房地产项目开发设计建设全详细讲义

房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广真人房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。

2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。

3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。

4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。

1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序

（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；

房地产开发程序4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、净空限制等。

（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件，委托规划设计院编制规划设计总图。（5）审核总图、核定面积

。城市规划管理部门审核规划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批准后，发给开发商建设用地规划许可证。房地产开发程序2．

申请购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，

而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序3．拆迁安置开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并按以下程序进行。（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。房地产开发程序第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权，租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供真实资料。房地产开发程序

（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动，什么时候较为适宜等，都应有个计划。（3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规定缴纳管理费。房地产开发程序拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管理部门规定的期限。（4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。（5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。（6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用。房地产开发程序

（7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理工程报建手续。

4.开发项目设计的组织与委托房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者决策方案的完善和补充。（1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以下事项：

1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认。房地三产开三发程三序2）设三计等三级。三目前三我国三的建三设工三程设三计单三位共三分为三甲、三乙、三丙、三丁4个等三级。三开发三商应三根据三拟开三发项三目的三性质三、高三度、三规模三，对三照4个等三级确三定要三求，三进行三委托三。一三般不三得超三过设三计。3）设三计范三围。三我国三建设三工程三设计三单位三的资三格证三书上三都注三明了三该设三计单三位的三承揽三设计三范围三，如三规定三该设三计单三位是三承接三民用三建设三工程三、工三业建三设工三程，三还是三某个三系统三内的三建设三工程三项目三。在三委托三设计三时，三开发三商应三予注三意。（2）要三合理三地确三定各三项技三术经三济控三制指三标。三规划三中的三各项三技术三经济三指标三，是三衡量三规划三设计三的质三量以三及开三发项三目经三济效三益好三坏的三重要三标准三和依三据。三在规三划设三计之三前三，一三些重三要的三控制三指标三已由三土地三管理三部门三和规三划管三理部三门给三出，房地三产开三发程三序如开三发用三地的三总面三积、三容积三率、三控制三高度三、建三筑密三度、三绿地三率等三，还三有一三些指三标则三由开三发商三根据三开发三项目三的要三求提三出，三作为三规划三的依三据，三如户三室比三、高三层比三例、三各类三型的三居住三面积三、总三造价三、建三筑工三程单三方造三价等三。上三述各三项技三术经三济指三标，三要综三合考三虑，三既要三保证三开发三商效三益，三又要三符合三有关三管理三部门三的要三求，三以取三得良三好的三社会三效益三和环三境效三益。（3）评三价和三选择三设计三方案三。设三计方三案是三根据三城市三规划三管理三部门三提供三的规三划设三计条三件和三开发三商对三该开三发项三目的三要求三，由三设计三单位三提出三的初三步设三想，三一般三用文三字说三明和三图纸三或模三型表三示。三其中三规划三设计三方案三包括三开发三项目三的用三地范三及其三位置三图、三现状三图、三规划三总平三面图三和交三通组三织示三意图三、住三宅标三准层三平面三图和三住宅三正立三面图三、公三共建三筑房地三产开三发程三序平面三图和三立面三示意三图、三主要三街景三示意三图、三透视三图或三模型三、设三计说三明书三（包三括各三项技三术经三济指三标）三。建三筑设三计方三案包三括总三平面三位置三图、三平面三图、三立面三图、三主要三剖面三图的三草图三和建三筑单三体透三视图三以及三设计三说明三书。三由设三计单三位提三出的三设计三方案三不少三于两三个，三以供三开发三商在三对多三个方三案比三较的三基础三上，三选择三最有三方案三，并三作为三推荐三方案三报送三规划三管理三部门三审定三。开三发商三还可三以邀三请多三个单三位参三加设三计竞三赛，三经过三专家三和规三划管三理部三门的三评议三审定三，确三定设三计方三案或三提出三对方三案的三修改三意见三。被三审定三的规三划设三计方三案作三为市三政工三程设三计和三建筑三单位三设计三的依三据；三建筑三设计三方案三被省三定后三，可三进入三下阶三段的三初步三设计三和施三工图三设计三。房地三产开三发程三序（4）设三计审三查。三开发三商对三设计三单位三提交三的正三式设三计图三纸，三要认三真审三查，三熟悉三图三纸和三设计三要求三，如三发现三有错三误或三遗漏三，应三及早三通知三设计三单位三修正三、或三补充三。5.项目三报建在土三地使三用权三购置三的申三请过三程中三，已三提出三规划三设计三方案三，该三方案三只是三粗略三的反三映开三发项三目概三况，三不能三作为三施工三的依三据。三项目三报建三实在三原规三划设三计方三案的三基础三上，三由开三发商三委托三规划三建筑三设计三单位三提出三个单三体建三筑的三设计三方案三，并三对其三布局三进行三定位三，对三开发三项目三用地三范围三内的三道路三和各三类工三程管三线作三更深三入的三设计三，使三其达三到施三工的三要求三。由三于报三建的三建筑三设计三方案三经城三市规三划管三理部三门和三消防三处、三抗震三办、三人防三部门三、环三卫部三门、三供水三供电三管理三部门三审查三通过三后，三可进三一步三编制三项目三的施三工图三和技三术规三定，三再报三城市三规划三管理三部门三及有三关专三业管三理部三门审三批。三其具三体步三骤为三：房地三产开三发程三序（1）编三制和三审查三设计三方案三。开三发商三在取三得土三地使三用权三后，三根据三城市三规划三管理三部门三提出三的设三计要三求，三委托三建筑三设计三院编三制设三计方三案。三并将三设计三方案三报城三市规三划管三理部三门审三批。三如果三是高三层建三筑，三、还三要征三求消三防管三理部三门的三意见三。（2）编三制和三审查三设计三方案三。方三案审三查通三过后三，委三托设三计院三进行三项目三的初三步设三计（三对高三层建三筑）三。并三将初三步设三计报三城市三规划三管理三部门三，由三规划三管理三部门三组织三抗震三办、三人防三办、三环卫三、供三水、三供电三等部三门对三初步三设计三进行三汇审三。（3）施三工图三设计三和发三核位三红线三。初三步设三计审三查通三过后三，委三托设三计院三进行三施工三图设三计。三并将三施工三图报三城市三规划三管理三部门三，由三规划三管理三部门三发建三筑核三位红三线。房地三产开三发程三序（4）到三计划三管理三部门三申请三投资三许可三证。三开发三商须三提交三如下三文件三：核三位三红线三、土三地使三用合三同、三土地三使用三证、三拆迁三验收三单、三项目三总平三面、三可行三性研三究报三告、三进度三计划三、申三请、三资金三审计三文件三。（5）发三建设三许可三证。三到城三市规三划管三理部三门领三取建三设工三程许三可证三。一三旦开三发商三取得三了城三市规三划管三理部三门颁三发的三建设三工程三规划三许可三证，三该项三目就三获得三了允三许建三设的三法律三凭证三。房地三产开三发程三序（三三）房三地产三开发三项目三建设三实施三阶段房地三产开三发项三目的三建设三实施三，是三由建三筑施三工企三业完三成的三，施三工企三业是三开法三项目三建设三实施三的直三接指三挥者三和生三产者三。在三此阶三段，三开发三商的三主要三工作三有（1）通三过招三标投三标选三择施三工企三业；三（2）以三投资三者、三组织三者、三监督三者的三身份三进行三项目三工程三管理三与控三制；三（3）竣三工验三收。在此三阶段三，开三发项三目的三投资三支出三最大三，所三占的三时间三周期三最长三。因三此，三加强三开发三项目三建设三实施三阶段三的管三理，三对于三开发三商实三现预三期的三开发三效益三是非三常重三要的三。房地三产开三发程三序根据三我国三的工三程建三设管三理体三制改三革的三精神三，建三设工三程项三目要三实行三监理三制，三即委三托专三业化三、社三会化三的监三理公三司对三项目三的建三设进三行监三理。三当前三，我三国的三建设三监理三重点三在工三程的三施工三阶段三，并三积累三了一三些经三验，三因此三，开三发商三可以三委托三监理三公司三根据三工程三承包三合同三对工三程施三工建三设进三行全三面的三监理三。1.开发三工程三施工三招标施工三招标三必须三具备三下列三条件三（1）工三程项三目已三获计三划管三理部三门批三准，三并已三列入三建设三计划三；（2）有三经国三家批三准的三设计三单位三负责三设计三的施三工图三纸和三工程三概算三或预三算；房地三产开三发程三序（3）开三发用三地的三使用三权已三有偿三获得三，施三工前三期工三作（三包括三三通三一平三）已三经落三实或三准备三就绪三；（4）开三发资三金、三主要三建筑三材料三和主三要设三备分三期交三货及三协作三配套三条件三均以三分别三落实三；（5）有三当地三城市三规划三管理三部门三核发三的建三设工三程规三划许三可证三。采取三竞争三方式三的施三工招三标程三序如三下：（1）拟三定招三标方三式，三准备三招标三文件三。招三标文三件是三开发三商说三明招三标工三程要三求和三标准三的书三面材三料。三可由三开发三商自三行准三备，三也可三委托三咨询三机构三代办三。（2）编三制标三底。三标底三及招三标工三程的三预期三价格三，是三评标三的主三要尺三度之三一。三编制三标底三是招三标的三一项三重要三准备三工作三，可三以有三开发三企业三自己三编制三，也三可委三托可三信赖三的技三术咨三询公三司或三设计三单位三编制三。从三编制三到招三标工三作的三各环三节，三标底三都必三须严三格保三密。房地三产开三发程三序（3）向三招标三主管三部门三（如三市招三标办三公室三）申三请招三标。（4）发三布招三标通三告或三邀请三投标三函。三招标三申请三经批三准后三，开三发商三即可三发出三招标三通告三或邀三请投三标函三。采三取公三开招三标方三式时三，应三视工三程性三质和三规模三在当三地或三全国三性报三纸或三公开三发行三的专三业刊三物上三发布三招标三通告三；采三取选三择性三招标三方式三，应三向预三选定三的承三建单三位发三出邀三请投三标函三。房地三产开三发程三序（5）对三承包三企业三的资三格进三行审三查。三即了三解承三包企三业的三技术三和财三务实三力以三及管三理经三验，三限制三不符三合要三求的三承包三企业三盲目三参加三投标三。审三查工三作通三常在三发售三招标三文件三之前三进行三。审三查合三格者三才准三许购三买招三标文三件。（6）发三送招三标文三件。三经过三资格三审查三，对三审查三合格三的承三建单三位发三送招三标文三件。三发送三形式三有现三金购三买和三免费三发送三两种三。（7）招三标工三程交三底及三答疑三。开三发商三发出三招标三文件三，各三投标三的承三包企三业踏三勘建三设场三地之三后，三应邀三集各三承包三企业三的代三表开三会，三进行三工程三交底三，并三解答三疑问三。工三程交三底的三内容三，主三要是三介绍三工程三概况三，明三确质三量要三求、三验收三标准三及工三期要三求，三说明三开发三商工三料情三况，三材料三款和三工程三款的三支付三办法三以及三投标三注意三事项三等。三承包三企业三对招三标文三件中三的疑三问，三一般三应预三先以三书面三形式三提出三，也三可在三交底三会上三临时三口头三提出三。开三发商三对所三提疑三问应三一律三在答三疑会三上公三开解三答，三并以三书面三记录三方式三，印三发给三各投三标者三，作三为招三标文三件的三补充三。房地三产开三发程三序（８三）开三标、三评标三和决三标。以上三所述三为公三开开三标，三个别三情况三也有三采用三秘密三开标三的。三开标三方式三一般三都在三招标三文件三中明三确说三明。１）三开标三。开三标是三在投三标截三止后三，根三据招三标文三件中三规定三的时三间和三地点三，邀三请个三投标三者和三当地三公正三机构三及有三关部三门的三代表三参加三，当三中打三开标三箱，三由工三作人三员对三经公三证人三员检三查并三确认三密封三完好三、封三套书三写符三合规三定的三标书三逐一三拆封三的过三程。三投标三文件三即标三书拆三封后三，工三作人三员应三宣读三其中三要点三，并三在预三先准三备的三表册三上逐三项登三记。三登记三表册三由读三标人三、登三记人三和公三证人三签名三，作三为开三标的三正式三记录三，由三开发三商予三以保三存。２）三评标三。开三标后三应先三排除三无效三标书三，然三后由三评标三小组三从工三程技三术和三财务三的角三度审三查评三议有三效标三书，三此过三程称三为评三标。三其评三审的三原则三是保三护竞三争，三对所三有投三标的三承包三企业三一视三同仁三。评三审的三标准三是拥三有足三以胜三任招三标工三程的三技术三和财三务实三力，三信誉三良好三，报三价和房地三产开三发程三序理。标书三经评三审后三，应三按标三价从三低到三高的三顺序三列出三清单三，并三写出三评标三报告三，推三荐二三、三三家候三选的三中标三的单三位，三交给三招标三决策三人做三出最三终抉三择。３）三决标三。开三发商三对投三标者三所报三的投三标文三件进三行全三面的三审查三、评三比、三分析三，最三后选三定中三标者三的过三程叫三做决三标。一般三不太三复杂三的工三程可三在开三标后三当场三决定三中标三者，三同时三公布三标底三，并三通知三未中三标者三退还三招标三文件三、领三回押三金的三时间三和地三点。三规模三较大三、内三容复三杂的三工程三，则三应由三招标三决策三人分三别与三评标三小组三推荐三的候三选中三标单三位，三就技三术力三量、三施工三方案三、机三械设三备、三材料三供应三及决三定标三价的三其他三因素三进行三调查三和磋三商，三全面三衡量三，择三优决三标。决标三后应三立即三向中三标者三发出三中标三通知三。中三标通三知书三发出三之后三，开三发商三与中三标的三承建三单位三应在三约定三的期三限内三就签三订合三同进三行磋三商，三双方三就合三同条三款达三成协三议后三，签三订合三同。房地三产开三发程三序2.开发三项目三工程三管理三与控三制开发三项目三施工三管理三，是三由建三筑施三工企三业对三开发三项目三进行三施工三的生三产管三理。三开发三项目三工程三管理三与控三制，三则是三开发三企业三为了三保证三项目三施工三顺利三进行三所从三事的三有关三管理三工作三，包三括配三合施三工企三业做三各项三施工三准备三工作三，如三按时三腾出三施工三场地三，完三成场三地的三三通三一平三，及三时提三供设三计图三纸和三订购三有关三设备三等；三对项三目的三费用三、进三度和三施工三质量三进行三控制三；合三同管三理；三有效三的协三调各三有关三单位三的关三系，三如设三计单三位与三施工三单位三的关三系，三土建三单位三与设三备安三装单三位的三关系三，施三工单三位与三材料三、设三备供三应单三位的三关系三。投资三控制三、进三度控三制和三质量三控制三是项三目工三程管三理与三控制三的重三要内三容，三也是三监理三公司三的主三要职三责，三因此三，要三发挥三监理三公司三的优三势，三加强三对工三程施三工阶三段的三投资三、进三度和三质量三控制三。（１三）施三工阶三段的三投资三控制三。施三工阶三段投三资控三制的三任务三是尽三量减三少承三包合三同价三款以三外增三加的三工程三费用三；全三面履三约，三减少三对方三提出三索赔三的机三会；三按合三同支三付工三程款三。为三此，三开发三商要三做到三：房地三产开三发程三序１）三熟悉三图纸三、设三计要三求、三合同三价款三，分三析工三程费三最容三易突三破的三环节三，明三确投三资控三制的三重点三。２）三按工三程进三度将三总投三资目三标进三行分三解，三确定三阶段三的投三资分三目标三，将三其作三为阶三段投三资控三制的三依据三。３）三严格三按工三程计三量支三付工三程进三度款三。对三已完三工成三要按三合同三规定三及时三计量三，对三承包三方超三出设三计图三纸要三求增三加的三工程三量和三自身三原因三造成三返工三的工三程量三，不三予计三量，三其费三用由三承包三方自三负。４）三按合三同规三定办三理工三程结三算，三掌握三工程三投资三动态三，分三析费三用超三支的三原因三，提三出控三制投三资的三措施三。５）三正确三处理三索赔三。（２三）施三工阶三段的三进度三控制三。施三工阶三段进三度控三制的三主要三内容三有：１）三编制三项目三实施三总进三度表三计划三，并三以此三作为三控制三其它三计划三的依三据，三包括三施工三单位三的计三划和三开发三商自三己制三订的三有关三计划三，如三施工房地三产开三发程三序制订三的施三工进三度计三划、三有开三发商三提供三的材三料和三设备三的供三应计三划。２）三根据三项目三的总三控制三进度三目标三，审三核施三工单三位提三交的三施工三进度三计划三、施三工方三案和三施工三总平三面图三，即三使否三符合三总工三期控三制目三标的三要求三；施三工进三度计三划、三施工三方案三和施三工总三平面三图是三否协三调、三合理三。３）三做好三开工三前的三准备三工作三。一三是要三按合三同要三求，三开发三商要三做好三有关三开工三前的三准备三工作三。二三是检三查和三督促三施工三单位三开工三前的三准备三工作三，能三否满三足工三程进三度要三求。４）三按合三同规三定及三时向三施工三单位三支付三备料三款和三工程三进度三款。三为此三，开三发商三要根三据资三金的三不同三渠道三，组三织落三实资三金到三位，三以保三证工三程建三设的三进度三款、三设备三和材三料款三按时三支付三。５）三定期三的检三查施三工单三位工三程计三划的三实施三情况三，督三促审三查施三工进三度报三表，三核实三工程三实物三量，三鉴认三工程三款凭三证。房地三产开三发程三序６）三及时三处理三好工三程设三计问三题。三如设三计需三要补三充、三完善三、变三更或三材料三代用三等，三应抓三紧联三系，三要求三设计三单位三及时三给与三解决三，尽三力做三到不三影响三工程三进度三。７）三组织三施工三现场三协调三会。８）三在工三程建三设施三工的三全过三程中三，做三好单三位工三程的三分部三、分三项检三查验三收工三作，三检查三是否三完成三设计三图纸三和合三同范三围的三全部三工程三内容三。工三程质三量检三验评三定是三否全三部达三到合三格以三上标三准，三经市三质检三部门三检查三评定三质量三等级三，才三能签三订竣三工日三期。（３三）施三工阶三段的三质量三控制三。施三工是三形成三工程三实体三的阶三段，三也是三形成三最终三产品三质量三的重三要阶三段，三施工三阶段三的质三量控三制是三工程三项目三质量三控制三的重三点。三其主三要内三容有三：１）三除了三在施三工招三标中三，要三审查三承包三商的三技术三资质三外，三在施三工过三程中三，还三应对三承包三商的三技术三资质三进行三连续三不断三的审三查和三评价三，督三促承三包商三更换三不称三职人三员。房地三产开三发程三序２）三订立三现场三质量三管理三制度三，包三括现三场会三议制三度、三现场三质量三检验三制度三、质三量统三计报三表制三度、三质量三事故三报告三处理三制度三等，三以保三障项三目质三量控三制的三有效三进行三。３）三对项三目施三工所三需材三料（三原材三料、三半成三品、三构配三件）三应进三行严三格的三质量三检查三与控三制。三对项三目中三采用三的新三材料三、新三结构三、新三技术三均应三审核三其技三术鉴三定书三。凡三未经三试验三或无三技术三鉴定三书者三，一三律不三得在三项目三中使三用。４）三检核三土地三现场三的测三量标三桩、三建筑三物的三定位三放线三及高三程水三准点三。５）三组织三设计三交底三和图三纸会三审，三保证三设计三师与三承包三者之三间的三沟通三与交三流。６）三督促三、协三助承三包单三位完三善工三序质三量控三制，三严格三工序三间交三接检三查，三主要三作业三工序三包括三隐蔽三作业三的检三查、三验收三。在三重要三的工三程部三位或三专业三工程三中，三建立三质量三控制三点，三进行三材料三试验三或技三术复三核。三对完三成的三分部三（分三项）三工程三，按三相应三质量三评定三标准三和办三法进三行检房地三产开三发程三序查、三验收三。７）三采取三一切三必要三措施三（包三括下三达停三工令三）制三止下三属情三况：三第一三，隐三蔽作三业未三经查三验承三包单三位就三擅自三封闭三、掩三盖；三第二三，三承包三商擅三自变三更设三计，三或使三用无三合格三证的三工程三材料三，或三擅自三变更三工程三材料三进行三施工三等；三第三三，未三经技三术资三质审三查的三人员三进入三现场三上岗三施工三；第三四，三承包三单位三对已三发生三的质三量事三故未三进行三处理三，或三未提三出有三效补三救措三施就三继续三作业三。８）三按规三定的三质量三评定三标准三及办三法，三对完三成的三单位三工程三、单三项工三程进三行检三查验三收。三审核三承包三单位三提供三的竣三工图三、质三量检三验报三告及三有关三技术三文件三，督三促承三包单三位进三行质三量回三访，三实行三质量三保修三。整三理有三关项三目质三量的三技术三文件三，并三编目三、建三档。３．三项目三的竣三工验三收。三项目三的竣三工验三收与三交接三，是三实现三开发三投资三向使三用价三值转三化的三标志三，是三开发三商实三现其三经营三效益三的基三础。三从质三量控三制角三度说三，项三目竣三工验三收工三作是三确保三项目三质量三合乎三标准三的最房地三产开三发程三序后一三关。三因此三应高三度重三视这三项工三作。（１三）开三发项三目竣三工验三收的三依据三。开三发项三目竣三工验三收的三依据三包括三以下三几方三面的三内容三：１）三有关三合同三、标三准、三规范三。如三开发三商与三承包三商签三订的三工程三合同三、土三建工三程验三收标三准、三建筑三安装三施工三验收三规范三等。２）三工程三资料三：经三批准三的有三关建三设文三件；三施工三图纸三和说三明书三；图三纸会三审记三录、三设计三变更三和技三术核三定单三；测三量定三位记三录、三沉降三及变三形记三录；三隐蔽三工程三记录三、工三程事三故的三发生三和处三理记三录；三有关三技术三或设三备的三资料三及验三收记三录等三。３）三工程三实体三。指三已符三合竣三工验三收条三件的三已完三工工三程。（２三）项三目竣三工验三收程三序。三开发三项目三竣工三验收三程序三如图三３所三示。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地三产开三发程三序（四三）房三屋销三售与三出租三阶段实际三上，三房屋三的销三售工三作并三非在三房屋三竣工三验收三后进三行。三为了三缩短三房地三产开三发的三投资三周期三，在三可行三性研三究阶三段就三要研三究房三屋的三销售三计划三，从三选择三场地三开始三，开三发商三已开三始寻三找购三房者三或成三租人三；在三开发三项目三的施三工过三程中三，应三通过三各种三媒介三做好三项目三的销三售广三告和三宣传三工作三；当三项目三施工三进行三到一三定程三度时三，应三及时三进行三房屋三的预三售工三作；三竣工三验收三后申三请办三理房三地产三产权三登记三。如果三开发三商进三行房三地产三开发三是为三了长三期投三资，三即开三发房三地产三是为三了出三租，三那么三在项三目竣三工验三收后三便要三开始三出租三。为三了逐三渐收三回投三资并三获得三利润三，开三发商三必须三确定三合适三的租三金，三制定三好出三租经三营计三划。房地三产开三发程三序（5）对三承包三企业三的资三格进三行审三查。三即了三解承三包企三业的三技术三和财三务实三力以三及管三理经三验，三限制三不符三合要三求的三承包三企业三盲目三参加三投标三。审三查工三作通三常在三发售三招标三文件三之前三进行三。审三查合三格者三才准三许购三买招三标文三件。（6）发三送招三标文三件。三经过三资格三审查三，对三审查三合格三的承三建单三位发三送招三标文三件。三发送三形式三有现三金购三买和三免费三发送三两种三。（7）招三标工三程交三底及三答疑三。开三发商三发出三招标三文件三，各三投标三的承三包企三业踏三勘建三设场三地之三后，三应邀三集各三承包三企业三的代三表开三会，三进行三工程三交底三，并三解答三疑问三。房地三产开三发程三序1．房三地产三营销三计划三。房三地产三营销三计划三一般三包括三以下三内容三；（1）营三销计三划的三目标三。目三标可三被确三定为三在最三短时三间内三实现利润三最大三化，三或是三力求三以某三种形三式保三留房三地产三中剩三余权三益。三例如三，房三地产三销售三商可三以同三买主三签定三一个三长期三管理三合同三，受三托管三理房三地产三等等三。（2）确三定潜三在的三租户三或买三主。三这方三面的三信息三一般三可以三从市三场调三查和三市场三分析三过程三中取三得。三潜在三客户三的线三索来三自于三日常三工作三或得三自一三些文三字资三料——或两三者兼三有。在计三划中三必须三说明三预计三能吸三引买三主或三租户三的价三格或三租金三水平三。通三过分三析租三户或三买主三的情三况和三预计三的租三金或三价格三水平三，就三能确三定基三本市三场。三基本三市场三可以三是临三近地三段、三城市三地域三、全三省乃三至全三国甚三至境三外。房地三产开三发程三序（3）选三择营三销技三术。三可供三选择三的营三销技三术有三：1）直三接在三所需三出售三的房三地产三上挂三牌销三售。三这种三方式三适用三于房三地产三需求三特别三大时三。2）在三报纸三上刊三登出三售广三告。3）公三开张三贴、三悬挂三广告三。4）印三发综三合介三绍公三司及三所售三物业三情况三的小三册子三。5）在三电台三或电三视上三作广三告。6）向三临近三地区三的居三民和三企业三单位三打电三话或三上门三推销三。究竟三选择三哪种三技术三较为三合适三，取三决于三营销三人员三的判三断。房地三产开三发程三序2．房三屋的三销售三。房三屋的三销售三分为三预售三和现三房销三售。（1）房三屋的三预售三。由三于房三地产三开发三一次三性投三资较三大，三且风三险甚三高，三因次三，开三发商三会在三房屋三的建三设期三将其三预售三，以三获得三资金三的部三分回三收，三买家三则通三常会三因购三买预三售中三的房三屋而三得到三其升三值所三带来三的收三益。开发三商在三进行三预售三房前三，一三般应三向当三地有三关部三门提三出申三请，三获准三后方三可预三售房三屋。三预售三房屋三须具三备的三条件三是：1)开发三商已三取得三“土三地使三用证三”和三“建三筑许三可证三”及三“开三工许三可证三”；三外销三房屋三还应三取得三“外三销许三可证三”。2）房三屋建三筑合三同已三签订三。3）在三银行三设立三有代三收房三屋预三售款三的专三门账三户。房地三产开三发程三序4）应三提出三预售三款的三监管三机构三（银三行或三律师三事务三所）三，监三督方三案。5）应三具备三经银三行或三注册三会计三师审三核的三，除三用地三价款三外，三投入三开发三建设三的资三金已三达到三总投三资的25三%的验三资证三明。6）政三府有三关部三门认三为应三提供三的其三他文三件。房屋三销售三必须三签订《房地三产预三售合三同》。《合同》应订三明价三格条三款。三开发三商在三房屋三竣工三之前三，按三预售三合同三所的三收的三预售三款，三必须三先用三于支三付及三清偿三该预三售房三屋的三一切三建筑三费用三后，三才能三另作三他用三。一三般来三说，三在预三售合三同生三效后三，买三主应三在一三定的三期限三内，三向房三管部三门办三理预三购登三记。三开发三商在三办理三房地三产总三登记三后，三应在三一定三期限三内，三与买三主签三订《房地三产转三让合三同》。房三屋竣三工后三，买三主应三按期三持有三关证三明文三件到三房管三部门三办理三变更三登记三，领三取房三地产三证件三。房地三产开三发程三序（2）现三房销三售。三开发三商将三已建三的建三筑物三同建三筑物三使用三范围三内占三用的三土地三使用三权同三时出三售给三买主三，即三为现三房销三售。三现房三销售三一般三由开三发者三和买三主自三由协三商，三达成三协议三。经三过以三下三三道手三续：三到房三屋交三易所三签订三房地三产转三让合三同；三到公三证处三对房三地产三转让三合同三进行三公证三；凭三经过三公证三的房三地产三转让三合同三，办三理房三地产三产权三的转三移登三记，三换发三房地三产证三。（3）购三买房三屋的三付款三方式三。1）一三次性三付款三和分三期付三款。三一次三性付三款即三买主三在签三订正三式合三同后三一次三性支三付所三有楼三款，三这种三形式三开发三者最三了预三见到三，故三开发三者通三常会三以正三常楼三价的三折扣三出售三给买三主。三分期三付款三方式三是指三买主三在楼三宇建三设期三内分三阶段三向开三发者三支付三楼款三，其三具体三的支三付比三例和三时段三可以三有所三不同三，不三过，三全部三楼款三必须三在入三伙时三付清三。房地三产开三发程三序2）楼三宇抵三押贷三款。三楼宇三抵押三贷款三，俗三称“三按揭三”是三指买三主以三所购三买的三楼宇三作抵三押，三现货三以房三地产三证，三楼花三以预三售合三同书三作抵三押物三交银三行，三银行三以此三为条三件提三供购三楼贷三款，三让买三主能三一次三性把三楼款三付给三开发三者。三而买三主按三规定三的还三款方三式及三期限三，分三期还三款予三银行三，银三行从三中收三取利三息及三手续三费。房地三产销三售或三出租三后，三应做三好销三售或三出租三后的三服务三和管三理工三作。三如果三开发三项目三是住三宅小三区，三应成三立或三委托三物业三管理三公司三完成三。如三果是三单幢三建筑三，可三组织三大楼三管委三会。三无论三何种三形式三均需三与当三地派三出所三、居三委会三、绿三化、三环卫三等部三门联三系，三办理三门牌三号码三、户三口迁三入、三绿化三、环三卫和三治安三等事三项。房地三产开三发的三程序投资三机会三选择寻找三投资三项目三常用三的方三法有三：1）在三房地三产管三理部三门寻三找其三准备三推出三的地三块；2）在三有关三新闻三媒体三上刊三登广三告，三寻找三合作三地块三和出三让三地块三；3）在三有关三咨询三、中三介机三构寻三找项三目；4）直三接寻三找拥三有土三地使三用权三的单三位。房地三产开三发的三程序初步三可行三性研三究所谓三初步三可行三性研三究是三指在三规划三参数三尚未三获得三政府三批准三的前三提下三，由三专业三职能三部门三按照三项目三所在三地区三和市三场一三般条三件以三及常三规性三规划三指标三和项三目的三特点三，就三其投三资效三果和三可能三出现三的技三术问三题进三行研三