北京房地产市场供求规律和价格机制作用的实证

第六组区域经济协调发展13000字北京房地产市场供求规律和价格机制作用的实证研究王利1作者简介王利1作者简介王利1女1945年12月出生首都经济贸易大学经济学院教授博士生导师邱晓坚2男1983年12月出生首都经济贸易大学数量经济学硕士研究生首都经济贸易大学数量经济研究中心【摘要】本文利用状态空间模型对北京房地产市场需求函数、供给函数构造了可变参数模型，进而建立了北京房地产修正蛛网模型，用动态分析的方法研究供需求和价格在偏离均衡状态以后的实际波动趋势。研究表明在影响供给的因素中价格弹性较利率弹性大，说明房价是影响房地产开发商是否增加投资的主要因素。在需求函数中收入弹性最大，表明居民可支配收入是影响房地产需求的决定性因素。蛛网模型求解结果是发散的，反映出近几年北京房地产价格越来越偏离均衡价格，需要通过政府的宏观调控手段使其变为收敛的蛛网模型。模型也反映出2005年以来国家颁布的一系抑制房地产过热的政策起了作用，但是要抑制住房地产价格的快速攀升仍然有待时日。论文最后提出了相应的对策建议。关键词可变参数模型动态分析房地产需求函数,房地产供给函数蛛网模型引言房地产业产品的不可流动性、差异性和市场的区域性等特点，决定了房地产经济具有突出的区域特性。北京市房地业产业链长、关联度大，对北京市宏观经济拉动作用明显。总体看来，1990年以来北京市房地产市场发展可分为三个阶段：1990年到1994年底处于短缺经济时期，是卖方市场；1995年到1998年形成以集团购买为主要特点的买方市场，1998年底以前，集团购买占全市商品房销售的83%以上；从1999年开始逐渐形成了个人住房消费市场，其中2000年个人购房的比率上升到85%，银行按揭贷款成为主要的付款方式。房地产市场调控的根本目的是保持市场的持续健康发展，全面落实科学发展观。由于房地产经济运行的复杂性，难以准确把握房地产市场运行的脉搏，也在一定程度上制约了对房地产市场进行宏观调控的有效性。本文利用状态空间模型对北京房地产市场需求函数、供给函数构造了可变参数模型，进而引进时间变化因素，建立了北京房地产修正蛛网模型，用动态分析的方法研究需求量、供给量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动趋势，以期对北京地区房地产形势做出科学的分析，为市政府制定预防性的方案和适当的调控措施提供决策依据。一、简短文献回顾国外对房地产市场供求分析较早，1924年，美国经济学家伊利（L.T.Yelly）和莫尔豪斯（E.W.Morehouse）合著的《土地经济学原理》的出版，系统研究了农业土地经济问题。1945年，伊利的学生拉特克里夫出版的《城市土地经济学》开始分析城市土地供求状况，研究土地市场均衡模型，分析不动产市场结构。1984年，哥德伯格（M.Goldberg）与钦洛依（P.Chinlog）的《城市土地经济学》出版；同年，米尔斯（Edwin.S.Mills）与哈密尔顿（Bruce.W.Hamilton）的《UrbanEconomics》出版。这两本著作虽然采用了不同的计量模型来描述和分析美国的住房市场，但都注意到均衡模型无法解释住房市场。前者采用了闲置—过度模型，提出了一种闲置和过度需求可以同时存在的模型，它用政府的规划土地用量和市场供需量的差别来解释房地产市场的这种现象。后者采用了价格—租金模型，该模型通过系数把住房价格和租金联系起来，考虑到住房市场中所有影响这个系数的因素，并将租赁市场和买房市场结合，正确分析住房供求的规律。1972年，费尔（R.C.Fair）和杰斐（D.M.Jaffe）用多种方法估计了美国住房市场模型，并对均衡模型与非均衡模型做了比较，得出非均衡模型的决定系数较大，估计的标准误差较小，因而认为美国的住房市场不是均衡的，把住房市场作为非均衡市场处理获得更好的效果。国的房地产市场起步较晚，早些年国内学者采用计量方法分析房地产市场供求的成果很少，随着近几年房地产市场的高速发展，房地产市场也得到越来越多的学者关注，有了部分定量分析成果，较多还是定性分析。2002年，上海电机学院的刘芳和郭颖发表了《我国房地产市场供求的非均衡分析》，以房地产市场供求的非均衡问题为中心，采用协整分析法确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值，从定量的角度对房地产市场进行了研究，研究表明，房地产价格、国民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响了房地产市场的供求，我国房地产市场有效程度不够。2004年，吉林大学的王金明和东北财经大学的高铁梅发表了《对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析》一文，利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析，分析表明，在影响需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大。同年，中国经济出版社出版了《北京市房地产市场研究》一书，该书是由中国人民银行营业管理部所做的一个课题，该书从金融视角对北京市房地产市场进行了分析。2005年，上海社会科学院出版社出版了《房地产经济动态分析方法》，该书基本上是作者陈则明在学习和工作过程中对房地产经济分析方法思考的总结，书中介绍了可用于房地产市场供求动态分析的方法和工具，其中包括基于Matlab系统的仿真系统。同年在《非均衡的房地产市场》一书中，作者季朗超提出用非均衡度Z这一概念用于反映房地产市场的非均衡程度，定义非均衡度Z为有效供给和有效需求的差与交易量的比值，并提出政府调控可以根据非均衡度这个指标来进行定量分析，然后决定用何种手段进行调控。二、计量模型的选择和计量指标的设定上世纪60年代初，在工程控制领域的产生了卡尔曼滤波（KalmanFiltering）。进入70年代初，人们明确提出了状态空间模型（StatespaceModels，SSM）的标准形式，卡尔曼滤波是解决状态空间模型估计与预测的有力工具之一，它用状态方程和递推方法进行估计，根据上一状态的估计值和当前状态的观测值推出当前状态的估计值。因而卡尔曼滤波不要求对信号的平稳性和时不变性，且可以通过计算机程序达到对状态空间模型的优化拟合。80年代以后，状态空间模型已成为一种有力的建模工具，并开始应用到经济领域。状态空间模型是以隐含着的时间为自变量的动态时域模型。它包括两个模型：其一是状态方程，反映动态系统在输入变量作用下在某时刻所转移到的状态；其二是输出或量测方程，将系统在某时刻的输出和系统的状态及输入变量联系起来。因此，状态空间模型是描述动态系统的完整模型，表达了由于输入引起系统内部状态的变化，并由此导致输出发生的变化。许多时间序列模型，包括典型的线性回归模型和ARIMA模型都能作为特例写成状态空间的形式，并估计参数值。在计量经济学文献中，状态空间模型被用来估计不可观测的时间变量：理性预期、测量误差、长期收入等。可以把状态空间模型看成是扩大延伸的向量自回归（VAR）方法，主要差异表现在SSM加入了移动平均项（MA），成为VectorARMA模型。在多变量时间序列分析中，SSM考察的范围比VAR更周全，由SSM所到处的最终模型具有弹性与效力，可以显示所选取的变量之间当期与滞后期的关系，从而找出变量间的互动关系、影响程度大小及影响的正负方向。由于我国经济改革、外界冲击和政策变化等因素对房地产市场的影响，用.固定参数模型无法表现这种结构的变化，因此，本文利用状态空间模型来构造可变参数模型，对房地产市场供给函数和需求函数进行动态分析。可变参数模型的状态空间的一般表示如下：量测方程：（1）遥状态牛方程筹：蜜栗（蒙2）秤~疑，索（3颜）甜在（何1）昼式中挂z月t世是具的有固编定系荐数英α苍的解椅释变娱量集蚕合，搭x坛t晨是随燃机系饭数的呢解释柴变量登集合愧，随咬机系邮数向饿量权β音t拌是状帖态向保量，母称为既可变吃参数梅。穿β竖t萝是不搬可观略测变标量，若必须像利用绍可观架测变领量固y认t届和叨x傲t押来估锦计。央如果仆y注t喘和丰x机t塞是季葛度时港间序产列，述还应搭从中棍除去脉季节止变动息要素宅。在诊（2疤）式迟中假乓定参垫数病β兵t离的变盾动服依从于恒AR嫌(1旺)模逃型。辅ε佛t滚和孔η充t担分别减是量趋测方坛程和传状态感方程溪的扰潜动项团，根平据（办3）兰式，塑二者僻是相葬互独套立的亮，且桥服从棍均值劣0、壳方差脱为活σ硬2画和协予方差旁矩阵痒为吗R罚的正窜态分谦布。欲（1僚）北滚京房绩地产荣供给循函数斑可变洽参数酱模型弓在住桨宅供锐给理援论当让中，行供给蛇曲线叙是一高条斜引向右闲上的屋曲线册，价站格越昂高，泥新住刷宅的禁供给咐越大侵。本线文将痕这种研住宅养供给缸理论境应用锐到房竟地产梨市场嗽供给谷问题车上。福新住子宅的迈供给谈用总毕住宅碰投资弹，即判住宅宣存量浮的增照量来提表示询，因桃而选咱取房宋地产草开发各投资准代表忘房地对产开泳发商盗的供迁给作陈为被聪解释疲变量楼。由带于利吩率上件涨将独导致馋融资常成本匠增加莲，房膏地产智商会桃相应办地减吐少投畏资，誓除了行商品微房销搭售价哄格之朴外，惹还将何一年蹈期贷盟款利终率作丛为解痒释变仁量引毙入供右给函蚁数。印利用捕状态响空间梨模型树建立犁的可尸变参叫数模须型如偷下：气量测声方程此：妨（4粮）纹状态猎方程拴：韵（5锹）运状态婆方程果：酿（6保）弄其中东，款in拣v踩为房爽地产这开发币投资旗，隔pr璃ic妈eh须为房脊屋销服售价殊格，育ra易te僚为一紫年期柏贷款咐利率滔。兔μ枕t谁、葱λ康t公分别递为各化个时饶点上居房地虾产开衣发投征资对绸贷款富利率接、的吧敏感姐程度铸的变杰参数岁序列蜓，亭e拆t归、择h坏t呈、谊ξ辛t科为扰惨动向朋量。故(5总)式优与(旅6)横式假蛇定了隙可变卵参数躁μ唯t悠、痛λ笼t第由A销R(剖1)犬模型戒描述沙。庆（2浴）北即京房烈地产自需求破函数翁的可趁变参可数模角型骗选择层商品诸房销另售面毙积遣sa翁le侨s阅作为检被解踩释变虑量，俭解释专变量缘选择杰一年量期贷参款利锐率猜ra延te售和房灯屋销网售价猾格舱pr王ic崖eh叶，由故于收与入对犁需求迅有的啊显著坑影响醒，将突城镇糟居民企可支城配收抬入拘in席c妻也作雕为解听释变泳量。邪量测优方程跟：驻（7伙）弦状态棉方程乒：熊（8孝）眠状态伪方程暮：价（9然）老状态级方程那：着（1逢0）枪其中掠，谜t义、蒙t蚀、取t缓分别扛为各游个时孔点上消销售庄面积栏对房腾屋销搞售价围格、历贷款技利率猪和实活际城西镇居旬民可犁支配碎收入嫁的敏刑感程浪度的肠变参馒数序初列，耀e督t签、钥h率t友、尖ζ田t眯、毯ξ纳t弹均为虑扰动头向量收。组在北虹京房合地产品供给坏和需公求函腰数可谣变参克数模装型中盏选取纯的指愧标数桂据范台围为锄19王90员~2平00重6年波的年谅度数顶据，箱数据侦取自贤《北股京统冠计年鸽鉴2爪00教6》估、《晴北京钟统计嘱年鉴摸20凶07罢》、幸历年建的《稍中国栏金融熔年鉴扮》及略人民历银行隙网站旬。在慈此期火间，种我国叶的利斯率调般整过承多次昏，所若以对抄利率叫进行恢加权战平均辅，得阿出新会的利反率序系列。贤（3其）北甚京房夜地产亭修正曾蛛网熔模型绪蛛网肾模型指是一袭种动某态供高求价浓格模馋型，欧把时没间因订素纳断入了貌静态煎供求匠模型辅。通都过前喷面的箭模型馒估计艇发现浴，利厕率对景房地绵产供界给影捎响要塌比对怠房地案产需哑求大否一些谣，人掌均可痰支配此收入或对房海地产错需求策影响勤较大萌，所罚以对烧传统佩的蛛章网模连型进株行修占正，垄构建表了如仓下北谷京房粮地产液修正浴蛛网科模型棚：浩供给都方程友：凤（1醋1）醒需求绳方程么：壳（1雁2）管平衡雾方程道：附（1挨3）读其中刚和野分别握表示喘房地戏产需悬求量茅和供票给量加，丛P领t休代表槐房地遭产价公格，三y漆t玩代表报收入墙。（麻11北）式辟表示尺出现柜期房服地产疏供给鞋依赖生于现绿期房妻价、锄上期俯房价岭和上棍期利牺率，踩即假饼定房避地产界供给超相对行于价辞格和截利率截有所裳滞后坊。（遮12嗓）式零表示酱了房翼地产虏现期玉需求尤依赖精于现表期房馅价和抹人均州可支闯配收兰入。赖（1嚼3）上式为疾供求旦均衡兄条件瑞。自模型灶中的劣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