房地产开发流程培训

房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目录一、房地产发展历程二、房地产基础知识三、房地产开发概述四、房地产开发流程19791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。一、房地产发展历程19781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

房地产行业全面调整阶段1978199119992007今第四阶段：①2003年以来，房屋价格持续上扬②大部分城市房屋销售价格上涨明显。③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。④2010年国务院发布“新国十条”⑤2011年“新国八条”⑥2013年“新国五条”类别代号类别名称（代表颜色）范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.用地类术语二、房地产基础知识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易术语溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3.建筑术语建筑用地面积

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

低层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑

高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。4.报批及配套术语一书五证

“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房预销售许可证》商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房地产开发需要整合的资源品牌劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产项目的整体开发涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。三、开发概述土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五书八证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证房屋所有权证土地使用权证建设用地批准证书选址意见书建设工程规划许可证建筑类建设工程规划许可证市政类房地产企业开发资质证书港澳台侨外资企业批准证书住宅质量保证书住宅使用说明书一二三四五七六十四十三十二十一十八九整体开发流程项目启动国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙四、开发流程项目启各动会（即炊项目蒜启动绸时间颈，取只得设陡计要鹊点后探经集专团评柏审通游过的吧时间汇）；国有土简地使用悔证(指国南有土色地使征用证纱的签就发时颂间)；建设用劣地规划快许可证（指足建设袭用地字规划棚许可碑证的迎签发呢时间武）；总平起图规轻划设兰计完圈成（指宫规划殃设计今完成年时间压，以咳上报众规划测局的册签收成时间冈为准击）；方案忠设计纸完成（指育方案匹通过授集团敬董事击会批避准的敌时间粪）；方案柔图报厚建（指取蝇得政府宵相关部筑门批文很时间，帖以最后悟部门的必批文时薪间为准绝）；桩基侧施工恶图完泪成（指可惭用于招肢标及施茂工的桩街基施工士图完成耐时间）晋；主体误施工雾图完掩成（指可臂用于招邀标及施顶工的施欣工图完蚂成时间境）；建设触工程诞规划碌许可素证（指建愿设工程恰规划许厉可证的锡签发时暮间）；精装交承楼标准日施工图故及材料粱定板（指逼拟批遍量精你装交债楼项象目可芝用于陵招标泼及施口工的过施工血图完牢成时异间）竹；项目开纸工（指项羽目动土党时间，届以土方差开挖或卵桩基施乓工的开旺始时间倘为准）牛；施工峡许可燥证（指研施工抖许可属证的飞签发既时间拨）；主体乎开工（指出总包蛋单位宝进场则，以坚地下衰室底义板或喂者承爱台基喜础施地工开聚始时五间为僚准）叛；预售钢证（指预号售许可喂证的签腥发时间趴）；开盘（指难取得陡预售桃证后宿，正紫式开程盘销肢售的遮时间站）；主体尊封顶（指主修体屋面最结构的道完成时醒间）；竣工验糠收（指铺竣工惑验收粗备案乳证明遇的签乏发时骗间）纷；入伙（指均第一谋批办衰理集张中交淘付的订时间,不指延与小芽业主雀签订仓购房钟合同淹上的把交楼捏时间奇）。土地够获取定位决萄策产品婶设计项目报处建施工亮建设推广销汉售入伙庭交付企业万获得黑土地进的方轿式行政挑命令煎式：划拨/协议寨出让响。危板改项害目、愿工商牺企业客改造属、经问济适告用房陆和基惑础设械施建嫁设中出的建脑设用会地分吨配基衫本上册是控菠制在挽政府姐手里唇。资本市抢场:1、投资参泽股：用资金开入股或姑用土地蝴入股，寄通过土旦地与资陷金的互暂换共同菌组成项伙目开发却公司;2、土地刊收购：直接洽收购骑获得蚕土地多，这芽种直博接收羊购按挨国家医规定地要缴扯纳营载业税栏、土裹地增傍值税纳、所重得税上、印眼花税横、契堆税等躬税费;3、收购碍有土谎地的坊公司：为了蹦避免福缴纳厘契税毅与营风业税肿等，洁一般宿都通坦过直垃接收葡购公予司的舌股权陪，这究种收赛购公叮司的拌形式颂现阶晃段主郊要涉废及企烈业所匀得税传或个即人所划得税止等税蔽费，则不用诉缴纳锻营业恒税、讨土地贝增值莲税、可契税优。这冷是近绩年来偶比较资红火呀的一舍种方员式，草比如迎万科促收购锋浙江相南都扛，香枣港路碍劲收掀购顺啊驰。土地市股场：通过速在土涝地市千场进沃行招奶标、炉拍卖裹、挂欠牌公添开获婚得土顶地，引这也眯是自20车02年7月以来差，获取事土地的诵主要方虫式。通漆常的情孝况下是描以“价高者忽得”为唯侄一的峡衡量忘标准盈。房地产否开发流拒程土地获舅取定位决庸策产品纽奉设计项目报机建施工建晶设推广知销售入伙交室付拿地培与否匹及拿液地价钓格应拔该考功虑哪怠些因慈素？市场组未来满预期吧；项目或演区域发做展预期区；规划条阀件的市死场实现仿及经济将实现；企业敞发展堡战略科和机馆会成凤本；竞争亦对手谦的情王况分毕析。各部践门职付责：开发质部：车收集竹土地捎信息——项目乖可研池报告丛（集顺团）——项目努投资李决策掩（董刷事会宿）——项目获返取（招荒牌挂、平股权收慕购）——成交定确认贪书移恐交给凤项目茶公司微。营销梢部：熄初步民市场群调研记及定需位草捧案。设计部抓：概念童规划设摧计方案吃。工程飞部：虹现场要踏勘石。财务部痒：投资志收益、谱初步筹资方案。成本泳部：谣控制估性成剧本目畜标（笛限额绘指标崭、成留本控筑制系待统规询范）忠、可忍研版谢成本瓶。（捕根据亲设计拳部提蝴供的名规划录要点宜进行蔬估算猫）关键辜要素便：项蛾目可兽研报逢告。土地尚获取定位决飘策产品欧设计项目周报建施工娘建设推广销凭售入伙刮交付土地获将取定位荒决策产品设茄计项目斑报建施工建呜设推广销颗售入伙交组付决策砖资金渡：如产何使市用、悔如何掏平衡梅、盈什利期即望、溪融资销渠道目。决策项滨目：发酷展方向冬、盈利肉模式、扯承担功蓬能、实起施进度虾。决策人飘力：团骄队运作怠能力和属执行能穴力、合写作团队增、主管足部门。地产项棕目开发费三大核爷心要素析：钱、姜地、人粒！土地获杠取定位决怒策产品设裳计项目叉报建施工乐建设推广销铜售物业匀管理项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部炕门职觉责：开发部蓬：建设翅规划许颂可证——国有排土地孔使用扔证。营销感部：裙编制最项目猫经营梁策划劲书（氏包括壁市场股调研疯深化已、项匆目定选位报腿告、退定价框方案呢）。设计厘部：础概念暮设计势任务浮书——概念设糕计深化财方案。工程部狂：编制鹿项目工铅程节点辛计划。财务榨部：圣概念汪版投罩资收昏益。成本部堡：可研愉版成本妹。（根渣据设计处部提供系的规划仿要点进怖行估算周）关键要赏素：项录目策划豆书、概佣念设计起深化方教案。土地获孙取定位叹决策产品可设计项目报象建施工铸建设推广兰销售物业尚管理土地也获取定位倡决策产品贤设计项目报助建施工建畏设推广销施售入伙交崇付地产虫项目掩标准抛设计预周期5个月实施方案2个月施工图3个月设计前期设计尿周期3：5：2土地离获取定位决波策产品萄设计项目报经建施工饱建设推广销咱售入伙交过付包含的像主要设孝计阶段佛：概念关设计奖：大视概6周；详规脆设计占：大局概6周；单体拔方案撞：大歉概12周；扩初菠方案寇：大仆概6周；施工图餐设计：南施工标据准和结右构形式口，大概10周；景观豪设计絮：大屿概5-6周；样板尼房及竖会所航设计俭：大笔概4周。关键采要素挠：各赴阶段维方案睡评审害。常见的避问题：进度问拜题：进刃度难以岔控制、薪各专业绑公司难勒以衔接恒。质量问燃题：评追价体系俗和评价御经验的何缺失。土地获光取定位决熔策产品冤设计项目爹报建施工猫建设推广销趴售入伙交御付详规于报建方案报送建初步捉设计槽报建施工图尺报建开工时吴间开盘膏时间设计控懂制点项目重攀要节点概念归设计低研究区域暗确认魂概念可设计压研究掩结论规划方聋案设计区域吸规划鼻设计它评审孩会区域箱单体衰确认实施饭方案银完成基础录施工匪图全套施细工图完紫成景观设领计销售包惨装设计方案文摧本中，沾最重要亮两张图——项目岛总平违面图陵、标燥准层缴平面茂图！土地获稻取定位决炭策产品惧设计项目报缎建施工寄建设推广销邪售入伙鞠交付最优化泄的设计河阶段流荐程参考凑：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计规划单休位与施胜工图：戴初步设掌计、施拦工图把挖控；规划泄单位蔽与景国观：饱完善收、技道术交莲底；施工努图与杂景观疤：隐醋蔽管堪线工舞程设血计。最优秀粘的设计洪成果是澡最能体茄现开发督商开发怪思维和钢开发意诵识的成嫂果，而石非作品反。各部门埋职责：开发南部：跳方案扫设计轿报批原批复浑意见荒书——建设工殿程规划华许可证——施工许逗可证。营销赌部：委编制询营销领总纲碰及评除审、烟组建盆营销晨团队碎。设计卫部：荐编制冤方案晃设计愁任务注书——规划糠设计畅方案县评审总（含亲单体或设计艰方案佳）——景观方依案评审——初步设柴计成果——建筑施变工图——正式泊施工谁图。工程誓部：叙地质建初堪——地质详婚堪——土方开绵挖及边煮坡支护——基础施欧工。财务包部：峰方案音版投婚资收拉益。成本部棕：方案溉版成本但、施工俊图预算饰。（根宗据设计闯部提供流的规划袭要点进鸦行估算介）客服、赤物业部昌：物业蚊策划方泊案。关键要费素：各骗类设计逢方案、短合作方扔资源、撇项目营员销总纲瘦、土方驰开挖及荐边坡支春护。土地系获取定位纪决策产品设蒸计项目报迟建施工建昨设推广销菠售入伙交处付土地鼓获取定位决渗策产品设沉计项目旺报建施工建似设推广柳销售入伙忘交付关注风轮险点：工程篮部、逼开发姨部、爷设计办部关穷注设肚计指妥标表瞎！工程部饶、设计弃部、营靠销及客梅服部关笔注交楼故标准！设计互部、东工程勿部、帝营销墙及客目服部铅关注溪一户族一图瓦！工程茎部、搞设计佳部、脉营销棕及客捞服部播、开汇发部拌要关写注变被更和她报建屠图纸任！土地获俊取定位号决策产品家设计项目报誓建施工定建设推广溜销售入伙眠交付开发办开发般经营犹许可圣证项目手眯册经发姓局固定资窄产投资怀计划项目立通项规划耕局建设用展地规划钳许可土地牺测量盯、评还估国土资誉源局国有土逆地使用首权证土地确租认、报俩批土地利交易开发办人防慰办墙改办消防支眯队环保局基础抗设施镰牌套某费开发揉管理馋费人防殿异地杀建设搁费墙改柄基金环境评社估及排衡污费规划航局建设工旱程规划重许可方案审技批规划局中标通限知书质检站散水叉办劳保馆办定额站安检笼站安全许扇可定额鉴绍别劳保统菌筹散水久押金质检委辫托城管丈大队执法大陕队规划局开发办建设钢局施工许销可证预售谅许可排证放线估管理土地获送取定位华决策产品设景计项目朋报建施工建蠢设推广革销售入伙吉交付如何加档快项目稳报批报长建进程慌？内部控苹制：设计服图纸毕的图哄纸质喉量、龄出瓶图时垄间、末图纸赴变更瓶（报照建图纹纸的纵变更廉）等鸭；现场件配合帅：项目现城场现状蜜、项目河现场接南待；外部悉协调银：当地各蜡级政府卖包括规筒划局、太建设局嫌、国土国局、城喉管、质恭检站、禾消防等别各类工吓作协调许；合作方欢的协调披：合作方器报建资库料、合现作方工播程配合滚（主要羡是现场春）、合作企方报老建工鼠作（披劳保巨金、漆中标挖备案宾、淤好泥证艺等）叮、合普作方狱的资指源配志合（聋尤其厚是专拖业部锤门）傻。如何处筝理无证龄施工？1、技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？2、协调关系城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。3、处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。土地获治取定位牵决策产品跌设计项目末报建施工并建设推广扯销售入伙西交付土地获元取定位决绪策产品橡设计项目报内建施工你建设推广哑销售入伙交腐付工程拢建设涂的相饥关知翻识1：工程建慕设组成缘瑞部分：您土建、救水电、荣安装及锈设备；整体工抄程建设汗：单体紧部分、薄环境部聋分、室傻外管线怪；建筑诞结构蜜形式储：砖福混、帝框架第、框规剪、弓钢结撇构等螺；项目施求工周期溜（合理制进度）啄：多层赢及低化密度妄：9—浴12个月；小高层柜：1年半押；高层建悄筑：2年到寇两年载半；施工组喘织次序豆：基础部哪分→主怖体工程乌→外墙圣装饰及奏安装→执园区管渴线→景引观施工究→竣工培验收。`土地艰获取定位陕决策产品设极计项目报席建施工咽建设推广岸销售入伙狠交付工程建何设的相惑关知识2：影响工衫程造价预的主要侄因素：建筑劝结构央形式冬及建羞筑形对态：好钢结带构＞平框剪扬＞框迎架＞县砖混搂；外立面紫材质及编设备等依级：是幸否玻璃灵幕墙、户外立面宗选材标顽准；施工搁取费晓等级还：在滚施工悟定额帐的基皇础上部加减洲；地基咽情况葵：是悼否岩废石、辈是否翼流沙谣、是哀否软妨基，飞决定握了基驳础的羽施工艇成本广；场地条滥件：是金否平整径、是否炮山地；抗震等烂级：6级、7级、8级；节能要腰求：是裹否满足加节能规暖范；景观环山境造价虫。土地阻获取定位旨决策产品密设计项目和报建施工建称设推广销驶售入伙交鸭付配套桨工作后九础通：权雨水渣，污捞水，做自来搁水，拜供电贱，燃粒气，伯通信古，有若线电受视，谅路灯需，智婶能化绑。基本流扔程：管挡线规划犁设计闭管线作协调会腥专业泄管线设汇计委托合同球缴费潮专业辨管线看设计洁，旗出图粒进场岁施工竣工验算收贝专项意闭见关键要回点：管御线管位惕协调各部门全职责：开发扒部：堤建设丑工程颤施工押许可泽证。营销部羽：示范裤区开放策（含售办楼处、董样板房匀）、客犬户积累症。设计部林：配套渡工程图敞纸（水洁、电、建燃气、帜排污）芝、配合费销售的学设计输洋入（合到同附图梢、模型碰、交楼趁标准）躁。工程怨部：娃主体控结构嫁施工题（示裹范区册施工之）。财务设部：而方案安版投稀资收牵益。柄（三厌个指棋标）成本尖部：纷项目梅动态雅成本妨。分包鸟工程箱及材绸料设桥备采凳购。失（主颠要包汪括消永防、蛋人防免、永视久水史电、女燃气织、铝贯合金献门窗揪、幕猜墙、挪精装云修等梯）客服斗、物掏业部拦：物烤业公挣司招置投标微（取卷得预兼售证座的必请要条遣件）命。关键要宽素：建桥设工程污施工许义可证、射示范区附开放、挺主体结箩构施工鞠、物业边公司招搭投标。土地猫获取定位脏决策产品设肾计项目判报建施工建甲设推广销茧售入伙交驾付土地娃获取定位决睛策产品沸设计项目报渐建施工迎建设推广洞销售入伙交配付关键耗要点臂：质量朝控制舱！进度垫控制方！成本睁控制溉！协调已管理芦！土地获窝取定位决断策产品设状计项目报芬建施工建育设推广母销售入伙骂交付售前寺阶段售中盒阶段售后阶桑段市场、企客户、航产品客户榆、传退播、翁销售望服务偿、价停格、漫促销风险控阿制策划解咨询装、代鸽理公箩司销售起代理消、广黑告代延理、俩媒体律师逆、银跪行、敌房管童部门三个渡阶