淮安白鹭湖商业街前期定位报告上课件

淮安白鹭湖商业街前期定位报告/目录CONTENT一、前言二、淮安市场研究三、淮安商业环境研究及分析四、国外优秀商业街案例研究五、项目定位及概念策划六、概念设计七、附件/前言

商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。

/淮安市场研究/一、淮安城市概况：

淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。

淮安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。第一章淮安市场研究/二、淮安交通环境：淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢纽地位，主要辐射长三角、珠三角，包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深圳、西安、重庆、武汉。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。第一章淮安市场研究/三、淮安年度经济概况

：

2009年淮安市主要经济指标（单位：亿元）

累计

同比增长（%）

全部财政收入

213.55

25.2↑

一般预算收入96.45

35.2↑

财政支出

180.1032.3↑

房地产开发投资

182.15

31.6↑

商品房屋销售额

154.81119.7↑

社会消费品零售总额

399.89

19.1↑

金融机构存款余额（人民币）

933.3134.4↑

储蓄存款

486.8621.0↑

金融机构贷款余额（人民币）658.4645.8↑

城镇居民人均可支配收入（元）

15646

11.7↑

城镇居民人均消费性支出（元）

10642

17.5↑

市区居民消费价格总指数（%）

99.15.7↓

市区商品零售价格总指数（%）

99.3

7.1↓由此数据和资料我们可以看出：淮安市目前的经济指标不仅在总量上还会有较大的发展，而且随着人民物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上以及购物环境的软、硬件条件都将有较大的提高，这必将对商业街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。第一章淮安市场研究/第一章淮安市场研究四、淮安城市发展规划：

根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。

1、“三淮”主中心区

实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。2、六大功能分区

1)淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游度假区，主要发展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。本案/2)城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮安外向型农业开发区，主要发展高新技术绿色农业产业.3)清浦分区：总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。

4)城东分区：总面积15平方公里，即淮安经济开发区。以高新技术产业为主，是集经济技术、工业产业、生活居住以及公共设施相配套为一体的的综合性新区。(开发区是本项目所在区域,本调研报告将在第八部分进行详细分析)。

5)清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心。

6)王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。从城市的未来规划可以看出：本案白鹭湖商业街位于清河分区，具有非常好的地位优势，在将来城市的功能布局中会得到一定的巩固与发展，但是我们必须看到这种巩固与发展的相对性。第一章淮安市场研究/淮安商业环境研究及分析/第二章淮安商业市场研究一、淮安商业环境研究：

1、总体概况

淮安在位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。2、市场格局

目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：

淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；

淮海北路部分：废黄河以南，以奥特莱斯、汽配城、红娘婚纱广场、生态园、西游记博物馆等；

长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；

淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；

东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；

经济开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等。/3、针对性商业环境分析

1）商圈划分

•核心商业圈

以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。

•次级商业圈

围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成。

•外围商业圈

苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。•新区商业圈清河区红娘婚纱广场、生态园、奥特莱斯、汽车城。第二章淮安商业市场研究核心商业圈次级商业圈外围商业圈新区商业圈/第二章淮安商业市场研究2）商业形态分析

主商业形态

代表示例

主要分布区域

评价

传统杂货铺

广泛分布各商业区内

商品陈列杂乱，档次低

购物中心

新亚商城清江商场

淮海广场

市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，购物环境好

专营店

报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜

淮海北路

装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流

超市

时代超市，苏果超市,华联超市，一剪梅超市,易初莲花

淮海路、人民路、清河路

数量不多，缺少24H便利店，发展较规范，货品不足

市场类

汇通，五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场

主要沿淮海南北路分布较集中

市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后

特色专营商业街女装街、美食街

昌盛路丰登路、人民南路

环境差、档次低、规模小。

结论：淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平，缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。/第二章淮安商业市场研究/项目名称简介用途经营方式楼层建筑面积m2单价元/m2租金元/天·m2低价高价中央国际新亚百货繁华地段、管理水平高商业自主经营1-8/26小大

原新亚商场商业联营1-5

扣点28%金马名品城繁华地段、管理水平一般商业出售1/2923332500035000

沿干道淮海北路商业出租1/29

60

22

商业出租1/29

157

7

商业出租2/2950200

4

商务旅馆自主经营7-14/2930

128158

都市客栈淮海北路汽车站对面商务旅馆自主经营1-15/1530

149179

淮海第一城金鹰购物中心后负一层商业出售-1/下沉广场642300028000

08年金鹰后商铺销售情况商业出售1-2/1860

1200018000

万达广场沿健康东路、和平东路商业自主经营1-2/26

内街商铺非沿街商业出售1-2/261203701200015000

东壹区沿健康路商业出售1-2/17

1052000021000

清江华府

商业出售1/18401200015000

2/1840850010000

小结淮海路一层均价3万元/m2,负一2.5万元/m2,二层、三层均价2万元/m2,四五层1.5万元/m2,负二层1万元/m2。总体来说市中心的商业环境还算不错。淮安市中心商业研究第二章淮安商业市场研究/项目名称用途经营方式楼层建筑面积m2单价元/m2租金元/天·m2minmax低价高价红心美凯龙商业出售4600013800茂华国际汇住宅出售32902073900白鹭湖庄园住宅出售别墅16030065007500红娘广场商业出租商铺0.7清河生态美食城商业自主经营0.5长岛一墅住宅出售3007008000清淮农家乐商业出租商铺0.5淮安汽车城商业出租商铺每年商业出售商铺45005000奥特莱斯商业出租未定小结清河区周边整体商业环境还未成熟，租金普遍较低，OUTLETS的正式运营将给周边商业环境带来不小的改变，整体租金水平也将呈上扬趋势。白鹭湖商业街周边住宅及商业研究第二章淮安商业市场研究/4、结论

从以上的调查数据我们基本看出：

1）目前淮安市区的商铺租金价格可以分为以下三个范围档次：

A)每平方每年1000-5000元左右及以上，主要是市区主商业街道的沿街店面及新建商场。如万达广场、苏宁广场及金马名品城等；

B)每平方每年500-1000元左右，主要是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还可以的沿街店面；

C)每平方每年300-500元左右，主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；D)每平方每年300元以下，以清河区周边商业设施为主；

如果以此作为目前淮安投资商铺租金的年收益，以10年作为可以接受的投资回收期，不考虑资金的时间价值静态计算其理论价格水平，则目前淮安商铺售价可以分为如下几个档次：

A)20000---30000元/平方米；

B)8000元----20000元左右/平方

C)3500-8000元左右/平方第二章淮安商业市场研究/2）在租金上，沿街店面与非沿街店面，主要商街与一般住宅商街，一楼店面与二楼、三楼商铺均有较大的租金差别。

特别说明：从上面的价格上我们可以看出租金的范围从低到高有数倍的差距。而目前在建在售的店铺出售价格从位置地段的角度来说商铺售价没有相应租金的差别大，价格与租金对应关系还不是那么准确，大的差别主要体现在店面的层次上。

3）经营品种与经营范围的不同，对租金的承受水平也不一样。其中服装类、以及各类品牌产品对位置要求较高。

4）目前从淮安市开发市场、开发商铺的角度来看，作为专业市场基本上以招商、招租的形式为主，但其中伴有使用权的优先转让问题，这使得商铺在不具备产权的前提下具有了一定的炒做行为，使租商铺本身具有了一定的投资色彩，而不是直接的投资概念与行为；而作为沿街商铺，尤其是小区的商铺基本以出售为主。第二章淮安商业市场研究/国外优秀商业街案例研究/法国顶级商业街---巴黎蒙田大道主要品牌服饰CHANELJIMMYCHOOChristianDiorNINARICCIValentinoUngaroPradaCalvinKleinGucciLouisVuittonLoeweCelineChristianLacroixEscadaDolce&Gabbana巴黎蒙田大道英文名：AvenueMontaigne地点：法国巴黎简介：巴黎蒙田大道（AvenueMontaigne）汇聚了众多世界顶级的奢侈品品牌，如UngaroPrada（2号）、Valentino（17号）、LV（22号）、Dior（30号）、Chanel（40-42号）、CalvinKlein（53号）和Gucci（60号）。蒙田大道于1723年得名，此前大街上缤纷的树影，曾经引得不少怨妇们来此散心休闲。20世纪下半叶，随着ChristianDior(30号),Valentino(17-19号),Chanel(42号)等一批高档奢侈品品牌的入驻，蒙田大道的奢侈品形象得以骤然提升。此外，位于蒙田大道上的PlazaAthenehotel酒店也是许多欧美贵族人士、亿万富翁、演艺明星和政府要人的驻足之地。第三章国外优秀商业街案例研究/案例1—巴黎蒙田大道第三章国外优秀商业街案例研究/第三章国外优秀商业街案例研究法国顶级商业街---巴黎香榭丽舍大街巴黎香榭丽舍大街法文名：AvenuedesChamps-élysées地点：法国巴黎简介：巴黎香榭丽舍大街位于巴黎八区，城市的西北部。起始于协和广场，广场上矗立有方尖碑，大街由东向西延伸1915米，前半段较平坦，接着有一段上坡直到戴高乐广场（旧称星形广场，位于夏约宫所在的高地顶部），广场中心屹立着凯旋门。她笔直的街道让我们可以看到很远的地方：卢浮宫和它里面的金字塔、小凯旋门、杜伊勒花园、方尖碑、凯旋门，以及在西边更远处，巴黎城外的戴芳斯大拱门。这是巴黎西边的历史轴线（axehistorique）。香榭丽舍大道是巴黎主要的旅游景点之一。主要品牌服饰其他CHANEL书店FURLAMEGASTOREChristianDior眼镜店CERRUTIGRANDOPTICALValentino面包店UngaroPradaLABRIOCHEDOREECEILO餐厅LAURELFOUGUETLouisVuitton

MAXMARA

CANALI

ERICBOMPARD

Escada

Dolce&Gabbana

/案例2—巴黎香榭丽舍大街第三章国外优秀商业街案例研究/第三章国外优秀商业街案例研究英国顶级商业街---牛津街英国牛津街英文名：Oxfordstreet地点：英国伦敦简介：是英国伦敦的商业街道，由东向西走，共有3公里。在12世纪至18世纪，牛津街为死刑犯行刑之地，绞刑架就在西端街头大理石拱门处。现在繁华的牛津街上，还时常有杂耍娱乐卖艺者。牛津街是世界级名店的集中地，品牌旗舰店有马莎百货、HMV、DisneyStore、Adidas运动用品等，超过有300家大型商场。主要品牌服饰其他ACCESSORIZE书店ALDOWHSMITHH&M百货店GAPJOHNLEWISMANGOLIBERTYMASSIMODUTIIDEBENHAMSJUZLOOKING

ZARA

WALLIS

UTOPIA

TOPSHOP

PULL&BEAR

UNIQLO

EVANS

ECCO

FOSSIL

HIGH&MIGHTY

CLARKS

PRADA

NYVA

NEWLOOK

/案例3—伦敦牛津街第三章国外优秀商业街案例研究/第三章国外优秀商业街案例研究美国顶级商业街---纽约第五大道纽约第五大道英文名：the5thavenue地点：美国纽约简介：第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，道路两旁是玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装的女士，拿着公文包，进出高楼大厦，呈现出一幅高雅、时尚的美国现代生活图景。第五大道是“最高品质与品位”的代名词,而它的尊崇与华贵源自19世纪初。富有的纽约人将住宅选在了当时还只是一条乡间小道的最南端，今天它已经是纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心。主要品牌服饰其他Louisvuitton百货店DiorBergdorfGoodmanTiffanySaksCatier香水GucciSephoraVersace教堂ChanelPATRCK′SEscada

rooksBrothers

B、A．testoni

HarryWinston

/案例4—纽约第五大街第三章国外优秀商业街案例研究/第三章国外优秀商业街案例研究瑞士顶级商业街---苏黎世班霍夫（火车站）大街班霍夫大街英文名：BAHNHOFSTRASSE地点：瑞士苏黎世别名：车站大街简介：瑞士苏黎世的班霍夫大街是欧洲最长的一条购物大道，也是世界上其中一条最昂贵的购物大道，与纽约第五街(the5thAvenue)齐名。全长1.4公里。沿着街道你可以找到瑞士最高档的商店，这里拥有从最顶尖的服装设计师到鞋子、皮毛、首饰、瓷器和珠宝等高档选择，当然，还有瑞士手表。另外，此广场亦有著名巧克力店Sprüngli于苏黎世最大的分店。主要品牌服饰钟表\珠宝BangA.C.AirbijouxBeldonaLesAmbassadeursBognerLBerkowitschBurger