知名地产工程精装修讲义

业精于勤赢在细节———

在万科的日子系列六目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考

精装修篇——

标准化体系框架标准装修已定型产品A级标准B级标准C级标准研发阶段D级标准TOP标准3500－6000标准电梯轿箱4种2种3种户型效果图

精装修篇——

标准化体系框架精装修标配表及入围单位配置部品A、B标单位C标单位洁具科勒、TOTO、乐家美标、乐家龙头科勒、TOTO、摩恩

摩恩淋浴屏莎丽、朗俊

郎俊室内灯三雄极光、欧普

欧普厨电方太、西门子

方太地板1、实木复合地板：巴洛克生活家、书香门第、大自然、北美枫情。

2、竹木地板：大庄。北美风情、圣象户内门、挂墙板、踢脚板名人、日门、安洋

昆山日门、上海安洋

户内门五金（门锁、合页）海福乐五金不为标配，户内门自配

精装修篇——

标准化体系框架配置部品A、B标单位C标单位瓷砖冠珠、马可波罗蒙娜丽莎、马可波罗橱柜

、浴室柜A标：方太、汉森中意、汉森、裕丰汉唐B标：方太、中意、汉森收纳A标：索菲亚汉森B标：索菲亚、班尔奇、汉森衣柜、玄关柜A标：索菲亚汉森、裕丰汉唐、宁基装饰B标：班尔奇内墙涂料阿克苏诺贝尔、立邦阿克苏诺贝尔、立邦开关面板西蒙、飞雕西蒙、飞雕电热水器艾欧史密斯阿里斯顿燃气热水器能率能率

精装修篇——

标准化体系框架配置部品A、B标单位C标单位墙纸广东玉兰、上海欧雅恩可选（一般成本允许下可装饰在客厅一面墙上）不为标配石材高时、飞科、中润东方不为标配C标部品清单

精装修篇——

标准化体系框架A、B、C标准划分（此成本不包括地采暖、空调）序号标准成本测算标准（元/平米）备注1A1（意大利现代）19671、成本标准区间：1500—

2500元/平方米。

2、含石材、壁纸2A2（现代都市）19173A3（炫彩人生）21574A4（雅舍）16265B1（流金岁月）16661、成本标准区间：800—1700元/平方米。2、含石材、壁纸6B2（白色浪漫）15037C500-800成本标准区间：500—800元/平方米。

精装修篇——

标准化体系框架精装修合同框架11、热水器1、AB级分实木、竹木两种2、实木复合产品为橡木、胡桃木、相思木。木皮厚度及工艺较C级有较大提升。3、C级标准化装修房为实木复合地板。仅柚木和橡木两种。A标开模定制。B标壁纸为可选目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考

精装修篇——精装修关键步骤精装修工程大致可分为四个关键性的阶段：1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间4、大面积精装修关键一：确立目标关键二：直观感受关键三：发现问题关键四：终极目标

精装修篇——精装修关键步骤1、产品定位（可向标杆企业学习）目的：1、根据公司项目整体规划，确立产品定位。

2、通过对标杆企业样板间学习，进行成本拆分和设计优化，找到适合我公司的全装修方案。优点：确立目标，统一对项目的定位认识，能尽可能的保障从定位到设计方案转化的一致性。1、产品定位

精装修篇——精装修关键步骤2、销售样板间目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单启动采购策划。

2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。1、产品定位2、销售样板间

精装修篇——精装修关键步骤3、实楼样板间目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。

2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。

3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更及洽商的出现率。优点：有效降低设计变更率，将所有可能发生的问题消灭在大面积精装修开工之前。1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间各部门内部体验

精装修篇——精装修关键步骤4、大面积精装修目的：终极目标，客户的满意。关键点：1、精装修单位、材料部品进场准备

2、土建与精装工作面的交接

3、大面积施工工程质量的控制

4、成品保护1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间4、大面积精装修目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修土建施工图领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部户型方案销售定位户型优化方案户型确认会确认设计单位户内初步设计确定户内墙体水暖电精确定位图审核审核审核总结阶段引入精装设计单位

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修产品定位领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部标杆成本分析户内成本配置分析户内成本配置优化客户市场调研报告集采信息项目定位成本配置分析报告全装修定位策划会项目全装修目标成本总结阶段

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修产品定位领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部确定户内墙体水暖电精确定位图建筑施工图项目全装修目标成本户内及公共部分概念设计材料部品研究成本估算方案设计供方资源信息户内及公共部分设计方案设计方案决策会总结阶段

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修销售样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部样板间施工图纸样板间部品设计样板间成本核算样板间精装修施工图及材料封样样板间采购方案接合考察供方评估销售培训资料确定施工单位样板间施工样板间完工样板间现场会修改意见样板间整改样板间配饰样板间开放样板间竣工图施工期监控总结阶段

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修实楼样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部样板间竣工图及封样确定施工单位实楼样板施工施工期监控样板间配饰公共部分精装修施工图及封样总结阶段实楼样板开放户内正式施工图公共部分正式施工图精装修甲篇——工作得流程土建施衰工图产品定纤位销售样娘板间实楼悼样板兰间大面爹积精航装修实楼孕样板较间领导衫层销售感部成本部设计从部采购部项目标部工程部总结阶盆段户内正售式施工阔图公共会部分正式柜施工欣图户内部膛分工程减招标公共凭部分工程招温标材料扣部品招标宁采购大面积精装球修施工台期监控验收项交付精装壳修篇——工作铜流程土建肌施工预图产品定遍位销售样煮板间实楼旅样板今间大面系积精音装修实楼样崇板间领导层销售部成本映部设计离部采购弱部项目煤部工程部总结棉阶段验收交停付精装症修设计谈总结精装家修设计图配集标准客户深滋访调研成本耽控制总结招标月采购工作育总结精装修项目管假理总结缺陷济反馈指导披书成本串核算文件招标采私购指导书精装修欢管理指导书精装修项目浙产品学手册目录标准忍化体妖系框虏架精装修岔篇精装直修关法键步挤骤工作染流程案例狭剖析我的思准考精装修余篇——案例剖犬析提问标段怎么划分工作面怎么划分工期多久呢我们到底该怎么做案例分析来解答精装森修篇——案例甩剖析案例摔：金狱隅万脖科城枝二期争精装胖修工滔程精装献工程肿概况8#楼（15层）涨：总面俊积711所1.6萍8㎡，共78户，测户型1种9#楼（18层）：总面积65击56伤.7㎡，共72户，户迟型1种2#楼（9层）：总面积405蠢8.8垒1㎡，共72户，户附型1种10巨#楼（28层）枪：总面沟积19筋43猾9.倚62㎡，共224户，携户型4种1#楼（28层）：总面积322蒸60.祝23㎡，共29卖6户，户杰型6种3#楼（28层）气：总面积314犹48.拢33㎡，共306户，臣户型6种4#楼（7层）莲：总面积317困7.1瓦4㎡，共42户，圈户型1种5#楼（26层）匙：总面土积277倚74.有73㎡，共310户，消户型5种6#楼（28层）奋：总面积31况16离3.棕26㎡，共280户，户智型3种7#楼（28层）：总面镜积311劈燕63.使26㎡，共280户，仓户型3种共计19.往41万㎡，19臭42户2-8婚#2-酱9#2-1资0#精装修厚篇——案例榜剖析精装标僚段划分划分原材则：工程量萍相对均捆衡，工腿期同步嗽，施工做管理统故一、循醋序渐进染，标段翠特点鲜写明。A标段楼号总面积（平米）户数施工进场时间交付入住总包8#7111.68782010-9-252011-8-11上海七建9#6556.67722#4058.81542011-11-24合计17727.16204

B标段10#19439.622242011-3-52011-10-12C标段1#32260.232962011-4-12011-11-24D标段3#31448.33306E标段4#3177.14422011-6-152012-6-10上海七建5#27774.73310合计30951.87352F标段6#31163.262802011-7-102012-7-15G标段7#31163.262802012-8-15精装修届篇——案例婆剖析精装脆综合棕计划第一次采购第二次采购第三次采购A标段楼号实楼样板间施工时间出图时间发标时间定标时间施工进场时间施工结束时间8#2010-5-20至2010-8-1

2010-8-102010-8-152010-9-152010-9-252011-5-189#2#2011-8-31合计

B标段10#层）2011-3-52011-7-19C标段1#2010-8-25至2010-10-202010-11-52010-11-102010-12-102011-4-12011-8-31D标段3#E标段4#2011-3-1至2011-4-30

2011-5-102011-5-172011-6-102011-6-152012-3-30

5#合计F标段6#2011-7-102012-4-30G标段7#精装船修篇——案例剖棍析采购蚕方式第一次摄采购第二次切采购第三次强采购A、B标段仅全部伞采用招标伞方式采购狠方式根据AB标段工祝程合作情韵况，C标段进行宜招标口采购厌，D标段发愉展项目窄战略采购根据前社面工程者合作情况好，E标段颂进行招标采刺购，F、G标段兵发展黎项目甲战略采购原因公平公烘正的引塔入合格优秀说的供斧应商1、降零低成寨本，凉培养优秀靠供应破商2、进入嗓新的优进秀资源1、降痛低成宗本，饱培养优秀倍供应化商2、进入泻新的优侧秀资源精装搜修篇——案例剖窃析入围莲单位万科的平精装资咱源规划第一确梯队第二梯楚队第三梯键队第四域梯队梯队戒特点:合作时速间长,配合能力透很强,技术水平浮高。入围碧单位象：和县二剧建金龙戴腾梯队追特点:与万盆科合侵作过项目傍，配邀合能力较贱强，陶需进一步愤发展租。入围麦单位当：弘高华建松杰哪等梯队桂特点:经过觉考察变合格妖，准备进前一步合作的亩单位粉。入围单尝位：北装见等梯队梁特点:未经过榨考察,作为精宗装资明源储备。精装修摊篇——案例券剖析入围单同位A标段楼号实楼样板间装修单位8#中建二局9#弘高、华建2#

合计

B标段10#和县二建、松杰、深圳城市根据现家场工程耳师的评灯价，以拦上六家兴单位配既合能力历很好，拟定成为为详金隅万船科城二期A、B标段的铜投标入占围单位谁。万科歼城入批围单勿位原告则:万科脱城属盈于C标装修败标准,入围舟单位舰本着窗老单健位带视新单惑位的集原则,进一就步扩大第一史梯队单替位数量,发掘焰更优己资源仿。精装召修篇——案例剖地析合同框伸架精装修姑篇——案例脾剖析精装扎成品寒图片客厅电超视背景牺墙、客探厅吊顶户内门液、户内岔门门吸猴、木踢敬脚板精装浊修篇——案例剖国析精装肠成品百图片卫生岁间装总修成费品精装兼修篇——案例剖侧析精装成怒品图片厨房赌精装捐成品窗帘盒返（不做淡窗帘杆宏、窗帘醋）窗台箭板精装修心篇——案例往剖析集采毅材料勇品牌脾及联敌系方咱式部品名称部品品牌联系方式家具、橱柜

汉森李甲意杨内门、背景墙日门马忠地板圣象刘峥浴屏郎俊陈益桶、面盆美标王千盆、龙头、小五金摩恩安气热水器、烟机、灶具方太灯、射灯、吸顶灯欧普李旭关插座西蒙王兆墙涂料立邦刘新地砖马可波罗侯俊装修录篇——案例剖劫析精装蚊工程拨界面框划分施工葱内容匙：精登装修跌单位匹主要悲负责宣住宅贺室内属装修左以及芽电梯玩厅、搬首层将门厅烫公共辅部位懒精装善修施喝工。一、室内公摊共部分1、单坊元入谣口门帖厅及障楼梯菌间地面家：总划包完牌成至主垫层,预留谨装修幸面层银。面职层由亦装修约单位补负责眉。墙面：水总包完相成至结赴构墙面档（混凝甲土墙面珠完成缺宋陷修补税、砌体洪或轻质猎隔墙墙组面完成抖至抹灰，唯达到才规范恢要求弓），鞠预留赠装修赖面层叮。面候层由缝装修部单位项负责级。顶棚巩：总衔包完拿成至清结构隐楼板胞（完住成缺绢陷修亲补，栽达到冬规范贼要求凳），闸预留腊装修淹面层籍。面秆层由装修单拥位负责搁。楼梯阅间：先总包耕负责蒸地面摸、顶欺棚、赶墙面够完成顷至交芒付业博主标挡准。精装吉修篇——案例剖榜析精装宵工程熊界面殿划分2、公共荐电梯厅厚：地面迅：总义包负条责有歼预埋茎管的米部位幼完成很至垫遮层,预留掘装修纳面层盖。面天层由仙装修阿单位祸负责云。墙面：傅总包负解责完成勒至结构叶墙面（场混凝土千墙面完抖成缺陷铁修补、抛砌体或垃轻质隔众墙墙面啊完成至护抹灰）毒，预检留装垒修面假层。损面层册由装紧修单践位负密责。顶棚阿：总增包负糟责完海成至鸽结构秆楼板赛（完景成缺绑陷修复补，见达到网规范粮要求狂），去预留浅装修周面层渐。面雨层由装修演单位扮负责游。其他猫：电舌气、讨水暖牢管井毯等设殖备间千内部形由总访包单梢位完训成施育工图爪所有险内容茅。3、电耍梯：万电梯除建设典单位搁采购医。总周包单幸位负骑责井排道结窄构及差预留黎预埋泥工作关。乙沸方负渔责轿枯厢装鄙修。4、防漂火门坛：预闯留门迈洞。里由甲零方分梅包专呜业单系位负雕责。尘抹灰虎收口旗由总麦包单烟位负尸责。许乙方丘负责稀面层伐收口。5、单伶元门惑：预火留门恼洞。散由甲贞方分醋包专投业单沫位负跪责。扫抹灰卷收口束由总收包单电位负袭责。拦乙方京负责将面层则收口。精装修轨篇——案例松剖析精装边工程滴界面旨划分二、住玻宅居室开部分界面位置厨房卫生间起居室、卧室等地面总包完成至垫层（有防水要求的完成至防水保护层；有地板采暖时垫层以下由地采暖分包负责，垫层由总包单位负责）,预留装修面层。面层由装修单位负责。注：木地板地面装修单位负责完成20~25mm厚水泥砂浆找平层达到铺设木地板要求，木地板由甲分包专业单位负责，其中木地板踢脚线上口打胶由装修单位负责。

墙面混凝土墙体（完成缺陷修补，达到规范要求）或砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，预留装修面层。其中胶浆拉毛和面层由装修单位负责。注：防水工程由总包完成，卫生间防水范围：浴缸和墙面接触的部位的聚氨酯防水高度1.8米；卫生间淋浴房与墙面接触部位聚氨酯防水高度1.8米；卫生间洗面盆与墙面接触的部位聚氨酯防水高度为1.5米；卫生间其他部位300mm高，门洞处与墙外皮平。

精装修填篇——案例剖驴析精装维工程老界面装划分界面位置厨房卫生间起居室、卧室等顶棚总包至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。

户内门总包预留门洞。户内门由甲方分包专业单位负责。装修单位负责副框安装以及装饰收口及打胶。

窗外窗由甲方分包专业单位负责，抹灰收口由总包单位负责；装修单位负责窗台板采购、安装以及装饰收口打胶。。其他橱柜、热水器、灶具、抽油烟机由甲分包专业单位负责。橱柜洗菜盆与龙头、下水连接由装修单位负责。橱柜台面打胶由甲分包专业单位负责，其他打胶收口均由装修单位负责。浴柜、淋浴屏、散热器由甲分包单位负责，排风扇由装修单位负责采购、安装，镜子由装修单位采购、安装，其中镜框由甲分包专业单位供货。

入户门：总包预留门洞。入户门由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。装饰收口、打胶由装修单位负责。

精装修畅篇——案例理剖析成品保与护1、目的帐：a.降低日钓后维修稿成本(要问什犬么钱花资的最值贩，我觉鸣得成品缓保护花帮的最值笑，绝对守不能在成品保线护方面云省钱)b.有效锹降低溪入住毛缺陷究率C.提高看客户窝满意胸度2、基本欲原则：a.合理的遣施工工刺序流程只有合距理的施抚工流程秤是成品猴保护非饱常重要游的条件反。b.谁施工闸谁做保护，佛先检查两后保护（静责任）谁施招工对辨其成品串采取堪相关晌保护充措施佛，所尝有工哄序完以成后范由施膀工单税位、播监理映、精啦装单论位、搏甲方援验收合架格后芦，做尘好产打品清初洁及杜成品删保护秃。分化包单锄位移殖交给拒精装兴单位奏，其谊后的保护责捉任由精骆装单位承担鹅（精装吨单位费尾用中包汤含）精装修芝篇——案例珠剖析成品保科护3、涉及响成品保症护的分盘类a.文明无施工段中的助成品止保护参（如蛋保持追施工工场地鹊卫生非等）b.对土建荐结构的岗成品保赤护（精洒装单位追不得破的坏土建娱结构）c.精装尿工程辈工序胡衔接侍中的境成品滩保护d.水暖杯电的诵成品养保护4、精今装工什程具您体保裙护措垮施a.入户门1、成品瓦肿楞纸板因满贴（精见右图距）；实股施单位宪：户门专平业分牺包单辆位，想精装必单位兆负责声督促打、检理查、翅过程中后续梢检查维钱护跟踪宋；精装池单位应袖在门框玩两侧、泊门框下彻槛设磨置硬术质木川板保膊护（奶建议天使用源大芯敲板）皆防止运输任车辆抢、人苦员进泊出造挨成磕惕碰。精装修简篇——案例剖害析成品保耐护b.窗台石止材：满铺冲瓦楞晒纸板出保护属（见海右图）；唯由乙方恐在验收佣合格后笑负责实热施、后期仿维护殿及拆袋除。c.地砖保灵护：满熊铺防潮有塑料膜腿（周边辟上返20帽0m替m，美纹纸钳固定测）再销加成押品纤鲁维密泽度板脂（见嘉左图到），于由精装单程位在燃验收哪合格亚后负泥责实舱施、唉后期摄维护单及拆糕除。d.橱柜：业先满铺截硬纸板嫂，再用马防潮膜回包覆，美纹纸俊固定遮片盖（见参右图）糖；由专辛业分包雷单位负责连实施，创乙方负叼责督促代、检查爪、过程边中后续检附查维护中跟踪。精装修鹿篇——案例剖冶析成品保榴护e.厨、卫佣墙砖阳唱角：用呼直角收苦边条作墙砖计护角吼，用妄美纹逗纸固么定保碌护（盲见右图）字，由绸精装锄单位呜负责利实施阵及后老期维护、裙拆除逼；f.固定家起具：保找护方式悲：用防蛛潮膜包覆，菜美纹岸纸固磁定遮幻玉盖（衡见上沈图）g.户内门嫂：在原子产品所劈燕有保护额膜的运基础耀上，块用防童潮膜包覆逼遮盖（丢见右图招）。由专业仿分包巷单位洋负责径实施犬，精装单位省负责督进促、检央查、过程中掏后续借检查璃维护绕跟踪冲。精装修略篇——案例剖排析成品杀保护h.木地济板：如先用乱地板盒保护双薄膜满铺,再用瓦肢楞纸板尖满铺，防