某新区开发项目前期之市场定位建议

大连市房地产市场研究市场研究市场定位专题研究PAGE大连石门新区开发项目前期研究之市场定位PAGE102TOC\o"1-2"\h\z1地块及项目分析591.1SWOT分析591.2本案开发的关键点612总体定位623目标客群定位634项目形象定位654.1形象风格定位的原则654.2项目形象风格定位65委4.3们项目意向叮66穿5神价格定位描67服5.1逝分析方法设67侮5.2贷市场介入点妖研究沈67蜂5.3油竞争项目性畏价比分析燥69谢5.4蒜价值提升因辣素分析搜72衡5.5杂价格定位结坚论交77阴6漂项目产品定都位碍78痒6.1固产品档次定隐位揉78疼6.2环物业类型的能组合及规模列79近6.3捞住宅产品定幕位客81枕6.4拥公建产品定晕位制97扫6.5烤新材料和新城技术芦101赖6.6继物业管理服替务断103编7滨总体定位总粉结非105常地块及项目防分析潮SWOT分捧析优势摧区位优势：林本案所在地堤是大连市城份西未来最具武发展潜力的岸地块，随着绿城市规划和撑配套的不断烂完善，片区称的未来投资的升值潜力将我日益显现。怎交通优势：受项目处于大秋连城市西拓叶的黄金通道勺上，东接城栋区繁华生活策，北靠机场算，南通过张孤前路连接旅渗顺中路，还湖有即将开通遭的西部通道壶和明珠路，胃交通便捷，套整体可达性图较好。归环境优势：牵地块处于典备型的城乡结辉合部，又属螺城区范围，糠是城市未来勺发展规划的眠主要区域，次具有进城不窜近尘，远离垮喧嚣却不远面离繁华的环搅境优势。磁规模优势：政140公顷币的规模，是告个准大盘概题念，因其规钓模较大的优裹势，具有极抱强的可塑性企，规划设计随可以自成完侮善的体系，越有营造国际艰家园社区形颠象和多种物篇业组合开发茄的条件。莲发展借势：炭本案紧邻发缘展趋势较好逐的锦绣片区轰，近期由于冶万科等企业挎的入住，为扬锦绣片区的辱区域形象提钞升带来了极框大的利好，塔使周边物业凑平均价格上种涨了500抬-1000桶元。借助这觉种强大的区龄位利好，可径以极大地缩茫短公众对石荐门新区的心唉理距离。劣势分析减地处机场南中侧，城市近歉郊区，周边旁配套极少，彻地块商业缺辉乏传承价值麦的支持。尚叫缺乏用以满漏足居住日常卖生活购物的采大型购物场本所和休闲娱捞乐场，生活盈和商业尚需锻依赖城区。简在社区商业布配套和生活洞设施尚未完甚善的情况下者，会给项目航首期开发和颤推广带来一纽定难度。屑地块现状为稳农用地，在销大连市民的痕观念中对该排地块的认知多度不高。既距离城区约谋10公里的查空间距离，达以及约1小扎时的通勤时贯间，已超出唇了大连市民革一般的心理嫁承受力。运高度限制和锄容积率、绿钳化率等指标我限制，给规伪划带来了较仪大的难度。住劣势规避：况督促政府先部期完善必要窝的基础设施格，依靠自身蛛早期营造出划社区特色商阵业建筑和商信业环境，作植为大连市西弄拓的前沿重宜地，给予重之视。机遇苍作为石门新抬区统一规划肥后的第一个市中高档楼盘辅，本案承担悟着提升区域苹整体形象的哗职责，既是巡挑战也是机典会；同时与衰甘井子区政衡府紧邻，使礼政府对于该女地块的开发扯给予高度重吃视和全力支脚持。首发优笨势可以为发疼展商带来造草势的可能。货根据大连城墙市商业网点陆的规划，随尽项目商业配鹊套的完善和命特色商业的殊吸引以及机万场对商业设烧施的需求，趋使片区周边昨有可能成为孟城西北最具元吸引力的区前级商业中心役和机场附近任新型的商业闻中心；茫大连目前还咳没有一个真鸟正意义上的哗主题国际化感生活社区，习同时，大连挽餐饮娱乐业登上没有形成葵特色经营品水牌。这是本兰案的最大市雁场空白点，饲也是本案商礼业的机会点玻。衔04年上半常年的土地供忙应量明显少版于往年，为快本案05年粘推出减少了风一定的市场玩竞争。挑战汽宏观调控和顷购房银行按赞揭的上调，化使部分市民薄开始对于购柏置房屋存有吩一定观望心旋理。持地块土地成端本高于同区序位其他项目朗，这样就对垃项目市场定婆位提出了挑犬战。广在片区居住药氛围尚未形锐成以前，社功区商业配套此设施短期内音将会面临一屋定市场风险沙。而且这些特作为社区的泄公共配套需挖要大笔资金验启动，会给峡开发商带来扩一定资金压该力。朵营销规避：奥品质差异化握、功能复合廊化、生态人慌文化和具有减较强号召力芳的主题开发睛将是全面提着升项目综合示价值的出路畜之一。在配恰套上做到规润模适度，业贫态丰富，打痒造国际社区兴的个性和特浓色。造本案开发的征关键点收通过以上项基目SWOT懂的剖析之后雀，我们对项欺目有了清晰眉的认识。从裁外部条件来陷看，由于本抢案目前区位锄和配套设施渔的不成熟，办市场认知度欺不高，在近滥期将面临开应发的驱动力数不足的难题疑，尽管交通达的改善近在运咫尺，但是弓依然不能从曾根本上解决恰项目开发的静难题。从项滔目自身条件巷上，由于土缝地获取成本僻高于周边区朽块，为了实表现项目开发秃利润最大化脉，更为项目傻的开发提出行了严峻的挑抽战。去在这样的项界目背景下，继阿特金斯认烛为项目开发粥的关键点在夸于：堂在没有强劲尖外力支撑的写情况下，只客能依靠项目崖自身努力去冬创造和开发饮市场。项目躲的规模优势脊不仅可以实美现社区的复番合多元开发溪，而且可以著通过不同物篇业类型的组愉合，结合分秩期开发实现盗开发的最优逝化和利润的首最大化。刺通过对房地投产市场深入馒的研究和对渗未来市场发厌展趋势的把泽握，形成准昆确的项目开剖发市场定位牛。炼产品定位尤谣其重要，是辟项目差异化挤的最终体现仁。产品的差拉异主要体现寇在项目的开就发理念上、茫主题开发、柏规划设计、绕户型设计和兆物业管理等梳方面。策价格定位要夹有合理性，不让购房者感蔬到物有所值搁。春为了实现在交短期内达到德利润在大化海的目标，项约目开发的初转期必须找准清市场切入点叠，以品质高酬于该区域其唤他项目的差仰异化产品快朵速树立项目陕的总体形象垮，目的在于默迅速改变以食往消费者心盖目中对石门础新区的观念钞，提升项目辱的认知程度营。总体定位墨总体定位的幻依据是阿特诉金斯前期研捞究的大连房决地产供应市市场、客户需魔求状况、市获场机会细分帮分析的结果华，以及对本荷案条件的研券究和对大连亡未来房地产咱市场情况的方分析结果。始在定位中，汉我们遵循前摆一阶段已经胳确立的一系辰列目标，重竭点考虑大盘警运作的特点贫、区位条件浅、复合元素雾开发、发展胖商的品牌营蓝造、文化品两位的营造等宽因素，以及待项目对片区肤以及大连社垄会人文环境挥的影响等。拆本案目前优议势不明显，局优势主要反披映在规划以弹及未来石门辰片区的发展且上，在目前功还不能充分壳体现。因此堪本案的定位凶应当注意近居期和中长期桶效益的平衡撇，既要抓住声大连近期房包地产市场平香稳发展的机奴会，又要放谊眼长远，在疑理念、规划特、产品和管葬理上适度超塔前，通过多盈产品复合开馒发，实现大纠盘短期效益肚和长期效益旦的结合，在生市场中树立市并保持中高里档次高品质呀的市场形象质。鞭本案的总体盈市场定位为中：低借用复合的则大盘开发模左式，以教育皆为项目核心掘主题和价值辫主线，打造择一个具有异递域风情、文馋化气息浓郁念，充分体现筛现代居住理谦念及良好生电态环境的高败尚居住和综森合示范社区到，成为大连也西部现代都窑市形象的代肢表。范国际化社区朽具有多元国暗际文化内涵由和生活方式着的大型居住脚区。真正的继国际化社区侄要从捡建筑品质、药生活环境涌和文化内涵乱三个方面体唤现国际化的咐品质。本案瓦通过项目异三域风情的塑马造，使普通蛾市民在社区虹中感受到大奸连国际化城题市的氛围。呜以大众化的膊基础教育与传国内名校有配机结合，给虾该区域注入与全新的概念悼。构筑高标软准、大众化嚼的基础教育暗模式，形成叠大连西部新紫的热点，与蚊南部学府区裁高等教育形创成南北呼应水的态势；同渣时，对于一疲个市场驱动提力薄弱的区静域，教育不始仅可以作为盯引爆点引起惰市场关注，樱还具有带动戏区域整体发事展的作用。僻社区是规划夏布局合理、圾配套设施齐捎全、功能多葛样、环境优仁美、秩序良类好的新兴城嚷市组成单元秩。同时，社膊区还强调大专盘多产品多阳风格的组合贫，要求环境增的整体性、你多样性、自烛然性、畅达冻及和谐性。倍目标客群定录位愉根据项目自挪身开发条件萌和总体定位逃目标以及对但消费者购房则特征的分析臂，阿特金斯缝总结出三大最目标客户群租，兼顾主体楚市场与主流披市场，通过欣客户群体的叛分流，寻找叫出本案的细楼分目标市场傍，进而运用毁细分产品满搜足各个细分幅市场购房者判的需求。金第一类目标暑客户群：城繁市中青年白裤领，主体消吊费群体：构成：全20-40蚀岁城市成长怕人群的中青航年白领，处葬在事业的成抛长与发展阶滑段括家庭结构多绵为年轻的满叙巢家庭，和挥两口家庭（瓶2-3口人染）诞职业分布厨有西政府馆公务员、机肤关事业中基惨层管理人员蚊和普通职员瓶、展私营企业层员工、技术央管理人员等删以落户大连兄为目的的外概地购房者棋以首次置业餐者为主置业要求：毒首次置业，仔讲究经济适椅用，并很重镇视子女成长列条件指注重居所的转实用性，受摔购买力制约寇，居住面积渗要求适中，碍总价不宜过友高贿看重社区的玉成熟度和综俩合配套设施粉，尤其是基突本的商业服位务和交通设但施常目标产品：烛经济实用的泡户型产品，医以二居、三旱居为主，面泉积集中在9全0-130吗平米其第二类目标骑客户群：城易市主流消费驶群体构成：忆30-50小岁有经济实恳力的城市主衔流消费群体钥，胜收入稳定，窑多访受过良好的旱教育；炊家庭已经构掘建完成酱，多以两代蝇或三代居为驻主牧职业分布为搂专业技术人呆员、政府公雷务员、企业盼和公司的中慢层职位者等被二次置业者井居多置业要求：掉进一步改善祖居住条件，悠提高家庭的衰居住环境，秘讲究舒适度鲁和高品质桥更贴近自然臂，满足对庭鱼院和大露台驼的奢求和舒拌适生活方式厦的追求；谎注重小区的叙文化氛围、吼邻里居住环让境心对物业的总猴体要求较高蜘，重视软硬斗件设施里符合二代、笨三代共同居陡住的房型湿注重细节，院具有小资情铃结；轨目标产品：乖户型面积较都大的产品，鸡面积在14变0平米以上桥的4室2厅忙的平层或复滑式产品，富冰有情趣的私点家花园空间穗第三类目标冲客户群：城揭市新知富阶鄙层构成：露35-50猜岁高收入阶抢层德私营企业主宪、企事业单编位的高级管字理层、三资召企业高级管摩理者、自由职职业者、经社理人阶层、汁国家与社会粱管理者阶层洞等委具海外经历记、小部分外对籍人士向100%的厅有车族置业需求知满足对追求锯较高层次舒洞适、健康、冻安逸的生活柴方式的追求销，并希望不围断提高自己怎的生活品质牺，购买别墅扯类产品作为铜第一居所灶满足对豪华锤居所的向往愧能有独立的慌私家花园和婆平台笨体现居者的舒身份；抚目标产品：朝别墅类产品浓，面积在1荐80-25野0平米，带崖车位嚷项目形象偏定位魂形象风格定康位的原则群形象是产品杠和服务在客眠户心目中的链心理感知。绸形象定位不馋仅是项目品妖质的体现，脖也很大程度谋上影响否了客户的心铁理和置业行搅为。社区风砍格的界定，唉主要指建筑粥的外观造型超、社区配套何以及园林景柏观等元素的矿特色。徒对于本案，平我们综合项瘦目的外部环混境优势、项可目提供的产男品以及项目揭背景的把握育，最终确定驼形象定位。多在分析过程笨中，如何把拐形象转化为害卖点，使项变目更具竞争启力，是我们耳确定形象风睁格定位的基兰本原则。贝项目形象晒风格定位拜从发展商的造角度来说，蹄良好的建筑握风格对整盘息促销有十分闸积极的意义缴。对消费者稿来说，有风档格的建筑能苏获得他们的刊认同，引致间精神上的愉捧悦。天根据对国内盘大城市的住攀宅市场调查雅，勉目前市场上矩比较流行的隐，有现代风墙格、后现代敏风格、欧陆监风格、异域持风格以及一迁些综合风格应的建筑。其殖中最具代表柱性的是欧陆闹风格和现代仔风格建筑。愿从大连中档能居住市场表终现看，普遍崖流行现代简粮约风格，本资案储结合目标客报户群体，异受成本和市于场接纳力的妄影响，建议基采用一种目腿前大连市场骄上比较少的润北美风格。逃这样既可以战体现社区的形现代感并能画节约部分成沉本，但此风微格必须与现叛代园林相结必合，才能使赖定位得以体伪现赤，为大连的吊中产阶级缔逢造一个生活他的乐园。喊整体形象能圆够代表城市驶的精神和地驶域文化坐标荡，并体现浓拍郁的异域情逃调。采用现筑代主义风格碰，体现时代证生活快节奏特，但又富有敞朝气的生活叼气息。在建馅筑风格上要寒注入时尚元拨素及活力，南体现时代精发神；府地块间的联白系与差异：航由于受到规沟划条件的限霜制，除政府齐用地以外，袜整个地块被责分割成鸣5叶个相对独立转的区块。通衡过风格的演毙绎形成鄙5歌个独立的组猾团，利用色经彩、建筑符培号、园林的勉变化区分居5葡个组团的不多同风格。而箭这5个组团赤内部可以不齿同的景观特宇点加以区分视，形成不同锣的邻里型组像团。初异域风情的亿体现：大连赔目前的中档观居住项目普丽遍采用了现盟代简约的建谈筑类型。由邻于历史的原东因，大连市偷拥有大量的城传统欧式建棋筑。基于本草案的成本原句因以及突破者同质化的需葡要，本案的龄风格应在其夏中寻求一种玉平衡，利用欢外观细部、连建筑符号、坝园林、步道捉等因素的调玻整体现异域叛文化的特征央。颜色是表胡现风格的重摊要辅助手段挥，尤其在调逗动人的情感穗方面具有重终要作用。本钻案的色彩把包握应利用色和彩的组合以努及色彩的过贺渡，从而调跟动人的感官出，感受异域汇风格。从风稳格上，建议啊居住组团、窗公建和居民穴公共空间均警采用北美现塞代风格，使巴整个社区形幸成一个统一栋的形象。时尚、自然、温馨、感受异域风情磁体现亿达的耕品牌形象：留本案作为亿拥达集团在大隙连的重点项莫目，对集团汤自身的品牌刘升级以及石贸门新区的整妥体形象具有覆至关重要的然意义，规划烧及建筑设计条应能充分体擦现葛“口亿达姿”什作为大连中盘高档住宅开岭发第一品牌航的形象和住浊宅设计理念盈方面的领先征地位，并在蹄规划思路上睡突破亿达已眠有的模式，增创造出不同追以往的居住症理念及境界携。成为亿达欣住宅的代表归作。时尚、自然、温馨、感受异域风情项目意向尚城池上城（Up辞town）炊，源于美国胃大城市悠闲块、轻松、时假尚、舒适的粪城市风景居牧住区，既享醉受优美的自形然环境，又鲁享有城市的伤繁华便利。共Uptow西n原本是淡“坚富人区删”幻或称申“训高尚住宅区居”杂的代名词，勿具有特殊的住地位和意义撞，其居民往疾往对社会经盏济、文化、港生活施加着满重要的影响欢。从石门新野区的区位和潮城市定位延蜘伸到本案，计作为区域中芒高档楼盘的牢首发项目，泽她虽不会是揭富人区的概糠念，但一定秆是有别于同槐类物业的、孩高尚的、具驾有自身特殊夫魅力的新城扎形象的代表支。故在上城异的概念基础笛上，亿达的湿“趟尚城福”荐应该是：馆高尚：一个煤向上、充满恼希望的教育钱社区档崇尚：一个奇推崇自然的犹文化社区非时尚：一个豪富有活力、纲体现异域风以情的现代社质区抢霓裳：一个稻缤纷多彩的轰主题社区价格定位分析方法没此分析方法祸是通过需求权与供给的机私会区间来判颠断本案的市骑场介入区间帅，再通过相怠同价格区间吸内的竞争项干目的性价比仓研究为性能雀定位提出建淹议。俩市场介入点僚研究评研究方法：翅通过宏观预劣测得到20冒04-20锻06年大连葬市内四区人总口改善住宅捕的总需求。壁同时，通过淘2002-农2004年起本案的竞争坦区域的土地想供应量得到吃未来几年内东的竞争区域番的住宅供应纠总量（未排醉除已消化因鼠素）。比较伶这两个数值戴曲线，可以钢得到一个大航量需求市场削还未被满足锐的价格段。驾从房地产市抹场的角度分膜析，此价格瓣段的就是本袄案的最佳进朵入区间。贯首先，我们搬可以从20短02-20讲04年上半诉年商品房土自地出让数据急得到未来几隶年内甘，沙杠两区在不同旗价格段的建雁筑面积供给旁(为了确定衬本案的价格具进入区间机胀会，下图的夹总建筑面积统不包括本案巷)：列接下来，把摆人均住宅建引筑面积与人雨口预测结合索起来，预测优出大连市未症来几年现有遍人口改善居雾住的建筑面激积需求。由仗统计数据得长知，历年来古，大连市四潮区人口改善枪居住的需求犹占大连市比储例的77%材，四区人口喜改善居住的丧商品房需求受占大连市的龙66%。从律四区人口的涌家庭可支配鸦收入有可分猫为低，较低筒，中等，较拘高，高五个剩级别。每个著级别能够承煤受的商品房响销售价格是耀不一样的，锯对应五类人涝群所能承受确的价格，我呼们得到20么04-20遗06年市内磨四区商品房稳普通住宅的铁价格与四区孤人口的建筑钳面积需求空方间：抱住宅销售价令格（元）思2500瓶3000胶3500羡4000啄4500仙5000伪5500笛6000鉴2004年般需求（万平录米）令79.00鱼77.65谊76.30粥74.94繁73.59跟72.23板7饭70.88予4谣69.53耐1丙2005年跃需求（万平戒米）祸82.68宝81.53假80.21被78.89涝77.57煌76.24党98融74.92资98舰73.60礼98认2006年办需求（万平汤米）等86.53荐85.18鸣83.83柳82.47攻81.12武79.76基76洗78.41餐46遍77.06值16皇04-06蹦年总需求（扶万平米）储248墓244.4浆240.3珍236.3蜡232.2蛋228.3飘224.2娱220.2半最后，通过庙在不同价格毅段供应与需扬求总量的比攀较，（如下碰图），初步贴判断本案适映合进入的市笔场空间在：漏3500-求5000元勾/平方米。把竞争项目性齿价比分析左由上的分析骡结果，我们蹄得到了本案竖的市场进入惑区间，接下厕来，若要使借本案在这个尊价格机会区汉间内突破竞苹争项目，具熄有更强的竞烛争力，即指眠：具有更优地的性价比，尖则必须从分润析未来竞争培项目的性能潜指标上着手街。首先分析蔑这些项目的饱性能特点和踩优势，同时策比较本案的掉条件，决策带出突破点和生可行性方案访，最后达到顽超越竞争项远目的性价比样的目的。决我们选择了亮8个在过去流及现状中具袭有典型特征祝的商品住宅亩项目（见下还表），针对胡这八个项目炎确定了包括慰区位，建筑吗规划，复合乡资源，配套蔬服务与其他匀因素在内的值五个一级指度标，以及1置7个子因素菠。内其中土地成聋本，区位及筹自然环境等雾客观因素，跃开发商可以辩通过后期实局施项目运作缓加以改善。蔬而设计要素征，复合开发哗等因素是可酱塑因素，开怪发商有能力荡通过前期工晶作进行提升裕，从而达到激项目价值的述提升。斥根据对8个咱竞争项目进围行综合评分胸，得到以下默结论：幸福执e家的综合眼性能最高。衰亿达世纪城齿的性价比最改高。切从单项性能伤指标看来，瓦幸福e家占令据了最大的浴区位优势，蜓同时，它的豪户型，大规麦模的商业服舟务设施，体碑育文化娱乐幕，及社区配皱套也是构成祖其高档次性行能的重要因尚素；亿达世朗纪城和国际隙新城的内部饰景观设计与刮建筑质量最液高；万科的刷建筑外观设调计最好；宏层基书香园的节外部景观最捏优；国际新振城的教育，斜体育、文化汁娱乐配套最降好。亿达世塑纪城最具有劳投资潜力，稼社区文化方席面，亿达、怀万科与国际含新城不相上职下。社区配榨套和物业管闷理万科的认蛮可度最高。威对本项目来陪说，350减0-500席0是销售价轨格的机会区见间，比较在界这个价格段慕内的竞争项蝇目，本案在创区位上不具均有优势，势猫必要在复合罗资源、配套闪服务、建筑土规划等方面淹创造附加价闪值，提升项枝目品质，与财其他项目形珍成差异化竞经争。从上表斜了解到在这盗些因素的表番现上，这几黎个竞争代表难项目分别有六其突出点。百本项目的目打标则是力图爹超越各个突阴出点，突破缺同质化，力喉求达到性价流比的最优化嫁，得到最大左程度上的市萝场认可。肤根据性价比巡分析和未来字竞争项目价锄格段比较，俗所得出本案虽的价格结论恼为:40迁00-50斗00元/平父米商。占价值提升因孙素分析双依据石门新仗区项目土地抱获取成本和津基本建设成已本的初步估浪算，本项目岂建设总成本匙约合人民币太3100-鱼3400（丙详见下表）牢。结合企业链初步设定的古25%利税播水平。项目鲜平均销售价然格应达到3落900-4涌200左右投。旨根据大连市初房地产市场追的典型项目伴，采用回归绞分析方法，次得出石门新阴区目前的市忽场价值约为救3100元你/平方米。指市场价值与润预期收益之唉间存在近1棚000元的悬差距。本阶驴段将通过价私值提升因素惩的研究，为梦市场定位提疏供依据，并蹄最终实现企湿业的预期利差润指标。推每个项目都垂会因其各自粉的特点而产晋生不同的关役注点。综合施分析可以看筒出，本案在页宏观因素、初交通、设计锣要素、品牌酒、商业配套雅、教育等方谣面较为敏感抬。从这些要渡点出发的研芝究有助于项朗目的整体定醒位。宏观因素倘大连房地产报市场发展较隐快，近年的游销售状况良枯好，空置率摊下降，强劲六的市场吸纳贺能力主要来说自于有效需式求，整体市狭场健康发展蚕。礼从目前大连孤商品房销售幸均价的分布虫可以看出，手城市北部近市郊组团的北杰部区域，有袍一些项目陆能续出现，但姥目前还是以杂中低和低档互盘为主。本割项目基本处恒于3000竞元/平方米音的价格线上律，但是部分悔项目的成交竭均价已经超脸过了300凤0元/平米派，如亿达世衫纪城，显示别这个区域正钱在逐渐为大相连人所认识阻和接受。涛根据大连市双商品房均价惜1996-篮2003限年的发展趋镰势，预测得稳到2004咸-2006诞年大连市商买品房价格的这发展趋势，垒2003年田市内四区商弃品房均价3闷600元/猾平方米，2找004-2刃006年市福内四区商品虑房均价预计万将分别达到叠3916元惜，离4109顾元和分4302隙元/平方米肚。麦未来两年里桑，翼市场对40住00-55限00元/平比方米价位的乞需求将达到睬总面积26膨2.2万平灭方米。朱因此，献2005丘年疤4000猜元迈/过平方米以上虎的产品将成票为市场主流厉，只有在提脂升产品价值晚的因素上下滚功夫，抓住鲁消费者需求仰，才能得到祝市场的认可彼，在激烈的用竞争中抢占盼市场份额。领城市区位、逗交通因素命本项目从目竿前的区位条刚件来看，不寿具有吸引力年。但是随着稍“借大大连颤”芽西拓北进城钱市发展战略睡和推动大连读周边城市化锅进程的落实药，西部通道个和明珠路的肆建设将带动怠整个甘井子帅地区的发展谨，有效形成隐大连市中心郊地区的环形芽道路网络，阀为城区西北赚部增设一条哄便捷高效的毙通道。到时圣，中心城区构西北部的交盼通瓶颈问题阵将得到解决拍，与中心城怀区的联系也瑞会加强。城框市西部区域贴将会实现大荣突破。地块逝南部明珠路斧和东部贯穿三城市南北的丹西部通道的尝落成将完全姜改变该区域侵目前的状况洞，也将大大每缩短大连市探民对本区域腥的心理承受借距离，提高倡区域认可度摆和市场未来奔预期。西部液通道建成投兵入的时间与厦本案实现峰澡值预留有很碌重要的关系鞋。挡广州番禺华阻南居住板块停通过城市交界通的改造完劈善实现了周梨边房地产价诚值的大幅度污提升就是最斯好的例证。牙广州洛溪大拾桥和华南快盘速干线的落腔成，增强了嗽广州市民投虫资番禺房地铲产的信心，亚带动了大量饮的市场需求勺，极大推动茄了华南板块扯几个代表大补盘如丽江花泉园和广州碧弃桂园的销售斧，创造了吊“孟三天十亿遵”熄的销售奇迹刻。播在成都，华摸阳地区房地阳产的发展也绘创造出了一塞个奇迹。首冰先是路通了崭，费人民南路南惧延线舰经过升级改肯造于200乌2年通车，姓极大的缩短斧了成都市区杆与华阳的空扇间和时间距塞离；随后多碰家房地产开横发商入驻，桌开发了不少恰大盘项目，带彻底改变了狱华阳的房地霉产；后来，脸实现了整个览区域的成熟泳和提升。短浩短的两三年熄时间里，华番阳地价的籍翻了一番属，商品房价太格也裁翻了一番。返激品牌价值因骄素乒根据样本资顾料分析，从弱影响消费者尸购房的主要呢因素中看，条开发商品牌林位居前三位争，仅次于户遵型设计和小箱区环境两项枯因素。义作为一个品旋牌地产商疯，品牌本身透所具有的无雕形价值是不俊言而喻的，悦它不仅体现敢在优秀的建舟筑工程质量珠、规划设计杏、建筑设计蜜、物业服务肺等方面，左更重要的版还体现在其科丰富的内涵镜——奔消费者认可辞度、开发、技管理疲理念和傅信誉。品牌特是房地产企乡业信誉、素矛质、服务和蛾文化品位的鹿一种标志，位正是品牌的业这种特质，符广大消费者财才越来越关怜注品牌，认邻定品牌远和腰追求优秀品权牌练。拖广东的珠江屋合生集团凭据借其优秀的决企业品牌，坡在北京开发腊的珠江罗马焦嘉园比相同逮区位上、相熄同产品类型小的地产项目贡朝阳嘉园、玉华纺易城资在销售均价柔上平均高出渐1000元启/平方米。秘大连的房地昼产市场经过钱十年的发展遥逐渐走向成歌熟，开发商解之间的竞争达也愈演愈烈辉，由早期的格价格竞争、托规模竞争、芝质量竞争、宜功能竞争发宁展到今天的凝品牌竞争。永市场呼唤品绪牌地产商，渠目前在大连笛有几大房地败产开发商是凶消费者耳熟吊能详的房地忽产品牌凭–谱亿达、新隶型等有实力涨的地产品牌他。有趣的是搁各个品牌在植消费者心目随当中会形成醉一种对品牌棉认可的具体钟体现。例如厨万科的项目浆被认为拥有留创新的产品导设计、亲切澡的建筑风格桂、新颖的开铅发理念；亿维达开发的项垮目消费者普刃遍认为建筑阴质量硬、户隶形设计实用肠等。因此亿卡达多年开发顷的品牌优势银，是项目成尺功开发的基夕础。但从城坟市运营商的凉角度，亿达企品牌诉求点模尚不明确，听核心价值没闯有体现出来喉。需要有其睡他关键价值俘因素的共同鬼作用才能最源终提升整个材项目的综合唤价值。规模浇大盘往往因着其规模而定奸义，但归其席核心应该取糟决于其对区危域发展的贡尊献。但受制烫于项目规模本，大盘项目排在选址时可润能缺乏地利闻。缺乏地利经有两种情况辰，一是项目碑所在地块相里对偏远，尚笛未开发或只究在进行初步拿开发，二是脾板块内强势品竞争对手林登立，介入由诞于难于营造乱楼盘独特的寨卖点而缺乏饭竞争优势，针从狭义的角坐度上来讲这搞也是缺乏地捷利的一种表朴现；弟本案无论是叮规模还是对珍区域发展起奸到的带动作乘用，都无疑挤会以城市运墨营商的角色太在石门扮演杂重要角色。消利用这种角匀色优势，借烦助独特而且详是难以拷贝俗的市场定位嘱，本案不仅君可以实现规兼模效应，还捞能迅速成为掏大连市场热盒点，满足不众同的细分市贱场。同时，看规模优势使某本项目可以胜通过峰值预败留的手段实刃现集团的投散资目标，并鲁可以扩大预枝期收益；商业配套躁长期以来，馒商业配套设贤施的规模、聪业态等问题深一直是发展衬商在项目开鹿发中的难点齿。本案的商条业配套定位骗则着重于角蠢色把握、业吓态选择及开规发规模等几捧个方面（详计见商业专题陈研究）：遇角色：结合仿石门新区规置划，商业设掘施应立足于昼新区商业中抄心的组成部拜分，在未来批融入商业中浊心的整体规个划，为初期侵项目造势；吼业态：业态万选择除社区谁所必需的项酬目外，在社好区不成熟的沿情况下，特丸色商业的塑纱造尤为重要窑，是社区生埋命力和活力集的体现；塞时序：在周字边服务设施议严重不足的甚前提下，配犬合居住产品陷地推出，商志业设施的建群设时序是项皱目推广的重摘要因素。初古期考虑以特劫色商业提升议地块的价值即和公众关注侵点。教育主题限亿达集团对虑教育的青睐辆在大连已经互人所共知。羽从与东软集澡团、东北大玻学成功嫁接覆，到投资兴叙建80中学丘无不体现了量集团对于教碌育的重视。虫大连现有项伴目对于教育宁设施多采取极被动发展模盆式，与国内呜发达城市在鞭地产开发中位对教育概念钥的发掘比较情，开发理念杰具有较大差泄距。排本案处于大勤连西部，缺查乏大连特有替的滨海景观汗特色，教育映概念可以弥盏补这类不足芹，从而扩大贴客群范围，是争取外来客美群。同时，卡通过西北部册基础教育产疤业的打造，筒与已经形成亡规模的软件仰园形成南北联呼应的态势沫，西北部区觉域发展基础礼教育，南部式软件园发展阅高等教育。执以此强化亿裂达的市场竞执争力（特别慢是房地产方餐面），从而忆提升产品的脊价值；设计要素耻本案外部景吴观不具备优且势，同时区仇位优势在短厚期内不明显熔。考虑在内碌部景观上下熊功夫，如有浇可能，对外绵部景观加以恳改造升级；膨提供满足不饥同客群需要崇的产品，从码规划设计和喊户型设计上君体现本案的鸡特征和形象醉；陶社区环境、率文化通过景尤观体现，在夺产品上下功蹈夫，突破同珍质化未来预期虹从以世纪城肯为代表的北卡部片区及以启学清园为代渣表的学府区鄙的发展可以葛看出，大连珍市的市域扩珍张速度极快逼。在短短两扇年的时间里扎，上述区域熔已经从不被耍认识，到市泄场追捧，区就位的限制可岂以突破；亦锦绣居住区疮的跳跃式发趟展，缩短了渣石门新区的飞心理距离；洽石门新区以梅其高标准规肃划、高起点思建设以及政诸府的高度重冒视，使其较协泉水区域而揭言更具市场貌竞争力；师规模优势使热本案可以通心过峰值预留记的手段实现第集团的投资岔目标，并可敞以扩大预期痕收益；蜂宏观调控为省本案带来了马挑战，但同禁时由于资金鉴、土地供给后等原因，也境提供了机会扮。呼通过前期的砖市场研究及茅项目背景研准究，可以有漠充分的理由融相信本案具舌有了成功的辉基础，但这导种基础还必幼须通过多要胖素的综合提叫升方能达到滨预期的目标销。购价格汗定位结论鹊基于综合考毙虑价格策略宽，阿特金斯惧对本案产品扑的价格定位忍结论是:肾在2005止年，启动期透以4300跳元/平米的溪价格基础入良世,再根颜据当时市场恐走势统微调,基目本以450斤0元/平米溜的价格推出断首期产品。柜项目产品定恐位房产品污档次定位时综合项目自详身优势及市抚场进入机会渠，阿特金斯孕建议本项目三的档次定位恒：蜓同类产品最脚高品质，国勤家AA级居球住社区兔项目档次定默位是基于以稻下市场条件臣和基础：袜石门新区作喂为城市西拓隐的桥头堡，荷大大连城市盯规划的区级钻商业副中心紫核心区，具旗有十分优良严的区位条件青；睬未来随着西逮部通达和明湖珠路的相续挥开通，本项旦目的交通条叙件将会得到炭较大的改善姻，加强了与友星海湾、锦铅绣和市中心鬼的联系，有碎望彻底改变陪人们对石门简新区交通不焰便的观念；讨区级行政中冲心、医疗文孩化中心以及努大型商业商弹务配套设施阳创造了有力悄外部条件；客楼面地价高站于区域平均胸水平，必须这通过产品升邻级满足预期握目标；玩发展商较具旱开发中高端踪居住市场的色经验与实力耻；捞目前市场对洽优质中档产征品的需求比归较旺盛。员同类产品最荒高品质腊：项目的规爪划及建设档鞋次达到目前酸大连的最高交品质，比目庙前同质化现碰象严重的市纷场产品明显竖高出一个档畏次。该档次逝应当在5-揪8内在市场幼上保持优良昆产品的地位税。恶国家AA级喂居住社区站：根据国家麻建设部颁布哄的《商品住蜻宅分级认定全标准》，将晒商品住宅分灿为A、AA刚、AAA级咬，并针对不却同级别的住伙宅，分别赋居予不同的技消术功能。3配A末级商品住宅雁应具有良好而的西适用性能、脂安全性能、徐耐久性能、砖环境性能和极经济性能；怖而2A蝶级、阿1A脏级商品住宅晕性能认定的葵主要兴依据郑适用性能、贫安全性能和代耐久性能构三项质。谋建议本项目而主流产品定惰位于2A级说，部分产品纯（高端产品镜）达到3A贱标准，并参颜加认定。这睬样不仅可以样指导项目的沫设计和开发辽，同时可以欲成为项目的卸卖点之一。录物业类型的悔组合墓及规模胖从目前市场糠供应状况看别，主体产品届仍然是多层益和小高层物谦业，市场需文求相当旺盛第；新出现的秘低密度住宅怠产品，如叠辆拼别墅、联毙排别墅等市美场供应量不圈大，但是需盼求比较旺盛喜。根据大连仍市2004宵-2023础年现有人口捧改善居住的峡商品住宅需金求，阿特金厘斯预测到2工010年，段销售面积将午达到550遭万平方米以伐上，而且从算未来几年土暮地供应和房鸽地产市场供血应状况看，节物业产品的勿供应主要以怕多层和小高庄层产品为主轰，同类产品献的竞争会越待来越激烈，疼只有在同类旨产品中做出拼差异化的产锐品，才能在甩市场上脱颖催而出，实现背市场开发的身目标。辆同时，从本眯项目自身的热条件看，一储方面本项目裤规模大，周乏边配套尚未香完善，具有稼“妹造新城狼”筹的意味，要颠在短期内快花速形成规模待，在长期实俭现总体利润膏的最大化为袖，建筑类型北的主体应放胃在比较大众宰化的产品上刷。船鉴于以上原购因，主体产碧品应该既符门合大众需求守，又具有突源出特征，能锅在同类产品灿中形成差异娘化竞争。切唉实可行的方黑法是推出遇“绒花园洋房谜”汤形式的中密舞度多层住宅傲。息“译花园洋房进”颠是利用立体慌绿化、大露依台、层层退桥台等方式形发成的类公寓卫的住宅产品劝，但带给人睬的视觉和空哄间感受又远惧远超越了普厉通公寓型住昏宅，其层数布通常为4层写及5层，在违本项目也不迟例外，容积全率可达到1厚.1。建议哑首期产品以养平层为主。荣同时，因为召“盯花园洋房益”缘的组合结构芽相对更为灵香活，户型种凑类也更为丰着富。所以还挡可以根据后体期市场接纳膏情况而相应畏调节洋房中滥平层与复式姨的比例，甚伏至可以变形匠为上下均为滤复式的类叠愤拼产品，抑线或全平层住饱宅。莲由于容积率边的限制，凡小高层娱住宅也必须主作为本项目痛的主力产品份推出。并且击主要满足对兴象为：对经灭济适用的二背居室、小面格积三居室有言强烈需求的误客户。曾另一方面，烘为提升本项旋目的综合形缸象，应适当劈考虑中、低办密度的产品细组合，利用吼低密度产品先平衡总的用强地容积率。岔同时，城市别别墅课的特性决定制了述联排别墅陵基本出现在环近险郊区一带，精低密度产品价本身也是住袄宅郊区化的楼产物，因此史，搬本案具有开留发低密度产塔品的基础，域应当开发适斜量的低密度要联排别墅葛。贯综合上述考纠虑，建议本劣项目以4-晶5层倍“牢花园洋房戒”徐建筑为主体痕产品，结合谦价格定位，隆在2005口年，以45廊00元/平缸方米的均价卸在首期推出惕。在最小土衰方量的基础邪上，开发小努高层物业，仁并且结合分泽期开发的时砌序，在近期紧景观资源较咽好的地块，星开发低密度膛产品（联排芒别墅），以堪提升整个社移区的档次和肉形象。物业舱类型的组合驶和规模建议株如下：椒类型堪容积率悬户型建筑面同积（平米）少总建筑面积杰(万平米)袖占住宅规模仿比例（%）颠住宅车产品库小高层（7奋-11层）辨90-13垦0工14.7涝27.6展花园洋房（府4-5层）婶100-2闪00尽36.6蹈68.8研联排别墅料220-2化50津1.92椅3.6布住宅规模合广计：53.劲2万平米（孤包括底层商跃业面积）灶小高层主力择户型恳户型面积依（平米）尤套数比例秀（%）找总套数约为钳（套）型二居室醒90-10项0摄50间670价三居室万100-1犹30参50肉670异花园洋房主垦力户型池户型面积宜（平米）蚁套数比例喇（%）穴总套数约为陆（套）巴二居室呜100-1蜓10南30步812读三居室龟120-1也50蔬45皂1218纯四居室般160左右臭15迈406重非平层（泛柏叠拼）谜180-2者00门10氧271峡联排主力户蛋型近户型面积葬（平米）床套数比例条（%）牌总套数约为隐（套）舅四联排链220-2截40歇70石57蜘双拼治230-2收50昌30懒25闸商业设施和纷其它配套设猪施的物业类稼型组合如下互：防物业类型驱内容滑建筑规模丸商业设施技邻里型商业桶5000平乞方米黑底层商业沿10000炮平方米萄餐饮特色旋商业街船8000平用方米营社区购物中森心损8000平轰方米染商务设施哄生态商务街颜10000冲平方米好其它配套设辟施念学校戚35000除平方米（1绍5000+柳20000手）嫩会所夹5000从平方米述幼儿园悬4000盈平方米斯合计且40000非平方米（不淹包括底层商冒业）+35甲000平方私米学校=7条5000平液方米嫌住宅产品定晒位闹规划设计技原则奔本项目住宅滑产品规划盈设计，既应们当符合大连衫经济发展的朝水平，关注陶住宅本身的恐舒适使用，册又要适当超优前，向后小员康阶段率“枝人居需”地标准靠近，坏为突出品质断和差异化的命产品特点，展具体体现在搜以下几个方讽面：旨新都市主义瞧的规划理念筛，创建混合茄功能的多元亩化社区，即恶做到在一个则五分钟（5求00~60童0米）的步热行距离之内归，能够为居径住者提供商历业、社交、咽文化、居住枪等复合功能继。咸突出强调后盛小康设计理全念，重视居躁所设计的舒键适性和实用虏性。锁后小康居住矮特色：路在小康标准徒的基础上，热后小康居住爬模式包括仔了六号大堡特色迅。屋绿色旨：爱环保，良好桨室外环境，卷生态，节能杜，节地萄舒适牵：道实用，愉悦吼，私密，美住观酿便捷业：舟人、车、物敢流便捷，配娃套完善志安全雀：备在不设防盗床栏杆前提下尿做到安全、晌美观托多样旬：雨品种、户型货、式样多样抗，让宅消费考者有排选余架地焦信息晚：包光纤连接到丝户，为通讯毕、上网、工陆作……创垃造浊条件，用电告子手段保障合安全及智能担化检测等。户均好性。尽的量使所有住非户都能平等胜的享受资源激，包括良好剃的日照、朝户向、环境和念景观，强调端社区的共享系性，获得等碌同的价值回炉报。结适当超前的形设计理念。巧大盘开发以钳5-7年的接周期为最好绸，为保证后琴期产品的销锡售。建筑设祥计应，具有根一定的超前包性，保证在他5-10内说本案的设计百仍不落伍。呢这样对整个肾石门新区的安形象也具有驼很大的社会饶贡献。械可识别性。指利用社区的寄规划设计、租建筑形态的遮塑造和园林扮景观等，强畜化社区的可课识别性。词总体规划设姿计杜总平面布局旁岗建议蒜社区的规划内布局，不但氏要考虑实用梳功能的合理接性，更要考正虑人们居住徐其间赏心悦百目的舒适感厘，使社区的钞空间变化丰糖富、有层次春。市场调研凳的结论显示絮，大连目前暑大型居住社太区的总体布项局主要以行榴列式为主，鸭显得呆板和挨保守，在规信划上难以体社现出泽“累以人为本雄”尿的居住理念榴，因此，建蝇议本案在规秆划形态上尽倍可能营造出创自然丰富的享规划格局，她可以采用围堡合组团式布鸣局,打破铁兵营式排列倘形式，给人榆错落有致、音生动活泼、霸又协调统一懒的视觉感受院，达到社区尿内部布移景冻移的突出效滔果。策在社区居住破空间的规划弦上，讲求塑峰造多元的空盲间层次，主沫要体现在由勾公共开发空大间，向组团赖空间，到半许私密空间再政到私密空间矿的层次过渡柜。通过社区侧内部道路交刚通的合理组右织和景观园卵林的系统规易划，实现社泼区的高品质对人居环境。吴由于本项目后的6个地块贫被6条市政封道路所分隔依，社区边界家的设计也成丛为规划设计秩的重点。建编议在与城市灵干道级道路豆相临的边界休，突出设置掀丰富活泼的怜街立面效果替，增加街立暖面商业的店贸面机会。交通组织蹲建议交通组鸭织所构成的狱社区内部空询间要体现出跨丰富、生动钓、有趣、自剖然的环境。慕道路等级清辱晰，实现人熊车分流，至益少车行路线时和步行路线奇系统应该相护对清晰。相既应方便居狂民出行和利申于消防车、课救护车的通抛行，又应维申护院落的完柱整性和利于臭治安保卫殖。伟为避免行车还迂回或对居祥民活动的干珠扰，住区宜钩采用尽端路洁，尽端式辅轰路有利于形猪成组团邻里贴交往空间，东利于分区销暮售。饲人行道与机笼动车道之间引设置绿化隔篇离带。删各组团内部干设置且步行路和小竹尺度路径，戚便于邻里交劝往和营造自舱然、丰富的插空间。勾在社区主干即道两侧，采疮用缓坡草地尘、灌木和树丛木结合的形先式，增加道买路空间的层番次，同时减浊弱交通对居闭住的影响。糕在居住区内怕公共活动中酱心，应设置存为残疾人通估行的无障碍益通道龄，同时为儿五童在社区内奔部穿行提供黎安全的交通茧组织。景观环境林景观园林规披划越来越成姜为衡量一个阵居住社区品陈质高低的重耀要标准，开绩发商们不惜贡重金邀请国总内外的一流拣的景观园林跳设计公司。潮大连不少社码区的景观规阔划就出自一断流的设计公扯司，也达到丝了不错的销狱售业绩。拉在景观园林歪设计上，建铁议强调不同怜层次、不同谊规模绿化和外景观空间的粒运用，特别链要重视中央鼻绿化和组团知绿化的结合圾，社区内部单需要规划有赠相对完善、勿具备一定规谎模的中央绿贿化或者园林撇设计，和住塘宅组团所形偷成的宅间绿美地协调统一尝。葱另外，社区瞧景观环境规钻划多注重互形动型景观的浮塑造，取代伶大规模的观躲赏性的景观肃园林。植被遗绿化、小家鲜庭院、叠桥托溪水可以创陷造出社区的偏空间感觉、顷艺术好氛围和视线束层次，并将阁社区环境向糕人文型转化竞，以满足居负住者精神需惧求。槽在景观设计寄上应着重考素虑以下方面物的实现：溉多层次绿化摄系统：乳舒适的绿化朴系统要有近珍景、中景、亏远景三个层够次，近景多针以大草坪与辆主景树为主姨，而中景多委为大小乔木胀及灌木，远跨景则应尽量占用高大乔木齿的重复树种偏。在边界部个分，灌木与感地面覆盖植榜物可以作为森主要景观元饿素来限定空煌间，软化建叉筑，起到屏泥风和景观的晃作用。雄有节奏的开末放空间：约树、草坪等腥种植与开放失空间的交替革关系是居住充区环境的节猾奏。居住区蜡内的开放空匹间节奏以步遥行三至五分钳钟作为衡量命标准，诸如袄广场、大草映坪、网球场于、水池等均寿以此标准间己隔布置。江小型组团绿淹化：丧借鉴砌“狐Green模Park挽”倚规划理念，劝通过曲径通全幽的景观处不理打破传统盼兵营式景观饺排列，每一惊个组团里的慌住户的后院发绿地直接与帅组团内步行织道公共绿地丽相连，无形御中拉近了邻敬里的亲密感关，构成了极津佳的私家绿盛园感受。希坡体绿化：轻结合现状标币高及设计后绿的台阶，自肺然的出现一丽些住宅附近消与人行步道环之间的高差推，利用这些杰高差再加上供人为因素，喇可制造出缓慌坡，利用适似合当地生长吼的草坪及灌例木、因势就祖形，形成山砌水居住小区强。嚼迷你公园和掌玩乐空间：鸣设置小型的拌公共公园遍陶布于社区内沉，可作为小武尺度亲密性览开放空间提股供给邻里区之，小公园间践通过步行道巷相连，成为弯整个社区开邪放空间的一博部分。畅中密度产品遮单体设计公占有住宅总嘴建筑规模9厉0%的花园耀洋房、多层斩与小高层产肉品，其单体讲设计效果直金接影响着项沿目的整体形摸象和风格，码它们和低密存度住宅、公尖共配套设施题应达到既有露各自的特点聪和风格，又馋是一个和谐队统一的整体萝。建筑风格资一种上层的壁建筑风格能右带给人耳目尤一新的感受陆。据调查显流示，购房者姿普遍存在潜拥在的心理需么求，即希望票自己的居住胆环境具有可阀识性和示范检性，而这种楼可识性和示典范性往往能梁通过建筑语门言最有力的若传达。份建议花园洋帅房、多层、窑小高层采英用北美风格丰，因为考北美住宅造拾价经济、简挖洁实用、施胃工迅速简便帐还有一种现箭代的自然美雪。这种建筑熊不但保持着矿美国文化的哭传统，又富蕉有时代感。奥而且，它还沟可以根据户其主、环境、拉气候、材料达而灵活应变圾，禾所以有理由磨相信这种住价宅能适应大胡连市小康之规家的经济能例力和生活方关式，会受到揭广泛的欢迎拣。昆北美住宅的购建筑风格特旦点：级强调保持材谋料本色冶这权种住宅只用掠砖、木、纸雪、水泥、玻悬璃五种材料辅，而且还尽冈量使用工厂掉成品，因此例比较经济。委由于这种建放筑消除了一钳切不必要的愁装饰，强调阳保持材料本灾色，所以给梯建筑带来了蝶一种自然的槐美。与环境协调心北美建筑师箱很善于利用久材料和空间却造型取得与羡周围环境的绍内在联系。迅在设计中体魄现了砖、木商的本来面目穷，它们都是击与大自然相验依的。透茶褐色或红洗棕色的砖墙餐是最好的土靠色蕉北美建筑中畏多用茶褐色迫或红砖色的仓的砖墙，并胶且，多出现藏在局部，用封以强调竖向可线条，突出卡中心壁炉，业与水平线条拳的夹心板墙旧形成对比，盾恰到好处的递展现了砖的料材料纹理、阅色彩和砌筑叨工艺。基体现建筑的桑内在功能和史目的计北美住宅大俱多数具简洁叨的形体，直皇线方角，内蛇部空间流动怖而功能分区奉很明确，表玻达了与环境柴的配合，突悔出了材料的垂性能，这样蓝就既具有美泉国文化的精友神，又是一耳种现代的住摧宅。思功能区设计气灰功能区设计辈应该根据人吐的行为方式透把一定的空稻间组织起来常，通过流线属设计分割空识间，从而达跪到划分不同礼功能区域的贱目的。皱一般来说，庆居室中的流阴线可划分为某家务流线、敢家人流线和塘访客流线，宴三条线不能坝交叉，这是话流线设计中晃的基本原则董。访客流线躺访客流线主骂要指由入口兆进入客厅区泻域的行动路渔线。访客流旬线不应与家面人流线和家梳务流线交叉岔，以免在客北人拜访的时附候影响家人竖休息或工作毒。而流线作拍为功能分区姓的分隔线划语分出主人的炭接待区和休猪息区。面积悟较大的户型维可以根据功离能的要求设勿置有起居室视和会客室。城入大门处需悦要有一过渡采空间，装修浪时可以设计治一个玄关，洲对整套房的巡私密性有很槽好的保证；防客厅的空间漠应十分独立逝，无其他任和何房门与其妄相对，客厅剖的空间几乎据不受任何干廉扰；竿尽量使主要口功能房间（逝客厅、卧室抛）朝南，而捎辅助功能的座房间（如书月房、卫生间纹、厨房等）惜朝北布局，海达到了通风德和采光效果厅最优化。错窗的设计应博与窗外景观份相结合、强童调户型的观抹景性，同时扣应多采用局架部的角窗、基外飘窗等辅叫助设计，以漆增加厅及居毅室的采光面命积，而且增放加户型使用赵的情趣。家人流线货家人流线主申要存在于卧讽室、卫生间膝、书房等私捕密性较强的粱空间。在主涝卧室里设计凑一个独立的弯浴室和卫生垫间，为夜间偿起居提供了嘴便利。此外珠，床、梳妆扣台、衣柜的源摆放要适当韵，不要形成容空间死角，森让主人感觉穿无所适从。选尽力做到两灰个卫生间，累设计有明窗业通风和采光矿，主卧房应简设有独立卫判生间，私密呆性强；阳台娘应一南一北妨，有利观景重、通风和晾魔晒衣物等功伙能。惑每个卧室的绍面积分配要纪合理，其中茶主卧室较大精，建筑面积堵应为20平背方米左右，鲜次卧室应为签13－16通平方米。并垃且主卧室与静北面卧室的鼓门对开，会叙十分有利于组南北空气对凝流。家务流线涛为家务活动蹈而合理设计趴的流线，包仓括厨房、餐锤厅、生活阳贼台等的设置棕。比如以L深型流线厨房扩设计，是最伟轻松的下厨瞧流线。计厨房、饭厅移和生活阳台底等建议按照坟功能来分区寇集中，并与元其他功能区纱明确分开。个做到动静分煎区、干湿分护区，过渡自更然，互不干透扰。浅公共交通空碌间设计捎在多层住宅距及小高层住递宅中，由于以公摊面积相陪对较多，公颗共交通空间欣如楼道、电相梯等公共空退间也越来越侄受到关注。啦通过考察我胁们发现，考格究的公共空弊间设计能大国大提高产品鸟的档次。比骗如，在每个气单元入口放志置休闲石凳和，供住户出筒入时临时休烂息、等候，极是人性化的矩功能设计。寻对于4-5而层的普通多板层住宅和花漏园洋房来说展，由于没有往设置电梯，抹住户每天都磁在经历着爬弦楼梯，这个默过程往往是碑乏味的，而夺如果通过交替通空间的处敌理，便为住琴宅增加了趣讨味。比如，李全观景落地虎窗。它采用例空间共享的补设计，和首刺层门厅结合秃为一体，有饥良好的景观狂视线，使得昏垂直交通开批敞明亮，人茫在上下楼梯姓时能直接欣爹赏室外的景剥色。呀而小高层住毙宅的交通空窜间则更为复饺杂，由楼梯初、电梯、管书井、入户门休等要素组成免，可产生多志种组合形式阵，对单元户干型设计有很沸大的影响，公是住宅设计其的关键部分御。市场上有只不少楼梯间唱面积浪费、座空间布置不校合理，住户暑心理感觉差添，这些都需当要在设计时嘱避免，使交叛通空间更加寒合理、经济奋和适用。出花园、露啄台的应用影现代人们通匀常所说的花余园洋房是将鼓空中花园引吸入低层或多但层住宅中，用有平层和跃狱层形式，通堆常在城市中内拥有优美的煤景观环境。帖利用立体绿教化、露台、拉层层退台等勿方式形成的西类公寓的住赞宅产品，但击带给人的视笛觉和空间感冒受又远远超欣越了普通公殿寓型住宅，睡因此赋予美甩称为迁“森花园洋房降”芝。本案的花支园洋房产品懂正是介于普帜通多层住宅代与叠拼别墅饲的中高端产隔品，因此，药要在设计上耀突出与普通书多层的区别熟。在设计花端园、露台时荐，可采用下宫列几种方式龙：检退台空中花纪园：一般是滑住户的独享回空间，并且挎该项目周围丑应该有比较禾好的自然景会观，退台花水园不但自成兴一体，还要缝与自然环境百有效结合，赌才能取得明先显的效果；疑阳台空中花糟园：是将阳输台功能扩大痕，从而形成功私家花园；披内部空中花农园：是套型巨内部牺牲一华部分面积，过形成入户花撑园蚀低密度产品沙单体设计建筑风格甩整个社区的硬建筑风格基乒调是北美风桂格，当然，剥最能体现社块区形象的低蕉密度建筑也循不例外，建童议迟联排别墅的恋建筑风格也舟为北美风格切。鞭如上面中密馋度产品中提头到的，北美析风格的建筑概物有它显著床的特点，这叛些特点尤其太能在低密度筝产品中体现界。希望建筑她师抓住这些深特点，创造蜻出舒适而富途有时代感的医北美风格建锣筑。组合模式珍联排别墅有味多种组合模资式，考虑到万大连本地的票居住习惯和锐空间的利用芒，建议采用指L型的组合必模式或者内济庭的模式。触L型模式，击每个单元前渡面形成一个戏小的院落，铲使彼此之间岂有视觉的遮底挡，但此方是案所需户型利面积及面宽门较大（见图拆6-1）；划内庭模式吸弦取了传统民裳居的作法，匠每户增加了帝内庭院，形滚成了很有趣荷味的私密空察间（见图搁6-2）。圾图6-1：第L型模式的适运用凉图6-2煤内庭园模式材的运用瘦叠拼别墅入气户模式有两信种：宰一种是叠上班、叠下均归侧入一个公共胶单元门，叠厕上通过公共抖楼梯走到三池层回家；另承一种是叠上椅住户通过公羽共楼梯进门责，叠下从室淡外直接进家捆，做到完全简的独门独户挽。拣本案建议采你用责叠上、叠下灰均归入一个勉公共单元门侮，来叠上通过内压置的诉公共楼梯普进入自家门堂户甘。内置的楼冷梯为整体建权筑外立面的腊完整性和统乎一性提供了荣可能，让整段个社区彼此读协调统一。枯功能区设计宅以功能为中验心来定义室鞭内空间是低搅密度住宅区裂别于公寓的余关键因素之凭一。低密度具产品的室内样空间设计通漏常以功能区丰为标准将空拉间划分为茎5热个区：辅礼仪区（入贸口门厅、起闻居厅、餐室门、盥洗室）岭：返建议餐厅与厘起居厅形成谱落差，以区倾隔功能空间愧，丰富空间膜层次感，即疗保持人际交门往与家庭生谎活各自功能点独立，又使食彼此之间互饶通呼应。在昨普及明卫、或明厨的设计托之后，餐厅畅的设计逐渐您受到重视，否不但要求设轰计有阳光餐驾厅，而且还赖希望餐厅内西部或者外部汉能有良好的代景观视野。遥起居、餐厅轿局部挑空，叶或者采用夹有层的设计，冈不但使空间值得到延伸，悼而且也增强辉了室内的通执透性和视觉虫效果，挑村高5-6米联。鲁交往区（包宝括早餐室、信厨房、家庭酬室、阳关室凉、健身室、吃工作室或书狂房）：在空逮间设计上呈刚现利用率高塌的特点，厨开房面积大、楚层高通常都这在3米以上汪，可以局部铅挑空。作为谈一个交往场解所，厨房空涂间一般采用湖岛式或者半蝶岛式布置，宿还可以选择降设置休闲娱鸣乐元素。厨券房靠近餐厅助，空间形成听专属的便“勿用餐区孤”园，与起居室她的格调不会室受到影响。境岛式、半岛护式厨房沫私密区（主械卧室、卫生版间、次卧室智、客房、兴记趣空间）宽：设计要求叫宽敞，有大追卫生间、步酷入式衣帽间敌、专属书房狱空间，最好均能有一步阳久台或者户外砍大露台与之欠相连。楼梯用转角处设有裳室内休闲阳筋台，丰富家习庭起居空间彩。饭功能区（洗早衣间、储藏候室、车库、景地下室、设减备间、阁楼也）：演地下室、阁太楼空间的综晕合利用正逐慧渐被购房者溪所接受，可质以成为储藏铁、家庭活动轮室、健身室葬等功能。地谅下室在设计乎上需要从居妻住者使用功疫能的角度考愉虑，突出实杜用功能医的设计。停室外区（前丑院、后院、溪侧院、平台醒、硬地、绿崖地、观景露存台、花园小乘品）：宾室外功能区控是别墅重要径的组成部分亏。居住在别都墅里的人们初会有很多的衣时间在花园科里面种植、索游戏，或者久坐在花台、锄露台上休息选，所以室外港空间的质量毛，室外装修敌和景观的设剥计及施工精烦度，构成了端别墅产品室泳外空间质量肯重要的一环劝。纵庭院的多种后规划设计，蠢可以通过指前花园、后泼花园、中庭永花园、下沉钢式花园等伞多箱个花园，营伯造出多角度龙、不同方位逝的步换景移北效果与情趣仔。巷叠拼别墅不秩可能拥有像查联排别墅那连样较大的庭喇院，但也常休常通过采用假退台，大露婚台、空中花测园等手法，义营造立体庭竭院，拓展住丛户与周围自签然的接触的欺空间。爽公建产品定赤位渡社区公共设齿施是住宅区姿综合居住环金境建设的重架要一环，主仰要包括有商汗业设施、教萄育文化设施拘、运动、健般康、医疗、悼保健设施等毫。目的是满榜足居民生活逮的多样性，趣促进人与人腰之间的交流租，培育和发梁展小区的社稼区文化。济完善的公共扑设施等配套违建设，往往服是大盘项目米不可或缺的呢条件，也是潮体现马“凯高尚人居社饮区肢”救的一个环节荐。我们提倡泥充分利用大龟连地区特色您、居民生活斩习惯和生活帽方式，营造温一个以董“酷健康和·箱文化姜·舅人居气”债为主题的社困区文化。貌合理规划布生局商业、教蒙育、会所等蜻配套设施与田公共开放空潮间，有利于透提升项目的你综合品质。熄这些元素也蓝将成为体现坚异域风情的瓣载体。愤商业配套定换位铜在立足于社期区的基础上建，力求通过唤差异化经营状，成为未来撑区域级商业满中心的组成夹部分。滋阿特金斯确前定特色商业披街作为整个张项目提升和穴启动的另“碍引爆点赠”津，蝇以社区购物渴中心为本项韵目集中的商责业设施。将保本项目的商鼓业物业开发我分为餐饮特库色商业街、筝社区购物中瞧心、社区底园商和邻里商颤业四个级次蓝。饮建议长30菜0米的特色榆商业街以点命式建筑的形忘态出现，同绩时与新区区拳政府构成有贼机联系，并民且赋予建筑励物统一的风砖格，使这条尊街成为具有问标识性和文硬化暗示的石轰门新区形象君代表。式建议底商的保排布围绕四许个中心，一甲是以交通导蜡向为核心的鸭临街底商；摔二是以学校剪为核心的底止商；三是以煮中心购物广帖场为核心的去底商；四是就以医疗、康勒复中心为核跑心的底商。布通过对市场串吸纳量的预唱测，并结合胀商业设施未债来发展空间紫的弹性需要挪，推测出本留项目商业设防施建筑面积煤约为3万平梯方米。详见夫《商业专题灯研究报告》按。乔商务配套定资位妨低密度办公剩——各点式生态商辽务街播由于项目所剑处区位属于论城市近郊区金，但又是靠障近区政府的程新城，商务拾是必备的功角能之一。但谁相比较市中棉心和次中心书，商务的聚赠集度显然要茶低得多，容冈积率也应当旱比中心商务行区低得多。北这就会吸引晴一些从聚集全区的办公标咐准化到近郊册区的办公个驴性化转变的前企业。这些礼企业不再单酸纯满足于租乒用办公场所恨的模式，而苏是选择自建含或是购买办今公场所上，奉既保证了企类业的资产需显求，同时也柱满足了企业俘扩大自由资租产的需要。垦客户需求主领要来源于：柿市中心有实岗力的且对商扮务氛围依存岭度低的中等网规模的公司桥、大公司的爷迁徙。径着眼于投资慧新区的大、晶中型公司的窃落户，如外绪资企业、房假地产企业、蚊科研机构等皆。口石门新区原耐有的大型国佳企、私企的迈拆迁、置业痒。偶与新区政府响密切的地理匠关系和石门勾新区的区位烤及未来发展类趋势都碍决定了烘本案具有开猪发低密度商嫌务的基础。幻这条长30树0米的生态胆商务街应与蹦特色商业街森一样，以点元式建筑的形喉态出现，以赚满足这部分违追求办公个躁性化的企业稍；建筑风格佳与特色商业购街相呼应，王共同形成一蔑个统一的整恒体，共同成吹为具有标识象性和文化暗惠示的石门新壤区形象代表欣。炼商务配套总砍规模为1万修平方米。单体规模酒决定单体规键模的主要因简素是产品所槐面临的主要腰客户的需求斜，一般而言禁，当一个公死司需求的面返积少于30省0平米的时牵候，基本上大不会选择低糠密度办公的之建筑产品。捷当单体的规转模低于50枪0平米的时智候，基本上创很难于单体撞内部形成良鞠好的院落环杂境，而且单夜体之间也往辅往不能完全接独立；当单膊体规模在8远00平米左养右的时候，驶可以通过规牧划的组合，握在多个单体计之间形成半悬独立的院落丹空间。宏形象的独立绩性狱形象的独立岸性包括每个搂点式建筑拥挨有完全独立椅的交通系统估；以及每个础体量除了建绍筑之外，拥帆有独立的院先落。宰教育配套定勇位窄立足于本居启住区，为附市近居住区（陆包括锦绣等翅）的居民提辆供高起点、以高质量的基眼础教育，形蛛成独特的社厨区教育模式犁，成为甘井愧子区的基础昆教育示范区酷。苏教育的特色泽主要体现在杆学校的硬件刷和软件上，敢建议规模滩4害公顷左右，卫其中小学浪1.5把3公顷，中疤学贸2.0筋9公顷禽。详见《教升育专题研究罚报告》。辱学校的建设袭要尽量加强趟与居住组团田的联系，二冬者形成有机吗联系的整体勾，共同成为物社区的重要凳组成部分，映实现学校教累育与社区文墨化互动的目头的。筑学校的开发荡、选址和社巧区入住人口姜、现状拆迁捐等问题有密艰切关联，建符议小学在第陪一期业主入蹈住时开始兴纠建，使之在悠第二年9月奥前完工，同备时第二期业奔主入住，这贱样既保证了省足够的生源烘，又缓解了冒资金压力。依小学的选址巨有三个建议程。第一，建刘议在4号地述块兴建；第你二，在预计型4号地块不午能按时拆迁蠢的情况下，祝在首发的5横号地块预留恰1.53公译顷；第三，致也在4号地诊块不能按时直拆迁的情况粥下，在1号耕地兴建。见建议中学在剧小学完工后靠开始兴建，勇保证竣工时冷，第三期业愚主已入住，膏并且早于九就月。中学的柿选址建议在赶4号地块。社区会所粪会所作为大系型居住社区眉的组成部分决，已经由原遣来功能简单界的聚会场所寨，发展到现鬼在兼顾实用帅性和艺术性刑，不但提供乌健康、休闲盼、娱乐、沟野通交流的场扔所，也是整枪个社区形象愚品位集中体友现的综合建域筑物。扫会所的形象进往往是整个兔社区的亮点脖，尤其是在下售房阶段，者好的会所给惯人以深刻的蕉印象，因此澡会所的设计胳是十分重要纷的侨“趟脸面哑”主工程。我们斜建议本案的烘会所以松“皮文化生·午健康植”您为总主题，贪提倡健康生魄态环境与健讲康居住模式斯。适应大连室居民生活习退惯，引入健盐康服务内容坚，部分功能购的设置应与签社区周边商异业商务中心誓等服务设施厚形成功能上捕的互补。帖由于项目规属模大，未来妄居住人口达演到1.5万毒人左右，客瓜户构成不同窜，因此我们梢建议设立2投个相对独立母的会所，建帆筑面积共计貌5000平系米左右。这馒两个会所可乒以确定不同贷的主题，满句足不同档次胆，不同喜好光客群的需要罚。例如：荣运动健康型裂功能馆：包晒括兵乓球、配桌球、运动造健身房、美斗容中心、游狮泳池等，适听合社区大众封需求。孩运动场所：悟室内模拟高狠尔夫、网球警中心等，适她合中高端客池群需求；收休闲场所：爷棋牌室、书顽吧、水吧以刚及部分餐饮步等，适合年贿轻群体的需凳求；见会所的功能跃定位于：生扩活服务中心增、信息交流断中心、健康释休闲中心和此娱乐中心。怠本项目作为叠石门新区首罚个开发的地荡产项目，而皱且周边有多束条主要干道掠通过，对周强边居住人群袄有着强大的扁辐射作用，末建议本案采辞用泛会所的悄经营模式，讯依靠灵活的汽经营方式和泻相对丰富的设消费人群保报证会所的健飞康运营。幼儿园年目前比较流纵行的幼儿园表多以教育主颠题为主，包袖括语言类、挥艺术类等，浪但往往忽视老孩子的心理振健康和身体西素质的培养看。国内幼教忌业已经开始她注意这类问蒸题，并开始灿了这方面的杠尝试。从发坚展趋势上看农，家长在重况视孩子教育巨基础的同时戚，已将目光道转向孩子的屿身心健康方沈面。挑按人口建议浩在个邻里住希区设置2个饺幼儿园，可购以考虑设立文主题幼儿园胖，如运动主惩题（通过对吩孩子身体素虚质的培养以世及在适合的冻锻炼中对意言志的培养，凭达到培养孩历子智商与情亿商的健康发助展）、音乐祸主题等。斩新材料和新大技术峰住宅新技术判的趋势与应原用蜜下表是上海病万科朗润园省生态住宅绘“箭四新纹”首应用一览表亡，也可以说产是万科第五此代产品的标弹准配置。对哀比本案住宅臭产品来说，谊考虑到经济文成本，产品侮定位并非悲“乞生态住宅题”感。虽然两个伪项目的生态邻标准是不同厨的，但本着凳适度超前的验原则，万科愉第五代产品颠的技术内容末对本项目仍化有一定的借难鉴作用，其穷中不少生态倒住宅技术可财以尝试应用勺到本项目中功。稠序号肿技术资内容蔑技术特点、允作用尸应用部位要借鉴作用赠1紧外墙保温体拘系需外墙聚苯板负隔热保温良飘好，门窗选挂用断热铝合贸金型材加强LOW-E川玻璃，形成汇舒适的室内怎热环境吊所有住宅外累墙、架空层且板底阁▲▲即2窗太阳能集中块供热都利用太阳能捎聚热真空管如技术，实现哈单身公寓、董会所集中供搅热驳单身公寓、蚂会所剧3诵太阳能照明康技术姓广泛使用太绸阳能草坪灯赶、太阳能楼瓣牌号照明系团统、小区指圈示系统、太披阳能时钟，要有效节约能延源查小区内广泛现使用爱▲▲堵4测雨水收集系吃统布收集屋顶、溉露台雨水，枣以及采用植想草砖、渗透竟砖收集地表红径流水，经劣处理后做景慈观绿化用水坚全部排▲▲秒5圾中水回用愈收集单身公葛寓生活废水各，经处理后票进入人工湿徒地，作为人榜工湖的补充厅用水辉▲△铲6制有机垃圾生逐化处理震实行有机垃肉圾生化处理绝，减少污染量两台济800户送7回新型墙体材现料桑外墙混凝土毛多孔砖，内凤墙轻质混凝幅土砌块析所有住宅写▲竭8巡空调设备减睛震装置匹采用分体空叹调，做减振胀措施，以减抵少噪音涂所有住宅鉴9疏整体式卫生窃间味采用远铃或暂其它品牌整编体卫生间，闷减少现场湿倚作业，提高黑工业化程度惩单身公寓阻10桃屋顶绿化、资垂直绿化、散立体绿化歼屋顶种植佛破甲草，增加泛绿化面积，连保温隔热；繁西山墙垂直丙绿化；小区黄内乔木、灌洒木、草坪、锹花卉组成的说立体绿化，仆花架为室外销车位提供遮碧阳殿小区内推▲▲点11逃自平衡式通拌风系统著采用爱迪士泳自平衡式通这风系统，有缠效改善室内松空气质量翼所有住宅叠△互12丸变压式止逆尾烟道耍厨房采用变结压式止逆烟使道，有效排抢放油烟，防梳止串烟非所有住宅箭▲▲育13慨燃气自动关弃闭装置姻线