第五章房地产投资项目基础数据的估算

第5章房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措借款还本付息的估算5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同

一般建设项目:总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。

房地产开发项目:开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算1．土地费用估算

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2）土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计

表5-3土地费用估单位：万元

5．1房地强产开灰发项截目总撑投资瞧与总育成本铜费用及的估非算2．前拆期工素程费匠用房地寻产项乡丰目前济期工去程费滔主要朝包括后：开毅发项摸目前辣期规瘦划、前设计战、可高行性池研究鸭，水稍文、咬地质元勘测敢，以潜及“损三通鲁一平扁”等和阶段切的费工用支雷出。序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-间4前期宁工程晓费估养算表根单弟位：庄万元5．1房地争产开间发项复目总寺投资福与总裤成本培费用符的估恢算3．基怜础设断施建恢设费基础远设施乎建设拢费是沃指建慢筑物2米以烘外和播项目境用地状规划异红线症以内励的各揪种管权线和铜道路特等工寒程的手费用鹅，主魄要包帆括供犯水、枯供电桌、供上气、急排污救、绿矿化、黎道路揉、路炭灯、驱环卫煌设施位的建浪设费则用，锁以及勉各项棋设施贵与市伶政设衣施干片线、仔干管陈、干丝式道的垒接口雄费用僵。一般所按实醒际工敬程量氏估算押。序号项目建设费用接口费用合计12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-隶5基础尸设施清建设庭费估戴算表拍单议位：福万元5．1房地刘产开脖发项呼目总柄投资吹与总奔成本哑费用愧的估千算4．建漆筑安厅装工齐程费建筑晒安装染工程叮费是荣指建偶造房宁屋建矿筑物逃所发登生的兆建筑孕工程驴费用沉、设鼻备采侧购费标用、局安装泡工程历费用竭和室寇内装谢饰家届具费字等。建筑腥安装米工程边费用唯估算夫可以聪采用组单元欧估算漫法、扩单位灵指标兴估算掠法、柴工程脖量近聪似匡撒算法块、概刊算指靠标估储算法抄、概隔预算慰定额界法，矮也可杨以根糖据类旧似工暴程经搂验进修行估蹈算。项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-页6建筑设安装闲工程怀费用火估算观表死单位姻：万艺元5．1房地衡产开灵发项追目总捐投资共与总晓成本册费用投的估复算5．公棕共配休套设凭施建池设费公共继配套捎设施侧建设宜费是启指居副住小掀区内浸为居智民服迟务配领套建旱设的岂各种丝式非营庙利性宝的公叮共配应套设乳施（仅又称也公建觉设施头）的玻建设卧费用车，主要歉包括业：居佛委会弃、派肉出所胡、托盖儿所志、幼估儿园擦、锅释炉房凡、变智电室学、公纷共厕件所、等停车均场等歇。一般倒按规遗划指默标和右实际假工程拿量估删算。序号项目建设费用估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-送7公共圆配套枯设施恭建设奔费用逃估算侧表盼单啦位：肚万元5．1房地萍产开团发项津目总往投资伴与总劲成本禾费用例的估毁算6．开窗发间镰接费开发拔间接拖费是馋指房蹈地产赤开发膨企业西所属绝独立父核算吉单位脑在开发闻现场组织鸟管理葱所发拔生的蜓各项拿费用尸。主要钓包括他：工搞资、订福利遥费、哈折旧虹费、典修理盲费、煮办公铁费、陆水电歇费、唇劳动按保护超费、鲜周转概房摊馆销和劲其他馒费用猜等。5．1房地限产开具发项违目总江投资烫与总贯成本皆费用缸的估泉算7．管知理费润用管理以费用五是指煎房地朋产开侄发企摸业的嫂管理缠部门效为组幼织和般管理疗房地即产项橡目的投开发孔经营赛活动奋而发说生的源各项朽费用屠。管理沉费可嚷按项际目投蜡资或律前述1~扛5项直它接费纷用的俗一个矮百分垮比计疑算，肉这个乎百分爬数一晶般为3%左右遗。5．1房地窄产开万发项饮目总构投资苍与总流成本依费用验的估躁算8．财态务费仓用财务利费用畜是指已房地颂产开挺发企完业为话筹集深资金陕而发辽生的蚕各项舌费用持。主要孩包括拘借款热和债喝券的齐利息青、金暂融机滚构手弹续费骆、融洗资代孕理费集、外项汇汇疾兑净平损失展以及务企业慌筹资剑发生社的其型他财闭务费寇用。5．1房地宋产开谱发项暗目总茶投资惯与总占成本逼费用恐的估盼算1）长内期借杜款利茅息的归估算每年港应计跪利息差的近丝式似计多算公遥式如狱下：每年抖应计灯利息=（年们初借烦款本兔息累对计+本年旨借款枕额÷2）×年利喉率（洒有效失年利炸率）2）流绳动资白金借牧款部至分是沉按全巾年利孕息。绞利息匆计入着财务尖费用晓，每于年照丽付，同期末鼓一次上还本佳。3）利就息以卵外的熊费用暖一般朋占利易息的10挤%左右介。5．1房地飘产开割发项衣目总蒙投资米与总丙成本爷费用演的估善算9．销罪售费伍用销售逐费用蠢是指辜房地立产开艳发企磨业在偿销售统房地扬产产福品过帐程中铺发生栋的各趋项费缘瑞用，歌以及纵专设托销售天机构幅或委砍托销咐售代缠理的陕各项夸费用禾。主徒要包拣括销奇售人犬员工声资、牵奖金卡、福左利费恭、差辨旅费活、销融售机联构的启折旧葱费、得修理逮费、别物料彼消耗蒜、广愈告费厚、宣打传费已、代做销手造续费挣、销肿售服交务费更及预代售许明可证熟申领贵费等昆。综炒合起坟来为犯：1）广碑告宣抹传及井市场渐推广芦费，租一般鉴约为侮销售脾收入生的2%仙~3那%。2）销针售代艺理费丝式，一夕般约握为销绍售收挎入的1.矮5%尿~2恐%。3）其份他销延售费讽用，裕一般蜡约为怎销售纵收入能的0.论5%汪~1寄%。以上司各项盛合计毛，销冠售费嫩用约击占到么销售爸收入眼的4%终~6童%。5．1房地携产开圆发项梨目总毒投资粘与总讨成本顽费用敲的估过算10．其复他费宗用其他队费用腿主要烈包括垫临时搏用地舟费和误临时耍建设窝费、识工程立造价摘咨询墨费、甚总承拆包管之理费介、合糕同公后证费谢、施鞠工执廊照费落、工艘程质辜量监耽督费福、工滔程监耀理费里、竣盘工图享编制题费、厅工程降保险摔费等觉。这惰些费发用按讯当地丘有关庆部门酒规定寺的费常率估串算，召一般灿约占叹投资协额的2%所~3振%。序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计表5-发8其他床费用做估算完表貌单部位：蓬万元5．1房地汉产开残发项幕目总劝投资告与总女成本壁费用于的估籍算11．开筝发期应间税奥费开发脂期间饭税费盗是指鱼项目脂所负鼓担的慎与房泽地产连投资损有关御的各俩种税扑金和棋地方床政府盼或有乓关部血门征裳收的辉费用粗。各呆项税片费应绕根据座当地涌有关警法规你标准易估算烂。序号项目金额估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计表5-义9开发猎期税弓费估点算表伏单位誉：万形元5．1房地项产开更发项索目总胳投资苍与总译成本剂费用准的估租算12．不谋可预聪见费房地稠产项测目投币资估棚算应丘考虑始适当坛的不偿可预泄见费托用。摇不可滩预见耕费根途据项尘目的塔复杂驾程度食和前看述各逮项费录用估书算的表准确旅程度穿，以全上述场各项晕费用裹之和吹的3%螺~7贡%估算谷。如果腔是开塘发完粗成后均出租际或自您营的搏项目茅，还四应该赵估算罪下列倘费用寻：13．运朋营费府用14．修聪理费植用5．1．3房地值产投狸资估抱算各少种报齐表5．2房地乔产投喜资项村目的拿收入陪、税国金估们算与摧资金料筹措5．2．1经营核收入形估算1．租屯售方外案的慕确定租售符方案岁一般岛应包好括以脾下几淘个方变面的妇内容尚：1）项样目出慰售、半出租泼还是脊租售慈并举绞？出抚售面歌积和若出租孟面积果的比期例是店多少致？以昂及整猫个项土目中钞哪些愿出售宪、哪赤些出格租、袜哪些雕自营锯？2）可贷出售甜面积砍、可谋出租探面积早、自占营面尿积和鲜可分艳摊建刚筑面届积及修各自辅在建横筑物到中的看位置迟；3）出扮售和石出租协的时验间进锄度安鱼排和救各时存间段菌内租奶售面菊积数董量的霜确定电，并剖要考酱虑租勉售期却内房胃地产腊市场昨可能波发生酷的变移化对问租售格数量蓝的影异响；4）售灵价和武租金子水平类的确举定；5）收趴款方醋式与贫收款盼计划绍的确盒定。这一卸过程御在实南际工推作中洞，可轨参照饮表5-的10、5-静11、5-联12、5-辞13进行骡。销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计房地眉产开树发项存目销隔售计线划及农收款资计划归表表5-葱10单位牛：建汗筑面舰积（度㎡）杨，销鱼售收卖入（妹元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地社产开钢发项林目出摸租计娘划及扑出租直收入拜计划奶表表5-诊11单位雾：建涉筑面组积（栏㎡）摘，销穷售收忌入（克元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）2001年2002年2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-横12房地鹿产项敏目销警售收劲入汇帝总表竞（全每部出旺售方惰案）泼单位晌：万公元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-傅13房地爹产项再目出必租收宜入计穗划表型（全豪部出哪租方伟案）台单位冈：万俊元5．2房地线产投肺资项嘴目的扫收入辈、税肃金估伐算与备资金互筹措2．租丸售价下格的掘确定1）房袖地产霜开发户产品祸定价云方法《房地陆产开讽发项悦目经牺济评辆价方厅法》中规哥定：租售禾价格套应根妈据房床地产说项目灶的特愧点确泊定，久一般崇应选时择在注位置向、规俘模、通功能闭和档渡次等冈方面顿可比丛的交市易实素例，坦通过唉对其宾成交席价格庆的分押析与文修正诱，最蚕终得壳到房济地产脊项目字的租控售价躲格。这个慌定价贯过程网就是市场相比较配定价郊法的运奸用。5．2房地傲产投酷资项膀目的固收入穿、税挂金估呆算与暮资金两筹措2）市独场比报较法呀定价纳过程①爪搜集遍交易输实例②步选择蛇比较李实例铲房地呢产③罪建立婆价格席可比水基础④吹比较维实例桑的比饶较和俩修正⑤唤确定陶该房绩地产绘的比坦准价味格5．2房地缸产投买资项呼目的伐收入歼、税嚼金估援算与估资金送筹措3．经壤营收泪入估吊算经营叛收入工是指辆向社孤会出希售、污出租渔房地时产商新品或撞自营穷时的陡货币认收入滑。房地村产投添资项陕目的评经营澡收入置主要陆包括猪房地按产产迫品的完销售悟收入凶、租典金收饶入、唱土地摆转让宾收入安、配磁套设杂施销袄售收港入（仁以上蹲统称沈租售跃收入得）和浴自营未收入涝。5．2房地苗产投幻玉资项歇目的轨收入羊、税宝金估昏算与风资金炸筹措5．2．2税金蛙估算目前赖，我李国房免地产栽开发竭投资饶企业苏纳税臣的主犹要税宏种如衡下：1．经铁营税意金及振附加经营据税金眯及附以加是馅指在这房地遍产销蛾售、衰出租虽与自谈营过幻玉程中蚊发生焦的税哑费，涂主要缝包括换营业针税、铅城市衣建设疏维护席税、熟教育险费附切加（恶通常巩也叫间两税报一费求）。目前经营业岸税的泼税率篇是5%；城拍市维颤护建岗设税响的税化率，牵纳税破人所鱼在地转为县仿城、简镇的院，税缘瑞率为5%；教榜育费樱附加拍的税撕率一使般为3%。5．2房地贩产投减资项网目的槐收入由、税姓金估筹算与蜘资金弱筹措2．土猛地使东用税土地掉使用流税是案房地痒产开榆发投仇资企牵业在螺开发炊经营撑过程享中占誉用国豆有土拴地应恭缴纳躬的一缺种税屠。3．房脸产税房产育税是吉投资仇者拥愈有房双地产滔时应搏缴纳接的一南种财费产税抹。对于余出租裳的房肺产，篮以房内产租屯金收寄入为乳计税庙依据索。对拐于非臣出租御的房鄙产，杆以房孤产原州值一铲次减灯除10巨~3骂0%后的府余额宽为计彼税依牧据计采算缴吵纳。4．企旱业所护得税企业盼所得枣税是薪对企滩业生胃产经音营所颠得和饲其他判所得点征收馆的一蓝种税睛。5．2房地篇产投独资项粗目的平收入恨、税征金估曲算与奇资金惰筹措5．土立地增叹值税土地雹增值苹税是雅对转翠让国往有土顿地使衫用权蔽、地值上建忽筑物列及其牌附着掉物并嗓取得属收入概的单亩位和确个人称，就弟其转虑让房织地产围所取得得的导增值烦额为还征税捕对象弦征收篮的一合种税币。5．2房地吹产投牧资项点目的碑收入因、税警金估页算与蛋资金郑筹措土地品增值螺税实时行四歉级超勾率累饥进税鞠率，题从30唇%~垫60小%。（1）增锅值额鸦未超恐过扣拖除项像目金穿额50松%（包磁括本及比例缘瑞数，禽下同肉）的胀部分列，税源率为30站%；（2）增脆值额捏超过歌扣除壳项目左金额50脸%，但筹未超恒过扣狠除项毕目金妖额10缘瑞0%的部降分，蔑税率完为40残%；（3）增恩值额割超过典扣除狼项目弟金额10捉0%，但遍未超容过扣悬除项纲目金溜额20领0%的部晌分，赴税率恶为50核%；（4）增踢值额侮超过能扣除劣项目洽金额20疾0%的部消分，扮税率足为60串%。综上气所述熔，我续们可扑将土登地增犹值税懒的计谦算列树出表粮格，老如表5-们15。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-虽15土地渠增值膨税计莲算表5．2房地模产投喜资项铸目的醋收入为、税斑金估戴算与晴资金狡筹措5．2．3销售紫收入锄、出峰租收则入、贝自营兄收入迁与经笼营税症金及燃附加表报表在进摧行房兵地产宁投资缸项目皂的财异务分傲析时归，应肢按期周编制行销售但收入印与经宇营税叠金及筒附加树估算央表、堵租金委收入围与经纸营税派金及并附加督估算缘瑞表、狗自营买收入限与经滥营税混金及元附加列估算焰表。其表奴格形矿式见戒表5-魄16、5-室17、5-恭18。序号项目合计123…

N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-旅16销售夸收入嫁与经赔营税望金及疼附加拐估算野表绞单坛位：类万元序号项目合计123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-仗1劫7出租居收入毫与经醒营税餐金及惹附加叶估算县表芒单位碍：万颗元序号项目合计123…

N1自营收入1．11．21．3商业服务业其他2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-猛18自营滨收入挪与经岁营税瞧金及倡附加善估算省表哨单找位：筑万元5．2房地贱产投刻资项出目的烫收入施、税鼻金估副算与兵资金守筹措5．2．4房地私产投邮资项理目的示资金览筹措1．房多地产铸投资够资金锄来源弟分析房地她产投版资项狼目资棚金来蕉源的厕渠道甘主要蚂有：屈资本茅金（刻股本爆金）卧、银袖行贷寸款、滚预售遍收入桃。1）资颈本金资本厚金是咏投资释者对链其所框投资么项目然投入垮的股评本金掘，通湾常来包自投怎资者努的自爆有资在金。从投顿资者浴的角眠度来膏说，径只要佳预计品项目汗的投俱资利现润率带高于德银行杜存款罩利率资，就丢可以震根据周企业样的能霜力适腔时投淘入自裳有资孩金作堡为股勤本金汽。5．2房地室产投搂资项勉目的延收入获、税谅金估拆算与开资金赌筹措2）银丸行贷锹款任何扶房地悦产开岭发商跃要想惧求得骨发展抛，都蒙离不贩开银避行及受其他蛙金融擦机构疫的支箩持。房地调产开沉发投品资中兼一般察贷款买比例长应小荷于项铜目总影投资滨的70市%，而费且是负以开蜜发项谊目本娃身的慢抵押限贷款泳为主同。3）预撒售款预售流款是斩房地晌产投崇资者脉在商诸品房简交付辆使用快之前叼，预钥先向确购房宽者收两取的响价款离。这种路筹资锦方式雹较受以欢迎疮是因者为对尽房地若产的绝买卖御双方幻玉来说油都比杯较有幸益。除了再这三宾种形扫式，车承包爷商带扛资承望包和屿合作隐开发害也经材常被心开发次商作伙为筹弓资的金渠道恶。5．2房地武产投顺资项退目的榜收入猜、税过金估追算与泳资金坡筹措除了雨上述后介绍谦的五酱种方犁式以百外，险社会葱集资珍（发帜行股穷票、挽发行尊公司祖债券仔）、匆利用贩外资旬等方醋式也懂可以啄成为服开发停商投任资项办目的泼资金失来源某渠道井或筹阻资手锈段。5．2房地奸产投肥资项僻目的戒收入蛛、税最金估肢算与疲资金塌筹措2．资争金筹庆措计今划资金季筹措练计划医是根烛据房食地产溉项目北对资好金的继需求戴以及及投资级、成常本与坛费用榴使用求计划浸，来头安排绵资金舞来源惜和相脏应数钓量的娘过程专。面对码不同肢的市随场环折境和恼竞争浆条件表，房杰地产忧投资匪项目凑融资初结构臣和筹艳资计葵划设里计合呼理与民否，屠也是皱开发菜商能盗否成乒功的县关键绩。5．2房地滤产投湖资项狮目的弯收入阀、税爸金估眨算与饮资金筐筹措在制圆定资俗金筹阀措计井划时医应当乞注意喝以下透几点倍：1）严义格按叶照资感金的揉需要宏量确练定筹猪资额框。2）认垫真选喊择筹落资来得源渠绘道。3）准屠确把拉握自教有资脚金与买外部击筹资培的比活例，予并符亚合国齿家的尾有关舌规定暑。4）避夺免利臣率风绵险对古项目愧的不懒利影悉响。5．2房地粘产投殃资项喇目的呼收入洲、税地金估昏算与渗资金退筹措3．资钓金使玩用计鲜划房地秒产投眉资项煤目的怜资金寸使用环计划苗应根俘据可周能的因项目险施工夹进度岛与资妇金来颈源渠韵道进婆行编殿制。编制痰时应这注意过以下年几点躺：1）根割据建棚筑安戏装工尽程进郊度表悦，按帖照不慎同年梅度的单工作见量安电排相仿应的技资金钩供给钥量。2）根茎据设粗备到槽货计壳划，遵安排种设备总购置舅费支蜓出。3）项让目的比前期踏费用师应尽溉早落遇实。4）在耽安排娇投资垦计划宏时，鉴应先晶安排冷自有帮资金弟，后丈安排康外部寸资金送。5．2房地华产投弱资项忽目的袄收入欠、税叶金估孙算与凝资金之筹措4．投腿资计袖划与易资金旨筹措唐表房地棕产投愿资项梁目应拦根据外投资并估算赵数据饶、可早能的私建设剧进度央、将告会发予生的乓实际绒付款芒时间维和金高额以冻及资圣金筹序措情疗况按灵期编门制投恨资计肿划与饲资金策筹措兵表。其表燥格形学式见椒表5-金19。序号项目合计123…

N1项目总投资1．11．2开发建设投资经营资金2资金筹措2．12．22．32．42．5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入表5-失19投资遗计划贩与资庆金筹晋措表脾单隶位：亦万元5．3借款零还本铅付息美的估苗算借款愚还本曲付息嘉的估席算主华要是咽测算键借款结还款签期的膏利息凤和偿并还借爹款的撇时间珍，从将而观阁察项缓目的同偿还床能力扩和收高益，冬为财拣务分望析和疗项目夺决策葬提供渐依据芽。5．3借款干还本衡付息武的估掏算5．3．1还本夜付息卸的资起金来树源根据苏国家牵现行继财税过制度谦的规只定，竖归还雨建设界投资绝借款滩的资存金来制源主欢要是烟项目除建成部后可鹊用于疮归还顽借款梨的利佳润、论折旧级费、奔摊销桥费等课；对勤预售瓜或预拜租的姑项目拉，还梅款资魄金还热可以编是预姻售或融预租屋的收法入。项目第在建壶设期叶借入兴的全怀部建糠设投看资贷雷款本欧金及眨其在衫建设重期发斜生的血借款绝利息雕，均爹构成尽项目品总投搂资的赶贷款循总额勒，在含项目侄建设溉期结浓束后发或贷百款方喷要求找的还隙款期糖开始陪，可嫁由上壳述资榜金来咳源偿井还。5．3借款栏还本轿付息旧的估详算5．3．2还款串方式支及还煮款顺纱序房地蕉产投违资项培目贷俘款的董还款桂方式旧应根纸据贷释款资谷金的秤不同腊来源很所要疏求的肚还款蛛条件挂来确蹲定。1．国联外借唤款的骆还款腹方式按协链议的送要求浑分别钟采用创等额境还本睬付息土或等庄额本滋金偿屈还两历种方省法。2．国脉内借仇款的激还款浙方式实际抖操作馋过程落中按肉实际击偿还禽能力竹测算箩。5．3借款就还本船付息额的估榴算5．3．3利息棕的计聋算1．国攀内借名款利砍息的缠计算1）借兄款时假的利的息计界算对建黄设期主借款六利息厚进行印估算遵时，泽应按虾借款磨条件证的不情同分眼别计努算。咐借款回条件词包括奔：借蜓款利柔率、蚁借款病期限泥、借千款总绿额等撇。为简松化计沸算，麻假定夜借款警当年勿在年犯中支