福永工业园区改造计划-课件

福永工业园区改造前期策划追溯工业园区改造的历史1.工业园区的改造，最早起源于英国，其目的是对工业遗产进行保护及经济再造

2.相关研究直到20世纪50年代才正式出现，60年代后取得较快发展。91英国提出了“工业考古”，对工业遗产资源进行了分类。

3.此后欧洲各国，在工业遗产保护研究上，获得了质的飞跃，并实践了“遗产与成功的城镇复兴”的理念。4.其中有鲁尔工业区、苏黎世工业区为代表的对大规模产业区的更新改造，以伦敦码头区、鹿特丹港区等为代表的产业建筑群的改建和再利用，单体如瑞士首都托布勒（Tobler）巧克力工厂改造成伯尔尼大学图书馆和博物馆的成功案例等。中国城市化与旧厂址更新的必要性1.随着中国城区更新发展、城市土地集约化利用以及产业结构升级的必要需求，是城市化工业化进入优化更新阶段的核心推动力。2.中国快速城市化和城市人口的急剧增加，加剧了城市有限土地及对土地需求的矛盾，因此，如何高效合理利用现有城市土地，已成为各级政府高度关注的问题。。

3.2007年底，中国城镇化水平为44.9％，部分城市如上海、北京、深圳、天津、广州等都达到70％以上，城市用地紧缺问题日益凸现。4.按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%，而我国的城市普遍超过了20%，上海、苏州等发达城市甚至达到了25.77%和31.79%，城区中存在大量的待重新发展工业用地

5.根据《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》指出，积极支持以划拨方式取得土地的单位，利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，并明确各级财政部门要调整支出结构，对旧厂房改造给予一定的财政扶持，扶持的方式可采取贴息、补贴、奖励等方式。国外旧厂区改造成功案例1.美国纽约SOHO：

SOHO位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0.17平方英里，居民人口不到7000人的小社区，却是闻名于世的文化创意产业集聚地，也被视为创意产业的策源地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。

SOHO原是工业区，区内有50多座独具风格的铸铁工业厂房建筑。二战之后创造业不再是纽约经济的支柱产业，工厂开始搬出SOHO厂区，SOHO内的许多厂房成为空置房。20世纪60年代，随着大批艺术家的入驻，稍作改造的SOHO逐渐成为艺术家聚集的场所。1973年，SOHO被列为保护区，这是美国也是世界上首次将工厂仓库区列为历史文化遗产得到法律保护。政府在新城市规划中明确了SOHO以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区，建筑的再利用，还吸引了许多闻名品牌的时装、家具、床上用具、摆设等的时尚商铺，政府从房地产和其他运营税收的增长上得到了巨额的财富。

2.法国巴黎奥赛艺术博物馆：奥赛艺术博物馆坐落在塞纳河的左岸，是当今巴黎三大艺术宝库之一，现有艺术收藏4000多件（其中有凡高、高甘、安格尔、德拉科卢瓦、莫奈等的作品），包括绘画、雕塑以及家具陈设等，展出面积超过4.5万平方米。

奥赛艺术博物馆原是一座火车站，因跟不上时代的进步，不能发挥应有的功能，形同废置，曾被列为拆除建筑。1982年法国政府决定把它改造为一座艺术博物馆，1986年12月奥赛艺术博物馆落成开幕。

奥赛艺术博物馆的室内设计由意大利设计师米诺·奥兰蒂完成，在大厅的两侧大量创造了“房中房”，形成高低错落的夹壁平台以展出雕塑品，使人联想到塞纳河的驳岸码头。保持旧建筑要素的完整是设计成功的重要原因。

3.日本名古屋丰田产业技术纪念馆：丰田产业技术纪念馆位于日本名古屋市西区，是日本著名的产业纪念馆，也是日本有名的收费旅游景点，日均接待参观人数超过5000人。丰田产业技术纪念馆占地41597平方米，建筑面积26846平方米，展览面积14133平方米，馆内陈列的主要是丰田集团的发展历史、产品、发明、设计等。

丰田产业技术纪念馆是于1994年由原丰田纺纱织布株式会社厂房改造而来，使丰田集团的发祥地建筑物作为贵重的产业遗产得以有效利用。

国内旧厂区改造成功案例1.北京798艺术区：北京市朝阳区酒仙桥大山子地区，占地近50万平方米，原业主为七星集团的电子厂，先于96年中央美院雕塑系师生租用3000平米为临时创作室，后在市委宣传部和朝阳区政府的支持，并申请了

5000万元进行11个专项的环境整治活动，才逐渐使这一区域成为国内外具有较大影响力的文化区目前，七星集团所属30万平方米厂区，已有22.5万平方米用于出租，拥有401家文化机构，其中文化艺术类222家，影视传媒类43家，设计咨询类96家，其他类40家，从业人员超过1万人。02年每平米租金0.6元/天，现为10元/天2.北京市惠通时代广场：朝阳区四惠桥西北角由能通租赁公司改造为建筑面积约4万平米的庭院式创意产业园，投资1亿元，平方米租金6元/元，吸引一批传媒、广告、影视、网络、报刊、电视台运营中心在内的文化创意企业，配套的咖啡屋、海鲜酒楼则通过外包来管理经营。3.上海杨浦滨江创意产业园：杨浦区黄浦江岸线15.5公里区域内，老厂房达100多万平方米，曾是上海传统工业的重镇，也是世界上仅存的最大的滨江工业地带。在老工业建筑付以崭新的功能与内涵，上海滨江创意产业园作出了有益的尝试，现已成为集环境设计、建筑设计、工业设计、音像设计、服装设计、软件设计等原创设计于一体的现代服务业集聚的基地。目前，杨浦区正大力推进知识创新区建设，形成“产学研”战略联盟，实现校区、园区、城区三区联动发展，为推进上海市科教兴市主战略作出应有贡献。。4.上海泰康路“田子坊”：泰康路位于上海市卢湾区，1999年初卢湾区将之定位为艺术品特色街，通过旧厂房、旧仓库和旧民宅的转让和置换约1.8万平方米，吸引来自10个国家与地区的艺术人群进驻。5.苏州河“艺术仓库”：

1998年台湾设计师登琨艳，率先入住占地22万平方米的上海苏州河边仓库，成功诠释工业旧仓库的重生价值，许多艺术家纷纷跟进，成立工作室，这些艺术家的自主行为使得苏州河岸的老厂房，一夜之间声名大噪。苏州河北岸的四行仓库，也摇身一变，成为身价百倍的“艺术仓库”。

6.上海建国路8号桥：８号桥，位于上海市中心城区卢湾区建国中路8号-10号，占地7000多平方米，总建筑面积1.2万平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。如今的“8号桥”已成了创意产业集聚区的时尚地标，不但吸引了设计金茂大厦的SOM公司、吴思远工作室等51家知名创意企业入驻；英国创意大师设计外滩新地标“上海之吻”的蓝图也是在这里诞生。。7.无锡北仓门生活艺术中心：

建造于60年前的北仓门67号，室内面积6000平方米，是当时浙皖地区最大的蚕丝仓库，也是近代江南地区工商业发展的代表性建筑。而今，北仓门是汇集居艺创库，艺术书店，工作室，会所等艺术中心8.杭州LOFT49创意产业园：

LOFT49是杭州著名的艺术聚集地，占地面积52亩，前身是闲置的杭州蓝孔雀化学纤维有限公司的锦纶分厂厂房。老厂房的高空间优势，废旧的旧机器设备及陈旧的楼梯、管道等让人们看中了这个闲置空间，

美国DI设计库是第一个选择在LOFT49里落户的公司，这里还聚集了各类艺术和设计公司，包括视觉设计产业、工业设计、室内装饰设计、服装设计、商业摄影、艺术家工作室等。如：室内设计师孙云的“内建筑”、摄影师潘杰的“光彩空间”、陶艺大师戴雨淳的“雨窑陶艺”、中国美院著名画家常青的画廊等一些艺术机构。9.19叁Ⅲ老场坊：该项目位于上海市虹口区沙泾路10号、29号，原为1933年建造的“远东第一”宰牲场（四类保护建筑），建筑面积约31700平方米。整个建筑高低错落，加工车间采用“无梁楼盖”，在当时是非常先进的技术。改造后的19叁Ⅲ老场坊集时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮为一体，打造全新的上海最前卫、最具冲动力量的大本营。

10.上海红坊：红坊位于淮海西路570-588号，改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，该项目总占地约有50000平方米，总建筑面积约40000平方米。项目由上海红坊企业管理发展有限公司开发建设，具有浓郁的文化艺术气息，为上海的新文化地标之一，包括商务办公、大型展示、画廊、休闲餐饮、手工作坊等多种功能。11.成都东区文化创意产业园：成都传媒集团负责成都东区音乐公园项目的投资建设和运营管理，集团以原红光电子管厂17万平方米大跨度、高空间的工业旧厂房为文化底蕴和建筑优势，整合强势资源，联手打造以音乐为核心，文化创意产业为灵魂的“成都东区”

。12.上海金沙谷：金沙谷原为上海离合器总厂厂址，位于真北组团商贸群与长风生态商务区核心区域，紧靠中环线真北段、金沙江路。项目建筑面积约23000平方米，共有13幢单体建筑，楼层均为1～3层，由新黄浦置业及上海弘基企业发展有限公司联合开发，主要企业有和黄物流、中纺集团、欧马会等。旧工业区改造的优势1.优化旧工业区的产业结构，促进产业升级，提高单位产值，对旧工业区及周边形成强大的产业带动力；吸引更多大型的外资企业落户。

2.旧工业区的改造建设，不仅降低政府及企业的改造投资成本、更为创造良好的研发和商务环境，提供完善的平台，扩充了政府的实力及城市的影响力。

3.在城市发展规划上，旧工业区的改造，不仅提升城市形象，而且完成城市从经济到空间的双重升级。4.通过建设现代化商务园区的手法成功将旧工业区进行改造，能有效提高区域的人才，文化及教育等社会问题，最大程度地为政府创收和减负。5.赋予工业遗产以新的内涵和功能，注入新的活力，实现与城市经济社会环境的互动发展，达到保护文化遗产、创新城市发展的目标。深圳工业园区改造契机1.06年深圳市国土与房产管理局对外公布《招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》，工业用地应当以拍卖或招标方式出让。拍卖为政府优先适用的出让方式。

2.深圳市规划局公布的《深圳市工业布局研究与规划》提出，深圳的工业布局将形成“全球科技创新基地和高端制造业基地”，逐步实现从“深圳加工”到“深圳制造”、再到“深圳创造”的转变。3.深圳20多年的发展史中，工业企业经历三次“流动”,造就大量厂房改造契机

A.上世纪80年代末至90年代初，进驻大量的外资加工型企业，

B.90年代中期,转向大型企业与高科技项目，大量中小规模企业挤向深圳周边地区，

C.21世纪初，长三角加入与珠三角的竞赛，分流了部分外商投资。4.香港在上世纪因大量产业转向低成本的深圳特区，迫使香港在原厂区进行改造升级，经济不降反升。现深圳的产业结构调整，就是把产业调整出去，就原址发展为研发设计及高端制造产业，这是一个高端化的趋势。深圳目前旧工业区改造计划1.以全市11个工业区为试点改造旧工业厂区，带动全市进行旧工业区的全面推行

2.全市当前需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里，以城中村(旧村)和旧工业区为主。已获批准的25个项目将进入具体实施阶段。涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米(其中包括6个工业区升级改选项目)。3.规划将旧工业改造区划分为三种不同类型，即功能置换区、工贸混合区和升级改造区

4.深圳当前旧工业区升级改造分为：综合整治、重建和政府征收三种改造方式。5.政府出台相关政策及规划要求，全面推进升级改造，到2020年,深圳将完成101个旧工业区的改造工作。福永工业园区改造契机福永镇基本产业介绍1.福永位于深圳市西北部，西临珠江口，与中山市、珠海市相望，南与宝安市接壤，紧邻香港及澳门，北与东莞相连。总面积56平方公里，总人口约84万人，户籍人口2万。2.04年福永投资10亿多元完善了市政道路、规划建设了40多个高标准工业区。目前工业企业900多家，厂房1000多万平方米。其中东芝、YKK、友利电、万宝至、富士电机、爱普生、爱默生、美资等知名企业均在福永设有生产基地。3.福永拥有海陆空立体交通网络。居全国第四位的深圳宝安国际机场坐落南部，深圳地铁1

号【10号】，11号贯穿全镇；107国道、广深高速公路、宝安大道及沿江高速为主要对外交通干道，目前正兴建5000吨货轮的福永货运码头。4.04年工业总产值228亿元，年增长67%；国税收入8.78亿元，地税收入7亿元，增长30%。5.福永家私商贸城是深圳市最大的家私批发、配运中心。6.福永整体教育水平居宝安区前列，2003年被评为广东省教育强镇，文艺团体40多个，先后

40余次获国家、省、市、区奖励，其中福永杂技艺术团更多次获国际、国内大型赛事金奖。1.1996年至2004年,福永工业企业连续9年跳跃式发展,福永工业结构也从改革开放近20

年来以“三来一补”企业为主,逐渐向以高科技、高附加值的“三资”企业为主过渡2.06年，福永致力于产业结构调整，淘汰130家企业,腾出23万平方米厂房用于符合产业导向的企业3.07年制定了《福永临空产业发展研究》及《福永街道产业规划与发展策略研究》。分为三大功能区:西北部工业园区、东部特色旅游区和南部航空新城,重点发展福永高新技术区、先进制造工业区、打造八大现代服务特色区,从建设航空新城、改造城中村、整合工业区、引导社区转型、完善城市功能等方面推进产业结构调整4.10年1月,凤凰山大道改造工程启动,台湾风情小吃一条街落户凤凰山大道。5.10年6月,宝安首个旧工业区升级改造项目，福永第一工业区升级改造项目正式开工,6.10年，全面启动总体规划：凤凰山为核心的休闲体育旅游片区,以福永码头、深圳国际机场为依托的空港商贸物流片区,以及囊括街道办与福永第一工业区在内的城市综合开发片区、西北部高端制造业片区。

福永镇的转型进程对福永工业园区改造的建议1.发展定位：

传承城市总体规划精神，依山傍江，以航空城为中心，九城化为网架，珠三角为平台，形成创造型的产业基地，着力于创意产业对传统制造业的改造及提升。2.产业组合：

A高端商务总部基地为主导B物流及仓储服务业为辅C中小成长型科技及加工企业,家居工业设计为方向D文化创意产业为节点【包括高校研究机构，影视传媒基地及艺术旅游创意园等】

3.政策导向

A“先行先试，先宽后严”，由政府划定试办区，提供专案扶持政策，及专项绿色报建通道

B不变更土地使用性质及土地使用年限、实行零补缴地价款

C或变更土地使用性质及土地使用年限、按基准价一次性补缴地价款

D允许临时变更用途，规划用于停车场、休闲广场、酒店餐饮、公寓、工作室等项目。4.运作模式：

A由我司负责开展专业园区的规划，投资，建设，招商及运营管理【整合经营】B政府与我司协约签订BOT合作模式，年限20年。【政企合作】C或透过交易中心，由我司取得土地产权，并按总体规划进行建设，再将项目推向市场或自持物业，进行后续招商运营5.开发模式：

A、旧厂房改造成创意产业园——创意环境＋低廉租金通过对现有旧厂房物业的改造和更新，利用厂房丰富的创意文化内涵，充分保留工业遗存，营造出有别于普通商务办公的特色办公环境，同时通过低租金的优势，吸引从事文化创作、广告设计等创意的人群或企业，是目前最为常见的旧厂址再开发模式。

B、旧厂房改造成特色经营性物业——城市功能置换＋特色经营除了将旧厂房改造成创意产业园之外，利用旧厂房极具个性的工业元素，以及高层高、大尺度的建筑特性，将厂房改造成时尚与怀旧、现代与传统多重特征的酒店、商业、文化设施、会议中心等经营性内容，如在城市中心区地段将废弃的旧厂房改造成特色商业街区或餐饮，在居住聚集区可以改造成集街道、社区、图书馆、剧院、活动中心等于一体的社区邻里中心。

C、工业用地建商务型产业园——善用现存资源＋需求升级工业用地建成的商务型产业园通常是针对某一行业或某种产业的产业链高端环节进行聚集，以工业写字楼为主要载体发展商务功能，与城区的商务写字楼相比，租金相对低廉，多运用于成片旧厂址改造和再开发的情况。直接运用区域内产业或行业发展的企业资源。6.选址策略：

A、福永第一工业区--智能工业园区

a.位置：征程二路以南、新田大道以西、征程一路以北、中信工业城以东，该项目分为两个地块。

b.交通：地处深圳航空航天电子产业带和西部电器电子产业带交会处，位于深圳现代物流中心所在地，107国道在园区前穿过。园区毗邻机场、码头，海陆空交通便捷。

c.目标：聚焦航空航天电子产业、现代物流业等新兴高端产业;具备“聚集高端产业”、“集约利用土地”、“和谐生产生活”三大特点。

d.建设：占地面积约4.5万平方米，建筑面积13万平方米，包括一栋8层高的工业用厂房和五栋10层高的工业用厂房、一栋12层高的研发中心和一栋16层高的员工宿舍。同时配套有配电房、消防泵站、中心处理站等设施，停车位共600个。

e.投资：土地出让模式，总投资额约为2.3亿元。

f.原产业：生产企业19家，主要为纸品、五金、塑胶、制衣、金属制品等行业，规模小，项目类型混杂，厂房基本为两层。

g.开发商：2007年由深圳市福宁工业有限公司申请投资建设

6.选址策略：

B、福永怀德工业区—福永生活创意工业园区

a.位置：怀德南路以西、下十围路以南、立新南路以东，临福永国际家居博览中心

b.交通：地处福永怀德片区生活配套建改计划内，及规划中的空港商贸物流片区，紧临107国道，旁有广深高速，宝安大道，穗莞深城际铁路及福永大道海陆空交通便捷。

c.目标：聚焦本地大型家居家具产业、航空物流业等新兴高端产业;主要以珠三角各工业设计产业【包括家居，灯具，鞋类，服饰，影视文化动漫等】环境设计、建筑设计，打造时尚设计发布、创意办公、视觉体验、生活住宿、配套餐饮为一体的前店后仓上设计的生活创意工业园区。

d.建设：占地面积约4万平方米，建筑面积12万平方米，包括仓储用厂房和大型展示厂房、高层工业设计研发中心，快捷酒店和员工公寓宿舍。同时配套社区商业、市政配套等设施，停车位共计500个。

e.投资：土地出让模式。

f.开发商：拟由深圳市友谊中晟投资有限公司投资建设

6.选址策略：

C、福永西堤鱼塘区—福永西部总部园区

a.位置：松园二路以西、重庆延长路以南、蚝业延长路以北，西堤路以东。该项目占地约2万平米

b.交通：地处福永高端制造业，紧临宝安综合港区及保税区，是福海大道，松福大道沿江高速的交通中心点，也是未来深圳连接珠江西岸的深红城际线路段上，离地铁10号线500米，借沿江高速与前海中心相望。

c.目标：聚焦本地原世界500企业、未来航空城配套仓储物流业等新兴国际大型企业;

分流福田中心区，前海中心区的商务办公压力，并成为珠三角企业入驻深圳总部基地的第一窗口，打造高端总部孵化器、创意办公、江水体验、生活住宿、配套餐饮为一体的“福永西部总部园区”。

d.建设