房地产确权中权属纠纷的处理

房地产确权中权属纠纷一、房地产纠纷是指关于权利义务关系的争议二、房地产纠纷的种类土地纠纷、房屋纠纷1、土地权属纠纷（1）土地权属纠纷（2）土地侵权纠纷第一页，共十八页。房地产确权中权属纠纷2、房屋权属纠纷（1）房屋产权纠纷：所有权的归属（2）房屋买卖纠纷：违反法律规定进行房屋买卖虚假的房屋买卖、代理人滥用代理权或超越代理权订立的房屋买卖合同因无效民事行为而引起的房屋买卖纠纷第二页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理2、房屋权属纠纷（3）房屋租赁纠纷：（4）房产行政性权属纠纷对房地产管理机关不作为产生的争议对房地产为法人的行政处罚的争议（5）房产民事权属纠纷（6）房产物权纠纷（7）房产债权纠纷第三页，共十八页。房地产确权中权属纠纷三、房地产权属纠纷处理案例分析甲向乙购买临街铺面一间，成交后未办理房屋产权变更登记。随后，甲以该房屋作为出资，与乙共同创办了一家合伙商店。一年后，甲因私人债务与丙签定合同，将此房屋抵押与丙。乙提出异议。请问该案应如何处理？第四页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析原告：李宇驰被告一：李宇飞

被告二：赵学英2002年7月原告李宇驰花去几十万积蓄付首付,和其母亲被告二共同与房产商签订房屋买卖合同,购得房屋一套,后竞发现,产权人不是自己的名字,而是一位没有授权委托书的哥哥。原来,其哥哥以李某工作繁忙为由,主动承担了办理产权过户等手续.李某以为合同是自己签的,就万事大吉,没有料到哥哥会伪造合同,委托书等相关重要资料骗取了产权证。得知此事,李某与其哥哥协商未果,故聘请律师诉诸法律。请求法院确定其产权.但是因为办理手续的材料均在其哥哥处,取证存在较大困难。第五页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析宋华周不服韶关市房地产管理局撤销产权登记决定案原告：宋华周，男，４２岁，汉族，曲江县人，个体采煤专业户。被告：广东省韶关市房地产管理局（以下简称房管局）法定代表人：蔡户弼，局长。１９９４年１月１１日，宋华周书面向房管局报告遗失了其座落在韶关市武江区沿塘村６８号之二房屋的《房屋所有权证》，要求补发。经房管局审查核准，并出具证明，由宋华周于１９９４年１月１４日在《韶关日报》刊登遗失声明，声明其粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》作废。房管局于１９９４年４月２９日依法核准给宋华周补发了该房屋的《房屋所有权证》，证号为粤房字第１３６０８７２号。同年６月２日，宋华周以作废的粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》作抵押，向韶关市城市信用社中心社贷款１２万元，并由被告办理了同意抵押的登记审批手续。１９９５年６月，宋华周将武江区沿塘村６８号之二房屋卖给他人，同年９月房管局在受理该房屋的买卖过户时，发现该房屋有两本重复的所有权证。于是，房管局以宋华周隐瞒真实情况，违反有关法规，在社会上使用两本同一房屋的《房屋所有权证》为由，于１９９５年９月２３日作出撤销座落在武江区沿塘村６８号之二的粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》的全部登记事项的处理决定，并在当天的《韶关日报》公告于众，同年１０月４日作出书面通知，但尚未给宋华周送达。宋华周从报上获悉后不服而向武江区人民法院提起行政诉讼。。

第六页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析【审判】武江区人民法院经审理认为，房地产管理部门依法登记核发的《房屋所有权证》是房屋权利人依法经营、使用或处分该房屋的凭证，其房产权受法律保护。被告１９９５年９月２３日的公告和１９９５年１０月４日的通知，内容一致，实质是处理决定，是被告所作的具体行政行为。粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》是依法登报声明作废的产权证，是没有法律效力的；而粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》是被告依法核准各登记事项后给予补发的，是有效和受法律保护的。被告将失效的废证和有效的产权证同时撤销，事实不清，责任不明，属行政权力行使不当，不予支持。同时，被告在处理决定尚未发生法律效力和尚未给原告通知就将处理决定登报公告于众，违反了《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定，程序不合法，应予纠正。原告认为其合法权益受侵犯，诉请撤销被告的处理决定，理由充分，应予支持。至于原告持已作废的粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》，并经被告验证认可同意抵押向韶关市城市信用社中心社贷款１２万元至今本息未还，原、被告应负什么责任，是另一法律关系，不属行政审判范畴，本案不作断论。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第１、３、５目之规定，该院于１９９５年１２月１１日作出判决如下：

一、撤销被告１９９５年９月２３日关于撤销粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》的公告；

二、撤销被告１９９５年１０月４日关于撤销粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》的处理决定。

第七页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析宣判后，韶关市房地产管理局不服，向韶关市中级人民法院提出上诉，理由是：宋华周利用遗失契证、新领契证重复进行交易，影响了房地产交易的正常秩序。本局采取登报公告和通知形式撤销两份房产证是行使正当的行政权利，不存在任何侵权行为。要求撤销原判，维持其公告和通知决定，判令宋华周公开悔过并处行政罚款５千至１万元。宋华周答辩则认为房管局的公告和通知决定撤销已登报作废的０６７１０１５６号房屋所有权证和依法重新核发的１３６０８７２号房屋所有权证的行为是以权代法、滥用职权、推卸责任的行为，原判正确，要求驳回上诉，维持原判。

韶关市中级人民法院经审理认为：上诉人依程序重新核发给宋华周的粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》是有效的房屋所有权证，应受法律保护。宋华周以作废的房屋所有权证骗取上诉人办理了抵押贷款手续，双方对此应承担何责任，是另一法律关系。在上诉人发现宋以有效的房屋所有权证办理过户时，又将作废和有效的所有权证同时撤销，实属责任不明，行使行政权不当的表现，它直接影响他方关系人的权利义务；同时上诉人并无充分证据证明宋华周是隐瞒真实情况，采取非法手段领取粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》，因此，上诉人认为其是正当行使行政管理权，要求维持其公告和通知决定，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，该院于１９９６年３月１５日作出判决：驳回上诉，维持原判。

第八页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案

原告：南通蓝梦公司。被告：南通房产管理局。第三人：南通仁发实业公司。１９９２年，仁发公司与城西危房办洽商购买胡家竹园商办楼一、二、六层，并汇去购房款１８１万元。是年秋，仁发公司与蓝梦公司协商合办餐饮娱乐场所。蓝梦公司化去１０７万元对该楼一、二层进行装璜，并开始对外营业。经营不到一年，合作失败。次年夏，双方重新商定，该楼一、二层改由蓝梦公司直接向城西危房办购买，价格为１１０万元。１１月，城西危房办按双方约定的蓝梦公司正式开出第０４号房屋销售发票１０１．５３万元和房屋建设费发票２．９万元。蓝梦公司当即付购房款８０万元。余款于１９９５年底结清。１９９４年５月，仁发公司背着蓝梦公司以第０４号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重开第０７、０８号两张房屋销售发票，将购房单位改为仁发公司。１０月，仁发公司趁蓝梦公司总经理人身自由受限制之机，藉此销售发票向南通市房屋登记管理部门申领两处房屋所有权证。房屋登记管理部门未经公告程序，即给仁发公司颁发了第３１２５１２号房屋所有权证。１９９６年１月，仁发公司又到该房屋登记管理部门办理了房屋抵押登记手续，以此商办楼一、二、六层设定抵押，向中国银行南通分行贷款１６９万元，贷款期限届满，仁发公司未能归还本息，南通分行遂主张对抵押物行使抵押权。法院判决南通分行在抵押房屋的折价款、拍卖变卖款中优先受偿。

第九页，共十八页。房地产确权中权属纠纷的处理三、房地产权属纠纷处理案例分析蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案蓝梦公司获悉后便提起民事诉讼，要求法院确认该商办楼一、二层所有权归其所有，后因故撤回起诉。１９９６年６月，蓝梦提起本行政诉讼。原告诉称，１９９３年原告向仁发公司转买胡家竹园商办楼一、二层，房款付清，该房屋实际交付并使用至今。仁发公司隐瞒真实情况向被告申领了房屋所有权证。被告办理房产所有权登记行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判决撤销第３１２５１２号房屋所有权证，并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自己的名下。被告辩称，仁发公司申领胡家竹园商办楼一、二、六层房屋所有权证的资料齐全，其审核无误，颁发给仁发公司的房屋所有权证于法有据，请求法院依法公断。

第十页，共十八页。夫妻一方擅自处理共有房产纠纷案

原告：陈某被告一：冯某被告二：曾某陈某的婚姻道路曲折，丈夫与同事婚外情，并且早已蓄谋转移夫妻共同财产，将房产所有权转让给被告二曾某，陈某发现后，协商未果，不得不寻求法律帮助。律师接受原告陈某的委托，代理该诉讼。案情:2002年7月，原告与被告一登记结婚。同年10月购买某小区房屋一套，总价60余万元。产权登记在原告丈夫被告一名下。2005年2月，被告一与被告二签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给被告二，价款为80余万元。产权也办理了过户，登记在了被告二名下。且被告二向中国银行办理了抵押贷款手续。原告对自己丈夫买卖房屋的事实根本不清楚，直到2005年10月，原告才得知这一事实，于是找到了律师，寻求帮助。律师在庭审中明确指出：1、讼争房屋系婚后购买，虽然登记于被告一一人名下，但是仍是夫妻共同财产，被告一没有权利在未征得原告同意的情况下擅自卖房；2、二被告原系同事关系，对于原告与被告一系夫妻关系和正在诉讼离婚的事实完全知晓，也知道出售的房屋是原告与被告一的夫妻共同财产，显然被告二不能构成系争房屋买卖合同中的善意第三人；3、二被告的恶意串通行为，系合同法明确规定的导致合同无效的情形。

第十一页，共十八页。房子几易其主全是无效买卖

2005年1月18日，市民李先生以17.8万元的价格买下江汉区一套建筑面积为65平方米的商品房。李先生在银行进行抵押贷款12万元，于同年11月领取了该套房屋的所有权证。房证中注明，该房屋设定了抵押权，权利人为中国工商银行武汉市江汉支行，抵押期为10年限。2006年，李先生因着急用钱，便将此房卖给了王女士。王女士又因欠款将此房抵给了郭先生。郭先生对房子进行装修后，全家人住了进去。李先生卖房后，觉得卖便宜了，便找到王女士协商，要求解除买卖关系，经过协商，李先生与王女士于2006年9月28日又签订一份协议，解除房屋买卖关系。协议约定：王女士于2006年10月8日退房给李先生，李先生分三次返还给王女士购房款。协议签订后，李先生如约退还了王女士的购房款，但王女士并没有如约将此房退给李先生。经过调查，李先生才知道，原来，此房已被王女士抵给了郭先生。李先生便找郭先生索要，遭到郭先生拒绝。无奈，李先生只好将郭先生告上了法庭。

第十二页，共十八页。抵押房屋不能卖法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买，并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定的过错，应承担相应的民事责任。江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起30日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均未上诉，此案已于2007年8月中旬发生法律效力。第十三页，共十八页。押房屋不能卖抵法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买，并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定的过错，应承担相应的民事责任。江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起30日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均未上诉，此案已于2007年8月中旬发生法律效力。第十四页，共十八页。2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万元。此后，刘某按约定向王某支付房款时，王某却一再推托。

刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45