物业管理方案样本

年4月19日物业管理方案文档仅供参考，不当之处，请联系改正。深圳湾体育中心物业管理方案（修改稿）-10深圳华润物业管理有限公司目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、 项目概况 -4-1、 项目基本情况介绍 -5-2、 项目分析 -5-3、 物业管理的内容及管理模式 -6-1. 专业管理 -6-2. 深度介入管理 -7-3. 即时服务、显性管理 -7-4. 全面实施ISO9001标准化管理 -7-5. 专业组合，强强联合 -7-二、 日常运营物业管理方案 -8-1、 日常运营管理架构及编制（共142人） -8-2、 工程日常运营管理方案 -8-1） 项目分析 -8-2） 工程日常运营管理目标 -9-3） 工程日常运营管理架构及编制（共68人） -10-4） 工程日常运营管理架构及职责说明 -12-5） 工程日常运营管理方案 -14-1. 供配电系统管理方案 -14-2. 弱电、消防系统管理方案 -23-3. 通风、空调、蓄冰、锅炉系统日常运行管理方案 -38-4. 给排水系统日常运行管理方案 -41-5. 网络机房系统日常运行管理方案 -44-6. 土建日常管理方案 -45-3、 安全日常方案 -49-1） 项目分析 -49-2） 安全日常运营管理目标 -49-3） 安全日常运营管理架构及编制 -49-4） 安全日常运营管理架构及职责说明 -50-5） 安全日常运营人员布岗图 -54-6） 安全日常运营管理方案 -56-1. 消防管理方案 -56-2. 停车场管理方案 -57-3. 体育场管理方案 -61-4. 商业运行管理 -61-4、 客服日常运营管理方案 -63-1） 项目分析 -63-2） 客服日常运营管理目标 -64-部门 -64-客服部 -64-3） 客服日常运营管理架构及编制 -65-4） 客服日常运营管理架构及职责说明 -65-5） 客服日常运营管理方案 -67-1. 清洁管理方案 -67-2. 消杀管理方案 -70-三、 赛事及其它大型商业活动物业管理方案 -73-1、 人员架构及职责 -73-2、 工程赛事及大型活动管理方案 -73-1) 管理目标 -73-2) 工程赛事及大型活动人员架构及编制 -74-3) 工程赛事及大型活动人员架构及职责说明 -75-4) 赛事及大型活动时的工程管理方案 -76-3、 安全赛事、活动管理方案 -81-1) 管理目标 -81-2) 安全赛事及大型活动人员架构及编制 -82-3) 活动期间岗位分布图 -89-4) 安全赛事及大型活动管理方案 -91-1. 安全赛事及大型活动前工作 -91-2. 安全赛事及大型活动中安全保障方案 -91-3. 安全赛事及大型活动后工作 -92-四、 应急预案 -108-1、 突发事件应急总预案 -108-2、 各类突发事件应急预案 -109-1） 火灾事故应急处理流程 -109-1. 应急小组组成及相关部门职责 -109-2） 人员伤亡应急预案 -113-1. 应急小组组成及相关部门职责 -113-2. 发生人员伤亡事故时的行动方案 -113-3） 反恐应急预案 -115-4） 发生打架斗殴、流氓、球迷滋扰的应急预案 -124-5） 出现人员踩踏事件应急预案 -126-6） 车辆自燃应急预案 -126-7） 台风、暴雨应急预案 -128-8） 电梯困人及故障应急预案 -134-9） 供配电故障应急预案 -135-10） 弱电系统故障应急预案 -139-11） 管道爆裂跑水应急预案 -146-12） 燃气泄漏应急预案 -147-13） 梅雨应急预案 -148-14） 药水泄漏应急预案 -148-15） 病媒防制应急预案 -148-16） 环境污染应急预案 -151-17） 消杀药水中毒应急预案 -151-

项目概况深圳湾体育馆效果图项目基本情况介绍深圳湾体育中心地处深圳湾海域和南头半岛交汇处，紧邻未来南山高密度金融商业区，滨海大道和深港西部跨海大桥在这里交汇。深圳湾体育中心是以一场两馆为主体，包含体育场、体育馆、游泳馆及运动员接待中心等设施，音响、照明、电视直播等设备的现代化程度高，服务设施齐全，地理位置优越，交通便利。总用地面积： 30总建筑面积: 33.5万m2建筑密度：0.80建筑覆盖率：30%绿化率：32%机动车泊位数：3000辆体育场：固定座位20,000个；体育馆：固定座位10,000个；游泳馆：固定座位675个；运动员接待中心：客房240间；热身馆：14片羽毛球场；网球馆：4片网球场；室外场地：1片足球场、8片篮球场、15片网球场。项目分析深圳湾体育中心以举办体育活动及大型演出为主，集合全民健身、保健、培训等服务功能，为广大市民提供健身、娱乐、休闲服务，并可举办如会议、会展、演讲等多种形态商业活动。作为体育场馆物业具有以下特点：综合业态多，位置分散；安全消防等级高；大型活动瞬间人流多；出入口多、不易控制；营业时间长（9点-次日凌晨）；建筑及建筑材料复杂。对应的物业管理内容亦有别于传统物业管理。物业管理的内容及管理模式深圳湾体育中心为区域性地标建筑，作为运营单位需要保证大型赛事、活动及日常群众健身运动的顺利进行。要求物管公司对不同业态的商铺管理既要提供高品质的物管服务，又要完成大型活动的相关物业临时服务任务。管理内容工程与设备维护安全保卫停车场管理场地的清洁消杀绿化和草坪养护各类活动保障管理模式自管、外判相结合工程与设备维护：自管（日常运行）+外判（维护保养、大型活动配合）安全保卫：自管（日常管理）+外判（赛事、大型活动）停车场管理：自管（日常管理）+外判（赛事、大型活动）场地的清洁、消杀：外判+巡视检查（日常服务、大型活动）绿化和草坪养护：外判+巡视检查（日常服务、大型活动）各类活动保障：自管+外判管理思路专业管理人员组成方面：从华润一期物业组织工程、安全、客服等部门相关专业具有丰富管理经验人员参与项目筹备工作；另10月底前招聘工程经理级专业人员充实体育场工程设备管理力量。人员招聘及培训：招聘高素质物业服务人员，体育场馆举办国际赛事的按物业管理前期介入阶段、日常管理阶段及赛事和活动期，工作要求的不同制定相关培训计划并落实到位；充分依靠现场安装工程师及相关厂家的专业力量，保证相关物业服务人员的业务水平达标，保证场馆设施设备正常运行。深度介入管理深入了解客户在业管理前期介入阶段、日常管理阶段及赛事和活动期对物业管理的不同需求的基础上，主动提供有针对性专业服务。定期及不定期开展客户协调沟通会议的形式，与运营、租户和顾客“沟通到底”，在不断征询意见、不断总结物管经验的基础上，积极主动地提供更多的贴心服务。即时服务、显性管理即时服务，即在客户需要帮助时响应及时，为客户提供优质、满意的服务。显性管理，是在客户需要帮助时能随时找到相关服务人员进行咨询并解决问题。全面实施ISO9001标准化管理实施ISO9001质量保证体系是进行深圳湾体育中心物业管理规范化的保证，在深圳湾体育中心的管理中将全面导入ISO9001的管理体系，保证管理的规范化、制度化。专业组合，强强联合物业公司整合社会上相关有雄厚实力的专业外判公司提供服务，可在保证低成本、高效率的前提下，确保服务品质，有效提高物业管理的服务水平。

日常运营物业管理方案日常运营管理架构及编制（共142人）工程日常运营管理方案项目分析深圳湾体育中心以举办体育活动及大型演出为主，集合全民健身、保健、培训等服务功能，为广大市民提供健身、娱乐、休闲服务，并可举办如会议、会展、演讲等多种形态商业活动。作为体育场馆物业具有以下特点：综合业态多，位置分散；安全消防等级高；大型活动瞬间人流多；出入口多、不易控制；营业时间长（9点-次日凌晨）；建筑及建筑材料复杂。工程日常运营管理目标根据深圳湾体育中心的项目各时段不同物业管理需求的划分，以及项目本身的定位和功能需求分析，该项目服务对象为相关政府部门、演艺公司、各类活动主办单位、体育场馆内的商业租户以及有健身、休闲及娱乐需求的周边高档社区的客户等。对于深圳湾体育中心这座地标性综合体育建筑，物业公司在安全保卫、清洁、绿化、消杀、设备运行及维护方面需表现出相对应的专业性，提供高端品质的物业管理服务，以满足及超出上述服务对象的各类服务需求。管理目标提供优质、专业的安全保卫、清洁、绿化、消杀、设备运行及维护方面的相关服务，具体目标如下：深圳湾日常管理目标部门项目目标统计口径/计算方式工程部建筑完好率≥98%建筑的外观破损面积/建筑总面积建筑零修、急修及时率≥99%在半小时内到达现场的维修次数及演习抽查合格次数/维修总数租户维修工程质量合格率、回访率100%在规定的时间完成租户维修并合格的次数/租户维修总数设备责任事故0次实际发生数设备维修预算误差≤±10%（实际维修费用-预算）/预算监测装置合格率≥95%监测装置合格数/送检总数月度电梯故障数≤10实际发生数月度电梯困人数≤5实际发生数电梯困人解救及时性100%15分钟赶到现场解救被困人员LED屏完好率≥99%正常使用次数及检查合格数/使用总数会议系统完好率≥99%扩声系统完好率≥99%计时计分系统完好率≥99%升旗系统完好率≥99%信息发布系统完好率≥99%检票系统完好率≥99%监控系统完好率≥98%路灯完好率≥99%大型及重要机电设备完好率（空调、供电、给排水等）≥99%无线对讲系统≥98%计算机网络系统≥98%楼宇自控系统完好率≥98%公共广播系统完好率≥98%防盗报警系统完好率≥98%巡更系统完好率≥98%标准时钟系统完好率≥99%综合布线系统完好率≥98%视频转播系统完好率≥99%停车场系统完好率≥98%工程日常运营管理架构及编制（共68人）

工程日常运营管理架构及职责说明物业工程部日常运行人员编制说明序号岗位名称岗位职责班次备注ABCVO工程经理进行定期、不定期的巡查确保建筑本体、设施、设备、网络处于安全、良好的运行状态；制订物业大型设备、设施的中修、大修及改造计划并组织实施；节能降耗管理工作；组织落实应急突发事故及设备故障的处理工作；负责与水、电、燃气、电话、电视等单位及深圳湾公司工程部相关人员保持良好的协作关系，配合相关部门的接管验收；建立设备台账；协助公司行政人事部进行工程人员的招聘面试；落实工程人员岗位培训工作1主持工程部日常管理工作副经理制定及落实供配电、弱电、电梯系统日常运行、维修保养计划；员工技术培训和考核工作；节能降耗管理工作；检查并落实下属员工严格执行安全操作规程；落实大型赛事及活动的保障服务工作；落实应急突发事故及设备故障的处理工作；建立设备台帐；处理租户及客户投诉1负责强弱电、电梯管理副经理制定及落实空调、锅炉、给排水、土建系统日常运行、维保计划；员工技术培训和考核工作；节能降耗管理工作；检查并落实下属员工严格执行安全操作规程；落实大型赛事及活动的保障服务工作；落实应急突发事故及设备故障的处理工作；二装工作的管理；建立设备台帐；处理租户及客户投诉1负责空调锅炉给排水、土建二装管理文员负责工程部日常文档管理工作，文件打印、排版，员工考勤、加班管理，会议记录、文件收发等1强电领班负责高低压变配电设备的运行检查；公共区域的设备维修管理及施工；租户内配电，用电设备的维修管理及施工；节能降耗管理工作；协助比赛、活动、施工用电的接驳及检查；突发事件的处理11领班级员工根据工作需要安排早中班早班23:30-07:30中班15:30-23:30弱电领班弱电运行领班：1人。楼宇自控系统、扩声系统、多媒体会议视频转播、信息发布、升旗系统、记时记分系统维护管理及施工工作；协助比赛、活动前上述弱电系统的检查和测试；突发事件的处理1网络维护领班：1人。服务器维护；操作系统、网管系统、邮件系统的安全补丁、漏洞检测及修补、病毒防治等维护管理工作；网络机房语音点、数据点、POS机服务器维护管理工作；日常网络监控、巡检工作；协助比赛、活动前上述弱电系统的检查和测试；突发事件的处理1空调、锅炉及给排水领班空调领班：1人。双工况主机运行、维护管理工作；安排及带领员工对空调水系统、通风系统等进行日常维修、保养工作；节能降耗管理工作；突发事件的处理1锅炉领班：1人。燃气、燃油锅炉运行、维护管理工作；安排及带领员工对热水系统进行日常维修、保养工作；节能降耗管理工作；突发事件的处理1给排水领班：1人。给排水水泵运行、维护管理工作；安排及带领员工对管道系统进行日常维修、保养工作；节能降耗管理工作；突发事件的处理1土建领班土建领班：1人。定期或不定期巡查幕墙、地面石材、天花墙面、门窗、公共走道、玻璃扶拦、护坡挡土墙、室内精装修工程；土建外包工程的跟进；商业租户和本公司各部门报修统筹安排1强电技工负责高低压变配电设备的运行检查；运行参数的记录；突发事件的处理；负责公共区域内的配电箱的检查；照明灯的开启情况；协助维修；突发事件的处理；负责公共区域的设备维修；租户内配电，用电设备的维修；协助比赛、活动、施工用电的接驳及检查；突发事件的处理；负责强电间内的配电箱的检查；外围景观照明灯的开启、关闭情况，协助维修；突发事件的处理3312电梯技工负责电梯机房的运行检查；突发事件的处理11弱电技工BA中心值班，负责楼宇自控系统报警处理，照明空调开关检查，运行时间的更改；负责弱电紧急维修，弱电系统保养，弱电系统各机房设备巡查及会议值班，各系统使用前测试（如多媒体会议系统、扩声系统、信息发布查询系统等）221网络、消防维护技工日常网络、消防系统巡查、维修、保养工作121锅炉技工负责机房的运行检查；运行参数的记录；突发事件的处理1111空调技工负责空调机房设备的运行检查；运行参数的记录；供热管道的巡查、维护、保养；突发事件的处理;负责公共区域及租户空调末端设备的检查、维修；突发事件的处理;3311给排水技工负责给排水、消防设施巡视水泵房、机房、水池、水箱、隔油池、化粪池，室外水景；完成租户报修的派工单及公共区维修及主管安排的工作；给排水、供热管道的运行、维护、保养；商业租户二次装修的工程施工管道质量监督;负责给排水、消防设施设备间及给排水、供热管道的巡视；跟进验收隔油池、化粪池清掏工作；突发事件的处理1111土建技工负责巡查幕墙、地面石材、天花墙面、门窗、公共走道、玻璃扶拦、护坡挡土墙、室内精粗装修；土建外包工程的跟进；负责商业租户和本公司各部门报修，以及对五金配件的检修工作；突发事件的处理211总计68人小计2114449说明：早班“A”表示；中班“B”表示；夜班“C”表示；正常班“V”表示；休息“O”表示；年假“Y”表示；A:23:30-07:30B:7:30-15:30C:15:30-23:30V：9：00-12:3013:30-17:30工程日常运营管理方案供配电系统管理方案供配电系统分析深圳湾项目供配电系统是指由供电局变电所出线端到本管理区域内的主供电线路，以及由主供电线路至各用户户内总开关前的所有高低压配电柜、电力变压器、发电机组、动力母线排及电缆、开关箱、市电/发电转换柜、公共照明等供电线路及供配电设备组成。深圳湾项目为体育场馆物业，要求供配电系统供电质量稳定且安全系数高，供电局提供三条10KV进线（一用两备），同时配备了三台发电机组作为停电时应急供电，共有七个配电房分别对空调系统，体育场，体育馆，游泳馆进行分区供电，有效的保障了该项目用电的稳定、安全。深圳湾项目供配电设备列表设备名称分布区域数量高压配电柜体育场1#配电房31其它配电房32低压配电柜体育场2#配电房26体育场3#配电房19体育场4#配电房20体育馆5#配电房43游泳馆6#配电房24酒店7#配电房21变压器体育场2#配电房4台体育场3#配电房2台体育场4#配电房2台体育馆5#配电房4台游泳馆6#配电房2台酒店7#配电房2台发电机体育场1#发电机房2台酒店2#发电机房1台配电箱体育中心各个场馆、设备房及酒店供配电设备的安全运行建立供配电系统24小时值班，日常每小时巡检记录制度与活动期即时监控制度结合运行方式，及时掌握供配电系统运行动态，排除设备隐患，保障供配电系统的正常运行。变压器的运行：每日早中班各2次、晚班一次对变压器的各项运行参数进行抄表，包括：电压、电流、温度、变压器室温度等参数应在额定值范围内。低压配电柜（进线柜、电容柜）运行：每日早中班各2次、晚班一次对低压配电柜（进线柜、电容柜）的各项运行参数进行记录，包括：电压、电流、电容柜功率因素COS（ø）值、配电室温度等参数应在额定值范围内。柴油发电机系统：每次柴油发电机运行时必须对各项运行参数进行记录，包括：发电机的电压、电流、频率、转速、油压、水温、冷却水位、机油液位、燃油液位、排烟温度、蓄电池电压（V）、蓄电池自动浮充电系统电量、室温等参数应在额定值范围内。强电主管应根据柴油发电机规格型号分别制定《发电机组运行作业指导书》，经经理批准后实施.供配电系统日常巡检巡检内容:高压开关柜、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机、强电井的线缆和封闭母线等。巡检标准: 序号巡查项目巡查时间巡查内容1高压房（非赛时）看、测非赛时早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次无积尘、积水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品，无建筑渗漏。安全作业工具齐全、合格，警告牌标识正确，施工用电及照明良好，消防设备、器材完备。高压房（赛时）看、测赛时安排专人值守，时实监控。2高压开关柜（非赛时）看、听、嗅、测非赛时早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次柜内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密，温升正常。指示灯、按钮、转换开关、电气仪表显示正常、固定可靠、转动灵活；二次控制回路导线压接良好、标志、标号清晰，CT无开路，PT无短路、继电器外表清洁、触点完好，无过热现象；继电保护整定值选定准确，测试性能达到供电局规定标准。主回路导电体绝缘无变色、无老化；断路器、高压绝缘子无积灰、裂痕及放电痕迹；无异常电磁声，真空断路器电控、手动操作无故障，断、合状态显示和实际一致。检查外观是否完好，电压、电流是否正常。运行有无异声、异味高压开关柜（赛时）看、听、嗅、测赛时安排专人值守，时实监控。3变压器看、听、嗅、测早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次变压器内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密。检查外观是否完好，有无异常响声。检查温控器指示是否正常，超温时风机能否起动，风机运行是否正常。变压器电压、电流是否在额定范围内。4直流操作电源柜（非赛时）看、听、嗅、测非赛时早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次充电器充电正常无故障，显示表完好准确，浮充电压、电池电压、直流母线电压、浮充电流、输出电流、输出电压达到产品技术标准。蓄电池充、放电正常，端电压在规定值内，外壳无开裂、渗漏。导线连接正确、良好，标号清晰，熔断器完好，整流元件散热有效。柜内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密，温升正常。直流操作电源柜（赛时）看、嗅、测赛时安排专人值守，时实监控。5低压开关柜（非赛时）非赛时早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次柜内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密，温升正常。指示灯、按钮、转换开关、电气仪表显示正常、固定可靠、转动灵活；二次控制回路导线压接良好、标志、标号清晰，CT无开路，PT无短路、继电器外表清洁、触点完好，无过热现象；继电保护整定值选定准确。主回路导电体绝缘无变色、无老化；断路器、绝缘子无积灰、裂痕及放电痕迹；无异常电磁声，断、合状态显示和实际一致，主触点、辅助触点接触良好，清洁卫生。检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。电容器电容补偿值与系统相匹配，补偿后功率因素可达到90％以上，每个电容器电容值与标识一致，无异常发热、外壳膨胀、爆裂。低压开关柜（赛时）看、听、嗅、测赛时安排专人值守，时实监控6低压配电及照明电箱（非赛时）看、听、嗅、测非赛时早班：10：30一次；中班：16：00一次。箱内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密，温升正常。主开关、分路开关类型、容量匹配选择正确，开关、配线满足负荷要求，导线和开关容量匹配，开关、接触器、继电器性能良好，（特别是漏电保护性能），导线连接正确、可靠，相位标识明确，特殊标识线无混用，（特别是N、PE线）。公共和客户区域220V插座、照明分路开关必须带漏电保护。检查外观是否完好，接触器有无异常声响。检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。检查指示灯是否正常。低压配电及照明电箱（赛时）看、听、嗅、测赛时安排人员时实巡查。7低压供电母排（非赛时）看、听、嗅每周一次检查母排固定和受力状况，母排固定正确、可靠，支撑弹簧受力均匀，无过紧、过松、偏斜和受外力影响现象，母排自然垂直或水平，穿墙时在墙孔中心位。检查母排运行环境，母排周围无渗水，无腐蚀性气体，穿墙孔防火泥封堵严密。检查母排连接头，母排示温片无变色、融化，无异味和放电痕迹，连接头压接均匀、紧密，接触面无氧化，上、下接触面积等同，母排绝缘层、连接头平面绝缘板、固定螺栓绝缘套绝缘完好。8发电机电气控制柜（非赛时）看、听、嗅、测非赛时早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次。柜内外清洁无浮尘、无异物；防小动物封堵严密，温升正常。指示灯、按钮、转换开关、电气仪表显示正常、固定可靠、转动灵活；二次控制回路导线压接良好，标志、标号清晰，CT无开路，PT无短路、继电器外表清洁、触点完好，无过热现象；继电保护整定值选定准确，分回路热继电器容量和整定值选定准确。主回路导电体绝缘无变色、无老化；断路器、绝缘子无积灰、裂痕及放电痕迹；、无异常电磁声，断路器电控、手动操作无故障，断、合状态显示和实际一致，主触点、辅助触点接触良好。发电机电气控制柜（赛时）看、听、嗅、测赛时安排专人值守，时实监控。9室内照明（非赛时）看、测非赛时早班：10：30一次线路绝缘良好，连接可靠，导线额定容量大于实际负荷。灯具合格、无损坏，灯座、灯泡、整流器匹配，灯光照度合理，灯具与易燃物、喷淋头等保持安全距离，接地可靠。潮湿和易爆区域须使用同等级的防潮或防爆灯具。检查开启、关闭时间是否正常。室内照明（赛时）看、测赛时安排人员时实巡查10室外照明（非赛时）看、测中班：19：00一次线路绝缘良好，连接可靠，导线额定容量大于实际负荷。灯具合格、无损坏，灯座、灯泡、整流器匹配，防潮防湿有效，接地可靠。检查开启、关闭时间是否正常。室外照明（赛时）看、测赛时安排人员时实巡查11防雷接地装置看、测每年4月一次接地电阻值不能大于1Ω，避雷针安装牢固，接地电缆和导体连接可靠，接地电缆外层无放电痕迹或绝缘击穿现象。接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。经过防雷检测管理部门的有关检测。12柴油发电机（非赛时）看、听、嗅、测早、中、晚三班运行早班：10：3013：30各一次；中班：19：0022：30各一次；夜班：3：00一次；另外每月试运行一次，每次15分钟。机房卫生。无积尘、积水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品，无建筑渗漏。发电机投入运行时，运行电工每小时巡视一次发电机的运行状况，并填写《柴油发电机运行巡视检查表》。检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，控制箱是否正常。目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。试运行时检查电压、电流、油压、水温、转速、电池电压等参数是否正常，以及发电机有无异响，排烟是否正常等。柴油发电机（赛时）看、嗅赛时安排专人值守，时实监控编制深圳湾体育中心《供配电系统日常巡检路线表》，依据《供配电系统日常巡检路线表》对供配电系统设备进行日常巡检，规范记录《供配电系统日常巡检表》。巡检的反馈、检查:对深圳湾体育中心的供电设备、设施进行日常巡检工作中，发现需要紧急检修时，巡检员应及时处理，供配电领班每天应对《供配电系统日常巡检表》进行查看，发现有巡检员处理不了的问题时，领班应及时安排人员支援处理，供配电班组解决不了时，领班要立即向工程分管经理进行转达，由工程分管经理协调维保单位及时处理。经理、专业工程师每月应对深圳湾体育中心的《供配电系统日常巡检表》进行复查，发现需要检修时，应及时向维保单位进行协调，由维保单位及时处理。供配电系统的保养高压配电柜每年保养一次：每年对高压柜做一次全面的保养，检查高压断路器机械和电动操作机构的灵活性和可靠性试验;断路器动静触头检查，更换导电膏；润滑机构其相关部分磨损检查；高压开关柜整体“五防”功能可靠性的检查；柜内卫清洁、除尘、紧固紧固件；接地刀分合可靠性及灵活性检查；高压锅开关至变压器间电缆绝缘摇测；测量母排对地的绝缘电阻；高压开关柜接地线的检查；开关耐压试验，（建议每两年检测一次）继电保护、二次回路是否正常，接线端子除尘；直流电源柜内卫生清洁、除尘；自动、手动切换试验；测量输入、输出电压是否正常；指示仪表，指示灯是否正常；蓄电池的检查；出具年检报告。变压器的预防性试验变压器每5年做一次预防性试验，达到预防事故之目的。包括：线圈的绝缘电阻试验；工频交流耐压试验；线圈直流电阻测试；变压器年度保养：清洁变压器卫生；紧固进线紧固螺丝及其元器固件；清洁温度显示仪；检查风机系统，风扇轴承；检查控制线路是否正常；检查变压器运行是否有异常；摇测变压器绝缘电阻及接地电阻；检查变压器防护罩接地是否良好；出具年检报告低压配电柜每年保养一次：检查低压配电柜内卫生清洁、除尘；检查各连接坚固件是否良好；检查开关机械、电动合闸机构是否正常；检查动静触头接触状况，有无过热现象；检查开关绝缘状况，测量绝缘电阻；二次回路电气设备清洁；检查显示是否正常；电容补偿柜清洁卫生，螺丝坚固；各开关指示灯、仪表是否正常。发电机组的保养:每月开动发电机空载试机一次，每次15min;每月进行一次发电机空载试启动运行，每次运行时间为15分钟（若遇市政停电发电机运行时，则当月发电机不再做空载运行，试启动运行或市政停电发电机运行都要做好相关的发电机运行记录）；每年保养并试机一次（一小时）;发电机的年度保养中要做到，清洁水箱及散热器积尘，更换水箱中的冷却水并添加防锈剂；更换燃油滤清器，润滑油滤清器，空气滤清器，冷却水过滤器芯；检查冷却水泵轴承，冷却塔风扇轴承及传送皮带，若有损坏予以更换；更换同型号润滑油；检查充电器，燃油泵，启动马达及电气控制线路；检查控制柜断路器的过载保护功能；检查摇测发电机绕组的绝缘电阻并记录数据；清洁燃油箱及输油管路；进行满负荷测试；提供年检报告；控制柜的保养：控制柜内卫生清洁、除尘；检查各连接坚固件是否良好；螺丝坚固，检查开关机械、合闸机构是否正常；检查动静触头接触状况，有无过热现象；检查开关绝缘状况，测量绝缘电阻；控制回路电气设备清洁；检查显示是否正常；各开关指示灯、仪表是否正常；接线母排是否有过热现象：弱电、消防系统管理方案弱电系统分析深圳湾体育中心弱电系统包含以下部分。安防系统：包括闭路电视监控系统、门禁系统、防盗报警系、电子巡更管理系统、停车场管理系统等。建筑设备自动化系统：包括楼宇自控系统、公共广播系统。赛时弱电专用系统：包括标准时钟系统1套、升旗系统3套、售检票系统、计时计分成绩处理系统3套。无线对讲系统、有线电视系统、信息发布和查询系统、多媒体会议系统3套、视频转播系统2套、扩声系统3套。消防火灾自动报警及联动系统。弱电设备的安全运行BA系统的运行：建立BA系统控制中心值班制度，日常记录制度与即时监控制度结合运行方式，及时掌握BA系统控制设备运行动态，排除设备隐患，保障BA系统控制的设备正常运行，包括：实时报警、DDC通讯、主备服务器冗余、设备开关时间、设备运行参数是否在正常范围等。消防系统、公共广播系统的运行：每日对消防主机的各项运行参数（采用即时监控即时报告）进行监控，由消防值班人员完成，包括：火警、故障、隔离故障等，联动柜各运行指示灯、控制按键、接线、机柜散热等是否正常。气体灭火系统运行：每日对气体灭火系统机房进行一次巡查，包括：气体灭火系统控制屏各功能显示、手自动开关、气瓶压力显示、启动瓶压力显示等应在额定值范围内。停车场系统的运行：每日早班对停车场系统各出入口控制机功能进行测试一次（由车场管理人员完成）。每日弱电班技术人员对停车场中央服务器机房进行两次巡查，包括：机房的温度、湿度、照明、服务器运行数据等在正常范围内。多媒体系统（包括记时记分、升旗、时钟、售验票等系统）：每日对扩声系统、多媒体会议系统、视频转播系统、赛时专用的弱电系统机房进行一次检查，包括：机房的温度、湿度、卫生、照明、系统电源是否正常、设备除尘情况等。视频监控、巡更等安防系统的运行：每班对视频监控系统、门禁系统的各项运行参数进行监控，由消防中心值班人员完成，包括：监视器显示、键盘控制、镜头清晰度、门禁控制器通信、实时数据上传、巡根棒记录数据电脑操作等是否正常。弱电系统日常巡检巡检内容:BA系统、消防系统、公共广播系统、气体灭火系统、停车场系统、扩声系统、多媒体会议系统、视频转播系统、标准时钟系统、赛时专用弱电系统包括(径赛、篮球赛、田赛记时记分及成绩处理系统、升旗系统、标准时钟系统、售验票系统)、视频监控系统、门禁系统、防盗报警系统、巡更系统等。巡检标准:序号日常巡检项目周期巡查内容1、BA系统看、测即时监控检查风机的启停状态及故障报警，检查电脑操作控制是否正常，空气过滤器的“淤塞”状态及报警检查各楼层空调冷冻水阀启停状态检查楼层照明是否安设定时间开关，监控变压器高温报警监控各生活水箱的高低水位报警监控各生活水泵的开停状态及故障报警监控各DDC控制箱在线状态2、消防系统看、测即时监控检查控制屏正常,无死机查看主机显示的火警、通知巡逻安全员现场确认查看故障、隔离故障等信息及时通知维修人员维修处理。检查消防回路线有无故障检查打印机及运行情况3、公共广播系统看、听、嗅、测即时监控检查公共广播系统指示灯显示是否正常检查CD播放设备控制是否正常监听各分区工作及音量是否正常检查机柜散热风扇工作是否正常检查功放有无过载现象检查系统是否按设定的程序运行检查广播话筒工作是否正常4、气体灭火系统看、测每天巡查一次对气体灭火系统的控制屏的线路及电子元件进行检查、清洁。检查防护区的自动报警、控制设备。检查贮存气体瓶贮存量。记录贮存气体瓶间的温度。检查管网的阀门标志及外观是否正常。检查喷咀是否正常。检查贮瓶间的高压软管是否正常。5、停车场系统看、测每天一次每天早班人员启动停车场收费软件并测试系统的所有功能，每天巡查一次服务器设备间卫生及房间温度、并填写《机房巡查记录表》；每天巡查一次服务器软件、闸机电脑、收费软件、运行是否正常；每天早班巡查一次各收费站通讯、软件运行、闸机是否正常；每天早班巡查一次各出入口图像捕捉是否正常； 6、扩声系统(非活动期)看、测每天巡查一次检查机房温度、湿度检查室内卫生状况是否良好、设备除尘，填写《机房巡查记录表》扩声系统（活动期）看、听、嗅、测即时监控活动时提前1天测试系统，功能是否正常，声音是否清楚，达到活动使用要求，并填写《弱电系统测试登记表》。在活动开始前15分钟，把需用电池设备更换全新电池。填写《电池使用登记表》活动期间调音及控制设备有专人控制，专人值班。会议结束后关闭所有设备电源，收回借出设备并摆放整齐，关闭好门窗，填写《租用设备运行使用登记表》。7、多媒体会议系统(非活动期)看、测每天巡查一次检查机房温度、湿度；检查室内卫生状况是否良好，填写《机房巡查记录表》多媒体会议系统（活动期）看、听、测即时监控会议时提前2小时调试系统，检查显示器图像、声音是否清楚，达到会议使用要求，填写《系统测试记录表》。在会议开始前15分钟，把需用电池设备更换全新电池，填写《电池使用登记表》。会议期间调音及控制设备有专人控制，专人值班。会议结束后及时关闭所有设备电源，收回借出设备并摆放整齐，关闭好门窗，填写《租用设备运行使用登记表》。8、视频转播系统(非活动期)看、测每天巡查一次检查机房温度、湿度；检查室内卫生状况是否良好，填写《弱电机房巡查表》视频转播系统（活动期）看、听、嗅、测即时监控有活动时提前1天准备调试系统，检查显示器、监视器工作是否正常，图像声音是否清晰，摄像机摄像是否清晰，控制是否灵活，录像机录像功能是否正常，分量视频矩阵控制是否正常；检查摄像机综合接口位，所有接口通讯点通讯是否正常；检查光发射器和光接收器电源是不是接在专用电源上，接触是否良好。填写《弱电系统测试记录表》；活动期间转播室控制设备有专人控制，专人值班，专人协调。活动结束后及时关闭所有设备电源，收回借出设备并摆放整齐，关闭好门窗，填写《租用设备运行使用登记表》9、信息发布和查询系统(非活动期)看、测每天巡查一次检查机房温度、湿度；检查室内卫生状况是否良好，并填写《机房巡查记录表》信息发布和查询系统（活动期）看、听、嗅、测即时监控有活动时提前测试系统，检查显示器图像、声音是否清晰。填写《弱电系统测试登记表》。活动结束后关闭所有设备电源，关闭好门窗，并填写好《弱电系统运行记录表》10、闭路监控系统看、测即时监控消防中心值班员负责消防中心闭路监控设备24小时运行操作、监控；如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理检查各摄像机有无故障，所有镜头图像是否清晰，云台是否正常；检查矩阵输入输出及切换是否正常，监视器显示是否正常；检查录像机各通道录像是否正常，有无视频丢失报警；检查各子系统联网是否正常，防盗报警系统以闭路监控系统联动是否正常。11、门禁系统看、测即时监控监控门禁系统软件运行是否正常;查看刷卡实时记录上传数据是否正常；查看楼层各控制器是否在线，检查门禁系统非正常刷卡时闭路监控系统是否联动；12、巡更系统看、测即时监控消防中心值班员负责巡更系统的24小时运行使用、查看巡更统软件运行是否正常；检查巡更棒数据传输是否正常；13、有线电视系统看、听、嗅每天巡查一次检查有线电视机房间环境，温度，湿度是否正常，机房照明是否正常，查看各频道电视节目图像伴音是否清晰，检查机柜散热是否正常，对机柜设备除尘。14、设备房设备及房间的清洁看、测巡检每周一次设备及设备房间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；设备房防小动物设施应完好无损。巡检的反馈、检查:对深圳湾体育中心的弱电设备、设施进行日常巡检工作中，发现需要紧急检修时，巡检员应及时处理，弱电领班每天应对《弱电系统日常巡检记录》进行查看，发现有巡检员处理不了的问题时，领班应及时安排人员支援处理，弱电班组解决不了时，领班要立即向工程分管经理进行转达，由工程分管经理协调维保单位及时处理。经理、弱电主管每月应对深圳湾体育中心的《弱电系统日常巡检记录》进行复查，发现需要检修时，应及时向维保单位进行协调，由维保单位及时处理。弱电系统的保养楼宇自控系统：对前端控制设备、电动阀、传感器、继电器、DDC控制箱、监控中心控制设备等，进行清洁、加固，保证设备正常运行。检查信号线联接是否松动、脱落及异物损坏，并及时处理好。对末端探测器进行检测，校对，对偏差太大的设备进行更换，并填写《系统测试记录表》，和《设备维修登记表》。检查测试各DDC控制器，并清理、整理箱内线路、端子、保险管、电源、电路板等器件，其具体内容是，控制器内线路排列整齐，有固定措施，端子连接紧密，并有正确对应的标识。对月度维保查出的问题及隐患应于当月维保中解决（特殊情况除外），使系统始终保持良好工作状态。检查测试中央电脑及周边设备和打印机、键盘、显示器、通道及接口器件等是否正常，检查中央电脑外观，内外部份除尘处理，外部清洁。检查中央电脑硬件各部分的运行状况，保证硬件的联线紧密，无松动，电气性能符合国家规范。检查操作系统状态，整理内部文件，对数据文件进行备份处理。检查电源输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%之内，如有较大偏差，分析原因，记录，并及时维修或更换处理。检查DDC箱内各继电器等设备，保证输出触点无粘连、氧化现象。检查现场各控制器内自动控制功能及通讯网络线路状态，保证各现场控制器运行正常，控制器内程序正确，输出符合系统设计要求，检查通讯线路的连线情况，线路状况符合相应规范。检查及调试校正现场传感器设备，使用专用仪器检测传感器的读数偏差，应符合相关工程规范。公共广播系统：对机房设备、CD机、公共广播主机、功放、监听器等设备及箱体内，每三个月进行一次彻底清洁；清除现场喇叭等设备灰尘，每三个月进行一次彻底处理；检查线路、音控开关安装是否牢固焊接是否良好，线路标识是否清楚正确。对前端设备、CD、卡座、话筒等音源、公共广播主机、监听设备、现场喇叭、功放及消防联动功能进行测试、每一个月进行一次并填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查设备、线路绝缘状况，检查机柜设备外壳接地是否良好；对变动或更改的设备及时在系统图中做相应修改，确保与现场一致；检查设备联线是否紧密，连接头有无氧化松动，电气性能是否符合国家规范；检查测试电源的输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内，电源偏差太大，分析原因并作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患应彻底处理，使系统处于良性工作状态。有线电视系统：对监视器、混合器、调制解调器、放大器、光端机等设备箱体内，每半年进行一次彻底清洁；清除楼层放大器、分支器等设备箱内外灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，每三个月进行一次彻底处理；检查弱电井线路插接部件接触是否良好，接头有无氧化，消除线路隐患；对前端设备、干线、支线放大器各测试点信号及远端用户终端信号进行测试，填写测试报告；每月对抛物面天线检查一次，检查内容有破坏变形，接收器是否偏心，螺丝是否松动。每次台风后要检查天线外观状态对天线的调节部分加油润滑，以免锈蚀卡死。更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查设备、线路绝缘状况，天线系统的接地电阻不能大于4欧姆。每年对天线生锈部位进行除锈油漆一次。检查测试电源电压，保证电压在标准的±5%范围内，对电源偏差较大的，分析原因作好记录、汇报并及时维修、调整、更换；对系统存在的问题和隐患应彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。综合布线及计算机网络系统：对总配线间配线架，弱电房，配线架，每季度进行一次彻底清洁；每月对总配线架和楼层配线架上的语音跳线整理，清除退租或已退电话的客户原有的跳线；每月对数据通讯电脑服务器的运行状态进行检查，而且整理数据配线架的跳线。每月对弱电井进行一次清洁维护，内容（检查紧固端子接线及格插接件，端子线、配线架标志明确，中继箱、PDS、PC、光纤架布线整齐规范，箱内清洁，除尘）。检查设备、线路绝缘状况，系统接地电阻不能大于4欧姆。检查测试UPS电源的输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内对系统存在的问题和隐患彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。无线对讲系统：对系统主机及各设备箱体内，每季度进行一次彻底清洁；检查功率分配器、天线安装、电气连接是否牢靠，每三个月进行一次加固；检查线路，连接头接触是否良好，有无氧化，消除线路隐患；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；对系统信号覆盖区域进行信号强度测试，填写《弱电系统测试登记表》；检查设备、线路绝缘状况，检查设备外壳接地是否牢靠；检查测量蓄电池的输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；检查金属件的腐蚀情况，如有需要应除锈刷漆，对存在的问题和隐患设备应彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。信息发布和查询系统：对机房设备、电脑、监视器等设备及箱体内，每月进行一次彻底清洁；清除现场LED屏、液晶显示器、音响喇叭等设备灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，每月进行一次彻底处理；检查各线路插座、部件，安装是否牢固焊接是否良好，转接线接触是否良好；线路标识是否清楚正确。对机房设备、电脑、区域控制器的功能进行测试、每月进行一次并填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备查清故障原因，给予彻底处理；检查设备联线是否紧密，无松动，电气性能符合国家规范；检查设备外壳接地是否良好；接地电阻小于4欧检查测试电源的电压，保证供电压在标准±5%范围内，对电源偏差大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对系统存在的问题和隐患应彻底处理，使系统处于良性工作状态。多媒体会议系统：对机房设备、调音台、AV矩阵、功放、监视器等设备及箱体内，每月进行一次彻底清洁；清除现场投影机、摄像机、音响喇叭等设备灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，每月进行一次彻底处理；检查各线路插座、部件，安装是否牢固焊接是否良好，转接线接触是否良好；线路标识是否清楚正确。对前端设备、DVD、话筒等音源及中央控制主机，AV、VGA矩阵切换设备功能进行测试、每月进行一次并填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；对变动或更改的设备及时在系统图中做相应修改，确保与现场一致；检查系统外壳接地是否良好；检查测试电源电压，保证电压在标准的±5%范围内，对电源偏差大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患应彻底处理，使系统处于良性工作状态。扩声系统：对机房设备、调音台、音频矩阵、功放、监视器等设备及箱体内，每月进行一次彻底清洁；清除现场音响喇叭等设备灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，每月进行一次彻底处理；检查各线路插座、部件，安装是否牢固焊接是否良好，转接线接触是否良好；线路标识是否清楚正确。对前端设备、DVD、话筒等音源及调音台、矩阵控制主机、监听设备、现场喇叭功放功能进行测试、每月进行一次并填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查系统接地是否良好；接地电阻小于4欧姆。检查测试电源电压，保证电压在标准的±5%范围内，对电源偏差大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患应彻底处理，使系统处于良性工作状态。闭路电视系统：对监视器、矩阵机、录像机、电脑等设备箱体内，每半年进行一次彻底清洁；清除摄像机、云台等设备内外灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，相关机械活动部件应注润滑油，每三个月进行一次彻底处理；检查弱电井的线路，保持信号畅通，消除线路隐患；对保安监控系统进行功能测试，填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查和调整所有的监视器、摄像机等设备，使图像能达到合理水平；检查测试监控电脑及周边设备（打印机、键盘、显示器、传输介质及接口部件），整理硬盘文件及电子地图，对变动的监控点或增加拆除的镜头作相应修改，确保与现场一致；对电脑操作系统及相关应用软件进行检查，保证系统能正常运行；检查测试电源电压，保证电压在标准的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；检查金属件的腐蚀情况，如有需要应除锈刷漆，对存在的问题和隐患彻底进行处理，使保安监控系统处于良性工作状态。巡更系统：对系统器电脑及附属设备箱体内，每半年进行一次彻底清洁；检查各信息采集点安装是否牢靠，有无破损，功能是否正常。检查各巡更棒充电器工作是否正常，巡更棒充电电池是否失效；更换系统老化及损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查测试系统电脑及周边设备（打印机、键盘、显示器、传输介质及接口部件），整理硬盘文件及电子地图，对变动的控制及探测点或增加拆除的控制点及探测器作相应修改，确保与现场一致；对电脑操作系统及相关应用软件进行检查，保证系统能正常运行；检查测试电源的输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。eq\o\ac(○,11)门禁系统：对系统器电脑及附属设备箱体内，每半年进行一次彻底清洁；清除控制器、探测器等设备内外灰尘，检查各安装支架、电气连接是否牢靠，检查探测器的探测使用环境，每三个月进行一次彻底处理；检查弱电井的线路，保持信号畅通，消除线路隐患；对探测器的灵敏度进行功能测试，填写《弱电系统测试登记表》；更换系统老化及损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查和调整门禁锁及闭门器等设备，使功能达到合理水平；检查测试系统电脑及周边设备（打印机、键盘、显示器、传输介质及接口部件），整理硬盘文件及电子地图，对变动的控制及探测点或增加拆除的控制点及探测器作相应修改，确保与现场一致；检查设备联线接触是否良好，紧固接线端子，使电气性能符合国家规范；对电脑操作系统及相关应用软件进行检查，保证系统能正常运行；检查测试电源的输出电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。eq\o\ac(○,12)停车场管理系统：清理设备积灰，检查上落栏杆金属夹件，更换损坏的螺丝；听马达、变速箱声音，检查机件润滑、检查传动皮带，确保道闸，动作灵活正常；检查地脚螺丝有否松脱，并及时紧固；检查出、入口读卡机入卡口与机箱门口对齐，保证插卡顺畅。清洁出、入口读卡机胶垫的积垢，保证插卡顺畅。检测车辆感应器灵敏度，确保可靠。检测防砸车功能正常可靠。检查并清理、整理箱内、外线路、端子、电源、电路板等器件，使控制器线路排列整齐，有固定措施，端子连接可靠。清洁、检查收银系统电脑内各散热风扇，确保运行正常。检查IC卡的变型情况，做好统计工作，并做好材料计划。检查UPS供电是否正常更换遥控器的电池检查金属件的腐蚀情况，如有需要应除锈刷漆。对系统存在的问题和隐患彻底进行处理，使系统处于良性工作状态。eq\o\ac(○,13)电视转播系统：对监视器、液晶显示器、分量矩阵主机、硬盘录像机、光端机等设备箱体内，每半年进行一次彻底清洁；清除摄像机内外灰尘，检查各安装支架、电气连接的牢靠性，相关机械活动部件应注润滑油，每三个月进行一次彻底处理；检查线路有无破损，保持信号畅通，消除线路隐患；对电视转播系统进行功能测试，填写测试报告；更换系统损坏零件，对工作不稳定的设备必须查出故障原因，给予彻底处理；检查和调整所有的监视器、摄像机等设备，使图像能达到合理水平；检查测试摄像机综合接口箱安装是否牢固，防水措施是否完好。所有的信息点通讯是否正常，接口有无氧化，焊接是否牢靠。检查测试电源电压，保证电压在标准的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；检查金属件的腐蚀情况，如有需要应除锈刷漆，对存在的问题和隐患彻底进行处理，使系统处于良性工作状态；eq\o\ac(○,14)记时记分及成绩处理系统：测试系统运行功能，对机柜及设备除尘内容包括（控制电脑外观检查，内外部份除尘处理，外部清洁）。检查测试控制电脑及周边设备和录像机、打印机、键盘、显示器、通道及接口器件等功能是否正常，检查控制电脑内程序，整理内存资料及系统自控程序，备份数据。检查系统各电脑硬件各部分的运行状况，保证硬件的联线紧密，无松动。检测末端显示器显示是否清晰，探测器动作是否灵敏数据是否准确、安装是否牢固，外壳是否防雨密封。通讯接口安装是否牢固，转接头接触是否良好，接头有无氧化脱焊、标识是否清楚正确；eq\o\ac(○,15)升旗系统：测试系统控制功能，对机柜及设备除尘内容包括（控制电脑外观检查，内外部份除尘处理，外部清洁）。测试升旗系统电机组件动作是否灵活，限位开关动作是否灵活，钢丝绳安装是否牢固完好，控制箱接线紧固。检查测试控制电脑、显示器、通道及接口器件等功能是否正常，检查中央电脑硬件各部分的运行状况，保证硬件的联线紧密，无松动。检测系统外壳接地是否良好，接地电阻小于4欧姆。检查金属件的腐蚀情况，如有需要应除锈刷漆，对传动部件及调整螺丝应加油润滑。eq\o\ac(○,16)标准时钟系统：测试系统功能，对机柜及设备除尘检查时钟显示屏显示是否清楚并对显示屏除尘。检查测试控制电脑及周边设备和键盘、显示器、通道及接口器件等功能是否正常，检查控制电脑内程序，整理内存资料及系统自控程序，备份资料。检查中央电脑硬件各部分的运行状况，保证硬件的联线紧密，无松动。检查时钟接收天线安装是否牢固，防雷设施是否完好。检查UPS供电电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内eq\o\ac(○,17)售验票系统：测试系统控制功能，对机柜及设备除尘内容包括（服务器、各工作站外观检查，内外部份除尘处理，外部清洁）。检查测试控制电脑及周边设备和录像机、打印机、键盘、显示器、通道及接口器件等功能是否正常，检查控制电脑内程序，整理内存资料及系统自控程序，备份数据。检查中央电脑硬件各部分的运行状况，保证硬件的联线紧密，无松动。检查中央服务器以各工作站、验票机、无线网桥通讯是否正常，各设备安装是否牢固。检查系统外壳接地是否良好。对验票机传动部分加油润滑。检测供电电压，保证输出电压在标准输出的±5%范围内，对电源偏差较大，分析原因作记录、汇报并及时维修、调整、更换；对存在的问题和隐患彻底进行处理，使保安监控系统处于良性工作状态。自动火灾报警系统：日常维护对探测器进行外观检查，（可分区分片检查）有否存在被灰尘、水、油污等污染情况。可用干、湿抹布做表面擦拭，不得使用有机溶剂及挥发性溶剂擦拭。报警系统线路及设备工作状态的检查，经过报警主机自检功能手动测试，及观察报警主机信号指示。确定报警线路有无开路、短路故障，烟感、温感探测器、控制、反馈模块有无损坏或开路。发现异常及时排除。消防联动控制系统的检查，主要观察联动控制柜所控制相关设备工作状态，显示信号是否正常。若信号显示不正常或不显示应及时查明是设备故障或线路故障，尽快恢复其正常运行状态。日常维护中出现的故障若短时排除不了，应立即通知维修保养单位。月检用吹烟、加温的方法，抽验探测器烟感、温感信号报警的正确性，可根据维修保养系统的大小，分区分片滚动试验，一年内应将系统内所有探测器进行一次触发试验，即每个探测器每年至少试验一次。故障处理：发现失效探测器应及时更换或送交专业清洗公司清洗。报警控制设备的主、备电源进行一至三次的自动切换试验并对后备电池进行测试。如电池失效则应及时更换同一参数的备用电池；充电回路故障做检测后修理或更换。模拟试验火灾报警装置的声光显示，主机测试复位功能。检查中存在的问题，应及时记录，并根据该产品维修手册查找故障点，进行修理或更换部件。填写月检登记表（《消防系统月度检查记录》）。季检检测试验烟/温感探测器、报警模块、控制模块信号动作的正确性。检测报警信号联动相关设备，如警铃、排烟送风系统、消防卷帘、紧急广播系统等的正确性。根据所承担维修项目的具体情况分区域作好计划，一年内应将系统所有需联动的设备及信号反馈显示测试一遍。检查主、备电源的互换性，切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯。4小时后，再恢复主电源供电，看是否自动转换。不能满足要求的备用电源要及时更换，并检查备用电源是否正常充电。清除报警控制柜及联动控制柜（箱）内的灰尘和杂物。验证联动控制柜内控制反馈信号的正确性。检查更换联动控制柜失效的信号灯和接触不良的按钮，紧固已松动的接线端子。柜体表面油漆的完好性检查，文字说明应清晰明亮。检查应急照明指示灯、疏散指示标志。利用测试试验开关，手动触发检查其显示功能、转换功能是否正常。发现失效指示灯应及时更换。每季一次非消防电源强制切换功能试验。利用消防电梯迫降控制开关和现场迫降开关，各进行一次消防电梯迫降首层的试验。检查中存在的问题，应及时记录，并根据该产品维修手册查找故障点，进行修理或更换部件。填写季检记录表（《消防系统季度检查记录》）。半年（年）检重复季检内容。检查并紧固报警控制柜、联动控制柜内所有接线端子。手动或模拟自动信号逐级逐个联动，需控制的设备验证其控制显示功能的正确性。明确控制信号与受控设备的工作过程，处理解决所有存在的问题。触发控制卷帘下降的烟/温感，启动卷帘下降，并观察消防控制设备反馈信号，应有过程显示信号。现场手动控制卷帘下降上升二至三次，看有无异常声响和阻滞现象。检查中存在的问题，应及时记录，并根据该产品维修手册查找故障点，进行修理或更换部件。填写记录表（《消防系统半年（年）度检查记录》）。气体灭火系统：日常维护维修保养人员应熟悉该系统的结构、工作原理、性能和动作程序，以及各阀体的结构和工作状态。应了解各保护区灭火系统的设备种类、数量、位置和动作状态。应熟悉系统启动的应急操作。月检外观检查系统全部设备，应符合下列要求：系统组件应无碰撞、机械性操作，固定牢靠。组件表面无锈蚀、涂漆应完好，铭牌和安全标志清晰完整。设备工作状态正常。贮瓶间、应干净整洁，设备上应无灰尘，否则应打扫清理。手动操作装置的保护罩，阀件的铅封应完好。线路连线，仪表指示正常。阀门装置连接处无泄漏现象。检查灭火剂贮存环境温度是否在规定的范围内：“七氟丙烷”工作环境温度-10℃-应防止温度过高引起容器压力上升而误喷。检查“七氟丙烷”灭火剂贮存容器的压力表，其压力值不应小于设计的相应温度下贮存压力的90%。检查气动驱动装置的气动源的压力，不应小于设计的相应温度下贮存压力的90%。半年检（年检）检查防护区开口情况，防护区的用途应符合设计规定。检查防护区内可燃物种类、数量、分布变化情况，应符合设计规定。全面检查系统设备：灭火剂贮存容器应无腐蚀和涂层脱落现象，其数量符合设计规定。容器阀门无松动、机械损伤和锈蚀。电动启动阀、气动启动装置无损伤、锈蚀，连接导线无破损、接线端子无松动或脱落。选择阀阀体无损伤、变形，控制管路连接应可靠、无变形、裂纹。指示牌、手柄固定在规定位置。高压软管应无变形、裂纹及老化现象。管连接处应牢固。灭火剂输送管道和启动气体管道和连接件应无变形、腐蚀、损伤，连接处应无松动。支吊架应固定可靠，无松动变形情况。对于组合分配系统应复查气动管路上止回阀的设置是否正确。灭火剂输送管道有损伤和堵塞时，应重新进行严密性试验和吹扫。检查喷嘴有无未经批准而变动的情况。喷嘴应无损坏、锈蚀、无脱落松动。喷嘴孔口应无堵塞，保持畅通。检查控制器箱体无损坏、箱门开启顺利、无生锈、涂漆无脱落。检查所有声光报警装置，手动开关指示牌、贮存牌等，安装应保持固定牢靠、无损坏、干净清洁。对每个防护区进行一次模拟自动启动试验：将手动自动开关置于手动位置；卸下电动启动阀接线另接一个灯泡；将手动自动开关置于自动位置；分别触发两路探测器，此时声光报警装置应动作，控制器按设定的延时时间触发电磁阀动作点亮灯泡；系统复位，将手动/自动开关置于手动位置装好电动启动装置，系统恢复正常状态，需要时可做多次模拟试验。现场模拟手动/自动报警、故障、排气状态，消防中心应有显示信号。灭火剂实施灭火释放或误动作释放后的处理方法：首先将保护区内残余的灭火剂抽出室外；将手动启动阀、气动启动阀（电磁阀）由容器上卸下；将贮存容器与高压软管，输送管道分离；从固定支架上卸下，送往符合资格的厂家重新灌装。填写记录表（《气体消防保养记录表》）。通风、空调、蓄冰、锅炉系统日常运行管理方案空调系统分析空调系统空调系统设备主要有：双工况主机2台，基载主机3台，冷却塔5组，冷冻泵32台，冷却泵8台，板式热交换器2台，蓄冰槽12组，乙二醇泵3台，新风、空气处理设备187台等。深圳湾项目业态复杂，设备位置分散、分布范围广，且营业时间长（9点-次日凌晨），主要含商铺空调，赛馆及各功能房的日常空调需求，要求各不相同。锅炉系统锅炉系统有燃气锅炉2台、燃油/燃气锅炉1台，热水循环泵4台，空调供热用热水循环泵3台，空调供热用热水泵1台等。主要供游泳池加温，各赛馆、酒店生活热水，空调供热等，需求时间、具体要求各不相同。消防、通风系统通风系统有车场送排风机122台，各赛馆及其功能房，设备房等消防排烟、通风设备115台，卫生间排气同风机67台，厨房排油烟机15台，加压送风风机47台等，设备分散、分布范围广，功能不一，运行时间不一。空调、蓄冰、锅炉系统设备的安全运行建立空调、蓄冰、锅炉系统24小时值班制度，日常每2小时巡检、记录制度与活动期即时监控制度相结合的运行方式，及时掌握空调、蓄冰、锅炉系统运行动态，排除设备安全、故障隐患，保障空调、蓄冰、锅炉系统的正常、稳定运行。空调、蓄冰、锅炉系统设备的运行：每日对空调、蓄冰、锅炉系统设备的各项运行参数实行每2小时（活动期间采用即时监控）巡检、记录制度。主要运行参数包括：主机运行电流、电压，冷凝压力、温度，蒸发压力、温