南京中原物业代理有限公司南京房地产天都项目3

序言有机会为贵司——南京天都实业公司大型项目撰写初步市场分析及合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以来，深悉贵司在香港、深圳、上海等地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天都公司实力形象。敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心企盼能在南京这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目之开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂之力。中原已于一年前关注南京地产市场，并一直深入调查与研析南京市场，并获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔·鑫园”及“中国人家”之全程营销策划及销售代理，并获得不俗业绩，赢得同行和地产商的极大赞誉、推崇和垂青。中原非常关注贵司之南京项目，并极具诚意与贵司长期合作，凭借中原于香港及国内庞大业务网络、专业经验及其对南京市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家及中原）。由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时，中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。二、市场状况分析2.1南京市房地产市场特征住宅市场供销两旺据南京市房地产市场处获悉，2000年南京市新开工项目达414.1万m2，住宅类项目占322.5万m2，全年共批准上市面积319.75万m2，比上年同期增长1.39%，住宅商品房223.3万m2，占商品房销售总量的87.8%。品牌效应初现端倪具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势，品牌建设开始受到重视。如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地等多个项目，受到市场普遍关注。现已具有强势的开发实力、运作良好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品牌”瓶颈，如武夷房地产等。销售价格稳中趋升房价是以市场需求为主导，旺销则上涨，滞销则下跌，这是楼市定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上升趋势，2000年一季度住宅均价为3061元，与上年同期相比略有上升。营销方式多样化去年南京房地产市场营销概念迭出、营销方式创新、营销手段多样、宣传力度加大。在概念营销方面，每个开发商都在努力寻找楼盘卖点，缺乏卖点的楼盘就认为没有竞争力，较典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和滨江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方圆绿荫的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅等概念。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌银牌、“封盘”等。个人消费唱主角2000年1至5月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%，其中个人购房比例按交易过户统计已由1999年的80%上升到86.6%，按实际契约件数达88.2%，这说明在全面取消实物分房、集团购买退出后，南京房地产市场并没有出现“断档”现象，住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。脏金融景支持康提高庙购买生力咽今烟去年蹈人民宫银行潜延长洋个人挣住房进公积垃金贷紧款和啄商业额性购你房贷型款的弊期限导，调艺低贷垮款利旋率，皱增加宅住宅怪公积挑金贷悬款的辫最高海额度乐，个仇人住蔽宅组匪合贷殃款对槐鼓励迫个人沫购房拣、增批强居饶民购牛房支泽付能容力起艰到积盒极作惹用。蚕据统哭计，将20浩00栏年共久办理裳按揭康贷款键13瓣10扎1户签，按败揭贷槐款面信积1恭46舍.5防3平跨方米膏，占立全年向住房驳销售罚总面暮积的煤65馒.7矛%，颈贷款拥额2麻4.涌17轧亿元敬，分驱别比巡19匪99日年增评长8歌2%隔、1谈01狼.7旨%和楚11拐1.攻7%早。巾2.全2市宗场前厌景展兼望岩新盘考批次慈入市前，竞露争愈岭演愈潜烈美禽每词今年丢上半换年新啊楼盘搅陆续忽浮出冲水面作，其信中既如有老拖盘的怜后续舌开发候，如快：聚拖福园蠢、典尝雅居境三期裙高层该名雅脉阁、穿东方离城之浮初阳议园等汗项目纺；也时有推犁出的哭新盘膏，如洋花开颈四季呈、金坟鹰国是际花基园、末雅瑰标园、悲朗晴微名居臣、汇华林绿拿洲、摇雨麓孟花苑坐等项旁目，迁还有脏蓄势迎待发查的项忠目，也如运恼盛的凭“仓韩府灾山项愧目隔”潜、东帆元的胶“岩文化播名园肚”莫等项催目；瘦第二趴，外胸地公液司开委始打观入南毒京，氏如上歌海万职科、撤大连撑万达瓦、华这能房狗地产态、我艘爱我罩家等锁，另或外诸过多知舌名地撤产公担司也稍在积馋极关攀注南招京市齐场，叶如金青地集赔团、使戴德尾梁行赚、浙诱江莱镜茵达连等；杰第三似，部明分运冤作良炸好、耀资金敌雄厚烧的非陵房地箭产公趴司也鹅开始挡涉足你房地龙产业醋，如兴苏宁勤电器专集团贼、江霜苏铁蛇路实物业工最程公袋司、拼南钢教集团结等。毙一言啦以蔽助之，雷南京乔房地油产市尖场的错发展究，被拔业内么外普薄遍关锹注和喇看好洽。苹潜在摘需求模依然剧旺盛撇尊进余为劫迎接位华商捧会而缺进行晶的大愚规模打旧城忘翻新义和道就路的事拓宽沈改建粘，如物新模拼范马浆路、辉门东筹、二烈道梗帐子等域的拆忍迁改胀造。营大量尿的货炭币化削拆迁非，会泽立即幻形成搞即期吼的购绵房需趴求。舍公房剃上市星带来坦的联狭动效济应，血使住疲房梯达级消丢费的撒购房嫌能量军得以茎释放番。降亩低入缝市门越槛和田提高燕购房淋能力钳的利赏好政竹策出魄台，努会使泡住房苏消费嗽的基回数不澡断增沃大，异另外馒从大虚方面邻讲，境新一辅轮白涉领置能（租块）业承潮将聚出现产，六登七十苍年代雅出生罪的白荷领已茅到婚找育的惰年龄恰，七墨十年油代末由出生遗的股“乡独生仰”坏白领胁亦踏末上工丹作岗枝位。暑追求夸独立激空间扯和生炒活质秤量，考是白峰领的倦共性鲜。他岂们会黄对政逐策顺突势而增行，点预计俯今后俱的购霞房需她求不规会减叮弱。啦政策想对市盼场有感利扶强持帜房地芝产业誓是国划民经垮济的惜重头凑产业布，政篇府将怜会采猎取倾考斜政姥策保袋持房厦地产枯业的饼稳定部发展猪，这汁将会抢对今刘后房渠市的和稳定心和繁伤华起鄙到推浅动作宁用。耀近日蔑，建谣设部云出台驾了《费商品劈房销区售管据理办返法》顶，并午于6驾月1怠日起松实施架。该悦办法锣主要爽起到刊规范纯市场俘、保监护消心费者鲜的合敲法权聚益的外作用赛。如蛮非法啦销售可一房堤多售俊、面姿积纠惊纷、沙定金辜问题奏、延诚期交魂房、替虚假己广告坚、质逼量保止修、岁中介他机构裕的代纷理、稠规划碰设计骡变更名等都铁有明亮确规被定，再利于铺“赖放放遵心心舒购房敞，明常明白盆白消议费本”莲的氛递围在次房地碰产消窃费中情形成部。南励京市榴将于飞近期佛制定忙具体鹿的贯喇彻实锤施办磁法，痒同时烂将加批大力次度规割范中田介市肌场，馒开展先“抱放心关中介允”付、域“止优秀叙楼盘蹄评选博”撑等活蹄动加维强市介场引怪导，甲树立圾市场义信誉萌。同职时取监消4判7项过税收氏的优历惠政撇策出冒台，章降低广了开史发成寒本，类从而舱房价谱下降截，刺蝶激了羡市民越的购别买需钳求。待2.排3新拒街口殿片区追分析旬竖决新街处口片寸区位爱于鼓洪楼区撕、玄卧武区摩、白傲下区乒与建践邺区想四区桐交界舒处，客一直疯以来湿就为腿南京过市最岗大最凡集中黎的商哀业贸阳易、笼金融筋证券债、酒查店业歌特别偏是零圾售业陶中心牙，在少全国皇也极皮负盛粱名。暗分析港该片问区市捏场概旬况、息详情原及动腐态，抚于本爬案都套极具汗战略蚊价值您并易馋于策悟略部红署。鱼士图从新源街口凭片区扭地产拿项目摘分布突情况辽来看笑，石由鼓路诸与汉涨口路退一带认因为年金鹰尸际商基城的饼带动盲作用哨，无着论是输住宅鲜还是牺写字圣楼都信极具执升值填潜力暑。又青因其篇距新咱街口要中心启点近愉在咫萌尺，穷且石昼鼓路挣相对牵车流词较少睬，故向该区饥域地峰产项趁目具额有较谨强的根市场送竞争弯力。根华威枣大厦瑞及金社鹰国级际花辱园的课不凡搅销售厉业绩爬就说寒明了戴这一辜点。并王府岔大街弦又是疮新街稿口片盖区地宣产项纤目开立发热粗点之荡一，贝此地灭有望姿成为况南京愈最繁捆华的侵美食萍休闲葡一条乐街，团中外惯美食筹、中筑高档蛙餐饮艰业，湿应有谋尽有说。宠寿大的惕客流叠量使连这里倍的间矮间门烫面生突意兴沾隆、应火爆附，市乘政府麻的有丛意规盗划及记市场丈管理乡的规泉范更总推动候了此核处的夏兴旺触，从王而也铸带动年了本叮片区双地产牧市场马的旺强销。筝譬如湾王府滑花园宅的高吐达近目50觉00葱元/衫平方访米的禾房价判，并恳未阻纠挡其槽热销福的局摩面。暗随着杀地铁荐的施理工，赶中山采路沿仆线的慢地产六市场押也必份将更宰旺，轧益来章地产复公司耕开发镜的金象陵御授景园蠢就赶堂此潮擦流。巩另外绩，从贫市政新府到互普通摊市民慕，都输已认竖可新倡街口劳中央房商务形区的稿定位态，政老府科董学规新划、厦有序破管理北，不县断加闪大资赢金投润入，抹大力败完善桂中央烂商务搅区的撇功能旷配套罚设施常，使瓣其更杨利于螺商贸曲活动便。以航上政咽府行需为带调动消邪费者烂对其亦片区岭地产砖产品匙的追欣捧，摩至使吃地产跌市场诸升温盆，又丝因其蹲地价例昂贵什、土总地资哈源储夜备稀雅少，邪该片隐区地婶产项较目多捏为高刷级写勿字楼信或商渐务综币合楼样。众秀地产桐项目岩虽良匆莠不岩齐，检但总强体而絮言，雕推售拖情况摘较好谈。相与对住叶宅项迎目，视写字间楼项钩目市腰场购恢买力扰略显商不足待，因巨而写豆字楼腿有一暖定程运度的驳空置排与积爽压。置而住集宅项赔目，混因产植品的浓定位况不同献，各馒项目扒又有梢较大有的差评异性爷。因颤此，酒此片点区的棒地产痕项目馆的定妇位尤徐其重蓬要。农2.医4竞院争个交案分赔析犯金鹰寺国际絮花园见位置宣：汉闻中路凶2号赖发展垂商：蚊金鹰惰国际躲实业谣有限孟公司完占地己：2去10竿00少平方像米迎规模校：5涌50杨00治平米犹高层扛住宅刺及2啊00绪00灿平米胆写字谁楼共宽38陆层廉户数伤：4榆21把户仗户型睛配比疫：1迷31线.8习5支—支23父8.档93基平米荒售价忙：平微均价趣55津00民元/纯平米附中心梢花园熄：7骑00骑0余翅平米各物业茅管理伞：星请级酒辱店化棋物管骡，智啊能化趴程度捎较高卸电梯站：一恋梯二估户或距二梯招三户叹推售梯状况崭：预梯售率局超出僻30巨%，览无预只售许杨可证摆。傻开工惯日期在：2刻00条1.裁3混入伙贴日期怪：2屋00胡3.粗6前竭优势塑：品腥牌形盾象好叼，依杏托金嫌鹰国多际商钻城与卵其酒报店、摸写字前楼形障成相主对独稍立的娃大型胶高尚还区域抚。地熔块出嘴入口酿近在进咫尺膀。凯劣势糟：闹辽市嘈佣杂，丢市中缸心位乖置，龙私密仔性相次对减度弱，街总价哲偏高化。眨五台贱花园源位置峰：上秒海路危与广箱州路洞交叉打路口降发展害商：财南京盆银城凭房地疏产开残发公容司话规模席：6意00长00夫余平抹方米厅户数悠：4侦00加余户颈户型肃配比稍：1倚30华—躺25戚0手m恒2第中心直花园乌：1乒50通00帮m赵2盒五台膜山生劈态广马场战物业蔬管理仗：自缩建自脱管，普物管圣水平蚕一般虫电梯助：一优梯二飘户或火二梯编四户离推售香状况另：已耗售出严70陈%以爽上，好有销盏售许瞒可证稻开工柿日期虑：1词99肥8年标6月居入伙树日期亏：2仆00双2年你4月头优势婆：邻查五台映山体零育中钢心和耻南京培大学稀、南扒师大啦等高捎等学枣府，祥文化厉、叉劈进固洪掠盯体育母设施腰齐备悲，交微通便个利，肾绿化紫率高贺且地狂势较字高，臭风水咽上乘年。黑劣势贱：地辱形不记平坦偶，离虚山体畜太近捉，地惑块狭蚀窄，护临交给通干杠道太捧近，克噪厘票刃蛛音大凝，空登气质熔量不环好。环湖畔这之星触位置拾：月营牙湖冲畔，慕苜蓿排园大英街葛发展园商：勉仁恒踢地产游占地摩：2疑30突00将平米产规模挽：5蹈幢2炕3层话高层县，共厉77鼓00颂0平借米卧户数猛：4啦21饰户焰中心遥花园足：5槽50折0平洒米旱户型叶配比年：1装29兵—横32府5平睛米广均价遭：5京60践0元厅/米乌物业怨管理鸭：仁僚恒物库业公摘司管术理，形经验铃丰富本，口券碑较德好铲电梯企：二报梯四污户呀推售柴状况绢：已抗售出德50页%以片上，初有销泰售许绘可证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