第3章-房地产开发用地的取得

第3章--房地产开发用地的取得第一页，共48页。第3章房地产开发用地的取得第一节

概述第二节

房地产开发用地的取得方式▲第三节

开发建设中的农地征收第四节

开发建设中的城市房屋拆迁▲第二页，共48页。本章复习题1.解释我国目前的土地制度。2.简述土地利用总体规划的编制。3.房地产开发用地的取得方式。4.评价土地招拍挂出让模式。5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。6.农地征收的特点及审批。7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。8.城市房屋拆迁的工作程序。9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。第三页，共48页。第一节概述1.我国的土地制度⑴社会主义公有制1）国有土地有偿使用制度2）土地用途管制制度3）保护耕地的制度4）城市土地储备制度土地收购储备：城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、储备以及土地交易等活动的一种工作制度。限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四页，共48页。第一节概述1.我国的土地制度⑵土地所有权城市市区的土地属于国家所有城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有第五页，共48页。第一节概述1.我国的土地制度⑶土地使用权国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付给单位或者个人使用。第六页，共48页。第一节概述2.土地利用总体规划和土地利用年度计划⑴土地利用总体规划在一定规划区域内，各级人民政府根据国民经济和社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利用、整治、保护等方面所作的长期的、战略性的总体布局和统筹安排。期限一般为10—15年第七页，共48页。第一节概述2.土地利用总体规划和土地利用年度计划⑵年度土地利用计划根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。第八页，共48页。第一节概述3.房地产开发用地的含义一宗（片）位于城市规划区的，适合房地产开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。第九页，共48页。第一节概述4.城市用地的分类⑴居住用地（R）类别说明一类（R1）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主二类（R2）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主三类（R3）市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地四类（R4）以简陋住宅为主第十页，共48页。第一节概述4.城市用地的分类⑵工业用地（M）1）一类工业用地：基本无干扰和污染的工业用地2）二类工业用地：有一定干扰和污染的工业用地3）三类工业用地：严重干扰和污染的工业用地第十一页，共48页。第一节概述4.城市用地的分类⑶公用设施用地（C）1）行政办公类：政府、党派、企事业管理等办公用地2）商业金融业类：超市、宾馆、度假村、银行等用地3）科教文卫类：图书馆、高校、博物馆、医院等用地4）文物古迹类：古建筑、革命遗址等用地5）其他类：宗教活动场所、社会福利院等用地第十二页，共48页。第一节概述4.城市用地的分类⑷仓储用地（W）⑸绿地（G）⑹其他城市用地返回第十三页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十四页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑴协议出让⑵招标出让市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。第十五页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑶拍卖出让出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。第十六页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑷挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第十七页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑷挂牌出让1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得）3）无竞买人或报价均低于底价，不成交4）多个竞买人，组织现场竞价第十八页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑸招、拍、挂的对比1）都是公开竞争2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的小结：按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下才允许以协议方式出让。第十九页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式2.土地使用权（行政）划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。⑴基本无偿，没有明确的使用期限⑵划拨土地有条件限制（四类）⑶划拨土地不能随意转让、出租和抵押第二十页，共48页。第二节房地产开发用地的取得方式3.土地使用权转让土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。⑴必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为⑵政府对未开发建设的土地转让活动有限制⑶两个合同，土地使用期限是剩余年限⑷转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制⑸要办理过户手续返回第二十一页，共48页。第三节开发建设中的农地征收1.农地征收的含义为了满足公共利益的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。1）政府行为，具有强制性2）应妥善安置被征地人员的生产和生活，给予经济补偿3）改变了土地所有制的性质第二十二页，共48页。第三节开发建设中的农地征收2.农地征收的审批⑴三种情况下的农地征收，由国务院审批：1）基本农田2）基本农田以外的耕地超过35公顷的3）其他土地超过70公顷的⑵其他情况下的农地征收，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。办理征地审批手续前，应先办理农用地转用审批手续。第二十三页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本根据土地利用总体规划和土地利用年度计划，城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地，形成增量土地的供应。政府以划拨生地、出让生地、出让熟地三种方式供应给房地产开发企业。第二十四页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本⑴通过划拨方式取得生地使用权1）土地补偿费国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。第二十五页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本⑴通过划拨方式取得生地使用权2）地上附着物及青苗补偿费地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等青苗：尚不能收获的农作物，只补一季第二十六页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本⑴通过划拨方式取得生地使用权3）安置补助费国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。按照需要安置的农业人口数计算每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。第二十七页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本⑴通过划拨方式取得生地使用权4）耕地占用税5）耕地开垦费依据：占用耕地补偿制度“占多少、垦多少”不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用）6）新菜地开发基金征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用7）征地管理费第二十八页，共48页。第三节开发建设中的农地征收【例】某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积80公顷，农业人口600人，现征收20公顷。已知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费60万元。试求房地产开发企业支付的费用。第二十九页，共48页。第三节开发建设中的农地征收3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本⑵通过出让方式取得生地使用权⑶通过出让方式取得熟地使用权政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含农地征收的税费）第三十页，共48页。第三节开发建设中的农地征收专题：土地出让金⑴土地使用权的交易价格（地价），是地租的资本化⑵是未来一定年限土地收益的折现⑶有地面价与楼面价之分⑷属于地方政府预算外收入（不纳入财政预算中）⑸土地出让金的使用（讨论中……）返回第三十一页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁1.城市房屋拆迁的含义及法治原理取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置的行为。法治原理：无公共利益则无征收，无合理补偿则无征收，无征收、补偿则无拆迁第三十二页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁2.城市房屋拆迁的相关主体⑴拆迁管理人：房屋拆迁主管部门⑵拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位⑶被拆迁人：被拆迁房屋的所有权人⑷拆迁单位：拆迁行为的实施单位⑸其他主体：房屋使用权人、房屋抵押权人第三十三页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁3.城市房屋拆迁的工作程序⑴拆迁前期工作调查核实（征地范围、房屋丈量、人口调查）逐户走访编号被拆迁人的具体要求1）一次搬迁，永久安置2）回迁，要求开发商解决临时居住问题3）回迁，自己解决临时居住问题4）放弃产权，货币补偿……第三十四页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁3.城市房屋拆迁的工作程序⑵确定拆迁计划和方案第三十五页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁3.城市房屋拆迁的工作程序⑶申领拆迁许可证项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权证拆迁计划和拆迁方案拆迁安置资金证明第三十六页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁3.城市房屋拆迁的工作程序⑷发布拆迁公告第三十七页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁3.城市房屋拆迁的工作程序⑸确定拆迁方式⑹签订拆迁补偿安置协议⑺实施拆迁补偿安置方式、金额；安置用房地点、面积；搬迁期限第三十八页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁4.城市房屋拆迁补偿⑴补偿对象被拆除房屋及附属物的所有权人⑵补偿范围合法建筑（含未超过期限的临时建筑）第三十九页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁4.城市房屋拆迁补偿⑶货币补偿拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。补偿额度一般委托专业的房地产估价机构确定。⑷房屋产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换。第四十页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁4.城市房屋拆迁补偿⑸特殊情况下的拆迁补偿1）有产权纠纷房屋的拆迁补偿案例：10年前，甲卖房给乙，并签订合同，约定由乙承担过户全部费用，甲仅仅协助出手续和证明，但一直未办理过户手续。8年前，乙把房屋转让给丙，签订了房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋即将拆迁，甲要求补偿，与丙产生纠纷。产权纠纷当事人先解决纠纷（协商、调解或判决），再补偿；如在一定期限内不能解决，拆迁人可按规定提出拆迁补偿方案，批准后实施拆迁第四十一页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁4.城市房屋拆迁补偿⑸特殊情况下的拆迁补偿2）设有抵押权房屋的拆迁补偿认定抵押的有效性与抵押权人协商有效支付拆迁补偿款同意解约第四十二页，共48页。第四节开发建设中的城市房屋拆迁4.城市房屋拆迁补偿⑸特殊情况下的拆迁补偿3）公益事业房屋及其附属物的拆迁补