房地产文档调研及业务

调研及业务分析一、市场调研（一）市场调研的计划和组织1、市场调研的计划市场调研是公司业务工作中的一项常规性的、非常重要的工作，是公司在激烈的市场竞争中生存、取得发展的基础工作。因此，制度较为详细的计划方案，再按计划方案组织实施，方能取得预期的效果。市场调研的计划方案应该包括以下内容：（1）目的：即明确市场调研的目的，解决“为什么要做市场调研”的问题。（2）时间：即确定市场调研开始和完成的时间，解决“什么时候做市场调研”的问题。（3）地点：即规定市场调研实施的地点和场所，解决“在什么地方进行市场调研”的问题。（4）组织：即规定市场调研由哪些部门和人员负责，哪些部门协助，解决“由谁去做市场调研”的问题。（5）方法：即规定实施市场调研的措施以相应的政策和规则，解决“怎样做市场调研”的问题。（6）内容：即明确所要进行的市场调研的内容和要求，解决“做什么样的市场调研”的问题2、市场调研的组织（1）市场调研的组织机构

业务招商部的职能之一，是收集市场信息，研究市场动态，把握市场，从而去赢得市场。因此，业务招商部是市场调研的组织部门和具体实施部门，卖场管理部、营销策划部是协助部门。（2）市场调研人员安排

负责人：招商经理/招商主管

调研人员：招商经理/招商主管胸

参

改协堡助人腔员：驶卖场余管理携部人姥员/饱营销叙策划顺部人鹿员凑（二趴）市导场调脸研的揭目的首和原纱则角1、穴市场吓调研咳的目便的逢（1歇）有术助于痒公司咳领导芹的正解确决朗策，破减少怒失误躁。辞（2仁）有熄利于定公司疼制度波发展塑战备蚀。膀（3乳）把永握市笼场动滋态及驱发展梅方向蝶。即（4勇）制寺定有育效的虏营销吼方案块和促惊销手亮段。乱（5意）了绍解竞绑争对检手，焦实施翅有效裹的竞超争方娱案。疏（6懒）了摩解品诊牌及脉行业姨发展跳趋势偶，引基进适恐合本吊商场伶的知拴名品绒牌，责调整愤品牌棵结构粪。鼓（7惩）了单解商惭品的露产销迈动态证，引必进适兆销对剪路的或商品鼓品种散，调皮整品冷种结射构。莫（8雷）了穿解市帐场价仪格水锋平，诸实施春有效捧的价虫格政院策。肆2、穷市场隶调研扯的原跌则笔（1程）需圈求性银原则不任何陷一次类市场伏调研禽活动惰必须杆有明指确的狂目的继和任终务，董必须顾根据胆公司动当前盘的工蓄作需抛要来挠做市她场调俩研计认划和妥组织笑实施末市场雨调研缝，不掏能是汇无的旗放矢柄。如瞧招商魂之前彩，根滚据招宏商的偿需要膛，要烛对商春品的胶品牌族、品骡牌的御销售冷、品降牌商耀资源炮、销行售网珠络等此情况残进行饶市场兽调研位，制膜定品膝牌规旷划；扩如果盼要做卵一次献促销问活动贡，制侮定活铲动方级案之夏前，午也要沙根据没促销亏活动培的需暴要，熊对竞婶争对霜手有极关促蒸销的宇措施答及方闭法、祝促销沙效果刚等情影况进袭行市户场调规研，演再针壶对竞山争形颜势制杯定出兔更有损效的顺促销膀活动火方案贞。个（2迷）计腥划性浑原则寨市场简调研病是业佣务招浮商部运一项聚经常纲性的镇工作匹，必顾须一仗贯坚殿持，疮它和节品种故调整悄，业请务分葛析等姥工作石一样压，必京须按杂规定壤的时宁间和参方式蹲开展参。业坚务招鼠商部孩对市朗场调岩研要涂有整倦体的骂计划歪安排纪。念（3共）有提效性宗原则抛市场甲调研扛必须辛达到蒜预期蝶的目都的和枯效果页，市眉场调太研过帽程中宫收集杜的信颠息必集须准浅确，逢数据泉必须烂真实方，分饲析必谢须实喂事求纤是。军（三胞）市活场调康研的巷内容浙1、棕环境烫调研姨（1剂）公斥司所结处城摄市的场自然芽条件消和社胡会条库件。垃（2凭）经斩济发住展水获平。池重点任调查扯GD扩P总糊量，量人均恩GD负P绵及其域在近蜡几年迷的增兆长幅寻度、靠物价链指数林变化牺，固柏定资加产投膨资增察幅等适。赖（3尸）交唤通条亿件。琴（4员）消橡费者厚因素薯：包洒括人寇口总咱数、础户数救、人肺口密负度、蝇人均言收入松、消盯费水邪平及爱消费脚习惯要等。正（5阿）商交业发国达程喇度。个商店豆数量记、职缘工数郊量、谋营业苗面积画、销角售额地等。毙（6厘）政童府有蔬关政反策及疮准确役性支豪持商徒业的方程度异。牌2、狮商圈处调研谣即对贫商场社所处肿商圈忙作具粘体、呜深入具的调心查与献剖析炕。泼（1事）人配口与伪购买据力调舟查分骨析。酬主要害包括万常住佳人口牛数、夫家庭贴构成哗、人鲁口密愿度、并年龄托构成歼、职惠业、畅家庭虎人均葱收入禾、白歼天流随动人智口数蜂量、耕家庭貌支出士及支着出结因构等焰，特穷别要画重点灵调研伍家庭雷人口狠及收拆入水甲平，旷人口壁密度叉、客慨流量歌及购杯买力培等项刘目。盟（2团）竞扁争对芽手调姑查分歇析编主要已包括搬：稍a、将店铺往硬件蹄：地液理位删置、洋店铺斜外观解形象红、建馒筑构鸭造、件停车送场、锅经营秘设施咬配置丧等。妙b、盛店堂森陈列胁布局喜：楼皇面构虹成、皱平面窃布局广、面取积分竭割、亡商品誉陈列蜡、店胶堂气辆氛营耳造等欧。崖c、骄商品蛇能力因：商愈品品勉种齐玉全的胶程度后、商别品的域价格晕带、抬平均精价格奶水平会、商写品品录质、拌货源瞎供应也。搭d、护顾客学层次起：年股龄层索次、粪收入础层次晴等。茄e、授员工遵素质剩：管厘理者较的素睁质及马能力搬、普保通员布工数卵量及躺素质辞等。救f、桌经营偿数据渴：销竿售额凯、毛壳利额轿、毛迈利率龙、利坚润、罩坪效翼、费学用、工市场迫占有绪率等烘。麦g、厌客流他量：膨顾客做数量敏、购绞买率银等。院3、州商品看调研差（1怎）品饮牌调思研：存品牌愈数量旁、品签牌价杠位、三品牌捞知名久度、装品牌妄销售估、品永牌市清场占悼有率围等。千（2奉）品讨类调加研：肆品类鱼分类阔，各据品类梢的销皇售状麦况、输毛利灿率、森品类疑结构笑是否扣合理告，品加类是碍否齐跳全等雹。悉（3爪）品吧种调剖研：繁品种钥结构准、畅爬销品桑种、责平销熟品种笛、滞塘销品积种的谣数量童及所龙占比绢例，咱品种桶是否历齐全略等。淋4、予价格影调研安（整猫体价敞格水副平）拴（1裁）价宗高商愤品的会数量禁、比抚例、贫偏高华幅度爱。染（2怎）价门平商剧品的漫数量兰、比宫例。壁（3躺）价书低商砌品的扫数量岭、比密例、甚偏低久幅度爬。主（4越）价丝格因钞素对惯销售塞的影茂响。坟（四宫）市脉场调荣研的祸频率苹和时械间安藏排王根据狱市场逃调研关的不煌同内因容、弊不同牛规模伴、不糟同目敌的、撕不同程类型迅的市改场调授研的方频率穴和时吗间安饥排是语不同笨的。信（1稳）定落期的延市场坦调研接的频慌率和杯时间届安排踩。贩这类制市场谷调研策的频桑率快哥、周械期短略，一冈般是拉指公娇司工钳作中泳定期涨安排假开展出的市迁场调旨研，能一般盈一周哨一次粉。品膀类、勤品种摘调研帜，一莫般每烘月开洗展一嫁次。求（2怠）不查定期笔市场标调研晨的频拾率和筹时间学安排师。要是指序有明统确的辱目的务和需培求，蹦不定霉期开猾展的睡市场色调研季，或旬及时惭调查容，或德三、领五个次月一吩次、序或半砍年一静次、蓬或一告年一仁次。荐a、匠制定鉴公司耐发展宴计划胶和战焰略，妥公司饼需对时商品饰类别堂、品卷牌、宫经营饿面积妹等的努调整克，调遗整前多所展术开的弯市场使调研摸，这防种市写场调润研的草周期够相对暂较长师。辰b、糕开业痕前对指商场扎的整俱体定树位，饮事前源必须功对市耻场环伤境、仓商圈残、商何品进掠行全船面的木市场救调研宁，这携种全蛛方位塑的市厚场调勤研周本期更象长，亲调研矩所需拆的时某间也恭比较菌长。敬c、漆专题峰调研而。根伙据公害司调赴研的竿目的来和需冠求，削不定福期即殿时开傲展，叠调研叔所需毙周期爬较短击。于（五烂）市券场调冤研的租范围治1、从政府讯工作予报告走有关居文件舍。欲2、裂各种绞媒体蔑信息猪。埋3、枕所在借城市恐的市绘场动肾态、雹信息筝及消娘费者市。案4、捞所在乖商圈题的市胆场动诞态，峡信息诉及消笑费者查。勉5、西竞争孟对手晶、相属关行晌业的罚经营额动态较、信缓息。型6、雹品牌蜂的信莫息。但7、碧品牌托商的鲜信息瓦。宾8、摘其它鲁方面训。徒（六琴）市晒场调艘研的短方法剑1、跳摘录共政府蹲工作误报告斯或有福关文途件。则2、斑翻阅胜刊杂含志等苦资料眼。茶3、蓝运用淘统计恭部门覆的统善计数罚据。精4、愉下载树网络讯中的父有关肤信息缸。康5、劫收集跑竞争危对手甲的数士据及疤文字伤资料腐。填6肺、访傅问（港随机姑抽查陵访问码，目惨标群唐体访悲问，把问卷迷调查络，电淋话访辞问等切）。达7、朵目测福。挂8、猎感受疫。捉9、慢举一沟反三派。余10毯、推冠论。梢（七镇）调令研结何果的虏分析原和整妹理合市场拐调研惊手段抱不是侦目的激，目描的是瞒要将倦市场标调研到的成轿果运与用到啦工作窄中，于并用色此指吗导工页作。奔每次主市场胜调研似后，矛都要明对调炉研内烈容进皂行整锻理和诊分析工。托（1诚）分申类：拉将市算场调睬研收吨集到铁的大缘量信萝息进摊行归旋类。败（2付）统险计：萌将获破得的吼大量幼的数娘字信妇息进尝行统细计。丧（3屡）整购理：切将获车得的乘文字桐信息燕进行通初始祝化整态理。适（4烦）分笑析：胳运用伐科学右的方秃法将忍收集咽到的哈信息宅进行茎分析敲。主饶要方理法有朝：加裂权平密均法盏、A译BC拴分析钞法等罗。钢（5贴）提找升：性将市瑞场调泻研中援收集溪到的慌最珍掀贵的惩、最杠有用铲的信议息进他行概言括提凤炼，仓形成补观点青，用沉以指饮导我豪们的陈工作奋。镇（八握）调陈研报兰告凡市场污调研厦的过挣程及们成果敲通过凉调研歼报告裙的形猜式提者交公胁司领帮导，东为公趋司领侧导提册供把心握市罩场动耍态及念发展耍方向俘、制虹定发衰展规警划、处进行蹲正确梨决策斜的参坝考依巡据。物调研予报告强的内禾容包亲括：咐1、月调研馋的目有的和袋任务京。伟2、测调研肤的组木织和忍安排闸。芳3、枝调研召的过服程。映4、罩调研骨的手稠段和起方法杰。胡5、环调研黄的成守果及滩成果行运用贤。辨6、够调研壤成果日的指迫导作槐用。扯（九洲）调择研报箱告的画提交氧及审翠批程欠序

陪（十尺）调竭研报盲告的利保管摄市场另调研谅报告墓所涉蝇及的摩内容败属于磁公司钥商业都机密稿，必度须要闯妥善棋保管魂。克1、象保管汪部门灿：总百经理宽办公件室、促业务乞招商份部。弱2、厘保管已人员压：总遵经理趋秘书册、业伯务招码商部休文员蜻。教3、办保管步期限肃：一石年及墓以上堵。时4、穷保密骂程度接：机赞密。滤5、男建档勾管理掀：早6、宜借阅毛登记泛：按胡规定便借阅素，并觉按时剂归还揉。阴二、坐业务悦分析次（一躬）业浩务分脸析报暴告石1、诞业务望分析孟报告吗的目骂的暮（1胳）了惜解公仇司经纳营状晓况。劫（2壮）调煎整经昨营思廊路、设改进碌业务编工作进方法害。窑（3馅）对葛症下诚药，闹实施印业务丈改进冈措施捎。冒（4处）提盐升业待务工倘作绩疲效。沿2、恢业务治分析池报告摩撰写轻及提衡交时内间洪（1闭）各弱楼层拘、各痒招商鱼部每壶月撰乱写一下次业脚务分庆析报镰告，绳提交若给业诚务招带商部峡经理皇。盾（2途）业瓦务招筑商部辫每季膀度拟乞定一屠次业乓务分饲析报惨告，脊提交迁业务识副总臂及总瓣经理纵。暑（3浴）公张司每只半年姿撰写现一次俘业务腿分析威报告绪，提懂交总按经理三会或蔬董事造会。约3、衬业务窃分析闪报告浪的内棵容两（1唉）经熄营指袜标完策成情其况。绿（2语）经赴营布尸局是遇否合众理。求（3刺）品史牌结闭构合得理性铜情况克。纳（4苏）品拍种结浮构是炎否合炸理。崭（5直）促曲销方扯式及兰手段携。达（6辛）价灵格状戒况如缸何。美（7败）销狮售趋茅势。抽（8镜）消暖费者贱状况甩、特牢征。纱（9绩）库埋存结蚊构及厉销售蜜的关左系。存（1惭0）爱影响贯业务适经营娱工作蜓的因像素。格（1组1）馒整改娇方案忆及改猛进的捷方法浙与措瞎施。企4、纯业务医分析患报告赞撰写捉责任絮人阅（1钱）各修楼层抽、各产招商横部业绩务分冠析报此告由任该部森门招赢商经钉理撰按写。钞（2狭）业至务招替商部裳的业劣务分赌析报拾告由析业务兔招商笔部经锯理撰源写。筛（3融）公摩司的病业务产分析介报告须由业适务总涝监或晒业务棵副总霸撰写密。驻5、更业务盟分析落的分裳类方写法陈（1购）品楼牌的滔分析坦按A呢、B勒、C增、分赛析法腔分析枪A类帝品牌衬数量烦占整旷个品悠牌数晓量的立20上%-调30恶%，舟实现续的销雄售额浴占6涛0%剖-7块0%直。拆B类抱品牌怕数量絮占整粗个品划牌数颂量的惕60应%-隶70纲%，链实现神的销掠售额距占2烂0%乏-3罗0%锦。察C类咬品牌迷数量征占整溪个品铜牌数挑量的克10卧%左衔右，姑实现素的销究售额秧占1件0%规左右延。歌（2改）品渠种的草分析擦按A必、B艘、C竭、分械析法弟分析患A类酬品种捡数量纪占整僵个品应牌数躺量的谎20悼%-得30王%，岩实现印的销抱售额道占6督0%幕-7箱0%质。忠B类骂品种绪数量欠占整烦个品燥牌数零量的蛇60苗%-凤70易%，周实现偷的销绝售额遗占2浸0%市-3使0%往。袄C类蜡品种日数量核占整注个品粱牌数士量的浮10猫%左剃右，军实现绪的销叙售额子占1链0%股左右秧。门（3基）价纵位的族分析竭按A出、B鸡、C以、分妖析法言分析国A类康价位糟的商比品占铁全部意商品顿的2国0%捆-3顶0%别，实贡现的盒销售羽额占克60青%-斑70错%。搭B类纵价位婆的商牌品占悬全部功商品茫的6鬼0%乌-7建0%南，实搂现的汁销售扒额占滑20老%-蜻30吗%。命C类妇价位托的商系品占荒全部泥商品描的1守0%非左右圈，实茅现的设销售刘额占遗10承%左学右。从（4腥）价搭格带价分析疗价格纤带是盛衡量甩一个很商场枣定位佳的重阵要标互志。宏价格脱带水讨平越奥高，笋说明季该商胁场的林定位常和消帜费水词平越凝高。蝇因此兰，在午招商军过程猴中必愈须依诱据商勺场定竹位的住价格滨带水恰平去谦认真裤衡量株、挑尤选品暗牌。凤品牌遵知名买度较世好、佛价格搞低、丹品种冠丰富掠的品帐牌积彼极引期进，潜突出反重点斥，招聚商主敏管（老经理确）每猜月作劈出本贺部门驳（楼都面）役的价诊格带吃分析葡和各递品牌须价格零带分惧析，自对招陆商工婆作起柄到参坏考作桶用。款（5策）V棋IP讲卡使侨用的睬分析锦VI展P卡普的发尼行，伟可锁辨定部但分回夏头顾缝客，言同时宣有利血于提剩升公崖司形野象。细VI驻P卡柿使用理频率巧越高嘴，说能明消子费者马以本姑商场细的认壁可度懒越高副；反携之，预VI每P卡恨发行筝后未润使用飘或使萝用量剩很少卫，说嫩明顾隙客回文头率燥少，以反映姻出商乔场品商牌或耍服务让项目萝不吸津引顾犁客，宿商场墨的经帐营管津理存息在问亲题，裳需要旬及时蜻解决写。V旅IP满卡使板用情印况的拖分析诱，可冲以帮筑助招老商主薯管（各经理织）和艺其它花业务扯人员离及时觉调整轮品牌罢和品群种结仗构，刺改进密服务门措施贤，调蓄整促帜销计港划。翻（6排）退牛换货竿及投话诉分玻析迁商品穷退换斧及投览诉是扔商品它销售馒之延坑续，绪是经惭营中礼不可砌少的病环节矿，对薪退换石货及洽投诉家情况木的准映确掌惜握，产是衡孩量业已务招棉商人浅员招哭商成穴果的搞标尺愿之一倘，一桐个品预牌频汪繁发围生退殊换货贤或被全投诉崖（不漫考虑信人员笛因素诸），循说明航该品匠牌不且适合页在本宣市场姿销售票，或态是品沸种不匹适销蚂对路郑，或毁质量