房地产经济测算研讨

房地产经济测算研讨经济测算就是一种财务预算

经济测算实际上是一种“财务模型”，是对项目可行性研究的一个重要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。简言之，经济测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。

总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途：

第一、拿地前，用于决策是否拿地开发；（粗账）第二、拿地后，用于判断规划是否价值最大化；（真账）第三、融资时，用于项目资金筹措，尽可能达到融资目的；（假账）第四、开发时，用于成本控制目标的设定、财务监督等方面。（细账）经济测算的支出科目（1）、土地费用（2）、前期工程费用（3）、建安工程费（4）、基础配套设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费（7）、不可预见费（8）、税金及附加（9）、销售费用（10）、管理费用（11）、财务费用所得税一般不计入投资成本。各支出科目金额估算成本指标所占份额估算（经验值，仅供参考）土地成本据实收取前期费用建安工程费的3%-6%建安工程费按经验和规划标准而定（主体部分一般1500-1800，北方多300元/㎡)基础配套费用建安工程费的15%公共配套费用看配套数量，少则一般是3%-5%开发间接费用总投入的2%不可预见费用以上六项的1%-2%税金附加建安成本的8%-15%销售费用销售收入的2%-5%管理费用开发成本的3%-5%（物价上涨，比以往有所增加）财务费用开发成本的3%-10%（利息上升，比以往有所增加）口头估算就是楼面地价*3就是总成本，但具有局限性，必须是地价超过常规建安成本方作参考。经济测算的收益科目静态：（1）、投资回报率（2）、销售利润率动态：（1）、现金流、净现值（2）、内部收益率今天的钱不等于明天的钱，用动态方法算账。财务分析的主要经济指标静态经济评价指标动态经济评价指标财务评价的主要技术经济指标成本利润率销售利润率内部收益率现金流、净现值如何分析？在可行性研究中，静态指标直接按表测算，动态指标则通过预算建设进度和销售进度，测算每年的投入与收支情况得出现金流，最后算出净现值和内部收益率，根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。1、成本利润率

指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%RPC=成本利润率GDV=总开发价值TDC=项目总开发成本DP=开发利润用于判断项目是否盈利，有多少盈利。静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。2、销售利润率

是企业利润总额与净销售收入的比率，是衡量企业销售收入的收益水平的指标。销售利润率不仅仅反映获利能力，还反映售价风险的承受能力。比如，珠海项目住宅销售净利率为30%，大约可以知道，如果售价下降30%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本，因此销售利润率比投资回报率更有参考价值。项目预算时单价按1.2万计算，价格下降30%是8400元/㎡,即售价不能低于8400，可以看出目前做普通洋房将可能出现亏损，必须做高端产品或者等待时机再开发。3、净现值（NPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的基准收益率（折现率），将各年的净现金流量折现到投资起点的现值数，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。（房地产行业通常水平8-20%，万科制定是10%）一般情况下，净现值越大的项目越好。当净现值小于零，说明报酬小于资金成本，项目一般不可行，因为以货币的时间价值来考虑，这个项目就是处于亏损状态的，大于零则可行。珠海项目现金流量情况（以盈利性的住宅物业为主要周期）可以估算出需要投资多少钱，需要贷款多少，以及哪年开始盈利，哪年开始回本。4、内部收益率（IRR）是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。简言之就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。IRR类似利息，但不是存款利息，而是投资的动态复利。IRR反映的是在保证利润的基础上资金周转速度。FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。影响内部收益率的因素是净现金流的大小和时间，净现金流越大、时间越短，IRR就越高；反之，净现金流越小，时间越长，则IRR就越低。电脑快捷计算内部收益率在贷款方面的作用在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。（累计折现值小于0，即亏损状态。）①FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况：

FIRR＞i

，项目盈利；

FIRR=i

，项目盈亏平衡；

FIRR＜i

，项目亏损。②FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：

FIRR＞ic

，项目盈利超出行业平均收益水平；

FIRR=ic

，项目盈利等于行业平均收益水平；

FIRR＜ic

，项目盈利低于行业平均水平。以珠海项目为例：在2013-2019年（前期和中期住宅开发）期间，珠海项目IRR小于投资回报率，因此具有一定的可行性。IRR考虑了时间因素，是净现值（收支差）为0的贴现率，因此投资回报率应该是高于IRR，否则项目不可行。方案A：3年回收期；投资收益率50％期限（年）第一年第二年第三年

投人（元）-100

收入（元）00150

净现流（元）-1000150

IRR22%方案B：5年回收期；投资收益率70％期限（年）12345

投人（元）-100

收入（元）0000170

净现流（元）-100000170

IRR

14%内部收益率在滚动开发中的作用

从上表中IRR的对比中，看似B方案更赚钱，但可以得出的判断是：方案A优于方案B。用一个通俗易懂的词“利息”来描述，方案A相当于22%的复利，而方案B则为14%的复利。IRR于财务上的意义，就在于通过快速实现销售，回笼资金，增大净现金流，缩短时间，快速滚动开发，从而实现内部收益率的提高。IRR于运营方面的价值，在于能够加快投资扩张的步骤、扩大市场占有率和品牌影响力；加速资产周转速度，提高净资产收益率。IRR在资本运作的价值，在于不仅是单看一个项目的利润，可借助某个投资回报率为零的项目融资贷款开发其它优质项目，大幅提升IRR，加速资本周转和品牌打造。

1．敏三感性三分析从众三多不三确定三因素三中找三出对三投资三项目三经济三效益三指标三有重三要影三响的三敏感三性因三素，三并分三析、三测算三其项三目经三济效三益指三标的三影响三程度三和敏三感性三程度三，进三而判三断项三目承三受风三险能三力的三一种三不确三定性三分析三方法三。单因三素敏三感性三分析三是敏三感性三分析三的最三基本三方法三，进三行单三因素三敏感三性分三析时三，首三先假三设各三因素三之间三相互三独立三，然三后每三次只三考察三一项三可变三参数三的变三化而三其他三参数三保持三不变三时，三项目三经济三评价三指标三的变三化情三况。三一般三是对三市场三价格三、成三本变三动对三收益三率进三行分三析。序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）0基本方案28．87811开发产品投资+1020．112-1039．215502售房价格+1039．71769-1017．7-206经济三测算三不确三定因三素分三析拍卖三地块三时，三需要三对地三价变三动因三素，三测算三利润三率来三决定三是否三拿地三。2．盈三亏平三衡点可行三方案三中的三简单三计算三方法三。盈亏三平衡三点的三计算三依据三为销三售收三入＝三总投三资。盈亏三平衡三点=（总三投资-管理三费用-税费三）/总销三售收三入×1三00％＝X％即销三售进三度达三到X％时三候，三本项三目全三部投三资可三收回三。如何三运用三经济三测算三判断三规划三的合三理性三？通过三对规三划方三案进三行测三算检三测是三否景三观最三大化三、效三益最三大化三。花园三洋房三位于三项目三的中三心位三置。前面三为3层高三商业三中心三，3层高三的商三业会三遮挡三花园三洋房三的大三部分三江景三，后三面3层以三下的三花园三洋房三看不三到江三景，三买不三起价三格不三能实三现价三值最三大化三，这三时该三怎么三办呢三？案例三一：同样三大的三项目三，但三创造三的价三值不三一样3层高三的商三业中三心因此三只有三在产三品的三本身三创新三来规三避这三一不三足。让产三品增三值的三做法三：将底三层顶三层别三墅型三的复三式产三品，三并做三个半三层地三下室三，通三过户三型内三部细三节布三局，三享受三别墅三空间三。B1+1F+2F底TH6F+跃顶TH3F花园洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花园洋房6F+跃顶TH3F花园洋房3F花园洋房3F花园洋房4F花园洋房4F花园洋房5F花园洋房5F花园洋房盈利三点分三析：三用本三来是三洋房三的空三间做三成别三墅，三同样三的建三筑面三积，三售价三将变三得更三高，三同时三本来三难卖三的变三成好三卖的三产品三，销三售速三度也三快了三。弥三补了三江景三被遮三挡带三来的三损失三。案例三二：三高价三产品三最大三化，三景观三利用三最大三化方案三一的三产品三规划三：把三最好三的产三品放三在最三好的三景观三位置三上，三做到三景观三最大三化利三用。河河此处三横排三，为三什么三不竖三排？方案三二的三产品三规划方案三二抓三住情三景洋三房和三叠拼三别墅三的结三构类三似取三出情三景洋三房的三部分三修改三成做三成售三价更三高的三叠拼三别墅三和联三排别三墅，三同时三将小三高层三