中规院福田中心区岗厦河园旧村改造规划

福田中心区岗厦河园旧村改造

规划研究委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能提升地块区域形象经济平衡客户问题项目整体功能定位项目功能比例分配项目容积率确定项目经济测算开发模式研究技术思路项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位项目整体功能比例分配确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能比例验证容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济测算确定容积率确定核心位置核－框理论项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位CBD内峰值地价与物业承租能力模型可从峰值物业租金大致判断峰值地价点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论成熟CBD存在峰值地价点峰值地价点所在区域成为CBD核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成熟CBD功能结构A区——专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。地块在中心区的功能地位地铁地铁商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成—C区会展中心将带动会展经济中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成—F区—A区：—B区：—C区：—D区：—E区：—F区：公共管理及办公机构区已经形成—E区城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验—A区项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位地块可能承担的功能结构A区——专业零售区。难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。B区——次级零售区。可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。C区——商务办公区。难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。D区——娱乐、旅馆及临时居住区。可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成D区的良好条件。E区——公共管理及办公机构区。难以形成。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。F区——居家住宅区。可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形象提升。地块可能承担的功能结构难以形成可能形成B区——次级零售区。D区——娱乐、临时居住区。F区——居家住宅区。A区——专业零售区。C区——商务办公区。E区——公共管理及办公机构区。×√项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位从市场角度验证项目地块的功能定位

1、纯居住物业2、临时居所物业3、商业娱乐物业4、办公物业1.即纯居醒住物古业目前市中心饺区已细建或光在建华的纯庆居住塞型住南宅项汉目有迫：黄号埔雅研苑、乡丰天健城世纪术花园踪蝶、中陪银花趴园、黑深业筛花园械、雅饲颂居脑、中斧海华芳庭、必彩福席大厦馅、风飞华盛评世、夸嘉麟济豪庭溉、城圣中雅洒苑、饭星河普国际世、港钞丽豪廊庭等舒，总合供应告量已使达20录0万平幻玉方米稼。住宅合楼盘吓主要巨分布嚼于中钥心区切四角饼，定丛位普幕遍较细高，框目标历客户干以高举收入垮阶层客及港夸人为殃主，颂销售四均价峡在85陶00元/平方暮米以贼上。由于项睛目地处辅中心区移，为配煤合中心改区高标厌准的整霸体规划悼定位，爽同时又峡考虑到旺村民的嚼拆迁返侮建需求斑，纯居语住物客业应咱定位程为中细高档抹次。由于档中心品区现乓有住危宅供衬应量拜已达20和0万平蓬方米通，而棕中心安区的巾规划聚居住粗人口市仅为7.7万人粪，住似宅供些应量促已较甩大，室故本起项目堆的纯住宅挎物业开园发规模母不宜过蛋大，以卫满足中换心区居坊住配套录功能和完村民拆蹦迁返建胡需求即晴可。2.临恳时居所见物业临时居优所即主罚要用于尖投资租叫售的小但户型住窜宅和商束务式酒椅店公寓肃，它集见居住、捆办公、叮休闲为坐一体，膀很受小值生意人删及商务拆人士的把青睐。由于娱项目恐地处沃中心遗区边拳缘商纱业繁皆华地孔段，腊又邻虽近皇朱岗口逗岸，替市政切及商究务配筋套设万施完所善，鹅交通作便捷的，彩田藏路沿县线具锤备了比发展要小户字型住盒宅和矿商务淋式酒轮店公址寓（希即临何时居突所）搜的天门然优雨势。项目地宝块周边瓶的彩田汗路两侧楼现已建闲有彩福鞠大厦、椒彩天名撒苑、彩茎虹新都站、喜洋输洋等以如小户型良为主的省住宅公爱寓，前崖三个楼教盘均已100％售出行，销售耗均价在65帖00元/平米以下上，喜坐洋洋预航售情况杠也非常丑好。另谦该区域血的三级滴市场极誓为活跃溉，房屋除租售情莲况良好粗；商务呈式酒店学公寓主颂要建有恋景轩酒脖店、江煎苏宾馆德、福建泥大厦等胀，平时阅入住率末平均达粥到70％以质上。依据宁中心缠区的膜总体挤规划脱，中盐心区寸南片骄区将捎建设抽成为惠城市静的中朱心商四务区土（CBD），商务式友酒店公疾寓及小扶户型住气宅的市宁场需求侦量将会扩很大，脑故本项目击可在邻晴近中心引区一侧败规划建助设高档祥商务酒鞠店，在老彩田路挥一侧规咳划建设厦一定规溜模量的易中高档晓小户型也住宅及卖商务公就寓。3.泪商职业娱祥乐物祝业项目粉地块壳周边挽现已易有发帜展较别为成竿熟的课区域馒级彩削田商党业圈息，以条家居切市场尖和大甚型购脑物超势市为栋主，严商业喂面积唐共约7万平暴米，乐经营丑状况浮良好举。另中心乘区的野南片愿区中捧部规惯划建拆设有盾购物杂公园除、城伶市购轧物中相心、逼福华盘地下研商业甩街等寸，均仙为规创模较甲大的袭商业容项目支，商植业面帐积近30万平米照，中心即区商业眼圈初现培雏形。中心乳区及挡项目扯地块览周边惰高档班的休拔闲娱鸭乐项时目较凑少，腐仅有起圣保惕罗DIS艘CO、拉斯维鸡加斯夜舞总会和钩美洲健铁身会，逮作为定旋位为现迷代国际田性城市递的中心笔区，该浸部分城怎市功能哑较为匮贝乏。本项披目的巷商业耳功能庆延续卡可倚不靠彩香田路血商业勺圈已驰形成仪的成屈熟商牧业氛疮围优呜势，鸣抓住和商机狐以地页铁岗巾厦站勇为核攻心沿伤福华泽路两占侧规踢划建显设一恨定规胳模的嚷商业纲物业五。考虑到巾中心区太商业圈略在未来3年内音也将开形成厘且项安目规丸模较吵大，故本项呆目且应证注重发挣展特色讲商业，盯避免同规构竞争。本项驳目还贵应重驱点开盐发建片设一译批档穷次较雁高的材休闲撑娱乐滩项目拆，如闹特色努酒吧义、高也档食绸府、召游乐揪场、丹夜总张会等别，以女完善坦中心躬区的糊城市雕功能，使喇华灯霜初上贸的中镜心区斩也变声的更毯有生择气，洒更加缺繁荣矮。4.胸办公物饿业中心区舰纯办公索写字楼钳主要集象中于中饱心区南区CBD的西北谣角，形私成了商业务办公题核心区趋，是未欢来城市零的金融乞、商务厨中心；中心遵区写能字楼阵现已笋开发践规模孔建筑蔬面积舌达160万平里方米赶，未棚来城妨市写嗽字楼茫的新井增供坑应量申也主却要集衰中在吊中心站区；本项纱目地级块不遗在CB槽D办公睬核心付区范肆围内沾，地鄙块周嚼边唯袋一新涝建办塌公写葛字楼佛大中撤华国掉际交哭易广紧场项知目也惕一直常处于浴烂尾谁停工娘状态痰，商溪务办投公气借氛不侦浓，荷区域堪形象垦不佳铸。故本项搂目开发闹中高档旨写字楼泪物业，济规模不摧宜过大烛。市场验端证项目型整体功照能定位B区—市—次级糊零售区D区锡——郊娱乐拿、临易时居醒住区F区—骂—居家此住宅区市场傅判定可实现市场沿判定可实现市场绿判定可实奖现，脱但须桃控制蜜开发避规模√√√项目整味体功能文定位确定扰项目整体功仍能定位CBD液案例研雷究中心工区功伞能块分析判定叔地块屯在中心赶区中甘可能承担的倦功能从市场珍角度验证地肃块的功能定益位确定蚕项目为整体君功能查定位筹：建议本色片区整钟体功能家定位为碗以次级回零售商秧业、娱仇乐及临时居揭所为陆主导致的商泡住多柜功能醋综合么片区色。项目分整体吉功能笔比例阔分配确定整躬体功能比例分越配深圳富中心郑区功能比脱例成功C双BD功能渣比例地块周蔽边市场物业型分析发现中遣心区功能缺潜陷初步扁确定醉项目功能比撇例整体功表能比例验养证成功滨CB跌D案鹿例研唐究研究甜国际逢知名CBD案例扇近四毒十年针的发宣展历砍程，萍可以夺看出纵成熟CB租D的发求展是宗动态惠的，CBD的功能赶及核心顿随着市丢场演变泰在不断才调整而孕趋于合堤理与完包善。我们重突点研究哨东京新卷宿、香废港中环返（待完踩善）希厉望从中伴找出本阅项目发企展可借娱鉴的经菜验与启鸽示。新宿C鱼BD发纪展历程日本桥屠、银座买是东京节最老的挠商业、梢商务中革心，成范为东京怠的都心圈。20世纪60年代奥为疏掉散过黑于集击中的好城市翻机能板，政户府决毛定将完距离铺银座渗约5k伶m处的屈新宿禾地区迹建设末成为灶综合明性副锐都心烈，发观展规辽划于196堡0年公价布。新宿波的发紫展得佣益于昏快速吸交通挺的完屈善，喂新宿欧地处悠两条螺重要趣干道住交叉节口上裁。新宿银座东京须新宿新宿慎区位础于东锈京都丧中心条区以明西，阵距银阶座约5k环m。新宿CB雷D的建设骆至今已耀逾40年，手已成孕为发剃展较华为成霸熟的岁国际凡知名CBD之一。经过40年的久发展盛，新晋宿总唉用地秋面积勇已达喘到270公顷，牺其中集柴中商务芒办公区诊占地56公顷掉（未垂包括药边缘到办公受区及福零星定分布盾的办良公面走积）悄，零竭售商炮业娱暗乐功猾能占配地84公顷吩。新宿银座深圳市麻中心区腊CBD慈位于原瞧罗湖金划融商业衬中心以刷西约4楼公里，镰而CB竟D总占恢地面积叙约240星公顷，纷所以无需论从区孝位上还乱是从发狸展规模雷上都与甚东京新自宿具有鸟很强的深可比性千。用地功弹能现状功能志分区忙示意银座驴方向集中冻商务境办公响区边缘办公区住宅薯区娱乐辨及临何时居害住区集中商业区办公独、临尾时居还住混叙合区功能延裳续周边住娘宅区功能性延续周边住钩宅区集中句商务兼办公牲区集中猎商务礼办公泪区东蹦侧接尼集中承商业笨区，翠西侧验接新乐宿中贝央公三园。由1夹5栋事商务态办公董楼组罩成，烫内部忧设有鼓健身跳、餐落饮、哲零售两等设写施，指总建雄筑面泉积约车20嘴0万纹m2，日掉间人枪口达风30甜万人洗。东京新嘴宿在早期四单一的则零售商仙业功能娱基础上差，商务妥办公、妖娱乐设产施功能轨现已成睬为新宿剥最显著厉的特征帆。新宿胆形象叔：－Ⅰ-La合nd大各厦－O出pe关ra炊C吊it食y大发厦－时代絮广场－So绿uth哗ern命To成wer惊大厦－公园贸塔大厦－东怒京新雅都厅……新宿C夸BD形辰象东京新批都厅Ⅰ－L芹an询d大忠厦新宿公催园塔大萝厦成功伤CB脂D的都功能楚比例日本叔东京留新宿啦To盏ky野o梅Sh零in诞ju熊kuCBD月占主导珠地位的断物业功笨能比例继经估算目约为：住宅∶疼办公∶突商业＝苍5∶龟5∶筒2深圳尾中心矩区功殊能布裁局（法定蝴图则）各类功钥能用地交面积比性例图例各类波功能灭建筑绞面积绪比例深圳中糖心区功简能比例依据中盒心区总齐体规划榨各物业踢所占百趋分比分斜别为：住宅香38幼％、赏办公牛38伸％、汽商业雪9％例。住宅∶昨办公∶刮商业＝命8∶况8∶留2项目岸整体圾功能晶比例较分配确定整胸体功能比例逐分配深圳及中心才区功能砍比例成功资CB容D功能比农例地块周熔边市场物业分堆析发现橡中心艇区功能揪缺陷初步酷确定若项目功能察比例整体男功能比例这验证发现中俊心区功耐能缺陷中心区惨商业配巧套功能摊不完善项目齿整体诸功能竟比例酸分配确定整芳体功能比例服分配深圳中留心区功能额比例成功备CB即D功能伴比例地块额周边鹊市场物业分隶析发现骗中心委区功能录缺陷初步确埋定项目功能比焰例整体功答能比例验自证地块周甲边市场税物业功龄能分析图剑例:商业住宅宾馆凝酒店办公皇岗路深番南僵大懒道滨榆河殊大撞道项目地块中心于商业扇区会展中色心岗厦中学彩田路福华钟三只路雅颂居市民中买心其他地铁绿化地项目地签块可能丸形成的射物业功证能（从市废场功告能延敞续角刺度分驱析）图伸例:商业住宅宾馆构酒店办公皇岗路深临南摧大膛道滨田河静大紫道中心商凉业区会展杂中心岗厦中学彩田路福华联三殊路其他地铁绿化禁地地块周恩边（周虑边1K须M范围丈内）现季有物业超功能比狱例住宅建符筑面积日：76万平辩方米写字楼怠建筑面猫积：25万平方丧米商业睡建筑格面积搂：39万平障方米住宅∶护办公∶商业岂＝5∶城2∶3项目整灶体功能清比例分描配确定阁整体闯功能比例分读配深圳中声心区功能比朽例成功C查BD功能粥比例地块扮周边有市场物业分腔析发现中蛙心区功能赵缺陷初步升确定谷项目功能比炉例整体驶功能比例验沟证初步确事定项目诉地块物段业功能绑比例从项目锣地块可既能形成闷的物业使功能并对结合周驶边现有思物业功猜能的分牛布综合惯考虑，图初步确捡定：住宅∶拣办公∶齿商业＝钉6∶觉2∶3项目挪整体心功能你比例坑分配确定整吩体功能比例柴分配深圳箭中心下区功能控比例成功眨CB泳D功能比夫例地块险周边毕市场物业分置析发现剂中心总区功能缺推陷初步确倘定项目功能比嫩例整体功顶能比例录验证项目膜地块摩物业室功能予比例僚验证依据洽初步档确定常的本欠项目淹物业矿功能伸比例墨，经框过经旨济测债算住窜宅面游积为糖40执万平走米，舞办公净面积阳12减万平燃米，普商业傍面积铜20匆万平第米。安按照顷中心找区规牺划总拐建筑泊面积赵为7烘50池万平心米来聪计算裙，则拨各物匠业所剃占比小例分窃别为煤：住宅5影％、办浸公1.门5％、旧商业3估％。那么中岛心区的脸各物业龄所占百快分比应器调整为兆：住宅喂43蜓％、锻办公临39堵.5孤％、匙商业坡12拔％污即住宅期∶办者公∶糖商业狼＝7晃∶塑6∶源2项目班地块偷物业鼠功能创比例她验证通过中疯心区与艳国际成掠功CB研D的功企能比例轿对照，屯我们可触以看出验通过本启项目的粉改造完觉善了中康心区的敬功能，康使深圳疤中心区恳CBD橡发展更涂趋于国那际化的御成功模吉式，同吧时也提志升了地穷块区域恰乃至整烦个中心躺区的整前体形象沈。因此侄从市虏场分吩析及橡周边侧物业尸研究淋初步羽确定蜘的本拣项目副物业怎功能梅比例晋是合榴理的。住宅∶领办公∶胶商业＝籍6∶粉2∶3项目整穷体功能辆比例分层配确定整异体功能比例分熔配深圳挥中心洒区功能比赤例成功C挂BD功能比解例地块醉周边塑市场物业烈分析发现宝中心贝区功能庄缺陷初步确岭定项目功能压比例整体功李能比例度验证确定糖整体菊物业刚功能兴比例绑分配住宅勺∶办岩公∶考商业示＝6拣∶裕2∶惊3，垦另外晕考虑仓约5茧％的芹其他董配套血设施讲建设素，即骄可算饭出各闹物业懂占项汪目总乐建筑待面积忍的比窗例分天别为弹：住宅架：5尿2％病办公谨：1点7％软商业乏：2翅6％睬其他踢5％容积率参确定确定容蒙积率范围地块戒现状容积率中心蛇区容积率魂分布周边区亩域容积率串分布中心裹区地面秋地价抹分布经济测算确定容积率确定核嫁心位置核－框舱理论地块现海状容积决率岗厦泪河园稳旧村于现有佩高密叹度村各民私挎宅4藏89既栋，穗共计援41政万累m2；低密携度集体葬物业6谣3栋，池11.呆5万m2，现洲状容阿积率石高达2.辆95。——右——迟资料竖来源怎：地块念周边吐区域税容积更率分显布深汤南坟大耐道滨仍河给大棚道彩田路皇岗路金田路项目地块未建2～颗53~59~1欢2广场绿碗地地块捷周边叉除沿金彩田捆路一强侧容河积率畅较高携外，室区域患容积栏率均晃在5嗽以下。待建商惕业项目1.风0以派下3~骄5会展绍中心1.0容积壤率确厉定确定陕容积根率范围地块停现状容积率中心区容积率宿分布周边减区域容积坚率分呆布中心违区地面谋地价鹅分布经济测算确定容积支率确定核鸭心位置核－报框理忽论中心矮区容袍积率社分布1.炼2～新1.融51～赔47～槐107~1烤07～亮92.绩82.83.丽82.英8～史4.馆5北区灵：开拣发强勉度低恳，容光积率子集中钱在1期.5诞和2绢.8南区脆：开所发强营度高诞，容汁积率灾以7络为主未定胆义用糕地行政、百文化集践中区居住集随中区商务办秋公集中茄区2.2挎～4.坐8中心区乖地面地公价分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价峰拢值区地价峰意值区出乒现在C兔BD中非心偏西众南，最墓高地面遍地价达扬到23逢000赏元/平祖方米资料来庸源：福钉田区市质场地价嫁图应用核工—框理摆论确定驰容积率撕范围住宅住宅住宅零售纸商业环区本项奇目地员块行政文改化核框核缘根据歪E.全M.堆霍伍帖德和巩R.晓R.土伯依之斯的曾核—上框（誓Co反re率-F蚁ra泄me汉）结体构理串论，猛结合预中心龟区容牺积率散分布变图和桌地价份分布漫图，乱可以蛇确定穿中心各区的兆核心裙位置杨，而半本地链块处西于C搞BD跟的核绸缘区涂域内暑，容梨积率乓范围倘可以付据此革初步俩确定县为3~督5之间吧。硬核核心容款积率范走围5～蚀10；丸核缘容地积率范珠围3～居5；核待框容积魔率范围允3以下。住宅容积同率确枪定确定容虏积率范围地块莲现状容积率中心区容积嘴率分匙布周边区剩域容积率绕分布中心优区地面妹地价储分布经济测算确定容积率确定核纸心位置核－啄框理劣论确定详容积捉率范骂围依据核佛－框理注论该项千目地块渠容积率拆应在3横～5之松间，但盯考虑到肉中国国敌情与国助际化C叶BD的箭差异性待，在该盛容积率洞范围的再基础上置应乘以款1.1傲的影响集系数（忍专家观扯点），两再结合腾项目及今周边市颂场的实肿际情况许，即初步确桐定本项租目的容期积率范饭围为：3.疗5～蒙5.处5之间。容积率铸确定确定容猾积率范围地块现巾状容积参率中心区容积令率分听布周边区仅域容积随率分案布中心煎区地面蓬地价辉分布经济测算确定容积率确定煮核心说位置核－臂框理弊论经济测嫌算一、项吼目基本晌情况1、岗度厦村河汇园片区腹可用于湿开发改啊造的土映地面积万为17趣.7万怜平方米联，并以槐此作为喘经济测煌算依据课。如以抓毛用贡地面词积（停即加肆市政道道路熔）2膀0.喘2万替计算桃项目炎容积粉率，哈则测北算表蝇中所与示容领积率掉将相范应下碧调。2、茅现总巧建筑及面积她为5丝式2.嚼5万喝平方爽米，像容积阴率2银.9况5。3、私补宅共4驰89栋卧，41灰万平方拣米；集锡体物业造11.扁5万平勉方米，剪其中商繁业铺位箩2万平呜方米。——铜——抄资料谁来源刮：福田弃区旧棚村改三造办筒编写用的《肥岗厦沃村河势园片暮区拆皱迁改届造研汇究分扯析报助告》二、经社济测算扣前提条撤件1、地捕面地价根据怒深规榴土纪链【2瘦00学1】总55尽号文无件《打关于悟解决身福田醉区有贵关规吴划国乒土问索题现肌场办枕公的域会议黎纪要榨》的谨相关石内容林，河驳园片寄区改凉造、穷开发拣涉及主的用处地免锯除全虚部土荡地出窄让金菌和地贺价，柔因此坐本次侧测算倘不计栗地价堪。2、示开发衔周期开发模倒式研究六还未完坟成，此脉次测算技仅为静购态测算赢，未考沫虑开发律周期、融开发模受式的影妻响因素绩。3、尽补偿盾比例愈系数乔K设定精补偿效比例回系数劣K，籍根据敲福田青旧村啄改造映办《渣关于吸岗厦扎规划有的意选见和礼要求眨》，来即按所最不肝利因毁素考爸虑，季按集惩体物误业1锄：1踩补偿卡商业洁，私抬宅1夫：1萌补偿绑住宅牺，其暑中私畜宅补奔偿亦统可用衣改造假后的近商业独予以愁代换和，即犯取K削＝1术。补偿结眨果：集体物逼业补偿矛11.灾5万平穗方米商蒙业物业关。私宅贺补偿夺41诸万平任方米喉住宅根物业栽。单位：万㎡；广亿元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商业(26％)20.0222.524.44写字楼(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7

商业8.521112.94住宅-0.814.188.06

写字楼12.8614.4515.7收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利润利润总额0.065.549.81

成本费用率润率0.2％15.3％24.7％*若住宅宅面积钱不够补膀偿居民达私宅，执按商业蜻：居住漂＝0.角35：隶1进行艘补偿。三、乒经济剪效益狮测算恐表（诱按市溉场平唉均价鸟格水富平）经济测办算结果乎柱形图洒（按利专润率为号零计算逢）按集共体物盘业1划：1灯补偿吵商业否，私民宅1差：1波补偿柏住宅仓，在摸容积练率达渗到4亚.3寇5时名，成呀本费街用利犯润率运为零孟，项岛目无筋资金失缺口部。平衡辜点经济测伸算结果免柱形图肯（按利干润率1亿5％测踩算）按集体挨物业1援：1补然偿商业稻，私宅电1：1炭补偿住醒宅，在息容积率仪达到4布.9时葬，成本遇费用利弓润率为贷15％州，即项请目无资免金缺口晌。平衡点经济测父算结果满柱形图酬（按利购润率2睁5％测苍算）按集而体物绕业1驱：1攻补偿属商业钱，私钉宅1顶：1渠补偿袄住宅蜘，在农容积荐率达此到5箭.3淡时，榴成本趴费用现利润谨率为耐25饼％，瓦项目性无资拉金缺宁口。平衡侦点四、龙经济旁效益础测算愁表（硬按市脚场保务守价扁格水曾平）单位：万㎡；灰亿元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.985.856.6建筑面积88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商业(26％)22.9226.9230.37