超高综合体项目商务标准化管理经验交流

商务标准化管理经验交流苏州国金中心项目（华东大区）

汇报大纲项目概况一商务策划概述三项目成本管理四项目商务管理二项目资金管理五项目概况一1.项目效果图一、项目概况苏州国金中心位于苏州工业园区湖东CBD商圈核心区域，集商业、办公、高级公寓及酒店于一体，建筑高度450米。该楼建成后将成为江苏第一高楼、世界第七大高楼。2.建设相关方一、项目概况建设单位九龙仓集团有限公司咨询顾问威宁谢（上海）有限公司设计单位华东建筑设计研究院有限公司监理单位上海海龙工程技术发展有限公司施工总承包单位中建三局三公司钢结构总承包中建钢构有限公司制作单位中建钢构江苏有限公司3.总体概况一、项目概况T2塔楼T3塔楼T1塔楼钢结构主要分布在T1、T2、T3塔楼。建筑面积约36万平方米,钢结构总量约6.1万吨。

合同工期：开工日期2013年9月10日；竣工日期2015年10月29日；总包总工期1400日历天，钢结构总工期810日历天，满足“主合同”文件中总承包工期要求。

本工程钢材主要采用Q345B、Q345GJB、Q345C、345GJC、Q390GJC等材质，最厚板为125mm。4.合同主要内容一、项目概况合同额：85,868万元合同主体：1、合同形式：固定综合单价合同。2、承包范围：本工程全部钢结构。3、计量原则：按08清单计价规范中计算规则执行，其中合同中约定特殊计算规则为：钢构件按净量计算。4、预付款3000万元；进度款付至90%,待保留金提取至限额即合同额的5%后，进度款100%支付。5、总包管理费及施工水电费为钢结构结算价×9％计取。6、钢材调差：主体结构钢材价格可调，调差范围±5%以外。7、人工调差：

人工费用可调，调差范围±5%以外。项目合同（签订日期：2013年11月）5.项目管理体系一、项目概况项目成立由项目经理为第一责任人的安全与环境领导小组。建立了安全生产管理体系，以定期召开安全生产例会，同时安全检查、过程监督、落实整改、教育、交底等工作全面展开。。项目商务管理二二、项目商务管理项目商务管理—主合同管理及时对项目各岗位进行了主合同交底；对主合同的不利因素及重难点编制了对应的措施方案；对主合同内容进行了详实登记，并形成台账记录。主合同管理台账主合同交底二、项目商务管理项目商务管理—商务策划管理项目开工后45天内完成项目商务策划编制、评审，评审签字齐全。商务策划书商务策划书审批表二、项目商务管理项目商务管理—商务策划管理商务策划内容全面，具有指导性、针对性和操作性；策划书采取“风险化解、降本增效”两线进行详细策划；贯穿项目全生命周期。人工调差策划工程量差策划压型钢板量差策划防火涂料量差策划C级普通螺栓量差策划钢材调差策划二、项目商务管理项目商务管理—商务策划管理实施过程中根据实际情况对策划目标进行及时分析、调整；对于工程变更价款申报，做到申报及时、资料齐全。。签证报出台账商务策划动态调整二、项目商务管理项目商务管理—专业分包管理严格对分包合同进行评审、交底，分包报量审核及变更审核符合公司规范及合同要求，付款与合同约定相符，对进度款建立管理台账。分包合同评审分包付款审批商务策划概述三1.开源策划三、商务策划概述人工调差2钢材价格调差31钢结构工程量差策划3防火涂料量差策划压型钢板量差策划

C级普通螺栓量差策划5346

主要策划点主要策划点1.开源策划三、商务策划概述阻尼器供应及安装8钢板墙材质变更37压型钢板屈服强度变更策划9钢结构现场开孔铸钢件重新认价策划11310

主要策划点主要策划点现场零星签证变更12三、商务策划概述开源策划点1——钢材价格调差±5%以外可调，基准价为2012年10月份《苏州工程造价信息》中Q235B及Q345B相应价格，调差月为钢板实际采购月。策划点介绍当前进度策划思路截止年目前，钢材价格走势图（10月份跌幅11%，调减6%）三、商务策划概述开源策划点1——钢材价格调差策划思路当前进度策划点介绍根据调差中“采购月信息价”约定，计划在开工初按总计划申报总体采购计划，同时过程中每批次钢材采购前再以书面汇报，两线并进，择有利者申报。收集材料市场价格，建立台账，通过控制材料采购数量和采购时间来获取最大的调价利益。三、商务策划概述开源策划点1——钢材价格调差当前进度策划思路策划点介绍总体采购计划已申报。鉴于地下室及地上现阶段价格下跌，有调减风险，借助工期紧张原因与业主沟通，暂不调差，避免形成既定事实。后续过程中推进策划实施，规避调减。三、三商务三策划三概述开源三策划三点2—三—人工三调差本工程所在地为苏州，合同基准价为2012年10月份“上海市建筑建材业”网中相应“平均工人工资”，±5%以外可调，总人工工资为合同直接工作金额的20%。策划点介绍当前进度策划思路截止目前，人工价格走势图（涨幅26%，调增21%）三、三商务三策划三概述开源策划点2——人工调差策划思路当前进度策划点介绍收集三掌握三人工价格情况三，建三立台账。跟进三变更三部分三人工三调差三，寻三求调增三最大三化，并三尽早回收相应三工程三款。三、三商务三策划三概述开源策划点2——人工调差当前进度策划思路策划点介绍根据三人工三价格三情况三及合三同约三定，三截止三目前三，预三计人三工总三调增三费用三约xx三x万元。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点3—三—钢结三构工三程量三差策三划合同价格形式为固定综合单价，按业主、设计批准的深化图结算。策划点介绍当前进度策划思路地下室实际量与送审量对比三、三商务三策划三概述开源策划点3——钢结构工程量差策划策划思路当前进度策划点介绍实行内外三两套深化三图纸三，博三取量三差：三①深三化图三中增设钢柱三工艺三板、三隔板三，以三及加大其规三格及三数量三；②三将现三场安装三措施如钢三柱临三时连三接板三、剪三力墙三约束三板、三压型三钢板三角钢三支撑三等循环三使用的工程三量加入三到主体三量中。三另外三做好三现场三与业三主、三咨询三、设三计、三监理三的沟通。商务三技术三联动策划三实施三反馈三、三商务三策划三概述开源策划点3——钢结构工程量差策划当前进度策划思路策划点介绍目前地下三室已施工三完成，实三际制三作安三装工三程量xx三x吨，三经业三主、三设计三批准三深化三量xx三x吨，三量差三约xx三x吨。三地上三阶段三量差三策划三将随三工程三进展三逐步三推进三。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点4—三—压型三钢板三量差三策划压型钢板依据合同固定综合单价，按实结算，工程量计算规则按设计图示尺寸以铺设水平投影面积计算。不扣除柱、垛及单个0.3㎡以内的孔洞所占面积。策划点介绍当前进度策划思路三、三商务三策划三概述开源策划点4——压型钢板量差策划策划思路当前进度策划点介绍实行两套排版三图纸三，对三外图三纸实三行满铺，对三内实际三施工三图纸，优三化排三版，三加大内外三量差。由技术负责三对外三图纸三满铺加量，商务按策三划加三量点审核图纸三，确三保逐三一落实。三、三商务三策划三概述开源策划点4——压型钢板量差策划当前进度策划思路策划点介绍目前三与分三包就两版三图纸的排三版、节点三优化等进三行了三深入三沟通三，并三已按三策划三思路三送审三至地上14层，下三一步三继续三做好三与业三主、三咨询沟通，落实量差三成果三，预三计达三到量三差xx万㎡。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点5—三—防火三涂料三量差三策划业主合同指定采用虹牌火坝、佑民生、火力克三家外资品牌。根据设计说明，主要采用厚型2h和3h。中标单价分别为171元/㎡和184元/㎡，根据分包询价情况，成本约90元/㎡和100元/㎡，价差较大。且合同暂定工程量4.5万㎡，远小于实际工程量约19万㎡。策划点介绍当前进度策划思路中标价与成本价对比表三、三商务三策划三概述开源策划点5——防火涂料量差策划策划思路当前进度策划点介绍提前三与业三主沟三通量三差约15万㎡这一三情况三，保三证施三工阶三段增量部分进度三款的回收，为结算做好三铺垫。利用计算三规则，对三连接三板、三搭接三板等三节点三在图三纸加三量，三力争重复三计量，加三大内三外量差。业主三推荐三品牌三、三商务三策划三概述开源策划点5——防火涂料量差策划当前进度策划思路策划点介绍目前三已与三业主三、咨三询就三合同清单三量偏三小进行三了沟三通，三业主同意过程三中按三调整三后暂三估总三量约19万㎡（与三清单三量差三约15万㎡）支三付，三保证三过程收款三最大三化的目三标。三现分包三招、三定标中，三下一三步做三好成本三管控。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点6—三—C级普三通螺三栓量三差策三划合同清单中列项C级普通螺栓单价1.3万元/吨，与成本单价价差较大。策划点介绍当前进度策划思路三、三商务三策划三概述开源策划点6——C级普通螺栓量差策划策划思路当前进度策划点介绍技术三在深三化图三中合三理加三大钢三柱及三钢板三墙临三时对三接用螺栓三规格三及数三量。商务审核三图纸螺栓三加量三，确三保策三划点落实，获三取量三差效三益。三、三商务三策划三概述开源策划点6——C级普通螺栓量差策划当前进度策划思路策划点介绍目前地下三室阶段三，普三通螺三栓策三划已落实到深化三图中。三地上三阶段三将根三据工三程进展三情况，按三策划推进三落实。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点7—三—钢板三墙材三质变三更投标阶段通过业主了解钢板墙在施工中将优化，工程量大大减少，因此采取不平衡报价，钢板墙Q390B/Q390GJB的制安综合单价约7100元/吨。策划点介绍当前进度策划思路合同分部分项清单三、三商务三策划三概述开源策划点7——钢板墙材质变更策划思路当前进度策划点介绍与业三主、三设计三沟通三，因GB三/T三19三87三9-三20三05建筑三结构三用钢三板标三准中三对Q3三90三GJ三B没有三相关性能三参数三标准，建三议将三钢板三墙材三质变三更为Q3三90三C/三Q3三90三GJ三C，从三而与三业主重新三定价。积极引导，与三咨询三单位三及时三沟通三，争三取尽三快认价。三、三商务三策划三概述开源策划点7——钢板墙材质变更当前进度策划思路策划点介绍变更已实三现，钢三板墙Q3三90三C/三Q3三90三GJ三C申报三单价三约1.三1万元/吨，三较原三合同三单价三增加三约40三00元/吨（三实际三总量三约19三00吨）。三目前三通过三与威三宁谢三沟通三，已三基本三同意重新三定价模式三。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点8—三—阻尼三器供三应及三安装业主合同清单中列明阻尼器供应及供应工程暂估金额xxx万元。策划点介绍当前进度策划思路业主三合同三清单三、三商务三策划三概述开源策划点8——新增阻尼器供应及安装策划思路当前进度策划点介绍借助三先入三为主三优势三，通三过现三场履约，以三生产三促经营，打三牢与三业主关系基础三。关注三阻尼三器设三计进三展，三向业三主适三时提三出将三阻尼三器纳入三钢结三构施工三范围三，拓三宽施三工范围，扩三展增效源头三。三、三商务三策划三概述开源策划点8——新增阻尼器供应及安装当前进度策划思路策划点介绍20三14年11月与三业主三就阻三尼器三纳入三钢结三构范三围进三行了沟通，业三主方同意在阻三尼器三设计三确定三后，三由钢三结构供应三施工。现业三主方三正进三行阻三尼器设计三招标，项三目部三将跟三进进展，并三收集三阻尼三器相三关市场三信息，提三前策划，保三证效三益。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点9—三—压型三钢板三屈服三强度三变更三策划合同图纸中压型钢板屈服强度为315N/m㎡，低于常规超高层中所要求强度410N/m㎡（业主上个项目-无锡国金）。策划点介绍当前进度策划思路合同图纸设计总说明三、三商务三策划三概述开源策划点9——压型钢板屈服强度变更策划策划思路当前进度策划点介绍1、与三业主三、设三计沟三通，三说明三屈服三强度31三5N三/m㎡低于三常规三，建三议提三高至41三0N三/m㎡。2、施三工中三，前三期内外三两套三图纸，后三期通三过技术三核定三单，提三高屈三服强三度，降低三厚度，获三取厚三度差三所带三来的价差。实际三送审三排版三图纸三、三商务三策划三概述开源策划点9——压型钢板屈服强度变更策划当前进度策划思路策划点介绍经与三业主三、设三计沟通，其同意项目三建议三，可三以通三过技三术核三定单提高屈服三强度三。下一三步对三外图三纸为三低强三度，高板三厚；实三际施三工为三高强三度，低板三厚。后三期通三过技三术核三定单三，在三不改三变对三外图三纸的三情况三下，降低三实际三厚度，获三取价差。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点10三——桁架三处铸三钢件三认价结构图中，伸臂桁架部分大板节点弯折角度较大，无法使用厚板热弯工艺，因此设置铸钢节点，此部分清单中未列出。策划点介绍当前进度策划思路铸钢节点三、三商务三策划三概述开源策划点10——桁架处铸钢件认价策划思路当前进度策划点介绍业主三地上图纸三发出后，三跟进报出三变更费用三，主三动出击。鉴三于工三期较三为紧三张，三且铸三钢件制作三工艺相对复杂等客三观事三实，三与业三主、三咨询三沟通三，催三促认价及进三度款支付。3D铸钢三件详三图三、三商务三策划三概述开源策划点10——桁架处铸钢件认价当前进度策划思路策划点介绍xx三x万目前三已与三业主三沟通三，积三极灌三输制三安价三格约xx万元/吨这一三市场三价，三为后三续定三价打三好基础。现按29三2吨报三出变三更xx三x万元三，下一三步争三取在三过程三中以变更三暂估三价形式提前回收三进度三款。三、三商务三策划三概述开源三策划三点11三——钢结三构现三场开三孔合同清单中预留暂列金额xxx万元，用于钢结构现场开孔。策划点介绍当前进度策划思路三、三商务三策划三概述开源策划点11——钢结构现场开孔策划思路当前进度策划点介绍计划三通过三设置三巨柱三及钢三板墙流淌三孔、内隔三板浇三筑孔等获三取此三部分三费用三。与设三计提三前沟三通将三开孔三放于加工三厂进行三，合三理降低三施工三成本，增三加效三益。加工三厂开三孔三、三商务三策划三概述开源策划点11——钢结构现场开孔当前进度策划思路策划点介绍1、地三下室三阶段三业主确认开孔三费用xx三x万元。2、地三上已三报出47层以三下钢梁三开孔xx三x万元。3、争三取业三主尽三早于三工程三款中支付开孔三费用三，落实成果三。xx三x万三、三商务三策划三概述开源三策划三点12三——现场三零星三变更三策划策划点介绍当前进度策划思路施工过程中，针对结构设计的局部修改变更，项目部将及时跟进报出相关变更费用。业主三指令三单三、三商务三策划三概述开源策划点12——现场零星变更策划策划思路当前进度策划点介绍施工三过程三中，三及时三收集三业主指令，技术、生产、商务联动三，针三对现三场修改三变更，技三术跟进，商三务报出相关三费用三，做三到一单三一报，甚三至一单三多报。三、三商务三策划三概述开源策划点12——现场零星变更策划当前进度策划思路策划点介绍根据三工程进展三情况，逐三步推进三落实。目前三，根三据实三际变三更情三况，三报出三变更三签证4份，报三出金三额xx三x万元。xx三x万2.节流三策划三、三商务三策划三概述钢材性能（正火及探伤）优化2合理避税31钢柱及钢板墙对接临时连接板循环使用3

主要策划点主要策划点三、三商务三策划三概述节流三策划三点1—三—合理三避税根据相关文件规定，合理避税。策划点介绍当前进度策划思路三、三商务三策划三概述节流策划点1——合理避税策划思路当前进度策划点介绍配合财务三部，做三好与总包、税务沟通三，推三进避三税工三作。三、三商务三策划三概述节流策划点1——合理避税当前进度策划思路策划点介绍项目总分三包合三同于20三13年11月份三签订三，根三据收款情况三，下三一步三配合财务三部，做三好避三税工三作。xx三x万三、三商务三策划三概述节流三策划三点2—三—钢材三性能三（正三火及三探伤三）优三化设计总说明中对厚板有正火及二级探伤的要求，经与大区物资部及相关钢厂了解，上述性能要求将增加钢材采购成本约xxx元/吨。策划点介绍当前进度策划思路三、三商务三策划三概述节流策划点2——钢材性能（正火及探伤）优化策划思路当前进度策划点介绍通过三与钢三厂沟三通，三以及三相关三规范三中对三上述三性能未作三强制三性要求三。鉴三于工期三紧张，结三合上三述规三范说三明，三拟与三业主三、设三计沟三通将三此性三能要三求通三过技术三核定三单进行优化。技术三核定三单三、三商务三策划三概述节流策划点2——钢材性能（正火及探伤）优化当前进度策划思路策划点介绍目前,已通三过技术三核定三单成功优化，实现三降本xx三x万元。xx三x万三、三商务三策划三概述节流三策划三点3—三—钢柱三及钢三板墙三对接三临时三连接三板循三环使三用通过对接临时连接板循环使用，实现降本增效。策划点介绍当前进度策划思路十字柱对接钢板墙对接三、三商务三策划三概述节流策划点3——钢柱及钢板墙对接临时连接板循环使用策划思路当前进度策划点介绍要求三制作三厂按批三次生产三，根三据现三场实三际需三求提货。现场三施工三中减少、避免对临三时连三接板三进行点焊，降三低损三耗，三增加三循环三使用三次数三。堆场三连接三板摆三放三、三商务三策划三概述节流策划点3——钢柱及钢板墙对接临时连接板循环使用当前进度策划思路策划点介绍地下三室施工三过程三中已三通过三循环三使用三，实三现降三本约xx万元。地上三阶段三将继三续加强现场三连接三板的管理，降低不必三要损耗，最三大化三降本三。xx三x万三、三商务三策划三概述3.策划三成果策划点确认收入实施成本确认利润备注开源策划钢材价格调差///汇报采购月2013年8月，不调减人工调差xxxxxxxxx按实计算钢结构工程量差策划xxxxxxxxx钢板墙材质变更xxxxxxxxx变更已实现，报出1600万元，增加2000元/吨，工程量按实计算钢结构开孔xxxxxxxxx节流策划钢材性能（正火及探伤）优化xxx/xxx钢柱及钢板墙对接临时连接板循环使用xxx/xxx汇总（7项）xxxxxxxxx1-地下三室阶三段（三）已落三实已完三成已完三成已完三成已完三成3.策划三成果三、三商务三策划三概述策划点预计收入预计成本预计利润动态进展开源策划钢材价格调差///正在实施人工调差xxxxxxxxx正在实施钢结构工程量差策划xxxxxxxxx正在实施压型钢板量差策划xxxxxxxxx正在实施防火涂料量差策划xxxxxxxxx准备实施C级普通螺栓量差策划xxxxxxxxx正在实施钢板墙材质变更xxxxxxxxx新增阻尼器供应安装xxxxxxxxx未达成压型钢板屈服强度变更xxxxxxxxx正在实施桁架处铸钢件认价xxxxxxxxx正在实施2-地上三阶段三（三）三单三位：三万元按策三划推三进已完三成3.策划三成果三、三商务三策划三概述策划点预计收入预计成本预计利润动态进展开源策划钢结构现场开孔xxxxxxxxx正在实施现场零星签证变更策划xxxxxxxxx正在实施节流策划合理避税xxx/xxx正在实施钢材性能（正火及探伤）优化xxx/xxx钢柱及钢板墙对接临时连接板循环使用xxx/xxx正在实施已完三成2-地上三阶段三（三）三单三位：三万元按策三划推三进预计三项目三商务三策划三最终三实现三收入xx三x万元三，占三合同三额的xx三%，实三现商三务策三划利三润xx三x万元三，占三项目三预计三总利三润约xx三%。4.动态三调整三措施三、三商务三策划三概述策划点下阶段措施责任人完成时间备注开源策划钢结构工程量差策划地上阶段继续实行内外两套图纸，获取量差方振亚、倪敬伟、唐忠靖2016年1月压型钢板工程量差策划地上施工阶段实行内外两套深化图纸，获取量差方振亚、倪敬伟、唐忠靖2015年9月新增阻尼器供应及安装项目部将跟进设计进展，收集阻尼器相关市场信息，提前策划，保证效益方振亚、倪敬伟、唐忠靖2015年8月压型钢板屈服强度变更一方面做好与业主、监理沟通，确保现场施工顺利；同时做好内外图纸审核把关，保证策划成果方振亚、倪敬伟、唐忠靖2015年9月铸钢件重新认价策划与业主、咨询对接沟通，力争在过程中将此部分费用以变更暂估价形式回收方振亚、倪敬伟、唐忠靖2015年8月钢结构现场开孔与设计沟通将开孔放于加工厂进行；拟通过设置巨柱及钢板墙流淌孔、机电开孔实现此项费用方振亚、倪敬伟、唐忠靖2016年1月根据三前述三策划三分析三，结三合现三场实三际进三展，三推进三已有三策划三点；三随着三工程三变化三，及三时更三新后三续新三增策三划点三，落三实策三划成三果。项目三成本三管理四四、三项目三成本三管理项目三成本三管理—目标三责任三书管三理根据三项目三情况三采取三“标三价分三离”三法测三算责三任成三本；三在规三定时三间内三完成三目标三责任三书签三订；三同时三，项三目目三标责三任按三照岗三位及三时分三解。项目成本测算目标责任书四、三项目三成本三管理项目三成本三管理—项目三成本三核算三及控三制按月三召开三项目三成本三分析三会，三按照三量价三分离三的分三析原三则，三对项三目责三任范三围内三的各三成本三项节三超原三因进三行详三细分三析；三并根三据分三析结三果及三时制三定整三改措三施，三并对三措施三实施三效果三进行三总结三。“三算”对比表月度成本分析报告四、三项目三成本三管理项目三成本三管理—基础三管控各项三成本三要素三资料三、有三关经三济往三来函三件以三及项三目成三本经三济文三件及三时收三集齐三全，三报关三规范三；分三包进三度款三、结三算台三账及三时建三立更三新，三商务三经理三每月三填写《商务三经理三月报》文件资料归档商务经理月报四、三项目三成本三管理项目三成本三管理—风险三策划三及落三实根据三合同三结合三项目三实际三进行三项目三风险三分析三，形三成风三险策三划，三策划三覆盖三全面三，过三程注三重落三实、三改进三、优三化。三同时三，按三月对三项目三