房地产投资基础知识讲解

房地产投资基础知识2012年7月所谓房地产投资

2是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。目录3一、房地产投资简介二、房地产投资特征三、房地产投资过程四、房地产投资方式五、项目评判过程六、判断项目是否可行的依据4房地产投资简介Part1房地产投资形式多种多样：

房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；

为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；

将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；

企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。投资决策投资执行投资评估投资研究要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。

所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。

所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。8房地产投资特征Part2

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：2、房地产投资的高投入和高成本性一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。

房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。

房地产投资的资金回收期长，原因包括：3、房地产投资的回收期长和长周期性

一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。4、房地产投资的高风险性建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。

房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。5、房地产投资的强环境约束性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。

当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。6、房地产投资的低流动性1、资金的时间价值：

资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。基本概念比如，将今天的100元钱存入银行，在年利率为10%的情况下，一年后就会产生110元，可见经过一年时间，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。资金时间价值可从两个方面加以衡量：理论上，资金时间价值相当于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均利润率；实际上，当通货膨胀很低的情况下，可以用政府债券利率来表示资金时间价值。2、单利与复利：复利率的计算爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。

复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）^n1、如果从20岁开始，孩每个月拿100块钱去悟买基金砍，每年10%的收益是叨大部分基圈金都做的迈到的，每示月100持之以田恒，到60岁的时僵候，就设会有六角十三万锯七千八哗百元；2、如果从30岁开始制那么做搬，到60岁的时蛋候会有22万；3、如果从40岁开始睬投，到60岁的时候灭就只有七避万多；4、如果支从50岁开始乒投，到60岁只有2万多点。保所以说，速钱是长跑哀选手，越争到后来劲沿越足，跑赖的越快。复利的威祸力：一张普通坡的白纸，并厚度大约0.1毫米（1万张摞在行一起才1米多高）烫，如果对夕这张白纸施连续对折52次，这张允纸的厚度惕会是多少贫呢？冰箱菜那么高？耻或者一层迹楼那么高肉？又或者袋一栋摩天共大楼那么则高？又或舰者相当于盘把地球围愚绕一圈？腹一张0.1毫米的磁纸连续毕对折52次他的统高度是2.2常5万亿公里束，而地球寻和太阳的裳距离才是1.5万亿公惑里，而谋一张0.1毫米的获纸连续柴对折52次他的根高度比盼地球到莲太阳的凝距离还掏要远的惩多。3、名义鹊利率与咽实际利音率：利率是往宏观经桂济和金狐融活动拢中非常蔬重要的六变量，娘它连接言货币因雨素与实拣际经济用，是货驳币政策匆当局调谱节经济苹活动的箱重要手疏段。在宏观迅经济学她和政策涌制定中栽，均衡行利率，夫也就是达使价格溜保持稳量定且对艘经济增览长具有锅中性作玩用（对巡寿经济增侨长既不颠刺激也量不抑制匆）的利棚率水平译，有着哪非常重汪要的作柔用。简单的确说，实认际利率脊是从表微面的利分率减去秒通货膨价胀率的竖数字，扭即公式娃为：1+名义利清率=（1+实际利腥率）*冤（1+通货膨胀谣率），也彩可以将公握式简化为肚名义利率闯－通胀樱率（可用CPI增长率来浑代替）。一般银柄行存款广及债券皮等固定桐收益产袄品的利棵率都是矩按名义溉利率支烟付利息姜，但如鞭果在通耐货膨胀险环境下呜，储户瓦或投资字者收到齐的利息老回报就壳会被通镰胀侵蚀共。实际兴利率与保名义利给率存在吩着下述缝关系：当计息周膊期为一年港时，名义耐利率和实姓际利率相串等，计息术周期短于负一年时，至实际利率杨大于名义款利率。名义利率灶不能完全输反映资金继时间价值颜，实际利湾率才真实恢地反映了剩资金的时存间价值。以r表示实新际利率钞，i表示名呆义利率渠，p表示价格漫指数，那付么名义利床率与实际畅利率之间咏的关系为致，当通货离膨胀率较卷低时，可概以简化为r=i-p。名义利率嗓越大，周慎期越短，股实际利率弹与名义利蜜率的差值凉就越大。例如，班假设一条年期存嫌款的名恶义利率证为3%，而CPI通胀率为2%，则储收户实际闲拿到的残利息回欺报率只疗有1%。由于中佣国经济锹处于高赢速增长虹阶段，美很容易细引发较惊高的通谁胀，而钓名义利惧率的提傍升在多钩数时间广都慢于电通胀率巨的增长智，因此谋时常处府于实际冈利率为魔负的状台态。也萝就是说疗，如果病考虑通蜻胀因素洋，储户逃将钱存帽入银行相最终得壳到的负局回报－政亏损，订既负利尾率。负滋利率环论境将诱到使储蓄吐从银行挪体系流搭出，刺久激投资孝和消费鸡，很容合易引起脾资产价为格的泡苍沫并有萝可能进杨一步推盼升通胀巴，央行缠一般都俩会通过仰持续加薄息的方振式来改料变经济些体的负姨利率运繁行状态蜘，抑制播通胀，扰资产市当场的泡巷沫也会爬逐步消驼退。所以，谨股票投敬资者在馅实际利授率为负敬的初期米还可以悦继续加夕码，但申如果负臣利率持尝续时间饥过长，垦由宏观姑调控引显发的风蜓险就会员加大，羊需要随膛时考虑早退场。爷目前实珍际利率愁为负值剪。4、财务杠证杆：抵押贷膜款：尽管各种齿房地产抵予押贷款方散式差别较居大，但是患关于房地瓶产抵押贷筛款的研究睁，主要从弹两个方面株展开，一孕个是抵押辆贷款还本幻玉付息额，嫁一个是贷袖款余额。抽要想了解你这两个重遣要因素，衡首先要计设算的就是锈抵押贷款厘常数。这里仅以虽固定利率攀抵押贷款鼠为例，介书绍抵押常础数和贷款潮余额的计极算方法。财务杠选杆：利用借贷锁资金扩大富自有投资絮产出通常啊被称为财兼务杠杆。资产回叙报率与晃贷款利元率（或蜜借贷成静本）之百间的差扮价称之耍为利差平。高杠雕杆投资搏中，即纸使较小挥的有利垮利差也代可能急玻剧扩大珠自有资凯本的收殿益率；衔一个小往小的不说利利差咬，也会启带来自敌有资本俩的负收谢益率。希这使我部们认识缠到财务欧杠杆不抱是在所穗有情况阶下都可处以为投倦资者带椒来收益煌。这也是绿止城和恒大继地产资产牲负债率居些高不下的至原因，绿待城负债率订一度达到140因%。财务杠财杆的作稀用：借贷资本省与自有资汽本的比例懒越大，财舰务杠杆的钩作用程度烦越深。其丢作用有正办向与负向条两种。财务杠杆雹的正向作筒用。当资涌产总回报廊率大过借忘贷成本时混，财务杠南杆就是有命利的。此祖时借款越慕多自有资换本的收益趴率越大。财务杠杆进的负向作蹲用。当资哪产总回报到率小于借控贷成本时哨，财务杠玩杆是不利吸的。此时篮借款越多敬自有资本谅的收益率冰越低，直药至带来财劳务风险。绿城由奏于高财使务杠杆数，带来衬严重财理务风险灿，6月8日九龙浓仓集团柔有限公烂司宣布亩斥资近51亿港元入纱股，占24.密6%，成为司第二大勺股东，铸事实上专控制了塌绿城，颈恒大地塌价去化泊，年内脊力争负浊债率减眠低到正周常水平棵，201框1年上半年率，在内地廉上市房企嫁的平均资滥产负债率储高达71.体28%，而在香摔港上市的推内地房企船平均资产啊负债率高念达66%。5、关于投辩资价值：一个开发奥项目的投舌资价值在枪于开发完板成后的价练值大于其龟投入的成破本费用，都并在一定藏的利润水宫平之上；娘一个置业睛项目的投沸资价值在富于其持有泻期内各年错净现金流报量的现值赵大于其投仙入的初始前现金支出抓。投资价值常是预期的盛未来收益各的价值，脾该价值是璃根据项目版所能产生形的税后现病金流量和妖投资者所贵能接受的索最低收益身率，计算持所得到的彩投资者购苍置该资产绪所支付的迈最大款额煤。但某一特岛定物业的纠投资价值额对于不同旧的投资者唇而言，结爹论不是唯畏一的。交易价格秘：通常交易法价格是指励实际交易圣过程中发深生的历史谎价格，即猫实际发生凳的成交价府，是由买姓卖双方通锻过议价过映程决定的描。最可能销朱售价格：最可能销此售价格是喊对未来交龙易中成交忽价的一种备可能性估糕计。它是弃指现行的政市场条件睬下，按照馆目前某一身物业的销扒售条件，歇在合理的婶时间范围岁内，对该赢类物业未量来交易价松格所作的首预测。但刃由于房地喷产的买方港与卖方各肚自掌握的监信息不同骆，因此对伟同一房地穗产的最可哲能销售价烟格的预测辟结果可能毯是不一致擦的。市场价疲格：市场价钢格是指冈在一个悉具备公码平销售俘所需要辟的一切免条件下扮的竞争梨开放市糖场中，痰某一物录业公开煎销售时喝的最可屠能价格特。交易区间旦：卖方在累出售物题业时将缓为该物拖业的交往易价格写设置一渠个较低挽的价格扇下限，林而买方草则将为搅此设置柄一个较虹高的价赔格上限远。实际拘成交价雾格将总心是落在神这两个伸极限之芳间，这户就是交旨易区间胸。如果一个蓄交易要成村功，买方笋所认为的想投资价值控必须大于苏卖方。投资价值湿与市场价钱值的不同砍：市场价值洒是客观的炊、非个人沙的价值，弯而投资价属值是建立虹在主观的尘、个人的修因素基础帝上的价值皱。在某一期时点，市晕场价值是细唯一的，食而投资价昂值因投资芹者不同而哥不同。投资价占值与市佣场价值恼的评估异方法可帅能相同形，但其蠢中参数多选取的历立场可羞能不同倍。投资者茅评估的奖物业的抚投资价帅值，或周者说消昼费者对镇物业的躬评价，堤大于或扁等于该弄物业的产市场价丹格，是瓜其投资链行为或钩交易能雨够实现茅的基本委条件。就投资掌价值与劳市场价刚值相对降而言，蜡投资价隶值常为限房地产街投资分铸析人员咏使用；注市场价限值（或违市场价煤格）常跑为房地米产评估若人员使幅用。6、关于现巧金流量：在房地产穿投资分析习中，把某丑一项投资仇活动作为碌一个独立意的系统，表把各个时霜间点上实蒸际发生的衬资金流出挪或流入叫势做现金流马量。流出绒系统的资陕金叫现金氏流出，流度入系统的轰资金叫现怎金流入，扔现金流入师与流出之密差叫净现婆金流量。开发后出厨售房地产免项目时的鸟现金流量名：对于一叙个房地逃产开发攻项目，羽项目的踪蝶净现金米流量（魄即税前农现金流舱量或利孝润总额任）是项级目销售拿收入扣参除总投标资（或罩总成本绩费用）爹及偿还逢贷款本那息之后秩的余额隶。开发后持扩有房地产嫁项目时的只现金流量宵：这种时嚼候的净硬现金流则量主要质与净租蚕金收入遗或净经投营收入袜有关，去同时考遍虑每年住还本付子息因素毁。在持浇有期或万经营期鹊结束后袖，可能向会有转仇售收益妇或固定汇资产余攀值回收颗，这些平也构成亏了其现痛金流量刺的一部炎分。置业投资阅项目的现听金流量：置业投膏资的现绸金流量榨通常是闹由两部牺分构成浆：一部胞分是持唐有期间激内物业御每年的摩净经营忙收益；行另一部艰分是持瓦有期末焦物业的烘净转售月收益。当对项舌目进行销投资分嗽析以判却断其投厦资价值汪的时候沟，有些张动态指零标需要镇考虑折封现因素揉，即把刺上述的蜓净现金殖流量折虫现到项斜目投资俩的起始冶点，然坏后与项钩目的投明入或支己出进行沙比较，录从而判霸断项目翅在财务窗上的可财行性。7、广义投此资与成本感的概念：广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。投资成本房地产投饿资分析中茶的投资与奋成本：房地产开粪发经营活扣动中的投旬资与成本弯，与一般择工业生产顽活动有较券大的差异膛。对于开咽发出售箭模式下旨的房地终产开发确项目而么言，基签本上所歪有的投旗资均一子次性地绿转移到男房地产秀产品的鄙开发成济本中去君了。房地产置歪业投资或灵开发建设搁完成后出暗租楼宇或冻自行经营确，则与一回般的工业位生产项目阶投资和成缎本的概念派较为相似技。8、关于拥其他投恭资经济杀效果评吉价指标农：投资回收趴与投资回柴报：房地产投询资的收益码包括投资宣回收和投赢资回报两洒部分。投低资回收是读指投资者省对其所投秀入的资本李的回收，猫投资回报庸是指投资司者所投入贩资本在使躬用过程中脾所获得的叶报酬。就房地产凯开发投资码来说，投爹资回收主泊要是指开众发商所投拾入的总开虫发成本的欲回收，而捕其投资回财报则主要爸表现为开段发商利润贱。收益率：收益率跑通常被礼表示为树一个复丑合年百坊分率，简表明了粒投资项敏目在某净一计算榜周期内好的连续想收益能薪力。这布种收益源既包括惜物业在戴持有期渣间预期努可获得革的收益棚，也包寻括物业稻持有期揪末转售杏时所获服得的净米转售收疼益，这兵是与投蓝资回报倘率之间狭的最大板区别。投资回报手率通常为炕某年的收奔益或收入体与投资之志比。利息率通善常针对信言贷资金而沟言的，因别此它是借坦贷资本而释不是权益响资本的收芽益率。折现率也阴是收益率念的一个类殿型，是一维个将未来危收益或收邮入转换成迹现值的收山益率。内部收益蛾率是一个量使得该项省投资未来定收益的现暗值等于其扣当前所投挎入资本价捡值的收益厘率。内部收胖益率可膀以有两半种形式严：全部最投资收能益率和贝权益（铃自有资因金）投垃资收益枝率。全部投利资收益垦率是在员假设项膀目的全阅部投资鸣都是投最资者的跌自有资堆本的情丙况下所绢计算的或某个投迷资项目防的内部期收益率睡。因为于没有借救款，所斧以它不召考虑还选本付息短对现金贫流的影尊响，它扛反映的黑是全部蹄已投入板的自有圾资本的阔收益水锹平。权益投旗资收益亦率是衡赠量投资歪者投入驶自有资尖本或自急有资金竖收益水节平的指弄标。它父是在假坟设项目拘的全部缴投资由饺借贷资炼金和自辈有资金热两部分饿构成的绞情况下连，针对帐其中的堵自有资井金所计讽算的收乳益率。筐自有资欲金的投络入通常息也叫做亩权益投智资。权功益投资档收益率缝是相对杨借贷资侦金收益害率（通阳常指利陆息率）涛而言的趣，是投断资者在留投资项事目中所坚投入的具自有资雾本的内胶部收益狂率。它恋考虑了渐还本付贱息对自骨有资金邀现金流推的影响顺。通常霉采用方邻法。42房地产投吗资过程Par灭t3房地产投晶资过程实迷际上就是组房地产项嘱目开发经穴营的全过爽程。房地茫产投资周哭期长、环励节多，是趟一个相当挣复杂的过额程，房地杆产投资过率程与开发珠过程是类找似的，不喊过其侧重兵点不同。概括而妥言，房地产递投资过致程大体档可分为投资分析、土地开发浙权获得、房地产生垄产开发及房地产蜂销售经仙营这四个氧大的阶霸段。1、投资恢分析房地产经庸济活动，善是个大量优资金运动驼的过程，小一旦作出够投资决定程，资金的蒜投入就是构一个难以晒逆转的持剧续过程。久投资决策堵准确，是本确保整个氧开发项目敏成功的关吨键。反之狠，投资决舱策失误，养就会导致淘重大损失胜。因此，黎慎重地歼进行决凝策，是行房地产疼开发经衡营的必薄要前提漠。要保命证投资默决策成开功，就棉必须在关市场分月析、财咬务分析盈的基础杯上，认短真做好遥可行性兽分析研象究。（1）市场赠分析市场分析痕的重点在亡于估计市鞋场对于投紫资计划中强拟开发成姓为房地产困商品的需艇求强度以独及竞争环巩境的分析出。对市场指所做的研延究有利于减正确估计熟未来房地捎产的收益徒，进而有旦助于投资铅者在进行臭财务分析蛋时，能够掠正确计算质出未来现傅金流量。（2）财务薯分析投资者经醋由市场分合析估计未耀来房地产浆的收益，牛进而估计白出未来的拣现金流量寄。因此，壶财务分析纳的主要目鹿的是经由厚现金流量岗的估计，炒计算出预这期报酬率桌，并以所蝴得的结果由与要求的额报酬率加兄经比较来肚判定这项理投资是否藏可行。此萍外，财务仇分析并对记投资的风考险进行估庭计，以判膝定面临的严风险与预赵期报酬是辰否在投资盯者所接受座的范围内交。（3）可行性谨分析可行性分浑析是一个坏综合的步沸骤。投资笔者除了利宋用前述市外场分析与松财务分析屠的结果，对研究和判等断其可行她性外，还击要进行相谢关的建筑纵与土地使羞用等法规咳限制的研罩究，以了亲解投资计判划在法规墓限制上是胜否可行，睁以及目前晚的产权形担式与产权鉴的取得是帝否可行。绿而且对房片地产开发器的庞大资膜金来源是轮否能取得答也是一个丝式重要的关衔键点。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润因此，积只有在积计划阶禽段中的品可行性搂分析确脆定后，骡整个计页划才可忌能付诸窝实施，衡而下一段步骤的摔投资程捞序才能避继续进绒行。投资者必途须了解在烧计划评估与过程中，弦可能会因马为遭受的杰限制而作描某些修改筐，因此，舒投资者在失作可行性缴分析这个穷步骤时，偏并不能将绕其当作单轮纯的接受殖或否决的抵过程，它蔑实际上还遗包括了重灯新评估与支修正的功宫能。通常，择在一些酿较大项舍目中，建为了确峰保投资穴决策成运功，可蜻行性分庭析要反饺复研究栗，在正希式决策捎之前，影可作可扩行性研悠究，以席保证投戒资决策舅的准确泥性。2、土地担开发权怠的获得这一过丑程中包茧括土地裤使用权溪或产权腾的取得渡与议价填程序。当在计划婶时期确定鹅投资计划息可行后，醒土地使用恭权以何种坛形式取得法乃是投资晋者接下来临考虑的要说点，如完蚀全买断，湖还是合作环开发，或戏是部分使污用权（如微地上权）壮，或长期稻租赁等。在确定突产权形影式的同膏时，要软进行的妙是获得煮土地的犁程序及裁与土地下所有者矛议价的放程序，泄以确定矿产权的遮取得成谎本。在趟这一过锣程中，袋是从一熟级市场彼通过批牲租形式荡获得土必地，还必是从二胞级市场叨购得土塔地，其粮具体法哈律手续兴各有差雾异，必遭须搞清邮楚其中妄的每一贷个环节碑，以免苦产生不多必要的怠纠纷。此外，待由于房茅地产为述良好的鸽担保品浆，而且蝴其取得给成本通窝常非常贡巨大，召因此大迟多数的午投资者肃皆运用尺财务杠象杆以取绿得房地旱产产权摄，也就知是向金之融机构童融资以怖取得资唉金。不较同的金崇融单位杠其信用哪成本与打融资条忌件不同午，因此萝在进行哥融资活牙动时，雷要详细发评估投侨资计划番与各种独融资机宏会，以间选择最饺有利的庆融资方阴式。区位区位上的物业适合市场投资价值区位价值刃的转移过座程：3、房地盈产建设刺开发在房地尸产开发尽中，首葱先要取家得政府弄立项和挪规划的舞许可。立项和规鼠划涉及到嘱资金运作迫及水、电坚、煤、路欣等各项配屡套条件，波是一个相阀当繁杂但域又十分重皆要的工作毯。在房地产定整个开发盆过程中，执其与投资拳决策、土治地使用权杯获得一起倒又称为开殃发前期工膊作时期。在上述前脖期工作完自成之后，仅方可进入参实质性的太建设开发宅阶段。以欺后的工作宾为根据规不划及开发摊要求进行娘设计，然宽后寻找建沃筑商进行奶营造。在妙整个营造舍过程中，标投资者又盛必须进行虹必要的监踩督或委托驾监理公司记进行建设惩监理。由于开发倒所需要的码资金相当涉庞大，因我此在大多数坊的情况下土，投资者香仍须向金叹融机构融成资以取得之资金。此时赚，融资颂活动又乐成为一裁项重要角的工作墨，如何豆取得与边选择有党利的融艘资机会候与融资鲜条件，已以保证舌建设开叮发进度家及按时首竣工完球成，成锋为此时揉融资活框动的主民要目标祸。财务杠杆汁作用：譬晒如贷款利透率为8%，项目预特期投资收埋益率超过8%，融资额缩慧越大，则联项目利润腥额越大。4、房地产音销售经营在房地练产销售碍阶段主沉要的工甚作，包浴括：必须有完善的营销规划实际的销售活动融资活动的进行包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一钻阶段中贡，某些缝已开发砍完成的冻房地产常，如果乘不是以抬销售为裙目的，虾或者因质销售状梳况不理浴想，也沿可以把机这部分勇房地产岔作为物巴业进行藏经营，榆即以经幼营谋利抢为目的段。经营的形若态主要分奶为两大类：一类是将房地肠产出租给网他人，并蜻定期收取成租金获取砌收益。这陕类租赁的虾经营形态烛，投资者塘负担的管勉理成本较脾低，收益泳固定且风脸险较小，鲁但是一般肠而言报酬西可能较低前。二类则是由投管资者自己殿经营管理产，此时投痒资者可能暖获取较高愤的报酬，郊但却须自明行负担营谊运的风险踩，而且收制益亦不稳霜定。已开反发完成的疏房地产，原在经营阶犯段要依据闹不同的经快营形态，负采取不同拼的管理活棵动，如维缘瑞修、更新伙、保全、孔各种费用鞠税金的缴稠纳与各种差收入的收宫取、以及舌实际从事冠营业的必蜘要管理活牧动等。此外，由为于房地产骑是价高耐园用的特殊温商品，其倒维修物业换管理不仅详是房地产津商品售后短服务的必辣需，而且即物业管理痕本身也已倒成为房地舰产整体开微发中不可醒或缺的组薄成部分。因此，侧采取何熔种物业淹管理方然法及如蚀何真正拢搞好物趋业管理功，也是吩房地产腐整个投福资过程骡中必须必认真考他虑的。55房地产卫投资方荣式Part眨4从一般意陆义上讲，挡投资者投贷资房地产筑，主要有害两条途径经、四种方木式。两条途拜径是指：基抖本建设途容径和房地挥产开发途羽径。四种方式是指：基致本建设途辞径中的基接本建设式丈；房地产沙开发途径堂中的楼宇猫购买式、剑合作开发椅式和股权取购买式。当然，对良于基本建且设途径中姓进行建设矿的房地产懒项目也可培以采取购的买、合作卖或股权收强购的方式建，只是对协这类性质耽的房地产匠项目或楼村宇采取这贴些方式不兆具有典型掩意义，而尘且如果这建样做，多董数情况是谜改变了这公些房地产政项目或楼疏宇的性质副，即转向四房地产开丘发或使其新进入房地见产市场。故综合碑比较，划在现行章的法律稳、法规桐框架下之，进行做房地产铸投资的圣一般方闪式有如稀下四种狗：方式一：征基本建设芬式这里所倡称的基梳本建设比，是指酒按基建娇程序进笛行报建眠的方式查，建设跳自用的青房地产址项目。方案评价剃：这种建设煎方式是在抄房地产开获发市场化胆之前，房颜地产项目逝建设的主恐要方式。踪蝶房产地开达发市场化船之后，国哲家法律和响地方法规鼻、规章对静基本建设忆方式进行袋的房地产肾项目建设条有严格的晌条件限制调，这些条锤件主要有纯三个方面涝：一是投选资主体乒的限制她。一般应是规国家机关希、全民所暗有制的事铲业单位或架企业单位推；二是项目惊性质和用栋途的限制井。一般应是麻不进入房核地产市场即的自用、腔公益性质篇的房地产效项目。如筛国家投资捧的公用事从业项目等暖，前述机维关、事业商单位纯粹中自用公益夸性质的楼能宇建设项伙目；三是各地起已停止办貌理经营性努项目国有平土地使用炭权协议出视让手续。除非符房诚合特定他条件或从经政府路特批，纲通过协斩议出让退方式取赴得经营碑性项目荒的国有绩土地使骡用权已潜不可能举。方式二：阵楼宇购买多式具体做法槐是：投资人审令查一家房杯地产开发醉商的资质边、该房地骗产开发商用所开发的免楼宇的法寨律状态，推并考查该携写字楼的找地理位置英、建筑风涨格等状况泻，如认为经符合投资群人的意图串，则投资峡人与该房旨地产开发勉商建立商腐品房买卖直法律关系鸡，通过商些品房买卖显程序获得姨楼宇的全躺部权利。方案评价碰：这种方式霉最为简便涨。相当于狱对某特定坛地区正在做进行开发头尚未出售梢的房地产炎项目进行易全面考查托，在法律壁上、经济竟上和技术圾上进行分疤析和论证杰。在此基础叼上，选择爸一家有实侧力的开发匙商开发的兆符合投资洁人意愿的女项目，与裤其谈判达洋成购买合跪约。不足之翠处是：拟购房产扶所在项目靠已完成相悄关法律程笼序的审批室，其规划饼、建设等汪事项已很违难更改。尽对于已建原设完工的薯项目的状发况，只能煎在现有市昼场中进行都选择，不伏能以自己镰的意愿进他行所需楼誓宇的设计傅和建设。蹈对于未建飘设完成之蜂房地产项浑目，则又既存在着预罪购商品房细的风险。方式三走：合作辨开发式具体做法淋是：如投资址人本身插不具备患房地产狠开发资同质和相逃关经营甲范围，讽则选择偶一家有鸽相应资润质、实饱力和资碰源的的乞房地产哪开发商财进行合服作。这种合拨作既可伶以是建矿立合资闭、合作尊的房地成产开发蝇的项目右公司，肝也可以蔬是通过浓合作协漆议的方测式进行娱约定。血具备房匙地产开翠发资质愁的合作枣方回收叙其先前范投资并子获得其蚊应得之舍利润，歌而投资那人则取撞得双方数合作开让发的房嘉地产项触目楼宇淘的全部栏产权。薄双方各待得其所润。方案评骗价：合作开发英式的本质委仍是对双穗方合作开辣发项目之促楼宇的购贩买。这种睬方式区别扁于楼宇购凤买式的主烛要优点是摩投资人的党可控制性问增加了。旋楼宇购买向式是买成愿品，最多扑只是定作赴而已。而子在合作开穗发式中，榴投资人直盟接进入项涂目开发的爬过程之中否，可以对晒合作开发洗的房地产弄项目依不再同的合作脂开发方式慈，实施不磨同程度的狱控制。通凭过合作开女发，投资盆人可以对冰合作开发钳的房地产秆项目的成貌本、设计喇理念、建俗设风格、板楼宇的功茅用等按自裕己的意愿许进行创作米。不足之仙处是：合作开峡发房地受产项目吸涉及到木与合作恐对方的轧合作，州法律关校系及协爽作配合件比楼宇碍购买式亦相比要既更复杂哨一些。穗如果进以行合作茅开发，舱投资人旋将要投球入大量谱的人力气、物力兄和财力看。另外庙，合作姿开发房首地产有铜两种方掉式，即作不成立旁项目公庙司的合秋作开发体方式和鞠成立项笨目公司激的合作办开发方松式。如胆采用后剥一种合迹作开发预方式，约则停止仿国有土傲地使用揉权协议误出让规闪定将会蛋构成一弯个障碍穷。方式四乌：购买纹股权式具体做挣法是：由投资人环或投资人银的关联公希司对于一南家已经存魔在或拟创警设的房地彼产公司的遵股权进行饲全面收购构。通过收脊购该房地穿产公司的养股权，而蝴实现对该诵公司开发剪建设或拥缘瑞有的房地蹄产项目或锻楼宇的占废有、使用攀、收益和舌处分的权捡利。方案评价跳：这种方式谷比较前两芳种方式而丝式言，最大后的好处在豪于，投资醋收购房地系产公司的兰股权，投改资人不发所生直接购骄买或通过卫合作方式略获得房地浇产权利而拔产生的购条房置物业宝的税费，叫主要是土研地增值税作后置。不足之冷处有三翠个方面核：一是投资序人对购置妻股权而拥桥有的房地住产权利比摧较间接，以不能直接依体现投资梯人作为权字利人；二是必须氧充分调查帆被收购公柿司的债权篇债务，并铅合理处置炕，并有担挽保措施，它以免因不址可预见因闸素造成后芬续开发不具利影响；其三，通缸过股权收堪购溢价部诵分无法进猎入开发成为本。61项目评判败过程Part腾5项目拓轰展管理绣流程：流程目的适用范围定义保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。参与部门流程主导：投资开发部参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、物业管理部、工程管理部、企管运营部土地研究与土地信息整理重点地块编制《项目简报》项目初步论证（《项目建议书》）新项目投资决策项目可行性论证（《项目可行性研究报告》）土地获取（招拍挂）工作程序项目建师议书（钟模板）一、项也目概况（投资问开发部当）（一）罪土地基拐本信息（二）当磁地政府的镰房地产政筋策和对目肢标地块的无建设规划号要求二、项碑目开发救经营环计境分析（投资坏开发部傲）（一）尖近三至霉五年国锅内经济京及房地晋产市场仰分析（二）当尼地房地产辉市场分析（三）刊政策影缴响及未乏来政策降与市场骨走势分爷析（四）有比利投资经价济形势成引因分析三、初次步市场缩慧调研报阁告（一）投岛资地块的灶地理环境（投资挂开发部冰）（二）项级目所在区来域分析（投资脏开发部倚）（三）劲项目周冶边主要穷物业分忘析（营销策宝划部）（四）狱项目所毁在地消赤费者调第查分析（营销义策划部并）（五）项悼目所在地否物业运营稠初步草案（物业管睛理部）附：《项目建议裂书》主要内雕容四、项目还规划、建览筑设计建恋议（研发号设计部身）（一）项登目总体初峰步规划建寇议五、项爽目开发竭策略（一）方项目总叹体开发材策略（公司责领导、肯企管运缴营部）（二）项库目实施进截度安排（工程庄管理部唉）六、项目刑开发经营期状况分析（一）腰项目销限售收入著估算（营销策撒划部）（二）航项目开按发类（蝇营销、笨设计、贿建安）爹成本估胞算（成本合嘴约部）（三）项持目非开发疗类成本估答算（财务凶管理部侨）七、结拔论与建屑议（投资开枪发部）项目可拼行性研组究报告耻（模板别）一、项嫩目概况（投资开郊发部）二、项目诉开发经营挥环境分析（投资难开发部抢）（一）亏近三至序五年国幼内经济陵及房地触产市场止分析（二）坏当地房次地产市幼场分析（三）葬政策影府响及未循来政策峡与市场时走势分阁析（四）有三利投资经括济形势成块因分析三、项悉目周边凉房地产豪项目市享场调查和分析（一）投葬资地块的飘地理环境（投资开蚁发部）（二）夕项目所顽在区域杨分析（投资顾开发部拜）（三）居项目周跑边主要单物业分锻析（营销淘策划部协）（四）项惯目所在地葬消费者调平查分析（营销被策划部饭）（五）项宝目所在地披物业运营挎初步草案（物业估管理部缝）四、项目寸开发经营SWO使T分析（投资开坑发部）五、项券目定位（营销孤策划部效）附：《项目可行包性研究报谎告》主要内编容六、项絮目规划尊、建筑址设计建中议（研发设击计部）七、项殃目开发盲策略（一）项中目总体开跌发策略（投资拳开发部液主办，蝴公司领痛导、企道管运营庙部审核怨）（二）踪蝶项目实成施进度像安排（工程惯管理部拉）（三）齐项目销锐售计划（营销娇策划部于）八、项目避开发经营擦状况分析（一）止项目销绳售收入俱估算（营销策恐划部）（二）山项目开躬发类（穗营销、卵设计、妻建安）颗成本估当算（成本合贯约部）（三）象项目非缎开发类惹成本估进算（财务绒管理部尺）（四）项疼目利润估群算（投资冤开发部皂）（五）项扎目现金流速量、收益瓣率（投资开障发部）九、项锅目开发冈经营风疮险分析（投资开走发部）（一）焰项目盈佩亏平衡牛分析（二）项颗目敏感性扛分析（三）肯项目开续发经营亭主要风雀险及对员策分析十、结膀论与建抖议（投资惯开发部酱）68判断项展目是否可寸行的依蜘据Par衫t6房地产投创资风险的躬含义风险是指男在一定条里件下和一减定时期内仗可能发生窝的各种结自果的变动却程度。风伶险是指投夹资的实际税收益与期医望的或要蜘求的收益意的偏差。所谓风婶险，在间经济活缓动中包狭括两方册面的内活容：其剖一，遭瓦受经济智损失；翼其二，科实际所桨获得的乘收益小籍