房地产开发全过程成本控制要点

房地产开发全过程成本控制要点开发环节划案报批设计扩初基控制要点征地费用2规划条件3可行性规划设计4方案评审5设计成果6设计方案报批8扩初设计要求9成本概算10扩初设计图11地质勘察控制方法①尽量争取对自己有利的付款条件及付款时机，优惠金额或延迟日期。①市场信息搜集和分析。况信息分析。④可行性研究设计任务书。。①组成可行性规划评审委员会，对方①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整。②设备选型方案提前确定。③根据提交的设计成果进行投资估算。①根据项目前运营的情况和市场分析②方案设计招投标。③方案设计评审。①对报批设计进一步调整。②设计要求。③内部审核。①根据扩初设计招投标方案和设备选成本作出概算。②制订经营指导书。①根据扩初设计要求招标。②专家评审。③内部评审。④设计调整。①搜集权威地质资料。②自己专业人员勘察。规划环节的成本控制所本控制是实减少事后变施工计销售包装装修案更料设计方案评审桩基施工图施工图设计要求面积测算方案设计要求材料设备选型成本方案招投标小区建筑物功能的经济评估市场配套方案环境方案设计智能化设计销售承诺设计变更洽商选型方案确定时间采购②由专家进行桩基形式和桩基结构评①根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。②建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部①互审互签，明确修改意见①设计图纸测算与实际施工时检验相①根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。②根据设计要求确定装修材料和设③制订装修设计目标成本计划明细④装饰综合价格拆分分析。①制订设计任务书。②有针对性扩充建筑物功能。调研。②争取政府有利条件。①根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。①市场现状分析，智能化必要性分析②招投标寻找外部合作，争取双赢。①保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性。①严格按照设计变更洽商流程进行。设计在图纸阶段就考虑了材料设备的位择投文件评标定标更节施工★资质★管理水平★技术力量★历史记录★资金实力★合作经历各类合同的招投标书内★工期★工程造价或取费标准★质量要求★付款方式★招标范围★结算方式★验收标准★投标注意事项★废标条件★接标时间★开标时间★定标方法★投标单位补充意见★标准合同条文★图纸、其他要求等技术性评标和定标经济性评标定标变更评估变更的审核签认变更的审批签证的必要性①建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。③推荐五家投标单位报招投标工作筛选三家以上投标单位报招投标评审导。。①优先顺序。尽量避免在施工中的重大设计调整。工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。③各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。①设计变更通知单。②变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。①主管总经理审批后方可进行变更。①现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。施工环节的成本控制主市场变化与市场把握的段不可避免由于各种情签证包配合费料应付材料进场计划料比012345689签证的时限签证的工程量签证的审批签证的反馈★扩初图会审★施工图会审★分项、分部图会审★各专业技术图纸会审★分包方式★分包内容★分包的责任界定★选型★材料供应方式★材料计划★预留时间★付款进度★工程进度★付款的审批采购招投标及订立合同生产周期运输周期安装、验收周期交叉作业时间市场信息技术参数招投标①现场签证确需发生，应坚持当时发。①认真核对签证的工程量准确。②签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全、并有监的签字确认。。②必须遵循“先洽后干”的原则，在可正式签证。①对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程。①图纸多层次会审会签及审批制度。②各专业互审互签制度。③力争在开工前把图纸中的问题修改①通过投标确定配合费。②应避免在施工过程中修改分包方①施工所用的各项材料的选型应在材②先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。④要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。①按合同约定执行付款。②按进度付款。③多层次多角度审核工程进度。④根据情况由不同级别人员最终审①与工程进度相配合。①具体与采购点远近相对应。①与工程进度相配合。①与工序安排相联系。①日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。①材料设备的技术参数由设计部确定或封样。①必须招投标的材料设备要制定招投况而要对施工计划和内而在变更明循程序是必进行成本控制时要注意采购环节成本控制的核过明确而科度的减少在料支付料验收料管修方案体选择样板装修售材料款支付方式材料款支付进度数量验收质量验收材料保管材料保修市场信息收集营销计划营销预算营销方案审批现场销售人工费用现场销售道具费现场包装费销售模型费用宣传资料及礼品费展销费计划额度控制媒体及广告代理公司信息收集和分析招投标设计、装修材料采购信息采集及招投标样板房维护材料回收、保管和再利用销售折扣点标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。。②首次验收后付款总额进度控制。不低于合同总价的5%。④依据合同中约定的付款。①几方共同确定货到现场数量。。质量的验收。③投入使用后的质量验收。①在合同中明确货物的卸货和保管的①用合同的方式明确保修责任与保修目标总额。①根据各种相关因素确定具体计划和②销售工作进度控制。法控制。①额度内调剂和超额审批制度。①先评后选的原则。②内部评审。①市场信息收集。②制订装修目标成本总额。①信息搜集。②材料、设备选型。①委托物业代管协议。①建立材料设备清单。②使用登记。③闲置品评估和处理。①按规定执行。①按规定执行。销售环节的必须严格控操作会对入住和物业管理产生重要这个环节的成本控制也必须有长线考虑。售补充款及承诺它钢筋实价差调整商及变控制违约赔承诺的给出设计变更与承诺交房日期保修期质量补偿与销售相关的其他费用(如因销售要求而发生的设计洽商变更费)乙方预算内容的审查施工图中的钢筋用量洽商、变更的钢筋用量材料价差人工价差因市场因素甲方对图纸现场签证配合管理①变更审批与知会制度。①晚交房原因分类处理。②与施工队洽商延长保修期。①严格按相关流程进行。①先由造价比例大的项目看(地面、墙面、部分家具)，缩小及调整面积。①注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。①选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。②审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋量计算工作。③工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情①严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格(材料、人工、费用)变化情况。②当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。①工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制。②监理公司审图。③施工单位审图。④甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。因和责任。①甲方发行自己的合同义务。②甲方督促乙方履行合同义务。③工期与质量重视过程中控制。①工程部项目经理负责各施工方的配工程预决算控制难点在于有关监控论哪种方式严格按程序务委托物业委托业损贴公司开发速度、规模与贷款计划地价款的支付工程款的支付销售回款的管理加班补助及其他费用奖金(含即时奖金)通讯费用交际费用车辆交通费其他办公用品费未销售的商品房地产公司办公室职工宿舍样板间康乐中心幼儿园班车物业管理费亏损(含环)取暖费亏损水电费亏损(含差额部资金计划。②资金占压费用估算与控制。①制定项目总体开发计划。①制定项目年度付款计划。销售计划。①依据总部人事部有关规定确定公司②依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助。③依据公司奖优自惩劣的政策确定资①通讯费用实行限额报销。①交际费用实行定额报销。①车辆交通费实行油料归口管理：过部门经理以上私家车限额报销。①制定委托管理邀约并致物业公司。②物业公司就邀约项目提交物业管理方案。