《房地产法(第三版)》第六章 房地产交易法律制度

第六章房地产交易法律制度关键术语：房地产房地产交易房地产转让商品房预售已购公有住房经济适用房廉租住房房地产的转租和抵押第六章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征概念：在我国现行土地制度下，房地产交易是制以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动，它包括转让、出租和抵押等。特征：

1、房地产交易标的价格高

2、房地产交易标的物具有固定性

3、房地产交易的社会影响大

4、常有中介和专业人员介入第一节房地产交易概述二、房地产交易的原则房地一体原则；依法登记的原则；房地产交易价格分别管制原则；三、房地产交易的管理机构定义：依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织

房地产管理机关：国土资源部、建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。房地产交易中心：国家根据房地产市场发展的需要而设立的，供人们进行房地产交易的固定场所。

第二节房地产转让一、房地产转让的概念和特征概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。

特征

1、房地产转让的标的必须合法。

2、房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。

3、房地产转让属于要式法律行为。

4、以出让方式取得土地使用权的，房产转让时受让方不得擅自变更土地用途。第二节房地产转让二、房地产转让条件转让、受让双方必须具有合法资格房地产转让的客体必须符合法定要求转让客体中的土地使用权按照其取得方式的不同，而在转让中有不同的法定要求。签订书面转让合同房地产转让属于要式法律行为，转让、受让双方经协商达成协议后，应签订书面合同，明确载明土地使用权取得的方式，双方确定的权利、义务及其他必要的条款。

第二节房地产转让三、房地产转让中的禁止转让情形根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：

1．未依法登记领取权属证书的房地产

2．所有权尚未界定清楚的房地产

3．未经其他共有人同意的共有房地产

4．已被依法收回的土地使用权

5．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产

6．法律、行政法规禁止转让的其他情形第二节房地产转让四、房地产转让的方式买卖。实质是以取得价款为条件转移房屋所有权及相应的土地使用权。赠与。主要特征是房地产权利的转移具有无偿性。但房地产赠与合同不一定都是无偿的单务合同。交换。其他合法方式：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。

第二节房地产转让五、关于已购公有住房和经济适用房的上市出售（一）概念:1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

2、经济适用住房是指城镇职工根据政府的有关规定按照成本价或地方人民政府指导价购买的住房，其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。（二）经济适用房的特征：

1、经济适用房的购买实行申请、审批和公示制度。

2、经济适用住房价格实行政府指导价

3、经济适用住房的购买具有一次性第二节房地产转让（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售

1、上市出售的条件：

已取得合法产权证的已购公房和已取得合法产权证及土地使用权证的经济适用住房，1年以后可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按有关规定补足房价款的（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或补足房价款及装修费用的；（3）已购公房或经济适用住房处于户籍冻结地区并列入拆迁公告范围内的；（4）产权共有的房屋其他共有人不同意出售的；（5）已经抵押而未经抵押权人书面同意转让的；（6）上市出售后会形成新的住房困难的；（7）擅自改变房屋使用性质的；（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。第二节房地产转让

2、上市出售的程序：（1）申请。（2）审核批准。（3）办理过户手续。

（4）办理房屋产权转移登记手续。第二节房地产转让（四）已购公房和经济适用住房出售后的收益分配

1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。

2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房和经济适用住房上市出售的，其收入的分配有两种办法：（1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售，其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售人所有。

（2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。第二节房地产转让（五）已购公房和经济适用住房上市出售时土地收益的分配

国家财政部、国土资源部和建设部规定：

1、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房和经济适用住房坐落位置标定地价的10%。

3、土地出让金按规定上交财政或返还原产权单位。第三节商品房预售一、商品房和商品房预售的特征（一）商品房的概念：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（二）商品房预售的概念和特征商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。

特征：

1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。

2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。

3．商品房预售要受到较强的国家干预。第三节商品房预售二、商品房预售的条件：1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。4、取得商品房预售许可证。根据我国《商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交相应证件及资料。第三节商品房预售三、商品房预售的程序

1、售前宣传

2、签订商品房预售合同

3、办理登记备案手续

4、办理入住手续

5、办理房屋产权转移登记手续交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证。

第三节商品房预售四、预售商品房的转让1、概念：预售商品房转让也被称之为楼花转让，或期房转让。它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未竣工的商品房再转让他人的行为。2、楼花转让的限制：（1）限制楼花转让的条件和次数，抑制过度投机行为。（2）完善房地产交易登记制度，将楼花转让纳入房地产登记管理的范围，将楼花转让置于政府的监管之下。（3）通过对楼花转让者征收所得税，调节其增值收益，加大其交易成本，使以投资为目的的楼花转让者的收益限定在一定的范围，降低其刺激作用。

第四节房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征1、概念：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、特征：（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。（2）房屋租赁一般具有明确的期限。（3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。（4）房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。第四节房屋租赁二、房屋租赁分类

1、按租赁房屋的所有权性质，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁

2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁

3、城镇廉租住房租赁。三、房屋租赁当事人的权利与义务

(一)出租方权利：

1．依照合同约定收取租金。

2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。

3．在租赁合同期满时收回出租的房屋。

出租方义务：

1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。

2．保证出租房屋的安全使用

3．不得损害承租人的利益

4．依法缴纳有关税费。

(二)承租人权利：

1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。

2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。

3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。

4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。

(二)承租方义务：

1．按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。

2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。

3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。

4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。

5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同

(一)房屋租赁合同的形式

(二)房屋租赁合同的内容

(三)房屋租赁合同的终止：

1．房屋租赁合同期限届满。

2．当事人依法解除合同。

(四)房屋租赁合同的特殊保护

1、买卖不破租赁原则。

2、房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响

3、租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第四节房屋租赁五、房屋的转租(一)概念与意义：

房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。

(二)特征：

1、房屋转租必须经过原出租人的同意

2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。

3、房屋转租需要登记备案(三)转租双方权利义务第四节房屋租赁六、廉租住房的租赁廉租住房租赁的特征：

1、廉租房具有明显的社会保障性

2、廉租住房法律关系主体具有特定性

3、实行政府规定的租金标准

4、廉租住房的承租实行审批制

5、廉租住房配租实行滚动制第五节房地产抵押一、房地产抵押的概念和法律特征(一)概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(二)特征：

1、房地产抵押法律关系比较复杂。

2、房地产抵押不转移抵押财产的占有。

3、房地产抵押属于要式法律行为。二、房地产抵押权的标的：(1)房屋和其他地上附着物。(2)依法享有处分权的国有土地使用权。(3)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物

(5)预购商品房

(6)在建工程不得设立抵押的房地产有以下几种：

(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权(法律允许的除外)；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；(4)所有权、使用权不明或