房地产城市进入研究之淮安城市进入研究报告课件

城市进入可行性报告[城市解读] [城区市场解读

] [城区板块解读

] [县级城市进入分析]胡锦杲

2018年5月淮安淮安土地整体投资建议1. 淮安目前有收割机会淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱；政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较难，深耕空间不足；在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会2. 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块3. 积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。目录

CONTENTS城市解读城区市场解读城区板块解读123县级城市进入分析4[1]城市解读：“点状”发展的“内生型”城市城市类型：全省为数不多的“点状”

发展地区，“内生型”城市；经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位；III.人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级；发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升；地产支撑：①

江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；②

城镇化带来的进城客群；③

大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。01城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱淮安淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多的“点状”发展地区。01 城市区位与城市能级《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展、特色发展的增长极。淮安位于江苏中北部淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。淮安：国家历史文化名城和生态旅游城市、长三角北部地区交通枢纽和先进制造业基地、苏北重要中心城市。规模:

100-300

万人淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。0.072%1%0%4%6%8%9%05000

3387.43 3%10000

5%1500020000苏州

南京

无锡

南通

常州

徐州

盐城

扬州

泰州

镇江

淮安

连云港

宿迁亿元

图：2017年江苏主要城市GDP对比6.9305

15

苏州 无锡 南京 常州 镇江 扬州 南通 泰州 徐州 盐城 淮安

连云港

宿迁图：2017年江苏主要城市人均GDP对比01 经济基础偏弱，全省倒数第3位9921122 1388 1690 1921 2216 2455 2745 3048 338713%14%13% 13%12%11%10%9%3%0%

7%15%12%150003000

6%4500

7%

9%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 201714% GDP增速亿元75006000图：2008-2017年淮安GDP走势万元20

10

淮安城市GDP及人均GDP：淮安2017年GDP

3387亿元；排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位：人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。560.900200

400

600800

1000

1200

徐州 盐城 南通 苏州 南京 宿迁 淮安

连云港

泰州 无锡 常州 镇江 扬州万人淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。01 人口全省居中，稳步增长，但净流出图：2008-2017年淮安常住人口走势0200

400

600

491.40 800

1000

苏州 徐州 南京 南通 盐城 无锡 宿迁 淮安 常州 泰州

连云港

扬州 镇江万人1200

图：2017年江苏城市常住人口对比

0.2431 0%

10%20%

30%

0.1764 40%

50%图：2017年江苏城市抚养比对比少儿抚养比 老年抚养比徐州 宿迁 南通

连云港

盐城 淮安 泰州 扬州 镇江 常州 无锡 南京 苏州图：2017年江苏城市户籍人口对比淮安人口净流出，净流出69.5万人482 481 480 480 480 483 485 487489 491-0.7%-0.2%

-0.2%0.0% 0.0%0.4%0.4%0.5% 0.5% 0.5%1.0%0.5%0.0%

100

-0.5%400300200500

1.5%600

2.0%0 -1.0%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017常住人口增速万人82%76%

76%72%71%66%

66%65%64%63%62%59%61%100%80%60%南京 苏州 无锡 常州 镇江 扬州 南通 泰州 徐州 盐城

连云港

淮安 宿迁城镇化率01

住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑54.053.151.150.650.549.749.547.247.246.446.446.340.875604530150泰州南通苏州常州镇江无锡扬州宿迁连云港徐州盐城淮安南京淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3㎡，全省第12位，未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。图：2016年淮安居民人均住房建筑面积平米41%51%52%54%55%57%58%60%61%40%

20%

0%

0%40%

20%

80%60% 43%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017城镇化率100%

图：2008-2017年淮安城镇化率走势2017年江苏省城镇化率达68.8%图：2017年江苏城市城镇化率对比80%60%40%20%0%南…无…苏…常…淮…南…泰…徐…镇…扬…盐…连…宿…元100%

一产 二产 三产

80%100%201444.2%44.1%201345.4%42.5%201246.3%40.8%201147.0%39.8%一产 二产三产图：2011-2017年淮安三产占比走势201741.7%48.3%201641.6%47.7%201542.9%45.9%0% 20% 40% 60%图：2017年江苏城市三产结构对比01 产业结构稳步调整，已实现

“三二一”

转变三产为核心转型阵痛二产为核心14.30%13.20%13.30%12.30%11.30%10.60%

9.20%2011 2012 2013 2014201520162017一产二产三产重点打造盐化工、特钢及装备制造、电子信息、食品四大主导产业；生物技术及新医药、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业；“4+2”先进制造业“4”即做强物流、金融、旅游、商贸四大基础服务业；“3”即做大电子商务、健康养生、文化创意三大新兴服务业“4+3”特色服务业产业结构稳步调整—产业结构逐步调整，15年已实现“三二一”的转变，聚力培育“4+2”先进制造业、“4+3”特色服务业、“4+1”现代农业产业。图：2011-2017年淮安三产增速走势优质稻米、高效园艺、规模畜禽、特色水产和休闲农业“4+1”现代农业产业苏州南京无锡徐州南通盐城镇江常州扬泰州州连云淮港安宿迁030006000900012000150001800021000020040060080001 江苏省内占位，淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱按照GDP和常住人口，可将江苏的城市分为三个梯队，“强经济、强人口”

的支撑强劲型，及“中经济、中人口”的支撑稳健性；淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱。图：江苏省各市GDP和常住人口气泡图2017年GDP（亿元）支撑强劲型支撑稳健型1000 12002017年常住人口（万人）气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量支撑薄弱型表：地级市商品房销售面积（万方）城市2015年2016年2017年三年均值苏州2134249419372188南通938120116581265南京1543155814301510无锡987127611821148徐州791107111801014常州7849331030916盐城717843975845泰州530699883704淮安704870880818扬州638735880751宿迁611765838738镇江598997705767连云港44252464453701 苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城150010005000200025003000南京镇江扬州苏州无锡常州南通泰州徐州盐城淮安宿迁连云港江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显，宁镇扬、苏南城市成交量下滑，南通大幅上涨，苏北也整体上扬，淮安在苏北成交量排名第三，弱于徐州、盐城。图：江苏各市2015-2017商品房成交面积2015年2016年2017年万㎡宁镇扬下滑苏南下滑环沪大幅上涨苏北整体上涨淮安未来的发展方向如何城市规划与基础建设，有没有重大利好?01 迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈，融入上海2小时经济活动圈。徐宿淮盐铁路于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、建湖县、盐城市这8个县市。徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。宁淮城际铁路预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。三洋铁路三洋铁路在江苏境内将经过淮安市盱眙县、仪征市、扬州市、泰州市、南通市海安县、如东县。淮新铁路淮新铁路自淮安东站，经宿迁市沭阳县至徐州新沂市。连淮扬镇铁路于2015年9月全线正式开工，预计2019年9月淮安段建成通车，预计2020年1月五峰山长江大桥及镇江段建成通车。将连云港市、灌云县、灌南县、淮安市、涟水县、扬州市、高邮市、宝应县、镇江市紧密相连，连淮扬镇铁路是江苏省连接苏北、苏中、苏南地区的南北纵向主通道。01 市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有轨电车2号线开展前期工作。规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。2015年12月28日正式通车，是全国第七座、江苏第三座开通有轨电车的城市。淮安有轨电车一期工程线路西起市体育馆，沿交通路至大运河广场北侧，经和平路至水渡口广场，向南沿翔宇大道、楚州大道至淮安区马甸连接线，全长20.07公里，共设车站23个。有轨电车2号线开展前期工作有轨电车1号线01 中心城区“东扩南连”规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构。其中，“双心”指商业金融中心与行政文化中心；“三轴”指淮海路-洪泽湖大道发展轴、翔宇大道发展轴以及枚皋路发展轴；“九组团”包括中心组团、淮阴组团、高新区组团、开发区组团（含空港产业园）、淮安组团、运南组团、生态文旅组团、工业组团、洪泽组团等九个发展组团。中心城区城市空间结构加快中心城市“东扩南连”增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质，推动淮阴区产城融合发展，规划建设淮洪快速交通、促进一体发展，到“十三五”末建成区面积达210平方公里、人口达180万。中心城区规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构，加快中心城市“东扩南连”，增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质。01 棚改—约5成货币化安置，18年计划征收244万方，由中心城区向外围区域扩散2017年淮安全市棚改目标完成，货币安置比例从90%下滑至50%，主要由于安置费用难以购置商品住房，这也同样影响了清江浦区的棚改进度，棚改区域由中心城区向外围区域扩散。表：2017年淮安棚户区改造完成情况区域2017年目标2017年完成完成率缺口淮安区、涟水县、盱眙县43007026163.40%/清江浦区4000233158.28%1669淮阴区100059759.70%403洪泽区1600152195.06%79金湖县80065581.88%145全市1170012130103.68%/2018年将实施棚户区（危旧房）改造9000户，改善27000人居住条件；2017年出现了新建商品房库存减少、有效供应不足、房价经多年低位运行后快速上涨的新情况，被征收户难以从市场上购置到商品住房，对安置房的需求激增，选择实物安置的比例由去年的10%上升到50%。货币化安置优惠政策2016年，淮安创新推出“两个10%”的新政策，在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议的，给予被征收人征收补偿总额10%的奖励；选择货币补偿的，给予征收补偿总额10%的奖励。市住建局建立存量安置房源库，收储房源5079套，统筹用于棚改安置。同时，收储市场商品房源67个楼盘、10450套商品房，继续实施购房奖励5%的优惠政策。淮安市区2018年计划征收17734户，244.1万方棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架沿线，拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下需评估市场面，判定进入时机，有没有收割机会！[2]城区市场解读：政策严控，供不应求，热销依旧，收割型城市02

城区市场解读：政策严控，供不应求，热销依旧，仍存利润空间，判定淮安为收割型城市政策严控，供不应求，热销依旧，而楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间而房企集中度不高，且政府控制土地供应，市场开放度低，土地获取较难，深耕空间不足确定淮安为收割型城市政策环境：政策严控，相继限购、限价、限签、利率上浮，苏北唯一限购城市；住宅市场：供小于求，库存下滑至历史低位，多数项目开盘必售罄，热点板块基本“无房可售”；客群结构：本地客为成交主力，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客；标杆房企：淮安房企集中度不高，品牌房企布局的延续性不足，17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安，进入品牌品质突破阶段土地市场：楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间，但政府控制土地供应，且不超过100亩小幅地块占比较高，招拍挂拿地难度大，获取相对低价土地的方式为合作拿地和带强配套资源的勾地；02

政策环境：苏北唯一限购城市2017年可谓是淮安楼市调控最严的一年，从1月

“淮五条”出台，再到5月

“限购”政策出台。而银行的房贷利率也经过了几番调整，首套房利率从有折扣到恢复基准利率再到到上浮至10%-15%，购房门槛一再提高。限制备案限购令淮五条123信贷调整42017年1月，为了维稳房价上涨预期，“淮五条”正式出炉，项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘，且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响，热点板块项目售价大都低于市场预期，市场差价1000-2000元/平方米。2017年5月，淮安落地限购令，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套，2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。因信贷资金偏紧，多数银行上调房贷利率，工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%，二套房上浮20%。78883291789264838930240.427.334.528.611.57.76.001020304002004006008001,000

502012201320142015201620172018月库存量 去化周期677.8825576159465867 5822 58136566 6523607.881300200

2000400

4000600

60002012201320142015201620172018供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）800

8000供求逆转推高房价—历经近两年的市场高速去化，淮安已完成去库存的目标，16年需求爆发，供求格局悄然生变，推动房价快速上涨；17-18年供求失衡未逆转，去化周期已下滑至6个月。图：2012-2018.4

淮安主城区商品住宅年度供求走势 2012-2018.4

淮安主城区商品住宅库存量及去化周期走势02

住宅市场：供小于求，库存下滑至历史低位，去化周期6个月历经16-17两年市场爆发后，淮安已基本完成去库存任务，驱动房价攀升的动力是已失衡的供需关系；17-18年供求失衡仍未逆转，去化周期已下滑至6个月。0.86供求比近6年0.68供求比近3年0.64供求比2018598558225990617161586017

60235964507259355973554764646871646866186521643866606440655564256584677265346511644266270200040006000800010000030609012015016.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 17.09 17.11 18.01 18.03供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度，年底进入返乡置业高峰期，17年市场成交量回落后，趋于平稳，高价盘网签普遍受限，结构性拉低全市成交均价。图：2016.1-2018.4淮安主城区商品住宅月度供求走势02

住宅市场：本地购房热潮和返乡置业助推市场爆发后，市场趋于平稳基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度。以往销售淡季，年底便进入返乡置业高峰期；2016年下半年以来，随着房地产市场持续好转，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客。17年市场成交量回落后，趋于平稳；网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。19310315045911291348105419140500100020000200400800万方供应成交楼板价2015-2018.4年淮安主城区商住/住宅出让土地供求价走势02

土地市场：政府控制土地供应，市场开放度较低，楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄近3年淮安土地市场成交量低迷，年成交不足200万方，2018年土拍升温，地价上升至1914元/㎡，房地价比略有收窄至3.4，房地价差维持在4500元/㎡上下。4693446546094.316.23600

15000.001500

2.03000

3.41 4.04500

5.16

6.06000

5512

8.02015 2016 2017 2018.1-4 2015201620172018.1-42015-2018.4年淮安主城区房地价差与房地价比走势元/㎡ 房地价差 房地价比7500

10.0政府控制土地供应：2017年政府隔3-4个月推出一批次地块，且不超过100亩小幅地块占比较高。招拍挂土地中安置房回购占比高：一般为城投及政府房企竞得，市场开放度较低02

土地市场：17-18年地价有明显攀升，仍有利润空间17-18年地价有明显攀升，典型项目地价在3000元上下，与周边在售项目售价比，17-18年地王房地价差5000上下，仍有利润空间；商业勾地项目如新城吾悦广场地块，体量相对较大，房地价差也较大表：2017-2018年典型“地王项目”年份板块序号地块及拿地时间企业容积率建筑面积楼面价溢价率周边在售项目及售价房地价差淮安区1[2017]8号2017-10-11中南2.515.742837171%开发项目中南熙悦，精装高层9000元/㎡5000（扣除精装）2017开发区2[2017]4号2017-10-11南京汇凯2.214.722790108%淮安碧桂园精装高层9000元/㎡5000（扣除精装）淮阴区3[2017]12号2017-10-11金润达2.511.77262247%新城悦隽高层5900洋房63003400清江浦4[2017]15号2018-1-14融祥2.813.6435990%亿力未来城10500元/㎡70002018生态新城区5[2017]3号2018-1-14新城控股242.828050%中天翡丽湾9000元/㎡620013425表：2015年房企TOP10排名房企成交金额（亿元）成交面积（万方）1中南5.9510.592绿地5.8810.283亿力5.528.334鼎立科技5.148.955金大地4.948.646金太阳4.657.527融侨4.627.968恒大4.096.449天恒4.056.0210维科3.936.81合计48.7681.5202

房企：淮安房企集中度不高，TOP10房企以单项目销售为主，门槛约6亿淮安TOP10房企成交占比逐年递增，但集中度不高，TOP10房企以单项目销售为主，门槛约6亿，品牌房企占比较低，中南、恒大处于领先地位表：2016年房企TOP10排名房企成交金额（亿元）成交面积（万方）1中南22.4134.162恒大10.1917.713拱辰8.8323.404绿地8.3113.075金太阳7.9210.166榕兴7.409.137金辉6.5111.448中天5.8911.129亿力5.478.5810亘盛5.478.66合计88.40147.43表：2017年房企TOP10排名房企成交金额（亿元）成交面积（万方）项目数量1中南20.7124.9522恒大11.2916.3613华德力10.7517.8314久升9.5613.8015亿力8.7410.0416欣明8.5212.3617融侨7.0511.1518实远6.799.2819中天6.209.26210金大地6.036.481合计95.64131.52/淮安目前本土房企居多，共有7家品牌房企进驻，主要入驻年份集中在2010年-2011年之间，入驻区域主力选择老城区和生态新城区，17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安全国知名房企的进驻情况开发商项目名称进驻时间拿地方式区域总建面（万㎡）容积率产品报价物业形态定位土地储备中南中南世纪锦城2013年/生态新城区49.753.0住宅：9000高层刚改、改善0中南世纪城2011年招拍挂生态新城区91.892.2住宅：8800高层刚改、改善0中南熙悦2017.10招拍挂，2837元/㎡淮安区15.742.5精装高层9000高层、洋房100-13715.74中南珑悦花苑2018.1招拍挂，2462元/㎡淮安区10.82.5///10.8恒大恒大名都2010年招拍挂清江浦区923住宅：6900高层刚改、改善7.3绿地绿地世纪城2010年招拍挂生态新城区3001.6住宅：待定高层、小高层、多层、低层刚改、改善0绿地广场/淮安区131.64——商业办公商业办公0金辉金辉天鹅湾2012.01招拍挂淮阴区402.5住宅：6500别墅：9200高层、联排、商业改善11四季金辉2011.1招拍挂清江浦区903住宅：6500高层刚需、改善0金辉城2011.01招拍挂清江浦区172别墅：10000别墅改善0万达万达广场2010年招拍挂清江浦区172.8住宅：售罄城市综合体刚改、改善0新城新城吾悦广场2018.01招拍挂，2805元/㎡生态新城区42.825月公开售楼处城市综合体/42.8新城悦隽2017.08收购融侨地块淮阴区55.83.19高层5900洋房6300高层、洋房105-143刚改、改善55.8尚隽公馆2017.10招拍挂，2790元/㎡开发区14.72.25月公开售楼处高层、洋房高层100-140洋房135-18014.7碧桂园淮安碧桂园2017.04合作开发开发区8.32.199000，售罄高层、小高层140、180、260纯改善0九龙源著2018.01招拍挂，2133元/㎡清江浦区15.12.5预计6/7月入市高层150、180、260纯改善15.102

房企：17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安，进入品牌品质突破阶段表：碧桂园淮安主城区布局序号拿地时间项目名称区域总建面入市时间主力产品成交面积开发状态未开发量12017.04淮安碧桂园开发区8.317.12高层140、180、260纯改善7.93（17.12-18.04）尾盘022018.01九龙源著清江浦区15.1预计6/7月入市高层150、180、260纯改善//15.1合计//7.93/15.11202

典型房企布局：碧桂园17年进入淮安，主攻改善产品碧桂园2017年4月首进淮安，12月入市，140、180、260纯改善产品，开盘4个月售罄；18年1月再度土拍，与新城控股、水利地产联合开发，仍以150、180、260纯改善产品入市。淮安碧桂园九龙源著：碧桂园、新城控股、水利地产联合开发表：新城控股淮安主城区布局序号拿地时间项目名称区域总建面入市时间主力产品成交面积开发状态未开发量12017.08新城悦隽淮阴区55.818年4月底105-143刚改、改善/在售高层5900洋房630055.822017.10尚隽公馆开发区14.75月公开售楼处高层100-140洋房135-180/在售14.732018.01新城吾悦广场生态新城区42.85月公开售楼处//预售42.8合计////113.302

典型房企布局：新城17年进入淮安，多区域密集布局，招拍挂、二手地和产业勾地多渠道拿地新城控股2017年首进淮安，收购融侨地块，开发新城悦隽，17年10月招拍挂开发区拿地，18年1月生态新城区，商业勾地，多区域密集布局，招拍挂、二手地和产业勾地多渠道拿地23新城悦隽新城吾悦广场尚隽公馆1政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间而房企集中度不高，深耕空间不足，但市场进入品牌品质突破阶段，品牌房企存在收割机会！[3]城区板块解读：在高认知板块挖掘改善性产品机会03

城区板块进入策略——优先进入高认知板块，挖掘改善性产品机会板块板块特征板块认知价值进入策略生态新城板块重点规划板块，规划利好，客户认可度高，楼市量价表现最佳4.2优先进入清河板块老城区，原来市政府驻地，在淮安的地位是其他区所不能比的4.8在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地挖掘改善性产品机会清浦板块随着东扩南联的推进，清浦新城区正逐步发4.3展起来，由老城向外延伸经开区板块国家级经济技术开发区，打造台资企业产业转移集聚服务示范区核心区项目较多、选择性较广、房价较低3.1流速进入淮阴板块距离主城较近，价格较低2.6谨慎进入淮安板块淮安市区范围向东南方向推进，而淮安区的城区扩张则不断向北推进，与生态新城、开发区接壤2.7淮阴板块清河板块开发区清浦板块生态新城淮安板块优先进入流速进入谨慎进入03

淮安中心城区板块规划：向东、向南发展淮安市发展战略是“三城融合、五区联动、东扩南连”，城市规划是向东、向南发展，东部片区是以高铁东城为核心，南部片区规划建设生态居住区，2015年淮安市政府搬迁至生态新城板块，市政配套最为成熟。表：

各板块规划定位板块规划定位优势生态新城板块具有淮安特色、满足特大城市功能要素需求的现代化行政中心、商务中心、体育中心、文化中心、旅游中心等综合功能完善的新城区环境宜居无污染、发展前景较好市政府所在清河板块老城区，原来市政府驻地，在淮安的地位是其他区所不能比的商业、金融、生活、交通配套，教育配套清浦板块随着东扩南联的推进，清浦新城区正逐步发展起来，既是主城区，又是老城区，更是新城区老城区发展成熟、新城区逐渐崛起淮阴板块原称淮阴县，位于淮安主城北方距离主城较近，价格较低经开区板块国家级经济技术开发区打造台资企业产业转移集聚服务示范区核心区项目较多、选择性较广、房价较低淮安板块淮安区系中国国家历史文化名城之一，中华人民共和国开国总理周恩来故乡在东扩南连的大背景下，淮安市区范围向东南方向推进，而淮安区的城区扩张则不断向北推进，与生态新城、开发区接壤。区域发展成熟、生活便捷淮阴清河经开区清浦生态新城淮安03

淮安中心城区板块产业布局：西侧以大市场和物流园区为主，东部以产业园区为主，产业支撑强淮安空港产业园淮安高新技术产业开发区西游记文化体验园淮安经济技术开发区高铁东站枢纽地区（商务服务产业）公铁水联运物流园淮安经济开发区淮安现代综合物流园淮安综合大市场水渡口金融中心新港现代物流园高教园区（含智慧谷）淮安国家农业科技园区宁淮现代服务业集聚区03

淮安中心城区板块价值研判：清河

>

清浦

>生态新城

>

经开区

>

淮安

＞

淮阴表：淮安主城区板块价值评分项目权重清河清浦生态新城经开区淮安板块淮阴板块交通配套20%554433商业配套15%554322教育配套25%544222医疗配套10%543334景观配套20%545343规划及其他10%335422板块得分/4.84.34.23.12.72.62016年淮安新生主要入学小学分布重点教育资源集聚序号二甲以上医院分布区域1淮安市第一人民医院（三甲）淮阴区2淮安市第四人民医院（三甲）清江浦区3淮安市第三人民医院（三乙）清江浦区4淮安市中医院（二甲）清江浦区5淮安博爱男科医院（二甲）清江浦区6淮安博爱医院（二甲）清江浦区7淮安市妇幼保健院（二甲）清江浦区8江苏淮钢集团职工医院（二甲）清江浦区9淮安市楚州医院（二甲）淮安区10江苏省楚州区医院（二甲）淮安区11江苏省白马湖农场职工医院（二甲）淮安区12淮阴区棉花社区卫生服务中心（二甲）淮阴区水渡口商圈礼字坝商圈迎宾大道商圈北站商圈南站商圈东大街商圈商业中心聚集区汇通市场商圈淮海商圈5km辐射圈5km辐射圈5km辐射圈5km辐射圈淮海商圈是中短时期内不可撼动的市级核心商圈，距离该商圈不足1.5公里的水渡口商圈共同形成了市级商圈，以淮海商圈为圆心，核心商圈高度集聚。重点商圈分布03

淮安中心城区主力成交项目分布淮安板块5000-9000元/㎡淮阴板块5000-8000元/㎡清河板块7000-10000元/㎡开发区5500-9000元/㎡清浦板块6000-8500元/㎡ 生态新城8000-10000元/㎡03

板块住宅市场：清河、开发区、清浦成交量领先，生态新城、淮安价格较高清河、开发区、清浦成交量领先，属于流量型板块，库存虽高但去化压力小；生态新城实际去化较快，价格高，备案受限，狭义库存较大，拉长去化周期1371219964432342011761095970786187 6296571620000100008000500100

4000150

6000250200清河 开发区 清浦图：各板块商品住宅库存量淮阴淮安18

23生态新城成交均价（元/㎡）7806 7737图：2017-2018.4各板块商品住宅供求价供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）图：淮安中心城区板块图淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块4615

40

10

53432 15

2480

5439 5361 20

2530100002000

4000

3000

9000800070006000500010000

9622 31 35清江浦经开区淮安生态新城淮阴库存套数去化周期03

淮安中心城区客群情况：本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块淮安本地购房者区域意识比较强烈，基本不会跨区进行购房；清河区及主城区域不会往北跨河置业；淮安区、淮阴区的人口基本地缘性置业；生态新城区的购房者，各个区域的都有，2015年淮安市政府搬迁至新城区，市政配套最为成熟。因公务员群体购买力强劲，是房价高地，成交均价约1万元/平方米；开发区主要吸引产业客户，及周边城乡购房客群；本地客群偏爱中心城区，外地客群喜欢跟着市政规划走，哪里“热闹”买哪里，学区房更受市场欢迎。6,228 6,2626,9138,2451,1731,924 2,342 2,805 5585.33.33.02.90.0

2.012.0010002000

30004000

500070008000

10.0 9000淮安 经开区 清江浦 生态新城 淮阴住宅均价（元/㎡） 含住宅地价（万㎡） 成交均价（元/㎡）2图：2017-2018年各板块住宅房地价比5611043661173148

19242342558250020001500100050004.0

60402006.0

100806000

5,599 8.0

120

30002805140

350010.0160

4000淮安经开区清江浦生态新城淮阴成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）图：2017-2018年各板块商住/纯住宅用地成交量价经开区、清江浦成交量最大，生态新城地价最高，房地价比在3上下，整体来看，板块价差相对较小，政府控制力度较大，招拍挂取地难度大，核心区域及大体量地块需要带强配套资源的勾地政府控制土地供应：2017年政府隔3-4个月推出一批次地块，且不超过100亩小幅地块占比较高。招拍挂土地中安置房回购占比高：一般为城投及政府房企竞得，市场开放度较低核心区域及大体量地块需要带强配套资源的勾地，如新城控股获取生态新城吾悦广场地块03

板块土地市场：政府控制力度较大，板块价差相对较小，招拍挂取地难度大淮安板块清浦板块经开区淮阴板块城区板块城区边缘板块新城核心新城边缘清河板块远郊板块起步阶段上升阶段快速上升阶段成熟阶段地价较高可开发地块少取地难度较大地价相对较高板块认知度较低地价较低涨幅受价格剪刀差影响03

中心城区板块发展阶段定性分析生态新城板块认知度高高地价招拍挂取地较难03

品牌房企布局策略：区域布局城市核心区，以改善产品深挖高端客群，实现品牌、品质溢价12231碧桂园项目布局新城控股项目布局淮安碧桂园高层140、180、260纯改善8.3万方，开盘4个月售罄九龙源著高层150、180、260纯改善新城悦隽105-143刚改、改善尚隽公馆高层100-140、洋房135-180新城吾悦广场淮阴板块清河板块淮安板块生态新城开发区清浦板块03

板块筛选思路——在高认知板块挖掘改善性产品机会优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块客户：本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障；棚改：棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造，货币化安置比例下降，刚需客户倾向实物安置，货币安置客群倾向于中心城区置业；品牌房企：关注度上升，淮安市场进入品牌品质突破阶段，布局城市核心区，以改善产品深挖高端客群，实现品牌、品质溢价；城区外，各县级城市房地产市场如何，可否下沉短期内，有没有机会实现快速收割？?[4]县级城市解读：择优进入，把握快速收割窗口期04

择优进入，优先进入涟水、盱眙 县级城市城市功能定位常住人口（万人）GDP（亿元）城市容量（万方）房地价比城市特征进入策略涟水县依托盐河航道等载体全面对接江苏沿海开发和沿东陇海线经济带，加快融“市”入“海”步伐84.92429.38927.3量稳利润型优先进入盱眙县主动联系长江经济带发展，深入对接南京江北新区建设，打造长三角旅游目的地城市65.58395.68765.3量稳型优先进入洪泽区加强南向联系长江经济带和西向拓展淮河生态经济带，打造承接南京江北新区辐射优先区、生态旅游首选区33.91284.11386.4人口少、规模小谨慎进入金湖县主动联系长江经济带发展，加强与南京江北新区战略合作，推进宁淮同城化先行区建设，打造长三角北部高端装备制造业基地、都市生态花园、区域休闲中心33.21267.87296.9规模小、碧桂园已进入谨慎进入涟水县中心城区洪泽区盱眙县金湖县构建“1-3-10-47”的市域城镇等级规模结构1

个市域中心城市、3

个市域副中心城市、10

个重点中心镇、47

个一般镇；中心城区：清江浦、淮阴、淮安、洪泽集中建设区以及盐化新材料产业园、淮安工业园、空港产业园，人口200~300万。城市性质：苏北重要中心城市，长三角北部综合交通枢纽。市域副中心城市：涟水、盱眙、金湖，人口20～50万。2001年，江苏省政府实施“三淮一体”战略，地级淮阴市更名为淮安市，县级淮安市更名为淮安市楚州区，淮阴县更名为淮安市淮阴区。2012年，淮安市楚州区更名为淮安区。2016年，淮安市清河区、清浦区合并更名为清江浦区，洪泽县更名为淮安市洪泽区。表：2017年淮安分地区人口与经济情况年份常住人口（万人）户籍人口（万人）净流入（万人）GDP（亿元）淮安区98.86115.42-16.56499.23淮阴区78.3591.72-13.37482.94清江浦区68.3156.4711.84448.87开发区26.0217.458.57318.39工业园区2.242.29-0.05/生态新城/7.84-7.84/盐化新区/4.00-4/洪泽区33.9137.04-3.13284.11涟水县84.92113.61-28.69429.38盱眙县65.5879.86-14.28395.68金湖县33.2135.19-1.98267.87全市491.4560.9-69.53387淮安市下辖3个区（淮安、淮阴、清江浦、洪泽）和3个县（涟水、盱眙、金湖），三县中，涟水县人口、经济规模最大，金湖宏观量级最小。04

市辖四区三县江阴宜兴常熟昆山如皋响水灌南建湖灌云

如东仪征盱眙

海涟安水东睢台宁高宝邮应

新海沂门扬中金湖句容溧阳

丰东县海沛县兴化靖江

阜射滨宁阳海张家港邳州丹阳泰兴 沭阳太仓泗阳启东泗洪0501001502002503003504004505000501001502002502014-2016主城区年均成交面积（万方）2016年末主城区常住人口（万人）需求透支相对平衡供应不足江阴常熟张家港昆山涟水睢宁

海东安如皋海门宝高新应邮沂句容盱丰东眙县海仪征兴溧化阳射阜滨阳宁海沛县靖江金响灌灌湖水南云建扬湖中如东泰启兴东丹太阳仓

宜兴沭阳邳州泗阳泗洪05010015020025030035040045050005001000150020002014-2016主城区年均成交面积（万方）2016年末主城区GDP（亿元）2500 3000 3500需求透支相对平衡供应不足04

全省县级城市占位：涟水、盱眙容量全省居中，而金湖倒数，人口支撑普通，而经济支撑居全省中低水平，与苏南有明显差距，从整体布局而言，应择优进入洪泽区涟水县盱眙县金湖县01002003004005006000102030405060708004

县级城市宏观面研判——经济&人口GDP（亿元）常住90人口（万人）

100强经济强人口弱经济强人口弱经济弱人口强经济弱人口涟水>盱眙：强经济、强人口，宏观面支撑最好； 洪泽>金湖：弱经济、弱人口