汶上财神商业广场招商文案确定本

汶上财神商业广场PAGEPAGE67和记中原前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。一、项目SWOT分析优势：1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。劣势：1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。3.人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。机会：帖1．由于损汶上县烦商业容量尚毅未达到饱和衫，现阶段本凝项目的入市拔能在第一时五机内抢占市谁场，做响品像牌形象；驶2．随着突汶上县榴的不断发展婶，人口的数记量将不断增减加，壮汶上县居腐民消费观念旧和消费习惯备的不断改变适，因此耀汶上县的商命业畅市场会有很汤大的发展空婚间。威胁：晌随着越来越庆多的商业项刺目的开发，止势必会对本踢项目产生影捏响。产二设、主题定位1、说明缠根据我司的敬商业运作经奔验和判断，谁本商业没广场晕必须有鲜明狐且独特的主小题，才能在秩短期内获得塘竞争优势，授顺利投产运无营，并使其扣发展成为怖汶上县退新的商圈亮挽点，进而使灿开发商获得按短期的开发倒利润和长期盆的经营利润深。这就是本愈次策划的灵痛魂和目的。2、主题僵商业芳广场规的功能经历稿了由购物到岛购物为主、晌餐饮娱乐为可配套再到购馆物、餐饮和脊娱乐相得益糕彰的演变，氏同时餐饮休游闲仍是商业姜广场驴的最能聚集挽人气的主题蔬。太本项目从地卖理位置上看笨，目前地段婆繁华程度不疯够，结合商量铺成功运作垄模式的分析绕，我公司建乔议将本项目腥经营业态定贱位为柱——愁城市客厅（渔集品牌连锁写酒店、各地娃方特色菜、壮私房菜、西攀餐厅、咖啡休厅、KTV米、茶楼、健村身房、品牌笔连锁旅馆、凡培优为一体疏的汶上中、诱高端消费目期的地）记。胜3、定位的历基本依据食地段决定原际则忘由于本项目哥处于谁汶上县西次蛙中心商圈秃，项目区域玩人气不旺，骆因此，孝我们宇必需通过精惹准业态经营喉定位，有效尘地将目标消逃费者吸引到伯本项目。屡业态演变原铁则梁传统的商业狭广场绍只是单一地拴购物场所，塔但是随着渡汶上泽人民的生活来水平的提高怎和消费观念港的转变，目母的性消费将县成为商业主那流，餐饮、债娱乐将成为愁消费者除日股常生活性消年费以外最大训的需求，并场且其规模也律将赶超购物或消费的规模点。粪商圈扩大原兼则谋同样，根据贤本项目的市网场定位，在金消费群体的跌定位上需要杀充分考虑周绒边区域，扩幼大本商业项俯目开业后的少服务半径，版吸引更多的贼优质消费群临，从而实现龟商业昨广场拘的持续繁荣话。任4、主题定榨位的因素艇从本项目近港41846偶平方米的体骄量来看，适替合做一个具哗有特色的主拾题赠商业广场攀。违综观艇汶上县久，市中心地学段都是以百台货为主要主绢题的商业步棍行街，本项晚目所处的次陪商业区域，菊如果以百货停为主题业态枝，那么其经各营将会举步愉维艰。能从物东方肥牛娱及扩老房子芦花昨鸡愧餐饮、森幸福时光拼KTV尽的经营情况孩来看，上座搂率惧较崖高，另外从唯联润广场窗的情况来看蹄，除了摆联润超市、海餐饮、休闲根娱乐外，其逐他各种业态理的经营都仙较秩惨淡。可见胡餐饮、娱乐秩该业态在可汶上县裹仍具有很高犁的消费需求贷。怪结合本案来围看，由于本葱项目处于住缸宅人口密集毙地区，而周瓜围裹是丹一些小型的之餐馆，缺乏邻各类中、高丽档的餐馆。读使得本区域法大多数的中颜高档消费群嫩体不得不减“奥舍近求远升”存，到其他地兽区的餐厅消科费，所以在渗本案设立一麦个具有一定欣体量、规模穴和特色的餐卸饮市场是有湿非常大的市趁场的。播特色的餐饮堪娱乐旬市场同时还回能吸引到其鬼他区域的消症费群体。们5、定位原化则材主题定位必蛇须注重错位孤经营的原则嫩，避开同类阻业态间的竞珍争，填补区睁域市场空白片，便于日后飘的经营。结拼合本区域的奔消费需求，夜因此，我司阅将商业街的抖主题定位路“平中、高档不餐饮娱乐主丘题公园品”珍。摔6、项目整愤体定位箱综合考虑党汶上笋商业房地产酱市场和项目粗自身的特点渡，我们对项煎目的整体定惨位概括如下慎：碌我们的目标眼：以本项目猛为中心，带垒动周边如救尚书路、宝涝相寺荒路目的性消茄费的繁荣。灯我们的定位伐：一条汇聚服中高档次餐腰饮业和高品处味娱乐业，匪辐射周边区锹域中高端消窝费群体的核乡心羊商业广场仗。街7、商业定愤位诠释还项目整体定再位明确了本枪项目商业街热的立足点、阀服务范围、财功能设定、毯档次水平和悬业态性质。立足点巾由于本项目周处在众多的俭住宅群中，加拥有较多的爸潜在消费群遇体，为项目历将来持续发择展奠定了基灰础。服务范围践本项目定位并立足于次商磨业中心区域左，主要服务堡范围是以本月项目所在的俱位置为中心勇，吸引区域辰内的所有中损高收入群体遣。功能设定废紧紧抓住区部域内中、高爱档餐饮及娱师乐行业的市续场潜力，为练目标消费者痕提供高水平些的目的型消慧费服务。档次水平胡与区域内的宪既有商业开反展错位经营翼，避开低档携次的餐饮、醉娱乐设施，胸定位于中、都高档的饱餐饮、娱乐燃中心各。业态性质产由于本项目煎商业体量适湖中，为了立翼足于塘汶上贱次商业中心步区域，所以贝内部业态主虑要以较大面轿积的品牌餐棉饮行业及娱良乐行业为主范。力争通过先此类商业设监施在本项目草内的积聚，帮树立商业绪广场叨特色，带动你周边商业氛眠围，最终形乘成一个立足辛于城市次中命心地位的中皇、高档消费党商圈。袖三、各功能鼻的规模与分宰布然1、功能分访布的依据主题依据荒结合已经确额定的经营主拴题，对业态如进行细化，猪确保项目将珍来的经营和太发展。价建筑分布依街据柜根据目呈前已定的建来筑形态及面受积，综合考盘虑人流、物箱流、车流动锦线，使面积宣使用最大化罪。作市场需求依合据茅熄充分的对线整个市场了贫解，根据消垦费者的勉消费兽需求和潮消费张习惯进行错亿位的合理的饲业态分布。顽商家入住依该据葛根据开师发商最初对答项目的微观编认识和规划有，结合商家弦入住意向从伤而确定项目刷的业态分布特。怨为了便于招永商，友具体功能分嘴布缩图呼见下面暖：绪页蓝色：娱乐刃区织——腐1号楼B区顺、4号楼B原区、5号楼建。察吉酱绿色袄：餐饮区把——周1号楼A区功、4号楼A详/C区、3瘦号楼整体。相筋酱蓝色护：茶楼层——虎2号楼C区青。笑绿色：幼培优尚——贴6号楼整体讯。品酱红色趋：城市旅馆云——蜜2号楼A/夸B区。缸2、初步确睛定的各功能持的规模比例恒功碍能滚娱乐燃餐饮雁茶楼短培优参城市旅馆钞规模比例（温％）惭30扒35伏5提15炮15兽3、功能分将布请根据商业街支的建筑规划沫、层数和相庆关面积，将饿各功能分布蜡如下表：蔑区域功能分通布表区位区位位业态细1号楼A区公1号楼B区员2号楼A区惧2号楼B区缴2号楼C区拨3号楼饿4号楼A区煌4号楼B区缺4号楼C区跟5号楼预6号楼裙娱乐劫√税√站√夫餐饮惰√慨√磨√兔√贱茶楼真√郑培优滤√只城市旅馆弦√始√答4、各功能烦区的面积汇肥总表平（单位：平变方米）短区位苗业态粉1号楼A区积1号楼B区伶2号楼A区疑2号楼B区胖2号楼C区巨3号楼身4号楼A区肃4号楼B区蜓4号楼C区懒5号楼诚6号楼伪面积糊合计膜娱乐云2733阻2956撒4923框10612倚餐饮论3442面5509摧5339苍1960次16250欣茶楼爪2720编2720粉培优到6308袖6308结城市旅馆漠4175猾1784蚕5956悔5、各功能腊的规模比例佛功篇能敏面积（境㎡宗）棒比例（％）欣娱乐鸭10612牛25.4塘餐饮络16250芽38.8度茶楼浩2720迫6.5较培优夹6308窗15.1程城市旅馆借5956碎14.2耳此功能规模完比例与初步剩确定的基本绢一致。讨6、区域业纹态分布康编号贫业态申面积（㎡）除区域位置面1决娱乐值10612居1号楼B区而、4号楼B左区、5号楼迹2枕餐饮郑16250切1号楼A区像、4号楼A婶/C区、3熟号楼整体酬3游茶楼策2720概2号楼C区暖4侍培优倾6308刚6号楼整体送5孙城市旅馆邻5956逆2号楼A/谋B区傅7、区域业筋态定位译文光诠释掩由于本项目阶地理位置赌处在泉河湿累地公园内，滥却紧邻宝相导寺、观音广澡场荣，勒交通方便、章周围环境极设佳，符合定锯位。靠本项目还具赶有一定体量驼的住宅项目则，而其中的异大量消费者新的需求也不各可忽视。她注：该招商共业态可根据骨招商实际情芬况斤调整脆四、项目租幅金定位及分议析罗1、租金定晋位的依据并本项目虽然济处于蛾尚书路、宝嘴相寺路令交接处，但模和俊中心篮商圈有一定般的距离，没夕有形成一定漏的商业气氛钥，属于一个蜂商业断层区泽域，因此需歪要有较长的藏市场培育期管。对我们招渣商工作来讲帝，承租户也咏会考虑到同焦样的问题，敬因此租金将席会受到影响红。叙在市场上没浑有形成一个称品牌效应以贤前，要提升浙租金是非常获困难的，只染能按照市场正实际的情况府来制定可行栗的招商租金煮。话2、租金的会确定槽项目周边的缓路段如缓尚书路钳的平均租金席约在限0.5艰——悼1.5馆元/平方米窃·黄天，召广场路寿已成谢型绍的槽餐饮一条街佛的平均租金巴约为稍0.7炉元/平方米狗·塔天，场中都大街援的平均租金今约为较0.5饥——拦3.5胁元/平方米骨·铜从以上数据层来看，项目西周边的商铺逝租金孕0.7误元/平方米盖·血天左右，根说据目前市场议的租金结合挥到本项目的声实际情况，帖综合分析得使出本项目的等平均租金定榆位：亚0唐.6元/平些方米革·靠天脾五、扒招商准备工次作、时间安因排及实施致1、招商准足备工作（只片针对配合招集商部分）：卸完成项目名词称、以及项斤目标志等的湖CI设计。龟确定宣传包加装概念、总确体广告宣传滤用语。嘱完成设计制陶作意财神商业广疼场祸招商文告、企招商楼书，缺包含项目功飞能分布及内乖部结构图。暴完成招商队细伍的建立（筝招聘），进系行培训及人蜡员甄选分配封。帽制定商户准列入标准、引衫入原则、操柿作规则等。爸确定公司组散织机构和部钉门设置。烛招商处的筹社建。吊招商部各种机管理规章制肿度、业绩考榜核奖惩制度夸、工作操行诉规则出台。理制定商户准章入标准、条允件、和招商啄规则。灶制定并印制胖招商租赁合使同、租赁申尝请表、登记兽表、相关协组议、商业管础理守则等。本根据招商类愧别敦促各分禾部制定招商郑工作倒计时辜计划（包括劈招商区域、母重点目标、往任务指标完赖成计划等）饲。藏2、招商时绵间安排镇招商前期准得备工作阶段霜为：重一蓝个月胖正式招商时得间确定为：俱十二睡个月恨后招商期暨楚开业庆典筹馆划阶段：稀一冠个月将1、正式招果商前1个月拌内完成招浇商人员招聘榜（10天）亮及培训工作受（10天）额，同时完成证个人招商指斑标确认并按撑照招商任务第指标提交各阁自的工作倒寒计时实施方夺案。兼2、正式招方商前1个月缓必须完成印期制各种合同逼、文件、申宿请表、登记晒表等。完成植项目标志等累系列CI设峰计，更换识灯别系统（包跟括名片、信轧函、旗标等缩）。确定宣北传包装概念完及总体广告译用语。财3、在正式抚招商前1星巡期完成前期皂招商文告、神招商楼书制姑作，确定招铺商媒体广告背计划（包括出广告创意、微制作等）、菌招商各项管籍理费用支出圾预算。完成扣各种POP泰的制作。完绘成招商部筹阅建工作。（练用时1个月乱）横4、在正式窄招商1星期厨前完成一厨切招商准备康工作。辣5、招商工筛作正式开始求。韵6、招商工言作正式开始岔1个月，配砌合组织公关洗活动，针对寻对象为行业盆协会、夕政企部门转。趣7、招商工醉作正式开始企从开始起2毫个月内。招题商第一阶段患。钩以文汶上果为重点的招塞商工作，招达商比例按计布划完成总体穗的20％左乳右。染外埠招商设大1个月试探壶期，如果反梅应良好，则并由负责人员瞧作出报告提欺交招商部，江由招商部作惕出外埠实地拌设点招商计械划（包括地堤点选择、招皆商规模、策蓬划广告宣传担配合、费用毙预算等），泰报请总经理荷审批。只8、招商工界作正式开始吧1个月，完姥成所有外地涝实地招商工岂作准备。竭9、招商工郑作正式开始红2个月至乖10厌个月，为招便商进入第二穷阶段招商比如例按计划完墨成总体的6庄0％左右。懒在确保激汶上脆地区招商工已作按计划顺耳利进行，并锐达到预期目注标、回款理吓想的基础上漆，提高要求脂进行市场二箩次开发。目闻标定位于增补加中心业态莲的名、特、璃优、新、独外、多样化等跪的内涵，外陷埠与品牌商炊家在这一阶窝段列为重点棒。货10、招商室工作正式开膛始所10金个月至红12锤个月为招商唉进入第三阶市段。招商比竿例按计划完射成总体的8恒0-90％姜左右。本期卖工作重点是场拾遗补缺，墓针对中心的效商品结构进正行微调整。每做到符合砍汶上商业广品场钱的原定市场富定位及功能苍分布设计。堡根据实际招用商情况制定未招商收尾计习划，对招收浓工作未达到狱设定标准的四进行最后突其击攻关。即11、招商住工作正式开玻始甜11蒸个月至列12遮个月，开业泥前2个月为础后招商期及啦商家进场装府修阶段。同跨时对剩余的蒸招商面积进吴行去化。所删有招商目标搞在开业前责芽成有关分部嫩确实完成。复根据招商阶梯段预先挑选佩商铺情况、贞对未决定位闸置的商铺策阴划商户抓号牙的准备工作淹（地点、方鱼式、安全保钻障、公正程孤序），同时宫对进场的商虑家进行装修速、开业前指廉导、监督。样12、开业杆庆典伶胀招商部嫁人员缩编，欲部分人员转旺入商业管理护编制。招商丧整体工作做秋总结，财务党情况汇总报庸告公司董事吼会。开业庆址典的公关活养动、促销活害动、广告发跳布等。灵3、达成目菊标（设定理养由及达成手竹段）：永吐达成目标是遍按照商业项死目招商的程骑序安排制定拢的最低限度键招商进展要财求。实际招娱商过程中，弓必须超额或横提前完成此腹目标，否则许将影响整个飞招商的成功饼。虚第一阶段完闲成招商任务倘的20％冲此阶段主要笛操作方案是咱通过项目广热告宣传及内防部预登记商损户，进行提提炼筛选，电授话及DM推栽广方式，从笼商业项目对于商家的吸引赶程度分析，境达成此目标绑较有保障，晓之所以设定惧20％任务木的目标，是教为了保证项辰目招商商户哪质量，只假认设登记客户命中存在低于你20％的商盆户是达到我井们招商标准剖的。狱第二阶段完兄成招商任务挨的60％室此阶段进入始招商成熟期窗，由于前期顽招入商户的缎口碑相传作隆用，会同时忘吸引同业或俊相关联商户烛；另外第一苦阶段的铲、DM营销泪的滞后反应页将在此阶段席收效；同时帐外埠招商赴辈当地设点的恳大规模展开锤；以上茫三膨方面支持本超阶段完成6喊0％的任务获指标。挺第三阶段完芝成招商任务饺的80-9辣0％远此阶段由于源有主力品牌巨店的家盟以它及品牌商家健招的加入，激因此小型商芬家也分纷纷汇关注此地，彩用让利宣传放刺激招商的蚁最后阶段工纪作；完成最神后阶段任务艺是具有一定挑可行性的。猜另外，具体衫招商过程中驻，最后阶段雕的实际情况僚应该是剩余零任务远远低蒙于计划目标咏，实际已处既于收官（围膏棋术语）微厘调阶段。谈4、招商实亮施内容秃招商人员的肉招聘工作：希为了更好地朱完成项目的贫招商工作，铅需要根据需膛求进行对招逢商队伍的建课立。由于项焦目属性的特涉殊性，以及宵工作进度和亲工作强度的肃实际要求，劫无法任用缺蹈乏经验的人千员，同时没浪有时间对销练售人员进行啦从业岗位培搭养，故对招劫聘人员进行持严格的从业垃经验及工作厚能力方面的湿考量。暖招聘原则：贤对商业专业酱的招商人员泉，必须具有敢本行业从业挡1陵年以上招商础管理的经验葵，优先考虑伍从事过商业吸房地产项目薪的招商工作橡、招商策划计等方面的工锣作经验、或惭从事相关行逼业市场招商加、拥有行业凶内大量全国亭性和国际客损户资源者。某成立兼“污汶上财神广牛场招商部编”撇组成一支强堪有力，专业援的招商，租查户物业管理剑，具体如下竞：赖招商经理（引1人驳）烈招商助理（偷1人累）耳招商主管（障2旅人）蹲入租设备工花程安装管理鉴，电气管理侵（2人）（使人选可由开荐发商提供岛,物业已有裹）主要职责让招商经理（违1人字）蛛▲牲主要职责：比根据愧汶上财神商井业广场卧经营方针与逗要求，制定及招商部计划裹，并组织实饱施。嫂负责袭商业广场势策划，布局堪，公司整体刃企划。仿组织，管理衔招商，企划僻团队，培训领及辅导招商盘人员。岔对招商部门叼商家户引进，人员物招聘，促销嫩方案及相关花合同及发生瞧交际费用审勤核等负责。携招商主管（掀2廉人）篮▲隙主要职责：腐负责整个楼读层招商，布狭局，确保招踩商品100举％达成。臭配合公司整帐体布局，完协成公司下达副指标。屑入租设备工场程安装管理胖，电气管理境（2人）（令人员由开发扔商提供）因▲浴主要职责：带入租设备工捆程安装管理很，电气管理员，维护管理凶商场的整体轻工程运行，巨同时满足正俘常开业。舌协助经理开芒展工作。严术格审查招商盾户经营资格暴及入住手续统。构负责租户单添位日常管理棵工作，督促确租户单位认创真履行招商冲合同。敞外埠招商计丑划厌外埠招商餐酷饮、休闲娱束乐聚集区域璃、区域代表破中心城市为役主要目标。淘以下为招商透（及广告辐治射）目标城疑市：墓济宁友。所六、招商策鲁略及招商手并法宋1、主力店疑租赁政策：城主力品牌店核的加入，首门先能使灰商业广场照具有比较鲜斑明的主题，啄对将来的经代营具有深远规的意义。其膊次，能提升枣剩余的招商您面积的租金兽，加快招商歌速度。因此摔先以优惠政复策重点引进妄，以促进爱其余物业的添价值提升，和加快全案址去化速度，熄具体政策荒如下：们选位优先权扎：优先选择晨楼层及位置建；勤租金优惠：雄租金在规定虎的政策基础燕上，享受免金租期或租金枯折扣。居宣传推动：谣适当免费在闹报纸、电视完中发布广告秒信息；象租期优惠：僻租期延长至阀5年；君递增减负咬：在其他商逗铺租金每年邪递增5%的泛情况下，对走主力店租金与每年只递增粘3%。袖物管优惠：敞对进驻的主便力特色店，碍第一年收取亩50%，第晴二年加收至须80%，第以三年开始按趴正常标准收浪取。浑2、辅助店悠招商删经营指导：油我们将协助嘉这些商家（旱包括主力店灶）根据市场围消费特点策蔑划出个性化疼的经营方案缎，提供包括禁教育辅导、橡经营分析、珠店铺调整、翠调节管理等皮服务彩。屠商管服务政匀策:投资方谨成立或引进弦专门商业物抄业管理部门示为入租店铺灶和顾客提供牢一个舒适安重全的环境，悉包括乓“钻商业广场春”泰的环境、设存备的保护、劫安全保卫、晋管理等；限3、特殊群黑体挪对部份选址胁要求较高，捞但生存能力膊强，成长闲性较好，又市能提升本案悦价值的业态肚，可先寻灿找有意向的大投资人群，肿撮合双方殊合作开设品储牌加盟店，许并为投资泳人提供经营爸培训。投谣资人主要来盖源：状汶上及济宁杯经商人群，烧前期房产书投资客中已途成功获利回土吐者等。被4、具体政条策及租赁费用：址进场时付清恋（按建筑面践积进行）。热租金优惠方疮式：第一年益引进主力店浅考虑免租哪一到两玻年,第三年逆收取租金底那价。哄租赁期政策际：租赁合同武最短为一年斯，最长为5绸年,租金根检据市场状况沟每年践调整一次。侨装修政策:称装修根据辰经营绍业者顺需求自行装音修，招商部流负责推荐合狗作的装修公桨司适当优惠划，及协调好抚与物管的沟桑通萝。记提供当地营斧商顾问，采请用进场一条坝龙服务,协侍助为客户办胳理进驻、商穴务、税务登蚁记等有关手谁续；刷有关部门对吉经贸、税务镜、工商、城蜓管、消防、吓卫生、环保龙、治安等方赏面进行了政行策上的解答根，并承诺会策在政策允许蒙范围内给予菠某市最优惠搭措施，并实明行一费制收燃费。依5、招商手灭法燕原则:复合瞧性；暮可控性；睬动态性；幅受制性。福(一).招注商渠道臣现有商家关妈系唇通过商业同短行炊通过政府相有关部门晋企业商业渠们道,疼展开商业联冬系填外地品牌检连锁机构赛从认识的人侄中发掘辣和其他行业窗交换洁客户名单资利用传媒招苹商战利用会议招伙商以商引商捷(二)昂.菜投资加盟商哲联系渠道辈除以上招怖商渠道外，颤另有以下方娇法：久各地驻执济殃商会选通过房地产蒙销售人员寻撞找投资人耀在专业媒体与上作招商加猛盟广告器（三）、昏发掘潜在客瓦户的方法辅赶承一是资料分店析法，二是唱一般性方法剑。巨狂1.)春资料分析法挨“资料分析缝法”是通过巷分析各种资挂料（统计资拿料、名录类帮资料、报章呀类资料等）苦，从而寻找润潜在客户的糖方法。溉统计资料：蛙国家相关部甚门的统计调贸查报告、行群业在报刊或掏期刊等上面柏刊登的统计徐调查资料、絮行业团体公培布的调查统沿计资料等；贱名录类资料绪：客户名录此（现有客户绒、旧客户、塌失去的客户辽）、同学名遮录、会员名诉录、协会名赖录、职员名箭录、名人录兴、黄页呜、公司年鉴君、企业年鉴漂等；着报章类资料熄：报纸（广叫告、产业或悄金融方面的沉消息、零售糕消息、迁址南消息、晋升禾或委派消息姨、相关个人穷消息等），赖专业性报纸承和杂志（行辆业动向、同堵行活动情形鸦等）。霞宇2.)诸一般性方法主动访问；且别人的介绍畅（顾客、亲仍戚、朋友、访长辈、校友是等）；此各种团体（绳社交团体、哑俱乐部等）引；臂3.)夹其他方面：四利用扁各种展览会缓和展示会盒；晶邮寄宣传品亮至各商家红七、招商操与作程序肝熟悉裙财神商业广编场忘招商项目的盆相关内容，株做好客户咨失询的准备。呼收集相关行敬业的资料，阿进行分类、源分区整理。司通过各种政挡府、新闻、顽广告、杂志冤、媒体或展捉会发布信息扇，对招商进挖行前期渗透访。见充分认识自刚身优势，做半好一份吸引横人的招商书旅及相关宣传晕资料。撑建立一个良捎好的招商支淹持系统，各压方面协调支猛持招商工作牢。嘉适当策划一德些专题配套单活动，扩大饥影响，提高咸商务休闲主廊题公园撒知名度。软建立目标客拘户数据库，葵对招商员的懒招商工作，爷包括联伍系、走访、智跟进、签约饶等，实时做设好记录。结大客户由招炊商部负责人错协助招商员检完成，必要疫时可申请公跨司负责人、冻投资方和政巴府帮助。港招商员每周减上报招商情迁况，分析、成总结、交流奶、招商经验柔和心得，处围理客户反馈昆信息，适时咽调整招商策列略。艳招商项目的霞相关内容，柱客户咨询的怜准备。听收集相关行浪业的资料，睁进行分类、爷分区整理。嫩通过各种政银府、新闻、季广告、杂志扛、媒体或展辜会发布信息罚，对招商进辉行前期渗透致。击充分认识自吧身优势，做乌好一份吸引碗人的招商书摆及相关宣传屑资料。扇建立一个良铅好的招商支颗持系统，各躺方面协调支溪持招商工作茂。回适当策划一型些专题配套土活动，扩大恳影响，提高郑商业广场衰知名度。判建立目标客挣户数据库，楼对招商员的肌招商工作，写包括联秋系、走访、帖跟进、签约赖等，实时做制好记录。招商流程图商业项目部进行市场调研和目标客户分析商业项目部进行市场调研和目标客户分析确定招商对象确定招商对象确定经营模式确定经营模式制定招商优惠策略制定招商优惠策略商业项目部进行客户招商月计划实施商业项目部进行客户招商月计划实施招商主管制定客户招商周计划招商主管制定客户招商周计划招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽商业项目部进行客户分类、确定重点商业项目部进行客户分类、确定重点安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表沟通谈判失败客户与开发商的沟通谈判沟通谈判失败客户与开发商的沟通谈判成功成功签定招商意向书、交纳定金签定招商意向书、交纳定金客户提供装修方案及电脑效果图客户提供装修方案及电脑效果图沟通、谈判、方案修改与认可沟通、谈判、方案修改与认可泛闲挎笔浊藏鸣昌龙造正式签定招商协议正式签定招商协议软八、统一定晋位、统一招描商的必要性掀统一定位是澡根据市场对狐一个项目在亡确定主题后破做一个整体缸的可行的布付局，同时塑曾求项目的亮愚点为项目在东市场将来的鹊生存奠定了解基础。统一状定位能确保竟项目招商的女成功，因此振统一定位是屠招商及项目移成功的保证股。统一招商稿是统一定位乡的延续，是在确保统一定躬位业、态配绘比的重要保钳证。一旦一装个项目如果您没有统一定辜位、统一招铺商，那么将汤会造成业态梯分布的混乱渗，没有鲜明亦的主题，就莫不能有效地嫂吸引消费者寸。特别是额主题商业广矿场响，没有鲜明考的主题是无尽法在竞争激秘烈的市场中燥生存的。因印此为了确保吵项目的成功晌，必须实行叼统一定位、芝统一招商。夏九、我司在洽招商中主要你注重以下几贝点：捞1、欺目标客户主种次分明轿首先勤是确定眨商业广场据主力攀品牌体，其作用主油要有四个：赏有助于稳定伴整个圾商摸业广戚场戴的经营，主某力品牌一般资占有整个众商殊业广更场60％苏左右的营业菜面积，其影醒响之大可想玩而知。知名俯度较高、有愈良好业绩记弟录的忌品牌出可使霜商场闸更加稳定，核且有利于趁商场痒的可持续发杨展。谜知名的主力携品牌的入驻医能够吸引投己资客的哭关注创，刺激铺位漠的销售，以习及对中小抬品牌甚的招商。庄主力品牌各跳自拥有一定幅忠诚度的消交费群体，这劈一优点可以瓶帮助篮商场毫在日后的营埋运中，能在壤保持一定量臂客流的基础妹上发挥更大腔的效用；钱主力品牌的拥进驻能够影旁响中小锡品牌染的租金特及扣点泡水平，提高曾商业广场度整体育运营元收入。盗其次君是在确定了飞主力品牌之偿后，再确定肢中小店群间，森其作用主要洲有二个：麦业态组合设假计招入中小吼店群，以满跳足商羞业广齐场商圈内不舟同层次、不沸同需求的消映费群的消费溉需求。柿小贪品牌头的铺位产扣点率歇往往是主力押品牌的爹1.2－1贿.8揪倍，有的甚消至更多，其促销售扣点瓣总和是则商捉业广臂场只的主要利润朱来源。飘2、算租金高低唇不同甚，租期长短裂不一施主力品牌投踪资大，投资宅回收期长，悬其租期蓄周期堂要求一般需伤1－伍5段年超。感其萌销售扣点数她及销售保底逃数较低含，布不过，一旦桥商玩业广近场成熟期开爸始时甚，测主力品牌赚的欢业绩妈开始递增，序递增西幅度喉在叹50％－3州00％最。由于书我方苏考虑了多种晓因素，成功亭经营的主力议品牌最终是菜有利于商场足的可持续性巧发展。而中催小没品牌脑的租期躺周期笑一般为还1看年左右，陶销售扣点较筑高昂，洞通过商场对江于主力品牌枕的成功推广极和市场开发租，其递增在雀100％－长500％。正将极大促进锡销售。冠3、肌招商斧主次分明、闪有条有序纹地产商业的亮招商时间相嘴对较长，从遍业态组合确常定开始至商狱场全面营业幼，它可分为盐主力品牌和仅中小训品牌叶二个招商阶乱段。主力品赞牌的招商集打中在商场业北态组合之后羡、规划之前券。而中小锐品牌鲁的招商铲和调整爹则分散于整桂个商揭业广丛场的于筹建及运营轰期间。由于凡主力品牌决摩定商场产品门的形式，在竿产品形成之详前，发展商始需确定主力凉品牌，并按魄其要求设计著、建造相适厅应的产品—阵—商业设施举；而中小盲品牌凡则对形成后割的商业设施倾改造要求不窄大，因而中寇小臭品牌群的招商可使妄主力品牌确线定之后才正菜式进行，当内然商沈业广饰场建设期间掩可进行各类架中小店的招挤商咨询登记亏工作。薄4、帐招商难度慕的分析及处度理滑招商的难度诞大主要原因悉在于如下天三赏个方面：知建设期较长夹，主力品牌唇对商汗业广芒场业态变化臂趋势把握不旦住，不容易懒与开发商结总成合作联盟福。龟修进度影响别中小动品牌伍的入驻。虽旅然有商侮业广登场装饰效果赵图，但中小茶品牌驴的担忧是有斩一定道理的肺，毕竟他们橡也需要在适徒合的场地发蔬展。胡能分区的招洪商进度影响旨了各类勤商家献的进驻决策钥，按照合理汤的功能分区晶计划，顺利内入驻相应的鹅商膨业广场晒店或服务机绕构可使各类剃品牌谋的经营互动称起来，对于抬商锣业广场锋场和各经营猫者沿大深为有利。军而一旦某一愿类跳品牌荷或服务机构事招不进来，悦则整个商谨业广炼场服务功能素可能不尽理据想，特别是顽能够吸引人钳气的各类主匙力品牌或同奴类店中知名拦店（特色店臂）没法进来荷时，更是影僻响了扬商场孩的整体经营非。在进驻决贞策过程中，拳各类齿品牌锅除考虑区域铁布局外，这滋一点也是捎其践考虑的重点讯。档5、掏招商技术贸高水准希我方招商人冰员业务水准被较高邻主要表现在穿四个方面：粮丰富的究招商害服务知识。深我方刃招商人员熟悠悉商品或服填务的类别及是特点、商品必或服务组合秒原理、价格逮面、产品线唱、房地产开遵发、物业管分理等相关的旨基本知识；昂掌握市场学崇、经济学、宾管理学中的爽基本原理；乔了解租赁、享消费、产品光、销售等相恩关的法律法横规欲，具有多年星招商经验芽。到备较强的招男商技巧和谈纷判能力。由完于招商难度雕大，这就要柄求招商过程胜中使用一些怜技巧，如制眯造某些位置绑有多家入驻联的抢手局势逼等等；在招暖商前期，主第力品牌的招牵商工作异常辛艰难，知名旬度较高的主歪力品牌一般异会大受商业仰物业的欢迎英，其在某一辉区域内选址消的机会也较终多，因而要幕在了解竞争岗对手之后制圾定出吸引其茄入驻的条件位和谈判策略壶，并争取同播时分别与不队同的多家主述力品牌洽谈把入驻意向、父条件。喉备较强的评郑估能力。在挡品牌供应商沫或租户考表达了入驻捕的意向之后条，招商小祥组即猴派有关人员缎考察租户的鄙经营情况，服特别是主力间品牌的调查眉和评估，其齿评估的内容拨包括资金实艰力、经营业凡绩、经营特钞色、注册资灿本金、管理释层的管理能架力、营业额姿及其增长率理、财务状况药、合作意愿办程度等煎项目相，并按一定谣标准进行量银化评估，为璃选择辜品牌供应商琴或蚊租户决策提呼供科学的数馒据及报告。担合短理的招商推莲广策略。招开商推广的好集坏将影响到尿资金的预算赌和招商效果菠，招商推广恋策略应符合飘招商策划内酱容的要求，艺并围绕商场汁的市场定位符、功能定位腰和亮点设计宜等内容进行鄙招商推广策寇略的制订和佳实施，以保狗证招商工作救少投资，殊高效率。叠6、招商十佩项原则医根据我方多丹年的招商漫管理坡经验，制定羊出以下冰的十项基本傻原则允：瓦愚瞎第一基本原絮则灿：顽

要维护宴商业竭广场南餐饮、娱乐绢、城市旅馆疲,、其他甩——哥3:3:2芳:2窑的产业经营刑黄金比例。驳咳顶第二基本原迎则警：舒

要维护建商业根广场舒的统一主题款形象和统一荷品牌形象。家略它第三基本原法则阴：握硬商业六广场董的招商目标绞要能够在功杏能和形式上梳同业差异、概异业互补。词筝厚第四基本原台则络：哭光商业尸广场宁经营以品牌们的选择尽量惯以吃知名品牌羞主、蚕特色毕为辅。材确外第五基本原辆则隐：筑

招商顺序其原则——核乘心主力店先役行，辅助店霉随后的原则颈。杆闻粥第六基本原冲则鼓：拼

核心主力伤店招商布局心原则——适映合放在经营爱轴线的端点娱，不宜集中充放置在中间办。僵勿凳第七基本原锋则坡：苹

特殊商户匆招商优惠原寒则——对特茧殊商户（指封具有较高趴知名度、薄文化、艺术翅、含量的经宾营单位）给亏予优惠政策脏，能增强除商业步行街编整体文化氛纪围，提升品刷位。可巡僵第八基本原圾则

忙：中租赁经营采练用放水养鱼摔的原则，即吉采用合理租稿金与优质服子务做法，将暴整个律商业朽广场炒奖热，而后根或据运营状态蜘，适当稳步三地调整租金鹊。勉辛届第九基本原例则

绒：喇充分体现和杏强调对商户凶的统一服务动，包括统一普的商户结算稻、统一的营桨销服务、统色一的信息系豆统支持服务眯、统一的培生训服务、统竞一的物业管芒理服务等等匆。醋睡晕第十基本原岭则

麦：商业静广场链要具备完善王的信息系统美，为昆商业广场凡管理者、广捆大签约商户啦和顾客都提俩供信息沟通鬼交互的便利水。贡十、招商推滋广计划裕广告宣传是斑招商中占用宾费用比例最睛大，操作方纠式安排对招傻商工作又会蔽起到极大影塑响的部分。扬广告策划得冠当，会取得种事半功倍的画效果，取得汇良好的招商孝业绩将成为境顺理成章。泄为了更好地书营造出本项狮目在传无锡商业盘地产市场中谢鲜明独特的鸣形象、树立指准确、独特谜的诉求理念臭，依据乌商业善地产项目宣竹传的特有规崭律，从本项软目的地段环北境、产品定世位及城市发详展等方面入晓手，制定捕该项目的招爷商荡推广计划。乞1、推广主检导信息句项目主推案难名：获财神商业广醋场贩项目主早CATCH光：屿引领中坚消油费打造商鸦圈亮点组项目组成：墙商铺同时间节点：宗依据招商进虏度情况确定陆（暂定）此1追月秒31诸日州前所有推广饰版面设计及雹包装完成（滋暂定）落2钉月须1吸日删正式启动招前商工作（暂临定）。冒2、总体推乏广思路义本案的招商属目的要同时每满足区域需障求和提升商掠业上广场陆品牌效应两锣方面的要求辩，所以本案饰的推广必须割在以下几个兼方面加以强骄化。讽在不损害本陷案利益的前勺提下，尽力劲借助周边资牲源优势宣传尺自身。而多重寨推广爹方案将染商业旧广场栏形象厕及今后的商狮业氛围亡深入人心。眯树立区域内清商业踩广场槐亮点桃突遥出主题疾优势确立自于身地位。付挖掘穗商业摇广场密个性化优势换。雕3、总体推交广策略药社整围体推广要点校：澡弱卫在乏宣传推广形万式上注重广企告企划的整察体性和完整贤性，推广重蒜点侧重于大骑众传播媒介忙，转为多种赤推广形式全躺面促进招商日速度，加大索其他形式的莫传播比重。复以多种多样窝的招商会大棋力推动招商览进程。裹前期造势各——愿在分商业广场追认知阶段，煎塑造筒商业广场亭将来的形象送和商业翻广场阔品牌的强化嚼铺垫，引起驳社会各阶层劣对本商业项优目的关注，虎同时为后一竖阶段的朵销售歼积累打下基港础；明确各暖阶段招商重贩点，选择强茂势媒体集中蜘宣传。采用级报纸硬、软焦广告和印刷利品投放，以馅户外POP惑广告形式作武为辅助宣传心。何概念推广阻——驻在传商业广场下形象推广阶乓段，对支撑责该商业固广场榜形象定位的邻亮点以概念雁进行针对性刊诉求，同时年对意向入住娘客户进行重晚点突破，激誉发目标客户粥对本步行牌广场省的认知和入充住欲望。以倾鲜明的广告膊主线和活动环主线融会贯魂通，辅以独留具风格的现司场包装，完采成形象宣传绳任务，诉求来本商业司广场爆特色，积累竹广告效应，净逐步形成众环人所知的商捆业主题广场捕。竹招商推广泊——菠在招商关键谊阶段，针对个经营衫商的个性化畏需求，进行写商业广场报强势推广，拼强化本商业罩广场设的优势，以领促进招商图、销售林为终极目标伤。形象方面煌力求形成自楚身的特点，犬诉求方面强拨调半商业广场挽独特性，分拍阶段推出招床商主题。同愁时能适当借欢助周边商业陪楼盘宣传攻鸣势，通过围袋墙、道路导秘引系统、招说商处内外等誉醒目的包装氏吸引承租户昌来访并达成责最终入搂驻锻。比配合招商在正时效期间顺发利完成招商常指标，凭借经良好的区位以优势和商业伏氛围诉求，三逐步形成特喊色鲜明的推要广主题。滔4、招商各晋阶段推广手攀法及推广主甲题赵A、招商各浅阶段推广手阔法封第一阶段：绿招商准备阶咏段搬在此阶段，胳招商的主要鞋工作包括:犬各项招商资剃料的完善，竞如：招商指建引、商业平境面布局图、格租价表、认走租须知、经设营管理手册利、各功能目愁标商户名单敌、认租意向胁书、租赁合市同及各项收元费标准等。广开始第一轮益宣传推广攻驰势，着重于畜本项目的形荒象宣传及招蛙商信息的传价播，提醒商宽家注意本项呜目已将进入脑全面招商阶脚段，引起潜惰在商家的关匙注。票派遣专业的锈招商人员以午直销推广的阀形式与各功望能目标龙头质商家户展开译实质性的沟估通、洽谈，延力促部分商叮家能够在招复商前期达成牌认租意向，鄙为第二阶段蓝的全面招商傍工作打下良禽好的基础。恳与大型商家尺如：品牌餐赞饮、健身会蜜馆、夜总会粪、KTV的纪洽谈，一般懂需提前膊两纱年的时间进盏行。群对一般商家航可以进行登助记、分类、辰资格审核等法工作，在项混目现场设置烧招商中心，扭并对进驻人械员需进行培慰训。筐整个第一阶坝段的工作约熊需2-3个润月时间。逼销售部门开狗始收集目标等客户名单，誉做好登记工舟作，为项目粉销售后的全匀面招商工作栗打好基础。委第二阶段：阻全面招商阶奔段泊该阶段是本宿项目开展全男面招商活动蓬的阶段，在盆媒体宣传方份面应着重于触商业街开业惠时间及不断阔增加的品牌浆商户名单，轮引起社会各撞方的广泛关哪注。况一般商户经酿过资格审核到后，按其产羊品的知名度妨的质量等分颤批选择商铺百及签署租赁国合同。而在仔扩大目标商招户方面，应累重点与省市垫商会、各行缩业协会、成驻济慨办事处和商嘉务处加强联邮系，不断开笑拓新客源，获作为本项目房目标商户的稳补充。杏开发商需最耍终确定或成终立经营管理恨公司，并提联前安排进场杜，配合项目骨的招商工作坚，同时为各励商家入场做译好准备工作刺。同时，由飘于品牌餐饮略、棒大浴场绸、夜总会、动KTV等大喊型商家的装铁修期较长，躲需力争在该查阶段安排进伯场。疲第三阶段：侵招商冲刺阶恨段牧该阶段是招种商工作在开豆业前的冲刺昌阶段，一方东面利用媒体悲组合广泛传荐播开业信息千，为商业街萄的招商工作墨推波助澜，扇另一方面由臣我们的招商渴人员力逼那煤些尚在边缘预徘徊的商家她尽快达成认全租意向，本隐阶段将会是参招商工作的章另一个高潮驱。停商业街开业介前的所有准荡备工作必须榴在本阶段内旅完成，包括烂商业街的绿绵化景观、户料外广告、各