北京某大型商场案例

案例分析——

XXXX城商业管理部二〇一〇年十月导读商圈区位1项目信息2项目运营3成败得失4HotTipxxx-City2010四环三里屯798艺术空间华贸XX公园JoyCityJoyCity行政区XX区行政级别北京最大近郊区面积470.8平方公里人口317万人口密度6733人/平方公里GDP2293.5亿（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）XXXX城商圈评价人口：5公里范围约53万人，白领人群64%零售额：约887亿元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元竞争对手：Solana；赛洛城；美罗城；活力东方消费基数大，人均消费力强，5公里范围内少有同同规模的竞争对手商圈简析134辐射范围5公里辐射面积约77平方公里区域住宅均价31000元/平米全市住宅均价21000元/平米2竞争项目1234楼盘名solana活力东方奥特莱斯赛洛城美罗城商业定位生活购物中心品牌折扣购物中心区域邻里配套中心赛洛城商业体量15万平米6.8万平米11.3万平米15万平米直线距离4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里XXX城朝阳大悦城：朝青商圈综合商业巨无霸（银帆西雅图）

项目指标表述

规划用地：84610m2街角，双面临街

总建筑面积：400000m2含购物中心及酒店公寓（地上及地下）

购物中心面积：230000m2B1至11F，共12层

酒店公寓面积：70000m2地上

停车位：3000个全部

：2300个商业部分（1个:100平米配比）

地铁：1条6号线与地下1层相连（在建）

开业时间：2010.5

开业时招商率约80%，年底90%

商户数量：270以上家餐饮73家，服饰等约200家

基本资料商业定位健身休闲购物文化娱乐餐饮品质生活中心生活重心商业中心集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心商业落位：总图xx百货精品零售商业落位：总图美食天地休闲娱乐B1Lifestyle:

emoi基本生活

北京同仁堂

瑞莱保健品

论道

可多beijing一伍一拾Yankeecandle扬基蜡烛

屈臣氏韩国丽时美发连锁机构

悦来烟酒福奈特DepartmentStores:

AeonXX集团百货超市B1至4F近10000平米Fashion：

宝岛眼镜

lavinne乐纷B1XX百货世界500强XX集团是日本最大的零售集团，在日本及东南亚地区有综合百货超市606家，食品超市1182家，2008年营业收益达5万亿日元。

XX朝北XX城店是XX集团以日本独资经营管理方式的商业项目，并带来先进的综合百货超市零售经营模式。

XX朝北XX城店将通过现代化得装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所，同时AEON拟引入众多日本本土品牌，以物超所值的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。

AEON超市面积近10000平米，为周边居民提供新鲜和富有特色的食品，方便社区居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮编号商户06windsor08bossorange09brooksbrothers10XXXX11XXX12A优视一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮视点编号商户07AlvieroMartini14Fabi编号商户04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服饰皮具珠宝名表编号商户25/26Mothercare家居生活编号商户01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories护理编号商户02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐饮1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALXXXX(XXXX)1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范,保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，XXXX就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，XXXX最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。

作为意大利顶级男装品牌的XXXX/XXXX，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流行动态。

1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031XXXXXX诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。XXX带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。XXX的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到XXX第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得XXX很快在美国本土小有名气。在20世纪八、九十年代，XXX发展迅速，它的系列品牌XXX、OldNavy、XXXkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。XXX1969,XXX中最昂贵的系列.

2F百货服饰赶、护牵理、扩皮具戴、珠层宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334绸-3邮738394041编号商户01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10XXX.11NBAJewlery12XXX15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服饰29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon编号商户28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具编号商户13/14巴黎汇护理编号商户41CostaCoffee餐饮2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041XX罪X.香港蔬小XX腹X以售店卖年界轻日恒系时羡装为组主，茫为那景些想胶要以齐衣饰掀来展伟现个选性的垃年轻赛人提吉供了蜂自我餐创意卵的空写间，磁香港籍小XX匀X的店小铺从特衣饰搏到布锻置处惨处体逢现出骂年轻笼的态停度，天是年故轻又信有型寨人士草的潮丝式流风誓向标子。此击外，它小XX析X集团崇亦为夫旗下犹品牌腥开设焰专门择店，羊专门垃店类尿别除拣专售斤鞋履结及手沾袋的ET尊E店和婆专售举外国比街头尤文化病服饰慨的Do皱ub孕le辆P寻ar斑k店外也，还守有个租别日斤本或睡欧美测知名政品牌扔，如帅：FC懒UK、Ts慈um够or在i传Ch斑is设at仓o、Vi馒va熔yo靠u、Zu毁cc每a、po简u领do务u舍do把u、to叮ut嗓a方c巾ou掠p、My波st浙yw参om捷an、pa械ge编bo滤y、As闯k线no茶w佳as、Ve草rt猜D家en绩se、Co架i陈Gi氏rl锤M锣ag杜ic、XL矮ar撕ge、CA届MP匪ER等。兴除香链港以给外，迁小XX气X集团矮旗下爱店铺蜂已发盾展到纯马来北西亚碍、中烟国大绸陆等延地，刮小XX烂X旗下浪不同绕品牌稳店铺巴已增强至70多家确。3F百货服饰沈、护仔理、堡皮具余、珠慌宝餐饮0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536编号商户02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10XXX.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服饰28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盗船服饰编号商户06victorinox20Gillino22/23walkone皮具编号商户01百合美甲编号商户21RUI编号商户37pizzahut38BaristaCoffe护理时尚相家居餐饮4F百货服饰吴、护览理、降皮具浆、珠阵宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940顽-4恨344漏-4召5464748编号商户02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17达人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服饰29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服饰编号商户10AGaladay37Couzzle皮具编号商户48一茶一坐餐饮编号商户12玛花纤体13PALISPA14麦琪舍宾15/16TONY&GUY38BANILACo护理编号商户01Joyard23悦然手工俱乐部30LovelyLace31左右时光33MOMO36魔法家47Orsay时尚风家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MO心MOMO播MO是一签个富大有活泛力、骑清新会、设割计感锯的潮壮物品家牌，悦它以飞更贴饭近生应活的工角度狸创造们年轻食的时大尚生座活。MO洪MO总能刻捕捉拍到你笨当下梳最需城要的狐那一顽款产捏品，栗服饰辉和潮宽物并桃举让龄您可臣以在MO经MO中得挣到不纷同的眼选择叨更多框的快死乐。MO锈MO着力食于原仁创，稀旗下扫的“礼设计近师的增设计耳室”于做为糕其时心尚潮汽物品揪牌，撕将每赶一个寨设计株师的意个性素化产棍品带迈给每蝇一个如需要怒个性洽化理种性消订费的帆时尚贷达人肚。为堆时尚男达人闻们的斑实用堵主义乒个性胞消费玩，做社下最毯完美唯的诠分释5F服饰挎、护误理、弱皮具佳、珠惑宝餐饮02私-0逢40506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚东盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符号24卡雷拉服饰编号商户08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE运动狭及户题外编号商户29CROCS皮具刃鞋履编号商户01XX科技广场电子飘产品编号商户02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐饮5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101XX科技洲广场XX科技少广场挖位于XX铺XX城五献层，确以经遣营移蠢动通榴信业蠢务、混品牌电手机金、IT数码悠产品洁、精齐品家鹅电产筑品为灿主，悄是北永京好餐佳奇塔科技肚广场冈有限盛公司黄旗下陷继西泰单科营技广柏场、乔王府萄井科扣技广恳场后涌的第叼三个申大型区科技傻类卖剧场，埋是公糖司历写经15年的砖商业谊运营耻沉淀客，厚路积薄枕发，惑倾力高打造栋的一编个极乒富生酷活时联尚性谈、极下高品阴质感著的国责内顶衡级3C旗舰贪卖场桥。XX科技后广场驱吸引蛾入驻语了众译多国居内、桃国际袍顶级首品牌归。移争动通梅信板强块：朴中国贴移动停营业颂主厅厅、诺建基亚乎、iP挣ho借ne、摩配托罗痕拉、江三星邀、LG、索睡尼爱枕立信鸭等；IT数码等板块拿：苹朗果、底戴尔数、索块尼、广惠普糠、联站想等泼；精堵品家兆电板倘块：GE、松劈燕下、樱东芝械、飞烟利浦招等；牺影像如器材谈板块神：徕品卡、事佳能恐、尼窗康、建宾得营等。6F餐饮050607080910111213141516171819202101020403编号商户01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅园05西堤牛排06米斯特披萨07满记甜品08金鑫轩09万方豆捞10权金城餐饮11禾禄寿司12香芒山13蕉叶14莫凡比15一麻一辣16千味千寻17蜜桃餐厅18美乐欧19冰澜20鹿港小镇21四号厨房餐饮6F050607080910111213141516171819202101020403蕉叶美食——泰国狸名厨堤主理贯，东凝南亚机特色浆的诱巡寿人美驶味。沿美因景——自然马而纯屠朴的翅泰国略异域仙装饰填风格柱，大晌树、邮小桥清、流钱水、财四面首佛等拦景观轿，原探汁原商味地糖体现残了泰赢国的懂热带出风情粥。宣美人——绿色哪、健起康、陆营养痛的食煌材令践蕉叶夺成为召“美鉴人窝上”！收美备意——为美千食附话上心柏情，劳蕉叶查一如胀既往站成全甩贵宾辟您的获家庭梳聚会集或商溪务宴检请的斗美意觉。泰西国的陈风情壁泰国愧的美移食，手成全脊您的羞好心泳情。棕美补誉——蕉叶产在获悠得广偶大贵似宾称查赞的骂同时灾，还姓曾荣吃获“挑最具沸创意胃餐厅促”、灿“最推受欢锐迎餐换厅”钞、“巧最时伍尚泰图国餐务厅”粒、“瓶中国泉绿色肝饭店悲”、帮“中键国饮钞食名挪店”咏、“勺国际江美食负名店吴”、罪”中凶国餐虎饮业犬十大宗知名颈品牌乔企业悲”、仅”中婚国10竿0最具号影响珠力企削业”膛等荣苹誉。6F7F餐饮娱乐050607080910111213141516DD鬼0101020403编号商户01天多小火锅02饺来饺去03赤坂亭04拿渡麻辣香锅05釜山料理06康乐士创意餐厅07苗乡楼08便宜坊餐饮09梧桐10川辣汇11巴库斯意大利餐厅12望湘园13品苑铁板烧14将太无二15至爱16食得起餐饮编号商户DD01冠军溜冰场娱乐7F050607080910111213141516DD0101020403蕉叶7F050607080910111213141516DD0101020403XX溜冰猫场XX城XX溜冰乡丰场地神处北烫京XX愚XX城购差物中固心7F，是喜目前母国内恨最高宽级别柱的溜临冰场根，同芬时也往是国望内外渠商业卷项目笨中少菊有的资奥林撒匹克拴标准盖的溜届冰场宿馆。池采用西目前谈国际阔上最搜先进兵、环查保的蓄制冷趴系统喂及ZA邻MB序ON告I清冰则设备肉，制贫造出闸完美埋的冰习面。完善炎的配汤套设庆施、瓜一流驶水准隙的灯勒光、案音响爪系统胸，中冠空的抢建筑工设计看，四诉季都拌沐浴卸在明胸媚的翻阳光铲里。18宴00捕㎡的国鸦际标富准冰捉面面势积，萌能够渗进行偏花样蚕滑冰倡、冰记球、丹短道榴速滑尽等多悟种冰兽上项范目的刑开展妄。XX溜冰塑场拥府有一吹支由凶众多画全国鞋冠军浆、亚振洲冠闭军、转世界贷冠军拍及国安际大歪赛获朝奖选游手组滴成的求优秀艳教练犯员队佩伍，高采用捷科学猪、严钩谨的比国际岛标准红化规需范教邀学，俱还为眨不同秆年龄涉、不滑同阶咱段的浪溜冰妻爱好袄者设袖置了敢便于蛾其选哲择的币：单图次培做训、维单期小培训协、长店期培背训、该门票挽、会佛员年盛卡等位消费银方式疤。在柔这里纱定能难满足织您或兼健身约、或脖专业木的不横同发津展需般求。XX城XX溜冰即场的众建成世将开疗创全揭新的缠溜冰漏概念狮，让液广大压溜冰棵爱好嚷者真闻正体纠验到销高雅孔、时巴尚的溜冰编运动折，亲如身感孔受冰缎上运附动的借独特象魅力迟及艺乱术溜蛛冰所烘带给砖您的写无限皂乐趣云。7F8F餐饮娱乐影院05060708091011还-1鲜92023242125010204032022DD辜01DD荒02编号商户01Rooms咖啡02汉堡王03路易小餐厅04权味05面香居06萨莉亚07胡椒厨房08肯德基09水果物语10赛百味12土司工坊15珍仕果16贝多爸爸17金镶18鲜元素20吉野家21呷哺呷哺22过桥缘23一品三笑24珏花溪25外婆宴餐饮餐饮编号商户DD01XX影院DD02金银岛娱乐8F05060708091011两-1奖92023242125010204032022DD饮01DD液02XX影城XX影院蹈按照棵国际训影院中最高荣标准挖，采亿用国魔际最棒先进剃的音题响设桶备和灾影视别系统伤，超双大的灭整壁洗式清存晰银探幕置词身于锹影厅杏中，皮全方唤位立勾体声砍音波菊无处暗不在伤，让册观众瞒享受滔到逼荣真而梁震撼茂的视卵听效辟果，肝感受宇非同?般的联梦幻冷体验贵。影碎院采纪用8~叹9层跨酷层设幸计，寇面积徒达45脉00平方跪米，见拥有8个豪咏华电肉影厅圣，总晋座位卧数超象过10模00多个概，秉敬承华漂纳国触际影热院的介全球付风格绪，装脉修豪臂华，帆气派恨大方忘，先件进高消效的裳售票休系统胡，残勺疾人控专用润无障蹄碍通悉道，圆宽大妹舒适录的沙控发式澡座椅著，处覆处都报体现界着华严纳影挪院的笨艺术骄、人殖文设么计和强服务激的国爹际理谁念。8F9F餐饮影院010203金钱五豹约60寒00平米01唐宫约40什00平米02餐饮齐鲁娘之邦约70老0平米039F0102039F0102039F01020310森F精心螺设计际的职峰业体纵验乐忙园是XX拴XX城的贤亮点喷项目绿，模帜拟的70多个梯职业但涵盖送了真来实社奇会生甲活的轧方方校面面啊，街尸道、如医院莫、超疼市、游学校蚕、机钟场等聪设施锈无所神不包腊，俨垂然一宋座小盐型的倦现实世社会下。踏户足职桃业体凝验乐革园，露也就奔亲身武体验正变化红万千汇的职赠业生发涯：荣机场掀，登沈机手碍续独尸自办腿；城为市中百心区喇域，疲商业微行为赌及市粮场轨桨道交跑通体胸验冲悬撞视泪野；据码头滩，物创流运事输繁艺而有矩序……感受本各种激真实泼的职含业体锤验，选为家四人打贼开了础一扇丢通向袜社会泄的大康门，唱在增衡加他六们阅寸历与善见识每的同芦时，简也为弟将来勺的成兆长及彼职业肆选择伞做了内充分盗准备国。10鲁F11因F11醉F业态高统计注：朱以商锦家户林数为冶统计闲基数业态轧统计注：问以商催家户伟数为啦统计贱基数楼层百货/专卖服饰皮具/珠宝时尚家居护理餐饮娱乐休闲B129%43%0%14%14%0%0%1F4%44%19%4%19%11%0%2F3%69%9%0%16%3%0%3F4%71%11%4%4%7%0%4F3%58%5%18%13%3%0%5F4%79%4%0%0%13%0%6F0%0%0%0%0%100%0%7F0%0%0%0%0%94%6%8F0%0%0%0%0%91%9%9F0%0%0%0%0%100%0%10F0%0%0%0%0%0%100%11F0%0%0%0%0%0%100%动线家设计主入我口主入愿口次入打口次入班口次入骑口青年纽奉路XX北路入口主要捏人流缠组织次要瓦人流析组织环形醋人流如组织商业谢亮点贡：跨战层飞恢天梯2段式傍飞天魔梯：维首段1F直飞5F，次乐段5F直飞8F，极汗大的求提升丹了高止区商替业的舌价值好看拾又实场用商业面亮点耻：LE绒D大屏仅幕商户潜的信走息发桥布平绣台，般夜间耕对于漂消费电者截桶留具躺有较惹明显唇的广敲告效踪蝶用商业罪亮点冲：无聋柱真况冰溜尾冰场国内任最好估的室彩内溜董冰场唯，带聋来娱忠乐人芦流的医同时果，也纸增加邀了8层餐涛饮的陶景观迁价值剂。此赢外，挨多余慢的挑去空高粱度也墙能为9F租户无（金株钱豹久）所却利用叹，增垃加其洁实际妄经营烟面积商业念亮点陶：内灶饰小阀品商业淹亮点候：内豆饰小从品商业吃亮点胜：内制饰小候品经营拨情况滋（20洪10年）招商茎率租户旺数量平均里租金租金获收入开业瘦时间20岭10吓.5目前80醒%，20是10年底90戴%以上7.仙5元/平方林米/天（迹经营江面积酒）27痛0家以长上约3.瓦2亿元/年（80茫%出租置率）成败责得失——人气目前艘，XX滚XX城已废开业乌约半抽年，醋处于吗典型己的近驾郊市揪场培爷育期塌，人已气存郊在较峰大不侍足，臂不少饼消费路者戏潜称XX那XX城是嘉西单XX城的奇山寨币版。凳几大蹲因素糠造成版了目本前的休人气至不足游状况达：1）商业验培育条期需卡要时盼间，西欧单XX城存桐在于枯具有50年以葬上历乘史的背老商爹业中揉心，骡人流采量巨汪大；顺翻版暮的XX脚XX城属邀于新笔兴近恨郊中湾心，玩无论可从人贞口导叫入还丈是消灵费者踪蝶认知钢都需辆要长乳时间丢的培垄育。2）地段卵先天笨缺乏削商务策人群表的支带持，使游得XX京XX城周星一至叮周五宾白天您严重时缺乏轰客流怎，仅材靠周俊六、杂周日席的人店流严宪重阻扫碍零赤售页尿的货签品更品新，寇将会说一定眼程度侦上形沃成恶凑性循尘环。3）交通孩条件衣存在陆一定偷缺陷。外里部交茫通而肿言，德地铁杯尚未汽开通谜，无亭法带雾来更讲多近大距离顶内的水潜在渡消费讯人群谊，项醒目街宝口被踩地铁仁工地森隔断途，不汁利于棕商业涌的展句示；掘