长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析49

力旺项目开发可行性与开发时机选择分析第一页，共五十页。工作目标根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性；梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略;第二页，共五十页。影响项目开发的因素分析项目开发战略的选择项目开发时机选择第三页，共五十页。外部因素：市场因素：整体市场是否健康平稳？区域市场认知是否能够得到改善？竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入市是否增加项目压力？需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群需求优势？如延后开发是否会造成人群大量流失内部因素：污染治理等是否影响项目整体开发战略选择？主要影响哪些方面？第四页，共五十页。哈尔滨长沙兰州北京天津上海重庆太原呼和浩特沈阳大连长春济南郑州武汉成都西安2006年人均GDP（美元）2006年住宅销售均价（元/平米）200035003000700070005000注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水平明显低于同类城市，市场发展比较健康市场因素第五页，共五十页。2006-2007上半年二道、经开、宽城区供应及销售数据汇总供应规模比例市场消化比例剩余20万以下57.622.6%44.724.0%12.925-35万107.142.0%76.841.2%30.335-45万32.812.9%24.713.2%8.150万以上57.622.6%40.421.7%17.22006-2007上半年二道、经开2006-2007上半年宽城二道经开供应消化剩余宽城供应消化剩余20万以下32.226.16.120万以下25.418.66.825-35万80.358.521.825-35万26.818.38.535-45万29.422.4735-45万3.42.31.150万以上57.140.316.850万以上0.50.10.4前期数据显示，０６——０７年上半年，与本项目市场环境最接近的宽城区市场消化率接近７０％2006-2007上半年，三区合计市场消化量为１８６万平米，当期消化率接近７３％。市场因素第六页，共五十页。代表性项目销售均价（元/平方米）项目规模（万平方米）证大光明城３６００１００华大天朗国际２８００６０包豪斯国际３４００６.６市场因素目前宽城、二道环线区域项目均价已达到

３０００——３５００元之间,资金回流较快第七页，共五十页。当前长春市场整体房价较低，供需平衡发展，铁北区域整体消化能力较强，房价具备竞争优势市场因素第八页，共五十页。万达中海万科万科中海中海保利力旺力旺中海绿地中信力旺中海一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市需求外溢第一承接带作为开发重点碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园恒大恒大华润华润华润金地金地新世界万科万科万科万科万科首创万科首创保利保利保利保利绿地绿地远洋中海中房沿海阳光１００区域市场认知国内一线品牌地产企业沈阳布局国内一线品牌地产企业长春布局第九页，共五十页。吉林大路长东北开放开发先导区基础设施工程，核心区初步定在伊通河以东，长吉高速以北，主要建设远达大街北延长线（三环路至环城高速公路）、洋浦大街、世纪大街等3条快速路，龙嘉机场备用通道等11条主干道、54条次干道、8座互通立交桥，总投资达38亿元。——2008-3-30长春政府网２００８年初，项目区域被初步确定为“长东北开放开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动区域市场认知政策导向将催生区域未来１——２年启动关注期，市场关注将空前提高，对房地产市场将产生明显促进作用第十页，共五十页。长白岛——沈阳第一人工岛长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府同意，划归和平区；２００４年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛——长白岛规划方案政策分析第十一页，共五十页。长白地区原有市政环境政策分析第十二页，共五十页。浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城；一期投入3.47亿元进行路网建设；投资6300万元建设长白岛滩地公园；政策分析第十三页，共五十页。浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城设施原有配套未来规划大型公建（商务中心）无长白岛东南部CRD、滩地森林公园写字楼无沿浑河段高端商务办公区酒店生态园五星级酒店（至少3家）商场无1家大型超市及大型综合批零结合的市场医院长白医院规划1所地区级的医院银行中国信合、邮政储蓄等---学校长白中学、134中134中、铁路五校、南宁幼儿园体育设施无沈水湾高尔夫体育公园文化设施无国际高尔夫球场、滩地休闲森林公园交通条件287、324、327、149等沈苏路改扩建工程就业条件蚁力神集团、石材城等——政策分析第十四页，共五十页。长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现多方共赢长白区域商品房价格近年走势2004200520062007长白区域住宅均价2000——24003000——35004000——45005000——5800增长幅度50％30_33％30_40%２００５年以来，长白岛商品房用地楼面价亦从１０００元/平方米彪升至如今的３２００元/平方米左右；区域目前已吸引万科、远洋、中海、新加坡许兄弟等国外内一线公司及格林豪森等本土巨头强势介入政策分析第十五页，共五十页。当前区域市场形象与认知弱势在开发与营销推广过程中可以化解，当前政策倾斜机遇更为此提供了良好契机众多品牌地产公司实践证明，区域陌生感与落后面貌不是决定住宅项目开发成败的关键因素，反而是博取超额开发利润的市场前提；沈阳长白岛案例进一步说明当前政策倾斜将在未来几年逐渐改变区域认知，是区域内房地产发展的难得机遇区域市场认知第十六页，共五十页。竞争因素已上市及即将上市项目潜在项目区位总规模容积率开发时间年供应量备注青年城宽城681.42008-201313.6华大天朗国际宽城60约1.42008－2012先建5万平米回迁；分5年开发，多层为主，后期少量小高层证大光明城宽城1001.562007-201220鲁辉国际城远达大街90公顷1.3108年开始07年开建23万回迁房；其它2008开建潜在土地供应东安屯旧城改造东荣大桥南77公顷08年开始计划2008年开建36万(含24万回迁)远达大街鲁辉对面远达大街西侧88公顷08年以后经开区北部规划本地块往南约100公顷09年以后未来，区域市场大盘项目将集中入市，市场竞争将逐渐激烈，惟有具备足够差异化优势方能突围第十七页，共五十页。需求因素当前换房需求主要为首次置业及改善居住条件需求第十八页，共五十页。配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的

主要原因需求因素第十九页，共五十页。环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决垃圾场区域距离项目前期开发区域有一定距离，容易以绿化进行间隔；粉煤灰池未停排部分对项目前期销售与环境造成恶劣影响，停排工作进展趋势不明朗，是项目开发中的重大隐患；自身因素第二十页，共五十页。目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点部分启动了全面绿化方案；已取得了一热电和二热电关于项目内灰池停排的承诺：承诺08年5月底项目内的灰池全部停排。09年底项目地块和伊通河之间的4、5号两个灰池停排；污染电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变数，停排工作进程无切实保证；绿地建设权申请工作仍在进行中；环境污染治理对项目销售与地块价值实现影响较大，但最终

能够得到解决，是项目协调开发进程的重要考虑因素由于政策影响且项目已取得停排承诺，项目粉煤灰污染治理工作在近年得到落实，目前工作的重点是促进落实展开的进程；绿地建设权申请反而对项目工作推进更为重要，沿河绿地如由政府主导建设则其落实工作将更为漫长，对项目影响重大；自身因素第二十一页，共五十页。绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门支持，仍需进一步疏通项目公园改造部分是项目核心生态配套资源，对项目整体价值提升与区域认同度改善至关重要。自身因素第二十二页，共五十页。区域环境：项目可达性一般，区域市场形象较落后，市区人群对地块缺乏认知，客户心理较远，需要营销过程解决自身因素解放大路长春大街长新路东荣大路吉林大路四通路东容路远达大街第二十三页，共五十页。自身因素区域配套：区域教育、医疗及商业配套水平均明显落后，提升配套水平是提升项目基础价值的主要手段配套类别配套资源配套评价教育金钱小学、长江小学、开封小学、新太小学、18中学等缺乏名校或重点学校医疗二道区二院将在鲁辉地块重建二道及宽城北部缺乏大型医院或品牌医院商业及生活服务小白桥市场、开泰综合市场、十里堡市场、满客隆超市、餐饮娱乐配套档次不高，周边居民，出行只能先先乘座272路，然后倒乘其它路线区域房地产市场发展必须完善商业、生活服务配套，公交路线引入与完善需求急切第二十四页，共五十页。资金占用与政策制约：项目巨量资金占用局面有待改善，延缓开发将面临土地闲置费惩罚据相关资料显示，项目前期投入资金已达２．５亿元，根据现行银行一年期存款利率４．１４计算，项目投入资金日利息损失约２．８４万元，年度机会成本约１０３６万元。按当前房地产行业平均净资产年收益率１５％计算，项目年度机会成本约３７５０万元。项目在０９年４月前如未能启动开发，将面临地价款２０％的闲置费惩罚。自身因素第二十五页，共五十页。影响项目开发因素分类及演变趋势影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略制约性因素粉煤灰池的停排与治理与绿化建设积极督促协调停排工作集中财力物力在较短时间内完成治理与建设项目启动按现有停排承诺，预期０９年末前可以实现停排；灰池治理与改造建设预期时间为３＿６个月经过治理改造与绿化建设，灰池在项目中后期对项目影响已较小灰池治理是项目销售实现的重要前提，但不对项目是否具有开发可行性有决定性影响可以改变的因素垃圾场污染协调治理参与建设价格走势与开发进度已实现停放，可绿化间隔，影响较小北区开发前必须全面完成改造主要工作为改造与绿化间隔区域落后郊区形象加强自身推广降低购买欲望与价格随着竞争项目启动，区域形象将逐步得到改善营销推广过程强调区域远期发展价值展示与推广强化项目个性卖点区域落后的配套与人文生活氛围以自身配套完善区域配套降低购买欲望与价格自身配套确定，改善预期区域配套逐步实现配套日渐完善坚持配套先行，首期尽快确定配套标准，与开发周期协调逐步落实首期必须引入公交线及部分商业配套，确定医疗、教育配套标准第二十六页，共五十页。影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略可以借力的因素北湖规划推广倡导＼推进落实价格与升值潜力整体规划有力于快速提升区域价值；“圣湖”规划对项目有潜在利好北湖雏形改变区域整体认知新功能区出现，区域价值得到高度认同宗地价值推广与北湖规划执行进展紧密结合伊通河景观及治理进程市政主导价格走势未来两年流域水量增加，景观效果将得到改善后期影响弱化新开河治理市政主导价格走势北湖规划执行及区域开发氛围改善后，新开河具备改造动力企业品牌影响力市场接受度与品牌力价格与购买欲望公司品牌建设阶段品牌辐射与影响力不断增强与兄弟项目共创品牌影响项目开发因素分类及演变趋势第二十七页，共五十页。影响项目开发因素分类及演变趋势取得公园建设权使其成为项目独享资源主导建设保证公园品质与建设进度逐步建设完善不断提升宗地价值规划与局部呈现快速增强项目竞争优势价格走势与购买欲望７０万平湿地公园市场接受度与品牌力公司掌控公司主导项目把控能力逐步落实教育＼医疗＼商业＼生活服务配套舒适度提升城市创新导向定义健康住宅标准中期（中区）确定教育＼医疗＼商业配套资源；引进公交线路注重与产品的融合及对产品的提升区域主流产品创新，以性价比优势迅速打开市场局面；逐步建立领导优势前期（南区）品质标杆成熟产品体系价格与购买欲望领先的产品品质可以创造的因素注重内景观营造细节设计施工与维护考虑聘请品牌公司设计价格与购买欲望项目内景观坚持配套先行价格与购买欲望项目自身配套后期（北区）影响范围影响因素分类应对策略第二十八页，共五十页。影响项目开发的因素分析项目开发战略的选择项目开发时机选择第二十九页，共五十页。区域均价整体不高；区域配套落后，市场形象较差；首次置业人群，价格为主要决定因素；换房人群，找喜欢的房子改善居住条件区域潜在供应旺盛，无足够差异化将陷入价格战；宗地南侧、沿河绿地、项目内三重粉煤灰污染，不全面治理难以销售；公园规划为绿地，项目如不取得建设权，绿地建设时间难以保证；项目自身超大规模配套优势与经营保障能力较强；第三十页，共五十页。※1.只有实现粉煤灰池全面停排与绿化覆盖，项目才具备展示与销售条件；2.必须强化项目自身教育、医疗、商业、公交等配套，克服改善区域劣势；3.项目规模较大，产品线较长，应兼顾换房人群与首次置业人群两大主力，以保证项目较好的年去化能力；4.取得公园建设权是项目差异化战略的重要选择方向。★现时退出将给公司造成巨大损失；※★拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚；★区域开发环境逐渐转好，市场机会难得；★可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益第三十一页，共五十页。上策：整合优势资源启动（主推现有方案）中策：以中端定位快速启动（低开高走）下策：一、二级开发并举（出售部分土地，引入强势品牌公司，转嫁风险）★现时退出将给公司造成巨大损失；★拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚；★区域开发环境逐渐转好，市场机会难得；★可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益开发选择第三十二页，共五十页。方案一：以实现完整优势资源启动联排别墅、创新洋房、多层与电梯产品组合，联排、洋房产品保持较高舒适度，树立价值标杆；取得湿地公园建设权，完成粉煤灰池停排、治理与建设，湿地南区呈现，全面展示区域环境改善前景；规划建设沿河风情商街，启动前期商业配套；确定并引进公交路线；完成看房路线建设改造；确定南区商业、医疗、教育配套标准。开发选择产品策略启动方案描述配套策略第三十三页，共五十页。在短期内迅速树立项目生态健康地产形象，提升价值认知；以高端产品线突破区域价格限制，在前期即奠定区域领导地位，获得明显收益；改善区域形象，增强购买人群对区域与项目信心；换房与首次目前区域环境改善工作进度缺乏保障，尤其项目外部粉煤灰池停排工作如进行不够顺利，将使项目上市时间难以确定，各项工作协调控制难以把握；如项目公园部分４、５号粉煤灰池在09年末停用，项目销售期可能推迟至2010年年中，项目销售目标将难以实现。方案优势方案劣势方案一：以实现完整优势资源启动第三十四页，共五十页。方案二：以现有优势资源启动首期以创新洋房、多层与电梯产品组合为主，洋房产品控制户型尺度，保持较低总价，电梯产品规划较小比例；放弃公园建设权，积极参与促进粉煤灰池停排后治理与改造工作；确定并引进公交路线；完成看房路线建设改造；确定南区商业、医疗、教育配套标准。产品策略启动方案描述配套策略第三十五页，共五十页。方案二：以现有优势资源启动以产品品质与规划前景优势启动，以性价比优势快速打开市场局面，改善区域置业氛围；规避环境弱势与改造不确定性影响，扭转资金净流出局面，增强开发主动性；为后期高端产品入市与环境改造赢得足够时间项目整体价值难以得到有效体现，预期首期价格在当前阶段难以突破区域3000左右的现有区域价值体系，前期不能获得较高收益,并增加后期开发与操盘难度开发选择方案优势方案劣势第三十六页，共五十页。七里香堤：以中端定位打赢远郊之战2005年，香港泰盈进入刚刚启动的辉山农高区；以中端“ｂｌｏｃｋ”洋房产品撬动市场；从摘牌到开盘仅80天的积累，首推房源全部售罄，创造2005年冬季楼市神话。案例借鉴第三十七页，共五十页。类别年份开发量销售量销售比住宅2004年40000㎡40000㎡100%2005年256000㎡213600㎡83%农高区2004－2005年房地产市场供求量七里香堤的２００５年：完全处于田野与乡村包围的农业高新区；规划中的美好前景：教育：辽宁省育才、沈阳二中、加拿大枫叶学校（均为建设中）落后现实：区域有小型医院１所，除小商店外无购物场所，无休闲娱乐场所，无路灯；区域房价：１７００——２０００元案例借鉴七里香堤：以中端定位打赢远郊之战第三十八页，共五十页。1期——品牌、团队、环境、建筑、户型……1.2期——园林……2期——产品的全面升级：区域、规划、园林、户型、邻家铺子……以“地王”身份跳出区域竞争，以２３００元均价卖院落洋房，高性价比吸引市区人群案例借鉴第三十九页，共五十页。以产品品质与性价比可以化解陌生区域抗性，

但前期启动势必牺牲部分收益２００５年２００６年２００７年２００８年２３００２７００３４００３９００区域教育、公交配套呈现农高区划入沈北新区区域成为开发热点项目均价总结第四十页，共五十页。方案三：一、二级开发并举开发选择转嫁部分风险，收获前期一级开发收益；在邻近区域引入大型品牌地产商，提升区域关注度，改善区域置业氛围；增加与相关部门谈判筹码；由于放弃部分开发权，项目将失去部分远期收益；在当前政策调控下，大面积住宅用地出让明显减少，公司将难以再次获得如此大规模开发用地与良好的长期土地储备机遇。方案劣势方案优势方案描述转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益，引入大型品牌地产商，改善区域置业氛围，启动策略与方案二一致第四十一页，共五十页。备选方案前提条件方案差异性选择标准不利因素方案一1.必须取得湿地公园建设权；2.引入高标准教育、医疗、商业、公交等配套；土地及产品自身增值空间较大，电梯产品与低密度产品结合，前期均价预期可接近或突破4000元；1.创造长线开发超值回报2.强化公司品牌形象3.在较长开发周期内，保持公司市场份额优势；打造资源独享性区域环境改善工作进度缺乏保障，各项工作协调控制难以把握。方案二可以放弃公园建设权，但教育、医疗、商业等必须陆续跟进。以现有手中资源开发，针对目标人群，走性价比路线，日后逐步提高。预期首期价格在当前阶段难以突破区域3000左右的现有区域价值体系1.减少前期资金投入2.降低公司承担风险3.以性价比优势快速打开市场局面，改善区域置业氛围1.对企业品牌影响力提升不利；2.公园如由政府主导建设，其建设时间与标准均无保证，将对项目发展缺乏促进性甚至产生不利影响；3.易于陷入区域价格战；方案三转嫁部分风险，收获前期一级开发收益；放弃部分开发权，在邻近区域引入大型品牌地产商1.可降低自身配套投入2.增加公司财务选择自由度3.依托强势品牌快速改善区域置业氛围1.与公司长线开发目标不符2.项目将失去部分远期收益综合评价以上方案，项目坚持以实现完整优势资源启动方案（方案一）更符合项目整体开发运营利益开发选择第四十二页，共五十页。影响项目开发的因素分析项目开发战略的选择项目开发时机选择第四十三页，共五十页。项目开发时机的选择与开发条件筹备充分条件必要条件开发时机选择开发条件筹备机会成本较高，开发势在必行；土地政策约束，09年4月前如不开工将缴纳土地闲置费，最迟10年4月必须动工。“长东北”开放开发启动，顺势而为；区域潜在竞争较大，目标客户消费能力有限，项目延缓开发将面临客户流失与营销难度加大困境；通过与公司沟通得知，项目１０年内目标实现销售约５．６亿元；粉煤灰池如不全面停排，项目不具备展示销售条件．4、5号粉煤灰池如不停排、治理，将对公园建设产生影响。4、5号粉煤灰池的停排、治理与改造建设规划设计与建筑设计、取得施工许可证首期教育、商业、公交等配套确定公园建设权取得与改造方案设计综合以上分析，项目开发筹备应尽早启动，如积极推进粉煤灰池提前停排、尽快取得公园建设权、落实首期配套等，施工集中期应在２００９年第四十四页，共五十页。项目推广时机的选择与条件筹备充分条件必要条件推广时机选择推广条件筹备08年内取得公园建设权并确定改造设计方案后，即应启动公园推广，吸引市场关注与期待；密切关注“长东北开放先导区”与“北湖”两大区域性利好宣传节奏，借势提升项目公园关注度；项目推广应在具备销售接待条件后进行，可行时间预期在2009年5—6月左右。取得公园建设权并确定改造设计方案确定首期教育、医疗合作资源及公交线路引入方案完成销售道路铺装建设与绿化施工确定营销推广计划具备销售接待条件与展示功能（包括团队组建）施工现场环境改善户外媒体提前布点占位第四十五页，共五十页。项目销售时机的选择与条件筹备充分条件必要条件销售时机选择销售条件筹备项目周边环境呈现彻底改变趋势，如粉煤灰池实现全部停排并完成治理与绿化改造；工程进度具备开盘销售条件；前期客户储备充足。有效客户储备数量在首次预推房源量５倍以上周边粉煤灰池等重要污染源彻底停排，并进行有效绿化间隔与覆盖项目取得预售许可证由于灰池治理是项目展示与销售实现的关键性前提，项目销售时机与治理进度密切相关，项目阶段销售目标宜根据开盘时间调整确定，09年末——10年初为项目最佳上市期第四十六页，共五十页。项目转入二级开发开盘前工作梳理项目开盘前工作主要围绕营销与工程两条主线展开。项目开发工作面临诸多不确定性因素，工作计划性要强，方能确保操作稳定。方案一与方案二的差异性决定必须尽快确定项目开发战略定位