房地产投资风险分类

房地产投资分析什么是房地产投资？直接投资（开发或置业）VS间接投资（购买股票、债券、证券，参与投资信托）土地开发、房屋开发、房产经营、物业管理商业、工业、住宅、商住综合影响房地产投资的因素品质：地段、时机、设计和建筑质量资金：投资数额巨大、回收周期长（流动性差）、易融资政策：土地供应、住房、金融、财税专业知识：法律、经济、管理、建筑收益预期投资需求成本风险（不确定性）CAPITALASSETPRICINGMODEL资产期望收益率＝实际利率＋（资产平均收益率－实际利率）×风险系数风险（risk）－－不确定性（uncertainty）－－概率（probability）风险与收益成正比SharpWilliam.Capitalassetprices:atheoryofmarketequilibriumunderconditionsofrisk[J].JournalofFinance,1964(19):425-442.rβ利息理论利息是资金的回报（return）利息是提前消费（impatiencetoconsume）的价格，是预先投资（opportunitytoinvest）的回报或价格投资是放弃今天的消费换取明天的消费利息的前提，是资源的缺乏利息是现值（presentvalue）与期值（futurevalue）的差额利率＝（一定时期的）利息/资产现值现值×利率＝年金（annuityincome）

实际利率（realinterestrate）＝名义利率－预期的通货膨胀率张五常《经济解释》（卷二：供应的行为）IrvingFisher《TheTheoryofInterest》复利和年金的计算Fn＝P×(1＋i)nP＝Fn/(1＋i)nI＝Fn

－P＝P×[(1＋i)n－1]有效名义利率（effectiveinterestrate）：

1000×(1＋12％)＝11201000×(1＋6％)2＝1123.6ie＝(1＋i/m)m－1后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1

－(1＋i)-n]/i先付年金现值＝后付年金现值×(1＋i)递延年金现值永续年金现值＝A/i房地产投资财务评价静态指标投资利润率静态投资回收期投资利税率动态指标净现值内部收益率动态投资回收期某公司计划购买一写字楼用于出租经营．当前市场上写字楼物业的投资收益率为１８％．判断该项目的可行性．年期净现金流量i=18%i=20%净现值累计净现值净现值累计净现值012345678910-20503804004504504805005004504001750-2050322.03287.27273.88232.11209.81185.22156.96119.7290.18334.36-2050-1727.97-1440.70-1166.82-934.71-724.90-539.68-382.72-263.00-172.82161.54-2050316.67277.78260.42217.01192.90167.45139.54104.6677.52282.63-2050-1733.33-1455.55-1195.13-978.12-785.22-617.77-478.23-373.57-296.05-13.42房地产投资风险分类

政治环境经济体制产业政策金融政策政策风险房地产政策城市规划法律环保政策购买力投资偏好通货膨胀利率经济风险流动性开发费用税率地价融资

建筑材料技术风险建筑工艺建筑设计施工事故自然风险：火、水、震、气候国际政治关系国际风险国际投资环境汇率外币利率投资风险的度量例：根据表格资料计算某高档写字楼项目投资的风险经济状况概率投资回报率萧条0.2－15%平稳0.520%繁荣0.370％房地产投资不确定性分析盈亏平衡分析（1）线性盈亏平衡分析例：某房地产项目，固定成本5000万元，每平方米可变成本1500元，项目建成后平均售价3000元，销售税金及附加每平方米500元。求盈亏平衡时的开发数量。（2）非线性盈亏平衡分析敏感性分析（1）单因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析概率分析房地产投资组合原理投资组合可以降低风险例：有如下甲乙丙三个投资方案，请比较三个方案的风险。甲（住宅）乙（写字楼）丙（投资组合）住宅（0.6）写字楼（0.4）好差好差好差好差200/0.7-120/0.3260/0.65-150/0.35100/0.7-60/0.3130/0.65-75/0.35计算结果：甲乙丙期望收益标准差期望收益标准差期望收益标准差104146.6116.5195.6110.25122.2σP=W1σ1+W2σ2三种证券的组合标准差=[A（权重乘标准差）的平方+B（权重乘标准差）的平方+C（权重乘标准差）的平方+2XAB+2YAC+2ZBC]的1/2次方中国房地产金融现状及问题现状（1）金融机构：商业银行、住房资金管理中心、住房储蓄银行（2）信贷业务：商业贷款、政策贷款问题（1）信贷资金价格双轨制低价资金供求矛盾突出（2）以个人储蓄为基础的融资机制住房抵押贷款供给不足（数量和期限）（3）金融机构不健全住房资金地区分割、管理漏洞；商业担保高风险、单位担保难保证（4）住房信贷交易费用高贷款条件苛刻、贷款费用高中国房地产金融发展对策利率市场化

同时，向低收入家庭提供所得税减免、住房券创新住房抵押贷款工具（1）等额偿还、递增偿还（2）普通抵押贷款、逆向抵押贷款建立住房抵押贷款担保机构

美国联邦住宅管理局、退伍军人管理局、私人抵押贷款保险公司建立个人信用制度

个人信用档案、个人信用账户、个人信用社会调查、个人信用监控住房抵押贷款证券化（1）拓宽融资渠道（2）平衡区域资金供求（3）分散风险建设银行个人住房贷款业务个人住房贷款是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。即通常所称“个人住房按揭贷款”。贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。贷款额度：最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％。贷款期限：一般最长不超过30年。贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。建设银行个人住房贷款业务贷款条件：（1）有合法的身份。（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。（6）贷款行规定的其他条件。建设银行个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的80％，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。建设银行个人商业用房贷款贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的50％。贷款期限：最长为10年。贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。建设银根行个人才住房最反高额抵文押贷款个人住饿房最高替额抵押烧贷款是渔指建设料银行用秆信贷资仙金向借纲款人发翼放的以厕借款人抗自有住示房作最贷高额抵倚押、可纺在有效智期间和台贷款额纺度内循奶环使用灯的贷款控。贷款条藏件：（3）有乳合法违有效谨的购袜房合硬同；（4）以新丑购住房怕作最高震额抵押侵的，须伸具有合滚法有效根的购房等合同，毁房龄在10年以内楼，且至酿少有所忙购住房诱全部价末款30俘%及以猜上的躁首付咸款；（5）已暮购且驾办理佛了住您房抵交押贷欺款的五，原刷住房丘抵押酱贷款琴已还栏款一爷年以芦上，绩贷款行余额船小于贡抵押铺住房校价值丽的60阁%，且盯用作遣抵押裹的住元房已窝取得邮房屋寄权属并证书冰，房杯龄在10年以内固；贷款额狗度：最家高为复所购积住房尘价格嗓的70胜%；贷款裁期限：最长30年。贷款利率：同个厘人住房狠贷款利脸率。建设邀银行笑固定乖利率绵个人伍住房糊贷款固定利祝率个人营住房贷写款是建聚行向购锁买住房逼的借款法人发放肾的，在税约定期简限内，胳贷款利轻率不随呀人民银断行利率笑调整或北市场利面率变化躺而变动臂的商业籍性个人诵住房贷竟款。贷款额绩度：同构个人住遵房贷款豪。对于90平方米鄙以下的乡丰第一套馆自住用地房，贷逆款额度与最高不颗得超过润所购房垫价的80％；对选于90平方锤米以蛇上或90平方米吊以下但撞不属于近第一套格自住用壮房，贷身款额度详最高不液得超过饱所购房木价的70％。贷款值期限双：固码定利仔率个陷人住烘房贷抢款期氏限最愤长为30年。固旗定利率秀个人住六房贷款本为阶段档性固定森，实行晨固定利鸟率的期伞限最长矮不超过10年。我蚊行现行叨产品为释客户提笔供三个篇固定期尸限档次涝：3年期、5年期和10年期。贷款抖利率跑：氏固定楼利率云个人蚕住房处贷款翼的执叫行利顿率由奥建设关银行全在同鸦期人采民银维行公印布的品基准戏利率谁水平适基础咏上确辫定，用固定恐利率吼个人绢住房居贷款斑的执蚊行利烘率实喝行下溪限管鞠理。还款布方式貌：等凝额本亦息还梁款法括或等索额本摸金还驰款法抄。建设孙银行泽固定荷利率衬个人训住房因贷款产品给特点（1）贷稼款利筛率组深合灵蕉活。朴在整坦个贷亚款期扬限内心，借析款人俱可以李选择传单一热档次齐固定孟利率慨，也鼻可以得分段齐选择纳不同陕档次豪固定弄利率老组合叠，还扣可以枯选择蚁固定跨利率纲和浮沟动利珠率组绣合。（2）贷笨款利旺息负尘担轻仁。为韵减轻兴借款咱人的三贷款锁负担戚，建灰设银候行确蓄定的判固定爸利率斤水平瞎较低杨。（3）利洗率风肉险小痛。固食定利淹率个咐人住赠房贷秀款产挪品可船以帮蜂助借旬款人死有效炉规避抚利率殿风险孩，锁专定借咸款成议本，却精确裹计算膊自己上财务猜支出叶，免更受利堵率变衣动冲闭击。建设毕银行揪个人机住房锯贷款掘等额辩递增枣还款园方式个人住唱房贷款价等额递重增还款伯方式是珍指建设捧银行的谜住房贷择款客户小在贷款艳发放后哲的一段组时间内膏，每月眼等额还林款，以错后每间诱隔一个六期限，在在上期悬还款额附基础上走增加一己定额度顾的还款鼠额。贷款证利率公积粱金贷爸款年棉利率严：1~搏5年，4.7屈7%；6~探30年，5.2本2%固定啊利率寄等额名本金是偿还吗抵押吉贷款例：贷分款10万元，纷期限30年，固街定利率12％月次贷款余额利息偿还本金月付1234...36010000099722.2299444.4499166.66...277.781000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.781277.781275.001272.221269.44...280.56固定利铲率等额通本息偿婶还抵押诱贷款等额本睛息还款具方式中臭月还本惰息的计朵算Sn=a1＋a1q＋a1q2＋…＋a1qn－1等额本厉金与等灵额本息集的比较还款方式年限贷款金额年利率月供月息利息总额等额本息等额本金差额252580000800005.22％5.22％477.9833211.316663394.995237411020浮动利反率等额亏本息偿红还抵押砌贷款利率％第5年％第10年％第15年％第20年％第25年％8101214164.933.432.341.571.0412.289.076.604.723.3523.2318.3514.3411.158.4739.5433.6128.4023.7219.8063.8558.7353.9249.1544.87利率河与本帜金清初偿比渡例的改关系湖：贷款凑比例也和贷铺款期班限变蜓化的穗边际假成本贷款金额贷款年限年利率月利率月供月息利息总额8000080000差额253055.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833440.2776-37.7057211.3166218.05546.738863394.9978499.9515104.96年限贷款金额年利率月利率月供月息利息总额2525差额8000090000100005.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833537.731259.7479211.3166237.731226.414663394.9971319.367924.37注：再御减去100扁00元投模资可志能带餐来的亿利息烦收入提前麻还贷旁的影办响贷款金额贷款年限年利率月利率月供月息利息总额80000255.22％4.35‰477.9833211.316663394.99第20年同月作一次性那提前还钓清：已还删款总踪蝶额：11脸47陈15落.9慕9元已还利睛息额：59倡90钩9.蜘88元该月一旺次还款凭额：25含30序3.陈48元节省遗利息边支出压：337烂5.5省1元银行档提前胖还贷必规定工商银稀行：提前10个工作曲日书面恭申请银浆，不满描一年提芒前还贷痰的违约确金是提评前还款论金额的5%，一蹲年满锻后，吊提前经还款巨额下行限正浩常每肝月还泉款额或的6倍。中国银幻玉行：提杀前15个工作作日醒书面酬申请变，不识满一衰年提缩慧前还男贷的么违约糟金是炎提前揭还款猛总金蔽额的岗一个裹月利碍息(利率哥为提禾前还阴款日御的日杏利率×3直0)，一年扯满后，士提前还限款暂不升收取违膊约金。上海银行：一赵般要质求在桐还款建期内坛已归律还满6个月薄，贷响款人迁就可亮以申猫请提强