新手入门公寓住宅项目营销推广策略培训讲义

印象潍坊

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潍坊∙印象

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Kuiwen

Gate

奎文门

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BailangRiverWetlandPark白浪河湿地公园

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TenWatGarden十笏园

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FuhuaPark富华游乐园引子

华安庭岸风景自开盘来销售情况不容乐观……

产品成交尽显疲态,庭岸风景作为潍坊楼市的领跑者如何在2011年打赢攻坚战,成就辉煌?以镜为鉴，可正衣冠。在提报之前我们先来认识自身的优势和劣势……项目SWOT认识优势（S）：区域位置：项目位于潍城与奎文区交界沿线，升值潜力无限。景观资源：白浪河岸，公园生活，具有丰富的景观资源，国家2A及景观示范区。户型：二期户型调整后，使得销售的产品多元化，更利于销售。规模：片区内少有的规模大的住宅社区。居住环境：白浪河景观地带，临水而居的住宅典范。机会（O）：政府规划：白浪河区域重点规划，标志白浪河沿岸必将成为潍坊的住宅商业的核心发展区。体验式营销的导入，将会使得客户在未入住前了解产品，从而促使成交。市政配套：随着潍坊的发展潍城大规模城中村改造及市政建设已积极投入建设中。产品形态：目前潍坊多层产品日渐稀缺，成为本案的一大机会点。自身配套：社区配备的节能外墙、管道直饮水等系统将会提升项目档次。威胁（T）：同质产品：目前在售项目中，同质产品价格因素形成了较为强悍的市场竞争力，会分流部分目标客户。周边项目售价偏低，将会对本案冲击较大。劣势（W）：价格因素：由于一期产品的特性，多数人认为本案价格颇高。居住观念：相对奎文、开发区而言潍城区给市场的感觉为落后、脏乱，使得奎文、开发区客户到本区域购买抗性加大。本案所处的位置目前景观及配套仍未成型，且周边无其他项目，未能形成居住氛围。受国家调控、银行政策影响，目前房地产市场低谜，消费者消费信心不足。交通不便，使得人流上客量匮乏。项目核心竞争力认识自身配套稀缺多层80~120平户型景观资源白浪河景观核心竞争力主题定位首选：“生态水畔，人文居所”备选：“主题式水岸公园美宅”项目症状的“望闻问切”1、项目所处潍城区，目前本区域给客户较为落后的感觉，而政府规划实施进度缓慢，发展现状表现为人气相对不足，最终区域板块未形成热点；2、目前的销售价格在现阶段存在一定需求抗性，市场观念需要引导；3、销售手法单一，通路渠道手段缺乏，销售执行走入困境。当前难点问题在这样的情形下如何实现庭岸风景阶段性目标?问题VS角度要达到目标，必须能够卓有成效的解决存在的问题！而解决问题的方式往往取决于我们看待问题的角度。营销际思考农一：项目千所处网潍城轿区，睛目前旁本区警域给谷客户磨较为智落后软的感代觉，乒而政燥府规估划实倍施进兵度缓饼慢，筹发展锡现状睡表现余为人候气相材对不稻足，悔最终委导致矿了区态域板梁块未邀形成懒热点序，认花知度煌不高。破题侮之法跳脱肢“潍祝城”宣传递白浪匆河景参观地侮段将“傍庭岸仍风景倍”捆重绑在窜“白夹浪河摄”这公个基餐座上奔。将摘我们溪的形分象树将立白差浪河秃河畔勇稀缺药住宅炉。目前协的销滤售价椒格在踏现阶链段存塞在一捞定需睡求抗蛙性，匹市场护观念赢需要盏引导加强斜产品肌品质辣的提菠炼，慎介入“体验沃式营纲销”，加律快一颗期景同观、岁样板好各节崭点的朱展示融，提据升消隙费者丸对产沫品的得认知穿。实行骂点对贪点推绳介及听邀约环，分倦途径蹲的形润式多逮渠道竟销售夺。营销票思考秘二：销售蠢手法留单一饮，通渴路渠级道手肾段缺柜乏，状销售谎执行寒走入管困境在产坐品竞愉争日氏益激恭烈今显天，剖单一项的销予售模献式已污经显字得力谱不心搁，营尿销需班要细丝式分市禾场；差异乌化销史售手科法，支建立利不同株销售亭渠道叹，实捆现一日对一登圈层悔营销册模式尾；我们锈要主殃动出半击，方拦截乎客户煮，防经止客牺户流酿失；通过亡各种环推广鸽形式食，促鹅进产伶品去播化。营销谜思考械三：销售尽现状孔认识成交架量少语：自花20沾10崖年9司月份脾开盘遮至今潮，六程个月洞的时邻间共愈成交填53钱套，辱占一贩期产半品在托售量碍数的逝14申%（此模测算佩数据纤根据无营销进中心耗提供畏）前销拦售部灿所遗肠留的拒客户鼓长时越间未施回访驾，造泉成多杂半“仇阵亡题”。经过验前期遣推广族，产精品有贤一定俯的市骑场认蛛知度奴，但蝴产品居品质薪表现写不强纸，只否体现汪在广疼告宣笑传，钞产品首实质围展示振不够山。二期司房源龄主要桶以8呜0~括12气0平集米中位小户插型的励多层血为主放，为纹目前轮市场膜内最碧易接榆受的秧房源份。目前称营销浪现场逼来访桥量少陡，人希气不妹旺。破题杨之法一个口中心雪、三六条线纯、一山个目泰的、弄多点顺开花售楼保处体验委营销盐线活动予策略翠线推广羽传播凤线吸引将客户吸引掩客户吸引团客户以售烂楼处禁为中篇心通宽过体雕验营短销、更推广椅传播恶、活熟动策梁略三慈条线晒，本尘着“泳吸引裹客户惯”到森场的没目的铁，分墨阶段限多节落点的葬形式民来广替泛吸张引更擦多的富客户滩前来阔，最舌终促阻使成工交。通过么三条命线的坚多个牺节点怎邀请汇至售芬楼处币，对违前期穷遗留晓客户冶进行伴规整壶再次欣梳理凡，确堵保无安遗漏球；以二负期调镰整后问的房抚源多郑元化露进行冻宣传垄，吸金引客耻户。目标常（T皇AR忘GE吴T）销售耗目标多：截止芦到2皆01老1年葱12桑月3帅1日掩，完鹅成2魄个亿义的销猫售额锯；房源狐目标竞：按照便平均有每户碗50妇万来纹计算屡，需石要完朽成销哭售4候00议套房爽源；客群裳目标谜：按照飘每套样房源宋成交谦平均络需要孟20挠个客汉户来追计算鲜，至舱少需暗要8熟00吵0组仁有效鄙客户持；我们腔要实砖现这动两个背亿的伤销售泊目标筹，就赵要着器重从依客户举身上收着手郊，精榴准把疫握，开强势牌营销健。本次绒提案甜目的阿在于周明确舒项目泥缔造箩的营破销思肯路和慕方向剥；确定贤营销互推广其的关酒键节刷点本奖次提热案内揪容为色策略创大纲骄，具体究实施座视市毅场情坦况变快化而柳定。吹响妈庭岸铜风景20纪11年营怖销推若广集踢结号XX撕机构鹅战略只有饲把大啊的目添标细虾化，蜘细分秩到每怠个节瞎点，赴细分年到每稻个工皱作人露员的得身上差，才界能有缺的放笛矢，夸准确肿的命视中目币标。为了踢更好闸更迅些捷的落完成药任务站我们检姑且觉把剩敲余的剧10乞个月餐分为得5个服阶段垦，按墓照阶盲段任窗务，嚼集约意式广背告投纺入，根吸引浓受众向群体枣，为桂销售谅奠定伏坚实鸣的基笼础。我们火建议窄庭岸区风景揪要着枣重采创用体始验式仁营销蚂的成纠功模第式，悄快速半销售科，加燥快资晃金回效笼。建议躁XX卖采用乖全民序营销目的模艘式，像并在侄集团爽其他相在售伸楼盘烟进行拦分售毙。在宣面传庭看岸风歼景的刑时候迟同样扔要着重英塑造益“X狐X”块的品愁牌美放誉度气，建齐立市间场影它响力怀，河用品领牌提减升价类值。本方仔案将好以下演五个飞回合稼进行井提报第一弄回合耽阶段坚目标第二嘴回合卸阶段者工作第三丑回合练营销名策略第四科回合遣费用清预算第五残回合寻形象寻展示第一抗回合迁：捧阶段幕目标第三向回合刻：结营销察策略第四垃回合秘：舍费用读预算第二侨回合气：手阶段僵工作第五仰回合追：充形象狭展示第一承回合振阶种段目届标1、跟形象哀导入承期（二剥期蓄崭客期勿）（2喇01掘1年暂3月凑1日投—2舍01凑1年吉4月案30达日）完成款一期惑房源桐销售毯签约治额12但00渗万。2、惹内部煎认购软期（侄20硬11赠年5渔月1闸日—寇20蛙11永年6记月1疲5日占）完成清一期吐房源恢销售蕉签约瞒额20杯00父万。3、秀开盘茅销售趋期（20舒11晓月6炎月1留6日灭—2百01声1年俯7月屈31抖日）二期剧VI建P卡胖转成横交签艳约金拦额90朗00绝万。4、炉强销胞期（20窗11春年8异月1绵日—锐20号11浊年9荐月3选0日牲）完成通一、王二期偶房源侵签约洒金额48听00嫂万。5、续销临期（2昏01阳1年探10埋月1撑日—筹20捧11啊年1症2月顶31飘日）完成疫一、攻二期选房源企签约帝金额30止00拐万。累计剃完成2个亿【阶段炭目标由分解】销售愿额推案形象杀导入本期内部棚认购青期开盘练销售眯期强销扰期续销冬期20委11年2个亿12陶00万一期贩房源20轨00万90托00万一、毫二期饿房源一、幕二期成开盘吵后剩颂余房狠源48脾00万30低00万一、岛二期径开盘听后剩禽余房耍源一期吹房源形象衰导入很期内部便认购搜期形象层导入悠期开盘挤销售便期内部描认购靠期形象民导入钟期强销哥期开盘示销售胸期内部连认购丈期形象敏导入准期续销敬期强销愚期开盘低销售星期内部防认购永期形象袭导入杏期销售耐条件项目吉工程所二期阶工程组全面火施工恶；相关犹证书所开始俗办理前期畏销售巡寿证件细办理们完毕坦。二期隙主体于封顶一期威交房塑；姨二墓期开访始进型入内谎装修堡阶段景观立完全辽展示有了俘这5袜个阶既段的鹅目标恢，我右们就器需要宝根据暑各阶矿段的环销售赞任务该来进政行整涛合推常广，省这样悔才能招使得欺销售贩节奏他按部招就班何的进核行，贱从而冶达到泰成交圾的结线果。那么叔这五虚个阶袜段我府们的猾工作嘴安排判要做棚到有盈效连平贯，苗才能叶达到卡预期尺的任海务。第一旺回合疾：起阶段箩目标第三汤回合摧：请营销垫策略第四长回合回：季费用脏预算第二屯回合燃：纵阶段龟工作第五窃回合妻：胃形象刮展示第二研回合晨阶锻段工船作XX铲认为践各阶尾段要宜作要灿环环衡相扣热，以杰吸引拌客户疾、积喊攒客炸户、烛挖掘确客户煌、客芹户筛堡选、长客户梳逼定云为工盲作中蝴心，播将“体豆验式棵营销良”贯穿胶项目密始终跌，从枝而达疗到双砍赢。形象眼导入羡期集约祸式广须告投镇入模重式，脖迅速狐激发蛮市场奏对庭洗岸风煌景的侦关注筛，以倒二期萝项目订隆重窄启动艰、D谎S问涝卷活窝动、吐景观锹区开蜡放为异引爆流点，顶来广辩泛吸叙引针障对性件受众按群体悉，为穴下阶蚂段内秀部认尽购提克供充前足且包质量蠢高的许客源换。【五大虽推广档步骤竹及工好作重明心】阶段崭工作久实施男方案1、缩慧项目叛全新陆定位腊及重泳新包累装；2、恩建立小立体维宣传井体系趁，主速打项躺目整老体形卡象；3、顺项目岗现场验及营纪销中辽心包评装，贱开始矿进入疯纳客恨阶段幅；4、幸全面左导入虫项目鸦VI雾系统剂。抄对项尾目的到目标誉客户坚进行懒DS财访谈也；5、饺项目典销售娃道具切准备鼻；6、虏项目栏效果矩图及洁文宣凑品制守作；7、益价格合策略城及定球价；8、惩组建裤销售页团队皇；9、睁一期牢客源丹整理骗，D正S问霜卷客包户筛划选；10远、X向X各啄售楼餐部店佳面，柱直销除点销叮售。内部鼻认购竿期全方兴位立慰体营挺销途青径，娇以客火户成北交为岛重心角，充尖分利抱用“听五一膀”、肠“六动一”菜等节绑日，巧邀请萍客户夫现场垒参观赵体验僵为支边撑点歉，根破据客缸户反榆馈信镰息，乏灵活慈调整午优惠剖策略收，使志二期愉房源腐（购欠卡）速成交视比例牺加大尖。阶段舰工作摸实施育方案1、嘱媒体许重点稿宣传剂认购若信息茅；2、么针对架企业旺内部泉宣传杂认购谎信息隙及特支惠；3、革全方醋位舆岸论造达势，疫重点舍对内支部认厚购活组动进趟行全浆面推铁广；4、烂周边假县市喂推广钥营销微；5、暗立体同传播徐手段耳加强疑产品笋优势目及价狮值分须析；6、刚建立临内部弹认筹康体系核；7、倦执行炒价格揭体系色；8、淡内部辉认购气的销谣控房怪源；9、舍商品启房买北卖合渗同准铃备；10戒、《封开盘镇方案梨》撰裕写及电探讨哲、定异稿；11被、完纸成前兆期的志认购辱数量辈后开坑始进烧入开尚盘前馋的冲贞剌6建月中恭下旬极开盘课。12成、XX众各售项楼部迫店面底，直犹销点跌销售债。开盘煎销售爹期以开分盘促愉销为疮重点吼，围瓣绕着坛购卡炊客户固转定税金签衬约展另开，娇为了找保证科开盘芦不冷泪场，症将D服S问擦卷抽吐奖一受并进蚂行（超同样架塑造惭华安客品牌粒的良植好口漂碑）马；本脱阶段捷工作叹次重俩心要惧注重捐开盘父的后类续报洗道，膏将热臭销的救气氛叫得以技延续胶。阶段芦工作支实施虫方案1、提《开绑盘方镜案》飘演练轧；2、梳开盘杆房源恒销控街方案伐制定畅；3、汽据锁动定客蜂户数剃量情范况进阔行制兰定营吨销方桃式；4、劲运用研所有继媒体种通路叮举行筹轰动到开盘沸；5、象执行弱价格黄策略桨；6、粱DS捆问卷挪抽大燥奖；可（开台盘当泪天一缩慧并举肠行）7、销全方遗位的生舆论伸造势谋，延肿续开博盘强蒙销势胜头；8、XX死各售哈楼部鸭店面团，直并销点椅销售搏。强销炎期客户帝的深东度挖堆掘，客本阶抽段建暗议从庭“娃针娃”牢身上捉做足剃文章贼，亦资是在善提高抹XX令品牌世知名欲度；者将前观期积安攒客伯户进兰行规阳整筛盖选，喂确保氏无遗丙漏，转为“网金九乳银十激”的进黄金刘销售危期拉晋开帷萝幕，冠快打疯快销肃。阶段静工作铁实施级方案1、录通过开“老购带新谈”相桌关政剂策促索进销球售；2、稀针对押销售劳进度娱调整躁广告宣诉求惑；3、撇针对盯滞销讲单元蛮指定灾销售俗策略峰；4、京周边矿县市漠巡回降营销防（第伐二轮福）；5、XX错各售寺楼部伟店面抽，直箭销点纳销售喷。续销眼期延续握强销疗期带剃来的闸效应味，充芒分把凡握十芬月销兰售黄拆金周蓝期、答利用飞感恩椅节回怕馈社轰会等兼活动裳，使味年度贸销售趟量更蛇上一鸽层楼巷。阶段叮工作响实施镰方案1、豆通过静“老仿带新泰”相疾关政涉策促唤进销茄售；2、战通过败让利扣形式说促进误销售黑；3、肯通过浆一期狠房源冈客户柳展开京装修殊，进忧行炒找作；4、XX左各售曲楼部丝式店面够，直铅销点急销售仗。各阶符段工伐作重岩点厘床定，稠就像劝人身圆上的额“骨娱架”方，而结“神暖经”角和“光肉体样”就专需要葵推广肯营销小手段扬来丰街富，船至于磨长的候是燕女瘦环箭肥，俩还是家玉树披临风剩，就砌需要想进一际步的零完善例。那针么我酸们来弄看一咸下庭雀岸风畏景的晃营销矿策略红……第一思回合秧：易阶段说目标第三勾回合缝：呼营销升策略第四滨回合伙：技费用叔预算第二钞回合克：杂阶段歌工作第五略回合盯：躺形象门展示【三大糖营销袄策略】体验流展示碍策略营销战推广爆策略产品菠促销锄策略营销云推广孤策略营销锐推广础思考本阶庭段性纤营销裁推广评手段鹿如何眠建立顽？各阶岭段的章推广倦主线腔是什洒么？多媒体前如何唇有效壮运用底？事件雁活动级如何播吸引候眼球蔑，形嚼成轰宗动？营销推广手段营销煮推广疏策略圈层都营销通过搁圈内优营销顷，实妨行有乳目标涂性、衰针对朴性的南传播锄，达季到产写品销供售去让化。阵地承营销通过示建立天样板合展示系区及叶阵地奶重新怎包装怨来提露升项丸目产边品价猪值.从而释促进意销售箩。体验盛式营销通过武举办驶各种宅体验尸式活罪动;如新挎售楼谷处、貌样板谣房开膊放展邮示,一期慕园林邪开放巧让客货户真犬实体棒验产锈品品拆质。活动萝营销通过葱开展怒节点PR活动醋、SP活动惊，在绪社会她及业篮内制岁造影拒响力梦，达唱到传耗播及炸销售宗产品助目的阅。阵地更营销通过俭建立绩样板叮展示奏区及具阵地博重新惧包装谢来提奶升项没目产陶品价浓值.从而顷促进革销售免。阵地化营销体验略式营销通过摄举办告各种喷体验待式活场动;如新链售楼岂处、缎样板雨房开糊放展万示,一期歉园林秘开放钻让客收户真挪实体叶验产漆品品其质。活动喘营销通过麻开展喜节点PR活动住、SP活动帝，在短社会使及业旱内制蜂造影瓦响力看，达兆到传停播及绿销售骆产品污目的声。营销推广手段营销列推广捕策略圈层特营销通过虾圈内课营销饱，实疮行有联目标折性、甲针对趋性的酷传播所，达蛮到产球品销贤售去回化。针对的电业国局、抓通讯渣部门哗、教矿师、袄医生棒、公猛务员趁等具用有特邀殊购填买力陈的群条体作灰圈层架营销宪，进雅行深谱层次懂的、卵针对蜡性的井推广乔及活耍动邀肢请。客户仗筛选电业绳单位教师公务股员医生通讯土部门……营销推广手段营销肢推广冈策略通过牙对项糖目的通重新觉包装做，吸括引客朗户，瓜提高董项目路的受化众度信，利沃用形掏象展伍示来仅提升燃项目蛙的档驱次，名达到菌吸引侄拦截器客户柱的目芹的……通过挎建立悟样板目展示陕区及梳阵地刘重新再包装公来提袜升项灯目产土品价述值.从而第促进毯销售坚。阵地油营销营销推广手段营销蜘推广视策略由于灯目前墨本案详的销避售价停格定衫位偏恒高，责客户逐接受袭能力诞相对哑较差轿，以抄体验块式营恭销的惹手段捉，从涌“形糖象导这入期厅”开马始导私入，雁将产宗品的页特性伤及景猜观的予臻美昏尽可租能的税展现狡消费批者，怕使他旁们能段切身民的感祥受，壳从而你达到范成交敏的目垦的。体验剪式营销通过今举办薄各种赏体验象式活播动;如新拉售楼哭处、凶样板继房开扮放展翅示,一期大园林羊开放删让客最户真起实体添验产怎品品冲质。营销推广手段营销痒推广泽策略一切慕的目云的在锡于通来过活卸动吸撕引客矛户关予注，锐并能格到达轧现场辜，采厚用“杯人来起人、婶客带氏客”目的模恰式。本年陈展开橡连续猫性的祸活动热，注陡重“境口碑田”，吐制造挎市场沃关注初的焦勉点，巾使得沫庭岸脉风景碍乃至窄XX拖知名穗度及耀美誉件度得乱到一杏个质周的提斜升，蚀向品求牌忠扮诚度强的方屠向发订展。活动台营销通过厦开展逐节点PR活动导、SP活动己，在拍社会胞及业矿内制醒造影宫响力向，达田到传勉播及仗销售郊产品朴目的晨。营销粗推广策策略营销拜推广斧思考本阶被段性锈营销龟推广郑手段窗如何费建立斧？各阶叫段的搞推广恩主线沟是什笨么？份媒体馒如何责有效饰运用共？事件忆活动污如何客吸引步眼球皂，形扇成轰迈动？体验油营销营销故推广写策略各阶粒段推广副主线续销海期强销兔期开盘基销售略期内部厅认购骄期形象袍导入蜻期产品貌定位区域沉价值景观羽资源产品团定位区域蛇价值产品芦定位区域版价值产品赔定位区域知价值景观归资源区域程价值景观宽资源促销泰信息区域幸价值景观遇资源促销在信息景观瓦资源促销俗信息景观君资源认购解信息开盘尊信息体验勤营销体验签营销优惠脚信息热销乒信息南后续功报道景观踩资源体验胞营销优惠神信息景观棉资源注：钓每一祖阶段御在媒痰体上读出现掠的卖员点结阔合活彼动信漫息共另同发菠布，墨促销祥活动吼诉求欣以“活动梅主题”为主蚀卖点体验鸽营销产品步多元唯化产品栏多元凶化产品敬多元互化产品亭多元吩化营销章推广插策略媒体叹运用唱途径道旗袖广告目的势：引椅导客皆户群烛、形拨象展牲示、梳信息今传播位置泡：珠项目迎周边富的灯敬杆或团灯箱种。（北跨宫街舰向阳绕路段貌、和扮平路患向阳极路段鸡）建议胆：在舟内部练认购膊期之宾前所场有道到旗广积告内伟容皆废以新抓形象抗为主,后期累必须扁根据喂不同迫阶段矩不同搂的推役广主努题进博行定支期更螺换。营销尝推广办策略媒体吓运用茄途径基地很广告目的鼠：吸学引客莲户群巡寿、形俩象展绘示、楼信息件传播位置快：本泳项目率四周建议诊：根袭据产随品诉棋求信齿息更凶新/调整步更换夸部分牢喷绘营销膀推广叼策略媒体拌运用启途径DM直邮形、派护单目的丑：目惑标客遣户精归准投择递投放获区域：根据策客群昼档次骨及销坑售部灶工作脆区域惧及时斯调整注：暮根据苗本项寄目的敌目标认客户妇群的松特点晴在本肤阶段豆时期坑内不盘定时懒分次室进行槽针对伪性较湖强的温区域DM投放陈。营销米推广竭策略媒体舟运用谅途径短信盖平台目的员：通震过短材信传抓播，白扩大胆产品悦影响挥力投放勿人群虫：潍册坊中昏高收符入人童群建议:整合尚移动阴或联退通公仍司资罗源和绞银行巴资源剃，寻侧找项绵目潜律在客补户群注:根据蓄项目哨在本牺阶段泽时期践不同弄主题候的推语广,不同牙阶段职传递漂不同痕的信欠息（冲每周劈燕周五俊发短说信）营销每推广命策略媒体绩运用罚途径电视域电台目的遵：传未递产惠品信联息喜诉求娃阶段清主题投放悟策略辫：注：璃根据莲目前安电视股播放鱼时间避段，朵改变湾其内勾容，钩以主疏要促田销及迅活动哭信息柏为主迅。重头酷节目钱、《潍坊棋新闻》冠名营销施推广没策略媒体差运用吵途径报纸纹投放目的跨：传侄递产的品信圈息弊诉求测阶段帽主题投放宇策略抵：啊活动屠或推执广阶特段前踩投放良，以伴硬版淋加软色文的悔形式倾进行陪穿差限诉求注：桐投放垒时间台应注独星期姐四或朱星期系五投泄放的揉效果营销恳推广飞策略媒体遵运用分途径设立住移动丸卖场目的播：目疗标客萍户日声常生佣活必健光顾价点，携客户祖拦截展场碰地点爹：繁败华商悄业地面点等大型寨企业愧职工瓣生活还区：早各电贸业单雨位生吹活区种等经济屯较好是县区溜：昌魂邑市抄区、饮寿光尾市区唤、昌未乐县睛城等展场眼形式死：1、流建动看惰房车黎或活焦动展剪位2、外围围设上置展师板吸绪引客为户3、设乘立导波示牌许进行膜客户暖引导4、在杯活动夹点处估设立岔派单邮人员注：宇移动牵展点哈时间唤安排魄在本息阶段闷的星械期六恭和星朝期天财为易营销云推广吃策略媒体件运用化途径网络眼广告目的撕：传狱递产奸品信丢息炒、引蓬导客申户参伐与投放艘策略舟：1、通排过网付络将幼项目喊的信郑息进携行推淡广；赛（搜翅房、透新浪拼地产帮）2、通替过相敌关信译息平农台发距送电规子邮吃件。注：室根据贷不同韵阶段既的宣盆传主阿题来淋改变奥其内镰容，锤以主肠要以魄项目士形象傲、促哲销及导活动供信息避为主素。营销棉推广嚼策略媒体裁运用键途径楼宇哥电视牌电梯驰平面且广告目的捏：传困递产线品信倍息巡寿、扩表大品店牌影馅响力意、客片户拦拖截投放匙策略有：选择糊“阔有钱马人”混、“挂有权妈人”锻经常内出入补的酒悄店、爪娱乐狼场所酷、洗舍浴中凉心、冰办公初场所封等区无域进宇行投傍放。注：侄根据垃不同饥阶段欣的宣肾传主惨题来蹲改变竭其内佳容，聪以主赢要以俯项目军形象王、促石销及辨活动硬信息即为主适。营销故推广桥策略营销吸推广途思考本阶霉段性秩营销古推广蹈手段肉如何森建立封？各阶邻段的饰推广稳主线俩是什催么？食媒体掀如何携有效甲运用陪？事件霉活动蔽如何劝吸引荣眼球舰，形爷成轰比动？营销厕推广谋策略各阶处段活客动安均排续销赤期强销乎期开盘邀销售战期内部饰认购瘦期形象恨导入极期产品谋定位产品萄定位产品野定位二期辆信息舰释放【各阶龙段活晨动计弹划安缠排】DS问卷衣活动企业启推介中会华安摩俱乐丽部内部做认购意向戚客户浸说明锐会开盘喘信息DS问卷熔抽奖红酒岩品鉴化会华安款少儿铺精英油俱乐尚部少儿例高尔破夫体班验营一期编交房仲秋辜少儿锡才艺玩大比残拼十一炒旅游牙大奖然抽抽助抽感恩尤节活著动圣诞箱元旦得嘉年伏华项目逐小型放说明罢会【三大盈营销革策略】体验杯展示茂策略营销团推广继策略产品谦促销传策略产品梁促销婆策略产品吊促销商策略1老带哪新客户誉维护维护性质维护形式维护内容日常维护电话、短信、邮寄温馨提醒、节日祝贺、生日问候第一批业主专向维护答谢会抽奖、表彰参与嚼人员腰：第毁一批超业主般、业壮主亲漂朋好锋友活动后形式宿：（1）向糊业主暴发放久标有牲业主劳姓名啊和房做号的“业主篮权益找卡”，并伏通过絮业主片之手赠将业抖主权钻益卡言传递耽给其弃亲朋迫好友翠，其句亲朋沸好友交凭卡栏购房娇，双痒方都够将享显受一役定优饺惠（2）同旦时开微展忠渗诚业师主评像选，蜂对“老带暑新”表现脑卓越宗的客泳户（告如带倒新客争户满5个）甩进行皱高额订奖励阶（如直台湾欣游）目的逝：充乘分调粒动老鹊客户兆进行超有效绒的小病众传冤播产品种促销炭策略产品沈促销碰策略2活动竹安排利用似物业昂管理厚顾问拉公司择的进姓驻，朱以特要惠房僻一口蝴价及辽低首鼻付，沈轻松线入住均等形绘式进裁行产护品促壳销活动拦形式将剩狼余较伏难去葡化的吧房源晌，进讽行低工于市咽场价吨格的野形式仿进行档促销崇，如左市场茶价格旋在50烫00元/平米僚，我披们可秃以45齐00元/平米像的价善格进疗行推顺售，益达到变口碑垂宣传蜂及促铺销的扣目的轰。【三大奖营销顽策略】体验妹展示豆策略营销饲推广灭策略产品俊促销计策略体验帽展示率策略体验展示睛策略1景观粒区开存放时间葱：4月初地点刷：营捆销中没心目标粱：维鬼护客仆户，与进行左客户拍积累内容闸：以雾景观湖区开铲放为赞噱头蜡，试提探市侨场，坑消化御部分浸铁杆塘客户怕。媒体狸配合形：电牢视台甩、电底台、摔车体情广告斧、牌报纸凡、网浮络、单短信半、楼雪宇电首视、翻道旗岔等。体验古展示霜策略新售茫楼处投、样板硬间开六放时间四：5月上风旬（拨五一姻前后赶最为燃适合舞）地点款：新百售楼型处目标胃：维粥护客税户，聚进行己客户皂积累内容丝式：以得新售址楼处兵、庭观岸生案活体涉验馆滔开放简为噱奴头，么吸引雾客户忙，筛惹选第有一阶款段积款攒的购及一蚊期遗盼留的里客户忌。媒体程配合槽：电筋视台场、电膝台、谣车体诞广告然、雹报纸疤、网锄络、雅短信很、楼刘宇电住视、详道旗千等。体验展示条策略2芹~街3体验测展示评策略新售岗楼处限、样板镰间开浓放媒体雕配合枕：要点掉：多商角度惑切入刻，集丸中渲鸟染！方式挥：活赵动公挎开硬赠广+系列贺软文软文宁一：茂来庭遥岸风荒景，杏体验医品质诊生活斩！——庭岸锣风景撤豪宅肾生活爹展暨聚品质怖售楼赏处即挎将公们开软文损二：笨豪宅伞生活桂，尊崭贵体昆验——庭岸啊风景罗豪宅伪生活撕展暨坊品质盘样板酸房即经将公凭开软文急三：牧芝华论士激遥情日攀，全返市征食邀行阴家体夸验！——庭岸并风景凡豪宅俩生活诸展暨蚂品质浴样板熟房即颗将公混开软文礼四：唤庭岸股风景安户型却升级劈燕，体惭验灵俗动生刃活空所间！——庭岸样风景世户型呀行业独专家沟座谈协会体验展示猪策略2饰~帮3体验藏展示畏策略庭岸升风景座物业辉指南时间燥：5月底令完成(在销至售部齐派发)目的穴：与宗竞争慕对手塞形成可差异量化，汇建立眯核心需竞争权力内容企规划座：1、庭旁岸风止景物跌业指浴标2、开铸发商任角色家区分3、物尽业功用能及锁形象体验展示雹策略4体验饼展示谨策略其他征重要龄工程绢节点逮展示体验展示蹲策略5目的修：展趣示先第行，展实景睬是表卷现最云强竞杨争力头的手愁段重要工程节点展示时间一期园林完成,可以对外展示7月份二期园林景观初步展现10月份第一煮回合邀：逐阶段雷目标第三降回合越：爪营销影策略第四觉回合梁：纳费用谅预算第二腾回合辰：葡阶段妄工作第五孤回合顷：岩形象障展示预算间说明20绵11浑年总凭预算敲参照浇20蜡11明年营泪销费怖用实辣际使属用情已况及览“2沾01寨1年填实际洽使用应营销本费用吼占实嫂际销互售额朴比例吸”制与定（呢20赞11词年实奶际使茂用营笋销费颤用占信实际蛇销售夕额比遮例为沙1%智）；20唤11亡年项牙目预踏计总冷销售叛额为孔2亿错元；20陷11埋年华哀安·客庭岸寒风景节推广聪过程珠中，吹各宣移传渠愤道的贱运作喉均尚台不成哈熟，狭因此遍，2责01肯1年睡营销忽预算全重点概根据共宣传辛渠道办来进壮行分膊配，模在宣予传过际程中越能达逐到有齐效的圆立体飘组合穿攻势枕，同架时在拔年度扶预算卫的具站体布每局中淡，也倘将结背合2索01桶1年阻项目鼻所将蹈面临韵的各泰重要胁节点胞进行啦一定狐的布伴局；根据戴以下特预算冒，预口计2厉01替1年虚营销瘦费用惜约占狱总销正售额冻1%各宣攀传渠园道投财入金姓额安千排如撇下推广渠道预算总额（单位：万元）所占比例备注媒体广告电视广告3015.00%报纸媒体3618.00%不含软文楼宇电视广告136.50%网络广告52.50%以会员单位形式合作短信3015.00%电台4.52.25%户外户外2010.00%沿向阳路与和平路品牌维护客户维护157.50%用于礼品购买等SP推广促销活动157.50%销售道具销售道具2010.00%含海报、户型等印刷以及节假日现场包装不可预见费用不可预见费用11.55.75%合计200100%附加陵说明能：售楼