德阳市某花园一期评估报告

2致委托方函德阳市***有限公司：承蒙贵公司委托，我公司对位于德阳市工农村建大花园一期1#、2#、7#楼的房地产价值进行了评估，估价时点为2008年4月，目的是为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供价值参考依据。估价对象如下：（1）土地使用权状况土地使用证号：德国用（2005出）字第XXXX号；土地使用权面积：55294.57m²;土地用途：商住混合；土地使用权性质：国有出让；土地使用权终止日期：2078年4月15日；出让合同中的建筑面积：82581.32m²（2）建筑物状况(见表1)表1建筑状况表肃楼号乘1昌#财2#疯7#畜合计棋规划建筑酒面积年5350挨m²孟6194馅.54亡m²风3191剖.69组m²铺1473尺6.23鹿m²谁用途轰商业链底商住宅摧临街为商膜业其余为富住宅在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集的有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2008年4月15日的房地产市场价格为6936.9万元。德阳市首佳房地产评估有限责任公司2008年4月15日3估价师声明及估价的假设限制条件3.1估价师声明勿(1页)效我们在本窑估价报告圾中陈述的坟事实是真奴实的和准夺确的。墙(2叔)纪本估价报建告中的分廊析、意见泛和结论是丽我们自己靠公正的专巩业分析、耳意见和结吩论，但受沿到本估价威报告中已辽说明的假抚设和限制程条件的限怒制。细(3洒)乳我们与本枣估价报告排中的估价将对象没有笑利害关系毛，与有关钉当事人也断没有个人盈厉害关系职。扭(4宫)姻我们依照烦中华人民岛共和国国漂家标准《细房地产估候价规范》雾进行分析捷，形成意蜂见和结论急，撰写本腔估价报告悄。找(5输)嫌我们已对移本估价报庄告中的估站价对象进啊行了实地屡查勘。梦(6尽)亮没有人对最本估价报饲告提供重田要专业帮未助。梦3.袋2艺估价的假动设和限制参条件颠(1酿)格在估价时眉点当时的文房地产市沿场为公开盘、平等、夸自愿的交耐易市场。舰(2调)自任何有关片估价对象摧的运作方喜式、程序筒均符合国圈家、地方污的有关法缝律、法规怜。隙(3溉)息本次估价舌结果未考胞虑国家宏竟观经济政孟策发生重虎大变化以舅及遇有自罚然力和其练他不可抗婶力对估价指结论的影给响。椅(4承)堂报告中的由土地权属弄、面积、各使用年限递等均以《坚国有土地樱使用证》顶为依据。仿如上述情地况发生变杏化，评估锡结果须做患相应调整隐。烧(5赔)况报告中的秀房屋建筑讯物权属、级结构、建特成年代等际均以《房叙屋所有权长证》为依锈据。如上车述情况发以生变化，计评估结果概须做相应到调整。根灶据《房屋伸所有权证砌》，委估妄对象正截件建筑面积如为似1473蝇6.23牢m货²乡，如上述有情况发生乎变化，评国估结果须暴做相应调胁整。贿(6也)办根据《国厕有土地使芳用证》，延委估地块昼用途为商岸住混合，羞根据德阳贝政希发筋[200闻2]3雅1缘号文件，暮此用途属晋于商住用寄途范畴，凯根据《房益屋所有权抢证》委估摊房屋为商愈业和居住兔，根据评散估人员的博现场勘察价，委估对躺象实际用墨途为商住纳。根据合栗法原则，茎本次评估望设定委估犁对象为商添住用途。坐如上述情如况发生变动化，评估震对象须相三应调整。茂(7织)宣本报告估亏价对象为怖商住混合桌，它们作诸为一个整娃体共同产扑生收益。蝇若单独以许其中的营飘业性房产宜设定抵押判权，在变恢现时其价她格可能会高受到与之工配套的非格营业性用建房的影响知，本报告袋中为考虑姑该因素对窜评估结果此的影响，宪在此提请叶报告使用保者注意上政述因素对脚委估对象抹价格的影岁响。掩(8烛)纯委托方提湾供的资料由属实。且纸提供了与症本次评估取有关的所扔有资料，吹没有保留睡、隐瞒。划(9机)哈本报告评温估目的是催为委托方宽向银行办变理抵押贷嘱款手续提浴供房地产鸭价格参考欺依据，不链作其他评太估目的之养用。如果说评估条件联或目的发块生变化，调该价格须垦做相应调股整。甚(10药)微本报告评籍估结果是弱估价对象亮在现状条伞件下的房重地产价格朋，包括与颤房屋有关尿的装修致工程等狂。姻拿急贵酬循挎筹度染勉忌必貌(11匆)巡本报告的牵估价结果丰为正常条章件下的房泊地产公开损市场价值护，房地产湖交易需要牧买卖双方逼在了解足窄够的市场身信息，拥窄有足够的饲谈判时间土，经过谨尘慎的考虑鹊和对房地某产市场进虎行合理预选期，并具招体考虑买叔卖双方的夹偏好等条送件下方能照实现。房何地产市场火的波动及负快速变现价可能导致饰房地产价命值有较大狭幅度的变次化，本报虎告未考虑串这种变化刷对估价对衡象价格产精生的影响记。国4尘朽估价结果紫报告糟4.络1肢估价项目崭名称里四川建大落花园房地芬产抵押价言格评侨估樱较4.絮2蔑委托估价勒方与受托搬估价详方湾(业略家)蚂4.樱3抬估价对象艺概况勿本此评估呢对象为德或阳掀**赤*嚷有限公司在所属位于堂工农村建垫筑职业技缘术学院对崖面的建大障花园一婶期太1母#洞、骡2广#泪、肯7介#灯楼，土地悦面积婆为苦1473挡6.23罢m仪²泼。证载房崖屋建筑面卵积包为巾1473宏6.23惠m笼²拖，实际房结屋建筑面统积劳为当1473屑6.23叙m轨²瑞。配4.3.嫂1权个别因素好委估对象婆位于德阳虑市工农村完，估价对绸象南靠嘉孩陵江路，去北接已建袖居民小区多，东临云或峰山路，轧西与岷山地路接壤。委根据《国钻有土地使屠用证》，吧德陆阳并**到*锅有限公司佳以出让方集式取委估追对象的国蔑有土地使夸用权，商词住用途，油出让年限拳为劫7钳0蝴年，使用蛇年限近为刷200胁8饥年洒4隆月紧2厦5笑日昼至释207敞8爱年拖4蚂月汁2帆4胞日，剩余斜出让年限腐为羊6列9站年。畅根据《房富屋所有权馆证》，房似屋所有权视人为德炕阳规**渡*轮有限公司皮，均建成作于钞200爷8风年，证帜载慢1宇#截楼为商业帐用地，建潜筑面积污为进5350照m旗²年；值2谜#拣和谦7活#摇楼均为商恐住混合楼结，建筑面驶积分别倒为饿6194毕.54文m棒²码和这3191药.69怪m型²锐。估价对齐象宗地红与外线内基忧础设施达崇到灯“闭七梅通待”忘，即通路矛、通电、赠供水、排冒水、通讯睛、供暖及扮供气。你委估对象栽建筑风格肚颇具中国好传统特色榆，大量运雾用假山，们小湖以及纺庭院风格含，结合现巡代与古典绝，并且住鄙宅倡导绿五色居住环股境。具体派建筑及装饲修情况如画下表烤：割(箩见盘表教2)川表州2剪抹建筑及装厉修情况表饮幢号扯结构板建成年份预（年）遭建筑面积竖（赠m捷²棵）慌层数蛋房屋装修稀情况单1绳框架芳2008穗5350勒二层巴外墙采用勺特色仿古闪建筑。由挎于本楼为舍全商业用话楼，所以瑞室内装修纸为业主自辞行解决。熟2除底二率框架则2008叨6194端.54仿七层彻本楼为底动商住宅楼原，外墙采肉用天蓝色析瓷砖，并稠且辅助外瑞墙漆，室属内基本没起有装修贵7坟框架态2008贪3191特.69闹七层招本楼临街哲处为商业搂用楼，其韵他为住宅组。外墙采秤用天蓝色跪瓷砖，并渡且辅助外悼墙漆，室嘉内基本没仓有装修。阴4.3.些2亏区域因素咸委估对象棋位于德阳弯市工农村额建筑职业眠技术学院觉对面，东左临云峰山幸路，西与旷岷山路接泉壤，南靠魂嘉陵江路中，北接已红建居民小螺区。外委估对象缺位于城乡涛结合部，居南边距四确川建院约赶五百米，洪区域教育改业很好；既商业繁华纽度一般；丈周边分布顽有银行、尘学校、小眉区、商场胀。遇宗地红外斑线基础设扑施开发程越度达具到首“冤四毛通宅”问，即通路备、供电、苹供水及通砖讯。尾4.晃4拥估价目的赴为委托方仍向银行进安行抵押贷鲜款提供房乘地产市场虽价格参考六依据。烦4.气5躁估价时点嘴200第8轿年且4玉月面1弱5掠日壶4.谷6帅估价定义析根据房地男产评估的自技术规程断和项目的轻具体要求缘，本次评忆估采用的弓是公开市误场价格标虑准，评估痕结果中的膊房地产价信格是指上耐述项目于出估价时俩点稻200偏8节年凤4宇月闭1征5悔日出让国正有土地使牛用权及其娇建筑物在灰现状条件披下的公开那市场价格清。出让国晚有土地使数用权价格看是指委估孔对象用途站为商住混我合，剩余行出让年限扰为宇6催9您年，实际盘开发程度范为宗地红园外禽线乏“盼四掘通宏”玉（即通路耀、供电、肾供水、通觉讯）及红当外线内场夜地平整条愈件下的土诞地使用权叠价格；建球筑物价格升是指委估嫩对象在现庸状结构和肝装修条件鲜下，于估雕价时寄点诵200漆8蛙年硬4专月做1居5套日的价值范。拳4.阅7涂估价依据榜4.7.孩1躺有关政策雷法规和文针件：游(1洒)觉《中华人瞒民共和国校城市房地敢产管理法勺》顾(2剃)隆《中华人巡民共和国矩土地管理式法》驴(3兼)吐《德阳市融房地产抵摩押管理方赢法》沾(4洽)粥《中华人再民共和国科城镇国有垃土地使用起权出让和眯转让暂行叮条例》怎(5诵)结《房地产洞估价规范白》鸦屈国家标准咬4.7.小2部委托估价因方提供的旨资料：泄(染1)镜《国有土凑地使用证孝》验(诸2)兽《房屋所敏有权证》扰(省3)涛《德阳市坑国有土地讯使用权出陵让合同》梦(腊4)白委托方企细业法人营项业执照边(无5)梦有关评估始的其他资躁料楚4.7.羡3凉受托估价泉方掌握的鲁有关资料赏以及估价修人员实地从勘察所获劈取的资料报。殖4.顾8颠估价原则输我们在本汇次估价时性遵循了以禾下原则：典4.8.惊1够合法原则奥(1认)断估价对象凤具有合法柜的出让土付地使用权锤及房屋所督有权。淡(2产)建估价对象震的用途是午合法的，裂符合城市骨规划限制纸的要求。嫂4.8.愁2行高最佳使梳用原则物由于房地资产具有用端途的多样厉性，不同矿的利用方取式能为权捷利人带来趋不同的收凤益，且房挤地产权利患人都期望锣从其占有矿的房地产县上获取更诸多的收益凳，并以能盛满足这一共目的为确唇定房地产泳利用方式才的依据。剖所以，房属地产价格来是以该房铁地产的效艇用最有效莲发挥为前钳提的。油4.8.被3嫁替代原则霞房地产价赖格遵循替慌代规律，庄某宗房地沈产的价格乎，受同类仗型具有替咐代可能的停房地产价注格所牵制火。有相同鸟使用价值寿、有替代乐可能的房咽地产之间允会相互影宋响和竞争惊，使其价粱格相互牵谢制而趋于晨一致。锻4.8甲.湖4您时点原则钓罩品估价结论使首先具有砍很强的时娇间相关性把，这主要佩是考虑到六资金的时杏间价值，熄在不同的恒时间点上袜发生的现蝶金流量对猴其价值影土响是不同悲的。所以撒，在房地真产估价时仆统一规定馋：如果一舒些款项的凡发生时点避与估价时肃点不一致喘，应当折节算为估价军时点的现虎值。估价窝结论同时壁具有很强壁的时效性铅，这主要角是考虑房梨地产市场醋价格的波来动性，同秩一估价对闸象在不同忘时点会具醋有不同的摘市场价格片。所以强搞调：估价居结果是估问价对象在淋估价时点印的价格，条不能将该纤估价结果陈作为估价染对象在其虾他时点的听价格。复4.资9酒估价方法盛通过认真摧的勘察现叹场，并且孝根据待估屡房地产的项特性，估续价人员决察定采用市五场比较法田、成本法摄和收益法厘进行测算除。丽4.1舒0南估价结果喉评估人员挪根据估价起目的，遵父循估价原牺则，按照寄评估工作县程序，运费用科学的亿评估方法摆，在认真纽分析现有沈的资料基温础上，经朋过周密准顺确的测算惹，并详细盒考虑了影豪响房地产添价格的回各项因素抬，确定委饲估房地产叹在估价时育点各200标6再年俊4氏月枪1饼5摩日的市场镜价值确为惧6936凶.本9钱万元（币逮种：人民亚币）锦建大花园脾一念期叨1秒#劝、秩2狡#境、绸7犁#歉楼的房地圈产总价啊：独6936台.跨9陪万元探大写金额题：陆千玖帖百叁拾陆退万玖千元良整EQ保4.1择1宽估价人员浩（略）机4.1屡2欣估价作业但日期丑200播8坚年喘4货月本1陵5给日未至寺200肃8途年迎4浮月础2病0羡日冻4.1仰3惑估价报告物应用的有乓效期缘本报告估厚价结果有兴效期自报偷告完成之项日起壹年源。两5权集估价技术幕报告较5.悉1粱个别因素担分析别委估对象灯为德管阳傍**娃*臂有限公司亩所属的建错大花园，乓位于德阳汇工农村建府筑职业技锈术学院对剥面，东临咳云峰山路除，西与岷弓山路接壤候，南靠嘉拢陵江路，伍北接已建尤居民小区燥。其土地揉总面积穷为个5529纳4.57业m蔬²划。证载房费屋建筑面违积鸟为券1473就6.23待m珠²娱，实际建刻筑面积敢为投1473誉6.23先m馆²偶，其中商馆业面积贤为汇5736质.23m榜²曾。勾根据《国瓣有土地使与用证》可乡知，德渣阳叮**托*念有限公司夺以出让方滨式取得委渔估对象的扫国有土地粒使用权，慧出让年限封为厕7晴0尿年，土地摩使用权面菜积爪为弯1473帽6.23榨m沿²般。贩委估对象施建筑风格训颇具中国号传统特色怎，大量运差用假山、墨小湖，主禁体建筑外谊观亡为仿古设委计。具体亮建筑物及蒙装修情况薯(汉见饺表旱3候)围表年3划拒建筑物及扇装修情况文表剩幢号惑结构住层数津建成互年份衰建筑面积迅（属m卧²播）答现状用途恰房屋装修丧情况展1潮框架亚二层绍2005匪5350罚商业产外墙为兰汇色瓷砖，啊屋顶采用酿琉璃瓦，母内墙面刮殃腻子找平奇。奴2宅底二框俘七层益2005著6194嗽.54菊底商利住宅楼枣外墙为兰鸟色瓷砖，梯屋顶采用假琉璃瓦，耕内墙面刮岁腻子找平荒7超框架截七层绪2005五3191缴.69垫住宅兼停商业用途微外墙为兰辉色瓷砖，乖屋顶采用论琉璃瓦，馆内墙面刮字腻子找平湖。山估价对象普宗地红外侄线内基础厚设施达锈到截“服七紫通创”幻，即通路突、通电、排供水、排涝水、茂通讯、供低暖及供气际，具体情联况如下：怖（牙1朋）道路：律东临云峰律山路，南货临嘉陵江隶路。取（贿2喂）供电：权市政供电浙，建有变皂电粒站烦1绸座，变电雄能力林为暂3400唯KV轿A勉，输入巨、虑凉输出电压啄分别抬为杜10K捉V些、介0.4K恼V短，年总用睡电量甜为累500K洁V割A苦，供电保醋证口率研100耗%佣。县（泻3休）供水：铁市政管网颠供应，供允水能力趁为勿2爆2份万识t碗/为年，管径苏Ø筝150m昏m堵，供水保争证率犹为赌100术%汪；宗地内衔管网管径科Ø誉100m良m吉，总长裤度徒2000贵0镇m命。叼（歪4除）排水：盐雨污水分玩排，宗地佣内污水排桐水点管径班Ø货100~靠400m偶m月，雨水排扔水点管径攻Ø萌200~攻300m璃m谎，明渠规女格劳2.5m秆×编1.5助m混。沾（授5锈）通讯：苦总通讯能播力乎60叶0冰门，交换惰机型号拐为予NEC7使40巷0链，实装电隶话绕48拦1币门，其中纽直板拨社3拍5办门，分轧机都60骂0喊门。球（挺6渗）供暖：捏自替建葵6讽t屑供暖锅印炉数3云台。小（祸7罪）京韵供气：天编然气。颈5.震2刻区域因素饲分析：在影响房地和产的价格折水平的区挎域因素主狂要有商业聚繁华条件佩、交通条谷件、规划呆条件以及活环境条件匙等因素。丈估价人员灿经市场调梨查并经过吹现场勘察岗，该区域躲有下述特有点：雀5.2.极1涌商业繁华敬程度驱该区域属逐于德阳市贩旌南开发黑区，东临侵云峰山路搜，西与岷朝山路接壤督，南靠嘉镇陵江路，练北接已建类居民小区社，并且在俯周围有以伶岷山苑为席代表的中恒档住宅小项区，也有老鲁能花园糕等中高档冒住宅，该波区域聚集阴规模已经扯形成。并雷且估价对颈象的周边便分布着很虾多的零售肃商店、餐裙馆，商业山区虽然远腥离市中心料，但是由馅于紧邻学油校的原因歉所以发展赛的较好，述并且随着好两所学校植招生的不翠断扩大商竖业繁荣程斧度仍在继膊续上升。织5.2.舍2坐交通条件畜及基础设蓬施建设远委估对象厉所在区域留临成渝高没速以艳及仅10遍8毯国道，路棵面状况优滥良，通达严能力强，翠在区域内伤有净1杰路贿、据5自路口、断1甜9普路眉、遥2俯3俊路公共车影通过，出攀行相对便晚捷。；委凉估对象基颠础设施建公设良好：栏在小区内寺部的基础奏设施如：厨幼稚园、通超市、停附车场；在蛛小区北面绪有德阳市宽医院旌南箱分院，并壤且辖区内劈有工商银猛行以及邮钥政储蓄所贩，也建有慈中型的超忘级市场，浴购物生活撤相当方便侦。贫5.2.裳3同规划条件蜜区域内土沈地多规划播为综合、忍居住用地郑。咽据估价人肥员现场勘轧察得知，即德阳市已栋经把该区欠域作为重悦要的文化舍教育基地绵，并且今健年也已经惩在筹建汽蚕车总站在俯此地。由蚁于委估对每象所在区范域主要是漫学校的老境师以及教则职员工，慈考虑到他摊们的收入厉稳定并且储相对德阳亭市整体水墨平偏上，见住房需求甚在逐步提甘高，加之借处于旌南席开发区，密所以投资酷环境好，吵委估对象后的房地产话价格处于富同级同类碰物业偏高禁水平。蜘5.2.给4倾环境条件蝇委估对象历绿化面积达已达到风了革40%抬,素且所在区炎域内无工忙厂以及造危成空气污息染的来源耕，居住环展境较好、魄非常舒适沉。扁5.寨3桂市场背景洽分析订影响房地定产价格的往一般因素挪主要指影携响城镇房菠地产总体宵价格水平久的社会、徒经济、政苍策和自然柜等各项因歼素，具体础内容包括线城市地理赴位置、房宽地产市场莫发展状况刻、产业税泻收政策、豆人口与城愚镇发展、厌土地利用处规划及计掩划等。缺5.3.裹1驼地理位置扶德阳市位族于我国西夸部四川省箭，在成都首市与绵阳原市的中间块，具有良丢好的开发奏潜力，并忆且与成都传也建成了猾一个都市置消费圈，右也被誉觉为铺“举四川明货珠姐”境。盟5.3.摘2沫房地产市缠场发展状梨况斤“缴八坐五殿”麻期间，德深阳市的房湾地产开发属产业得到猴迅速发展绕，各类型血房地产均姨得到了一倒定的发展陡空间，房呀地产价格质也一路攀搏升，但由们于部分企蜓业决策不然当，盲目隶投资，使纹投资规模我过大，投挪资结构不说合理，供睡需严重失蝇衡，造成慕了商业用扫房、写字庸楼、商品亏住宅出现珠不同程度女的积压，很从而在一叼定程度上保抑制了这症类房地产绢的价格水勺平，平均泻降价幅度饱为钳10.8宝%痰，非常不州利于城市令的建设发丧展与房地肿产市场的伸健康稳定罪发展。但安随着社会毙经济的不唱断发展，更政府宏观艇调控与微朴观管理的响加强，房群地产市场档发展已较淋为稳定并传且稳中有苍升。德阳茶市坚2007故~200非8烦年经济保蝶持了稳步漂增长的态叙势，德阳每市房地产斤开发和住接宅建设适狭度发展，允带动了整县个城市房城地产价格商水平的稳尚步上涨，协并且上涨笔的幅度叶在劣11.3热%默左右。随药着城市基蔑础设施的袖不断改善砖，尤其是无德阳市的大旧城改造意使得投资停环境进一梳步改善，愿加之大量故的商业及瑞住宅房需摇拆迁而异脑地安置，恼使得综合报用房需求暴有所增长轻，改善了炒住房积压柄状况，存行量房地产匀市场逐渐舱活跃起溜来判.则德阳的房骨地产需求蜓的增加也阻相应带动项了周边县北级市的捷房地产市际场发展，匆达到了双叼赢的局面愈。药5.3.轿3当产业、税抓收及金融表政策应随着住房碧制度改革挠的继续深闹化，国家厚及地方把毁住宅建设活培育成为岗新的经济伸增长点和脾新的消费酸热点政策铅的出台，盏按照培育米市场、盘汁活存量、疼培养消费商的思路，祝采取了以轻下促进消厚化积压房奇产的措施祸：汽(1近)星降低存贷祖款利率，朱一方面有淋利于减少谋开发企业艰的财务费勉用，另一馆方面有利山于促进消电费，从而筛有利于刺成激房地产坐的发展；宽与此同时假，住宅金裳融进一步妹完善，尤千其是随着刚住房公积失金归集力溪度的加大射及公积金废向个人购段房低息贷浸款业务与铃综合保险它业务的结妥合，在很肠大程度上产提高了个站人购房能邪力，刺激冲了住房消目费。醒(2药)康通过对土挣地隐形市齿场的清理脊以及政府陕今后一般届采取有偿飘出让的方墨式供给，归限制了土湾地供给总牧量，将使贺地价总体谨水平上升拨。恋(3揭)灵国家和地梢方各级政刊府为了盘径活房地产季市场和开浪展兔“州安居工纯程晋”舅的建设，娃相应减免龄了半4禽8喂项房地产高开发的税吊费，降低摄了开发成雨本；同时摘降低契税塌的条例出通台，均在隐一定程度恼上刺激房旬地产市场结需求的发垃展，从长气远看将会税带动房地倡产价格的汤小幅上涨疯。男5.茫4搬最高最佳昂使用分析甘最高最佳京使用，是鞋估价对象牌的一种最尺可能的使谁用，这种祥最可能的趣使用是法椅律上允许话、技术上诸可能、风罩格上可行号、经过充驳分合理的团论证，并红能给估价亦对象带来剩最高价值悉的使用。钢它的一种蛋具体表现街，是以使娃估价对象闯获利最多牢的用途和秋开发强度略来衡量，光也就是说娇，评估价辩格应是在梢合法使用优方式下，幅各种可能誉的使用方瘦式中能获搏得最大收盾益的使用毛方式的估尾价结果。熟根据城市兰总体规划虏及估价对截象现实的阅区位条件笼，我们认看为估价对损象的规划甲用途为最升佳用途，宁即本次评炒估土地以北综合用途阔商住为主受，并保持奇继续使用才为前提。隶5.金5谅估价方法荷选择及方城法定义目5.5.使1意估价方法既选择街在我们国培家，房地枯产估价方拳法通常有头市场比较予法、收益州法、成本距法、假设冻开发法、事路线价法馒、基准地即价修正系船数法等。旁其中市场苗比较法、诞收益法、寨成本法、报假设开发穴法适用于多房地、建悟筑物或土倘地的估价指，而路线探价法、基烧准地价修踩正系数法盏仅适合于妹宗地地价文评估。市虎场比较法菌适用于同拨一供求范压围内存在捷较多的类工似房地产漂交易实例呜；收益法涂适用于有逮收益或有驾潜在收益订的房地产嫌估价；成拢本法适用惕于无市场伐依据或市极场依据不映充分而不帮宜采用市什场比较法畏、收益法铅、假设开阳发法进行系估价的情重况下的房蜻地产估价舒；假设开徒发法适用晚于具有投尿资开发或蓬再开发潜看力的房地旱产的估价秘。估价时顾宜选用两仔种以上的们估价方法洞进行估价阶。冶估价人员咸在认真分叶析所掌握徐的资料并膏进行了实损地勘察，商待估房地附产同一供柳需圈内有耻大量类似贝的房地产柱销售案例移，且估价驰对象以保揉持现状继悠续使用为壤最高最佳推使用，宜偶选用市场休比较法进税行评估；房对于估价跑对象中的隐商业部分杠，考虑到才其为收益摸性房地产剑，且有明盯显的潜在奇收益，对轧其采用收非益法进行剂评估；对湖于估价对蝴象中的住典宅，由于贼该区域类曾似房地产银的成本易剃于获取且拘估价对象错刚刚建成员不久，故票采用成本妖法对其进是行评估；株最后运用度数理统计零分析的有秧关方法，届结合估价私人员的经剑验，最终撞确定房地帖产估价结坚果。漂总体来说母，本文选寄用成本法株、市场比鼠较法以及渡收益法作友为本次评程估房地产后价格的基去本方法。焰对于商业源用地采用祝市场比较坚法和收益获法两种方读法进行评帖估，而住侍宅用地采归用市场比充较法和成伟本法两种费方法进行烂评估。毁5.5.俩2环方法定义存(1觉)泼成本法：妻所谓成本歌法是指求鬼取估价对统象在估价钳时点的重冶置或重建匠价格，扣杰除折旧，继以此估算钱估价对象本的客观合库理价格或堤价值的方熄法。狮(2肢)殊比较法：贯是将估价论对象在估授价时点的窗近期有过租的交易的泽类似房地炸产进行比跪较，对这讽些类似房雁地产的成滩交价格做维适当的修捎正，以此丽估算估价拿对象的客球观合理价卸格或价值抢的方法。威(3贴)焦收益法：会是运用适奖当的还原阳利率，将盛房地产的但未来年纯集收益额通猴过折现计偶算进行还避原，从而扰确定房地危产价格。觉这种估价歌方法以效首用价值论困和地租理绑论为理论惠依据，主梯要用于收绘益性房地碗产的估价饿。偏5.蹲6雹测算过程圆及步骤匠在测算估呼价对象的引价格时，果估价人员翁考虑到住农宅楼和商患业楼的性类质，所以耗对两种不模同性质的仪用地分开务来计算。金对住宅楼筝主要采用卖市场比较雹法和成本底法，取两廊者简单算膏术平均值碎作为评估已结果；对解商业楼主姓要采用市抹场比较发睁和收益法涉，取两者龄加权算术佩平均值作饺为评估结广果；最后巷将商业与膀住宅的评幼估结果相倍加即得该桥估价对象息的房地产舌总值，具集体操作步截骤与计算欲过程能如堡下：士5.6.米1听住宅部分取的价格测袭算步骤及级过程没5.6.弹1.1温撑市场比较紫法横（眼1市）搜集交政易实例庄可比案例敞一：带德阳市工刻农村岷山婚小区，位艇于旌阳区厘南郊，一映路公交车帽终点站处卖。框架结诱构，零共费6碌层坏，峡200恩8舟年稀4蛋月投入使去用。住宅但建筑面积到约专8000继m扇²穗。该物业挪与评估物派业在使用愧功能、交飞易日期、来地理位置堤上都具有这较强的相灶关性和可建比性。搁可比案例瘦二：备德阳市工辫农村鲁能贴房产开发宗公司开发捆的小区。库四川建筑辟职业技术舟学院对面藏。框架结队构，贝共通5萄层滥，猪200宜7远年菊1字2椒月投入使酱用。住宅矿建筑面积版约尤8000泪m鹅²妥。该物业共与评估物门业在使用盗功能、交笨易日期、怎地理位置掩上都具有艘较强的相图关性和可旦比性。罚可比案例隔三：蜡德阳市工旧农村澳洲君风情小区凶，位于旌槽阳区南郊贪四川工程突职业技术鞭学院对面医。框架结赢构，坟共隔6惧层润，药200小8角年牵1到2昌月投入使鸽用。住宅蛋建筑面积运共赠6000鼻m动²立。该物业搅与评估物端业在使用商功能、交鸭易日期、弦地理位置鼓上都具有畏较强的相博关性和可辽比性。蝶（佣2粘）编制因题素比较表层（见妙表骆4毫）蚁（损3算）根据因疼素比较表过进行价格萝修正及评答估测算（世见疑表歼5碍）菊比较因素碰估价对象悄案例一绍案例二魂案例三渴交易价格刚待估料147扬0银元诱/奇m²商131法0浅元音/间m²驰138票0腿元光/背m²休交易情况倡正常帅正常康正常狗正常畅交易时点蔑2008驳.4拖2007猎.4制2006滥.12梳2007相.12玉区住域男因盆素局配套设施刷较好败较好乏较好蓝较好往繁华程度华一般如一般姑一般棍一般船离市中心蹲距离把较近滥较近讲较近骨较近毛交通便捷唱度昆便利台便利赵便利暑便利日环境质量狼较好避较好铸较好淡较好榴区域规划示好蛇好雨好冒好抗个准别夏因岛素窝素续建筑结构司及质量聋较好埋较好农好膜好送装修情况裳一般小一般印好三一般壮物业管理劈一般瞧一般扎较好嫌好协成新度未较新食一般周一般减一般示人流量火一般狼一般呀较多夸多纤表山4欲召因素条件浸比较说明敏表杠5熊俘比较因素乘条件指数偿比较因素赵估价对象疫案例一追案例二逗案例三纱交易情况模100瓶100晒100状100浸交易时点冠100吩100酬100胜100崖区域因素篮配套设施累20液21粗22瓜20假繁华程度拢20盏20仗19捏22筹离市中心央距离议15凶16距15扒17心交通便捷幸度扶15只15郑15盾15盆环境质量菌15伸15垃15股15婆区域规划呜15根15答15站17奇合四开锡计签100叙102币103躁106扫个别因素怖建筑结构醋及质量卫19声19牙20浑20险装修情况振20栗21抓24讽21浮物业管理弦20纳20显20羽20忆成新度品19超18茎19赶19规人流量追20弹23挡22下22充合帖镇叹计循100之101找105墨102后（反4暑）评估结鞭果结果如湾下表：（厌见预表锡6合）寻市场比较役法的计算拔公式为：姨估价对象山价毯格建=街可比实例眨价格扎×渔交易情况怖修正系数迟×隶交易日期愿修正系数怀×钻房地产状稠况修正系副数步由公式及车表遇6胡中的修正掘系数可得主：战为了槐充分考虑虹三个案例熊的与估价连对象可比戴程度的差五异，我们崖采用加权摊平均法求沿取估价对光象的综合薄价格，赋傍予可比案竞例一、可旧比案例二菌、可比案蔽例三的权育数依次窜为宗0.砖6找、秃0.颈2顾、枝0.爽2辨，则估价熔对象的评针估价值为昂：救贿综上所述攻，市场比皂较法测算岂的住宅部旧分的评估蚊总值为赵：懒1211贝.听4江万相元伙依表躁6江舌因素比较行修正系数饲及计算结蝴果湾比较案例硬交易价格严（殃元矩/们m²某）庆1470宾1310刮1380瞧交易情况健修正铜100/栋100尖100/秧100艺100/尊100案交易日期岛修正席100/姨100伸100/璃100太100/棋100烈区域因素荐修正泪100/寿102刘100/底103耍100/政106爸个别因素蒙修正逗100/崭101辨100/吧105备100/促102侧比准价格祝（枯元匠/存m²浮）欧1455投1178肯1186喷权重沫0屋．粘6杆0产．等2构0戏．教2袄评估价格挺（颠元告/燕m²呈）肆134翼6搂建筑面积呈（组m²苏）品(2拌#扫楼联+7燃#份楼自)90启00邮评估总值东（万元）户1211瞧.4娃5.6.妥1.技2舌成本法焦根据估价狼对象的实寇际开发程呜度，估价论对象的开置发成本构艇成包括土粒地使用权什价格、建高筑安装工略程费、专蜂业人员费岁、管理费浴、投资利嘱息、投资灵利润、销渠售税费。饰因为建筑冶建成日期浙与估价时甩点相差不犁多，因此瞒在估价中劫没有扣除府折旧的费蕉用。省成本法公皮式为：新粒开发土地没价鸡格大=狠取得待开贯发土地的悦成楚本脾+激土地开发俗成懒本鼠+钥管理费屠用疲+尿投资利留息守+飘销售税环费骨+咽开发利润屠土地使用叫权价格煎（顶1哑）搜集有虫关房地产随开发的成陪本、税费挖、利润=1\*GB3殿①喝土地取得廉费及税费个：后根据对德忘阳市历年种土地出让宪项目的比蝴较分析，兽并考虑区哗域内土地好的稀缺性淘，确定估讽价对象的甚土地取得叮费及税费妖为阳47斥0服元牧/塑m²拍，估价对隆象总建筑朱面积吊为橡9000来m²骗，则估价井对象的土揭地取得费妻及税费为参：=2\*GB3圆②融建筑安装燥工程费：博根来据则200摇0舍年建筑工僚程概预算筋定额标准洒，与估价朝对象类似踢的建筑结巷构和装修笛标准的项笼目，建成棚后的建筑仰安装工程糕费平均冤为液95驱0幻元太/赖m²芦，类似于件项目的主铃体结构造指价大约占魄建筑安装唇工程总造地价舍的弹68周%惹。根据估场价员现场圈勘察，以黎及凭借经殊验测板算扔2先#矩和扇7驴#织楼的建筑歌安装工程决费为：症2按#欢楼随和埋7任#介楼的建筑育安装工程仆费合滚计盗581网.决4债万元=3\*GB3顶③强专业人士姐费：沸包括工程印前期进行糠的工程设乞计、勘察寄、可行性示研究以及干招投标管期理费等，逐该费用约晃占建成后喝建筑安装演工程费予的泳2.5管%景，则专业积人士费为课：=4\*GB3迁④锣管理费：裕该项费用赴是指在建恰设施工过兴程中的发孔生的管理电费，包括胀人员工资廉、福利等范，该项费宿用约占已菊投入建筑当安装工程姻费粗的绵5漏%越，则管理勺费为：爪上述四项徐费用合计挥为局：端1054找.84扛5寿万元=5\*GB3惜⑤街投资利息匆：开利率按年处贷款利读率应5.85乱%仔计算。类地似于估价豆对象的正惜常建造期瓦为鼠2摩年，其中欢取得土地齿及场地平浪整沾为碍0.2沟5深年，房屋忽建设期窜为祥1糖年，红线举内外市政凳工程建设势期查为梯0.7轨5选年牵。平2嫩#续楼级和财7说#临楼达到现耗状的正常丈建设期酿为肥0.爽5谷年，假设公已投入的足土地使用榨权价款、携建安工程污费、专业中人士费及陵管理费在滔整个建设纺期内均匀黄投入，投神资利息按芽复利计算些，则投资找利息为：胆陆逐投资利郊息拜=数土地费用充利经息辰+梁建设期利棉息=6\*GB3诱⑥屯投资利润泛：请以上述土甘地使用价图款、建安捏工程费、粱专业人士清费及管理终费之和为池基数，考镜虑项目开垒发具有良搏好的前景虑，利润率此取恩30言%兵，则投资首利润为：=7\*GB3旅⑦计采用成本拳法测算的锤房地产价暗格：震采用成本行法测算的狮房地产价教格为上述搏六项之和勉：皇P差总价难=105雕4845渴0+31桌6453职5+14做7678渔3=15彼18.案9特（万元）封P亏单价风=搜元芽/合m²逢5.6.疲1.差3比住宅部分歌的评估价警值驴我们采用增市场比较滤法与成本练法的测算脏价格的简酷单算术平届均数作为渗住宅部分矮房地产的选最终评估肺价值。即浅为：舍P齿待估住宅蹈房地产的代单价洪=蹄（址元艺/探m²锈）婆P专待估住宅另房地产的颗总价吵=151亭7呀×肆9000柿=13睡6善5界（万元）怒5.6.另2甜商业部分孙的价格测苗算步骤及画过程况5.6.妥2.节1痰市场比较蛋法怕（玩1吴）选取可柱比较案例熊可比案例葱一：族德阳市旌焰南商场。恒位于德阳赤市工农村性，据待估陡房地产远约纵100查0芦米。框架派结构，共指一层伶，女200萍8轰年办2沈月投入使楚用。商业膨面积约问为加6000屑m²盐。该物业沈与评估物及业在使用容功能、交缝易日期、云地理位置序上都具有酒较强的相驼关性和可俘比性。肃可比案例妙二：贺三三商业跟小区。位佩于德阳市寒工农村，瓦据待估房丙地产监约出20爽0银米。框架腊结构，共居一层源，忆200捷8骑年停9颜月投入使问用。商业爷面积约宝为快4800鼠m²朝。该物业叫与评估物擦业在使用喊功能、交雀易日活期、地理刷位置上都现具有较强残的相关性供和可比性酒。榜可比案例扶三：约岷江商场痒。位于德勺阳市工农沫村，据待旷估房地产樱约欲80头0居米。框架鸽结构，共哨二层部，聪200寄5钓年躬1默2民月投入使捎用。商业日面积约助为夸5400酿m²届。该物业桑与评估物光业在使用屋功能、交烤易日期、绑地理位置咳上都具有邻较强的相牙关性和可烈比性。到（沾2巩）编制因况素比较表茶（见旗表栗7帐）默表落7忧曲因素条件库比较说明晃比较因素挂估价对象腹案例一允案例二公案例三剖交易价格欠（誉m²品/羽元）私待估伤820育0建元怒830墙0萄元雁870孕0闻元讯交易情况夫正常挣正常肺正常吴正常曾交易时点讨2008炎.4偏2007固.2蹲2007低.9阶2007戴.12侍区域因素与配套设施涂一般疑较好赔好历一般横繁华程度杰较好斜较好酒一般嫌好粒交通条件晋较好透一般织较好宝好锻社会环境院较好厌较好阶较好播较好耻规划限制覆一般叙一般集一般攻一般践发展前景侦一般扁一般拨一般径较好住个别因素玻装修情况戏较好裂较好控一般秀好舰物业管理偿一般叨一般惰一般插一般君成新度晴好虾一般鬼较好吩较好雁楼层陷二层凳一层喇一层蛇二层禁人流量惑一般呜好敞较好广较好姓（横3糊）根据因查素比较表字进行价格钉修正及评刻估测算（猜见歪表牛8具）紧表嗽8胡允比较因素冠条件指数因比较因素加估价对象索案例一苏案例二挽案例三赏交易情况夜100免100阅100陈100爬交易时点猴100渔100伏100尾100渴区域因素从配套设施咐20冲21冷22阶20太繁华程度现20摩20亿19盛22晕交通条件洒15展16闹15递17槽社会环境躁15陪15议15狡15西规划限制摇15低15邀15粱15施发展前景湿15阶15督15躺17歇合便棉貌计傲100限102龙100怨106筒个别因素吉装修情况遇20倍20坊19跳21论物业管理楼20鸭20里20海20姓成新度阔20术18风19雁19堂楼层字20外20奸20迫20能人流量访20幼23印22父22遇合贝傅搜计桥100扭101跪100咳102性(4犹)煌计算结果悦评估结果高如下表：指（见燥表疑9州）驴表俩9谊炊因素比较镇修正系数俗及计算结副果棕比较案例肤交易价格桨（狮元梨/穗m²蓬）气8200颗8300翅8700赵交易情况冠修正蒜100/匠100啄100/康100航100/朵100暗交易日期抬修正夸1.23夹1.11球1.10管6壮区域因素姜修正侨100/汉102赌100/童100艰100/悦106奇个别因素眉修正书100/坛101农100/平100铜100/怒102性比准价格述9551谋9213啊9622拨评估单价叮（聚元墙/浩m²捐）舱9462偏建筑面斩积亏(韵m²蝴)凝（留1弱#粉楼雄+腰部边分鲜2幼#扶、泳7序#柳楼鞠）冈5736允.23抵评估总贪值喇(歪万债元本)睡5427它.6拜其中表中掘的有些项惭目做具体拼说明见下缩：=1\*GB3窃①谜关于交易万日期修正奖系数轿由于房地跪产价格在愚这段时间所内是逐期惊平均上升峡，则采用调逐期递增折的价格变嫁动率进行食交易日期病修正，基灿本公式为婆：希可比实例斧在成交日议期时的价杨格眼×秩（眠1对±荣价格变动词率）斗期苏数谋虚=古然在估价时原点时的价凯格父萍在进行调纽查以及搜亏集资料获阿知该类房挤地产价请格乐200肤7券年一月末非至春200息8怀年酒4冒月末平均曾每月比上品月上惯涨朴1.5锅%眼。则待估闯对象的价站格变动率涌为：蜻200坑7拔年救2棚月末修正悦到禁200醉8孝年贿4魔月末：竞（吹1+1.躺5恩%鸡）狐14米=1.2螺3拴200族7臭年敏9拜月末修正抬到浪200躺8旗年挑4夹月末：押（扰1+1.听5堵%粪）乞7单=1.1逮1崖200旺7磨年完1盈2且月末修正号到朽200摩8纵年领4恨月末：剂（赤1+1.卫5完%亿）块4碌=1.0路6=2\*GB3