深圳城市更新改造政策工作步骤流程

深圳市城市更新改造目录四三

二

一城市更新政策介绍城市更新基本概念城市更新分类解读城市更新主要程序Part1城市更新政策介绍城市更新政策介绍时间名称2005《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号2007《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号2007《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号2008《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号2008《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号2009广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）2009《深圳市城市更新办法》市政府令第211号2010《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号2010《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号2010《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]3242010《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2011《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》2011《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2012《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号2012《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号Part2城市更新基本概念2.1城市更新的必要条件城市更新基本概念城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：2.2城市更新的三个途径综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新基本概念2.3城市更新单元城市更新单元拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市更新基本概念2.3城市更新的规划计划城市更新基本概念2.3城市更新的规划计划城市更新基本概念2.3城市更新的规划计划城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划

相关资金来源等内容；城市更新年度计划城市更新基本概念Part3城市更新分类解读3.1综合整治类城市更新城市更新分类解读——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。综合整治包括哪些内容？沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造3.1综合整治类城市更新城市更新分类解读——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.综合整治的实施主体是谁？市政府区政府权利人其他相关人有关部门批准或者备案经费来源申报涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境区政府制定方案并组织实施3.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.1、符合城市规划；2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》；3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。进行功能改变的条件是什么？3.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:禁止功能改变的情况有哪些？(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的3.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.如何申请建筑物功能改变？土地使用权人或建筑物业主递交申请材料受理申请公示规划审批土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议付清地价款规划部门收回原《深圳市建设工程规划许可证》重新核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件3.2功能改变类城市更新城市更新分类解读功能改变后补缴地价怎样计算？原有建筑面积部分补缴地价原土地用途剩余期限的公告基准地价改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准增加建筑面积部分补缴地价3.3拆除重建类城市更新城市更新分类解读——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;

或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。什么样的片区能进行拆除重建？城市更新分类解读——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.谁来决定改造实施的主体？遵循平等自愿的市场原则土地权利人房屋权利人单一权利主体协议买卖原地和异地安置作价入股合作开发oror3.3拆除重建类城市更新城市三更新三分类三解读——协议三出让三和公三开市三场招三拍挂.采用哪种方式出让土地？市场三主体政府三主导签订三土地三使用三权出让三合同三补充三协议补签三土地三使用三权出让三合同公开三招拍三挂出让三土地三使用三权3.三3拆除三重建三类城三市更三新3.三4拆除三重建三地价三测算城市三更新三分类三解读城中三村是三指我三市城三市化三过程三中依三照有三关规三定由三原农三村集三体经三济组三织的三村民三及继三受单三位保三留使三用的三非农三建设三用地三指标三范围三内的三建成三区域三。城中村新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城市三更新三分类三解读现状三占地三面积1.三5倍的三建筑三面积三不再三补缴三地价三；超出三部分三按照三公告三基准三地价三标准三补缴三地价三。19三93年7月市三政府三《关三于发三布深三圳市三宝安三龙岗三区规三划国三土管三理暂三行办三法的三通知三》实三施前三已经三形成三的居三住用三途旧三屋。旧屋村此部三分按三基准三地价三补缴3.三4拆除三重建三地价三测算城市三更新三分类三解读政府三关于三宝安三龙岗三两区三旧城三旧村三改造三项目三的处三理意三见已三有规三定的三，从三其规三定。3.三4拆除三重建三地价三测算工业区改造原有三合法三建筑三面积三以内三部分三不再三补缴三地价三；原有三合法三建筑三面积三以内三部分三，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用权三使用三期限三以公三告基三准地三价标三准计三算应三缴纳三的地三价，三扣减三原土三地用三途及三剩余三期限三以公三告基三准地三价标三准计三算的三地价三；改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业改造为住宅、办公、商业等经营性用途增加三的建三筑面三积按三照公三告基三准地三价标三准的50三%缴纳三地价三。增加三建筑三面积三部分三，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用权三使用三期限三以市三场评三估地三价标三准计三算应三缴纳三的地三价。城市三更新三分类三解读按照三其改三造后三的功三能和三土地三使用三权期三限以三公告三基准三地价三标准三计算三应缴三纳的三地价三，扣三减原三有合三法建三筑面三积按三照原三土地三用途三及剩三余土三地使三用权三期限三以公三告基三准地三价标三准计三算的三地价三。3.三4拆除三重建三地价三测算其他情形用地补缴地价原有合法建筑面积地价改造后应缴地价Pa三rt三4城市三更新三主要三程序4.1进行城市三更新三的一三般程三序城市三更新三主要三程序业主三签署三改造三意愿三委托三书受托三单位三申报三纳入三城市三更新三单元三规划三制定三计划批准三纳入三城市三更新年度三计划土地三及房三屋确权三、登三记开发三商与三业主三签订拆迁三补偿三协议编制三更新三单元三规划三草案核发三更新三单元三规划三批复核发三建设三工程三规划三许可三证核发三改造三实施主体三批准三文件核发三房屋三拆迁三许可三证并完三成旧三建筑三物拆三除建设三用地三报备申请三建设三用地三方案三图建设三用地三规划三许可三证注销三房地三产证制作三宗地三图申报三改造三实施三主体核发三施工三许可三证开工三许可三证核发三竣工验收三证明缴纳三地价办理三房地三产证入伙签订三土地三使用三权出让三合同占建三筑总三面积2/三3以上三且占三总人三数2/三3以上三的业三主同三意拆三除重三建，三并提三供身三份证三及房三产证三复印三机以三便申三报.由拆三迁工三作完三成起36个月三完成三建设城市三更新三主要三程序4.2涉及三修改/制定法定三图则三的流三程受理提出三初审三意见征求三相关三部门三意见形成三审定三的规三划草三案审议规划三草案三和公三示处三理意见三审议公示核发三规划三批复城市三更新三单元三规划三获批三准后三视为三已完三成法三定图三则的三修改三（或三制定三