房地产基础知识及法律法规详解

房地产基础知识前言一个优秀的营销人员，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口；一个优秀的营销顾问，要具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求等职业精神；一个优秀的营销人员，具备专业的知识是排在第一位的；我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物；房地产业是发包方，建筑业是承包方，它与建筑业既有联系，又有区别；房地产业归属为生产和消费，提供多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅40层以上（高度100米）为超高层房地产类型

按用途划分

a)居住房地产

b)商业房地产

c)旅游房地产

d)工业房地产

e)农业房地产房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合用地或者其他用地五十年。一、基本规划术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构

钢结构

特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。框架结构剪力墙结构框剪结构三、按住宅的建筑结构分类1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修四、按住宅的建筑结构分类2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。

特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。3、框剪结构框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。五、商品房销售名词解释楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。外飘柔窗：房歪屋窗完子呈壁矩形馒或梯叨形向画室外但突起纽奉，窗汪子三流面为众玻璃晴，从铃而使债人们瓦拥有霞更广面阔的藏视野验，更吴大限持度的狗感受缘瑞自然恩；通琴常它到的窗诞台较服低甚疾至为炉落地脸窗。粱（面棒积计壁算方隶法）中空岭玻璃：传隆统单假玻门代窗的虏革新爱，它续由两藏层甚麻至更护多的肺玻璃牛密封迎组合锋，两旗层玻昏璃之毒间必送须形绑成真俊空或南气体锯（惰铁性气灭体）全状态湖，故势称“雕中空赌玻璃巷”。阳台：供坟居住该者进过行室兰外活灾动、哑晾晒胃衣物鉴、储子存的蚀空间羡。露台：住户宅中矿的屋勤顶平色台或按由于瓶建筑沉结构肝需求些而在掀其他撤楼层弱中做巴出大嘴阳台订，由东于它查面积沟较大明，非灯封闭扛结构戴或上唤面没默有屋吹顶，垮所以察称露酷台。玄关鱼：玄关扣就是预登堂封入室付第一许步所确在的钻位置票，它威是一霞个缓跪冲过姿渡的恒地段螺。其降作用悠为功邀能过鲜渡或平增加秩居室突的私件密性赞。开间稻：在住妈宅设武计中土，住帅宅的毕宽度永是指挣一间遵房屋每内一筋面墙乌的定地位轴枕线到表另一秤面墙伯的定签位轴薯线之室间的麻实际尸距离血，因灾为是嫩就一脑自然定间宽燃度而真言，逮故称炊开间武。进深：住四宅的乱长度醉即进核深，硬指一登间独杨立房抹屋或劳一幢封居住渡建筑袜内从互前墙糟的定扯位轴浪线到糊后墙沾的定候位轴族线之椅间的声实际洋长度犬。层高舞：下层炒地板爬面到阁上层毒楼板长上表挖面之眉间的必竖向是尺寸卖。净高号：下层警地板把面到佣上层悠楼板枕下表底面之僵间的普垂线沙距离斩。（净粗高＝怖层俘高－楼板遗厚度丢）六、者房屋艘面积降术语房屋首使用血面积疾（套纹内使打用面臣积）：住滩宅中嘴以户斑为单堂位的的分户未门内菠全部歌可供帅使用丑的空岩间面冶积，毫住宅蹄使用爹面积洲按住抹宅的助内墙桶面水已平投嫌影线由计算产，包假括卧混室、走客厅接、厨侮房、圈卫生桐间、冈室内适走道版、地腾下室徒、夹形层、铁阁楼仍等面则积。房屋傻产权被面积：指汤产权秋者依氏法拥牧有房匹屋所脊有权绝的房坝屋建物筑面绪积。房屋岭预测字面积：主葬要依冬据施找工图烦纸、欠实地惠考察岂和国配家测胃量规踏范对北尚未领施工乞的房遮屋面络积进寺行一视个预废先测诵量计捎算的旋行为亿，是面开发之商进形行合丈法销捉售的证面积散依据他（合斧同约场定面航积）垮。房屋困实测宪面积：指可商品成房竣队工验哭收后菠，开那发商盯依据梅国家熊规定省委托苍具有任测绘资资质音的房决屋测棚绘机萍构对纳楼宇区进行企实地饭勘测诸、绘旷图、捧计算妙得出股的面浪积，亭是开庙发商煎和业讨主的裂法律阵依据耳，使罪业主躺办理狮产权墨证、恼物业洽费的复最终稿依据挣（产搂权登哄记面妙积）贿。套内烂阳台哥建筑微面积：指送阳台溜地面醉底板趋外沿搂在水雪平面唐的投惑影；蚕全封行闭阳虫台10初0%计算晚面积印，半筝封闭腿阳台50达%计算疼面积渴。套内蛇墙体善面积：商行品房长套内摇使用鬼空间班周围鼓的维忧护或周承重暗墙体蜻的面沃积。套内凡建筑声面积=套内芹使用戴面积+套内查墙体既面积+阳台光建筑翻面积分摊浸公用贷面积=建筑怎面积辉－套谜内建圣筑面廊积建筑姥面积=商品住房销兴售面渐积=套内概建筑见面积+分摊疮公用货建筑奴面积七、贵建筑借物的椅各项画比例建筑住容积恢率＝总讽建筑冈面积复÷总窜用地窝面积建筑桃密度皮（建乳筑覆层盖率老）＝建筑甲基底锐总面牢积÷弯总用萝地面伞积×胜10烛0%绿化镇率＝各周类绿捏地总破面积揉÷总艇用地碗面积铁×1槽00座%（台住宅吵项目杂绿化绢率应丈不低寒于3险0%魔）面积稿误差记比＝（末产权青登记穿面积拳—合楼同约碗定面遭积）顽×1际00跨%÷趋合同外约定供面积分摊情率：公病用分吼摊面浩积之僵和÷唇建筑办面积陷之和得房马率、逆实用款率=套扭内建鼓筑面硬积÷悠建筑乔面积怒×1郑00收%使用脾率=套岩内使育用面糖积÷旺建筑驴面积围×1僻00票%八、伟房地闷产开茂发五波证二叨书名预词解宴释《国有梨土地风使用穗证》：是漏证明瓦土地脏使用率者向贫国家史支付缺土地蚁使用跌权出粗让金荐，获献得了遣在一延定年呜限内速某块稿国有午土地科使用哭权的吃法律差凭证医。《建设厅用地炮规划慢许可关证》：是袖建设秩单位测在向晋土地仍管理搭局申辜请征叉用、那划拨疮土地敢前，筐经城茄市规漫划行虫政主眨管部贼门确璃认建振设项麦目位瞧置和拳范围见符合崇城市诱规划蔑的法丹定凭嫂证。《建设励工程华规划承许可店证》：市作有关时建设唐工程宝符合波城市岩规划柳要求竖的法鼠律凭山证。《建设恼工程珍施工汽许可艇证》：是裕指项侧目开求工前才队伍剥招标呼到位萄，施锈工队败伍具勺备施神工资居格，顽现场坊具备凭施工怖条件茶的凭谁证。《商品培房销贷售（鸦预售位）许纸可证》：指显开发聚商在粱投入辆方面灰达到卷国家功要求锈，有露条件话对外针销售阴房屋窜的凭抵证。《住宅挣质量柳保证快书》：开小发商汁对销狠售的睡商品钳房承僚担质寻量责优任的泪法律步文件岩。《住宅净使用划说明志书》：对貌住宅勾的结渗构、奔性能拌和各贤部位个的类欧型、拒性能揉、标季准等窑加以观说明彼，并稠提出冶使用愤注意姜事项合。九、糠商品爪房预耐售应遭符合毫什么捐条件词？已交刑付全刷部土腔地使巩用权偏出让涨金，芳取得巷土地长使用血权证撑书持有割建设请工程徐规划轰许可贷证和嫌施工茶许可逝证按提青供预著售的疼商品袍房计缺算，争投入挽开发党建设突的资礼金达列到工谷程建眼设总冠投资疮的25均%以上晃，已狭经确途定施慕工进石度和祥竣工谊交付禽日期十、住商品岩房现迟售应扰符合斜什么招条件秒？现售月商品触房的边房地谊产开宴发企阵业应妙当具症有企报业法峡人营弄业执毯照和忍房地佳产开积发企掠业固资质菌证书散；取得旁土地乒使用哈权证董书或动者使单用土邮地的骗批准毁文件世；持有货建设贡工程丘规划密许可灾证和束施工叮许可纽奉证；已通丘过竣送工验蒙收；拆迁瞧安置洁已落悬实；供水读、供敢电、亡燃气绳、通约讯等略配套坟基础谨设施证具备瞎交付饥使用道条件申；物业匆管理争方案丸已落丈实。十一间、合烧同登也记备宴案的否时间我国猜房地础产法恒规定由，开使发经稿营企鄙业与杀承购北人签应定商抹品房研正式单买卖戒合同汗后，鹊应当勒在签弓约之棵日起30日内循向县政级以判上人坡民政范府房安地产很管理厕部门劈燕和土棉地管鞭理部隆门登掌记备燃案手堡续。十二耍、国言有土熊地出包让使摘用权是国旗家以黑土地等所有货者身动份将楚国有撕土地暑使用送权在言一定墙期限缝内出扫让给遍使用队者，矿并由轰土地镜使用已者向足国家跳支付差土地刊使用社权出崭让金姿的行蹦为。目前风，我贴国土说地使冶用权棍的出报让方滔式有萝四种拼：招刚标、敬拍卖库、挂住牌和闯协议盟方式芒。拍卖斗方式膝出让晕土地墙使用逮权，搞进行杠公开碰竞价饱，轮威番报悦价，则确定锯土地垃使用藏者。商业帜、旅器游、误娱乐盖和商斯品住栽宅等贡各类叨经营唉性用努地，秀必须淡以招恨标拍杠卖或车者挂指牌方段式出祸让。十三役、国周有土惰地的高划拨国有须土地桑的划拥拨，拉是国君有地却使用赏权流密转的葛一种在特殊仓方式唤，是渡国家黎的国戏有土客地使岗用权疏无偿厘地让败与土沿地使付用者熟，土光地使际用者砌只要溉按一此定的行程序恳提出巩申请渗，经稠法定浸机关束批准死后即夫可取经得土颜地使向用权从，而罩不必布向国偷家（呆政府荐）交满付任孟何费胁用与照租金攀。根据《土地顺管理立法》第五裤十四笼条和《城市赌房地看产管翻理法》第二肯十三魄条的拉规定乏，下姐列用兵地的冒使用岭权，鼻确需呀必要产的，候可以龙申请矩以划绢拨方幼式提血供土毁地使笼用权持。1、国伐家机观关用茂地和猫军事立用地收；2、事席业单更位、晕国有袭单位手职工杏居住抢用地汪；3、城花市基兴础设反施用次地和鲜公共护事业横用地夹；4、国查家重黄点扶担持的俭能源眼、交桌通、盐水利询等项键目用孤地。十四趣、集华体土勿地包究括哪月些范宣围？城市塔市区随的土仓地属臂于国习家所溜有；在农愤村和晶城市坛郊区尼的土吩地，搭除由攀法律寺规定驰属于接国家垃所有歇的以衣外，产属于炕农民士集体改所有匹；宅基伸地和饰自留敢地、幕自留棒山，齿属于藏农民态集体兼所有容；集体艰土地雾所有亦权的笔内容庸是集广体经突济组甩织对颈其所咽有的门土地仔行使勤占有马、使挎用、卖收益王和处芒分的仇权利标；集体叠土地居征用气。集彼体土赔地征闲用是擦指国营家因撕建设擦需要令，强箱制地芳将属速于农矿村集献体经央济