某区项目整体策划建议大纲

济南高新区项目整体策划建议大纲总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经济和高新区的发展,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。正如营销界常说的一句名言:只有饱和的产品,没有饱和的市场。第一部分济南商务办公楼市场研究1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出3、消费主力以民营企业和个人购买为主4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部第二部分高新区区域环境综合评价1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）第三部分高新区房地产市场分析1、物业形态：研发、办公、厂房2、物业类型：出租物业多于出售项目招3、销售情绕况：租售过额半、前景看资好舰4、客户来意源：各有特字色，研发为愧主退5、物业管忽理：服务简超单，价格平失实乳6、租售价粮格：价位合乳理、平稳发雅展滥第四部分匆总部物业研志究刷一、国外总淋部发展现状装疗1、阿姆斯完特丹是荷兰蒜的首都，也鲜是菲利普、傲联合利华、曲壳牌石油等集欧洲许多跨棋国公司的总辜部或发源中毫心的所在地香。解2、巴黎的丽拉德芳斯容捉纳了标志、户雪铁龙等法休国一半以上录的大企业总缎部，大部分育银行、保险细公司总部所砌在地，联合纳国教科文组馆织等国际组链织的总部均屑设在这里。坚就3、伦敦金趴融城占地1折平方公里，嫁容纳了55跨0家国际性吨银行区域总壮部，170竟家全球证券吉管理和信息叛中心。昼4、新加坡岔是东南亚地饥区的经济中墙心，360乓0家跨国总锐部的进入，惭直接促成其使亚洲四小龙户地位的形成祖。杯5、日本东士京集中了日新本各大公司降和日本90战%的金融机留构，也是日摔本三菱、日酒产、等汽车代总部的所在崇地。扁二、我国总进部经济发展难现状什1、中心城涛市已经形成队总部经济的泪空间聚集形绿态，如北京塞CBD、上其海陆家嘴、南香港中环区直、广州东山炊区等，这些反总部经济集掩聚区也已成设为中心城市梅经济增长的候重要增长极锹。机2、欠发达按区域的知名狡企业总部正构在向大城市岂聚集，总部至经济呈现加坝速形成的态亡势。从20甚世纪90年葬代后期以来穿，国内大型腊企业集团出战现"迁移总奏部"浪潮，充纷纷向北京接、上海、广陆州等一批中瞎心城市或者邮省会城市迁皂移。添3、随着"鹊总部经济"福概念的提出停，北京、上禾海、广州、族深圳、青岛塌、济南、武欺汉、大连、注沈阳、厦门却、重庆等国岁内大城市都婆纷纷明确提绪出发展总部秀经济的战略折，特别是北碑京已将发展户"总部经济严"写进政府德工作报告。加和三、总部物芽业项目成功灯要素希（一）软件夹要素兴1、企业公来关：借力政押府，上升为瞒国家行为管2、业态规音划：资源整敌合，形成产数业群和产业陕链聚集效应宿临3、办事程玻序：管理简源单，快捷、刃到位、全天层候拢4、商务配陶套：围绕总偏部需要，整陪合高端服务锻企业陶（二）硬件牧要素骡1、所在城睁市是某一个消区域性的大终都市，在辐艰射力和影响文力方面有一虹定的国际参伐考价值。慈2、所在地截域不能距离雁中央商务区仙太远，或其轿相连性比较舅容易。钉3、基础设景施完备，具其备总部企业盒进驻的条件攀（交通、通埋信、网络等也）。很4、生活设狮施，满足总焦部企业人士胁的高端和个背性化要求（艇商务休闲、古商务娱乐、型商务谈判）箩。漠四、济南总循部经济把脉梯什1、当前在壶我市的企业嫌总部主要是县原来驻济企镰业或省内的抵企业集团，夸跨国公司或骑外省企业的件总部入驻基这本没有。话2、现有企赶业中，真正繁意义上的"聪总部经济"脖企业仍然较闪少，还没有叠形成有规模捏的总部经济美，对外部企尼业集团形不魄成很强的吸眼引力。愈3、受区域岔位置和市场煌的制约，有命些企业已经驻或正准备将毁总部或主要伴分支机构外艘迁，如浪潮铃集团已将其懒研发营销中仁心迁往北京村。难4、没有建腰立完善的支另持总部经济馅发展的政策恳体系，总部珍经济发展的乱外部环境有商待进一步改脑善。熊第五部分崖贞本项目地块减SWOT毁分析一、优势沿l墙区域认知度堡高港l婆商务氛围相葛对成熟僚l献优惠政策较抬多犁l年交通相对便偏利王l辨环境景观优区美锅l悄实力机构联早手打理二、劣势酱l抗基础设施不悄到位扇l涉商业配套不滑完全滨l扮整体环境不户完善垄l清距核心区较理远煤l窝南山植被保劲护不好三、机会点默l挤高新区高速井发展回l啊政府机构将艺东迁揭l绘打造东部经玻济带闷l活借鉴他人后毯发制胜四、威胁点讨l堂研发楼多如踢牛毛芬l浇后续开发一雹混而上看l咬沿海城市抢舞夺客户估第二篇激风产品建议巩总纲：鉴于宽瑞尔特对市坊场的分析判浸断，我们认斗为做差异化刑的产品是本介项目的唯一测出路，也是巾智远智能园牌区项目可以纸发挥的优势怕，而且成本晋相对不高，式其关键点在烧于做好外立鲜面、园林景炸观，利用好偏现有地形地淋貌。务第一部分金丝项目总体定木位晶一、项目总饼体定位斧集工业企业式的区域性总抚部、企业研鹅发办公楼砌和配套商业燕物业的于一油体的商务花昂园辛二、产品定做位摧独立的、花食园式、休闲倦式商务写字锦楼苍三、客户定浙位鲁1捉、迅速成长检起来的、渴划望做大做强薄的本土民营扛企业管2普、希望改头佣换面、展示含企业实力的旬国有控股企治业之3倦、渴望占领岸山东市场的划大型企业集踩团比4砖、韩国、台缝湾等进军山慨东市场的制存造业企业坡5古、产品面向内国内市场的注其他外资企震业集团盼6渗、希望降低犁生产成本并冈扩展北方市危场的大型外惰地工业企业扭7储、部分稻IT泡、医药、机魔械等研发企遇业景四、价格定藏位挨普通写字楼食市场均价：爪2600-壶2800句元加/撒平米堪独体总部写清字楼均价：厉2800-例3000钱元伯/磁平米宽第二部分猎刃主力产品细禾部规划建议贷一、建筑产俊品构成误独体商务楼李、联体办公于楼、普通整哲层写字楼胡二、建筑布电局规划醉（一）整体此布局规划指延导思路亭1尼、尊重原生搏自然地形地墙貌，实现建尽筑与环境的宴和谐融合。遭2惭、依山而建绝、逐级降低鞭，在整体上焰保持与山体摊环境的和谐酷状态。璃3屯、总部独体猪楼与普通办通公楼自然分枣区，以满足姐不同客户的摧需要。慧4壳、合理安排钥商业与写字售楼的位置，优要考虑方便克和价值最大鱼化的关系。寨5谁、单元式总煌部楼与公建伤区商务楼组爷成围合式布串局，不但保狼持沿街总部孝楼建筑立面砖的整洁，且泼创造出总部眠办公区特有颜的静谧氛围珍，高低错落妻、凹凸有致配的总部楼座竿组合，展示退丰富的建筑置天际线。购6宅、围合式庭内院布局最大练程度地将各绝企业形象展杠示给智远园朴主干道，沿鸽大道一侧的泄总部楼则呈约韵律状一对链对排列，形付成了序列有浸致的总部楼梁街景。析（二）建筑鸡单体表现：气简洁现代、捏彰显科技、催气派高档樱1纽、建筑立面坝采用面砖和单大面积玻璃犯2栋、立面色彩嗓以灰色为主子，可配合黑纺色等怎3苗、建筑单体严可学习住宅粘短进深、大森面宽的做法龙4摇、单体布局素要错落有致粗，打破兵营落式排列方式仗三、面积规奔划建议抢（一）面积概分配协独体楼占预60%渠、普通办公搏楼占角30%佩、配套商业合及会所占炎10%纪。役（二）总部骆独体楼面积填规划殖主力面积集惹中在眼1000—经4000鸽平米。态四、环境规拿划建议：组鞋团规划、微拌坡地形拍1舱、利用现有泻地形起伏较扁大的条件，冬多做台地和茄缓坡的设计怎。尚2恩、利用项目贿地块西南侧唐的公园，可光以做一些泉诱城文化特色训和当地文化嚼特色的标志津物或其他内足容，比如山躺顶景观塔、艘刘智远文化笛墙等。铅五、商业配它套睬1辰、在商业配迈套设施方面飞，主要做一灶些服务于本归区域及区域蒸周遍的超市妖、酒店、健订身俱乐部、报会所、餐馆揭等日常生活佩娱乐设施。脱2责、在项目地愈块最南侧的行公园内，可稻以凭借现有居资源，做一芳些攀岩、羽槐毛球、网球粪场、篮球场世等具有时尚术特征的有氧梨运动设施。招六、建材配脸备建议偷1吸、中央空调皱集中供暖、乓供冷其2踪、综合布线锤、室外背景连音乐、有线删电视、欧、宽带树3坦、楼内装有旺火灾报警喷抽淋装置扫4尿、园区写24撒小时保安自捧动闭路监视脊系统鹅5龙、照明配电趴及应急照明饲网络系统挡6虫、每栋楼配疑备合资电梯凭1-2添部姑总结：原规戒划和我司提骡出的规划建骨议总体是不拥矛盾的，我篇们只要在局静部，比如在胖外立面色彩狮和用材、单粘元入口的设加置数量、单港元体的长短留、园林景观德设计、预留掌施工洞等方君面做一些调灰整和修改即垫可。目的是匙最大限度的雕挖掘地块价披值，实现开贷发公司可观胡的经济效益贴。描第三篇腐营销哭策划赞一、项目开述发顺序和销绒售周期厅1、为快速禽资金回笼，暗我们建议最削先开发项目项西北地块，令然后逐步开卖发其他地块薯。益2、我们认客为：项目销论售期应该在敢二至三年之卧间。茅3、建议本帜项目分四个给阶段上市销选售，具体推柜广周期如下驴：影第一阶段：释2005年糊05月-2牵005年1杨0月销售层15%天第二阶段：父2005年悉11月-2世006年0呀5月销售宪30%恢第三阶段：倦2006年释06月-2顶006年1喊2月销售毁35%栽第四阶段：响2007年据01月-2酬007年0站6月销售饰20%翠二、项目整协体推广主题寿概念粮济南首席商诉务花园把（花园式、拢生态型休闲供商务研发办民公园区）仔须三、项目推清广主题设计升免（一）推广凭主题细化窑1、济南第脆一个花园式膜、休闲商务咬办公区痒2、享受工补作，快乐生局活拉3、抢占进液军山东市场妖的桥头堡合4、长三角震与环渤海两梨大经济圈的看枢纽战（二）项目偏案名惨1、未来视秤界续2、智慧岛塑亡（三）主广菌告语篮1、未来视非界，打开财旷富大门眼2、智慧岛陵，二次创富称的发动机莲四、项目营隆销推广方式宴余（一）营销足策略抹铲1、活动营碧销瘦（1）产品两说明会孙（2）主题猴论坛（总部眨经济论坛、删商务花园论决坛）法（3）事件薪营销红（4）战略休合作伙伴签质约仪式妹（5）服务敢商、设备商致招标活动铁（6）奠基臂开工仪式推（7）首家览大型企业集荷团进驻签约秧仪式联2、形象营库销畜（1）建立历企业形象识臭别系统（V探I）村（2）建立乞项目整体形何象识别系统接（营销包装鸦、工地包装旬、物业管理渔包装）穗起3、品牌营绣销傅（1）城市碍营销、区域没营销、项目徒营销逗（2）战略茂合作联盟（福品牌开发商议、国际设计临大师、优秀枯营销商、知眠名设备商、缩著名商务管条家等）踪（3）扛牌友子工程，国项家或山东研接发写字楼大皱奖1至2个蛇秋4、整合资乓源缩（1）借开削发区招商之墙势，与招商杏局等有关部劫门协作，扩戒大项目招商决范围，锁定拾目标客户群涛。冰（2）利用茅刘智远村丰泻富的土地资海源和项目储梨备，吸引工拉业制造企业戴落户本项目该，影响其他惜行业客户关差注项目开发哥。砌（3）充分乒发挥各协作涨单位行业优