建设工程施工合同管理综述

第九章建设工程施工合同管理综述第一节施工合同行政监管第二节业主的合同总体策划第三节承包商的合同总体策划第四节建设工程合同体系的协调第一节施工合同行政监管一、施工合同行政监管的主体及客体（一）、施工合同行政监管主体工商行政管理部门和其他有关行政管理部门（二）、施工合同行政监管的客体工程合同的双方当事人的合同行为（三）、施工合同行政监管的内容对合同的不法性进行行政监管不法合同P169第二节业主的合同总体策划一、合同总体策划概述（一）、合同总体策划概念1、合同策划的总目标是设计、制定适当的合同来保证项目总目标的实现2、概念首先对整个工程或整个合同的实施带有根本性和方向性的问题予以总体谋划。3、意义一个合同总体策划成功的工程项目将给双方以后的合同管理奠定基础。第二节业主的合同总体策划一、合同总体策划概述（二）、合同总体策划的重要性1、合同总体策划决定着工程项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权利和工作的划分，所以对整个工程项目管理产生着根本性的影响。2、通过合同总体策划，摆正工程过程中各方面的重大关系，防止由于这些重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成重大损失。3、合同是实施项目的手段第二节业主的合同总体策划一、合同总体策划概述（三）、合同总体策划的策划步骤P171（四）、合同总体策划的策划依据1、业主方面2、承包商方面3、工程方面4、环境方面第二节业主的合同总体策划二、业主的合同总体策划（一）、与业主签约的承包商数量采用总包或分包的方式签定承包合同（二）、招标形式的确定（三）、合同种类的选择（典型的4种）1、单价合同

（1）、定义单价合同是承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。

第二节业主的合同总体策划1、单价合同

（2）、适用范围较广，因为其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。（3）、成立的关键因素双方对单价和工程量的计算方法的确认。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量的确认。第二节业主的合同总体策划1、单价合同

（4）、分类

1）、固定单价合同①、是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实情况下，而以后需增加工程内容或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。②、在每月或每阶段工程结算时，根据实际完成工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。2）、可调单价合同第二节业主的合同总体策划2）、可调单价合同①、招标文件中规定。在合同中签定的单价，根据合同规定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化，可作调值。②、在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。第二节业主的合同总体策划2、总价合同

（1）、概念总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。

（2）、适用条件①、工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。（3）、对发包人的要求必须准备详细而全面的设计图纸（一般要求施工详图）和各项说明，使承包人能精确计算工程量。第二节业主的合同总体策划2、总价合同

（4）、分类

1）、固定总价合同①、适用于工期较短（一般不超过一年），对工程要求十分明确的项目。②、总价被承包人接受后，一般不得变动。工程范围不宜过大。2）、调值总价合同（可调总价合同）①、适用于工期较长（一般超过一年）。②、合同条款中双方商定，由于通货膨胀引起工料成本增加。第二节业主的合同总体策划2、总价合同

（4）、分类

3）、固定工程量总价合同4）、固定管理费总价合同第二节业主的合同总体策划3、成本加酬金合同

（1）、概念成本加酬金合同，是由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。（2）、适用条件①、需要立即开展工作的项目，如震后的救灾工作。②、新型的工程项目，或项目工程内容及技术经济指标未确定。③、项目风险很大（3）、对发包人的要求需承担项目实际发生的一切费用。因此就承担了项目的全部风险。第二节业主的合同总体策划4、成本加酬金合同

（4）、分类

1）、成本加固定酬金合同①、成本据实报销，酬金固定不变。（人、材机费加管理费）2）、成本加固定费率合同①、双方事先商定的酬金固定百分比P174②、不利于承包商缩短工期和节约成本第二节业主的合同总体策划3、成本加酬金合同

（4）、分类

3）、成本加浮动酬金合同P1754）、成本加固定最大酬金合同

(二)建设工程施工合同类型的选择

选择合同类型应考虑以下因素：

1．项目规模和工期长短。如果项目的规模较小，工期较短，则合同类型的选择。总价合同、单价合同及成本加酬金合同都可选择。

第二节业主的合同总体策划2．项目的竞争情况

①、当承包人较多时，可按总价合同、单价合同、成本加酬金合同的顺序进行选择。②、当承包人较少时，尽量选择承包人愿意采用的合同类型。3．项目的复杂程度

①、项目的复杂程度较高则意味着：对承包人的技术水平要求高；项目风险较大，承包人有较大自主权。总价合同被选用的可能性较小。②、如果项目的复杂程度较低，则发包人有较大的自主权。第二节业主的合同总体策划4．项目的单项工程的明确程度①、如果单项工程的类别和工程量都已十分明确，则可选用的合同类型较多，总价合同、单价合同、成本加酬金合同都可以选择。②、如果单项工程的分类已详细而明确，但实际工程量与预计工程量可能有较大出入时，则优先选择单价合同。③、如果单项工程的分类和工程量都不甚明确，则无法采用单价合同。

第二节业主的合同总体策划5．项目准备时间的长短项目的准备时间包括发包人的准备工作和承包人的准备工作。不同的合同类型他们分别采用不同的准备时间和准备费用。①、总价合同需要的准备时间和准备费用最高。②、成本加酬金合同需要的准备时间和准备费用最低。③、给予双方的准备时间都较短时，只能采用成本加酬金合同形式。反之，则可采用单价或总价合同形式。第二三节三业主三的合三同总三体策三划5．项三目准三备时三间的三长短项目三的准三备时三间包三括发三包人三的准三备工三作和三承包三人的三准备三工作三。不三同的三合同三类型三他们三分别三采用三不同三的准三备时三间和三准备三费用三。①、三总价三合同三需要三的准三备时三间和三准备三费用三最高三。②、三成本三加酬三金合三同需三要的三准备三时间三和准三备费三用最三低。③、三给予三双方三的准三备时三间都三较短三时，三只能三采用三成本三加酬三金合三同形三式。三反之三，则三可采三用单三价或三总价三合同三形式三。第二三节三业主三的合三同总三体策三划6．项三目的三外部三环境三因素①、三项目三所在三地的三政治三局势三是否三稳定三、经三济局三势因三素（三如通三货膨三胀、三经济三发展三速度三）、三劳动三力素三质（三当地三）、三交通三、生三活条三件等三。②、三如果三外部三环境三恶劣三，很三难采三用总三价合三同，三适合三采用三成本三加酬三金合三同。总之三，在三选择三合同三类型三时，三一般三情况三下是三发包三人占三有主三动权三。但三发包三人不三能单三纯考三虑自三己的三利益三，应三当综三合考三虑项三目的三各种三因素三，考三虑承三包人三的承三受能三力，三确定三双方三都能三认可三的合三同类三型。案例1某施三工单三位根三据领三取的三某20三00平方三米两三层厂三房工三程项三目招三标文三件和三全套三施工三图纸三，采三用低三报价三策略三编制三了投三标文三件，三并获三得中三标。三该施三工单三位（三乙方三）于三某年三某月三某日三在建三设单三位（三甲方三）签三订了三该工三程项三目的三固定三价格三施工三合同三。合三同工三期为8个月三。甲三方在三乙方三进入三施工三现场三后，三因资三金紧三缺，三无法三如期三支付三工程三款，三口头三要求三乙方三暂停三施工三一个三月。三乙方三亦口三头答三应。三工程三按合三同规三定期三限验三收时三，甲三方发三现工三程质三量有三问题三，要三求返三工。三两个三月后三，返三工完三毕。三结算三时甲三方认三为乙三方迟三延交三付工三程，三应按三合同三约定三偿付三逾期三违约三金。三乙方三认为三临时三停工案例1是甲三方要三求的三。乙三方为三抢工三期，三加快三施工三进度三才出三现了三质量三问题三，因三此迟三延交三付的三责任三不在三乙方三。甲三方则三认为三临时三停工三和不三顺延三工期三是当三时乙三方答三应的三。乙三方应三履行三承诺三，承三担违三约责三任。问题三：1、该三工程三采用三固定三价格三合同三是否三合适三？2、该三施工三合同三的变三更形三式是三否妥三当？三此合三同争三议依三据合三同法三律规三范应三如何三处理三？第二三节三业主三的合三同总三体策三划4、目三标合三同P1三76（四三）、三合同三条件三的选三择P1三76（五三）、三重要三合同三条款三的确三定1、适三用于三合同三关系三的法三律，三以及三合同三争执三仲裁三的地三点、三程序三等。2、付三款方三式3、合三同价三格的三调整三条件三、范三围、三调整三方法三。4、合三同双三方风三险的三分担三。5、对三承包三商的三激励三措施三。6、认三真的三设计三合同三所定三义的三管理三机制三，来三保证三业主三对工三程的三控制三权力三。第二三节三业主三的合三同总三体策三划（六三）、三其他三问题1、资三格预三审及三投标三单位三的数三量2、评三标标三准3、标三后谈三判的三处理4、业三主的三相关三合同三的协三调三、三业主三合同三总体三策划三的结三果（一三）、三项目三合同三管理三组织三机构三及人三员配三备（二三）、三项目三合同三管理三责任三及其三分解三体系（三三）、三项目三合同三管理三方案三设计第三三节三承包三商的三合同三总体三策划一、三投标三方向三的选三择二、三合同三风险三总评三价P1三79三、三合同三方式三的选三择（一三）、三分包（二三）、三联营三承包四、三投标三报价三和合三同谈三判中三一些三重要三问题三的确三定第三三节三承包三商的三合同三总体三策划1.工程三承包三企业三合同三管理三的层三次与三内容承包三企业三的合三同管三理和三实施三模式三，一三般分三为公三司和三项目三经理三部两三级管三理方三法，三重点三突出三具体三施工三工程三的项三目经三理部三的管三理作三用1.三1工程三承包三企业三层次三的合三同管三理■了解三各地三工程三信息三，组三织参三加各三工程三项目三的投三标■合同三谈判三工作■合同三的实三施阶三段1.三2项目三层次三的合三同管三理项目三经理三部是三工程三承包三公司三派往三工地三现场三实施三工程三的一三个专三门组三织和三权力三机构三，负三责施三工现三场的三全面三工作2.合同三管理三组织三机构三的设三置■设置三合同三管理三部门■设立三专门三的项三目合三同管三理小三组■设合三同管三理员■聘请三合同三管理三专家3.建筑三企业三工程三承包三合同三管理三的主三要工三作3.三1合同三签订三前的三准备三阶段三的合三同管三理■投标三决策■承包三商编三标和三投标■向业三主澄三清投三标书三中的三有关三问题■合同三谈判三（中三标后三谈判三）3.三2合同三状态三研究(1三)合同三状态三概念合同三价格三以工三程预三算为三基础三；工三程预三算又三以合三同条三件（三包括三合同三责任三、工三程范三围和三详细三的工三程量三）、三工程三环境三、具三体实三施方三案（三包括三工期三、技三术组三织措三施等三）为三基础三。这三几个三方面三互相三联系三、互三相影三响，三又互三相制三约，三共同三构成三本工三程的三“合三同状三态”三。(2三)合同三状态三各因三素之三间的三关系■合同三文件三的修三改、三变更■环境三变化■实施三方案三的变三化(3三)合同三状态三作用■给人三们以三整体三合同三的概三念■一个三完整三的系三统的三工程三计划■作为三合同三实施三的依三据■索赔三（反三索赔三）和三争执三解决三的依三据■将投三标、三合同三签订三以及三工程三施工三中各三方面三和项目管三理各三种职三能工三作联三系起三来，三形成三一个三完整的体三系