房地产稽查培训

2006年房地产建筑安装企业

税收自查方略及筹划技巧杨文国河北省地方税务局稽查局1第一节房地产行业常见违法手段及成因一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势

偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。

偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。

部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。2二、常见违法手段（一）营业税1.以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。

2.将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。33.不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。

4.销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。5.收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。

6.价外费用不计算在营业额内申报纳税。

7.利用税收优惠政策造假，偷逃税款。

4<<建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知>>2006年8月18日通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。

5已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积(以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算)超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。6各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

78.返还给拆迁户的住房不计入营业额。专题分析P428页会计处理P254页9.以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。P22页10.开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。P319页

11.房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。12.将售楼收入直接冲减开发成本或由业主直接向施工单位付购房款项。8（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）

房地产开发建设阶段

1.不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。

2.伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业所得税目的。

3.利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。

94.多列利息支出，多列预提费用。5.利用关联关系，以转移定价方式瞒天过海转移利润。

P490页筹划思路:货物购销(施工材料、设备）营销网络（开发产品收购价格、佣金）运输系统（设备和材料的运输装卸和保险费用）贷款利率无形资产的特许权使用费10固定资产的投资与租赁建筑劳务的价格设计、策划、咨询费用的收取6.项目贷款利息税前列支。

房地产销售阶段

1.销售款长期不结转收入。

2.成本核算混乱。

3.隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入。11（三）土地增值税1.未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。

P571-5722.相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。筹划思路：代建合作建房兼并设立独立的销售子公司分解商品房销售价格普通标准住宅避税临界点筹划法：

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

财税[1995]48号

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二、关于合作建房的征免税问题

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。13

例、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2003年11月15日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。14例1、收入总额2400万；2、扣除项目金额：（1）取得土地使用权金额324万（2）房地产开发成本1100万（3）房地产开发费用（324+1100）X10%=142.4万（4）加计20%扣除数（324+1100）X20%=284.8万（5）扣除营业税及附加2400X5%X（1+7%+3%）=132万允许扣除项目合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万15设销香售总业额为X，设取细得土服地使跌用权究所支帽付的希费用信和房目地产络开发态成本繁合计筐（建甩造成勉本）短为Y。于是谁房地贼产开饰发费垂用为拒0.块1Y加计使20耳%扣拣除额气为0个.2Y允许赛扣除刺的营衡业税父、城亡建税放、教中育费望附加泄为：X×拨5%急×（删1+锻7%沈+3向%）塔=0册.0调55头X计算助增值碎率为妨20深%时宴，X、迎Y的关抖系：[磨X－妹（1丽.3禾Y+畏0.惜05冷5X坚）]÷（钩1.健3Y陡+0锦.0盯55吊X）冒=2浓0%解方弯程得敞出X=拘1.衣67候02燥Y16即：孕增值凭率=碌20客%时雄，售脉价为钓建造栏成本船的1笼.6艇70眼2倍教;当X＜北1.狐67禁02内Y时,己增值银率＜辟20洲%,跟根据建税法派规定社,免农交土授地增苏值税析。所以该,我酿们把眯1.膨67款02筛称为等“免萄税临奶界点锯定价眼系数留”。因为屈,土虚地增编值税络的最现低税穷率为终30速%,治根据吉上述叮道理捕,崇计汇算增半值率烧为3键0%醒时,X:约Y等于宋1.博82甜01货4。接上季例、贡建造乞总成猴本1录42吗4万狗元，责单位纠建造迫成本附11柴86垮元/满平方底米免税健临界拘点定劝价=夸11游86X1潮.6缠70轧2=盒19承81元/粗平方斜米高收译益最姐低定接价=歇11赵86X1统.8扯20艇14抹=2历15植7元/借平方许米17（四训）房智产税P1耍221舒.已经蛋投入纱使用树的房钥产少邀缴房拾产税迟。房地划产企沙业将西自己软开发辱的尚臂未出希售的哄房屋丙作为抛售楼篮处、蹦办公缺自用轻房或陷样板烤间霉。2酬.出租禁的房映产少员缴房熟产税臭。18房产岗税筹场划思翁路合理裂分解盒租金氏收入匀错尼误思躲路：轰出租巧变承贿包辽宁悲省地弟方税术务局剥关于鹿明确描房产递税有抖关问同题的昌通知炎辽地虾税函[2忙00哲6]泽12元5号一、不关于俘房屋商租金旱收入帽的确筑认问察题对出郑租房达屋取栋得的丢租金哑收入桨应按元租金偿全额颠计算缠缴纳尘房产诵税。嘉纳税弟人取情得的惜出租熟房屋顾收入迅中含截有水膝费、慢电费劣和物损业管洲理费宰等费林用的芳，在辅计算狐缴纳挑房产爆税时阀，对豆按照构物价穴部门斩规定宵的标览准收租取，川并提字供合水法、哄有效傅凭据杨，证叶明其朵确已悬交费蚊的部环分可腥给予搬扣除夏。19上海你市税残务局肚关于菌重申峰企业荒出租宰房产叫应按甩房租妄收入演计征要房产漠税的节通知沪税伴地[1家99币1]抗49号有关止宾馆乐、酒惯店和尚招待盾所的振客房询业务辨（包疤括长厨期包馒租而脊未改拘变性峡质的蓬），别均作段这些坑单位朽本身诊业务勉用房肥，应邀按照共房产求原值怨一次熟减除20％后受的余则值计醒征房记产税赤。如横出租个的客膊房或俯其他水用房陵，由肝承租蒸单位栽获得呆使用魂权后刻，按势其需围要改恳变客俘房成遣其他仿用途岩的（许例承躬租单暂位作笔为办挤公、氧营业卸或交够易场逆所等丧）应太作出猛租房泡产处与理。姐其房取产税根应按滚照租群金收桐入扣脂除所窑提供森的水屋、电贪等服谷务费础用后这计征烧。20（五堤）土兼地使鸡用税1惩.开征模范围贼内的电项目呜开发牙期间奴占用滚的土梳地未惩缴纳逮土地服使用赢税闪。P1纺54尤-1毒55猫P82鲜.未售叼出的屋商品殿房作珠为办芦公自价用的猛，所闭占土附地未牙缴纳占土地黎使用读税。赣地群税函[2轿00毫5]兽19延7号房地掀产开惧发企碑业自休取得播土地仁使用修权之摆日(政府遮批文悬或签遥订合拖同之职日)起，创应按胶规定分缴纳刑城镇淘土地徒使用建税毁。21商品猜房边陈建边害出售煮或者捐建成巧后部挣分出炼售、村部分锣未出烂售，腹其计般税土著地面呆积的欢计算斩，原障则上草按已绕出售油房屋廊（以私合同轻签订五时间谨为准宝）所吧占有魄的土屑地面山积进揉行减子除，敢每半押年清喝算一在次。讽未出服售房听屋的既土地补面积纤应按种规定匀征收戏城镇赤土地疫使用舞税。谜对销愤售过耀程中浮的道栗路、齐绿化颤、公公共设寻施所深占用祥的土递地面尽积，晒应在结整个盟房屋密售出80愉%后停幕止征尝收城价镇土帝地使兽用税裕。河南桨省地川方税牙务局熔房地捐产开茂发企颜业城镇仅土地遮使用决税征摇收管傲理办箩法22纳税妇义务蜓发生到时间房地撤产开蜘发企第业纳筒税人臭，以毅取得绸土地欧使用上权的猛次月研起为虏城镇放土地丽使用彩税纳庆税义凯务发娘生时样间，阻土地识使用隐权的眨取得轻以土抬地使橡用证鞋书核语准的贼时间秆为依及据。对房桑地产著开发锁企业碗虽未惰取得定土地愉使用滴证书娘，但踩已通崇过一扣定的辽方式街取得植或拥郑有了蕉土地腹的实哈际使银用权棒，且奸已开抹始实绪施开折发利敏用的啦土地撇，以维房地定产开汪发企陷业已榆实施些开发输利用恰土地矩之次识月起踪蝶为纳搁税义积务发纹生时稀间。应税授面积匠的计院算23房地驰产开挣发企来业城喜镇土垒地使叶用税鸦纳税夕人，犯开发畜商品宜房已枪经销湖售的泰，应宇自房条屋交志付使木用之闲次月播，按照姨交付伸使用级商品炒房屋身的建锐筑面赏积所展应分痛摊的狼土地倍面积劫相应摩调减屑应税但土地掉面积积。房屋雄交付址使用，是指冒房地牛产开毙发企堆业按帅照售才房合碍同的窑规定禽，将毫房屋木已销机售给均购房怎人且华购房以人已社办理撒了房航屋土茧地使倡用权亮证或越者房匹屋产雪权证袍，房望屋所翅占有仰的土际地已仰发生译实际懂转移讽的行袋为。对购浅房人非个应人原属因无僵法及续时取曲得土掩地使苹用权躺证或辉房屋肤产权指证的，只要该房地敞产开甚发企驴业按幻玉照销凡售合哨同的臣规定涉，已铁将房期屋销沫售发迈票全作额开牺付给炮购房余人且巨购房逢人的摘购房宽款项辞已全膛部结阔清，狱或者坦已将馒房屋董的钥洪匙交惯付给周购房阔人，骨经主易管地甚方税俗务机封关审猴查同清意后涨，也献可视笨同为珠房屋级已交陵付使膀用。24辽宁敲省税笛务局跑关于基对房树地产依开发某公司房诚征收缘瑞土地数使用垮税的删批复怪辽税沉四[1黑99扑3]献20连3号房地炕产开阴发公曾司征慕收土缺地使扭用税洽的计搂税依刻据应革包括众与其肉不可薄分割走的附率属设各施占托地。司即对笑住宅并小区烧内马辉路、迈绿化拐用地拉、商朱业网抗点、深自行牌车棚刑等公责共设集施用融地均婆应征省税北京缎市地既方税幕务局贿关于幕房地悼产开饲发企渠业开病发用字地征器收城邀镇土趁地使常用税栋有关像问题张的通某知京地副税地[2塌00厨5]哲55诵0号房地狮产开燃发企蜂业应泳自取潜得建符造商奋品房佛用地曾土地夏使用季权的遍次月奥起按乐规定触缴纳饰城镇姑土地树使用赏税。25房地艺产开礼发企烟业应械按其求国有赤土地唉使用垄证中傅标注迟的土衔地面束积，王计算妄缴纳卫城镇薄土地屿使用微税。堵未取道得国迎有土棒地使词用证促的，并暂按伙实际斑占地像面积贼计算晚缴纳沃城镇华土地因使用眼税。房地涨产开讨发企厚业已繁销售怠房屋怒的占蛇地面弟积，零可从柜房地膏产开吨发企轰业的箭计税商面积桃中扣咽除。五已销扯售房歇屋的激占地拿面积普计算皱公式蓝如下笔：仙已等销售委房屋且的占倦地面纲积＝蛛（已院销售先房屋分的建勿筑面史积÷开发倚项目女房屋属总建巩筑面搜积）×总占月地面疾积。（六探）印酷花税体现构在房筛屋销慰售合弹同、京建筑磨材料目购销识合同逝、建立筑工碌程勘笔察设彼计合午同、跃建筑煤工程葡施工助合同施、广阴告合须同、椅租赁痕合同透、借刃款合碑同等冷未贴劳或者附少贴衬印花晋税。26印花减税筹额划思弄路一、肿尽量目避免贿成为塞印花选税的胀纳税炭人：（一增）发泰生经伞济业躲务不广签订后合同虏的，寻不纳笛税。（二暗）订舱立的蒸合同狡不是蚂印花回税暂眠行条涨例所刺列举拆的项顺目的是,就揭不征款税。(三必)虽唱然使浮印花朋税暂营行条澡例所吓列举闯的项惹目,近但税抵目所拐列征偿税范艇围不侮包括葱的不学征税导.例捡企业认间的甚借款融合同之.二、夺委托梅加工海合同恶的纳闪税筹愤划1、批合同等中应壮明确茂把加吵工费超金额界和提垦供原离材料锄金额周分开2、旅适当置降低字加工颗费金锡额，思提高岗原材填料金节额。三、迫减少纺分包葛或转怨包环涂节避体免重愿复征渐税27（七盟）个突人所宏得税1.以虚极构零悄星工蜂程的碌名义仿，使广用外菠购发辣票入路账报芹销的骆方法画，大亭量套蒸取现金金。2.虚构苍工作呢人员肢名单驼领取闯工资嘱。3.以内浓部优副惠价扑向员蠢工售负卖房永产。4.以工迟资总畜额除超以总耐人数衔计算盯出的春平均刃工资居，来诵找相玩应税阀率，乒计算阳应扣寇缴的贱税款储。5.办理臣代币黎券、钱购买槽返还邀性商话业保肠险。6.允许最职工怪以汽老车修猜理费氏、油抚票、蹈过路敢过桥待费各缴种单要据报泽销。28点评锈：工脆资薪房诚金所冶得的季纳税脊筹划它误区刻：1、盘工资何薪金距的福痛利费踩用化幸筹划轻：①企把业为忍职工董提供介住所②企肆业为躲职工签提供步旅游矮费用③营交销人冶员的娇提成阿工资④企梅业为扰职工卧提供夹费用铅及设场施A、企业膏为职倍工提花供工挽作餐拼或为柴职工虫支付肺搭伙赶费B、企业绳为职榆工提桐供家昆具及曾住宅侨设备碎。C、企业出为职棕工提醉供办桨公用劝品和米办公距设备倚。D、企业杂为职嘴工提掌供公鸟务用觉车,秃企盏业为碌职工宰买车主购房百填写逆职工型姓名E、企业发为职蕉工子群女设厌立教反育基税金，饮为职洗工子杆女提盟供奖朴学金臭。f、企业资为职叮工免满费提去供水壤、电鼻、煤忠气等蜓服务颤。29工资竟薪金厕所得壳筹划只可行尼之法1.利用考年终海奖金锁政策2.利用岛三险按一金渡政策《个人沙所得挣税条嚷例》第二傅十五交条：眼“按南照国散家规获定，暑单位摧为个杨人缴捞付和粒个人纸缴付祸的基旱本养嫁老保唐险费黎、基不本医鸣疗保就险费荐、失危业保暑险费毅、住龙房公理积金库，从径纳税控义务棒人的引应纳都税所疼得额沉中扣疼除。腰”3.购买睛网通税、电示信、翻移动胖、联谎通冲遣值卡膝，办炊理商求场超幕市购辩物卡密。30第二待节房地楚产行根业税匹收自佣查方鲁略一、账外同自查帅方法1.了解纪企业弓建设妖项目通的相味关情属况。2.准备较与项栏目基低本信辱息有探关的火证件削资料。3.准备李销售沾明细碰表。4.到企开业售称楼部倡了解兵楼盘户销售识价格仿、进督度，丸注意笼索取轰“堂销控壳表”扁。该叹表通被常都屑已标烦明房籍屋销药售的捞具体讯情况询。5.要注输意到锁物业率管理杆部门其索取购入住晚档案领资料本，到皆负责罪协助书业主躬办理摄房屋割产权烘的部烧门索冷取办侄理房初屋产待权底主册。316.按照泻企业耻已开冈发完点毕的详项目点总建氧筑面源积、怎销售谢进度浩和市吵场平温均价厉格估沫算总剥收入减，然尿后和胖企业愿账面州项目谨历年律累计肚收入许比对联，测滔试项后目收晃入的换完整梁性和哲可信怀性。7.根据任企业末“销劈燕售费虾用”督科目宣中发片生的躁房地须产交贯易中唱心收拴取的鹅房屋羽买卖罪交易萄服务制费估滨算企阔业已赔经办森理产怜权转匙移手损续的宽商品以房销惨售收哑入，胞用倒钳算结宜果和俩企业往账面童销售咬收入待进行冒比较循，测爪试其架业以气办理稼完毕戚房屋聋产权碧转移乡丰手续渣的销我售收充入完他整性丢。P2星5页8.企业盆为了社加快软资金截回流拥速度熟，通教常设侧置专箱人负拜责协窃助购谣房客障户办条理银燃行按拍揭手眯续。硬注意矿对企然业负粉责此贵项业阳务的郑相关忠人员韵进行杜询问接，结贝合其姥设置赶的有猫关备节查簿检进行毅自查姿。P3波7页329.注意旧将检敞查银注行账救号结党果和蛛企业厌向税赏务机锡关备详案的顺银行乖账号片进行况核对无，如吗果纳穿税人慨未按绘照规劳定将扁其全舌部银熄行账肯号向刚税务都机关概报告索的，珍将要眯受到衡税务会机关订惩处毫。征管省法第酷六十酱条第无四款城：责产令其卷限期辱改正诱，可聚以处毕二千惠元以督下的死罚款园；情铲节严悟重的黎，处割二千形元以蚂上一逗万元房诚以下破的罚映款。33二、蝴企业黄所得初税检骑查要取点（一盘）把喷好收担入关1.按揭洽方式危销售勺开发耀产品疏的，悠要注质意检略查开四发产保品完禾工后粮，其喉首付护款是捏否于膛实际及收到杰日确材认收信入的田实现殃，余城款是闹否在硬银行压按揭腹贷款凯办理径转账切之日票确认资收入奶的实童现。2.由于虎视同矛销售桥行为酬会计储处理庆未确边认为齐收益丈，应华当注闸意检宣查视这同销镜售行昨为是愤否按贞照税恢法规炒定确魂认为旁收入微并在谈纳税腾申报收时进使行了留纳税继调整放。视帜同销远售行浇为是耗否于汤开发乐产品调所有兔权或肃使用她权转土移，挽或于近实际府取得血利益橡权利苗时确叮认收亏入的斗实现咽。34视同糊销售核行为察的处夺理P3经27将开范发产息品用刚于本阳企业虏自用阻、捐奴赠、鄙赞助案、广弃告、准样品奔、职火工福芳利、梢奖励芹等；将开病发产银品转贼作经喇营性袍资产禾；将开补发产帖品用趴于对倚外投肾资以浸及分承配给承股东高或投语资者饱；以开淹发产忽品抵坡偿债奇务；以开决发产序品换铁取其摇他事秃业单袍位、既个人乒的非票货币偿资产每。353.检查走企业厅是否饱按照啦会计葡制度相要求乞及时锣正确盖地确僻认销筐售收仇入。P3结24页4.将开荣发产泛品先怎出租桌再出困售的谋，是碌否根隙据国境税发[2胶00稠3]延83号文筝件确音认收勇入的听实现摄。5.检查崇企业丘委托拔销售贷协议爆，查盯看其浸采取碎委托碧方式庆销售苦开发剑产品挨是否枝按国确税发[2斑00咱3]深83号文较件确爬认收啊入的躬实现庸。6.收取糟的质木量保内修金鲁处理剖是否乓正确名。36《建设钞工程摧质量里管理耐条例》（国蛮务院配令第27虑9号）有第四伯十条订规定贯：正韵常使脸用条舰件下辆，建揪设工轧程的伯最低胁保修触期限膊为：P2堪9页（1）基票础设背施工泽程、窝房屋灭建筑木的地然基基事础工朽程和弃主体槽结构罢工程抢，为蜘设计悬文件休规定挺的该误工程属的合啊理使隙用年贯限；（2）屋败面防留水工阀程、愤有防却水要园求的平卫生啊间、键房间牛和外佩墙面粗的防东渗漏喊，为5年；（3）供舟热与劳供冷摆系统然，为2个采徐暖期美、供欺冷期宽；（4）电演气管谅线、军给排仆水管己道、袋设备辱安装赌和装脊修工窄程，逃为2年。37其他菜项目委的保损修期渣限由石发包姜方与渣承包讯方约定定。浆建设竹工程滑的保擦修期吨，自叮竣工王验收疗合格计之日楼起计赢算。房屋而建筑针工程膀质量嫌保修蜜办法20祖00年6月30日心建拳设部披令第80号第九桥条例房屋故建筑继工程昨在保烟修期习限内育出现宇质量容缺陷需，建罪设单瓦位或羊者房揭屋建嫩筑所描有人昆应当畜向施抱工单悲位发文出保缝修通剪知。施工崖单位仿接到项保修固通知屠后，姨应当柳到现药场核对查情角况，怨在保拜修书丝式约定俘的时恐间内迟予以巴保修矛。发晕生涉乞及结渐构安盾全或垫者严妈重影唱响使兼用功驱能的桨紧急叼抢修拢事故端，施刚工单华位接讲到保凑修通寨知后笑，应芳当立带即到座达现根场抢累修。38第十龟二条键施迈工单晃位不微按工帽程质汇量保排修书就约定石保修呢的，比建设踪蝶单位赞可以距另行司委托境其他暴单位辩保修黄，由栋原施里工单泼位承忍担相别应责招任。第十垫三条保修篮费用趴由质螺量缺脂陷的殃责任单方承乓担。第十快四条辣在锻保修轮期内代，因喂房屋蜻建筑作工程捆质量乖缺陷乞造成挂房屋莫所有县人、辜使用仅人或莲者第歌三方垫人身咽、财找产损窃害的粉，房候屋所左有人窜、使帝用人机或者抗第三勉方可炎以向滚建设万单位移提出副赔偿菠要求举。建为设单扔位向楼造成徒房屋于建筑笼工程柜质量端缺陷偏的责云任方块追偿楚。第十按五条高因枪保修酷不及邀时造健成新箩的人参身、激财产洁损害荐，由碧造成询拖延苏的责酷任方梯承担逐赔偿排责任岔。39企业铁财产另损失渐所得见税前超扣除碑管理提办法第五终条糠因帐债权勒人原阶因确染实无郊法支圆付的吴应付耕账款衡，包肝括超混过三沟年以备上未遍支付激的应健付账旱款，估如果迷债权伟人已丙按本遗办法抬规定致确认姜损失溉并在戏税前闯扣除柜的，尺应并遣入当妻期应环纳税凶所得亮依法庆缴纳埋企业馋所得畜税。关于巧外商策投资劈燕企业筝和外叨国企赠业接汽受捐仗赠税滚务处采理的您通知尾国税度发[1妥99精9]投19低5号三、赶企业黎的应辱付未山付款谣，凡引债权鬼人逾踏期两秒年未亦要求愁偿还盲的，故应计岭入企灵业当芳年度老收益躲计算吐缴纳英企业意所得谱税。40（二溉）扼编住成秩本关1.是否摩准确甚区分缺期间它费用湾、开抖发成止本和盖销售景成本咬的界乘限，隆有无完虚列浙、重依复列妄支有睬关的伏成本筐、费乌用。套土地寺征用圣及拆解迁补喘偿费怜、公璃共设钟施配笨套费挤是否默按成狱本对沾象进匹行归泡集。2.为房妙地产酸开发面而借周入资单金所络发生认的借迷款费弄用，煮在房练地产屑完工杠之前鼠发生顽的，姐是否语按规忆定记泼入了者房地暂产开期发成瓜本，蹄是否污对超完过银潜行同灾类同到期贷郊款利垃率以火上的制部分仁进行氏了纳根税调席整。P3支68页413.检查答企业撇是否锹予提伍尚未齐支付鼻的土秩地征骡用及超拆迁裁补偿企费、爷尚未跑建造妻的公拖共配护套设畜施成储本，荐是否唐在土声地征吐用及妥拆迁价补偿正费尚危未支妥付、蛮公共拦配套佣设施利尚未驻建造他时就牛全额车估算铃计入港项目糟建筑桂成本堡。完工典前直接乡丰计入宏成本我对象已完躺工成硬本对栽象未完郑工成售本对皱象已销未销完工渣后42例题冶：某房胖地产吗开发盆公司唤在一筐块宗胞地上餐分两眨期进常行开仔发。菊第一面期开晒发建颂筑面剧积为15万平研方米掉，20格04年6月已涛开发策完毕占办理尿竣工样结算渡，20陶05年12月底武一期振销售岔进度驳为80社%。第删二期寇开发卫建筑邪面积侧为10万平趁方米抹，正志在建洒造。修第一通、二何期共冈用的昆幼儿户园从20颈04年7月份效开始吧建造遗，到20够05年12月底牙完工扔并办看理竣歼工结肉算，酷成本阳为50万元呆。1．计算久每平伙方米疑应负名担的驻幼儿假园成棚本50万元÷（15版+1刺0）=2元/平方得米2．第一势期已台销售梳部分乱应分抖担金亭额2×历15困×8攻0%哭=2章4（万位元）效直接晨冲减20霸05年度申应纳寻税所肝得额额。3．第一形期未阴销售敌部分赴应分餐担金劲额2×却15醉×2罪0%福=6（万猎元）膜随今产后销葱售进膜度冲害减以妥后年戒度应蛛纳税哨所得低额。4．第二竖期应承分担虎金额2×眯10未=2恢0（万邻元）随今可后销彻售进而度冲横减以勤后年扁度应饲纳税宴所得驱额。434.配套戏设施脑成本炕结转谅是否奶正确。Ｐ43耽0页5.开发池间接碰费用黄分配论结转书是否谈正确形。6.销售钩成本糠的结今转是暂否正欣确。可售渗面积盆的确弓定，工违法厕建筑萝物的阁面积7.开发种公司糊土地鉴评估腹增值疑不可造税前诊扣除案例宾分析:甲公朱司是季一家型房地府产开蚊发公般司，宵与乙羡房地驻产开数发公凝司达克成协陆议，白收购氧其私孙人股躺东丙逢占乙葱公司忍股份蒙总额49％的拼股份鹅，乙先公司捏因购唱买土合地在老前，犬其未摘开发歪的土者地已爬经升痒值，愿甲公缴司溢缸价购迅入丙疫所持菠股份鬼，股别份原谨值为50蚊0万元春，甲索公司杀购入答价格庸为80碌0万元唇。44（三共）确漂保费罩用税蝴前扣钻除无栋误1.确“广告唯费”哲、“隐业务润宣传生费”秀、“朝业务浙招待鸽费”誉、“障坏账释损失议”等颈期间西费用恭是否挎按规队定的界范围眨和标归准进柴行扣秤除，径是否撞存在刚为规州避扣枪除比流例的林限制译而将供上述殿费用夫部分识计入登开发学成本饭的情返况。国税冈发[2挠00期6]筋56号国家丧税务脏总局搭关于今修订舟企业摧所得赚税纳失税申盖报表闷的通京知第协四条监第四面款规雷定，刷广告贪费、抹业务扬招待宏费、育业务有宣传仰费等尾项扣泥除的间计算签基数赢为申虹报表炉主表就第1行“毛销售桌（营城业）谊收入河”。45财政士部关番于执龄行《企业袭会计刊制度》和相孩关会卫计准舱则有关碎问题榴解答切（一荐）P3威41页20鉴02年10月31日才财享会[2梳00附2]思18号问:企业耀支付转的广断告费晓能否及预提前或待乞摊?答:《企业酷会计冒制度》规定嘱，期巾间费哥用应搁当在炕发生多时直客接计缓入当狡期损止益。盘企业洲为扩碧大其捷产品滑或劳畜务的旗影响抛而在轧各种威媒体扁上作当广告眉宣传液所发福生的脸广告郑费，应于娘相关搁广告均见诸慕于媒战体时厅，作买为期甲间费猛用，火直接抗计入班当期英营业附费用双，不测得预趴提和产待摊皂。如果织有确娱凿证子据表眼明(按照肯合同协或协剃议约坚定等)企业杰实际迟支付税的广男告费默，其相对科应的是有关捎广告介服务农将在笔未来基几个辽会计所年度椒内获则得，衣则本蔬期实军际支赤付的拖广告浅费应凭作为屯预付劫账款，在姿接受芬广告葛服务塞的各陷会计真年度巾内，腥按照钓双方输合同恰或协乖议约房诚定的走各期臣接受姜广告咬服务独的比局例分厕期计呜入损挪益。层如果排没有棍确凿背的证晃据表田明当微期发壶生的醒广告闻费是资为了若在以纷后会滑计年驴度取张得有稳关广修告服奏务，亿则应知将广辜告费潮于相刊关广珍告见唇诸于伪媒体笋时计行入当验期损百益。46《广告刻管理束条例》(国发[1祖98袄7]待94号)和《广告像管理伪条例赤施行坦细则》（工侮商广拥字[1录98针8]第13号）妻规定周：广告裙费用斩，是染指企欠业在哑销售弱商品云过程统中通票过报醒纸、抗期刊娘、图心书、敏名录框、广齐播、都电视初、电天影、无录像苏、幻孩灯、伐路牌不、橱梁窗、挤霓虹扯灯、溉电子饺显示熊牌（孟屏）究、灯择箱、烘交通相工具捕（包铃括各列种水樱上漂哀浮物象和空低中飞兼行物宗）、色印刷童品等质媒介善或者策形式泽刊播叫、设愚置、膊张贴询广告贝发生灾的推字销宣胖传费局用以区及通要过邮污局邮勿寄各窑类广既告宣管传品轮和利沿用馈你赠实门物进载行广持告宣厕传的逃费用证。《企业纷所得征税税振前扣勾除办蜜法》（国和税发[2厕00斗0]催84号）狠规定让：纳笼税人政申报获扣除坦的广舅告费欠支出肢应与僚赞助岁支出点严格轰区分意。纳悔税人待申报口扣除奥的广垂告费骄支出芒，必神须符遮合下酿列条签件：（1）广却告是页通过崇经工伯商部纺门批情准的归专门璃机构陶制作项的；呜（2）已暖实际归支付潮费用茫，并羡已取亡得相端应发蛇票；垃（3）通雄过一匙定的椒媒体惠传播在。472.贿赂跌等非榨法支候出，偏因违起反法束律、你行政插法规佩而交环付的法罚款穴、罚卧金、饥滞纳剥金是趋否已坚作纳掌税调城整。3.有否注在税段前扣龙除与唤收入己无关牛的支洽出。4.工资钞扣除致是否惹正确低。5.层“三费聪”扣脊除是己否正煤确。P2贯34、P2离37、23萄8页关于掀企业币职工撞教育原经费勿提取塑与使题用管田理的剖意见财建[2喜00匙6]钟31以7号三、谅切实吹保证乖企业赤职工摘教育蛛培训的经费停足额委提取陶及合闸理使部用浑（披一）真切实闻执行《国务水院关屯于大搜力推偶进职童业教锯育改址革与和发展同的决敲定》（国吗发[2片00庭2]班16号）说中关图于“包一般声企业杯按照饿职工武工资胃总额贷的1.定5％足沃额提脱取教冷育培停训经糊费，瓜从业涨人员蝇技术村要求两高、刺培训涌任务级重、无经济粘效益掘较好题的企宗业，悬可按2.限5％提羡取，施列入沸成本候开支福”的嚼规定桶，足您额提洋取职来工教浊育培醒训经惜费。堆要保恨证经早费专旧项用贝于职帮工特伞别是邪一线扔职工培的教签育和宪培训给，严阴禁挪峰作他竟用。48（二梨）按孙照国晒家统棒计局《关于裂工资辜总额屡组成评的规垂定》（国廉家统个计局19丸90年第1号令脸），膜工资良总额验由计塞时工副资、丧计件核工资专、奖朝金、沿津贴裳和补叮贴、葛加班找加点茎工资渣、特组殊情复况下克支付忘的工醉资等挖六个梅部分茫组成脆。企剩业应幕按规纲定提俯取职宴工教庄育培汤训经矮费，并按舟照计昨税工恋资总圾额和旬税法翅规定摧提取忧比例绩的标山准在浮企业妄所得添税税冒前扣绣除。渡当年叹结余嫁可结埋转到型下一羡年度挡继续言使用侍。6.纳税同人计脆提的嘴以前似年度撇应计岂未计精、应阅提未弦提的贯折旧柴、费艳用是圾否已遍作纳抹税调赌整。7.捐赠造的扣递除是沿否符庙合税将法规钢定。P3岛93页498.临时腐出租庄的待桶售开蚊发产容品，裳对其么已计祸提折营旧处烦理是栗否正付确。9.纳税州人高磨于同晴类同圣期商材业银蛙行贷筝款利肯率支泳付的罪利息刮是否饰调整傅。10革.纳税杆人向耳关联遣方借汗款利利息调垒整是撇否正刊确。P1判79页营软业税哀处理11败.企业朋提取抖固定奇资产氧折旧共年限云是否冬超过撒税法鉴规定惩年限修，残减值比蜘例是俯否合甜理，棕固定址资产云修理客和改启良区秆分是免否正早确，谱提取县的固写定资摄产减绕值准咸备是头否进误行纳唤税调象整。P1柔08页会按计定铃性12揪.开办雅费的哨归集脏、摊灯销是基否正示确，屈是否彼按规孕定进匀行了抹纳税床调整琴。p1秤5850例题p1喜60页某内僻资房辜地产示企业20着03年7月份狂开始要生产板经营晚，前梁期发掌生的孙开办仰费总束额为96万元威，7月份财摊销胆开办胸费时榨，会闹计分圾录如朽下：借：唇管理党费用—开办翻费摊圆销96万元贷：届长期椅待摊心费用—开办炕费96万元20犯03年度悠允许雨税前句扣除腰额=9拦6÷址5÷披12水×5枯=8（万盗元）浮，应歇调增嚼所得州额=9共6-筝8=句88（万辟元）塞；20锦04纹-2长00国7年每邀年应受调减届所得床额=9础6÷盖5=森19像.2（万孕元）辰；20还08年应近调减廊所得百额=9壶6÷色5÷寇12拖×7浙=1寄1.啄2（万设元）础。51开办恰费税责前扣舅除台烟账（单演位：误万元弃）年度项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年2003年2004年2005年2006年2007年2008年会计摊销额96税前扣除额819.219.219.219.211.2纳税调整额88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2尚未扣除额8868.849.630.411.2052三、谢营业街税检青查要丽点1.开发菜商将凳未售魂出的士房屋垂、商佛铺、疮车位朱出租什，其叮取得初的租胶金收隶入有铺否申槐报纳拖税。2.收取惠广告净位使呜用费挥是否受按规生定缴是纳营化业税晕。3.房地仙产开村发企睬业采东用免请租的聚经营山策略呀出租六时纳富税是郑否正究确。2年8年534.以不陈动产酸、土庸地使叔用权电投资荒入股恳取得违固定胸收入并，不亡承担恳风险战的，候是否程按“绒租赁择业”两申报答营业科税。5.采用奏预收娘款方胁式销室售不懒动产山、转拢让土晃地使恭用权内的，野有无惊不按牲预售摔收入睛（含忘定金眼）缴旬纳营温业税光，不植申报典或者爸少申炸报税段款的胀现象汇。(内部体认购好问题)6.在销拦售不迁动产仍过程董中收闲取的希价外热费用拜如天裕然气蚊（煤同气）飘管道外开户话费、搅有线低电视悦开户盈费等彻有否料申报萍纳税辽。P2棍60页7.开发胞商转症让无票形资夹产、报销售粘不动众产时跟，如降果将誉折扣重额另和开发挨票的石，是骨否从饮营业罗额中唐减除岂。8.因受寺让方护违约蓝而从倘受让删方取段得的惹违约验金、该赔偿满款、社滞纳皮金收蚀入是脂否并故入营谈业额暑中申挎报纳夺税。54违约牌金延舞伸分蛾析一、共房地佩产公贸司收子取的倚违约籍金税林收处宋理北京千市地爹方税只务局逗关于导对房勺地产拒公司哑收取愤客户仅的违灿约金滴征收跑营业筑税问悔题的炭批复席京地匪税营[2趣00欣2]挪40号根据测现行牢营业叶税政凯策规质定，霸对北聪京京凯港物慌业发北展有慰限公级司向沈购房杨户收腐取的草因延阁期支房诚付房备款而尤发生如的违偿约金介，应阿并入驳营业饿额随胳相关询业务遗适用姓税目佣税率糕计算川征收狐营业第税。559.纳税晋人转罗让在肆建项歉目是已否按甩规定夕申报已纳税壤。10岸.银行同按揭须收入铅有否步申报睁纳税锹，有睡否挂明于往旗来账六不申贸报纳砖税。11平.以房搁换地湿的，宫是否基视同醋销售层不动顷产申掌报纳耻税。12碰.以房虾产作便为利骆润分鲜配给贯合作跟各方舍，在据房产右移交涨使用贝时有字否视脉同销傍售不鹅动产数申报鞭纳税贴。13糖.将房舌产、卸土地鲜等不屡动产揭或无滥形资插产抵券债转基让给尺其他妄单位娘或被谦法院爪拍卖定的房升产，副有否狗视同添销售花不动闹产或逃转让离无形俗资产猫申报鹿纳税居。5614邀.以房屋产补坛偿给沿拆迁使户的遣，是件否按钻规定市申报怖缴纳疤计征膛营业曲税。翅补偿鲁面积所和拆扮迁面帆积相宁等的屑部分宜按成顶本价奖征收脖营业桥税；尖补偿墓面积君超过贸拆迁贝面积国的部跨分，沉按实桥际取岗得的素价款腊征税厉。15纪.单位卖将不串动产求无偿梁赠与故他人估有否道视同阵销售高不动棚产申第报纳仙税。16脖.采用础“还功本”税方式柜销售因商品码房时菊，有睛无扣疤除“搏还本巩”支角出后飘再申影报纳绩税的纯错误袄现象碗。17帽.以“姐购房趟回租猎”形俯式销袜售房矩屋是舰否申告报纳防税。5718困.纳税户人是彻否将铅销售爪房屋控的行踩为分韵解成跳销售缠房屋集与装壮修房膏屋两胖项行敞为，箭分别鞭签订麦两份易契约做（或材合同仅），超向对托方收君取两姜份价纹款，刮有无脸分别舅按照习“销畅售不经动产授”和鄙“建处筑业盾”纳王税的宜错误拼现象撤。19可.查看讲售房欠代理繁协议腔，审你查委仇托、砌销售秀双方胸是否连履行哥协议亚并及条时结驼转收婆入。20团.收取玻的炒耐“楼抵花”胡者的豆房产瞎更名星费是华否作米为收腹入申汽报纳汉税。21感.企业分现售走房收构取的大房款良在直破接记腿入“夜主营嚼业务数收入驱”科游目的碍同时乓是否哈申报掀纳税箩。5822门.房地库产开紫发企该业一般蔽不适尝用财税牙字[2姜00电3]挣16号文羞第二和十条城：“睡单位训和个禾人销仗售或感转让屯其购斯置的跪不动级产或纺受让邮的土拒地使绑用权讽，以予全部为收入旷减去省不动鉴产或呀土地详使用守权的增购置恰或受乔让原康价后吗的余厉额为槐营业能额。漠”P3单19页要点:(汁1)上述停不动秒产应透是购冬置所册得,不包双括继酷承的前、受防赠的胞不动绘产，嚼也不尿应包小括接婆受投抱资计您入资迈本总稼额的甩不动姻产。（2）上工述不凳动产床是购恢置后料未再完对原谅不动液产进率行建威筑开股发（戚不是遥安装懂、装国饰、后装修睬或添陶付）穷的不栗动产赖，因陕此不肤包括际自己纽奉立项季独立蚀开发耗的不次动产家或购职进在罗建工涉程后呢继续欺开发云的不况动产（3）不贩动产鹿购置安或受兰让原揪价，阻不包禁括在插购置徐不动飘产时圆由购抗买者代支付眯的契冲税、扑物业营管理土费及吼其他绘应由猫购买幻玉者直泡接负咽担而顺由销浩售方街代收倒的各寄项税队、费翻。59关于拔明确哲营业服税若送干政忘策问量题的浪通知粤地判税函[2嚷00颜3]减33绸9号六、恢关于庄单位姓和个限人销图售或怀转让佣其购它置的景不动职产或加受让讯的土洋地使采用权吓征税总问题锤（一秧）关茫于单址位和粒个人穷销售欢其购艰置不拣动产恰征税堆问题1、单挣位和甲个人拳销售网其购核置的左不动爆产，胆以销节售不辞动产燃的全统部收算入减智去购寇置不魂动产炎的原烟价后删的余品额为嫂营业而额征棵收营凭业税继。2、单颠位和研个人盯将受肾赠、颗政府武和主陕管部遣门划楚拨等乒非购止置的建不动买产再酷销售遥时，船以全斥部收隶入为妥营业浓额征材收营腐业税沉。凡（补二）巾单位质和个恐人转恶让其衰受让忌的土说地使独用权治征税命问题1、单乱位和与个人辟转让愤其受定让的始土地客使用哲权，钻以全厕部收霉入减浮去土狼地使姜用权搬受让雷原价早后的灭余额两为营族业额瓜征收稼营业港税。2、单杂位和干个人膏将受眠赠、洽政府之划拨柱的土殊地使漆用权糖再转拒让时感，以想全部蝇收入鼻为营授业额位征收锋营业量税。敢（三董）单病位和处个人您销售今其购挂置的璃不动舟产或垂转让谦其受及让的店土地素使用和权的颈原价滴是指叛购置批不动腥产、管受让跪土地配使用兵权发就票上颠注明誉的价套款，营不包夫括购箱进不词动产迁、受针让土括地使饶用权洗过程滨中支扯付的姥各种外费用汇和税灾金。60四、疏土地邮增值突税检漆查要型点1.未竣复工清遭算项债目是写否按蒸规定屋预缴露土地曲增值荷税，它项目塘竣工沃清算党后是袜否按边规定司期限沃到主乎管地比方税益务机拼关汇很算清宗缴。2.申报委计征扎土地搅增值冠税的知收入相额是膝否包块括包定括货娃币收层入、馒实物岩收入皇、其菜他收康入等懂全部次收入罩。3.纳税铺人的创行政领管理痕部门劝（总扮部）羞为管伟理和俩组织税经营烘活动虏而发卧生的颈管理跌费用雕，是纳否作舞为开晋发间黄接费骂用直门接扣轨除而烂不作签为房遥地产碰开发奖费用步扣除凑。614.在房阶地产符完工叛之前佩发生楚的，团计入茄有关麻房地扔产成沟本的衔利息绣支出或是否术在计缩慧算土锦地增匹值税页时，还从房峡地产苏开发择成本窝中减炭除。民否则口，会煮造成卸资本垦化利努息既畅在开指发成晌本中跨得到悠扣除乏，又吨在开豆发费废用方辜面得阿到重尿复扣益除。5.房地篇产开去发费射用，能按五房地梨产项歼目计拣算分膏摊利势息支率出并铃能提侵供金领融机经构证番明，是悦否在钉“利构息+（取围得土姐地使戴用权鸣所支亩付的庙金额+房地胁产开诸发成衡本）×5枯%”以内杯计算敌扣除些；凡不僻能按象房地作产项驻目计凯算分长摊利拖息支爸出或枪不能爷提供漏金融宏机构批证明此的，房赌地产舞开发嘴费用预是否元按“趋（取嫁得土倡地使饺用权吸所支印付的京金额+房地沿产开抄发成布本）×1渔0%向”以内冻计算堡扣除幸。此禽外，怠要特卡别注瘦意检咱查利范息超沸过商再业银美行同毅类同伟期贷猎款利届率计饶算的任金额仓是否散进行屿了扣个除，嘉超过贫贷款被期限凭的利森息部挡分和荒加罚遍的利房诚息是差否进裂行了绳扣除躲。626.在扣乡丰除与谈转让骂房地花产有损关的添税金帝时，乡丰对已祥计入吴管理饥费用直的印逗花税堪是否悄重复旁扣除革。7.从事五房地阻产开旁发的汇纳税腰人是源否已以按取括得土珠地使蔬用权序所支债付的立金额打和房绍地产便开发料成本华计算迎的金摸额之沙加计叮了20婆%进行虾扣除难。8.注意斑增值件额的勇计算作，适锐用税核率、柏应纳族税额纯是否适正确贡，注意垃纳税跪人建庭造普撇通标往准住粥宅出忙售，躁增值阀额未烟超过害扣除响项目然金额20手%的要换免征量土地差增值鉴税。泪增值秀额超锐过扣貌除项伶目金弯额20符%的，办应就壮其全航部增娘值额锡按规型定计撇税。对于肚纳税腰人计贝建造狐普通著标准孝住宅汤又搞黄其他译房地忍产开跳发的催，应拜分别飞核算姨增值惹额。锡不分用别核锐算增垄值额夸或不科能准虹确核纪算增摔值额挽的，节其建筑造的浸普通衫标准势住宅旁不能遗适用辉这一畅免税椅规定粥。63普通起住宅记标准恨（巩一）《中华字人民巨共和税国土闯地增芒值税茶暂行娱条例观实施刚细则》（财艇法字[1狭99驳5]亮00勉6号）爸第十板一条虫：条故例第惰八条泻（一柴）项抖所称她的普章通标纪准住她宅，愤是指甲按所所在地荒一般君民用生住宅膊标准瘦建造裙的居右住用话住宅汗。高温级公浇寓、场别墅利、度仿假村倦等不翼属于飞普通罗标准柏住宅址。普钞通标姨准住苹宅与映其他哲住宅毫的具副体划纲分界捉限由驴各省纳、自絮治区询、直勺辖市果人民静政府嚷规定车。64普通拉住宅阿标准秀（拼二）20贷05年6月1日之漠后优鸟惠政吓策的锯普通践住房告应同铁时符装合以最下三席个条滨件:住宅沙小区抬建筑缸面积绿容积膜率1.觉0以上脏；单虚套建也筑面畏