房地产项目运营经管

房地产项目运营管理房地产项目运营管理“管”什么？伴随持续的宏观调控和市场竞争的持续加剧，依靠土地增值的粗放时代已经一去不复返了，转而以勤练内功，依靠运营增值的模式渐渐为广大房企所接受。某种意义上，中国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域、多项目运营状态，而在这条成长的路上，能够在同一时间同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，成为每个成长规模房企必须磨练的基本功，也更是一个房地产开发企业管理成熟的标志。明源ERP课堂第二期，我们便围绕房地产项目运营管理这一主题，从项目运营建体系、明权责、强计划、优会议、重考核五个层面解析标杆房企运营管理精髓。我们相信，学习标杆的过程往往不是学习标杆做了什么，而更多是告诉你项目运营管理不做什么?房地产项目运营管理在国内管理实践的周期不长，整个项目运营管理本身还处于发展的初期，粗放是这个阶段的典型特点，结合众多房地产项目运营管理的实践经验和研究总结，我们提出在当前的国内房地产发展阶段，项目运营管理应该从“管目标”、“控进度”和“防风险”三大层面发力。管目标：承接经营计划管理，实现指标PDCA循环管理

1.经营目标下的项目运营维度分解

明[张图酱片篮]能项目帮的年剩度经祖营计嗓划需炎要基澡于公桃司战煌略导腔向和片公司匹年度昨经营旨计划格，遵框循刑“阵战略妹规赤划竭—蹦经营盯目说标种—呀年度录经营截计正划辰”骆的分唱解逻桂辑，尿而后波根据桶企业己年度速经营斧目标帖科学祝分解把为经销营指悉标和消计划龄管理袖两大拢体系舒。其趴中经弄营指酸标需夕要在畏项目冻维度四展开百，对馋于专而业型佣房企越而言炼，公鹅司的睁利润既主要菠来源滔于项师目的矩利润泪，公孔司的拌经营台指标持需要菊在项坏目维旦度进侨进行侦分解爱。而胆计划宇管理城体系跳则是蜜对经出营指炒标的咳关联赴和承滨接，汉并对灭项目蔽的运促营进喘行分来级管珍理，签以集包团关厅键节促点为各刚性剑目标你进行肾严格吸管控牙，最怪终保靠证项偿目按赢时完否成。

溪在具氏体项颈目经栽营计超划分吨解中辱，房烛企需您要平刻衡现现金流躁项目谈和利泽润项映目的吊有效塌组合消，最疑终实甘现多秧个项饭目之难间在谷资金弹和现戒金流老的削洒峰填续谷，巩稳健矮运营蛋。另漠外，握基于钞经营周指标拳分解润还需腿要围知绕业题务线甜组合改（高争中低赵档次伴产品削的搭昨配，堵也就紫是房津企自裙身的胃产品像结构广）、肥城市挂组合泄（一声线、宽二三秩四线语城市帜搭配夫）等逝。

蛋2伯.此《年催度经迁营目演标责狗任书段》编泪制与踩跟踪航管理

案每年发初，陷集团澡总部零对各章城市北公司扫都会吓下达柳《年奖度经延营目暮标责凭任书扁》，桃按财公务、肥客户揉、运摧营、丧学习膝成长快与可对持续围发展画四个坏维度弹划分榴，涉堆及城张市公镰司所仓有职魄能部绵门的壁主要翼年度狂目标月。城服市公枯司负堂责人蹈的年酬度绩盟效评剑定以骂该《务责任誓书》摇为主灭要指践标，闸城市万公司姥各分陕管副犯总的读年度针绩效歌指标地也需洞包括就其中厌对应势的指鱼标。

袖年初底定目冒标：查经营挠目标老制定江时，多总经榜办主痰任组狐织总肥经办葵依据侮各项兵目的松总控忧计划淹与各筋项目途的目受标收梨益模垃型，医制定城城市驶公司享年度更经营耕目标版初稿柴，提征交总财经理润及分万管副着总，玻为经观营目晓标设腰定提承供参椒考。

偷年中蜂目标案执行恢：册经营烦过程年中，基总经殿办定屈期（狮按月壶、季今）对展《年夺度目嘉标责宽任书片》中亡经营乘性指嘱标实座现的裁过程斗进行箩统计蜂、回因顾，泥并将五重大异风险杀提供拌给总红经理驾及城肺市公要司经吸营管饥理团眨队。

油年未疏指标施考核勺：刮《年终度目衣标责活任书朱》中帆所有砖指标净经集趋团各赤分管翁部门找审核穴评价丧后，稀总经疲办负载责对认所有霸指标坛进行模汇总敞统计凳。年随终，荷在城猾市公汪司对侦年度丑目标短达成劳情况来自查朵基础兽上，辽集团碑本部素相关挪职能级部门泳将对医各年辽度指稿标进肝行评稼价与个考核坛。考淡核结施果即优为城辛市公症司年叨度绩械效，寇直接骂影响即城市液公司懒上自昂董事绕长、袭总经狮理，猜下至骨最基翅层员护工的规年度另收入茅。

跌3魂.梦设叫置福“调4+岛1助”盾管理绞指标羊体系

强（布1栽）津4符大经羡营指京标：巴按照阶房企好管理败指标尿的各漠自实竿践，尘我们辜最终束总结怨归纳耐为四捉大类京管理原指标致：经脱营类奥、销具售类蔑、现禾金流程和财理务类俗指标尼（闲图每2计）。割经营宿类指误标：穿此为江最常涂用的济管理球指标诚，它绩具体搅包含禁施工当面积外、新野开工劝面积漏、竣柏工面爱积和惧拆迁宏面积舌指标桌。经喂营类巴指标轰大多框以项耳目面蚁积为谈核心辉，经绣营面黎积本昂身也炭是销变售额闪、现驾金流钟和其厘他财疮务类斑指标逆的具许体转定化。

建销售蜡类指患标：躬具体置包含靠销售辽面积醋、销良售金掌额、势回款吊金额烛、结颠算面陪积和矛结算斗金额括指标撕。

飘现金安类指间标：扑主要锋包含其筹资赛活动源金流赶量、荷投资爪活动叫净流蚁量以渠及经草营活屯动净井流量聋。在产这三嗽类现笔金流渐指标碌中，里管控承的难穷点在盘于经仅营活抬动的尺净流仅量，统因为编它与口企业精众多碰项目荒实际骡关键泻节点赔达成喂和项逝目运塘营情循况休津戚相孝关，债给管输理和菊预测局带来凑很大件挑战倚。

灾财务飘类指傻标：尺按照鹿财务及维度扮，房有企关兽注管映理指限标主郑要有恶主营陈业务甩收入称、主光营业范务成宿本、蓬毛利跌率、坝净利匪润、留净利舞率、凝存货帮周转狮率以摇及资棕产负赌债率炭、净挑资产吐利润先率等闪。它屋是其及他所棉有指救标的岔总归哭集。卫房企劣作为拜商业液型机亭构，浮财务亚指标领是每虹个房汉企关攻注之峰核心绵所在拼。

斗（挂2去）姿1略个项钟目开鹿发计婚划：倚一般榜而言吃，在冬集团嘱对项壳目运画营不健会首毒先全额部规耐定集络团的容各大射关键术节点攀时间俘，而早是对籍最典破型的语拿地肃、开郑工、套开盘里、竣奴工和拉入伙腰时间皱先行护确立被，然廊后根自据合球理工搭期和骄预估粗最终女前后跑排出扬项目拔运营无的集类团关倚键计收划节巾点。结这个彼节点择就成辆为集添团重侨点关抖注的滥项目封运营乳节点贵。

像4台.蛋目标转与指悄标追羞踪，躺建立哥运营容视角栽的产抖销匹土配

刻目标检跟踪助关键疫在于坟经营选计划避的跟链踪，蜂在具咽体执呼行中督，需陵要结退合产况销匹汗配的告视角剂进行麻跟踪溪和分提析。稻即根帮据生伯产进坦度，态来分鹅析存口货指苗标，俩根据验存货知指标艰分析六可能遣的销辨售进膜度，胳根据俱销售皱进度或来预网估可型能的抱回款迫进度占，而营回款战进度酒最终补又可兄以给卧生产精进度酒指标计以借亩鉴。通图危3

岁生产割进度扬：拘核心蝶在于规围绕铺证照族办理播进度知，而女基于膀项目骂整体丧的关族键节冤点则院在于腔项目励开工辽节点终、开点盘节州点、端交房苦节点忧。而策交房咬节点汉的关质键在询于竣粮工备璃案的泳节点懂。阀存货弯情况弟：端关键谷在于阶对销勇售货敢量情雹况的迈统计毕和分悄析，满强调门数据跃统计辛的准紧确性剖和及剧时性柏。

尖销售岔进度呼：肯核心津在于钟累计侄销售龄进度汤的统难计，有最好狭能及脚时、植全面贱形成草跨区剪域、丢多项戏目的否年度竖、季缴度、零月度线和每陶天的倾销售饮进度鄙统计影，具跟体执脂行方劣式以穿销售既报告塘和短川信形摩式体不现，付落地览工具帮最好太用信粗息化望系统起实现策。另言外在名销售毁进度朗关键优环节芹，针棚对首走次去千化率露和产床品业招态销欣售分爹析进踩行。

毯回款满进度魄：主学要针匙对已拘签约寸未回踏笼使(圣欠滔款金)蹈进行荡统计虹，并缴对预吃计回随款进乌行规旷划。

村利润掉完成鼓进度链：爪此指疏标的碎过程险管控筑在于舍按照号城市僚公司省维度栋，对微季度叙利润盒完成简比率拨进行赖统计帝。

泪二、捕控进庭度德：龟“狼七电控绘”筑强化害协同泡防范妖风险犯，实怜现开爽发目炎标过消程监迟控

比项目宇运营姜管理岭的基蜜本功恋就在赖于进消度管倘理，洽即通升过分遇级计锈划管舟理的畅机制卖（构料建以命集团体关键柏节点奋计划蜂、项订目主帅项计庄划、拥专项笛计划辉和部巩门月东度计弦划的语四级亲计划菠管理复体系抖），概充分为聚焦槽项目惹开发居，强债化集狮团列-疼城燥市激-扬项目外纵向坑协同拜和投巩资、聪设计各、工蹲程等迷职能沸线的昏横向衬协同解，并波通过沟部门邻月度过计划屑实现验项目厦计划裂的有牢效承药接，耗最终达实现须开发形目标逢的过丧程监法控，残支撑皆项目顿快速坝高效亚运营甲。

饰1纪.句一控志：集纱团关咬键节逼点，绢实现姓开发讲目标柄的过擦程监忆控

影集团模关键唤节点让计划核是房阶企用岗来设齐定、称监督梅、控投制项杂目开哈发计界划推玩进情禾况的傍重要铅工具到，通府常可矿以看报成是从项目饮的重棚大里侄程碑穗事件语。

恋绝大亦部分港房企欲集团彼关键孕节点堡设置偶来自姻于四沙个方级面：泰五证阁办理刷完成倾时间吧点、使工程乞的重排要节削点、苗影响纹项目钱现金无流的闭节点败、影伞响项搂目利高润规伏划的饲工作暂节点绵。因联此，哨集团材关键撑节点套大多产包含似拿地聪、开瓶工、闸开盘孟、竣狼工，洒入伙续等，急当然蠢不同掩的房经地产齐企业自对具惕体执拍行的丽集团泥关键敬节点拔会相骄对设这置更塔多。贩一般暴而言崇房企滋集团句关键灶节点熄大致借有膏1锄0汤—隔2坊0消个左诵右。也比如喉某标俘杆房舞企的带集团恨关键干节点召设置宁为爹：墓1予）取恼得国缓土使罪用权放证物；么2创）交君地增；赵3绍）完比成方接案设僻计恰；排4说）完判成初辈步设特计斧；欺5伸）完悔成施敏工图貌设计穷；熔6请）取誉得施丢工许肠可证朽；薯7溪）项伟目开笔工果；尝8病）售曾楼处冈、样抱板区状开放咸；抓9塌）取淹得预贵售许诸可证女；何1煌0螺）开互盘城；万1复1谋）完割成递40土%茄的销删售金偶额意；员1举2跃）完已成妻70珠%窃的销著售金虑额怪；攻1彻3先）完尝成提95熊%慢的销嚼售金冰额暖1后4质）景狱观施铅工进危场箭；需1尸5披）竣驾工备荐案宣；突1透6基）交臭房控；房1宾7那）交有房完示成购率客95勿%庆。

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钢（岔2川）价渔值链鸣中端波—亩—脱专业其能力稿较弱秘情况看重要畜节点省管控陕：招厕投标精管理钟、初红步设仍计、压施工摇图设业计等鞠以及屠运作怕时间肺不长拣的公流司、浴或者驼项目岔总经慢理个室人能外力相倒对较糊弱的镜项目绳。

跳（扒3泥）价曾值链纽后端业—命—伐影响唇客户孟对项有目体纳验的因重要承节点留管控防：比核如景像观设镜计、假公共执部位沟的精奋装修夹方案任设计岛，针菜对项睡目品赔牌和劝企业魂品牌贵的管旷控。

高总之脆，对能以上若的特赴别关膛注和稼管控蚁，主浑要目陷的在案于基赏于价答值链跃前端稼进行筐利润奋管控伐，平览衡项挑目前坊期的废风险须，而添在执断行中删避免库价值气链各蒙环节梳出现皂明显禾的短箩板，扩提前搞规避肿或减指轻风冠险。

渔3典.详三控凳：涉亲及多敞部门失、跨置层级驼协同娃频繁猛的关毫键节俘点

拦这是漏站在炕纵向秆和横选向协弓同的吉视角暗，对池项目势节点爸管控隶的另引一种殃提法惨，因陵为涉串及的佣协同萄复杂扁，出屡问题罚的风泻险就嫂相对夏较大愈，因疤此需楼要管笋控。要典型恩的横肃向多间部门谋协同馅的关寒键节眠点例有幼“归开盘燥、交昏房苏”超，典邻型的派纵向沸协同奉的关飘键节竿点廉有传“肉方案已设计告、单心体设落计才”清。有氧的企丛业会出要求佛制定衬出关他键节涝点的踩责任战矩阵朝。

晨纵向兆协同尖是一衫线公谦司负给责人包及项宪目负字责人魂非常茄关心俭的问秘题。赠一线错公司蛾负责检人、右项目步负责志人常狡受制客于纵超向的将管控洋要求蝇而影孩响项拜目操搁作，蝴典型寺的问碌题有墙资金鼻计划鼻的管依控、援设计摄的跨报层级秀协同虹、集栽中招势标的搜跨层估级协曲同。也因此案一线谎公司讲负责匀人、煮项目猴负责爬人特跃别期狸望至扁少在暮制度肠层面古明确焦纵向挨协同尼的权饶责。

射对多破部门瓶、跨狸层级疾协同衰频繁甘的关淡键节属点的打管控哨，主抛要是争提前奉防范组可能锄的执镰行风和险，扔尽可矮能降盼低内淋部协树同风架险，结最终蚕保证丸项目窝整体晒进度本的完拆成。

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举关键地节点避计划滑管控熊层次葬很高坊，一堤般是旧难于尽调整床，而莫项目隙主项遍计划胁颗粒纹度相汽对更瓶细，阴常易址发生旗调整触，这矛时就列需要他运营众负责骄人或播计划矿管理跪专员术审视还主项在计划乏是否站吻合抱关键懂节点旬计划桐，所汗以绝夹大部秩分房仆地产么企业姻中，瓶项目晌主项锯计划骡都需品要得长到地嘴区公县司的逐运营冈总审妄批通革过。形5桥.棕五控来：与堡收入榆达成市休戚妙相关枣的关影键节晌点和室专项远计划

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跟开盘葱本身户是项购目的党重大京事件样，所寇涉及逢的职狸能部飘门包胖括营震销（印市场柿宣传叙、蓄乱客、肿销售单定价顿、现隔场活蚕动策州划、域销售盲流程批准备亚）、拔工程腰（售林楼处印、样犯板房惹、示沸范区史效果远和进界度）援、报普建（这预售局许可疼证办临理）元、财吸务（袍开盘廉收款巡准备叙）及浓其他但（现睬场安傲保、匙后勤雁保障稿）等辫，内活联外成联工始作特娱别多傻、特忽别复闪杂。流因此主房地争产企絮业经张常是艘由总仅经理饺和营但销总孝监牵灵头，高协同首各职各能负坝责人洲成立竞专门喘的开驰盘工弃作领玻导小惕组，阴制定醋开盘体的专肤项计各划，姿来有汽序地仗组织侮开展鸭开盘迎相关躁工作收，力岭争取欢得开洲门红乞为后崭续的奥项目梳持续息销售尸奠定浪良好公基础垄。开仰盘事忆件涉弦及内迹外协负同多钥、市袍场影鸟响大摸（第面一次征接受念市场驳的检难验）楚、对抚项目锯资金极影响暴大（推开盘盟成功松则意肚味着黎后续任现金默流入营有保撤障）洋。

唤交房案专项茂计划部涉及检内外骗协同受多，顺相对颠开盘毫，至娇少多蝴了物龄管、派客服桨、公伪共关桶系部戴门的浅参与趋，工村作内花容还绣多了蹈交房萌前的币内部亡模拟挂验房嗽；交矩房事辟件特斤点是舰市场劈影响朋大（冬易出突现群叮诉事启件或叮重大胳质量挺投诉司，在摧市场嫩上给侦项目榴造成非不良略影响锯，并涝且直锦接影族响项捆目结逃利（臂交房维后财暖务才鸽能将燥预收敲账款门转为赛收入田）。畜对开修盘和范交房厦专项愁计划卖的关分注，轮核心碑目的尖在于事确保率资金扮回笼挎、收蒙入实宝现，切并在慧这个茧过程想中实捐现客费户满室意和踪品牌蛋提升狂，总赴体实翅现收线入和伤品牌声的双薯丰收闭。

择6虎.帽六控裂：受聪外部补政府件影响淘的证报件管终理

库房地洁产项佛目建位设、纤销售厚全程竹中，刚涉及伟大量擦的受巩政府波职能壤部门迟控制老的证章件办次理，俊这是敞房地损产企层业最录不可睛控的寸。开咽发商阅不可势控、起不易并控的主证件帮主要霜是五擦证：祝国土裕使用叶权证重、建茧设用慧地规爸划许大可证要、工粉程规裤划许汗可证毯、施耀工许亚可证鸣、预有售许府可证柴。对凑五证扶的管辨理，扣关键造在于婚充分犁保障屿项目强建设伐及销秤售的喉进度痛不受纱或少抗受外镰部约姓束的咬严重雹影响换。蜓7苏.象七羞控盲—炸—逝类似保质量流停止医检查睡点的量特殊削管控女点

冤公司弃为控狐制项或目工涛程质郑量的舌管控嫁，当划工程沾形象唇进度鞋达到运某个述时点搂时，宋需要爆暂停良施工葬，接旱受并溉通过门组织鸽内部奸的质圣量检航查后辫才能由继续扭施工谈，这闹个与信工程煌进度捉密切甚相关即的质叉量检搅查时硬间点膊称击为症“里质量茫停止谣检查饺点竹”耕。目恶的是蜂避免嫌重大删质量社问题刮的发唇生，幼在现晋实中泳很多召标杆封企业茂特别投重视扁对质乳量的蓬管控贯。

砌现实败中，滨考虑果到目众前房粱地产顽行业布的工牺程建姑设质压量普妖遍较氧高，严因此末并非押所有际的企提业都火会在伶集团旗层面岩设定漆质量齿停止浴检查守点。预工程果施工寸过程通中的击其他佩更细隐的质荣量检淹查，抛不在锯集团稠、公兼司层黎面去派进行杜管控馆，由逆工程临管理束部门眠（或雄工程掌项目茅部）意、监特理单婚位直倘接负躲责。击三、涂防风宜险：资强化靠价值揉链前捆端管孩控、小构建战投资驱收益蜻跟踪暑管理房体系

迹1狐.耳事前毫组织会监膝控凝—争—老价值论链前捐端的充阶段逝性成屑果管盗理

估“者项目只论证虑、土嗽地获摇取、省项目怒策划起、方袄案设量计、潜工程洁建设石、营锅销管牌理、饥客户党服菌务泡”庸是整烛个项薄目的权七大另环节统，可弊以分扫解为颠典型坏的两叙大阶赶段，宫即利田润规旦划区系（投扬资策元划、饱土地议获取僚和项共目策欺划）眼、利诉润实乌现区突（方句案设邮计、自工程棕建设控、销虫售管址理、储客户构服务监等）违。项倍目利青润的德实现废关键排取决妻于利吹润规他划区马的管石控，众从管为理角燃度而简言，弟项目溉运营躬负责姥人就螺需要载针对枕这个啄阶段蛾所产签生的闻关键浮阶段绑性成逮果进容行严络格管伟控（员如若图写4静）。继具体撕针对昼《项描目可绿行性饭研究高方案隆》、建《项澡目运揭营目奥标书奔》、挡《产锋品规欺划和器单体索方案魄设计表书》烂、各攀阶段璃成本增测算罗结果司以及叛营销象总案董等进重行直则接管腔控。对项目前端成果管控，将直接影响到项目过程的可控性和项目的成败，因此大部分企业对项目前端的“项目策划、方案设计委”风等关享键成诵果进墙行严宿格的快评审冶，且剥一般横都需哄要得塘到集剩团的杯批准蛙通过陕才能旱继续卧推进代项目伯。为步实现遍管控再标准援化，伶越来存越多冬的企虏业已季将项日目阶抽段性椅成果狱作为闯特殊趁的工厕作项奥列入炉项目梦主项拜计划裕模板架中，犬以实氏现对参所有酿项目女的关增键成啦果管恰控；造如果敲并联锅开发迎项目骡较多夹，集京团总扯部一醋般只峰管控吴项目有前端惰的关戚键成露果。

滩2欺.痛事中判过程逃监艘控肆—角—慈构建济投资关收益辩过程美跟踪霜体系

扯（着1刺）站罚在项戒目全毫局高抽度，接跨职泛能线及考虑乌项目缘运营

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