年预含计吸纳量会江在30万平梨方米左右，悔未来2到3吊年回升势头懂也会比较缓知慢。折婚（谷二叮）伙未来展望-薪--培随着宏观经音济的复苏，急北京写字楼势市场未来前陕景看好洪虽然近严期境况仍不岔乐观，但我啊们仍看好未漫来北京写字图楼市场的发翠展前景。从扛经济基本面乎来讲，北京佩写字楼的需炼求潜力巨大萄。从总的经莲济形势来讲只，中国经济亩不仅自身有泉巨大的潜力腊，未来在全优球经济中的崇重要性也必腔然越来越大蚂。不仅国内德企业会有长茂足的发展，灰跨国公司也倾会调整全球跃战略，加大贼对中国的投添入。北京作刊为中国的首照都，是很多零国内大型企伸业的总部所僵在地，而跨汤国公司在进锣入中国时很爽多也会将国掘内总部设在蛛北京。为迎线接这一发展动趋势，北京绢市政府为推妻出的一系列纱政策。为鼓你励跨国公司话在京设立局地区总部，轮2023忘年5月21塌日北京市政犬府重新印发夸《关于鼓励验跨国公司在吩京设立地区宾总部的若干吐规定》，并治于6月24魄日，出台《蝶关于鼓励跨炉国公司在京刮设立地区总罚部的若干规候定实施办法轻》。《实施炒办法》在对症跨国公司在撤京设立总部警进行补贴与貌奖励、人才钓引进及奖励压和人才流动炸等方面做出墨了新的规定愤。此外，朝箱阳区发布《贱<朝阳区促舰进金融产业迫发展专项资但金管理暂行丛办法>补充天办法》等多占种政策，吸白引金融企业帜入驻，同时剃设置亿元专况项资金，对食入驻该区的形金融机构提踩供租金补贴台、高管退税男等补贴支持尊。亿虽然这些政滴策短期内对泪写字楼市场舟走出困境帮浓助不大，但绞为其更长时到间的发展提假供了动力。场写字楼由于施投资面积大驻，资产流动立性小，投资碑回报稳定，义主要吸引长博期性投资需步求，受经济蛛基本面的影凳响明显。区棒域性的政策香无法改变整馅个写字楼市肠场的需求状钻况，而发放景财政补贴对肃大规模投资江来说其实微篮乎其微。但免是随着全球油经济的复苏搏，尤其中国碎经济的率先奔复苏，部分馒跨国公司开闲始调整全球堆战略，将中资国市场地位难提高，政府尼出台的这些僻政策对未来作北京写字楼智市场必将产糠生良好的影戚响踪。冤从长期来看鱼，北京作为告国际大都市烧，奥运会后怕其在世界经嗽济领域的知培名度将更进脱一步得到提奇升，同时伴嘉随着北京市善第三产业增宜加值的稳步谅提升、市场睛开放程度的春提高，外国纵资金将更多乡投资进来，蚁我们相信未表来体北京写字楼姑租赁到市场，痒将会很快恢锈复到平稳增由长的态势，爹租金和入住被率都将会有蝶一定程度的付提升。帐他们将会维惜持并提高北拾京写字楼的围价格水平。互第三章本氏案目前市场贱环境、竞争低个案分析忘一、区域写崖字楼市场基萌本状况昌2023年粒5月以来，到CBD区域负无疑是北京易楼市的热点及中心。到北京市政府植已经批准C那BD东扩方驼案，CBD涨核心区将东嗽扩约3平方蚊公里，延伸视至东四环，净计划在6至压8年完成。取CBD今后像计划投资1志50亿元进匹行东扩，政危府投资包括技基础设施建洽设以及楼宇皱经济的服务忘，可拉动社堤会投资近千朱亿元，同时眠吸引10万其人就业，其挤规模相当于希再造一个C搁BD。似让区域的未描来价值广受矿肯定。随着院整体经济好驼转，房地产找市场的迅速混回暖，东扩免的CBD无呢疑进一步抬叠升了周边土惰地的价值，透广渠门外1阔0号地、广或渠路15号扒地高价成交薯以来，土地搞的稀缺性使亮其周边项目央成了消费者止关注的重点厘。副大望路板块危、四惠板块聋、百子湾板启块、红领巾椅桥板块的楼肿盘也都不同兰程度走俏。测百子湾板块顺内的描——携京东南化工晴区，注定将闷成为北京城讯市发展的记波忆。化师工两厂、听北京焦化厂误、染料厂等吼8家企业被湿列为北京市对重点排污单县位归即将搬迁。锹两竹厂用地位于张东南四环百矮子湾地区搞，仓西临东四环苗中路，东临鹿百子湾仓库途区，北临广目渠路，南临导观音堂路。心总用地为9译7.22公焦顷私，忙厂搬迁后，病拟在此用地搭建设以居住勒生活和办公浇商务为主的选综合区。能展望巾百子湾唐地区未来肢是膏商务办公居损住沈聚集地怖。随着细道路、教育核、环境乏等配套设施快的建设泉完善篇成熟飞以后分，捞房价随尚之而威涨赖，阿附加值鸭逐年随之此提升骡，菜配套将成熟老。撤1、市场供舅给状况饼甲级纯写字温楼供应总量忆缺乏，集中揪于餐饮、娱汪乐、住宅及截商住两用。斯中水电国际至大厦为5A雀甲级写字楼荡，位于东四酿环大郊亭桥璃东，广渠路症二期及地铁训七号线即将捉建成并开通著。此区域位处置在商务划趋分中被称为按百子湾，被并北京朝阳区鞭政府遇列为扔重点建设地既段榜，房一直被冠以锹“CBD后而花园”的美陆誉妖。宅百子湾镇，远在谷经过前几年届的开发之后形，成为承载两CBD居住傍效能的重要碧区域，但与交其重要的板杜块区位和密俗集的居住人推口相比，百蚂子湾板块的浮商业征餐饮娱乐斯氛围势已成规模，门但是商务办昂公氛围许相对薄弱痒。薪周边集中了疤金港腿国际忘、后锈现饼代城、金泰拌先乓锋互、京都杭城挡、沿海赛洛朽城等高泡档湾住宅，售价替均在脸1逢2筋000元/化平米以上，筑主要挪销冷售跃对菠象是工作在桨CBD的人扰群，已形成扭稳腿定的居住绑环级境。商业项甚目先后有：糠大成国际中暖心、新光天厦地、新世界挎彩旋、美罗姑城、新百盛固、法国迪卡仰侬、维吉奥恩广场等相继章建成片并灵入胳驻责，衰本误区您域商师业馆物公业胜在舅类波型、穴规歪模、易档刻次等方面都置将斗呈简现客出怒焕舱然一新的面厨貌，顷东四环帅将通一改其单纯权“CBD后篮花园”的居俩住效能。陪2、市场歌需求状况到随着CBD钳东进步伐的谱加快，CB誓D的商务氛胜围和商业气遭息也随之而慨向东扩充，卸很多CBD阿精英也纷纷毒选择东迁居肃住或进行商杠务活动。房东四环商务误带正在形成淘并初具雏形征，而在整个峰商务带上，宰雄居东四环狸腹地、濒临剃CBD的百厦子湾区域无梦疑将是商务芹带的核心纽缘带。榜基于舞此否，未来的东择四环将成为欣重要的商务倡、商业核心恶区握，而本案帖“章中水电国际旬大厦清”膊将成为本区定域纯甲级写迫字楼的领航村者乏。需求特征：岸1、租赁重市场奴需泛要培育星，锈目前有金长承安大厦、金信泰国际大厦贡十万多平米溪供应。歇2贱、紧邻东四初环，属CB驴D东扩辐射纱区，交通方躲便。秀3、价格状丰况蹈根据调查得龄出此区域甲堤级写字楼爷租金耻在2-3元泉/天/平方研米秃。泻二、中水电平国际大厦在拳本区域具体北情况分析光中水电国际阶大厦位于有供“CBD后促花卫园历”之童称的百子湾影区域，紧邻傍东四环，项徐目北距长安捏街四惠桥地竿铁站约15件00叼米，步行只手需站20分钟，盲西距国贸和御北京电视台姥二三站地路馆程，南侧从是拥贯穿北京东宝西的广渠路厚（约在年底激将升级为城左市快速路）明，同时还有渔即将印完工的西客虾站至通州的风7妹号线大效亭判站。而想出所行去机场或经京沈高速，阿通畅的四环代路会为您轻随松赢取时间来，优越的地覆段、交通优今势，中水电炮国际大厦的贵出现，将弥掘补此区域甲商级纯写字楼饱不足的局面戏。订中水电抬位于榨北京划朝害阳区广渠东孤路3号，东搬四环大郊亭确桥东800坟米，楼高8到0米，地下役三层，地下挥十六层，总典建筑面积3话2847平挂方米。配套武商业面积为哪：地下一层舌1600平角方米，地上卵三层454沸9平方米，权计6149文平米；写字其楼4-16屋层计：19紧340平方熔米。大厦可拴经营面积为峡25488殖平方米。仪1、优势分咳析吨1秀）、地理位齐置优越，交折通便利炕课本项目紧临爆东四环，广龙渠东路3号怠，匙驱车字可快速到抹达国贸盈、西大望路国、亦庄垒开发区济、望京等商拨务办扔公芹区赠，亦可快速订连问接机僚场龙高速、京沈斜高速、京津泼唐高速、京泳通快速等外漫围线狡路。速公交：11梯路、31路栽、35路、晴348路、豪740路、蜘753路、迈952路公虑交唇车饶。是地朗铁些：译1兄号线巨、八通切线蛇，仔规划轻轨蛛7矮号线永。屋2）、现楼据，外观设计贫档高，楼体灿形象佳，智全能化设施完码备，附合租查赁市场的需旋求特征。你3）、由于垫此区域紧邻呆CBD，国基际交往密切识，涉外与人孕文环境氛围乓浓厚等因素踏，随着CB纱D东扩辐射诉，将吸引更掩多的国内外禁公司与办事供机构进驻大帝厦。弓4桐）、距离东笋四环很近，藏属乞于泛兽CBD地区翠，驱车前往毒国贸中心、巨西大望路、翻亦庄、望京往等商务办公胃区域便利，侨为本项目租匪赁市场提供恶了广阔的发双展空间。辱2、劣势分喜析娱1梳）、中水电伪国际大厦周锁边项目在建迹，商业氛围恨尚未建起。忍2葬）赵、祖大厦由于是杏新开盘项目乞，缺乏商业作氛围。蝶三竞争届个案分析务1损、周边项目卧：拘此区域沈仅有少量演写字楼，项酸目竭品质怎卓越、规模盈大、配套完纱备缝、璃物业管理完眠善绳。庙其中有以下昨项目：煌备注：3、枯4、4、6僚项目为出售眯办公楼，租处金为业主出送租价格。战2发、竞争项目酱情况详细分筹析凤1）翅、金泰尤国际景大厦：输位于北京市棒朝输阳区东渴四吧环驻大郊亭衬桥东斤800米据。滋

北京金泰猪恒谣业朵有限润责王任公司敬开发并经营要，只租不售上。疮总习建筑面愤积慎51,00窗0平米，地写上十五钓层意，地下二播层默。首拿层薯商煤业设困施哥规划池有策银脑行、展律厅铜、中型快餐位、咖容啡厅投、眼爪镜甘店等，地下所一姓层规划清有呈员须工餐竹厅边、回邮鞋局、便利店慌。地上二借层鞠至地上十五掀层为办怖公侧层祝，饺单层印面病积约生3,300敢－3,70赤0平米。大伍厦样车性位有伤300席左色右。大厦北酱侧为独栋乘配套瞎会畅所，地上共席三释层索，告层咽高摘4.8米，泻电仅梯可直称达犁地下脱车库发。河会名所晃规划蹄有健身中心锅、台球室、废乒乓势球室、美容孝美叉发摇、碑会议浸室等服浆务设碧施。大堂面润积约酒800平米诵，挑高20堤米阔，蜂大厦五末层里以上至辈顶层校南悄侧为投“援阳龄光中庭麻”，10部发日立秋电瞒梯，怖魂写功字时楼层击走道累宽慧1.75米得，拜墙马面晃为姑壁泊纸呀装映饰财，地面棵为劣地毯；每休层训配冤备至有男女洗手熟间哑各宜两袜套。掀写惯字扛间层筛高否3.9米候，间净迎高滨2.72米记；仿双层项中空玻璃幕最墙啦，落地窗跪设计修；马8.4米×车9.0米的袋跨距柱进网结构吼，雨从薄100平米触至整教层约薪3,700庸平米的惹面芦积可供选择青；稿100伏安苏/平米的捷电蓄量宗设计舒。坟金泰勉国际风大厦坦2023年高7月害招商逗，客户出租挖率5%曲。私此项目为本劣案主要竞争她对手，目前弄市场报价4向元/天/平恢米，一千平顶米客户实际依成交价在2垄元左右，并柔返中介代理齐公司近二个钟月代理佣金齐。私2）拖、微金白长鞋安大厦烛：位于声长卧安街沿淡线骑，四惠琴桥东尼南角，饮东安四以环与提百子驻湾慰路的交际汇处扯。坛

金会长厌安大厦立面虾采用叼镀谦膜高堂级斤中空玻璃幕倍墙誉和香意槟糠色可铝弟板，局部以植干挂石材点铜缀创。吐金框长蹲安大厦忧总折建筑滋规施模词为油10万㎡皆，猾建筑类型为犯甲级纯写字遍楼和商务楼宏。弃项目由两栋瞒写字楼（A膊座16层、糟C座32层升）、一栋酒瓦店（B1座以15层）及丽与A、C座浇相连的商业旅裙楼（B2蚀座5层）构柔成。金长安档大厦闷具有劝四星级品牌迹酒店、高档淋餐厅、咖啡己、商业中心休、健身中心牺、金融服务悉等设施和服吼务体系。程目前在租的栗写字楼为C警座，首层5韵00㎡开敞六大堂设计，奥局部挑空1冷0米。3.乓4至3.5百米办公层高劫，8.1m稻×8.1m勺框架结构，原在顶层提供涉跃层式办公单面积，全新崭6.8米双秤空间。C座菌标准层面积东约1800小㎡，层高3冤.5m，分鱼户面积为9奥2-240拆㎡，根据办息公需求，可老以组合成1火00㎡-1抗800㎡来朋使用肿。德写字楼出租鹊率为90%晨以上。筝3）茂、晓大成查国际等中心呀：尖项闪目秧总勇占地用43080恳平方米，是撒集酒店式服旦务绳公寓、大型辛购危物广明场养和拳5A摆级扇智能化区写肾字您楼为侮一体的建筑隆综耽合体，苏规划总抬建筑面够积为古19742求5平方米，寨其中，酒店克式服帐务望公寓建筑面煤积为械63640诸平方米；调购钞物广径场枪面蝶积吸近林68000旧平方米；5侍A缩级硬智能化涉写功字小楼诱面今积为桐21973述平方米昆，出售率达食95%以上撇。纳劣势：此项峰目只售不租姐，小业主租湾价不统一，坦限制一部分辉承租方，甲梨级写字楼只柿能体现在外蜘面而真正内籍涵的品质无搜法给承租客钱户提供。奔4）埋、龙森源文化沟创隔意里园：蜡总玻套叠数约缠400套，仍其中A抗栋民、哗B渗栋楼捧座分出祸创吴作一高区漫至五育区什；一僚区僚至四阔区恰的舅标脸准岛层为创坦作财区售，捆标选准薪层另高少为高3.6米，症并占可自由稿组震合拆分，全积部采用精装糕修交付懂标掩准，追并设袍中央空高调灯。摊

D氧栋楼为专属烂大中型扶创沾意机现构悄的傅5A蜘级写炭字拍楼稠大厦，整兔栋亲6200平遥米，地下一丸层粱，地上五秩层吸，贪标赖准秤层摄建筑面似积吗1240平锄方米，昌层校高淹3.6米，寇中央空专调形。秤设读有：寒会议劣室、商减务畏中心、棋牌它室、扛桌览球室、兵满乓男球室、屋拜顶吴露天司篮颈球额场顽等商银务驼休类闲盟、困娱乐编配套。目桶标寄客你户定位为接大型贸传帮媒机朽构笨、大型影肌视蹄制作机耕构颤、大型岂数矩字制作机栋构悉或集板团总毕部天。狼出租率达9犁5%以上。填区僻位落优势缝：墙政府倡恒导昌和支持文化毯创座意慕产业。寺5）笛、商富中心有：来金海寒国际誉四期霉产东品，立拜项为综预合立擦项，极占地硬约修1.6万平桥米，案总胞建筑面透积约偏10万平米甘，跪绿戚化率塑32%，共驴计狂3列栋头塔石楼芒，其中丸1压号楼灶已整体活销鼓售求给始世界泪500强企茶业幅“中滥国电矮信杯”北京公司摆，干2牧号楼吊和虚3割号楼为博地下折3简层馋地上局23峡层检的塔果楼吐，五梯十五觉户菜。竞其中黑3愤号楼为沸可注奇册绢的精装商虏务舍公寓，主力拜户构型：尚101-1罩36平米，享层政高天3.4米，娃大堂80米捉挑空大堂。火出售率达9仇8%以上。汤此项目只售齐不租，劣势答：一部分用柳户自用，一伟部分小业主汇投资出租，忆导致租价不暗统一，内部泰大厦混乱限鹿制一部分承梳租方，甲级代写字楼只能盟体现在外面梦而真正内涵卫的品质无法横给承租客户窗提供。妹6）躲、婆竞园畜：高图不片格产业骨基地，是苍图伙片交易市采场积，兄为写北京徒图以片毙产业啊基地和文化伪创易意态产业啄聚集裹区注，在蔑产抢品定位和建蹈筑形肢态吩上，适合文赵化、设创逮意、递传为媒、弯图题片芽摄纹影、洽电视冶广播、域数码穗科技、背娱乐伸、迅电纳影暂与录盗像、音畜乐昨、表演糖艺术经、出版、兴软锤件及委计嫩算机服谢务嘴、影艺术伞品和古董及纱文物等行余业冒，梯为刷本土壶图蜻片行照业裤、中谷国济文化挽创毛意虏产业发来展聚集地。符目前竞园租烟赁市场为：斯2.8-4乳.1米睛层胁高的社报消价鸽3.00；轨6.8-1借0米的茎层捆高膊报昂价壳3.50，维2.8-4像.1米捐层桨高需为眯精装幼写冈字耻间决；次6.8-1互0米诉层妇高是毛坯房动，可做乌2-3帝层南的尿LOFT迟办正公空章间谣。出租率达渠95%以上熊。谣7）轻、CBD东渡都虑：均整体项目是贸40万平方易米的综合体图，其中商业滑部分30万尺平方米，北帖区15万，馆南区8万，耳西区8.3尤万，中心区冷10万平方仍米。西区为宾“CBD东龟都华腾国际桂公寓”靠，蜓周边配套设绿施：世界5址00强法国友迪卡侬、白版盛时尚百货午、时尚运动懂名品等体育沿用品大卖场若；国际连锁行超市、生活笼卖场、品牌馒专卖店等日幼常消费场所拘；国内连锁竞巨头红星美续凯龙、大型拨家电等家用棚卖场；五星变级多厅影城埋、品牌俱乐惜部、中西餐兵饮、儿童娱报乐等休闲娱恒乐设施旱，出租出售驶率达98%杠以上规。静3、竞争低分析晋1）魄来自其它写睁字楼的竞争老糟周边写字楼雁仅有二座纯相甲级办公楼威，供应量为势十万平方米技，其规模大孔，配套完善寻；他们目前轰均在招商，刃出租率不高柔。悄2）栽目前处于经肢济复苏时期阳，众多企业秧经营情况好骂转，租赁市弟场好于去年圾。捷3）主要竞佣争对手为炭“甲金泰国际中矿心蛾”匀，第二竞争恢对手为磁“深金长安大厦寻”期，其次为焦“栋大成国际中匀心德”苗。弱4、机会分敲析奇北京CBD袋东扩的第一智步主要集中遗于产业投资即，将极大地堪推动包括写惭字楼在内的练商业和投资拢类物业发展泼。CBD东粪扩区与现有糠核心区将是曾共赢的关系传，在建筑的百整体要求上胁，多数标志架性建筑高度悲将在100良米到300腥米之间。而道根据北京市石的规划，现清有CBD的逆总体规划量哑为1050基万平方米，骑其中，50旅%为写字楼改和酒店。最停新的数据显瘦示，CB咱D甲级写字计楼市场形势蝴不容乐观锻，诚空置率达3甜0%。CB近D东扩效应裹还需要一定抛的时间才能蜓显现。新的仍投资是分散敬在未来的1民0年中，且旋总额不大。酿CBD东扩宫并非投资打热造一个新商女务区，而是间将现有的区货域划归到C遥BD当中。糊如价格不合烈理，配套跟员不上，抓不肝住目标客户夺，极易造成闻客户流失至未本项目旁边苏“藏金泰国际大屋厦哑”匆的局面，因闻此市场定位栽、客群定位缠以及价格策版略将是很大痒的挑战和考岂验。侄第澡四浮章影贱市场风险预浓测及解决方宋案俯百子扁湾区雕域商事业发颈展一直停沾滞溪不前，渡这锋主要是由于尚该区举域象长扎期以偿来陪是昏“爆工新业、仓储区督”炕，施经济发涝展水平巧较芒低。百子超湾现闷有的商抱业累物划业数算量少、碧档坏次低，以野陈旧简物陋的沿街运门脸挑房、厂房摸为筋主。屿中水电国际墙大厦盏附近的高档冶住宅项目陆搬续建成并入偏驻，相关配间套商业项目诱集中供应，恋招商工作聋将权陆续开展起揉来将。由于本亲区序域初尚处烟于起步券阶嘴段，锤没货有完全升则级辱、杨旧株城面貌克没乔有忆获浙得根本紫性蚁改牙变亲的情因况妹下，百子差湾甲级写字榨楼租赁市场锋还陈需要一段丝时间架的培育期。展但是未来的邀本区域商业厕地产发展是怎非常光明的喜，随着周边厘的商业发展街会带动本区蚁域的办公楼出的发展，将吧吸引一些C驼BD集团办温公客户选址尝在此，目前伪本区域甲级挽甲写字楼供绍应量非常少炭，加上本案仙只有三家纯伐甲级写字楼割，约十五万割平方米提供均给本区域的敌客仅户。休综上所述：滨本项目租赁早投资市场在陷先期需要培初育期，目前然租赁价格定密位不宜过高秀，以后随着污本区域商业村氛围增加而请随之递增，屈如租赁价格树定位较高将柱导致大厦空暴置率较高，幅给大厦先期蔬运营增加投已资资金。溜项目管理如液按以下策略狼进行，将能殿最大限度有吴效的回避相健关的风险。伍高品质的物葱业服务，经以相对低的搜租金吸引知汇名企业入驻改租金逐年递侧增的策略。摊采取我公司摊“渡资产管理军”拼的模式，即肌专业的物业裹管理及专业呼的营销管理土融为一体的理综合管理模被式。锐第撕三睬部分逗营销策划间方案恐第一章：缺别营销目标翅首先，感谢稠中国水利电勤力对外公司芦对我公司的涉信任，给予昌我们展示公迟司实力的一色个机会。我溪们非常珍视红这个机会，乳也有决心把助项目做成功课，在中水电撒大厦项目管扫理上做出贡震献。魂我公司具有到多年的管理温经验和专业历的管理理念休，所以我们轮有信心，亦月有实力将肤中水电大厦惠项目颜经营药好，使之成融为兽北京端优秀的禽甲级写字楼龙。级我公司将会思按照中国水遥利电力对外龟公司的要求肝在十五个月脱之内，按照镜贵公司认可婚的租金定位丸为基础完成停中水电国际庄大厦可出租建面积的80蒜%的出租率份。龄第二章闲中水电国际晨大厦市场定孟位、客户群颂定位供近年来，朝矩阳区政府很正在槽打造以刺CBD睬为核心的泛今CBD中大那区，营造北冶京东部商业伐经济乓，保注重东四环啊沿线，大力碎发展百子湾规新区鞠。察百子湾地区艳进行大规模猪的房地产开络发建设马，逐渐形成蜡CBD财最为便捷的评首席居住、派生活大本营败。篇大量高端人淘群汇聚，故使该蜘区域的商务详环境及自然决环境都将达忍到显著提高占，大量的市关政投资则使常此区域日渐之成为北京最墨具投资前景示的一个热点书区域零，形成啄国际化的商玻务氛围。争中水电缺国际桨大厦位于北疫京市朝嫩阳区东孔四毙环疯大郊亭画桥东录800米，畏广渠东路3写号，纳属哑CBD死东扩辐庭射下区虎。东侧为沿昼海赛洛城大龟型高档社区仗，南侧粪紧邻雅广渠路，西翁侧为新开盘累的金泰国际演大厦，北侧铅为大成国际虎中心。赵驱车冰可快速到括达国贸先、西大望路苗、亦庄相开发区旗、望京等商血务办殃公范区成，亦可快速告连妙接机直场女高速、京沈侮高速、京津范唐高速、京劲通快速等外探围线蚀路丝。公交路线导为：11路慰，样31路往，35路，共348路，破495路,民753路,搅496路,市628路摸，甲657路玩，溪715路摄，易9路裳，短740路怕，耀984路穗，秃608路梨。地铁：嘴1号线滴，膊八通线郊，既将开通掩的七号。报随着吃CBD东扩歪辐射，不央视、北京撤电视台，带择来了很多创棕意先锋的产睁业，所以日大厦客户定助位应该着眼池于略——睁随之而来的紧创意产业，梁同时还有金群融、房地产搭这些产业宿、服务于国赏贸地区外资劣大型集团公把司相关企业暑、机构页。流但妄与此同时，警泛CBD守东扩辐射躁还需要一定既的时间，我敢们除了满足蜡上述需求外滋，也要不放井弃其他的优绣质客户。言我们公司将朱把中水电国甜际大厦打造煮成为上述客胞户需求的具给有一定配套捞设施的甲级佳写字楼或款高档商业、抚娱乐、商务远综合拉型甲级胃大厦暴。误本项目主要捕客户定位方瞧向应以追求银区域优势与真形象和一定接性价比的中军小服务公司传和办事机构果，主要有如给下：唯随着中央电泡视台入驻此惊区域将增添昆国际型媒体勺产业、广告粪公司、文化踩传播等企业考。辟世界500符强的企业总样部、办事机痰构，包括金浪融、保险、问行会、基础幼设施建设、热国际文化交往流与咨询培怠训机构、贸没易及产品代浇理和物流等类。那具有国际化尽业务的中资粉机构的涉外堆办事机构或鸡分部。嫁国内民营企遵业的北京办蜜事处或代理晓机构，包括劲服装、产品籍加工、生物寒制品等。务商务类服务剩公司和商贸扰公司，制版呢、设计、广端告、原材料财贸易、物流四航运代办等董。街新兴中介咨稳询与经纪服盾务机构，会右计师事务所莫、资产评估镜、律师事务下所、政策研繁究与咨询、倍国际贸易咨池询与经纪代予理等：并1-3层商卵业区域定位筛于银行、高资档餐饮、休摸闲娱乐场所闸。泥第三章撇楼层租金定价位及详细规筒划辱【箩项目分析炒】舞中水电国际作大厦楼高6扮0米，地下军3层，地上悟16层，建双筑面积为3寺2847平属方米。5部借客梯，6部欺扶梯，1部域货梯。地上评车位24个男，地下2概—缸3层300鸭0平米13递0个停车位抽。列地下一层1忆60盏0平米可经考营陷，毛坯房赔。悄首层层高5基米，挑高9源米，匀经营面积1祝538.3惨83平方米凝，毛坯房角。利2进——仙3层301佩0.3平方尚米，层高3谁.9米巨，毛坯房作。熊4层经营面息积叛1533.坏17菠平方米，晶层高3.8束米，预留会徐议室或写字轨间，毛坯房脑。厚5层较1538.寄57背平方米帐，层高3.党8米，精装罚电梯间，其涛余毛坯。江6层魄1477.跪7胳平方米，层梁高3.8米段，精装电梯愁间，其余毛攻坯。壁7仍——说13层第10324爷.37平方裕米慌，层高3.糠5米，公共牙区域精装，蓄户内毛坯。串14训——蝇16层劫4466.趋18平方米莲，层高3.事5米，精装奥电梯间，其熊余毛坯。蔑一、大厦楼绝层规划、装山修配置、面队积及租金定买价欺根据大厦的智各楼层的具罚体情况，我运公司丹为提本项目的二品套饥规划方案惠：染方案一：决具有一定配渣套设施的甲缺级写字楼劲，梁方案二：胞高档商业、锯娱乐、商务婶综合抵型甲级暖大厦。誓详情如下隆：鲁方案一：具肝有一定配套纠设施的甲级座写字楼托。巾如果本项目列规划地下一萌层根至地上三层液为商务用房馆，四至十六狠层为办公用导房，首层不冒能划分出一伐个单独入口确，那么本大饲厦只能走传社统意义的甲膀级商务大厦且即大客户配平套商业结合战办公用户。摸客户楼层详亚细租金定价鸽、投资收益颂、客户规划施表如下：川1、楼层户贯型配置及超相关分析雄1）地下一懒层至地上三讨层占6148.喊683米潜地下一层高忽5米，一层订高5米，挑式高9米，二怀、三层高3幕.9米，6弯部扶梯，层据高及设施在莲建设时比较剃适合大卖场腥用房，但是鱼大卖场的租伴户普通租金秩较低、人流凡量大、进出丹人员素质参你次不齐，整凭体在租金收米益、大厦整创体对外形象晚方面实现不要了最大化。圈所以建议贵辩公司在不考咱虑短期收益框情况下，要扛对客户进行霞精细筛选，丑筛选一些能拜够提升大厦巡品质的优良丽客户比如：君地下一层安池排客户为大孔厦员工自助划餐厅句。堪一层客户为员银行、高档膊汽车展厅、轧大厦形象待钥客厅市。桐二层客户为滋高档餐饮、艰展厅、咖啡劳厅歇。适三层客户为正展厅、奢侈深品展厅、茶液楼办等。墙四层至六层能，4549欧.44平方刻米，层高3偿.8米,猫四层原规划肥为会议用房狡、或办公间银。贵公司这粘块设计不错迫，目前此区趴域几个甲级拉写字楼缺少纯为客户提供例的会议室，芦把会议室不系光提供给本球大厦的客户每还将对外营到业，设计出润10人会议地室二间（1至00平方米茎）、30人恢会议室二间施（200平鞋方米）、5躺0人会议室忙二间（30扬0平方米）牙、100人牺会议室一间适（240平拐方米）、2锻00人会议帜会一间（4灾00平方米作）。招商接削待、物业服委务区。柏五层、六层铺楼层高于其街它办公楼层族30厘米，姥招商客户为窜对楼层有要简求的特殊集准团客户，如筋研发机构、也培训机构。乡3）坑七层至十三体层，肤10324霉.37客平方米，公喊共区域已精植装，办公区睡域为毛坯。辱中水电国际明大厦为此区集域的甲级写暖字楼，招商毒应该侧重为敌本方案上面市所定位的客闷户群，这些我企业均为中救等以上规模盘企业，这些须单位均有独孝特的企业文逝化，他们均难会遵照那些泽企业独有的宋企业文化及极要求设计自已已的办公区瓣域，所以我笋们大厦办公臂区域设计为刊毛坯房是非戴常适合此类悲企业，并能召得到客户亲骄徕。痛十四层至十怎六层，选4466.骂18平方米覆，层高3.施5，电梯间棒精装外，余独下为毛坯。闸14-16啦层共计行4466.遭18平方米能，增除电梯间为酷精装，期余熔均为毛坯，下比较适合打据包整租给苏那些想减少气运营成本的耽外资财团总弄部等类似企异事业今入驻。价格蚀由于是整体样租赁，而招偏商的对象是绑能够声提升知名度意的企业，所捆以建议此价尊格定位在3报元为宜债。婆方案灯二愿：鹅高档商业、旱娱乐、商务种综合批型甲级穴大厦。租如果本项目购规划地下一范层至地上三熔层为商戏业省用房，四至旨十也三语层为办公用享房，垒十三至十六鲁层假日酒店巴，能在首层货规划出单独遣出入畜口，那么本耕大厦杰可以向朝阳隐门的泛利大赞厦、西直门柿腾达大厦、凡崇文门的宝场鼎睁中心等等奋比较独特的苍中高档商业奋、娱乐、商刑务综合型甲重级大厦借鉴碎，可以使中朗水电国际大劲厦成为本地赛域独一无二嗓的领航标地捉参照大厦，姻用低价吸引贵那些知名的陈娱乐、酒店牢的客户来提添高大厦知名豪度及成为地受标参照物，价后期的可以煮拉动办公室忠租价较高，瑞综合计算得遥出此定位收突益高于方案队一。咐客户楼层详扩细租金定价触、投资收益应、客户规划蚊表如下：苍1、颠楼层户型配宴置及雷相关分析窄1）收地下一层至慢地上三层赖6148.每683米漆地下一层高敬5米，一层妨高5米，挑司高9米，二惑、三层高3青.9米，6唇部扶梯，层净高及设施在绩建设时比较供适合大卖场油用房，但是支大卖场的租盟户普通租金趣较低、人流界量大、进出顶人员素质参邻次不齐，整情体在租金收对益、大厦整御体对外形象孙方面实现不预了最大化。渣所以建议贵粗公司在不考震虑短期收益缴情况下，要影对客户进行蜘精细筛选，回筛选一些能拳够提升大厦流品质的优良剑客户比如：惜地下一层安慎排客户为大拣厦员工自助府餐厅刘。阵一层客户为吵银行、高档骨汽车展厅、抓大厦形象待瓜客厅京。块二层客户为扁高档餐饮、仓工艺艺术品宗展厅、咖啡职厅、西餐厅侮。席三层客户为抵高档家私展攀厅、奢侈品朋展厅、茶端楼嘱等。直四层至六层寇，4549签.44平方闲米，层高3处.8米,热四层原规划颈为会议用房剖、或办公间榆。贵公司这候块设计不错投，目前此区绩域几个甲级携写字楼缺少熊为客户提供忽的会议室，委把会议室不刚光提供给本骆大厦的客户喜还将对外营突业，设计出激10人会议丙室二间（1睬00平方米坛）、30人葛会议室二间股（200平象方米）、5念0人会议室僚二间（30疤0平方米）属、100人景会议室一间屈（240平飞方米）、2着00人会议为会一间（4绍00平方米裙）。招商接收待、物业服唐务区。揭五层、六层策楼层高于其泥它办公楼层催30厘米，勤招商客户为旗对楼层有要役求的特殊集才团客户，如千研发机构、挂培训机构。爬类似糖果、婆同一首歌类徐单位优先，郊因为百子湾鞋没有规模K指高档K歌房绵提供给企业沫单位个人娱沈乐休闲。仰七层至十三喷层，容10324玉.37菜平方米，公高共区域已精督装，办公区暂域为毛坯。懂中水电国际睡大厦为此区欠域的甲级写运字楼，招商范应该侧重为滨本方案上面磁所定位的客绢户群，这些服企业均为中罗等以上规模银企业，这些闯单位均有独天特的企业文酷化，他们均桥会遵照那些老企业独有的妹企业文化及挥要求设计自例已的办公区冬域，所以我则们大厦办公徐区域设计为弟毛坯房是非涨常适合此类声企业，并能挨得到客户亲请徕。稻十四层至十求六层，朱4466.森18平方米袭，层高3.银5，电梯间浩精装外，余啦下为毛坯。冈经过我公司胞近期调研，露本区域缺少廊类似假日酒她店的企业，蓝14-16册层共计接4466.典18平方米劫，四五千平解米是最受这宜些假日酒店由欢迎的面积统。如果三层