2023年资产评估师培训讲义打印版

第一章总论是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。

A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益

【考情分析】「正确答案」D

本章考客观题，分值一般在5分左右。在考试中应重点关注（三）资产的分类

资产评估的特点，资产的分类、评估的价值类型、目的、评估的假1.按资产存在形态分类

设和原则。按资产存在的形态可以分为有形资产和无形费产。

【主要考点】有形资产是指那些具有实体形态的资产。

1.资产评估基本要素和特点无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知

2.资产的特点及分类识等经济资源存在并发挥作用的资产。

3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围（难点及重点）2.按资产与生产经营的关系分类

4.各种资产评估假设的内涵和实质（重点）按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资

5.资产评估各种原则内涵及其应用产。

经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。

第一节资产评估及其特点

3.按资产能否独立存在分类

一、资产评估定义

（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指

（-）资产评估的概念

的资产。

专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据

（2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是

特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，

可确指的资产；

运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为

（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的

和过程。

资产，如商誉（不可确指资产只有商誉）。

（~）资产评估要素

商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳

仆谩o会计快通动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资

收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企

廉明匚）指导

'业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。

依IKO立法（按资产是否具有综合获利能力分类

（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体

81?一1购置

资产。

青■祥传单项资产是指单台、单件的资产。

对，・什么整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综

合体。

LPO什么内曰<!■

*<（2）单项资产和整体资产的关系

「洋匕白的u>克定位值不同企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也

不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所

考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值

I评管方法

除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，

资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，

即商誉的价值。即1+1W2

相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和

（四）资产的价格和价值

科学性的重要条件。

1.价格是一个历史数据或事实,是特定的交易行为中特定买方

和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。

二、资产评估的客体

2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实,它是专业人士

（-）资产的含义

根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。

资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定

3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的

权利主体带来未来经济利益的经济资源.而外延则包括了具有内在

实际成交价格。

经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。

资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的

三、资产评估的种类和特点

资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。

（-）资产评估的种类

（二）资产的基本特征

1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等

1.必须是经济主体拥有或者控制的。

方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：

2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带

（1）评估

来现金流入的资源。

类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。

3.资产必须能以货币计量。

它一般服务于产权变动主体。

【例题.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（）,

(2)评估复核本身并无强制执行的效力。

指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析2.管理的作用

和再评估。特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历

(3)评估咨询史时期的产物，此作用现在已经消失。

一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值3.鉴证的作用

提出咨询意见，鉴证包含鉴别和举证两个部分

也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。

效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。第二节资产评估的假设与原则

2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度

及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为：一、资产评估的假设

(1)完全资产评估资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场

严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。假设、持续使用假设和清算假设。

(2)限制性资产评估(-)交易假设

没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更1.含义

为详尽的说明和披露。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易

3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评

为估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

(1)单项资产评估：对单项可确指资产的评估。2.意义

(2)整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产(1)为资产评估得以进行创造了条件。

能力或获利能力的评估。如企业价值评估.(2)限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之

(~)资产评估的特点中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。

1.市场性

L,开小蜻j

(1)根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价

篙黑=市场票“⑤痔嫌侵用〕联

值做出评定估算和报告。

(2)评估结果经得起市场检验。

2.公正性

(1)定义(二)公开市场假设

公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务1.含义

于资产业务当事人的任何一方的需要。(1)公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评

(2)公正性的表现有两点估资产将要在这样的市场中进行交易。

一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允(2)公开市场的含义

的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的

二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都

公正性的组织基础。有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自

3.专业性愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。

(1)从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专

家及专业人士组成。fn?悔而好♦其•⑥^自一

(2)评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在心英卖•地位平琴

专业技术知识和经验的基础之上。=»*会+时日

4.咨询性

(1)资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个

意见本身并无强制执行的效力。大小“

(2)评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资(3)公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范

产业务定价决策负责。围。

(4)资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，

四、资产评估的功能和作用而不是由个别交易决定。

(-)资产评估功能2.使用条件

最基本的内在功效和能力：评价和评值凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的

(-)资产评估的基本作用资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。

1.评估作用的含义3.意义

是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见

其他假设(持续使用假设和清算假设)都是以公开市场假设为(2)主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，

基本参照。或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

(三)持续使用假设3.替代原则

1.含义4.供求原则

持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在

买・=妁日/福林依・

使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些

广・，**—•<•合靖择彷幡访

处于使用状态的资产还将继续使用下去。_巾学法,吩。修

.使用条件

2林先

持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的

1口/箝格，

假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或

者卖者是公平合理的。5.评估时点原则

3.分类评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产

该假设细分为三种情况：评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。

在用续用；转用续用；移地续用。第三节评估目的和价值类型

(四)清算假设

清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现一、资产评估目的

条件的假定说明。(-)资产评估目的分类

清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下1.资产评估目的分为

同样资产的评估值。一般目的和特定目的。

一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。

二、资产评估的原则2.资产评估一般目的

(-)资产评估工作原则(1)资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评

1.独立性原则估的性质及其基本功能决定的。

评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。(2)资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的

独立性原则包含两层含义：公允价值。

(1)评估机构的独立性(3)资产评估中的公允价值的一个显著特点

(2)评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件

地位。相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利

2.客观公正性原则益。

客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.资产评估的特定目的

3.科学性原则(1)含义

科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须资产评估的特定R的指的是资产业务(指的是引起资产评估的

(1)遵循科学的评估标准经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为)对评估结果用途的

(2)以科学的态度制定评估方案具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。

(3)采用科学的评估方法进行资产评估。资产评估的特定口的实质上是判断特定条件下或者具体条件

(-)资产评估经济技术原则下资产的公允价值。

在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。(2)我国资产评估实践表明，资产业务主要有：

1.预期收益原则①资产转让。②企业出售。

③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。⑥中外合资、合作

/价决定因*

口吸口wm⑦企业清算。

⑧担保。⑨企业租赁。

具体化

⑩债务重组。

⑪引起资产评估的其他合法经济行为

(-)资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决

素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。

收入越多价值越高。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且

是收益法中收益额确定的重要基础前提。还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基

2.贡献原则本事项。

(1)是预期收益原则的一种具体化。2.资产评估特定R的是界定评估对象的基础。

3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束

作用。(三)关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值

(1)资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准

应。[公开市场市场最件

(2)但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务

各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果正常使用，:量伐使用)*一侵用状而

的价值类型产生影响。

、公开市场du•—

二、资产评估的价值类型2.市场价值

(-)资产评估的价值类型的含义(1)定义

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿

现形式。它是对资产评估的一个质的规定。卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中

不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精

征。明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”

不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，

同，而且在数量上往往也存在较大差异。我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值

(-)资产评估的价值类型的分类是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现

1.对资产价值进行合理分类的目的的交换价值的估计值。

(1)为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引»(2)市场价值有区域性

(2)资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评(3)市场价值是整体市场认同

估结果。市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平

2.主要分类标准及结果合理的。

(1)以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括：【例题•单选题】(2008年考题)资产评估中的市场价值，

重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格其合理性是相对于()而言的。

2.主要分类标准及结果A.市场整体

(2)从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型B.市场中每一个市场主体

C.某一市场主体

公开帚场

D.某一类市场主体

文才■耐；缗用「正确答案」A

TM一,二

3.市场价值以外的价值(又叫非市场价值、其他价值)

(3)以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状(1)定义

态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值

市场价值和市场价值以外的价值。以外的价值。

资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以(2)市场价值以外的价值是局部的市场认同

外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的

(3)评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型

①在用价值

一型Ml[企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，

对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变

现的情形

(4)从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估②投资价值

的价值类型。资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具

资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保有的价值

险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、

恃定投谢者

交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

■1I*<

'投绡目的(明事)—

多市场价(I

注意投资价值与投资性资产价值区别

投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产

在公开市场上按其坡佳用途实现的市场价值【例题•多选题】（2008年考题）资产评估特定目的在资产

rtt定主体评估中的主要作用表现在（）。

校费住,《A.影响资产评估对象的具体用途B.影响资产评估结果的具体用

产口’一投资方向一►公开市场♦•住用it途

C.影响资产评估的基础条件D.影响资产的运作条件

市场伸IE影响评估对象的功能

【例题•单选题】（2021年）资产评估价值类型中的投资价『正确答案」BC

值，最有可能适用的评估特定目的是（）。

A.资产变现B.并购重组C.资产处置D.资产抵押3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估口的，以

『正确答案』B及满足资产评估相关条件的重要途径。

③清算价值（1）资产评估中的公允价值的相对性

④残余价值对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一

机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估个相对的值。不同的评估特定口的、不同的市场条件等因素使得同

计数。一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件

【例题•单选题】（2021年）评估对象是报废机器设备本身，都是合理和公允的。

其拆零后的某些部件尚可使用且存在变现价值，该报废设备评估结资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了

果的价值类型应当选择（）。资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对

A.清算价值B.在用价值C.市场价值D.残余价值性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。

「正确答案』D在资产评估实践过程中还需将其具体化。

（2）市场价值在资产评估中的作用

（4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值①市场价值是资产公允价值的坐标。

基础分为3类【了解，并注意和12章比较】资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资

①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条

②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果：

和合并价值）而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在坡佳使

③法律法规或者合同协议中规定的价值用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具

4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中

外价值）最为典型的公允价值。

Wtt=>KKfCrll我们可以从以下4个方面来理解市场价值对公允价值的意义

市场价值是正常市场条件下的公允价值

=»______

|公向域值市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值

.IIt努\市场价fllflh

出舌与制淅I双aw、aw融明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值

I衽（而）律—ftmil明确了市场价值，有利于把握公允价值

《板检■I*在”做=HHfllttflll②市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人

场UMI都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性

是受到某些条件严格限制的。

三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系虫明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和

1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应作用。

从两个方面来认识和把握。（1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便

其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确

关条件对所选择价值类型的影响。切含义。

其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。

相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择

2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需

要考虑的因素）第二章资产评估的基本方法

（1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的

（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式【考情分析】

和使用状态本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题

（3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法

以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成公式的理解和运用。

基础

【主要考点】

L市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点或重点）

初浮始黑事量台通船评估■

_____________♦

2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式（难点或重点）

3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（难点或重点）

③分析抨第合分策

4.资产评估方法的选择（难点或重点）定结■___<__________・_裁__霰__逢__克__及__W____>

资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为已籍善于若雪怪物可比性.讦€过程

三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法府将出了多个结累

售政平均法JK者遥平均&•方法春

第一节市场法初步评估妨累”凌嫉■我停信嫌累

一、市场法含义

【&重】无论，甯制U上1091*方/・72就铮犷禽,，«f

二、市场法的基本前提佥干郎情人A时夕“*

三、市场法的基本程序及有关指标

校估价格12万6万里

四、市场法中的具体评估方法调鳖1X1.29?

一、市场法含义

参照物万元f10万公里

1.定义

利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或

汽车T里程

类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

⑤分析评定结果

2.市场法的理论依据【替代原则】

评估价

根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值jie

参照万1>分析，加I合理

的评估技术规程。

②<2>挈合理

3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一

③----74万

4个值平均（H求,

二、市场法的基本前提④万

1.要有一个活跃的公开市场。

12+13+14+”

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动

（-）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性

资产的功能

能上的相似或相同1.