中国商业地产

投资建议：商业地产的需求主要来源于第二产业和第三产业的生产、商贸活动。近年来，中国经济持续发展，为商业地产提供了良好的宏观条件；此外，产业结构不断升级，二三产业比重不断上升也给商业地产蓬勃发展带来契机。预计在2005年底，我国商业地产理论需求量为2.7万亿元，而供给量预测为1.6万亿人民币，巨大的缺口昭示了行业发展的雄厚潜力。世界主要发达国家商业地产价值的占房地产市场总价值的比例均高于70%（图表5），而根据国家统计局数据估算，2005年底商业地产约占总房地产市场价值的23.59%（表格1），远远低于70%，未来的结构性成长空间巨大。中国的商业地产行业高于其他成熟市场的稳定收益使其成为市场的理性选择。人民币升值预期将为商业地产行业带来大量国外资金和竞争者，并通过宏观经济环境对其产生影响，走势尚不明晰，但产生泡沫可能性不大。北京写字楼市场各个区域由于发展背景、支柱产业及政府相关政策方面各具特色，导致区域客户需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别，此外优质写字楼和普通写字楼在租金水平和空置率方面也有很大不同。高于其他城市的租金回报率以及2023年奥运会带来的契机彰显北京写字楼投资价值。虽然近期大量写字楼入市，鉴于优质写字楼稀缺，预计北京优质写字楼的租金水平短期稳定，长期内将稳定缓速增长。中国国贸股东结构稳定，持续稳健经营，在商业地产行业中有良好的品牌，是优质商业地产企业的代表。中国国贸盈利水平优良，但是三期工程带来的融资成本对近两年盈利水平将有所影响。三期工程建成后公司情况有赖于未来经济和市场状况，尚难确定。结合绝对估值和相对估值结果，预期公司股价为每股6.12元。公司股权分置改革和对大股东债务资本化给公司带来不确定因素。TOC\o"1-2"\u1.商业地产行业界定及研究假设41.1.研究范围界定41.2.商业地产行业的定义41.3.商业地产的子行业51.4.研究假设5往2.侨中国丙商业心地产针：踏病上通瘦往繁啦荣的腹征途讽6丢2.扬1.屠宏观前背景堪：经壳济发绑展和伞产业弟升级界是商予业地优产需搞求的筑保障替6股2.指2.截供求巷分析抓：中抓国商组业地壳产供世需缺繁口巨需大业7寸2.唉3.刻成长弃性分童析：买中国侧商业探地产菌的结玩构性写成长求空间象巨大长8诱2.播4.肉投资工价值甘分析直：稳绘定的葱高收晋益使页其成袜为市嘴场的猴理性掉选择许9古2.渡5.茧前景台展望势：人赴民币呀升值代预期笑下的邮商业泄地产毙12洽3.连北京抛写字耐楼市逗场：疾稳定串缓速槽增长惕15盖3.恼1.纸北京牛写字滚楼供全给分作析：锄非均纵衡快呀速发畏展狗15击3.普2.施北京累写字典楼需惭求分随析：蚀不同棵区域中不同隶细分钻市场蛮16附3.干3.膀市场纤概述么：北啄京优膏质写浓字楼虽近期械市场纺概况阔1尊7啊3.馋4.码投资蝇价值取分析社：高迈收益归低风隶险奥迎运影霜响间19细3.镜5.围前景宗展望霉：租排金短壮期稳矩定，歪长期横上涨铸20煮4.杆中国蚁国贸少（秒60炊00答07切）：钱优质握商业勇地产麦代表携21仙4.贱1.峡引言嫌：优鹿质商活业地斧产企脏业的歉标准冒21诞4.姥2.忍中国队国贸桃概况默：稳音定股游权结赤构下省稳健根发展通21黄4.偶3.拌投资赶价值茄分析慢：优议质商诉业地著产企图业的音代表走23锤4.纠4.秆盈利趟预测甘：融狭资成锤本影捎响盈勾利水连平已24某4.亭5.锤中国雕国贸傲股票灰估值池26偏4.忆6.抓风险蜘提示话27谦5.子结论讯28TOC\h\z\c"图表"软图表疤1肉扁行业践界定封4否图表既2常炎房地临产行致业结好构解辜析碰5傅图表引3臣咽国内院生产刘总值疲及各犯产业风贡献钻6肠图表可4午娇工业翠增加迹值和稿消费盼品零量售总嫌额扣6味图表抽5洞柴进出折口额郑7息图表与6氧掠高档雹商业淘地产奴价值治计算斧公式笔7赵图表盲7杯钟各国谁各类踪地产宏价值慌比重临9蓝图表写8信湖三大寿洲房毅地产虹价格袜变化缎率和类租金旧收益来率比驱较左11皮图表渔9做哄日元新兑美影元汇楚率走记势（牛19佩73晨-2瓶00梁5感年）收13伴图表简1陈0货日本分主要男城市仙商业阶地产锣价格聚指数哨14仔图表丛1雕1罗北京老各主杂要写炊字楼袋区域忽存量目15方图表羊1间2垫北京箭写字沫楼存元量等脑级结窗构愿16造图表已1际3槽CB穷D贩外资岭企业愿比例西16棵图表柿1狐4拳北京初市优挎质写婶字楼拴供求缸状况回17掠图表名1吩5左北京排优质夫写字涝楼租率金走司势煮18尼图表贤1太6伐中国厌国贸港股权吉结构他示意晌图弟22脸图表军1号7趴写字哨楼和熊商场牧出租轰率走街势抗22掉图表枣1含8备中国熊国贸波主营俭业务霞收入盐来源隐23管图表拥1剂9既写字拉楼和苦商场朴租金雪走势坟23TOC\h\z\c"表格"驰表格诞1跃2佳00绸5飘年底绞中国轮商业手地产倾价值夺估算驱8腥表格盖2微唱各大逐洲商透业地犁产租管金净拼收益孔率糠9键表格竹3先纪京港变沪三币地商卫业地萝产租疤金收遥益率剥比较掠10克表格胃4蜻行骄业上井市公衣司平柱均净歉资产症收益测率水毕平破10知表格膏5旷捞京港手沪三积地写赔字楼辣租金造收益炊率比掩较凉19吹表格浸6邀充中国惑国贸携（壮60湾00勾07址）主环营业抬务收液入预伶测仍2柳5觉表格郑7栏组中国秧国贸个（蜂60宽00访07绵）盈苦利预悠测累25菊表格驼8收痰EV齐/E后BI形TD垄A武预测矛26借商业馋地产耍行业店界定承及研跃究假吨设吊研究踩范围参界定狗房地量产企迟业从趣经营猪模式所方面镰可以手分为练房地耐产开硬发企亦业以钉及房侵地产亏经营耀企业闯。而怖房地佛产物堤业按忆照用史途可五以大饭致分六为住绵宅及践住宅弓以外耽物业胖。本献篇报袋告所狡关注等的商摆业地慈产行有业是吼关注自于经跌营住旨宅以众外物暮业的编房地抬产企帖业。毛图表拢SEQ图表\*ARABIC唤1预行摔业界意定方商业纳地产贪行业伏的定怪义面商业基物业千的概纱念在亦实际欢运用蜜中有撒狭义退和广暴义之毕分。烈狭义且的商欢业物肯业是粒专指备用于顺商业连（即弄组织深消费莫的流析通行仁业）源经营血用途跟的物膨业形隔式，速比如蝇商铺晒、酒资店、康商业雷街等雹，而厕广义根的商蝴业物酬业是毯指非哥商品搬性住延宅和菌非城苏市公嘴共建写筑的止物业衬，在夫狭义觉商业旧物业底之外膀还包茄括工绑业厂虎房、粮写字灰楼、去会展惊中心洗、公炉寓等发物业焰形式脾。霞本文娱采用见了广溪义商升业物遵业的柳概念公，将润商业扇地产疮行业哭定义那为通要过长般期持哨有并窜卓越饭经营腊商业浙性物苹业，毯获取严可持忆续性起的收绍入的值房地蚁产经谜营行尽业。罩商业续地产茧行业眉具有圣如下兼共同比特点唇：爷商业浅地产边是持敏有住壶宅和枕公共宁建筑卵以外西的以卸经营你盈利邻为目嘴标的初商业爷物业蝴；替商业溉地产懂企业棚通过肢优秀菌和持志续的终物业两经营荷和管概理能岂力来沉获取延收益壮，而俱开发粗企业腊则是姨通过飞其优谈秀的享项目烧管理乡能力跃来获恼取收跑益；年租金训是商撑业地薄产企蛾业的列最主铲要收兴入来傲源：边商业瞎地产雹的获音利方挣式决诞定了亩其利俗润来统源，杆只租粒不售淋或者么以租表为主贵是商拿业地畏产经邻营的匆成熟副模式喷。胸商业筐地产匀的子蜻行业恰在商肠业地私产行跟业内私，根腾据其箱用途踩不同途细分瘦为如衫下主勒要子循行业墓：商进铺类剃地产浴（R监et压ai贪l）脉、写辨字楼涛（O锡ff鸟ic身e）寨、酒狂店和撕公寓膏（H弱ot到el圾）以泪及、冻工业谢厂房戚（I蹦nd皂us姨tr相ia拐l）暖。配研究葵假设樱图表悄SEQ图表\*ARABIC拒2游房亏地产长行业纪结构厨解析刊从整疗个商国业物交业开川发经狮营流哈程来粥看，奖房地锤产开稳发企钥业开疲发非测住宅押性商渐业物染业，掉并将定其出莲售给详商业遍物业都经营棵者，拾由其梅直接刷面对揪最终住需求疼。商盘业物卵业经旧营者床阵营田中包茫括以党持续劲经营猪获取酒租金伙收入类的商亡业地麻产企殃业，搞以及迁预期尽在价考格上衰涨情丘况下恼通过唇转售点物业躲获取团溢价减的投暴机者钞。本旋片报华告在料作行使业分炸析时透假设备在长奔期内暑溢价象不存挠在，径商业徒物业抖经营口者阵氏营中纲不存繁在投努机者率，则馒商业驼地产核开发诚企业衰面临杀的需构求等袍同于隶社会石对商稍业地痰产的雕需求裹。搜中国叔商业例地产荐：踏傲上通表往繁忽荣的特征途百宏观塌背景援：经凶济发束展和桐产业穴升级肌是商伏业地掉产需泽求的栏保障次商铺夸、酒夜店、启公寓饰、工榆业厂我房、吃写字搁楼、鹊会展书中心踢是商招业地器产的遵主要喘形态劈，其饶需求虫主要侵来自泪于第箭二产饭业和漠第三粒产业奇的生盘产、吴商贸东活动交。工骑业发潮展对供工业叫厂房碑产生务巨大兴需求稍，同董时也补通过姑对第佛三产接业的摘拉动沟引致定对其执他商窝业地斩产形翅式的疲需求既。亏近年召来，栏中国播经济梯持续妈发展木，为馒商业偿地产针提供廊了良墙好的扫宏观配条件祖。自孟20朱02让年初得以来确，中乌国经船济受紧固定混资产堂投资柄和出窝口的衔拉动瞒强劲紫增长科，2夺00复2～覆20腔04吐年平悟均国病内生明产总掉值增杏速达匠到9违%，中20邻05处年预取计国恢内生合产总谨值增列速将谱达到修9%筹～9芦.4猴%。体国家母统计格局国火民经稠济核估算司巧司长魄许宪没春称寸，2川00故5年朽至2犁02苦0年快，国氏内G坟DP陶增长这率将退不低摊于7想.5没%。狮20彩02糖～2丰00您4全植国工划业增盾加值挤以平飘均1墓5.穗4%魄的速泄度增慎长，辟社会宗消费隆品零腾售总压额平肿均年寒增速佛为1屿0.锻3%蒜（图盒表2症），服出口通年增葛长率幼平均穴为2饶4.树75硬%（血图表哗3）控。越此外饺，中花国经研济的挤产业坚结构获不断隙升级杏也给堡商业抚地产饺蓬勃呜发展触带来包契机映。国锐家统悔计局鸣数据净表明筛，第假一产炭业在弟国民谜经济婶中所离占比救例逐元年降右低，步从1券99桥5年碗的2求0.晒5%村下降峡至2吹00黎3年拾的1只4.贴6%帮（图差表1夜），愚表明桶第二挣、三蔬产业奋的增挥速快岸于第昏一产医业。离图表皮SEQ图表\*ARABIC心3渗国管内生狂产总麦值及稻各产链业贡秆献侮图表随SEQ图表\*ARABIC预4础工晓业增从加值岔和消琴费品橡零售否总额寒图表届SEQ图表\*ARABIC讲5节进债出口雨额巴数据灾来源纽：国放家统台计局壮网站洋注：茧05育年数逐据为挑第三暴季度慰数据壶供求战分析感：中薄国商歇业地列产供湾需缺些口巨说大己中国临商业棕地产携：需唐求量染估计陷Eu陕ro祥pe尖an取P姐ub泽li内c是Re振al较E厌st床at太e唇As慨so雨ci源at匀io肉n在以一篇芽题为费”G举lo角ba榨l碌Re伸al羞E笨st城at田e宿se悦cu矮ri辉ti首es板–庄W偶he喊re头d祥o胶th蒜ey萄f剃it瞒i栗n胆th柏e隆br获oa紧de侍r怠ma孝rk尽et蚂？食”://epra/research_reports.jsp吊的论违文中毕提出划一个妇国家荒高档鲁商业智地产澡市场次价值妻和国蜓内生涌产总狼值之惕间存细在紧棵密关博系。://epra/research_reports.jsp话图表秧SEQ图表\*ARABIC叨6其高楚档商添业地拔产价保值计屡算公圈式睬资料过来源哥：E挎ur絮op缺ea助n鉴Pu钢bl俯ic舍R搞ea羽l职Es蹲ta况te调A羞ss爪oc挠ia目ti拢on越我们覆使用牙该公缸式对状20银05扇年年察底的佣中国篮商业晒地产晋的理险论需忍求量转进行除估算地。东20候04任年中穗国国初内生络产总捐值为乱13球6,先51为5亿眉元，鸡人均钩国内膝生产闸总值高为1泛0,击50蛙2元规，基笔于国粱家统间计局坐预测窑20果05旅年中驾国国社内生尖产总派值增湖长率屈为9离.3评%，落同时斜假设务人口页净增宪长率田为0卫.6康%，滔考虑酱到中燃国尚洲属于描发展甲中国值家，坏根据命图表扶4中嫁第二笼个公暮式，寨即便崇中国店商业梯地产圣都为构高档检商业像地产暴，估挑算出沉其2木00粉5年骂年底财的内俭在需拼求规久模仍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