德思勤绿景深圳龙华牛栏前项目定位前期策划报告

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城中村改造——安居房、返建房如何规划？对于项目的思考：Part1市场前景预判深圳总面积2020平方公里，其中可用面积935.13平方公里；直至2007年底，深圳可建设用地不足200平方公里其中：1.1.1、深圳市土地情况1.1.2、深圳商品房供应比较深圳土地紧缺已成事实，未来开发不足200平方公里，其集中在关外；未来深圳商品房市场建筑面积供应量逐年下滑；龙华市场面临关内外的威胁，需要对龙华进行深入的价值挖掘和分析；龙华占关外商品房供应量的20%。、深圳各片区价格对比关外价格优势明显，价格优势一直是关外市场最有力的竞争优势之一；均价逐月下降，市场走低探底；龙华片区仍为关外置业热点，均价较关外其他片区仍然较高。、龙华楼市走势龙华片区成交面积一路高走，在2007年预售面积低于2006年39%的情况下成交面积仍然增加了30%，成为了深圳楼市炙手可热的区域；随着2007年上半年深圳楼市价格整体虚高的情况，龙华区域价格出现泡沫，2008年上半年随着万科、金地等开发商价格跳水，龙华片区均价有所回落；未来两年随着龙华存积土地的不断放量，龙华仍然是深圳置业的热点片区，并且楼市泡沫会逐渐吸收，龙华楼市未来会向着健康的情况发展。、小结——置业必选土地：未来深圳可利用土地主要集中在关外，在关外置业将成为深圳房地产市场的客观要求；产品：未来深圳商品房规划龙华占关外市场20%；价格：龙华价格优势明显，项目未来升值潜力大，备受深圳房地产市场关注；消费心理：目前深圳房地产市场趋向理性发展，楼市价格阶段性底部已经形成。龙华目前市场价格相对其他关外片区价格理性，未来深圳置业必选龙华。未来置业必选龙华！、龙华概述——广东省工业第一镇通信设备、计算机及其他电子设备制造——华为、富士康领衔龙华工业主导产业，占工业总产值的70%；物流——龙华物流中心，龙华物流园区依托龙华新客运站规划建设，是深圳市六大物流园区之一。服装——深圳龙华将建服装产业集聚基地，在市人大建议案中提出了“关于繁荣服装产业打造国际时装之都”的建议打造“国际时装之都”。；印刷——深圳报业集团龙华印务中心是我市“十一五”规划重点文化工程建设项目。龙华内有各类工业企业1000多家（以外向型企业为主），生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业。、龙华概述——四大新城之首通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设。以轨道交通作为城市发展的主要轴线，引导新城以轨道交通站点等综合交通枢纽为中心发展，塑造高标准的新城区，不断改善居住水平。龙华新城定位：以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区

1.2.3、龙华区位价值——与CBD直线距离最短深圳中心（以莲花山邓小平像为原点）至五大置业热点直线距离：至宝安中心区：18km至南山：11.82km至龙岗中心城：35.93km至布吉：8.15km至龙华：4.2km至本项目：8.49km宝安中心区南山龙华布吉龙岗中心城市民中心本案与深圳其他四大置业热点区域相比，龙华与深圳市中心的位置直线距离最短，而且位于未来深圳北拓的核心地带；核心地带带来了龙华的核心价值，随着龙华交通日益改善，龙华的核心价值会得到更为明显的体现，同时，关内客户对龙华的关外印象也会逐渐淡化。龙华深圳市规划局4月1日发布了《深圳中轴线整体城市研究》，提出将“以轨道4号线为轴，联系观澜、平湖、龙华、布吉中心区，形成中部分区综合功能景观轴带”；深圳中轴线南起深圳河，北至观澜，全长超过25公里；重点打造中心区南拓段、梅林大脑壳山段、龙华新城段、龙华老城段、观澜河段等5段核心景观轴线建设，每段核心景观轴长度在3公里左右；目前中心区中轴线已经基本建成，近期将主要依托中心区与福田口岸和龙华新客站的发展带动。深圳中轴线将构建成深港都市圈的脊梁，集中展现深圳国际性、现代化的城市风貌，而龙华正处于这个轴带上面。1.2.4、龙华区位价值——中轴线上的经济发展带未来前景预判——龙华交通价值1.2.5、龙华交通价值——交通日益改善目前政府为了缓解关口的交通压力已经新新开通了福龙路关口和新区大道关口，规划中“五纵一横”的交通体系已经开始通车，预计未来三年后全面通车，有效的改善了龙华的交通环境：福龙路——快速干道的开通拉近了龙华与关内的距离，车行仅为10分钟到达香蜜湖；新区大道——新关口的开通缓解了梅林关口的交通压力；地铁4号线——新客站为中心枢纽，直达皇岗口岸；梅龙路——逐步修善的梅龙路20分钟可达华强北；梅观高速——纵横南北的连接深圳与观澜的城市动脉；布龙路——连通大浪与布吉。未来龙华的交通将从劣势转变为最大的优势福龙路新区大道地铁4号线民治大道梅关高速布龙路南坪快速1.2.6、龙华交通价值——新客站新机遇２００４年１月，国务院审定通过国家《中长期铁路网规划》明确提出了将京广客运专线和东南沿海高速铁路客运专线的终点延伸到深圳。；深圳新客站计划2010年建成，这一以长途客运为主的现代化综合交通枢纽将成为深圳规模最大的火车站，共设有１０个站台２０条线。新客站占地面积2.4平方公里衔接京广深港、杭福深两条国家铁路客运专线及广深港高速铁路、与地铁4、5、6号线接驳。突破城市次中心的局限，成为深圳新的门户1.2.7、龙华交通价值——两年后地铁开通已成现实深圳轨道交通4号线由一期工程和二期工程组成，全长20.5公里，是双轨设计的市区铁路，以龙华新城区中心为起点，直达深港边界的皇岗口岸，共有15个车站；与4号线接驳的龙华火车站规划可容纳100对旅客列车运行，内地开往深圳的列车近半汇集于此，4号线辐射范围可到达内陆城市乃至全国；4号线建成后把皇岗口岸和龙华连成一线，加速龙华的发展、龙华居住环境将得到改善深圳政府：力争5年内缩小特区内外差距从2007年开始，深圳市在全市范围内开展为期４年的市政设施综合整治行动；政府规划市政设施整治的重心将向特区外倾斜，加大宝安区、龙岗区和光明新区的市政设施建设和管理的力度；宝安区计划在这４年的市政设施综合整治行动中共投入经费近７０亿元；1.2佛.9、小结——置业首兄选交通：随着福龙吗路、新区驱大道的开南通和地铁浅四号线的对建设，龙票华交通问织题将不再烂是制约龙妹华置业的肃瓶颈；地位：新客站的抢落成将龙沈华升级为烤超越罗湖际口岸的区积位价值；产业：龙华产业菊的集聚变妖化将带来限更多的消窝费潜力；规划：深圳中企轴线的虚规划实坝施将展永现龙华果现代化怨，国际汤化的新胳都会形商象；政策：以大型省交通枢戒纽为依缎托的城武市中心撞功能拓毙展区的蚕龙华新堆城，在材政府五枕年市政紫设施综来合整治拒行动后扬将成为溉深圳置征业的首鼠选。未来置业破首选龙华乏！1.3.允1、龙华六未来置亲业版图在售项目已售项跃目未售项福目市政设打施图例：龙华项佳目主要哭集中在霜二线拓候展区内止，楼盘秒分布较宇为密集扔，区域系化竞争温较为激必烈；区域内斗大盘云湿集，未个来生活瓦氛围浓驶厚；得到众多古品牌开发兽商青睐，凉绿景、万朝科、金地弃等纷纷在罢该区域拿戴地；楼面地具价飙涨引到7000元/㎡；项目商业验体量巨大连；同区域同呜质化产品汁较多，如庭何差异化顽竞争是开仪发商面临柿的重大课硬题。日出印象城投七里香榭祥泰金地梅陇镇阳光新境园世纪春城4期潜龙华城春华四季园达华科技实业星河丹堤中航原港铁用地中信华南深国投&祥泰长城地产德业基新客站圣莫丽斯花园祥泰新鸿绿景长城地产幸福枫景水榭连山（深国投&莱蒙）金域华庭（万科&榕江）上河坊（书香门第）梅林关福龙路关口新区大道关口1.3怨.2、在售艳项目一姨览项目建筑面积（㎡）容积率户数主力户型均价（元/㎡）销售率开发商金地梅陇镇3期二批33301.383.14381三房1200020.7%金地世纪春城4期136076.013.131186两房、三房1100051.8%恒安碧水龙庭2期65354.832.84746三房1300042.6%榕江幸福枫景56399.072.06356两房、三房960039%鹏宝东万科第五园三期17869.441.29120三房、四房1200099%万科春华四季园二期26652.921.29102三房、四房1000099%金光华珠江旭景佳园三期13846.582.8188一房、两房1000041.3%珠江万科城三期32054.291.3236三房1200073.7%万科合计381554.523315在售项目殊建筑面积婶达到38万平方米奏，总户数300泼0多套，另圈有后续单傅位待售，烧未来市场下变数较大路；在售户凶型以两字房、三债房为主预，两房态三房是驳该区域反市场的窃产品主妻流；以万科让为首的核品牌开伙发商较弊多，并咳且敢于茎在市场独低迷的梳时候跳孕水刺激册市场价图格触底棒；目前市场抢价格维持桐在1万元/平方米氏左右，倍多数产号品赠送胸精装修巾。1.3.臭3、未来竞乓争之莱蒙逃项目项目位干置：人郑民南路盆临近原揪港铁项骑目基本经济飞技术指标往：占地面积瞧：167顷144舌㎡建筑面酒积：住扰宅：456域882脾㎡商业：1020洞00㎡共5633嘉56㎡容积率秩：3.4本项目的孩商业体量晕在龙华片帜区较大，司会成为未剂来龙华商晕业的新核钞心，预计后会有大型代超市进驻捉；地块被分蜓割的较为我零散不易规划别，风险较朝高；需要借势枣地铁和新影客站；目前该项骑目正处于牙桩机阶段形，预计09年下半年醉面世。1.3.析4、未来更竞争之郊中航项据目项目位休置：人勇民路与匀国富路奔交汇处基本经济流技术指标吵：占地面趋积：6167侦1㎡建筑面华积：住舞宅：1726聪78㎡商业：720协05㎡共2466叨83㎡容积率：4.0住宅体央量17万㎡，且有大恩体量的商俗业配套，纸预计该项风目将以大觉社区形象原面世；商业体量月适于进驻乘主力店或粮酒店经行牢经营，与捷莱蒙项目败产生区域庭共荣；容积率较读高很难规串避，直接脚影响到人抖居环境；目前该片净区的发展吼尚不成熟掘。1.3食.5、未来竞冤争之星河吩项目项目位叔置：龙肯华金龙探路与新垃区大道健交汇处说东北角基本经济孟技术指标泉：占地面积那：872路00㎡建筑面积纠：住宅：210燥900炎㎡商业：4500酬0㎡共2610贫00㎡公共配套集：幼儿园裂建筑面积拜：2500雕㎡综合文臣化活动罩中心：200己0㎡容积率：3.2扼守梅贿林关口掀，区位坑优势明财显；各种配套关面积较大扶，对梅林戏关口片区欧目前的配航到起到良主好的补充琴作用；直接受到乡丰交通噪音臣和灰尘影英响；以目前斗该项目摄的体量百和位置熊将成为蜻本片区完最有力铺的竞争茎者之一罢。梅

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1.3渐.6、未来麻竞争项受目汇总未来两年乌将售项目增一览项目总建筑面（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）预计发售时间开发商金地梅陇镇四期约13万约13万/预计08年下半年金地万科榕江梅林关项目约20万//预计08年中万科＆榕江莱蒙鹏源项目565902456822102000预计08年底09年初莱蒙鹏源＆深国投中航项目24668317467872005预计09年初中航绿景项目18821516321525000预计08年底绿景花样年项目100000约8－9万约1－2万预计08年底09年初花样年金荣泰项目约20万//预计09年发售金荣泰书香门第上河坊12万//预计08年发售鹏宝东卓能雅苑152060.93//预计08年上半年发售卓能万科第五园后续12651.64//待售万科万科城后续43180.81//待售万科圣莫丽斯后续高层项目187604.78//预计08年底09年初华来利合计约214万㎡约180万㎡约40万㎡/待售项相目建筑历面积约214万平方量米，住忠宅面积他达180万㎡，未来推浸出量巨大亩，将成为烫未来深圳兵房地产市蝴场的主笋战场；高楼面价明一路飙升垂，2007年金地橡买到的惠两块地让楼面价乱达到700郊0元/㎡；品牌开发编商云集，聪物业水平甲较高。1.3.盏7、小结——置业主认战场大势不族容乐观贿：在市场不谎景气的情补况下品牌急开发商敢笋于跳水，渡带动市场失价格触底追，楼盘普添遍降价已好成为当前蛋市场趋势膝，近两年孙深圳房地程产市场大叙势不容乐完观；竞争激客烈：在售楼盘炕和将售楼技盘的总量达超过252万㎡，未来供稿应量较大腿，市场变版数较多；区域被乱认可：受政府逢规划的穷影响，勿龙华二照线拓展庭区是众钻多开发壮商和置呈业者最院为认可麻的区域发，未来版的发展始潜力吸杯引了大杂批有品免牌实力屈的开发绕商在此慌拿地；产品同质段化加剧：以两房、禁三房为主鬼，如何做泥到差异化可竞争推广姿和深入挖脏掘价值卖协点成为销邀售关键；关内客轨户占据岭龙华市货场主流送：愈靠近罗关口，偿关内客痒户所占采比例愈塔高，并呼有向龙搅华中心爆扩展的械趋势。未来龙辞华将成罗深圳房蛙地产市非场竞争邻最为惨谢烈的主汤战场！1.4、对于帮项目前染景的思俗考在未来锈两年内凑，本项目椅将直面退激烈的啦市场竞天争，众多品牌走开发商对英于客户不腿遗余力的报围剿，我们该咏怎么办耳？···Par爪t2项目分析2.1、经济忠技术指倦标建筑容方积率较窝高；车户比较巨好；商业面农积较大赚，需要很在定位告和规划插上有突吩破性；此外项目含作为旧城刃改造项目益需要建设1万㎡的安居到房和312数50㎡的返建临房；高容积率图，大体量令商业960辆配套车位4.3容积率30.5%建筑密度200㎡配套设施面积30000㎡商业面积112160㎡居住面积142360㎡总建筑面积33107㎡总用地面积2.2、项目现四至北面：临近布龙路，厂房和部分商业西面：金地梅陇镇南面：待规划的农民房东面：临近民治大道万众城家居市场2.3、项目垄地块分胀析本项目侮被规划采道路分续为南北向两块，检北面的站项目地该块面积秘大，易洒形成社斗区生活呆氛围，喉南侧的功地块面仅积较小柴并自成浅一体，旱正适用辉于返建导房规划杰；东侧为附民治大拒道，是伴龙华片让区核心条商业圈袄之一，厨人流较疏为密集嘴，有一愿定的噪脂音影响等。东北携角与布忙龙路交腿汇处以其其最好跑的昭示俱性和最结好的商只圈配套摄带来了喂最大的则商业价寄值；西侧紧邻快金地梅陇有镇，易使先本项目感柿染大社区净的生活氛控围；南侧民沉安路社鸽区商业治价值较春高，适四合日常乳居家生驶活配套欠型商业抽；项目北暴侧为城远市主干希道布龙乡丰路，为惕本项目能带来了除良好的角昭示性丙，同时粮也不可那避免的窜带来灰凭尘和噪贤音；2.4提.1、项目区乏位价值分呜析梅关高烦速民治大道布龙路城市主饭干道：民治大道时、梅龙路刮、布龙路城市轻轨恒：地铁4号线、地猛铁5号线公交配套努：312、324、333、334、336、350、370等24路公交窝路线本项目匆位于龙污华片区浸民治商泡圈核心博的地带粥，坐享脉龙华全黑新规划迟和交通绞改善所忌带来的肉无限升滩值前景践。地铁5号线项目交稳通分析富威家俱万众城家居鹏润百货怡安休闲中心龙城商务宾馆新一代酒店和华仕宾馆民治农贸市场南康百货中国邮政龙城商务宾馆中国电信营业厅民治学校联盛百货明和药业分店龙城商务宾馆华润万家展华试验学校万盛百货廷苑酒店学校娱乐餐哭饮业务办坑理商业商业购疲物：华润万委家、万街众城家恐居、南晴康百货凭、民治说农贸市处场等；学校教乞育:牛栏前挨学校、捉龙华三层小、民统治中学减、展华弱实验学搅校等；银行金融:航天证涛券、中够国银行扯、农业摩银行、都工商银备行、浦族东发展贸银行等画；娱乐休闲:龙泉酒店盖、廷苑酒淘店、新一杏代酒店、兰怡安休闲猫中心、龙流城商务宾拦馆、名典骑咖啡等。本项目位腿于龙华商博业核心地抄带，周边聚配套成熟谅；比邻大塑社区，生暗活氛围纯串粹。项目配套凳分析2.4.测2、项目葡区位价占值分析项目周边概商业规划龙华中心务商圈观澜商法业中心驳区坂田中心搂商业圈民治—万众城商烦圈预计未来面世项目商业面积深国投&莱蒙102000㎡中航项目72005㎡花样年项目约1－2万㎡原香港地铁公司项目约10万㎡鸿荣源商业mall约20万㎡本项目30000㎡合计约50万㎡预计未践来两到哲三年的饶投入建币设商业痰面积将歉会达到漫约50万㎡，随着字城市化碎进程的嚷发展，迁势必将转促进新刷老商业告中心的护融合，雨可以预染计本项目捆将处于胡一个未睁来新兴沃的商业呜中心的眠核心地蜜带。新商业中航心2.4.崖3、项目区真位价值分解析酒店名称星级客房数客户情况金鹏大酒店三星171以日、美、港台商务客为主经盛大酒店二星100多企业商务、旅游渡假、出差人士丽豪酒店三星70多大部分为商务客、出差龙华人士新梅园酒店四星140多旅游、企业活动、出差人士（一般住2~3天）国王大酒店三星110日韩、港台等商务客占50％以上龙泉酒店四星134附近企业商务客居多，本地企业高层等新一代大酒店25本地人居多，还有部分出差的港客新华酒店30本地客户及外地出差客户为主悦涛苑大酒店18在附近公司出差的港客居多，部分本地客维也纳酒店三星200多以港、台商务客为主御龙湾艺术酒店准四星122以本地客为主廷苑酒店四星160以商务客为主，部分为旅游渡假人士项目三公唯里范围内群酒店一览2.4.缎4、项目删区位价题值分析产品：蹲区域酒企店从招叉待所、威旅馆、罩经济型践酒店到旱四星级似酒店，案全线飘全红；分布：区碧域内酒店顺沿城市主敌干道——民治大龟道两侧讨分布，慌便捷的内交通及落良好的晋昭示性守是酒店铅选择的主要喉标准；客户：经夜济型酒店侄成为周边唉工厂员工存生活与娱申乐用房首朋选之地，任三星、四久星酒店，职以休闲娱庄乐吸引客户，促成为周边垫企业、政除府部门接宗待商务客圾、来访人活员重点场呀所，以及捧高端商务敞客流；经营状揪况：市弯场整体曲经营状泛况良好吴，平均北入住率戚约70%左右，区搁域酒店充殃分体现假绣经济特色孤，周末及节假牢日，客众房紧张糕。区位价妹值小结2.4糠.5、项目区沃位价值分各析成熟片区讨：大盘林拥立、片菜区价值连已被认胖可，区犬域配套踢成熟完排善，；交通价卧值：梅龙路线、民治纹大道、其布龙公徐路、城公市轻轨诸等；商业价值知：处于未来酸商业中心蓬的核心地止带。酒店配段套：众多酒臭店宾馆顷云集，昨商务、吗休闲氛心围浓厚；

项目所在片区具备成为龙华中央酒店区的硬件要素；

项目所在片区将以其强大的酒店阵容与商业配套，整体提升城市硬件环境；

中央酒店区将成为项目周边商务环境的代名词。中央酒坟店区基欣本特征中央酒店赏区（CHD）：Cen岩tra威lH肤ote永lD骡ist气ric阀t，按照国学际惯例，误在中央商惰务区（CBD）周边产都会形揉成一个CHD。一般来顾说，当二创三十家中箱高星级酒于店云集在3平方公粪里左右救的一个惑区域里隔，就具循备了形戴成CHD的条件。城市中飞酒店密躬度最高铅的区域周；有最著庙名或者若最被外倾界人士仍认可的柴酒店群争；有较完竿善的各裁类酒店科和休闲膛服务设峡施；要有很真好的城种市景观凉和人文供资源。中央酒店济区释义2.4.库6、项目区都位价值分蚂析2.5.墙1、项目SWO愁T分析Str抱eng培ths优势1交通优遣势：位于布偿龙路与势梅陇路棍两条主充干道交怠汇处，通达性好伍；2形象优截势:三面临艰街，昭示性好；3商业价表值:处于万众司城商圈核泥心地带，商业价搜值较高滩；酒店集中或，商务氛围完浓厚；周边娱宅乐休闲翼产业集维中；4生活价俱值:临近金吸地梅陇皱镇、世宫纪春城齿等大盘帆，生活氛围换纯熟；车户比适桌中、综合价拜值高，拥属性集谣中2.5.模2、项目SWOT分析Weak鸭ness肢es劣泼势1地块劣势涨：民治大道注与布龙路膏两面噪音影响更很大；民安路悄将地块移划分为乳两部分症，规划难度菜较大；安居房使和返还滋村民面臂积比例刮较大，身地块整兽体价值钟难以得围到提升凳；容积率4.3在区域漂内较高歪，建筑华密度影遥响不可稳避免；临靠民斤治大道超有变压撤器会在看销售中菊对客户蔑产生心李理影响陪；2环境劣牛势：西南面太受金地摄梅陇镇磨遮挡视野受文阻；项目南侧喷的农民房桐使环境变诵得杂乱，流旧改难度散较大；民治大道及两侧绿化环境差，空气污惹染严重；民治大道交通环境殃较为拥堵。周边商炊业档次描较低；周边环境析糟杂，改旋造难度大2.5.县3、项目SWOT分析Oppo漠rtun爱ity到机会1区位发族展:未来五育年深圳猎政府致雨力整顿关外市旱政设施；2产业发察展:外向型之产业占归主导的浑龙华片度区带来身了大量猫的商务匙人士往铃来；片区产业仙的集群效希应带动该片区塔购买力融的提升；3交通改善:深圳新客扫站确立龙华脱深港首站晌地位；交通路网恒的改造缓泡解了关口估交通的压悠力；福龙路的开通挪激发了与关内客序户在龙肠华的置据业需求乡丰。4区域共初荣:金地梅陇炎镇、世纪邀春城等楼甚盘日益成挺熟，带来妖客户对该换片区的关泻注度和认守可度；品牌开发好商聚集引春发的区域斜共荣发展逃；龙华整珠体地位娃提升2.5昆.4、项目SWOT分析Thr残eat亭en箩威胁1市场竞争:目前龙华技市场在销算面积达38万平方米废；待销面积薯约214万平方米鞭，房地产市招场进一步乖向买方倾烂斜；竞争项目兽分流客户督产生竞争耕威胁。2宏观大炕势:宏观政策渡导向的不骗确定国家经校济增长寄速度放洒缓，可斩能引发府房地产禁市场萧猴条；3关外困耍境:关内客户纸对关外市谦政环境的森固有偏见中和排斥；未来龙华刘房地产市侄场竞争异爸常惨烈2.5陵.5、项目核心SWOT分析核心ＳＷＯＴ核心Strengths优势综合价值属性集中核心Weaknesses

劣势核心Threaten

威胁宏观经济困难区域竞争激烈核心Opportunity机会龙华整体提升交通路网改善环境糟杂容积率高综合价值属性集绣中环境糟杂容积率高龙华整败体提升交通路网霸改善宏观经济骨困难区域竞争言激烈发挥优啦势，抢雄占机会热炒片歌区，增厌强关内遍客户对望龙华的抚认识放大项隶目的综抽合属性橡，先于崭市场占俗位利用机会皱，克服劣或势合理规划移，改善内贵部环境凸显片久区规划古及未来浪发展前尤景发挥优势毛，转化威扇胁把握入市绳时机枪占躺市场，精励准营销精确制纹定推售颜、营销酬策略降骂低风险减小劣势桑，避免威鹅胁深度挖掘吵整合资源它，提高附询加值差异化市热场竞争，税塑造项目危个性注重口翼碑营销服，寻求结区域共承荣SWOT2.5烤.6、项目核心SW晒OT应对县策略2.5它.7、项目开尸发方向思映考根据SWOT分析，引困发对项目容开发方向巧的思考：自身条懒件：高而容积率地块分割噪音影响市场竞讯争：品平牌开发周商云集土地集裁中放量待售面顷积214万㎡宏观大奋势：不亩确定的浇政策导滤向衰退的畅宏观经贯济龙华发展至所需时间敢问路在柏何方？Part谦3项目发好展方向笑研判3.1、项目滥开发难庆点思考对于住锅宅：从项目本美身而言，勇高容积率态以及周边坛噪杂的环盗境将在很粱大程度上瓶制约项目筹的价值的梳提升，如热何扬长避蜘短？从外部记竞争而理言，关墙口及二架线拓展颜区内物穷业的批队量推出摩，势必烤对我们棕项目形耻成掎角纸之势，绒怎样才能破怜局？对于商业嘱：本项目聋占地3.3万㎡，商业赴面积高犹达3万㎡，显然规单划纯商铺马全部变现否难度较大奸，如何在押追求商业价柄值最大且化的基舟础上，龟实现项陡目综合絮价值的醉提升？3.2.数1、中城天邑跟带给我们躬的启示占地面积付：3334样0.10递㎡总建筑面积积：1687夹44.3兵9㎡住宅：763局52㎡商业：1800础0㎡容积率援：4.9总户数：916户物业地胖址：福田区新很洲路与新洒沙六街交聚汇处4.9的高容积麻率；处于深圳核心地带；交通便杀捷；商业体醉量占整乖体面积斯份额较射大，商业的萄规划关臂系到项食目纺整体表价值的辆提升。都市综合青体：绿景我集团城中预村改造的孔战略样板3.2劣.2、本案VS中城天雹邑项目名称本案中城天邑比较分析容积率4.34.9容积率较高，规划难度大区位价值龙华核心深圳中心同为都会核心地带商业面积30000㎡18000㎡商业体量较大交通价值交通规划前景较好交通便捷交通通达性很好两个项丽目有较钢高的类面比性3.3.1、都市综柴合体应叫市而出区域环鸡境高可达济性交通网络符发达，城矿市功能相楼对集中，裕如深圳福池田中心区刮。高密度抽性集约性建筑密度趋和高度均叙高，人流么密集功能冠全面集中物。整体统一哄性各个单以体建筑界相互配踩合、影涨响和联谈系，建怪筑群体树要与周裹围整体绘环境统掉一、协盘调。功能组味合功能复历合性拥有完乏整的工避作生活膜配套运吃营体系畅。商务廉办公、竖酒店、签公寓、悟商业、宾文化娱阔乐等多揪样性和营复合性痛。立面风洁格都市综合据体特征3.3.蒙2、都市综合留体应市而峡出都市综泊合体特岭征土地使用均衡性不同种传类的土篇地分布务应均衡著的分布互于不同杰功能的禽建筑群身兼顾不倘同时段驻对综合氏体中各来个功能确的不同堤使用。空间连续若性平面和立度面的连续畅性，保持泻协调和统容一各功能猫均通过空创中、地下较和地面形白成多层次浆联系，形质成互补的报、流动的惑、连续的葱空间体系药。内部和外面部联系完整俯性巨大社会效应城市位置韵和庞大规缩慧模，加上艇从开发到都运营模式泡将会成为秘标志性项战目。城市标志空间纬斤度内部功能章有机结合缎，外界交怜通立体衔彻接。高可达拐性交通网仇络发达值，城市倦功能相史对集中粥，如本箱案交通葛四通八还达；高相关性各个单体够建筑相互席配合、影掩响和联系吸，建筑群维体要与周贤围整体环民境统一、量协调；高复合驾性拥有完整勿的工作生支活配套运晕营体系，遣商务办公见、酒店、丝式公寓、商招业、文化匆娱乐等多们样性和复苏合性；都会核心因优越渔位置、撕昭示性抽强、开双发商品揭牌价值海等因素辰将成为猎该片区革乃至全赞市的标伴志性楼踏盘。3.3诞.3、本项墨目具备丛综合体惑的五大杨要素高密度高容积率腿项目需要垮有对应齐值全的生活垃配套用于纹完善业主是日常的生劝活需求；两条城市锡主干道交殖汇处；处于龙缠华商圈梨核心位你置，生乘活氛围救纯熟，扑商业集浴中，易爷融合；拥有3万㎡的商业面伙积可供灵孝活规划，殃提升项目朝价值；本案将成私为绿景集轻团在龙华希核心地带予标志性建象筑。容积率：4.3；本案综合体本项目盲将成为叉绿景集幸团在龙卖华的第细一个综网合体项罢目3.3膀.4、都市田综合体熊的战略罩支撑从外部我发展趋境势来看循：都市扔综合体纠将成为杀未来房姐企发展两的主流当前房侍地产开城发的主杠流模式眼：万召科：标鹊准化、规扛模化开发华侨城：蔑旅游推进梯区域开发华抛润筑：区域排开发+综合商业仇运营开发中窝航：城青市综合性乞区域开发招献商：产组业园推进兽区域开发……未来的声大规模烫土地供薪应集中乖在少数必发展商仇手中，米单纯的禾房地产秧开发不葛足以提础升企业旦的竞争颜力和可毅持续发婆展性，劳房地产惧企业的倚竞争核净心体现格在资本整合永能力和综合经营煎能力。要成为行掠业的领导顾者，必须草要形成可爬以复制的呜地产开发丑模式——通过都市综合体的打造，提升区域价值区域运营3.3借.5、都市浊综合体厌的战略艰支撑城中村改造项目的核心竞争力绿景集团作为深圳城中村改造项目的先驱，具有其它任何房企业无法比拟的资源优势，即城中村改造项目往往占据了城市核心地段、同时具有大体量、高密度的特性，具备开发成都市综合体的潜质。都市综合体运营经验绿景集团成功开发了中城天邑项目，是集高档住宅、星级酒店、大型商业以及主题园林为一体的都市综合体。绿景集团土地储备分析绿景集团7个城中村改造项目均位于中心城区，总建筑面积共计超过180万㎡；所有在建的深圳项目均位于06-10年城市规划的重点开放中心城区内；另外4个城中村改造项目正在谈判中，估计总建筑面积超过100㎡。目前绿景在集团立足笛珠三角、贼辐射全国遇的发展，息已经显现纪绿景在地牛产领域的纪强大后劲悔；绿景集团粉具备其它洗房企无法扬比拟的资昼源优势及间建立可复愁制发展模际式的条件如，具备成库为行业领粥导者的基罚础。从发展商母内部资源雨来看：绿工景集团具务备成为行勾业领导者突的基础3.3.6、都市综合享体发展方向姨研判各物业蝇类型思筹考发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益普通住宅周边配套齐全，城市中心适宜居住区域市场低迷，未来市场竞争激烈没有特别的要求销售均价不低于9000元/㎡，商业处于城市核心商圈中心地带，商业氛围较好，沿街面较长专业市场已成规模，周边商业档次不高，大型超市缺位需要具备一定的招商运营能力销售均价较高，提升利润，亦可长期持有酒店地块昭示性好商贸频繁，酒店产业发达，竞争也较激烈需要具备一定的运营管理能力长期持有酒店式公寓地段好，交通方便生意往来较多，出租市场好需要具备一定的管理服务能力可以实现较可观价格销售写字楼没有办公氛围办公市场不活跃需要较高的管理运营水平价格与住宅相差不大，价值无法实现综合地纠块属性高和市场迈因素，脱并结合暖操作要伪求、预逆期收益乳等，我赛们确定住宅、纲商业、口酒店及柳酒店式作公寓是擦本项目摆可能发容展方向坛。3.3.7、都市综秘合体发展方员向研判都市综寇合体价摆值解析住宅☉商业☉酒店☉酒店式公回寓多种类型恼价值互相昼支撑、补屠充实现价范值最大化住结宅酒店式踪蝶公寓商渠业酒响店细分客户扮群体，降氧低市场风杨险树立较层高形象隙，拉升轮项目价术值消化商业界体量，降亚低规划难妈度优质资源饭配套优质资肝源配套衍生优使质服务商务资锅源平台高消费貌的人流高消费拒的人流树立形彼象高度Par绍t4项目定位4.1、定位丧思考思考一：项目的岭四种物山业形态敏，以何疯种功能体作为引脉导，发炮展都市姓综合体滩？思考二暮：站在都市方综合体的复价值体系走下，如何眨考虑多种歌物业的并共存和发展裹？思考三货：周边环境逐支持怎样汉的物业配丧比，其区肠域特点决烛定了哪些象要素，并挽为项目所外吸纳？4.2促.1、项目主斜题定位都市综胸合体一业般开发炊模式列掏举模式1均衡发展铲模式模式3以商业锈、酒店钞为核心烟功能的溉发展模鸡式模式4以商业为夸核心功能难的发展模衫式=ho巨tel扁+of渣fic雾e+s放hop累pin敌g+a肌par讲tme龄nt+恭……=office+Hotel+……apartmentShopping=hotel+Shopping+Officeapartment=shopping+……

OfficeHotelShopping模式2以商务、盈酒店为核辈心功能的脖发展模式……模式N…止…4.2.缝2、项目主笋题定位以商业秤、酒店痛功能为押核心的休开发类独型案例青借鉴上海陆配家嘴中穴央酒店丑区酒店：君着悦酒店、饿香格里拉笼酒店、新波天哈瓦那见大酒店、盲上海宾馆何等商业：正日大广场、幸新北京商堤业城、世袖纪大都会北京燕抢莎中央户酒店区酒店：丸凯宾斯抓基大酒伞店、长昆城饭店劈燕、昆仑难饭店、击珀丽酒板店、丽端都假日选饭店等商业：友刘谊商城、沃燕莎MALL以酒店、每商业等核扮心功能可螺为引导为捐区域商务灯、商业价读值增值带智来良好开盟发基础与激配套。4.2洪.3、项目绳主题定唇位项目引壁导开发跨模式定鲁位结合项目渠区域价值牺与项目周豆边状况并被借鉴以上在案例=hotel+Shopping+Full-Serviceapartmentapartment……结合以眯上分析仁建议本去项目采芬取以酒店、商盟业为主要引铃导功能的花发展模式中央酒朱店区+未来新兴狗的商业中岁心的融合4.2产.4、项目物栗业定位中央酒由店区·14万㎡都市综坐合体星级酒店☉精品住湖宅☉主题商业☉酒店式场公寓4.2挖.5、推广案首名绿景·青年广冬场绿景中扎央辅推案满名：绿景中妄城天邑——集酒店绿、商业塞、住宅西等功能顿为一体给都市综庆合体；深圳之于鼠鹏城、龙沟岗之于龙环城、宝安简之于宝城摊，那么龙绒华？没错配，就是华系城；都市综息合体，召将成为夹绿景城肢中村改猴造商业择模式完射美升级费版；自中城天解邑开篇；由华城天不邑升华；以后我岁们还会管有更多以更多···巨···绿景·华城中4.3常.1、酒店填板块——定位思考龙华三、蛙四星级酒健店经营状卧况酒店名称星级总建筑面积（㎡）客房数入住率客户情况金鹏大酒店三星2300017170~80%以日、美、港台商务客为主丽豪酒店三星2000070多70%左右大部分为商务客、出差龙华人士新梅园四季酒店四星15500200间80%主要旅游、企业活动、出差人士（一般住2~3天）龙泉酒店四星1626013490％附近企业商务客居多，本地企业高层等维也纳酒店三星36560200多80％以上以港、台商务客为主廷苑酒店四星13200160间95%以商务客为主，部分为旅游渡假人士龙华三爹、四星饮级酒店定普遍经膝营良好菜；总面积稠在1000的0-20萄000㎡之间；客房数多俱集中在100刷-20陈0间；入住率钟在70%以上；客户以术商务客轧为主。4.3.德2、酒店板垮块——定位思涌考酒店功能池定位地块东胜北角适而合开发臂酒店（掘中央酒驳店区、虾交通便姥捷、昭像示性强滨）市场需求商务酒店龙华为深圳第一工业大镇，商务来往频繁;龙华新城崛起、交通枢纽形成，商务功能增强。龙华的商务酒店有巨大发展空间龙华酒店业普遍经营良好;三、四星级酒店受商务客户青睐。三、四星眼级商务酒恒店绿景的酒忧店资源：旧四星级绿砍景锦江酒面店4.3乏.3、酒店直板块——定位思穷考上海三紫星级锦哥江酒店枝参考三星级锦胳江酒店兼宁顾地理位劲置和设备萝的优越，甚以经济型搂商务客和吩观光客户批为主。酒店名称交通区位区位特点建工锦江大酒店市中心（5公里/3.1英里）交通便捷、地处徐家汇衡山路闹市中心金沙江大酒店市中心（6公里/3.7英里）坐落上海市区出入口距、上海火车站车程仅10分钟。南华亭酒店市中心（8公里/5英里）紧靠近内环线、地铁站和明珠线，地理位置优越，交通便利，上海汇亨新亚大酒店市中心（40公里/24.9英里）毗邻上海野生动物园，客流频繁，交通便捷，上海新苑宾馆市中心（7公里/4.4英里）地理位置优越，交通十分便利4.3.搬4、酒店板阶块——定位思荷考本案的疗特质核心优展势：地芽理位置子优越，拐交通便壶捷深圳新客添站中央酒店温区新兴商易业中心本案符合左锦江三星例级商务酒泥店的选址吩标准，目懂标客户将碌瞄准区域晌内的经济井型商务客暗。4.3.樱5、酒店大板块——主题定位中央酒灾店区·三星级速商务标忽准酒店---欺---三星级盾锦江商下务酒店4.3.倾6、酒店板孤块——单体户型钥定位类别客房类型面积区间(M2)酒店客房标准间约20㎡豪华间20-30㎡套房约40㎡豪华套房40-50㎡初步建议景经济指标做：总客房数饺约200间，配套域中西餐厅据、健身中叨心、娱乐头中心等，胖规划总建允筑面积约1000笔0㎡。（注：户擦型标准可僻按照锦江庄酒店具体第要求进行罩规划设计尼。）区域酒愚店客房授标准：4.4拦.1、酒店忠式公寓藏板块——定位背旬景差异化竞僻争：民治大盘道沿线村小户型便物业众登多，但巾物业档因次和形逢象普遍刺较为低隔端，而尼档次和秩形象相裂对较为沉高端的化酒店式谈公寓可静以填补挖这一市践场空白娇点；区域客锐户特征斗：项目所在爪片区已为铜关内白领第所认可，宅加之片区亏酒店的规谦模效应，倍龙华的商倘务客户大药多聚集于午此，潜在渠购房需求笨旺盛，而粱酒店式公库寓可以将胁存在此类演需求的客街户一网打但尽；项目综撤合价值占：作为一个碎以酒店为睡主导的综损合体项目弱，自身具饺备有其它败项目无法有比拟的资蛇源优势，尤项目个性您化酒店所偿衍生的服共务和配套桃，将有力求的支撑酒席店式公寓骂的物业形泰态。因此，酒易店式公寓番的开发极标具针对性赵和必要性招。4.4.控2、酒店式缺公寓板块——客户定位终端使用揪者：第一类：副以关内年中轻白领为位主，另有骄部分龙华泥知名企业爆的初级白倘领；第二类：准部分外国刷、台湾企骡业中高级则管理人员释；第三类：汤与龙华商孟贸关系密浙切的个人尤或团体等滩；购买者饿：自住客：坏关内年轻豆白领，以溉及部分龙轻华知名企篇业的初级捆白领；投资客驻：龙华暂闲富阶板层，以钢前瞻的督眼光看像好市场小；企业购骆买：用慢于接待停客户或钟安置高醒级管理乐人员；4.4.皆3、酒店式框公寓板块——核心客缩慧户群解堡析80后置业泡动向调充查结论海：不要稻最大的押但是要睁最好的目前阶始段市场贼上的“80后”早摆期群体组，计划3年内购房忌；55%的“80后”为披拥有城赴市恒产符而置业查；“80后”对于央各个户型有所对应的甲面积段是铅有所偏好穴的，集中粉在40-6寨0㎡一房，60-8竞0㎡两房，80-1医00㎡两房或三耻房上；选择低题按揭的鹅占到全角部人数疾的63%，反映这逢部分人的务购房意愿咱，不能影国响到自己疲的生活水性平；“80后”在暂购房置聪业上，宣或多或沿少都会规来自家冈庭的经仿济支持秘，支持象力度的识大小比规例基本废为6：4；“80后”置业戏在首付款挪上，51%要求在10万元以内策有25%的人可宴以承受环在10-晓20万元之骑间的首张付款；76%的人希望迷自己的月蚊供控制在伶自己收入昌的20-4反0之间。“80后”置雅业人群傅在置业规中最关望注因素籍的关键狭词主要谋是：方趁便、沉质量、旋价格、彼升值；50%的人愿意途购买带装蚂修的房产迟；首次置品业会选悬择参考屑二手房细，但实异际选的晋不多；工作年调限与购梨房时间闷的关系毒：一般肢参加工寇作3-4年内买稍房。“80后”是樱深圳未衬来最具略购买潜妥力的购脚买群体菠，亦是确我们项校目必需启抓住的溉核心客旨户。目标客根户形象冤定位4.4.壁4、酒店疼式公寓急板块——客户定位理想实劝践者·奋斗中的80后80后，是深帆圳未来的摘主旋律他们用街青春在偿奋斗，始他们为插理想而折奋斗、助为事业确而奋斗直、为梦木想而奋益斗···目标客户哑形象描述4.4叹.5、酒店居式公寓鸡板块——客户定煤位与朋友外防出FB、逛街购券物、逛公曲园、户外外活动、e生活、倍读书等后是他们舱较为普院遍的休之闲方式吧；他们受毙过良好考的教育售，同样谣追求有扔品味的乘生活，逆但由于蓬经济实掏力难以材实现；他们挥页洒热血僚青春，胞强调自围我价值流体现，欺喜爱畅漠想未来光，并积霜极实现卡各种梦饼想；他们都扫是工作离狂，加五班已成斑习惯，舒“为了险将来挣唯更多的迈钱宁愿汇牺牲休闲闲”；他们执着烂偶尔执拗梨、自信偶样尔狂妄、堡激情偶尔洁冲动，他瓶们坚信年然轻没有失沸败。4.4.薯6、酒店式抢公寓板块——物业定晴位80后专属酒毕店式公寓这是为80后量身疏定制的断高品质革物业；这是80后的部落再联盟，这还是他们的阔专属空间恶；他们在这院里畅享酒盗店式服务骡、酒店式秧管理、酒毒店式大堂···4.4感.7、酒店稍式公寓漏板块——户型定遮位客户承受签能力分析项目客唐户定位碌以80后年轻骗白领阶灾层为核敲心，控制总价是本项目两开发的重霸要策略，李由此建议身项目主力磨户型面积洋区间在45—6屑5㎡之间。中高层负白领可承受富裕阶颗层可接品受户型面积（㎡）当前区域均价（元/㎡）总价（万元）首期款（万元）5：1的房价收入比算年收入（万元/年）1609500152463015095001434329140950013340271309500124372512095001143423110950010531211009500952919909500861717809500761515759500711414659500621212559500521010459500439980后年轻白坟领可承受4.4.岛8、酒店式姿公寓板块——户型定位保证本朽项目风欺险较小江、利润诉较高；通过基辽本单元状可拼合进设计提眨升产品诵灵活性两；产品面积厉以中短期乞使用客户扶为主。户型面积区间（㎡）一房38-42小两房53-55两房两厅约68户型以一驰房、小两梯房为主，谦另考虑部佳分面积始妻终的两房（注：户矿型定位只晌考虑户型虫及面积区晶间，各物江业体量及鸡其户型面挽积、套数渗配比将在趁物业发展镜建议中做奶综合考量娱。）4.5.踏1、住宅板捧块——客户定步位对于客户驱的思考与产业抗人群结裕构相关拳：区域的产岭业人群结跳构特征决昏定了区域逮的购买力雨，通过对艰项目所在述区域及其丽相关区域必的产业人道群研究，因可以真实吃的反应区剑域的购房高特征；与片区身居住人世群相关茶：片区的户居住人股群特征隶代表了嘉同类客币户对区感域的认广可和接腊受程度碌，通过俗对片区壁居住人驼群极其凳发展趋禁势的研欢究，可松以准确垮的把握系片区未柴来客户恋的显性偷特征；与潜在购役买人群相响关：通过对务未来潜测在客户筑群体的垫分析，露寻找出创客户的运隐性特记征，可耐以精准伍的把握贯后期的趋营销推恢广的方耽向。因此，对篇目标客户聋的推导将辈围绕以上砖三个方向照展开。两年后鸟客户发董展趋势砖预判：现有初级恼劳务生产鼠者经济实悔力仍不足暮以支撑其俗购房需求鸭；私营企业闹主以及中帮、高层管冒理者大多浊在深圳工泰作8年以上浴且拥有食多套商奔品房，馒购房多抓以投资轰为目的疑；新晋级的剂中层管理垄者、深圳骂工作2-3年的高级认技术人员待具有一定每经济实力汗，购房以皱自住需求症为主。4.5.舒2、住宅板毒块——客户定缠位龙华产业咸人群特征准分析职位工资水平住房情况人数比例备注作业员1200元/月员工宿舍60%入司五年以下，基本上无购房经济实力师一2000-3000元/月周边民房15%师二、师三4000元/月周边民房15%课长6000-7000元/月一般拥有两套商品房10%入司8年以上，大多拥有两套以上商品房，现购房多用于投资专理15-20万/年一般拥有两套以上商品房富士康旱员工经奥济实力迫以及住摄房特征产业结任构特征馋：以电既子制造肃、物流厚、机械艇制造、言家装建穿材等为务主导的量劳动密钩集型产事业为主狗；区域人闸群结构储特征：乡丰财富集抱中者和告创造者搂两级分抖化严重指，初级范劳务生水产者占歪据区域易人口主秆流；华强北瓦与龙华童的关联役产业结侄构4.5梦.3、住宅尾板块——客户定位龙华：位于中递部工业燃组团在协政府规耳划中工喝业发展讯导向为爆电子通筐讯设备障制造业臣基地。窝目前，左在龙华—坂雪岗努一带已昼经形成萌了计算立机、电西信通讯净、几点浮一体化厕的三大我高新产惭业群。华强北：电子专对业市场趴为主要隶载体的湾“中国喂电子第拥一街”低，商圈才内拥有脚工薪白变领10多万人。排名开发商面积平米经营种类1赛格电子市场48000原器件、IT、数码产品2华强广场53000电子元器件及高端数码产品3铜锣湾电子世界38000高科德、龙胜手机通讯产品4远望数码城15000高科技产品+电子商务5赛博宏大数码9000通讯、数码、电子的“IT百货”6高科德电子市场8000通讯、数码、电子综合性商场7桑达电子4000手机、配件8太平洋安防通讯市场6000安防通讯从产业莲结构上嗽来看，絮龙华是诊作为华背强北的鹊电子产渣品专业膝市场的距后方基激地存在普，华强缎北是与颜龙华联掌系最为趁紧密的抱一个关叉内片区祥。华强北与乐龙华的关爪联人群4.5.继4、住宅板镇块——客户定位华强北-龙华非卖法运营亿的“黑牌巴”黑色星低期一梅城林关上鼻班高峰眠期黑巴的宅乘客：大部分乘词客都是在橡华强北上趁班、家住搞民治的市搭民；黑巴的贞优势：“坐黑谢巴吧，蠢比大巴熟快，还轧方便。矿”黑巴的蒙规模：通常20分钟一厦班，运描营时间期到凌晨询一两点罚，高峰童时期20辆停靠绞与振华猫路。K302、302爆满：途径华强芽北的公车蕉异常的拥载挤，上下浴班高峰期析尤甚；关口黑岛色星期烟一：民乐公交钱站的等车魂人群最高筑峰超过２辨０００人钥同时候车柜。华强北估人群结程构分析职位年龄婚姻状况家庭收入（元/月）住房情况人数比例备注普通业务员21-26一般未婚1200-1800附近民房30%目前无购房能力经理级职员28-35部分已婚3000-8000附近民房25%事业刚起步，但是收入较高，有强烈的购房需求，在关内无力买房个体老板28-40已婚居多5000-10000租房居多35%私企业主35以上已婚居多10000以上自住房10%已有两套以上的住房，关注豪宅高级经理人35以上已婚居多10000以上自住房华强北蚂工作人粗员经济陪实力以织及住房读特征4.5繁.5、住宅坐板块——客户定幸位区域主换力购房性客户购怀买力特直征：个体企财业老板拒和经理冲级职员有的购买饮力较强修，但无汗力购买钓关内高躁企的房谱价，对购房的脱价格很敏碧感；该片区慕普通业薯务员和利小白领留在晋级吨以后，购买需跃求将强硬劲释放；在该区避域的工它作人群对龙华庙情有独娃钟，他们大多兽居住在或戒者曾经居伯住在龙华灰，他们熟遵悉龙华、恶认可龙华然未来发展仇。民治大道姨沿线居住命人群调研滔数据4.5.乏6、住宅偶板块——客户定闲位本区域攻的居住剧人口数刮量达到13.哭84万人，门其中关姿内白领凡占据区帝域人口冠主流。楼盘总户数总人数居住人群受教育程度收入水平星河丹堤17006120香港人、企业老板、政府官员较高年薪百万碧水龙庭20067222关内白领为主，部分私营企业主较高8000以上皓月花园10003600关内白领、周边生意人中高4000-5000滢水山庄9003240私营企业主、白领阶层较高5000以上潜龙华城280410094关内白领、华为员工较高5000以上梅花山庄3181145政府公务员、企业主本科以上年薪百万民乐村300010800华为员工、关内白领较高3000以上世纪春城22007920关内白领、附近村民、周边生意人中高4000以上城色5401944富士康管理阶层、IT人士、关内白领较高5000以上沿线农民房300010800本地居民、外来打工者中等2000-3000民治大处道沿线强居住人欠群特征支分析4.5.兰7、住宅旬板块——客户定位区域来源厉：民治大道榆沿线为华卡强北、福鹅田中心区涉年轻白领股的聚集区疫，关内客户壶占据八成集以上比例；年龄构成药：本区域的械居住人群碍年龄主要勤集中在25-3莫0岁之间，约占畏八成；学历水平蕉：学历相对霉较高，以大专泥以上学喷历为主；从事行父业：他们主艘要来自IT通讯、电动子、贸易继、制造、违服务等行碑业的一般管理升者或普通魄职员；收入水歉平：他们来深圳影的时间任不长，没有太贞多的积累子；交通出挣行：目前交通薯工具以公交车为主。民治大道誓沿线未来愿居住人群赶预判4.5为.8、住宅板主块——客户定位