XXXX年中国房地产宏观预测

创造·价值·发展上海道置投资管理有限公司2012.012012年中国房地产宏观发展预测报告

目录一、2011年宏观经济运行分析二、政策情况三、房地产市场年终回顾四、房地产市场发展前景预测五、结语

Page2一、2011年宏观经济运行分析—宏观经济发展成果

CPI

国家统计局12日发布报告，2011年12月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.1%，环比上涨0.3%。从2011年全年的情况看，我国CPI比2010年上涨5.4%。

GDP

国家统计局17日发布2011年宏观数据显示，初步测算，2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。Page3一、2011年宏观经济运行分析—宏观经济发展成果Page4一、2011年宏观经济运行分析—宏观经济发展成果Page5

2011年金融市场，可谓一把辛酸一把泪。在看得见摸得着的投资领域里，要么是一潭死水，萎靡不振；要么就跌跌不休；再或如坐“过山车”一般忽上忽下，一幕幕悲喜剧接连上演。虽然股市、楼市或者债券、基金赚钱越来越不容易，但黄金、银行理财产品等领域仍可圈可点。

贵金属暴涨暴跌

2011年前9个月，金价获得多重利好。年初金价稳步上行，一度攀升至1900美元/盎司，成为万众瞩目的焦点。但好景不长，9月，黄金出现一波较大的跌幅，从1900美元高位跌至1600美元附近，11月初又反弹至1790美元附近，随后又是一波暴跌，近日徘徊于1600美元/盎司附近。

股票跌跌不休

2011年，是一个令无数A股市场投资者备感伤心之年，A股暴跌近20%。一项调查显示，八成以上被调查股民在2011年亏钱，对于2012年股市总体趋势，44.1%的被调查股民认为股市仍将盘整，48.8%的股民表示将在2012年择机清仓。一、2011年宏观经济运行分析—金融市场运行Page6

债券“牛皮市”

2011年前11个月，银行间债券市场累计发行债券6.7万亿元，同比减少26.0%。11月份，银行间债券市场发行债券6694亿元，较上月上升21.7%。截至11月底，债券市场托管量为21.6万亿元，其中银行间债券市场托管量为21.0万亿元，占债券市场托管量的97.1%。自2010年10月份第一次加息以来，债市收益率出现大幅抬高，2011年1-3季度市场并没有实质性的趋势性机会，同时在脆弱的资金面影响下，收益率持续居高不下。这一情况直至9月下旬才出现改变。债市重回经济基本面的主导，加上CPI拐点已经出现，同时监管层释放出政策微调的信号，市场做多热情释放，债市重归牛市。

一、2011年宏观经济运行分析—金融市场运行Page7基金“歉收”之年

2011年可能是中国证券发展史上并不多见的“歉收”之年。偏股型基金，全线“潜水”，无一实现正收益，成为2011年最“杯具”的基金品种。股债双熊的市场格局，让基金理财市场乏善可陈。唯一的亮点是受益于资金价格高企的货币市场基金，但是3.25%的平均收益率，意味着这种创纪录的高收益也仍然远远输给了通胀。拆借交易情况

前11个月，同业拆借市场总体运行平稳，交易量累计约30万亿元，同比增加18.9%。11月份，同业拆借市场累计成交3.3万亿元，较上月增加19.3%；其中1天期品种共成交2.5万亿元，占本月全部拆借成交量的76.7%。

一、2011年宏观经济运行分析—金融市场运行Page8

回购交易情况前11个月，回购市场交易相对活跃，债券质押式回购累计成交86.1万亿元，同比增加11.8%。11月份，债券质押式回购成交量为9万亿元，较上月增加25.0%。交易品种以1天期为主，1天期品种成交约6.6万亿元，占本月全部质押式回购成交量的73.1%。

现券交易情况

前11个月，银行间债券现券交易累计成交57.2万亿元，同比减少0.4%。11月份，银行间债券市场现券累计成交5.4万亿元，比上月增加35.9%。

11月末，银行间债券指数为138.20点，较上月末上涨1.63点，涨幅为1.2%，较年初上涨5.27点，涨幅为4.0%；交易所国债指数继续上涨，月末收盘130.83点，较上月末上涨0.59点，涨幅0.5%，较年初上涨4.51点，涨幅3.6%。

一、2011年宏观经济运行分析—金融市场运行Page9一、2011年宏观经济运行分析—经济发展三驾马车

出口海关总署1月10日公布去年2011年12月份及2011年全年的外贸进出口数据。数据显示，我国2011年12月份出口同比增长13.4%，低于上月0.4个百分点；进口同比增长11.8%，低于上月10.3个百分点。而从2011年全年来看，出口和进口分别增长20.3%和24.9%，比前一年的31.3%和38.9%有所下滑。作为拉动经济三驾马车之一的外贸出口，当前对拉动国民经济的发展具有十分重要的、暂时还难以替代的作用。考虑到去年恢复性增长的基数原因，这样的外贸表现已经非常不易。对于2011年12月出口微量下滑，虽然是2011年2月以来的近8个月新低，但基本符合预期。

Page10一、2011年宏观经济运行分析—经济发展三驾马车

消费

2011年12月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。Page11一、2011年宏观经济运行分析—经济发展三驾马车Page12一、2011年宏观经济运行分析—经济发展三驾马车Page13一、2011年宏观经济运行分析—经济发展三驾马车

投资

2011上半年，固定资产投资增速呈逐步放缓态势，基本符合宏观调控的预期方向。下半年，投资增速基本呈稳步回落。

2011年1-11月份，固定资产投资(不含农户)269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)下降0.19%。

1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87。

Page14一、2011年宏观经济运行分析—产业发展概况铁路建设截止9月底，超过80%的在建铁路项目已经全线“缓建”。铁路项目停工的主要原因，就是资金短缺。2011年以来，对铁路建设的国家投资和银行贷款都已减缓甚至暂停，为了缓解资金吃紧的局面，铁道部已在债券市场发行的超短融券、短融券、中票累计金额达1400亿。10月12日，铁道部再发行200亿元债券，其募资总额达到了1600亿元。汽车

2011年我国汽车产量和销量分别为1841.89万辆和1850.51万辆，同比增长0.84%和2.45%，比上年分别回落31.60和29.92个百分点，产销增速双双创下13年来最低。节能新能源车得到健康有序发展，而自主品牌市场环境恶劣化，市场份额有所下降。Page152011年汽车销量具体情况Page162011年汽车销量具体情况Page17一、2011年宏观经济运行分析—产业发展概况风电我国自主研发、设计建设，具有自主知识产权的首条特高压交流输变电工程，在刚刚过去的2011年，通过特高压等跨区联网工程，完成华中电网接受外来电量216.18亿千瓦时。这相当于增加了1080万吨的煤炭运输量，有效缓解了季节性缺电问题。低耗运行，打造能源输送“绿色走廊”。光伏

2011年，光伏产业一片阴霾。虽然政府推出了产业振兴规划以及上网电价标准，但是在多晶硅和光伏组件量价齐跌的情况下，光伏企业的利润空间已经逐步缩水，企业的生产经营面临很大困难。而在2012年国内外的经济形势以及行业发展情况将会更加复杂。Page18

2011年是“十二五”规划的开局年。这一年虽然赢得9.2%的GDP增长率，但我们却为此付出了高物价的代价。

2011年的中国，面临内外两重环境压力，我国经济遭受了最严峻的考验，国际金融市场起伏不定，债务危机愈演愈烈，人民币汇率剧烈波动，金融风险不断释放，热点事件接二连三；国内房地产市场调控，通货膨胀压力剧增，证券市场大幅下挫，环境污染事故增多，工业产能过剩的问题愈加严重，经济转型、产业升级，面临诸多困难和重重阻力。一、2011年宏观经济运行分析—小结2011年中国宏观经济基本面可以概括为八个字：险象环生、艰难前行房地产业仍将扮演拉动中国经济的主力军由于世界经济发展的持续低迷，对外贸易难有起色，加之国内产业发展困难加剧，中国经济的发展主要还得依赖于“消费”和“房地产”。加上土地制度、财税制度、城市化进程的影响，中国的房地产市场依旧具备很大的发展潜力。Page19二、政策情况—金融政策

1.中国人民银行3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，分别上调0.25个百分点。

2.国务院办公厅印发了《关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知》，发改委指出，建立外资并购安全审查制度有利于规范和促进外资并购持续健康发展，鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。

3.中国人民银行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，分别上调0.5个百分点。

4.6月银监会向各商业银行下发了《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》，首次界定了商业银行针对小企业金融服务的业务范围。

5.2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。此举除了举新债还旧债的短期作用外，更是建立了有效的融资机制，是中央推进地方政府阳光财政、阳光融资的重要措施。

6.11月30日，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。Page20二、政到策情况—金融政字策Page21二、政估策情况—土地政见策2011年中国土准地政策突权出特点是勺惠民生，示即坚持房拴地产调控科不放松，藏确保农村迅土地整治煮惠及“三阶农”。1月26日国务炭院出台窃“国八狸条”。2月24日国务站院明确傻提出本届年要建肚设100钱0万套保障倍性住房，症要求各地鸦编制住房散用地年度嫌供地计划乏，保障房狐计划用地阔单列，同周时要完善订土地出让抗制度，积攻极探索“叔限房价、保竞地价”菊、商品住跃宅配建保武障房等一蚊些做法。廉优质地块餐出让之前浩，要做好炼研判和评陷估，严防世出让价格旱异常，特些别是异常扑高价地。狭要继续清扰理闲置用队地，同时摄打击囤地财、炒地。国务院要尘求，城乡磨用地增减插挂钩试点采检查清理畅不走过场傻，发现问俭题的坚决吊整改，侵须害农民权散益的坚决捷停止。建桂设用地规域模应该下僵降、减少凤，耕地应诞该增加、苍质量应该济提高，农自民生产生三活条件应趣该有所改答善，应有骄利农业生纤产和粮食佩安全。要殊通过检查衰清理，强苗化监管，冬今后项目淹区要数据窄化，上图杆、入库，府通过科技梨手段加强颈监管。Page22二、政策舱情况—房地产乘调控政兄策Pag侦e23二、政缺策情况—房地产调供控政策限购、限摇贷、限价伪三重打压“1.26份”国八条出廉台上海继重鼠庆后开征叛房产税1.31上海限数购令出星台2月起华期东主要录城市限煤购令纷街纷出台2.24国务院臭保障性旅安居工朴程会议织提出201份1年要建挎设100迷0万套保障胶性住房前7个月6次上调准周备金率、3次加息7.12国务院董常务会中议“二妻三线城鬼市”也湖要限购7.26翁“新版沪四检条”发布削，再次紧轿缩限购令8.2穗“四大行筒”叫停被房地产公信托业格务8.16住建部二蚀三线城市州限购标准抚出炉8.30央行推唤行存款舒准备金垃新规11.3猜0存款准备销金率三年挪来首次下滑调Pag洁e24二、政秘策情况—房地产间调控政虏策201免1年延续201悠0年从严幕调控的辱基调，节调控政羽策措施暑不断升守级，商慌品房、腿保障房矛双面夹嘴击Page25三、房地抬产市场年辛终回顾—土地市场201丧1年房地弃产政策例发生了哭较大变雁动，经复济上对云于房地帝产的倚公重有所西调整，云限购、里限贷等渣系列措扯施的推块出，使交得成交拌量和成帜交均价债都有所盖回落。朗受此影胶响，土习地市场清也冷清阵不少。《20佛11年中国130个城市土慕地市场交比易情报》显示，截菜至201灶1年12月28日，去限年中国130座城市部土地出估让金总触额为186育34.冶4亿元，同死比减少13%。Pag熄e26全国133个城市各垮类土地出吨让金同比障增长率1-1冰1月住宅长用地出富让金降亡幅显著惧，商办倒、工业站用地皆啊同比增丘长Pag塑e27三、房地学产市场年锤终回顾—土地市麦场三、房地裁产市场年自终回顾—土地市死场除全年出序让金总额拣下降外，泊流标土地粮宗数也大槐幅上升。有数据显势示，全国甩主要130座城市2011年土地稼流标数灯达到了900宗，相比2010年的280宗增长妥了221%。201药1年全国土树地出让金赢排行榜Page28三、房地赞产市场年犯终回顾—土地市假场201虾1年住宅土芝地供应增耀加，与中禾央要求各衰地政府保茫证保障房欣用地及增斤加商品房叮用地供给堆有一定关南系。住宅用械地成交晒陷入低到迷，降套幅持续如扩大1-11月，全封国133个城市招谱拍挂市场聚共成交各饼类土地9.7亿平方米昼，同比增胡长15.上6%；住宅技用地共筛成交3.4亿平方踏米，同传比下降11.能0%，而同期紫商办用地辫、工业用本地则分别到增长18.独3%、40.6衫%。住宅用障地的弱穗化预示危着商业掌地产仍肢将大有罪作为Pag畜e29三、房地撑产市场年羽终回顾—商品房市第场全国商品缴房供应量推持续上升守，且上升兔幅度较大Pag内e30三、房地浪产市场年恶终回顾—商品房市恨场在政策打品压下，商遇品房销售煮增速放缓近10年商品房匙成交量同婆比增长率价走势图Pag蛇e31三、房往地产市救场年终清回顾—商品房市或场全国商侧品房价币格上涨幼的幅度趣趋于平拼稳，未壁出现大波幅起落Pag益e32三、房地森产市场年讲终回顾—商品房背市场Page33三、房欺地产市界场年终开回顾—商品房辽市场201购1年1-1符0月各销木售指标我同比增识速继续勉放缓。10月，30个主要侮城市新芬建商品挽住宅成旗交量合销计1227万平方符米，环惑比9月微增0.9疼%，较去扬年同期雾大幅下毕降42%。Pag览e34三、房地妹产市场年晒终回顾—商品房周市场新房市场揉激烈的折杰扣战，不情断冲击着尝二手房市骂场，成都善、苏州、托南昌等13个重点城殖市二手房寸市场成交毛量全线下架滑。13个重点锄城市二手房凳市场成交量标全线下炎滑Pag防e35三、房桂地产市网场年终屡回顾—保障房劣市场国务院在趴全国保障售性安居工袍程工作会辽议上强调蛋，2011年要求建个设100压0万套保酷障性住许房是硬盯任务，观各地要颗抓紧安克排开工硬，尽早遵建成投删入使用虏。1.中央对采各地保侄障性住罪房监督宾实行责凝任制2.中央及氧地方政觉府出资5000亿，社米会筹资800场0亿3.加快保苗障房资表金预算臂执行力阳度，放理开各类桨资金投楚资保障名房建设4.单列保穴障房用断地供应5.鼓励央企溉参与建设11月14日，住假建部表慌示，所晋谓超额读完成开犯工任务形的1000万套保障背性住房中惜存在约1/3的“挖卡坑待建煌”情况，络为此住厌建部下打发通知储，要求觉此类房喉屋年底蓝前务必销完成地疗基结构遭的施工玩，对于汇仅是搭信建施工款现场围寄护设施领，或仅胶是开挖推基坑的族，不计然入已开炕工的项宣目和套灶数。按桨照住建粱部厘定军的统计干标准，炒在全年膜度下达忠的保障他性安居矿工程中是，地方垄政府至御少做到1/3浇筑地您基、1/3超出正甲负零(即超出地鸟面)、1/3主体结拥构完工行。如此榜一来，虑保障房湖开工率讽下降1/3。Pag棚e36三、房稠地产市够场年终际回顾—商办用适地201斗1年全国130个城市商爱办类土地桂出让金总至金额为4248俗.7亿元，同比增加24%。在受政趣策影响谜较大的后一线城床市及部婚分省会灭城市，允商办用舟地受到慕热捧，忠比重也锅是大幅固增加，某商办用浪地出让叫金可谓享为这些碎城市撑沉起一片骡天空。2010年不同类才型土地的哑出让金比辈例图2011年不同类照型土地的悼出让金比拳例图Pag悲e37三、房晴地产市贯场年终摆回顾—商办用地201旺1年130城市不蚊同类型镇土地的咐出让金商业/办公用赚地Pag彼e38四、房地东产市场发援展前景预翁测—政策此前11月6日，温体家宝总申理在俄肿罗斯圣熄彼得堡籍公开强朝调，对够于房地施产一系客列的调畏控措施费不会放渴松，这炸为2012年的房地摘产政策定顺下基调，渠房地产调怜控必须实摩行平稳下盗行的软着榴陆，而不爽是大幅下顿挫的硬着更陆。外部的筛政策干木预短期践内没有劝放松的桐余地，冬主要防乘止新一更轮报复惩性反弹胡，但是贴对部分医政策有哥可能出巧现微调返。限价的政策宾，可能严逐步退屑出。限贷有一定贱的放松吼，今年唱银行比过去年略峡微宽松啊一些，顶个人按渠揭有可痛能有一取定程度毫的松动脸，取而辆代之可甲能房地返产税扩刘大试点冬。限购令在今滥年延续全的可能仅性甚大粥。据统嘱计，截毕至去年吨底，全考国已有10座城市肆明确宣双布2012年将继谷续执行渔住房限巡寿购政策剪，进一阻步巩固垦调控成俗果，促捐进房地滨产市场雹健康发桌展。其仙中包括验北京、缠上海、忙广州、消深圳、尼青岛、列福州、汗长春、模厦门、涨济南和驼太原。Pag广e39四、房地议产市场发幻玉展前景预钢测—政策201高2年房地产伴调控新要后求：房价闷调控到合关理区间，哀房地产行佣业更加理妄性发展保障房-商品房二薯元体系将卷逐渐建立房地产墙投资理情念将理萄性化、泼成熟化Page40四、房地加产市场发沸展前景预抓测—土地市场201社2年的土脑地市场观，供应喜平稳微村涨，需岸求继续漠萎缩，旗土地市激场仍将筹持续低当迷供应方面校，在继续展重视保障碎房建设、僵同时加快雹普通商品猾住房建设鼓的大背景贿下，原则沿上各城市仍住宅用地浓供应将相闻应提速。胖但全国主拢要一二线冒城市面临将整体土地谜资源稀缺萝，优质地鞭块基本开欠发殆尽的黑局面，即缘瑞使加速推凝地，效果理有限。需求方号面，中弊央政府敬为实现拉对房地堂产价格至的控制除，现阶砌段需要政通过控百制成交惰量来实侦现，意牺味着开歉发企业煤销售不壤畅，资款金链紧求绷的现痒状并不所会得到发改善。丹尤其北咬京、上菠海等一律线城市监调控严隔厉，且芦拿地成仆本高，觉渴望获变取以往敢的高额卖利润已殿不可能比。Pag渴e41四、房昨地产市湖场发展狐前景预辟测—商品房巧市场未来两厌年将会路增加中捐低价位烟、中小哈户型普娱通商品宵住房供资给，充凡分发挥诞市场的肯力量，厅满足群浴众多层杯次、多牵样化的织住房需叹求。在保障房谨建设资金招压力巨大拘的情况下冤，单纯靠麻政府来解墙决，是不景太现实的抽。这意味轰着，如果变房地产严涛厉调控，壤继续进一火步打压房写价，房价侄下降到一戏定程度后苗，这种中眯低价位、腊中小户型窑普通商品幼住房可能杆大量出现练。这样不编仅可以满据足一部分急中低收入云阶层的住堂房需求，鞠还可以通晌过市场的姨力量减轻留政府负担塔。房价预绩测根据城市从居民收入摩可承受能华力测算：一线城己市平均谎房价降败幅应在20%-魂30%之间二线城市亦则在10%冬-20浑%之间三线城市牢基本合理志，降价空佣间不大商品房成洲交量预测201刃2年销售挎量仍受近制于政满策的松萌动程度过，由于敬今年政研策具有快调整空错间，预岗计下半栋年如果嘱限购政郊策取消绕，则销瞒售量将嘱出现明铺显上升狱。Pag伟e42四、房格地产市流场发展仰前景预我测—保障房浑市场保障房示建设在201反2年必然下姻降，资金魔门槛难以傅越过。根播据住建部够测算，按景照全部结撕构完工口王径计算，201侨1年开建100骗0万套保障奴性住房所凉需全部投刘资约为1.3万亿元嫁，假设衔我国的CPI增速为弊零，360赠0万套保绿障房最毙少需要衣资金4.6讲8万亿元人资民币，约善相当于2010年GDP总量的1/1巾2，超过了善政府对教勇育的投入辛，绝不是故个小数目霞。其中中粗央政府在1.3万亿中占优据1709亿元左右再，约占13%，其他87%的资金都万要靠地方垄政府投入扒。2012年地方政柱府的保障长房投入将冲达到高峰漆