建设项目评估讲义

项目评估ProjectEvaluation2009-05-051鸟巢项目2009-05-052建成后的鸟巢体育馆2009-05-053北京奥运主场馆评出的另二个候选方案

2009-05-05408年奥运会主体育场“鸟巢”概况“鸟巢”是由瑞士建筑大师皮埃尔·德麦隆设计的；“鸟巢”建筑面积(万㎡)：25.8；座席数：永久座席80000个，临时性座席20000个；“鸟巢”顶面呈鞍形，长轴为332.3米，短轴为296.4米，最高点高度为68.5米，最低点高度为42.8米；“鸟巢”工程总造价近23亿元，总投资超过30亿人民币，建成后平均每天的维护成本将近20万；出售冠名权、出租场地及旅游参观门票等收入成为盈利的重要内容，计划30年收回成本；2009-05-05508年奥运会主体育场“鸟巢”概况“鸟巢”是中国第一次利用民间力量来建设的国家大型场馆，采用政府、民间资本合伙制的运作模式的体育场馆(BUILD-OPERATE-TRANSFER)“鸟巢”58%的建设资金由北京市政府负责；合作方中信联合体体育场运营有限公司（下称“中信联合体”）则承担42%的资金；“中信联合体”负责该项目的设计、投/融资（除政府出资部分）、建设、运营（30年）；但是，“中信联合体”在2009年09月放弃了自己30年的特许经营权。2009-05-056鸟巢的最初方案–自动开启顶盖2009-05-057鸟巢项目建设的一些问题按照原来的设计，“鸟巢”是有顶盖的，顶盖重达三千四百吨，面积相当于一个足球场，分两半可自动开启，在世界上也是绝无仅有；但到具体设计和施工时，在做安全评估的时候，专家们认为这个顶盖不能保证安全“万一顶盖开了合不上，合上开不了，或者掉下来，那后果不堪设想”(04年法国戴高乐机场屋顶坍塌，6人死亡)另外，由于投资前期的造价管理失控，若按原设计方案施工，工程造价将远远超出预算额度。所以于

2004年7月30日暂停施工，对项目重新进行审查、评估。2009-05-058鸟巢项目建设的修改方案随后，对“鸟巢”方案作出优化调整，并于2004年12月底开始继续进行施工；“鸟巢”的主要修改方案为去掉开启式屋顶上方开口扩大至跑道外沿减去5万平方米建筑面积（包括减少9000个观众席位）减去多余的地下室面积这一修改方案据说为工程造价节省5~6亿元人民币.2009-05-0592009-05-0510修改后的鸟巢设计方案2009-05-0511鸟巢项目存在问题的原因归纳为：项目建设的前期工作没有做到位“鸟巢”项目的投标方（设计方案提出方）在提出方案时，并没有对方案做深入、详细的研究和评估；“鸟巢”项目在入围选定前，招标方也没有邀请权威机构对投标者的设计方案的可行性和工期、造价进行先期审查、论证；而是把此项审查、论证工作放在项目选定之后进行；施工技术难度高，特别是可开启的顶盖，使“鸟巢”造价的超支主要集中在活动顶盖上。2009-05-0512本课程将研究投资项目建设的前期工作2009-05-0513项目生命周期三个时期投资前期项目建设期生产运营期九个阶段机会研究阶段

(项目设想)初步可行性研究阶段

(项目初选)详细可行性研究阶段(项目拟定)评估与决策阶段(项目评估决定)谈判签约阶段项目设计阶段施工安装阶段项目试运行阶段投产营运阶段项目三个时期或

九个阶段本课程讨论的问题发生在2009-05-0514项目评估?为投资项目

前期工作,包括:机会研究可行性研究项目评估初步可行性研究详细可行性研究本课程讨论的主要内容

2009-05-0515项目评估?机会研究

项目投资者(或经营者)收集和整理大量信息资料；并对此加以分析、研究和比较选择;从错综复杂的情况中鉴别投资和发展机会；确定项目的投资领域.投资选择最初阶段编写

项目建议书本课程将讨论的主要内容2009-05-0516项目评估?可行性研究

初步可行性研究分析、研究

项目建议书的投资领域;选择

投资方向和具体投资项目。详细可行性研究对初选项目进行深入

分析和论证;拟定具体投资项目的详细内容。编写

初步/详细

可行性研究报告投资选择第二阶段本课程将讨论的主要内容2009-05-0517项目评估?项目评估一般以可行性研究报告为依据,从企业（微观的角度）全社会（宏观的角度）这两个方面出发,评估/论证

拟建项目的可行性。编写

项目评估报告投资决策阶段本课程将讨论的主要内容2009-05-0518建设项目评估？项目评估

(评估者一般是政府

或金融贷款部门)在直接投资活动中,在对投资项目进行可行性研究的基础上,从企业和社会的整体角度，对拟投资建设项目的计划、设计、实施方案进行全面的技术/经济

/人文/政治/社会等的论证和评价从而确定

投资项目未来发展的前景。项目评估?本课程将讨论的主要内容2009-05-0519项目党评估?这种论证和评价从正反两方英面为现决策源者提孩出选择蹦项目及实施枯方案的多化方面沸告诫;力求症客观用、准烫确地危将与榜项目射执行掏有关压的资源芝、技汁术、市场种、财卡务、征经济眠、社浙会等方邪面的籍数据窃资料和实况址真实也、完烧整地读汇集教、呈银现于味决策司者面肾前；使其唐能够苗实事纹求是磨地作帮出正确宰、合处适的内决策为今直后项龄目的执行和全面检查奠定升基础.本课全程将淘讨论伏的主构要内唐容20炎09吊-0眠5-献0520主要象讲授瓦内容项目和投资的基遥本概桃念可行难性研价究和项目哨评估西方告经济翼学资金尸的时继间价伙值投资戚环境与必要绿性评笨估建设责条件纵评估建设帮规模爸评估环境知影响蚂评估财务简数据喝测算经济购评价国民渠经济较效益号评价总评抢估和后评源估步步往前进20吧09怒-0耐5-亮0521案例趋分析将结宏合讲找课内油容对认各种恋投谷资项些目案兆例，手就不也同建设讽阶段和议题进行它分析和讨论未；同时睡，也可答以就同日学们庙提出丹的问嫁题和案例骆进短行分监析和讨论典。课程铃报告待同把学们男对本妻学科脂有了画初步荷的了驳解后庸，我袄们再菜共同球决定课程浇报告的题步目、矮工作园方法页。脚。。作业应在趁布置太后的两周彻内呈危交(除特察别要葡求外)。本课颠程将磨讨论诵的主逝要内示容20迈09糟-0用5-禽0522学时壤安排课堂乔教学:28学时研讨检课:12学时(包括顶案例梦分析澡、课饥程报夏告的演课讲和评估/答辩)；实验拜课:8学时(做课掏程报蛛告)总学树时数:48学时20温09械-0吼5-版0523课程消综合浅记分煎方法各部筹分的甚比重们分别止为:平时消练习和学习伸报告奸：30批%期末垮考试(闭卷)：70分%总计盛：10梢0%20机09宪-0核5-程0524第一牙讲投资和项目的基峰本概迹念Pr量oj纤ec隆tan错dIv四es款tm旨en请t20食09罩-0尘5-页0525目录投资项目A.可行荡性研妄究–概述20随09耻-0拴5-饲0526投资自有资金银行贷款发行股票、债券…把变成资金加盟店开张资产…售卖房产销售生产产品开店营业通过运作利润获得20照09颤-0影5-莫0527投资这的基咏本概菊念资产的概稍念投资术的含义投资眉的实质投资贡的分类投资予的作用20甘09索-0境5-久0528资产赞的分餐类根据垂经济齿周转平特性贴的不接同，追可分配为:流动袄资产(l宝iq马ui火d班as离se汇ts局)；长期奴投资(l劲on胃g-堤te厌rm贡i随nv灶es膜t岛)；固定腥资产(f兄ix犁ed识a柏ss结et括s)；无形据资产(in川ta鸦ng伪ib很le灶a第ss栗et常s)；递延辰资产(de叙fe愁rr迈ed断a扎ss督et门s)等。根据盒存在浴的形餐态不拥同，生可分迅为:金融愉资产与非金孙融资列产;有形滑资产与无形竞资产恰。资产线的概斗念流动葵资产:指能医够在叮一年或超过弦一年被的一观个营净业周兵期内爬变现比的资览产。流动塘资产哨按占营用形季态分固为:现金劝、拘短期音投资较；应收及预付险款项友、存草货按流啦动性昼强弱聪分为:速动宝资产巡寿；非速奸动资每产.资产滚的概耍念流动否资产按在生中产经疯营中所起谎的作固用分工业等企业忠的流混动资杯产可译分为厨：储备丑资产荡：从购边买到批投人剑生产沉为止语；生产握资产百：从投嫌入到付产成闪品制握成入馒库为招止；成品珍资产嗽：从产蚊品入厦库到慎产品牛销售鸟为止榴；结算谎资产陡：各种冲发出重商品、应收带帐款/票据否等;货币筑资产菜：指银猫行存湖款、库存蕉现金庙等。商业掘企业蹲的流宁动资贩产可层分为盆：商品仅资产渣：包括舰库存箭商品和在途挑商品阵等;非商楚品资肆产：包括贩包装梅物、物料雕用品、待滩许费用;结算毛资产帖：包括剖各种舅应收焰款、应收敬票据叫等;货币傲资产示：包括第银行身存款、库存廊现金贼等。资产涂的概冬念流动蓝资产按流动君的表现嫩形态分为为货速币性和实物苍形态货币派性流瞒动资锤产以货桂币形工态存右在(如,银行休存款、国库笋券)实物思形态附流动宗资产包括锹储备妻资产居、生港产资踢产、龄成品育资产瞧等,是流由动资枕产价真格鉴绢证的捞重点.按对流择动资蠢产进桥行计划言管理的需稍要分定额佩流动备资产和非定但额流尸动资鲜产定额贪流动筋资产流动兄资产担的基沿本组田成部旨分,包括组原材坊料、辅助乔材料、在产冬品、自制缎半成愚品、成品宿等;非定跳额流究动资毕产结算赔资产和货币生资金炕。资产颈的概研念流动珠资产杰投资音的特骡点1.回收会时间面短.2.变现圈能力话较强.3.资金休占用饰形态喜经常羡变动.4.投资痕次数坟较频永繁资产盾的概趟念返回to葛g丸ai悬npr扛of沟it康s获取取利润投资妄的含赏义从事购置和建造固定帮资产(如,买房、建厂)；购买和储备流动允资产(如,有价策证券末、股歇票）的经苍济活傅动,这种请活动浙必须绳运用椅资金;因此,投资一词既摄用来叼指特笛定的经济阅活动；又恨用来着指特般种资金琴的运可作.Ca困pi淋ta迫l骗fu妈nd资本栋金Bu晶si股ne瓣ss任ac违ti闭vi颠ti境esaf刊te菠r词so讯me担ti瞒me20萌09筒-0自5-搞0534投资鲁的含赶义在西摘方发微达国斥家投资台通常衫是指手为获恩取利薯润而例投放攻资本垒于企歪业的约行为初；主要瓦是通转过购喘买国吐内外霉企业寒发行洁的股票和公司跃债券来实聚现；所以炎，在话西方浅，投瞎资一即般是蔑指间接悄投资;“投汽资学萌”类耳书中葱讨论惯的也粒一般买都是如何沃计算熄股票和债券现的收宪益；怎样护估价以风险和如何凭进行眠资产更定价;帮助候投资摘者选拴择获库利最期高的笛投资秒机会。20铃09描-0核5-咸0535在我刃国投资印概念既包括间接的股腔票、熄债券径投资崇；也指直接的购置和建造固定扒资产才、购买和储备流动芽资产慢的经旺济活范动；投资的定宴义为经济唇主体为获杂取经交济效限益而环垫付肝货币或其他装的资颜源薯于冷某项暖事业喝的经迫济活者动；本课片程论苦述就购是在批这种棕定义拒的基内础上忌展开跃的直接脚投资活动.投资广的含饭义返回20鸦09焦-0啊5-蹲0536投资雅的实避质通过凝有目社的的经济单活动，使投资资金遵循撤一定疏途径锋不断汇循环与周转氧运动赖，才丑能取碍得预描期的曾效果:为个保人提猎供更哗多的共收益岭；为人兄类创苦造更意多的贡财富童；推动披经济和科技钓的发节展；推动撕人类园社会快的进川步。20禾09涨-0狡5-野0537投资妙的实搏质资金循环倦周转实现听增值破的过践程要依幼次经遥过三个辽阶段；相应烟采取判三种季不同库的职副能形密式,使其罢价值丛达到夫增值投；并在明最后孙又回才到原敞来的饭出发阅点进秧行新梳一轮温的运包动,开始痒新的境循环距过程遥。资金霸的循起环运克动示絮意图资金的货币形态资金的生产形态资金的商品形态产生附加增值的资金货币形态进入罚下一梯轮扩大规模程的循刘环阶段1阶段2阶段3返回20随09考-0责5-口0538投资晶的分帮类投资择分类余的目尤的是为了玩认识况不同备投资权的性障质和活动规的特嘴点;采取惰相应精的措静施和对策搜；对投广资活裙动进掉行科谨学管界理。根据尽不同生的划廊分标路准，筹按投展资运元用方铃式的苏不同麻，将斜投资编分为直接彩投资鬼；间接缩慧投资暮。20曲09貌-0距5-赌0539投资推的分许类直接表投资逆是指将资晚金直脾接投讨入投叔资项汉目的田建设;或用资丹金购置妈以形朗成固触定资昼产和流动连资产求的投至资。直接疤投资炮按性戴质不文同可洲分为固定言资产员投资和流动朝资产敢投资叼。间接键投资太则是投资莲者通餐过购干买有匠价证针券，旨以获踪蝶得一眉定预回期收悼益的重投资回；按其达形式席，主赔要可破分为股票嗓投资和债券肉投资。返回20吗09型-0固5-嗓0540投资津的作诵用–ga侵in女m险or症e病pr隐of财it锁s投资源对经亩济增剃长的赠影响投资与经济盐增长的关族系非哈常紧得密，尊经济评增长半情况映主要咳是由颤投资康决定躬；投资夸是经束济增狼长的楚基本鹿推动叫力，煌是经府济增负长的咐必要王前提站；20博09卸-0辅5-认0541投资岁的作柱用投资漂是促侍进技何术进趟步的针主要啦因素投资景是技险术进文步的载体，任舍何技串术成认果应盲用都济必须程通过幼某种湿投资炎活动婆来体扁现，饥投资是技涌术与经济孝之间牌联系但的纽宴带；技术肥本身包也是隙一种着投资币的结渔构，筐任何彼一项静技术锣成果侍都是轿投入铁一定壶的人骂力资丢本和资源（如奖试验露设备姻等）等的翼产物记；技术探进步程的产滑生和应用悉都离特不开骆投资配。返回20状09始-0百5-慎0542本内魄容小类结主要软介绍箱了投资喘的基躲本概音念从“投缎资”的含沸义出首发,介绍菜了“投旋资”的不身同形兵态与不同漆经济柜运行碌格局米下对“投剧资”的不黑同理蝴解;论述篮了“投资闪”的本玻质和“投雀资”的分疏类；分析额了“投添资”的作斜用。建设嫩项目鲜投资：指开货币开转化勾为固谢定资副产(资本)的过狠程.投资可分么为直接网投资和间接自投资前者是以货币投入捷企业,取得千一定疯利润;后者是以货币购买絮企业播发行州的股惨票和公司吧债券,间接屠参与键企业松的利圣润分置配20点09桥-0至5-救0543什么织是项目？A.可行蛾性研扫究–概述项目租的定义项目洒的划分项目疮的概念项目桃的属性项目携的周期20狮09聚-0瞎5-煮0544典型会项目择示例1诸葛甚亮草顽船借半剑目标收：时限摔：成本研：特征此：10万只泡箭；10天--立下塞军令年状3天就蒙行;20只船遵、每勤只船影上几较个草球人和一些效鼓手;一次拣性、滑独特则性.项目20盗09职-0厚5-励0545建造誓一座睬大楼稼、一阵座工度厂或一座雷水库;举办家各种罗类型扮的活欧动:如，一次盆会议鉴、一难次晚语宴、蛛一次紫庆典更等;新企聪业、乎新产缸品、樱新工壮程的杰开发;进行搅一个圈组织没的规层划、英规划贤实施畜一项谣活动;进行仗一次曾旅行街、解某决某谋个研虹究课叨题.在当盗今社甚会中中，一咬切都磨是项肉目，篇一切犁也将包成为突项目.—美国剖项目指管理网专业腊资质油认证稿委员桨会主侵席Pa福ul童G辆ra弃ce典型物项目边示例2项目20涝09免-0叛5-渡0546项目柔的定缠义？项目是在一樱定的塞约束平条件学下(限定鸭时间/限定携资源)，具括有明摊确目彩标的一次壤性任侦务。项目的广义远定义恢：具备咱项目职特点循的一臂次性蛛事业汤（or活动俗）;项目的狭义找定义云：一般酸指工附程项能目建否设类（本朴课程驰将讨高论).项目20崖09封-0诵5-枪0547投资残项目是指尿在规定填期限业内为完残成某旅项开发均目标(或一材组开笨发目卵标)而规舅划和实施芹的活蛮动、猾政策裹、机呢构以及其他用各方武面所参构成择的独两立整蕉体。如：建造篮一座截新工刻厂；企业听的新哀产品勾研发科；建设飞三峡菜水库千。项目20咐09太-0寸5-垃0548项目杨按照壁不同夕的划浸分标炮准，胞可分申为按其性质搞不同，分浇为基害本建巩设项讲目和更新铁改造恳项目毅；按其用途流不同，分吐为生至产性障项目和非生永产性呢项目森；按其规模汗不同，分为世大型垃项目、中型计项目和小型活项目猴等.项目给划分？项目20挥09望-0份5-娱0549的分解建设项目单项工程单项工程单项工程单项工程单位工程单位工程单位工程分部工程分部工程分部工程分项工程分项工程分项工程20跳09假-0痒5-坏0550项目脏的概蹈念自从逝有了巷人类火，人膛们就灭开展待了各掘种有组妈织的茅活动。随社着社呼会的帽发展绪，有袭组织程的活佛动逐诞步分仆化为两种平类型：一类是连续勿不断阶、周借而复厕始的冠活动杆，人巧们称羊之为猎“运作”(O沾pe锣ra蛛ti缠on缓)，如企营业日外常的灾产品我的生锄产活胶动；另一参类是临仇时性瓜、一瞒次性拥的活弹动，培人们崭称之纳为“项目”(P呈ro贩je巧ct核)，如企胶业的跌技术预改造仍活动敞、一幼项环四保工惠程的框实施不。项目20盐09播-0俘5-神0551项目透的概沿念“项目”是指烦在一穗定的耀约束旺条件侍下，尊具有分明确附目标德的一掏次性陆任务轿；“工程杜建设益项目”是以增实物拐形态漏表示筒的具体则项目，它遵以形数成固纱定资您产为电目的贵。项目20察09寻-0胡5-童0552项目与作业的比设较项目20轻09江-0降5-钥0553项目虹定义罗涉及抄的因伟素项目河，它是砖在一该定时御间内翁，满哲足一研系列偶特定循目标度的多丢项相各关工骡作的善总称恳。此定抓义实舟际包瓜含三层介含义：项目是一莫项有祥待完桨成的鲜任务蓄，且道有特脱定的邪环境与要求(一次走性/独立摇性)；在一轮定的茫组织韵机构谦内,利用拿有限挪资源(人力保、物腔力、脉财力阶等)在规顿定的辨时间识内完遮成任摊务(限定的资洗源和时间).任务盖要满筝足一晋定性必能、蹲质量杠、数雾量、怕技术拉指标浑等要销求(范围奏的明确表性)。项目20绍09魂-0吴5-疤0554项目奴的属棚性一次梅性独特络性目标辛的确定排性(范围)活动的整体妈性组织的临时震性和开放征性成果忘的不可仿挽回号性项目20短09详-0烘5-裂0555一次民性一次栋性是项圈目与其他但重复批性运锻行或操作我工作吉最大怜的区条别；项目搭有明沃确的捆起点和终点降；没有负可以贡完全核照搬记的先怀例，绘也不聚会有拨完全纠相同核的复遥制；项目馋的其他蓬属性（明泡确性氧和限勺制性坡）也是俗从这俩一主醉要的捆特征衍生恒出来的。项目项目贡的属商性20即09环-0明5-勇0556项目御的属膝性独特誓性其时烘间和地点霜，内鱼部和外部桑的环杜境，轧自然和社会毒条件笋有别怒于其使他项椒目；因此脊项目餐的过英程总尽是独一孕无二的。项目20街09进-0照5-跳0557目标这的确定死性(范围)时间涉性--在规窝定的五时段败内或时点溉之前美完成;成果屡性--提供律某种蠢规定轮的产寻品或永服务;约束迈性--不超界过规戴定的印资源颗限制;其他忆需满糟足--必须墙满足蜂的和尽量徐满足耳的要拆求;目标股的确摄定性然有一宽个变馒动的画幅度可以屋修改.项目项目恶的属爆性20榴09爸-0状5-猴0558活动的整体伤性项目貌中的莫一切村活动诸都是帮相关傻联的筋，构胳成一洗个整贿体;多余键的活亚动是幕不必请要的;缺少艺某些怖活动间必将狸损害躺项目搁目标截的实冤现.项目项目炼的属蓬性20钟09意-0晃5-佛0559组织的临时址性和开放牙性:项目溜班子更在项活目的京全过袖程中,其人侄数,成员,职责琴是在喉不断献变化跟的;项目累的成哈员在牙项目忆终结讯时班盒子要们解散,人员车要转漫移;参与杏项目吐的组会织多清数为旧距阵爸组织,他们畜通过斥协议或合同,在不常同时糊段不锣同程喂度的羽介入幕项目煮活动;项目毕组织欣没有选严格云的边焦界临时润性和开放娃性项目项目终的属拜性20既09锈-0级5-枪0560成果面的不可日挽回麻性项目李一旦悔失败岛就失培去了党重新福进行肿原项更目的象机会庭，相淹对于“运座作”有较筋大的黑不确隙定性和风险;项目项管理是在套项目培活动环中运纠用知敢识、锈技能坡、工身具和技术,以满拍足和超过姜项目支干系谈人对涉项目秀的需讯求和期望假。项目项目兆的属助性20输09找-0塘5-毕0561项目笼涉及铲的因差素明确界定的工作范围具体的目标开始日期预定的有限资源结束日期临时组织一次性工作

沟通

团队精神项目明确性一次性和临时性限定的时间和有限的资源(人力/物力)项目20瓶09坦-0慎5-虎0562项目罩的周蛇期项目衣周期慰又称项目锋发展尚周期，它新是指跌一个致项目裁从：设想溜、立舍项筹资华、建湾设投产开运营直至项目撤结束的整卧个过践程20独09块-0斜5-趴0563我国披建设淘项目粘的生勺命周抄期从策划欢、选始择、冤评估唯、决矿策、票设计驾、施甘工到竣工泳验收藏、投月入生梢产或交付距使用的整扭个建显设过怠程。项目建议书阶段建议书被批准可行性研究阶段研究报告批准则立项设计工作阶段完成设计、工期安排、投资概算批准项目建设施工安装阶段施工安装结束新的项目设想投入运营阶段竣工验收阶段验收合格工程项目前期工作项目20昼09矛-0醉5-话0564国际贺上建骄设项厉目的灿生命鹅周期机会研究阶段建议书被批准初步可行性研究阶段初步研究报告批准则立项新的项目设想投入运营阶段详细可行性研究阶段详细研究报告批准谈判和签约阶段竣工验收合格项目试运行阶段施工安装结束施工安装阶段项目设计阶段完成设计联合煌国工贤业协谦会的工桃业项揪目管感理机绿构将国一个骑项目侄的发辞展周咬期分粒为3个时茶期和9个阶会段。项目评估与决策阶段批准项目建设工程项目前期工作20轮09票-0践5-葵0565国内/国际建设堵项目发展膜周期的划鹅分投资前期项目建设期生产运营期中国项目建议书阶段可行性研究/(评估决策)阶段设计阶段准备/施工/安装阶段生产准备阶段竣工验收阶段投产

阶段国际机会研究阶段

(项目设想)初步可行性研究阶段

(项目初选)详细可行性研究阶段(项目拟定)评估