深圳知名地产可行性报告案例含图

深圳盛平村项目详细可行性研究报告

第一部分

项目概况第二部分

宏观环境分析第三部分

房地产市场分析第四部分

项目初步定位第五部分

项目初步设计方案第六部分

项目开发计划第七部分

项目效益测算第八部分

综合建议目录1.1区位条件1.2规划条件1.3项目现状1.4项目背景项目概况第一部分1.1区位条件——项目位置深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、龙岗河以北。前海中心罗湖中心福田光明龙华龙岗盐田坪山项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米，距离远洋新干线项目约800米。地铁12号线龙平西路碧新路龙岗河盛龙路本案龙园路站1.1区位条件——周边交通本项目紧邻地铁12号线，距离3号线南联站约800米；在2011年5月修改通过的《深圳市城市轨道交通近期建设规划（2010-2016）》中，12号线调整为四期线路，预计于2017年后动工。龙岗区常务副区长钟新明表示，地铁12号线将提前到2015年前建设。地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施阶段将会进行扩建；本案临龙岗“四横三纵”中龙翔大道、龙平西路、龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地；地铁3号线地铁12号线地铁16号线回龙埔远洋新干线本案北通道龙平西路龙翔大道深惠路碧新路龙城大道盛龙路1.1区位条件——周边配套项目周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门诊等，可以满足日常生活工作的需要。酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商务酒店学校：兴泰实验学校、深圳丰丽学校、平冈中学银行：农业银行、工商银行、农商银行、东亚银行商业：乐购、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店兴泰实验学校新全盛酒店喜之星商务酒店工商银行东亚银行农商银行工商银行龙岗中心医院新一佳美宜佳乐购深圳丰丽学校平冈中学1.2规划条件项目总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，公共利益用地3.5万平米；后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择合适的方案进行申报（可研以主推方案为主）；主推方案（平米）备选方案（平米）项目占地面积10万10万建设用地面积5.7万5.7万容积率4.966.29地上建筑面积282970359027住宅16740088162街铺2578434103集中商业024600办公081800公寓2113472500保障房2281212022回迁商业60006000回迁办公3800038000配套18401840地下车库9.5万13万1.3项目现状地块北侧为盛龙路，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东侧为碧新路地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板材、造纸、陶瓷制造等。厂房大部分在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易铁皮房；碧新路盛龙路龙岗河绿地本案龙岗河对岸地块内部河边道路1.4项目背景——项目历史历史规划2008年由龙城街道办申请进行改造，；根据当时规划改造后容积率3.2，业态包括了住宅、商业以及配套设施；拆迁补偿方案包括异地安置(每拆除1平米厂房异地补偿两平米厂房)、货币补偿(根据建筑类型，不超过2500元/平米)、原地回迁安置(每平米厂房补偿0.5平米住宅)三种方式；根据当时的统计结果：项目地块上砖混及砼结构厂房106310.39平米，简易铁皮房厂房16272平米。2011年国土局对该地块重新进行了规划，在2011年7月18日将其纳入2011年深圳市城市更新规划制订计划第二批计划，计划拆除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2012年7月14日之前完成项目更新单元规划的编制，且规划需由市更新半核准，纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后方可实施。http://

2012年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆迁进度有望大幅加快http://1.4项目背景——交易流程目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报主体：目标公司当前由地业公司100%控股，我司在签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权；在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。1.4项目背景——交易对价项目获取对价：项目获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4部分构成;项目2013年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回款覆盖；当前有合作意向的投资者包括：DLJ基金、远津基金、大信置业。主推方案备选方案现金支付部分拆迁补偿款23000万23000万权益转让溢价30000万30000万补缴地价7000万18000万实物返还部分4.4万平米回迁物业建设成本（写字楼3.8万，商业0.6万，其中写字楼为乙级标准）25355万26922万土地成本总计85355万97922万可售面积（扣除回迁物业）237130平米313187平米折合可售单方3600元/平米3127元/平米溢价不能成本化可售单方4232元/平米3606元/平米风险一：目标公司尚未取得目标项目改造开发主体资格应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利人均签订拆迁补偿安置协议。（1）在后续协议中约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；（2）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订《重建合同》及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。风险二：对方履约能力应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；（2）从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力，以及对方承担赔偿责任的能力。1.4项目背景——风险提示风险三：规划方案能否通过审批应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；（2）规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。风险四：对方不能按时完成拆迁应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元））。风险五：拆迁成本突破预算应对措施：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除；（2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。1.4项目背景——风险提示2.1城市发展规划2.2城市经济研究2.3区域发展规划2.4区域经济研究2.5龙岗的机遇宏观环境分析第二部分2.1城市发展规划前海中心福田罗湖中心光明龙华龙岗盐田坪山规划确定2个城市主中心，5个城市副中心（龙岗、龙华、坪山、光明、盐田），各中心之间用高速路与快速路相连。2010年5月31日，中央批准了深圳扩大特区版图的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍（香港总面积为1103平方公里）。并于2010年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速发展时期。2.2城市经济研究——人口与收入城市2011年常住人口总数（万人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6广州1270深圳1046.72011年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90万人，根据规划2015年底在册户籍人口将达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的发展。根据深圳出租屋综管办统计，2011年10月底，登记在册的非户籍人口为1280万，户籍人口274.7万，总人口超过1500万深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位，2011年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。2.3

区域发展规划——龙岗中心城龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，本项目位于“深圳11个功能组团之一”——龙岗中心组团。龙岗中心组团发展的关键点：区域中心:具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心。核心功能:区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”。发展规模：人口到2020年控制规模为74万人（实际已突破100万）。用地规模为2020年规划83.98平方公里。辐射通道:与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的开通，更使龙岗中心城与深圳其他中心进入30分钟生活圈。地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位的确定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龙岗珠三角的龙岗国际的龙岗2.3区域发展规划——龙岗中心城大运商圈老镇商圈龙岗中心商圈主中心：重点发展行政、商务中心副中心：重点发展商业文化中心、高尚住区和直销市场区副中心：重点发展生活配套、商业服务龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运商圈；项目位于老镇商圈，根据政府2009年编制的法定图则，地块为二类住宅用地。2.4区域经济研究——总体特征2011年龙岗GDP达2157亿元（含坪山新区、大鹏新区），连续多年保持10%以上的增速，在深圳各区中已经远高于罗湖，并在2011年超过福田。通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供应业是龙岗区三大支柱产业。2011年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2015年龙岗第二产业比重将降至60%，第三产业比重提升至40%。2.4区域经济研究——龙岗人口与收入龙岗人口、人均GDP和可支配收入增长态势良好，居民消费力逐步增强，预示着龙岗人民生活已经赶上深圳市先进水平。龙岗区2010年11月（第六次人口普查）常住人口204万人；占全市比例为20%，常住人口中非户籍人口居多，占81%。龙岗区人均GDP和人均可支配收入呈稳定快速增长趋势；与全市的人均水平差距不断缩小。2011年深圳市人均可支配收入达3.65万元，龙岗区人均可支配收入为3.17万元，同比增长13.3%。常住人口户籍人口非户籍人口全市1046.74267.90778.85福田区132.5266.7065.82罗湖区93.1047.9645.14南山区109.9954.9255.07盐田区21.104.7016.40宝安区406.1446.17359.97龙岗区203.9138.06165.85光明新区48.695.6543.04坪山新区31.283.7327.552.三5龙岗三的机三遇内外三一体三化：三特区三扩容三，关三内外三一体三化，三大运三会的三成功三举办三，龙三岗作三为城三市次三中心三，城三市面貌大幅三改善三；深三莞惠三经济三圈逐三渐成三型，三交通三一体三化规三划落三地，三龙岗三战略三中心三地位三凸显三。轨道三交通三升级三：地三铁3号线三的开三通引三领龙三岗进三入深圳三城市三中心30分钟三生活三圈，多条三地铁三线路三规划三建设三中，三深莞三惠交三通一三体化三规划三打造三三地1小时三通勤三圈。城市三配套三完善三：香三港中三文大三学、三深圳三中学三等名三校落三户龙三岗促三进教三育品三质提三升，三大运三会顶三级设三施及三“三三城一三馆”三的规三划建三设有三力完三善文三化休三闲的三配套三，主推当地三产业三升级三。产业三辐射三优势三：龙三岗优三越的三地理三位置三辐射三整个三粤东三，战三略性三高兴三技术三产业三的发三展，三带动三莞惠三地区三协同三发展三。城市配套完善内外一体化轨道交通升级产业辐射优势223.三1城市三房地三产市三场分三析3.三2区域三房地三产市三场分三析3.三3项目三周边三竞争三分析3.三4深圳近期三开盘三热销三项目3.三5市场三分析小结房地三产市三场分三析第三三部分3.三1城市三房地三产市三场分三析——土地三市场三（一三）深圳三市土三地供三应极三度稀三缺，三成交三量波三动大三，呈三下降三趋势三；土地三价格三振荡三上涨三，楼三面地三价预三期将三突破50三00元/平米三；历年深圳市土地成交情况数据三来源三：深三圳市三规划三和国三土资三源委员三会区域占地面积（平米）建筑面积（平米）成交价（万元）楼面价（元/平米）宝安区新安街道1163371030694009771南山区后海中心区5567473005410011438南山区后海中心区289239600367009268旧城三改造项目三成为三深圳三未来三房地三产开发三的主三要土三地来源三；20三12年1-三4月份三深圳三已经完成两批城市三更新规划三的草三案，三总占三地面三积13三8万平米三，根三据计三划12年总三拆除三重建三用地三面积11三1.三7万平三米。深圳三城市三更新三用地三规模三已经三远超三公开三市场三的招三拍挂三。20三12年1-三5月，三深圳三仅成三交三三幅商三服用三地，楼面价均三超过90三00元/平米。开发商公布日期位置项目名称用地面积（平米）建筑面积（平米）中粮5月31日宝安22区中粮工业园旧改4.1万万科5月25日福田南园新村旧改2.7万20万京基4月13日罗湖水贝村旧改5.37万-华润4月22日龙岗李朗社区50万-备注三：在三万科三宣布三签署三南园三新村三合作三开发三协议三之后三，佳三兆业三在5月31日也三声称5年前三即在三跟进三南园三新村三旧改三，并三已经三与片三区内21三6户业三主签三订拆三迁补三偿协三议，三经过三调查三佳兆三业与三万科三所指三地块三为南三园片三区的三相邻三地块三。20三12年5月25日国三土资三源部三、广三东省三政府三在深三圳全三部启三动深三圳土三地管理制三度改三革综三合试三点，改革三的核心是在制度三上做三出可三操作三的配三套措三施，三例如三用税三收手三段来三对土三地收三益分三配链三条进三行调三整，三缩短三土地三供给三到商三品房三供给三的周三期，三加大三城市三土地三产权三的确三权力三度，缩短非住宅三用地三改变三利用三性质三的审三批流三程和三周期三。公开三市场三土地三资源三稀缺三，各三大开三发商三都积三极参三与城三市旧三改项三目以三获取三土地：3.三1城市房地三产市三场分三析——土地三市场三（二三）3.三1城市三房地三产市三场分三析——商品三房市三场（三一）深圳三市商三品房三成交三量波三动较三大，20三11年量三、价三双回三落；深圳三商品三房批三售面三积逐三年降三低,20三11年比20三06年下三降51三%，创三下新三低；历年深圳市商品房成交情况3.三1城市三房地三产市三场分三析——商品三房市场三（二三）各类三物业三成交三量：商品三住宅三近两三个月三的成三交量三已经三逐步三回升三至11年上三半年三的水三平；写字楼的三成交三在10年井三喷后三迅速三回落三，11年下三半年三以来三多次三单月三零成三交，三进入12年后三成交三量回三升；各类三物业三成交三价格三：商品三住宅三成交三价格三趋于三稳定三，维三持在17三00三0-三18三00三0元/平米三；3.三1城市三房地三产市三场分三析——房地三产政三策限购三令:深圳三限购三令于20三10年9月30日晚三启动,原定20三11年年三底取三消,日前,政府三部门三表示三未收三到取三消通三知,将继三续严三格执三行该三政策本市三户籍三居民三家庭，限购2套住三房；能够三提供三本市1年以三上纳三税证三明或三社会三保险三缴纳三证明三的非三本市三户籍三居民三家庭三，限三购1套住三房；暂停三在本三市拥三有2套以三上住三房的三本市三户籍三居民三家庭三、拥三有1套以三上住三房的三非本三市户三籍居三民家三庭、三在本三市购三房；限价三令:由“三价格三增幅三不超三过GD三P增幅三（即10三%的增三长率三）”升级三为”月度三零增三长”在目三前限三价的三条件三下，三将市三场上三的住三宅产三品按三面积三大小三统一三分为90平米三以下,三90三-1三44平米,1三44平米三以上，来限三定均三价，三即要三求三三种面三积段三户型三成交三均价三每月三环比三零增三长,新入三市项三目参三考周三边项三目,现售三楼盘三和商三务公三寓暂三不受三限制三。限贷三令:针对三首套三和改三善置三业实三施差三别化三的信三贷政三策,首套三最低三首付三三成,二套三房最三低首三付六三成针对三限购三政策三的影三响，三深圳三客户三应对三方法三：1、父三母为三子女三购房三；2、使三用亲三戚名三额买三房；3、使三用公三司名三义购三买；4、购三买不三限购三的商三务公三寓。3.三2区域房地三产市三场分三析——龙岗三土地三市场三（一三）土地供应：出让三面积三有逐三年下三降的三趋势三，20三11年不三足5万平三米；土地价格：20三10年部三分地三区住三宅用三地楼三面地三价突三破60三00元/平米；市场三走势三：20三11年受调三控政三策影响三及土三地放三量制三约，三土地三成交三不活三跃，随三着住三宅市三场交三易放三量，20三12年后三半段三土地三成交三可能出现回暖20三11年深三圳各区三土地三出让三面积三（万㎡）分区宝安区龙岗区光明新区坪山新区南山区出让面积19.664.877.793.5222.27政府三出让三土地3.三2区域房地三产市三场分三析——龙岗三土地三市场三（二三）数据三来源三：深三圳市三规划三和国三土资三源委三员会ht三tp三:/三/编号出让时间出让方式总用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率土地属性成交总价(万元)楼面地价目前开发商备注12011/2/24挂牌4.1223800.5旅馆业＋服务业＋游乐设施用地139006211深圳市浪骑游艇会有限公司偏远，50年旅游用地。22011/5/26挂牌4.92043504.2居住用地620003034深圳中海地产有限公司安居型商品房，限价8000-9000,65平米以下大于90%。32010/12/16挂牌4.71497003.2居住用地945006313仁恒置地（深圳）有限公司不临地铁口，三角型地块，成交价比起拍溢价57%。容积率3.2。规模小42010/11/12挂牌3.91179503.0居住用地645005468金地（集团）股份有限公司较偏远，不规则地块52010/10/15挂牌5.31221602.3居住用地742006074中粮地产集团深圳房地产开发有限公司偏远，极不规则地块62010/3/3挂牌204410652.2居住用地665001508深圳市比亚迪汽车有限公司汽车产业扶持用地，销售出租仅限汽车产业人才，10年不得出售。72010/3/旅馆业用地6220017181深圳市中港淘宝城投资有限公司偏远，50年旅游用地。本案政府三出让三土地数据三来源三：深三圳市三规划三和国三土资三源委三员会ht三tp三:/三/从20三11年深三圳实三行城三市更三新三工作三计划三常态三化申三报至三今，三深圳三共公三告城三市更三新计三划7批，三其中13个项三目位三于龙三岗，三拆除三重建三用地三面积三达23三3万平三米，三远高三于公三开市三场土三地供三应。街道/社区单元名称申报主体拟拆除重建用地面积（平方米）坪地街道坪西、新生社区坪地长美岭工业区更新单元深圳市茂骏投资有限公司140267布吉街道水径社区布吉大众山工业区更新单元深圳市广胜达建筑工程有限公司16638龙岗街道南联社区龙岗街道南联第二工业区更新单元深圳市南联股份合作公司60828龙城街道龙岗区龙城街道盛平第二工业区更新单元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龙岗区葵涌街道高源社区谭屋围片区更新单元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龙岗街道龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区（一期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司691055坂田街道龙岗区坂田街道大光勘更新单元深圳市大光勘股份合作公司88884龙城街道龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元深圳市鸿基（集团）股份有限公司11386坂田街道荣兴工业园城市更新单元深圳市荣兴（集团）股份有限公司22760坂田街道新围仔城市更新单元深圳中铁粤丰置业有限公司55357龙城街道龙腾工业区（二期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司393144坂田街道宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）宝吉工艺品（深圳）有限公司335901龙岗街道杨梅岗、格水村（拆除范围增补）更新单元深圳市龙岗区龙岗股份合作公司3502443.三2区域房地三产市三场分三析——龙岗三土地三市场三（三三）旧改项目三土地3.三2区域房地三产市三场分三析——龙岗三土地三市场三（四三）编号1

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项目君悦龙庭尚模八意府广业成学府道花园深业紫麟山花园珠江广场土地属性住宅;住宅;商业（商服）;住宅;住宅;办公;商业（商服）;土地现状全部开工一期开工全部开工全部开工全部开工用地面积（㎡）66708㎡77726㎡30000㎡145467㎡52429㎡建筑面积（㎡）168799㎡309349㎡66000㎡203653㎡149242㎡容积率描述2.83.95目前开发商龙光地产尚模发展广业成投资深业南方地产珠江地产成交日期：2005/12/202009/4/292005/3/22006/2/282006/3/29成交总价（万）50,60080,00014,08877,00030,400成交楼面价（元/㎡）2,998元/㎡3164元/㎡2,135元/㎡3,781元/㎡2,037元/㎡龙岗三中心三城旧三改项三目成三交情三况周边三项目三多为20三06年之三前成三交，楼面三地价20三00三-3三80三0元/平米三；尚模地块三为09年获三取的旧改三项目，实三际获取楼面三价约31三64元/平米；珠江三广场三项目三为06年获三取，三距离三本案三较近，楼面价三为20三37元./平米。本案42315周边三项目三土地三情况深圳三中心三区域三如罗三湖、三福田三等地三已基三本无新三建商三品房三供应三。需求外溢与价三格优三势推三动龙三岗、三宝安三等地三区成三交量三上涨三。相对罗湖三、福田，三龙岗三目前三处于高量三低价三的态势三，潜三力巨大三。数据三来源三：深三圳市三房地三产信三息系三统ht三tp三:/三//20三06三-2三01三1年，三龙岗三市场商品三房年三均成三交面三积达三到17三2万平方三米，受益三于中心三城区三需求三外溢因素三，占全三市总量三比例三逐级提高三；20三06三-2三01三1年，三成交三均价三持续三上涨三，复合增长三率超20%，11年达三到14三70三0元/平米。3.三2区域三房地三产市三场分三析——龙岗三商品三房市三场（三一）整体三情况20三11年深三圳市三各区三商品三房成三交情三况20三06三-2三01三1年龙三岗商三品房三成交三走势近年三为迎三合关三内白三领置三业龙三岗的三需求三，龙三岗市三场供三应主三力由大三户型三改善三型产三品转三变为三中小三户型三刚需三产品三且普三遍赠三送率三高；供应三：20三11年10月-2三01三2年5月，三龙岗三中心三城商三品住三宅供三应71三15套，以10三0平米三以下三二、三三居三刚需三产品三为主三，占三比57三%，其三次为13三0-三15三0平米三的首三改产三品占18三%；需求三：20三11年10月-2三01三2年5月，龙岗三中心三城商三品住三宅销三售19三91套，三均价三约13三00三0元/平米三，70三-1三00平米三产品三最受三欢迎三，共三销售11三10套，三占55三%，月三均去三化13三8套，85三-1三00平米三小三三居与16三0平米三以上三户型三去化三率较三高。户型35-60㎡1房70-85㎡2房85-100㎡小3房100-120㎡大3房130-150㎡4房160㎡以上5房以上复式去化率14.24%31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.三2区域房地三产市三场分三析——龙岗三商品三房市三场（三二）供应/需求三分析阅山华府，

11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山，

尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城，

当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城，

10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉,12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平龙岗三中心三城板三块房三产价三格在万元之间三，临三近地三铁的三项目三价格三更高三；消化三速度三基本三在30三-8三0套/月，三中小三户型三、合三理定三价项三目月三消化三速度三可达70-三10三0套/月；3.三3项目三周边三竞争分析——住宅三（一三）本案典型三案例——万科三天誉3.三3项目三周边三竞争三分析——住宅三（二三）项目三定位三：城三市中三心豪三宅·地铁三口·综合三体项目基础信息项目名称万科天誉位置龙岗龙翔大道与吉祥中路交汇处物业类别住宅、公寓、集中商业建筑形式高层开发商万科开盘时间2011-12-24入住时间2013年规划基本信息占地面积23.6万㎡规划建筑总面积77.8万㎡（住宅30万）

容积率3.3当期户数231套（住宅）物业信息物业公司万科物业物业费3.8元/㎡.月销售情况:项目20三11年12月24日首期开盘三，开盘3个月三去化60三%，截三至5月底共销售19三4套住宅三，月三均去化38套，成三交均三价17三15三6元/平米。项目三核心三价值三：地三铁上三盖、三龙岗三核心三区位三、商三业配三套、三万科三首个三城市三综合三体项三目；项目三住宅三产品三面向关内三刚需三及龙三岗中三心城三首改三客户；

户型建筑面积户数（套数）比例（%）首期3房8912052%4房1516026%5房1685122%项目三定位三：城三市中三心·地铁三口·豪宅三样本3.三3项目三周边三竞争三分析——住宅三（三三）典型三案例——保利三上城项目基础信息项目名称保利上城位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、公寓、商铺建筑形式高层开发商保利地产开盘时间2011-11-19入住时间2013年规划基本信息占地面积69992㎡规划建筑总面积269522㎡容积率3.85总户数2526套（住宅）物业信息物业公司深圳市深保物业管理有限公司物业费3.2元/㎡.月销售情况:项目20三11年11月19日首期开盘三，20三11年12月至20三12年5月共销三售13三3套住三宅，三月均三去化22套，成三交均三价14三29三4元/平米。项目三核心三价值三：地三铁上三盖物三业、三龙岗三城市三核心三区位三；项目三住宅三产品三面向龙岗三中心三城改三善型三客户，一三期以12三0-三21三0平米三大户型为主三，二三期以三拼合三产品三为主三；户型建筑面积比例（%）3房60-9070%大3房120-16020%4房180-22010%项目三定位三：繁三华上·名校三里·臻品三复式项目基础信息项目名称熙和园位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、商铺建筑形式高层开发商深圳市君成投资发展有限公司开盘时间2011-12-03入住时间2013年规划基本信息占地面积23542.89㎡规划建筑总面积92031.60㎡容积率3.08总户数714套物业信息物业公司深圳市君成汇友物业管理有限公司物业费2.8元/㎡.月销售情况:20三11年12月3日首期开盘三，20三12年5月新三推资三源当三月销三售83套，三截至20三12年5月,项目共计销售三约30三0套,销售均价13三23三6元/平。典型三案例——熙和三园3.三3项目三周边三竞争三分析——住宅三（四三）项目三核心三价值三为学三区房三、高三赠送三率；主要三面向三龙岗本地三刚需三及首三改客三户，90平米三以下三小户三型占84三%；类型户型建筑面积拓展后面积赠送比例户数（套）比例（%）平层小3房699131%20429%大3房8311842%20429%复式大3房8815475%18626%四房118－12718554%12017%市场供求：20三12年中三心城三新增三供应三约14三5万,面积以中三小户三型为主,相对于06三-1三1年年三均17三2万的去三化量三，市三场供三应量三有所三下降三，市三场预三期向三好。客群三特征：核心客群为龙岗三中心三城置三业人三群；三另有三部分三坪山三、坪三地、横岗三自住三兼投三资客户；关内比例三逐步三增加三，部三分地铁三沿线三项目三及规三模大三盘关三内客三户比三例高三达30三%-三40三%。产品特点三：深圳三次中三心核心三区,各项配套三逐步三完善三、产三品创新三较多三（面积三赠送\电梯三直接三入户\复式三产品三）。主流三户型：70三-7三8㎡二房，85三-8三9㎡三房，13三5-三14三4㎡四房三，85三-1三00平的三三房三去化三率达70三%。均价三区间三：均价11三00三0-三18三00三0元/㎡三;销售三速度三：小户三型项三目消三化速三度较快，三月均50三-1三00套。3.三3项目三周边三竞争三分析——住宅三（总三结）珑瑜，40套/月1.6-1.7万元，剩1万平珠江广场，33套/月1.9-2.1万元，售罄总体三来看三商务三公寓三供应三较少三，主三要位三于3号线三地铁三沿线三，售价三高于三周边三住宅三；公寓三产品三相较三住宅三具有三不限三购、三不限三贷，三租金三回报三率的三特点三，在三调控三背景三下优三势明显本地三允许将办三公转三为公三寓出售三（例三如下三页所三示珠三江广三场的三房屋三用途三为办三公，三实际三户型三为公三寓）三；目前三市场三上销售三最好三的是三小户三型的三产品（例三如珑三瑜户三型为33三-5三7平米三，开三盘一三年去三化50三0套。本案3.三3项目三周边三竞争三分析——公寓三（一三）保利三上城三，16套/月1.三4万元三，剩30万平本案销售三情况三：20三09年12月办三公式三公寓三推出24三8套，三已成三交24三5套，三成交三均价20三16三4元/平米三；201三0年12月酒三店式公寓三推出12三3套，三已成三交10三0套，三成交三均价16三39三3元/平米三；20三11年8月以三后项三目无三销售记录三，仅三剩26套待三售，报价18三00三0元/平米三。3.三3项目三周边三竞争三分析——公寓三（二三）典型三案例——珠江三广场项目三定位三：综三合体三商务三、办三公物三业珠江三广场三项目三由一三座超三五星三酒店三、四三栋商三务公三寓、三一条三国际三风情三商业三街和三一栋5A级写三字楼三组成。四栋公三寓，在三户型设计上为办公用途和住宅三用途三，分三别对三外销三售；写字三楼对三外租三赁。项目名称珠江广场占地面积52000建筑面积200000套数371容积率3.15物业类型公寓+写字楼主力户型102-220平米项目名称珑瑜占地5695建面34170套数675容积率6.0物业类型公寓+商业主力户型33-57平3.三3项目三周边三竞争三分析——公寓三（三三）销售三情况三：酒店三式公三寓部三分20三11年5月13日开三盘，三供应67三5套，3.三4万平三米，三截止三目前三销售49三4套，2.三4万平三米，三均价17三04三0元/平米三，去三化速三度41套/月，三去化三率73三%。珑瑜三位于三龙岗三区龙三翔大三道与三晨光三路交三汇处三，主三要为三酒店三式公寓三，全三部对三外销三售。项目三分A、B两栋三，共31层，2层商三业，29层酒三店式三公寓三，主三力户三型为33三-5三5平的三小户三，带三精装三修，三临近三地铁3号线三爱联站。典型三案例——珑瑜项目三定位三：精三装酒三店式三公寓三、居三住投三资两三相宜奥林华府2期，3.8-4万/平开盘3小时售罄怡龙枫景园，

6万/平暂不销售中海康城，

3.3万/平开盘当天售70%，3月内清盘龙岗三项目三大都三自带三部分三底商三，开三发商三大多三为本三地民三营企三业，三更多三愿意三持有三经营三，因三此市三场供三应量三较少三，竞三争较三小。面市三销售三的商三铺，三价格三高于三住宅三很多三，销三售情三况也三非常三火爆三，基三本都三在3月内三清盘三，甚三至在三开盘三当日三售罄三。本案锦绣三东方三，5万/平开盘3小时三售罄3.三3项目三周边三竞争三分析——商铺三（一三）本案万科三天誉三，3.三5万/平开盘4个月去三化80三%保利三上城三，3-三4万/平剩60三00平米中心城区三域已三经形三成老三街商三圈、三中心三城商三圈、三大运三商圈三等三三大商三圈，三伴随三着城三市更三新项三目的三推进三，老三街商三圈、三中心三城商三圈处三于升三级状三态，三本项三目位三于老三街商三圈的三边缘三。龙岗项目三大都三自带三部分三底商，20三10年至三今累三计新三增供三应31万平三米，三开发三商大三多愿意三持有三经营三，因三此市三场供三应量较少三，面三向市三场销三售的三项目三总资三源不三足13万平三米（三有成三交的三项目三即算三全部三面向三市场三，因三此13万平三米中三部分三资源三为开三发商三自己三持有三），去化7万平三米（三为国三土局三备案三数据三，实三际应三高于7万平三米）；开发三商为三了获三取商三铺的三溢价三，多三数等三小区三稍微三成熟三之后三才推三售商三铺，三大部三分项三目商三铺推三出之三后市三场反三应良三好，去化三速度三快；龙岗三中心三城区三域近三期成三交的三商铺三均价三均在35三00三0元/平米三以上，超三过南三山区三近年三来商三铺成三交价三格，三其中三保利三上城三项目三成交三均价3.三73万/平米三，万三科天三誉项三目成三交均三价3.三55万/平米三；市场三对大三型城三市综三合体三项目三的商三铺认三可度三高，万三科天三誉商三铺供三应78套，78三97平米，截三至4月30日完三成成三交75套，76三97平米三，成三交均三价35三45三1元/平米三，去三化超三过80三%；八意三府项三目在11年销三售的三半地三下商三铺成三交均三价达2.三5万/平米三。3.三3项目三周边三竞争三分析——商铺（三二）整体三情况珠江广场，

2万/平米，12年年初售罄龙岗三中心三区域三写字三楼项三目较三少，三目前三在售三仅天三安数三码城三、正三中时三代广三场，三其余三为出三租经三营。区域三内商三务办三公需三求将三不断三攀升三，据三预测三未来三四年三龙岗三地区三写字三楼新三增需三求量三约20万平三米；目前三区域三内在三建有三万科三大厦三、美三地亚三大厦三等多三栋写三字楼三，潜三在供三应量三较大三，未三来两三年供三应量三约30万平三米本案3.三3项目三周边三竞争三分析——写字三楼（三一）本案正中三时代B座，2.三5万/平剩3万平三米天安三数码三城，1.3万/平三期下三半年三开盘维百三盛，租金60三-8三0/月.平，三出租三率40三%新城三市大三厦，租金60三/月.平出租三率87三%正中三时代A座，租金70三-1三20三/月.平出租三率75三%出租三类销售三类本三案项目名称正中时代广场地理位置龙城大道与龙福大道交汇处建筑类型超甲级写字楼总建筑面积111630㎡楼高/层高A座126M，B座115M层高3.9m，净高2.7m外立面中空LOW-E南玻幕墙玻璃大堂双大堂，B座大堂1000㎡，采用高档黄洞石，16米挑空大堂空调VAV电梯迅达电梯，1350KG车位比71：1物管中海物业/8.2元/平米项目三定位三：超三甲级三写字三楼，三弥补三龙岗三市场三空白纯商务商业配套1000㎡阔绰大堂，顶级石材1.三1公里正中三时代三广场销售情况：B座20三11年10月开三盘，三供应三面积32三60三0平米，至今销售三约30三00平米，均三价2.三58万/平米三，平三均赠三送率三在25三-3三0%之间三，实三际价三格20三00三0元/平米三。）3.三3项目三周边三竞争三分析——写字三楼（三二）典型三案例——正中三时代三广场龙岗三目前三最高三级的写字三楼，A座纯三租赁三，B座销三售，距三离本三案车三行1.三1公里三；租赁三情况三：A座租三户主要三以金三融、三地产三、科三技类为主三，知三名企三业包三括国三信证三券、三康泰三人寿三、江三苏银三行等三；B座标三准层三约20三00平米三，有9-三10个单三元，三面积三段在12三5-三30三6平米三之间三。无三柱空三间，三可打三通自三由组三合，11三0米超三大面三宽，三使用三率高。下表三为龙三岗中三心城三区域三已获三批的三旧改三项目三规划三指标三，但三是面三世尚三未确三定，三多数三项目三尚未三开工三；另外三还有三有莱三蒙南三联（三约90万平三米建三面）三，中三信龙三腾工三业区三（约50三0万平三米建三面）三，龙三城街三道鸿三基工三业区三改造三项目三等尚三未确三定规三划方三案；根据三已经三确定三的规三划，预计三未来三写字三楼总供应三量约54万平三米，三公寓13三3万平三米，三商业90万平米三，住三宅33三5万平米三。3.三3项目三周边三竞争三分析——潜在三供应

项目用地面积建筑面积住宅商业公寓办公万科天誉13.977.830.016.221.210海航南联14.362.335.8锦峰龙城爱联社区A片区远洋新干线10.844.63.0满京华喜悦里5.120.7

民生东都德丰大厦1.15.2

5.2美地亚大厦0.62.8

2.8荣超英隆大厦1.76.5

人民医院1.26.1

2.4

3.6保利上城7.027.021.01.63.7

龙岗区南联圳埔岭片7.741.013.73.518.05.0龙城街道爱联村改造29.5125.769.214.734.4

龙城街道黄阁新村片区改造4.919.7

爱联輋吓旧改59.495.9

爱联陂头背、建新村旧改15.530.35.3杨梅岗、格水村旧改24.9115.991.511.62.05.2总计203.0738.5335.090.8133.153.6万科三天誉本案海航三南联远洋三新干三线爱联三社区满京三华喜三悦里民生三东都三德丰三大厦美地三亚大三厦荣超三英隆三大厦保利三上城人民三医院三旧改圳埔岭片区黄阁新村区域三内潜三在供三应绿景三香颂：4月30日，三绿景三香颂三推出11三0套房三源，三两小三时售三罄，三成交三均价15三40三0元/平米星河三盛世：4月30日，三星河三盛世三开盘三，推三出69三5套房三源，三当日三去化61三2套，三成交三均价22三00三0元/平米三，成三交金三额13亿；中洲三中央三公园：5月6日，三中洲三中央三公园三开盘三，当三天推三出53三2套，三主力三户型87三-1三40平米三，实三现10三0%销售三，均三价21三00三0元/平米三，实三现销三售额13亿；莱蒙水三榭春三天：6月10日，三莱蒙三水榭三春天5期开三盘，三推出10三45套房三源，三主力三户型88三-1三40平米三，当三日去三化80三%，均三价21三00三0元/平米三，6小时三内销三售16亿元三。3.三4深圳三近期三开盘三热销三项目6月10日莱三蒙水三榭春三天开三盘4月30日星三河盛三世开三盘住宅三：销售三速度三相对三稳定三，为三当前三商品三房市三场上三抗风三险能三力最三好的三产品三，去三化较三好的三为70三-7三8㎡二房三，85三-8三9㎡三房三，成交三价格三区间三为13三00三0-三18三00三0元/平米三，龙三岗本三地客三户为三主，三关内三客户三比例三逐步三提升三（30三%-三40三%）；公寓三：供应三较为三稀缺三，销三售价格16三00三0-三18三00三0元/平米三，但三潜在三供应三巨大三，销三售速三度波三动较三大；商铺三：销售三速度三较快三，开三盘短三期内三可以三实现三较高三的去三化率三，当三前售三价超三过35三00三0元/平米三，以三关内三投资三客为三主；写字三楼：前景三看好三，产三品溢三价能三力较三强，三但目三前销三售速三度慢三，与三公司三现时三快速三周转三的战三略方三向不三符；结合三本案三所处三地理三位置三以及三对周三边市三场各三物业三的分三析，三对于三未来三物业三类型三选配三有以三下判三断：物业类型竞争需求区位匹配度风险价值实现时间发展判断优先发展指数住宅激烈旺盛高低较快建议发展5星商铺一般旺盛较高低快建议发展5星公寓潜在竞争激烈一般一般较高偏中谨慎发展3星写字楼潜在竞争激烈低较高高长控制发展2星3.三5市场三分析三小结4.三1开发三策略4.三2产品三业态三配比4.三3各业三态市三场定三位4.三4产品三配置三标准项目三初步三定位第四三部分4.三1开发三策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与新干线项目联动共同提升远洋地产影响力，为后续开发打下坚实基础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展龙岗CB三D东核·高端三都市三生活三全案50三0米半三径无三遮挡·新宜居大三社区4.三2产品三业态三配比回迁三物业三：作三为交三易对三价的三一部三分，三项目三需建三设3.三8万平三米乙三级写三字楼三、0.三6万平三米商三业，三返还三原业三主；写字三楼：三鉴于3.三8万平三米的三回迁三写字三楼需三我方三包租三，因三此不三再另三外建三设写三字楼三，将三部分三投资三购买三需求三引导三至商三务公三寓；商业：根三据调三研，三龙岗三中心三城市三场一三二层三临街三商铺三可以三快速三去化三并实三现较三高的三售价三，三三层商三铺以三及小三区内三街销三售困三难，三根据三地块三特征三计划三排布三万平三米商三铺（三以小三面积三单位三为主三），三同时三为了三促进三商业三的销三售，三计划三设置三一个40三00三-6三00三0平米三的小三型集三中商三业由三我方三带租三约销三售；商务三公寓三：参三考当三前在三售公三寓项三目，三预计三单个三项目三年均三销售2-三3万平三米，三同时三根据三项目三快速三回现三的开三发思三路，三整体三销售三周期三计划三控制三在2.三5年之三内，三因此三公寓三面积三控制三在2-三5万平三米；住宅三：考三虑到三当前三地块三容积三率有三较大三浮动三空间三，因三此可三以在三满足三楼间三距、三日照三等要三求的三情况三下尽三可能三多得三排布三住宅三；综合三考虑三以上三条件三，项三目业三态包三括：三公寓2.三1万平三米，三商铺2.1万平三米，三住宅16三.7万平三米，三保障三房2.三3万平三米，三集中三商业0.三5万平米三，回三迁商业0.三6万平三米，回三迁写三字楼3.三8万平米,。4.三3各业三态市三场定三位—住宅项目三面临三的机三遇本项目三位于三中心三城及三老镇三板块三之前三的边三缘地三带，三片区三内基三本无三新房三供应三，无三直接三竞争三项目三，因三此可三以充三分立三足本三地客三户，三以差三异化三优势三挖掘三、分三流龙三岗区三域内三竞争三项目三的部三分客三户；项目三两侧三临路三，一三侧临三河，三剩余三一侧三为政三府绿三地，三离项三目最三近的三高层三为50三0米外三的万三象天三成，三视野三极为三开阔三，无三遮挡三；受关三内高三房价三的挤三压，三地铁3号线三开通三之后三关内三客户三置业三龙岗三成为三新的三趋势三，项三目位三于3号线三地铁三一线三覆盖三区，三兼具12号线三地铁三口的三优势三，具三备吸三引外三部客三户至三本片三区置三业的三引力三。市区三客户本案中心三城客三户老镇三及其三他客群特三征以中三心城三、老三镇及三周边三区域三等本三地有改善三型需三求的客三户为三主，兼三有少三量被关三内高三房价三挤压三外溢三的关三内白三领；本地三客户三主要三为企三业中三高管三、企三事业三单位三职员三、公三务员三、私三营业三主等三中上三收入三阶层三，此三类客三户大三部分三在28三-3三5岁，三工作5年以三上，三家庭三至少三有一三个孩三子，三注重三孩子三性格三品质三的培三养，三重亲三情，三要面三子，三希望三小区三有一三定的三档次三，能三够匹三配自三己的三身份三及所三在圈三