旅游资源经营权的价格评估方法初探

旅游资源经营权的价格评估方法初探旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。一、旅游资源经营权价格评估概述(一)旅游资源经营权价格的概念1．旅游资源的经营权旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。2．旅游资源经营权价格旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。(二)旅游资源经营权价格评估旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估，理论研究尚待深入。二、旅游资源经营权价格的评估指标旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。(一)旅游资源自身价值评估指标旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。1．观赏价值(美感、独特性、新奇程度)；2．文化价值(古、名、民族特色性、级别)；3．科学价值(学术、研究、科考价值)；4．资源丰度(种类、数量)；5．环境指标(气候、植被、水等环境质量)。(二)旅游资源开发程度和开发条件指标旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。1．投入成本指标(1)旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。(2)生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。(3)旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。(4)损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。修蠢2．轮开发玻条件张指标友嚷旅游摄资源电的开吉发条安件指撇标是榨指对抹完全润未开至发的电旅游傲资源盐和已船有一查定程乓度开领发的丝旅游芦资源小的开胳发和阿进一怀步开艘发的金可行头性状握况的挨一个宰评价应。具茅体包四括：愚熔(1钥)地顷区经学济条炭件(速收入飘水平袋、劳称动力裹数量残、农纳副产恩品供但应条绞件等以)；双怕(2鸭)可妖进入玻性(锯交通伯条件聚、基榆础设宵施条态件、徒依托访中心与城市捷的距姑离、般通讯磨条件早等)逢；裕竿(3织)景猜区容常量条隶件(皆容人愁量、宁容时怜量)摆；煤仿(4丑)施全工条套件。恰概(三华)效墙益评蚊估指使标啄云旅游导资源滤的效俊益评魔估指腐标这耕里包趣括对援尚未蚕完全挪开发壮的旅随游资展源预星期效狐益评惕估以稼及已现投入货开发愁的旅世游景植区旅驻游资习源现朴有效郊益的藏评价桥和未徐来效讲益的昼增长访预期孩。毫1友．现忍有效饭益的隐评估注指标轻唯(1译)目矛前年兽平均岸接待括游人接量；勇摩(2庄)旅父游者根的人洗均消将费额臣；砌录(3疾)旅肆游者徐的人闪均接也待成暑本；碰周(4揪)目延前年离平均户净收贷益；勾视(5泰)年燃均收牵益增柿长率姻。典路2．正预期痰收益尚评估亏指标惕益(1注)旅符游客震源市侮场需洁求量歇预测版膨挥我们蔬采用其L·仪J·纷Cr兔am药po涛n(涨19狗96境年)传提出锁的引机力模矿型：保射浆努俩串倾Ti惨j：坟客源劫地i或与目沫的地套j之莫间旅哄行次蔬数的稻某种喉量度绢；炕烤Pi罪：客艰源地步人口规规模天、财握富、效或旅绞行倾矛向的红量度盖，可召以定桶义为碧客源您地的轻人口续数或亏潜在热旅行易的人杜数，讲它可补以是夺几个愿变量封的组姐合；法恰Aj傻：目描的地凳j吸辛引力煌或容钞量的敬某种莲量度泡；竿猴Di镜j：壁客源沸地i音与目昨的地垃j之屯间的千距离蜂，用缸目的登地到哈客源倍地旅掏行时祖间来知表示远；街彩G：迹经验眠估计笑系数神，是逆个调悉节其坝他变挂量大象小的歌比例党常数踢，以特尽可炭能准收确解仍释旅葬游活怠动T待ij瞎的观拳察水踏平；犬开b：叼经验定估计法系数伐，其偷值反拿映距沫离作质为一济种阻习力函辩数对元旅游叉影响绩的相潜对程五度，组不同燕的旅穗游资内源由滥于距都离对佛其的躲影响朝不一沫样，危b值煮取值根也不味一样混。会妈(2恐)旅巴游者奴人均兼消费科水平谅总旅游叛者的开预期稀人均数消费邀水平育取决蛇于未头来旅取游资足源的哀开发蜓状况奸在考漠虑物霉价因桐数和纵消费酬水平意变化恩的因宗素等海变量堪下的默一个搜粗略胃估计红。嘴守三、拉旅游显资源豆经营拼权价忌格评佳估的芝方法谢狂关于方旅游更资源建经营赚权价趣格的车评估溜和确碎定目难前国碗家没沉有颁践布相篇应的鹅法律玩法规然作为谈依据惹，惟到一可忆以参绒考的洒是国释务院极19壮85明年发畜布的霞《风笋景名瞎胜区嫌管理僚暂行炕条例恨》，突但对敌于旅暖游资孟源的做出让列方面乞基本秋上处趋于“瘦真空催”状芝态。渠这里伪笔者暗参考俭国家赔关于柱土地匆资源男出让税使用毙权价疏格确补定的到方式朗结合会旅游碧资源咏的特拾殊性喂作一冲个初算步探啄讨。橡胀(一疫)旅躲游资锯源经登营权孩价格企评估合万1．时出让撞、委豪托估挎价主逮体桨粥我国换旅游快资源孟绝大嫩部分艇属于报国家衣所有坛，各沃级地虾方的索政府税作为别国有沸资产称的“叼代理惜人”库，应长该成疾为旅圆游资热源经减营权译出让仓的主谜体，赛同时厦也应震是委竭托估两价的出主体浴。破2乒．价递值内封涵史浅旅游侍资源列经营牌权价愧格是间一定大年限婚的价干格，赴受让睬者必穴须向辣旅游笼资源钳的所清有者兼缴纳蛋一定差的出裕让金袭。因镜此，群出让赌旅游而资源振的经狠营权剃价格否评估梢应明拍确价熔格内版涵。馅严旅游类资源思经营械权价嗓格包末括三谷部分杨，旅怀游资衰源资纪产的灶地租排本金材化价悲格、团投资晓成本念以及倦旅游锐资源吼投资铲应得烛利润融。尤缘旅游瞎资源怎资产疤的地哪租本巩金化种价格煤是旅况游资校源的创绝对缓收益对和级章差收敲益按浇社会伟平均乌利润扰率(积一般郑取银尺行利呜息率诊)还掉原成才本金踪的价揭格。订投资晃应得暖利润炎是指债本行起业的活平均袖利润抹。劈陡(二汽)旅绢游资春源经芦营权电价格昂的估股价方烂法钉内1．缠收益予现值坝法析杠收益武现值射法是谅在估抽算旅喊游资朱源未灭来每饥年预赤期纯坏收益木的基烦础上院，以碍一定将的折切现率点，折般算为望评估还日收咱益总信和的炭一种看方法椒。这弊里须笔注意度的是自，由胁于旅趋游资裙源的延开发可程度婚的不本同，竹收益绵的确都定也方应不抗一样悬。对撕于尚努未开短发的爹旅游罢资源柄的收援益确妇定，译我们善可以巴采用段假设际开发龙法，萍在结腔合旅田游资供源的寿自身初价值锁评估华的基庭础上渴，考系虑旅休游资拆源的沟开发杏条件越和市胡场的喊需求廊状况棚来估逝计旅庄游资环源开碑发后灾的收舒益状策况。担谢其计推算式窝：斑赏P=条Ft玻(λ饭1α息+λ叔2β江+λ育3γ后)k民1啦①烦雷P：穷旅游地资源麻经营贫权价悲格；旦颠Ft体：在黎对旅修游资径源假结设开爬发的程条件薄下能竟带来须的预废期年鲁收益银水平肃；去误α：支旅游嫂资源愧开发斥条件路系数援；昏晚β：铸对旅雾游资艺源经低营权躁市场绕需求耗系数阀；粱呜γ：汗其他献影响循因数厚的系圾数；歪挺λI示：各杂种影怒响因集素的狡权重迹；酱姨k1托：经良营权聪年限武内的激年金志现值挑系数番。丧沃这里丝须说末明一险点，期Ft隶的准穷确性厚取决分于对亡旅游塞资源饶自身驾价值戒的正弦确评纳估和瓶对旅巷游者艺需求腊的正巴确把地握的旧基础津上。税热对于松已有忘一定简程度竟开发滨的旅冶游资枕源的壳收益遍主要包以评璃估当拌年旅袍游景士区现贯有收秋入(全考虑声其收熊益的判年增谜长情咸况)棚为准松，连骨加上偶未开惰发旅镇游资哄源的技收益女来加瑞以确当定。骂木其计愈算式糟：矛荡P=巩I×渗G×锣k2央+①炼续I：娱评估阵当年拌旅游筑景区碑现有星收入歌；蜓玩G：直景区摄的年蓄均增刷长率钱；阔币k2稼：在忘经营帆权年版限内跑的等盼差年齐值现圾值系追数。带哨①：念对旅游游资悉源的苦未开腐发部拆分的采经营列权价径格其及确定临方式马采用低①式戴。壮2勿．成启本法板凶在用塔成本阅法计谜算出够让旅去游资乏源经茧营权赢价格霞时，生其价枪格为愁旅游才资源扑的投喂入成早本价瓶格与明旅游妙资源权带来罗的增努值收丝益之续和。臭其中霜，增巩值收朋益源拜于侨“酸增值批地租闹”打，应谦归旅牛游资喊源所激有者景即国勒家所株有，亚相当轻于出贝让金沸部分躁。投申入成研本价镇格为剃旅游眉资源潮使用胆者在商取得辽旅游乘资源排使用险权时崖支付碍的平竟均成内本。对古其计欣算式粒：P凝=∑鼠Gi编+(救R1伴+R把2)盈/L劳筒GI善：各漏种投卷入要院素的阁评估复值；忧枝R1联：绝纪对收脸益(仅绝对历地租猫)；耐烈R2耗：级掩差收代益(