房地产业的转型和成熟

2007房地产业的转型和成熟一、地产业的新并购时代并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2006年，从万科收购南都，到路劲基建收购顺驰，一系列并购事件不禁让人思忖“房企并购潮到来”。与此同时，我国房地产百强企业销售额占全国市场的份额由2003年的不到10%不断上升到2005年的18%，由此可见，这种市场集中度的提高必然带来企业间并购活动的兴起。首先是土地。“有了土地就有了一切”的黄金时代已经过去。协议出让方式已经终结，2006年进一步执行最严格的土地政策，这些政策举措都大幅提高了以土地为生产资料的开发企业的生产成本。因此，并购自然成为企业解决下一步低成本获得土地的主要途径。同时，更多的公司出于战略布局的考虑，也把并购当地房企作为进入其他市场的重要途径。其次是资金。2004年4月，政府出台提高房地产开发资本金比例的政策，之后陆续出台的各种信贷控制政策，使得开发商赖以生存的资金来源受限，一些小企业因资金流断裂而退出，而实力雄厚的企业借助自身的资金积累和银行贷款的优先权具备了并购的实力。而随着我国房地产金融市场的完善，并购还可能是房企多元化融资的需要。此外，外资的进入也带来了更高层次的行业内并购。1、大中型企业分食市场蛋糕从被并购企业的规模来看，占多数的为中小企业。随着资金链的进一步收紧，这些企业无力维持下一步开发的资金需求进而纷纷退出，这在一些二、三线城市尤为显著，许多企业为确保土地不被收回而选择将项目出售套现；而在一线城市，由于近年土地成本高昂因此进入门槛较高，中小企业不易进入；中型的开发商也开始寻求合作，收缩战线，以降低成本实现盈利；大型开发商则利用这一时机和资金优势，使用收购、参股等手段加速扩张。2、并购整合仍将加速我国的房地开发产企业从1997年市场化开始以来，企业数量从当时的2万家左右上升到04年的高峰5万多家。从上图可以看出，03年是一个井喷，而04年起开始进入下行通道，当年减少了3000多家,占到总数的5％左右，当前这样的缩减趋势仍将持续。再从行业集中度看，香港九家房地产公司占据了市场份额的80%，而国内是18%。而从资质上看，目前90％左右的房地产企业是二级资质以下的企业，全国真正有项目运作的企业只有几千家。下表中从香港上市地产公司与我国的相比总资产规模是我们的10倍，像房地产这种资本密集性行业走向高度集中是必然的。第三，从盈利情况看，我国上市房地产企业前10强净资产收益率高于香港的公司，而且有较快的上升趋势，而另一些企业资产收益率却相当的低，反映出我国房地产市场的波动性和风险性，这一现象的背后也蕴藏了行业整合的信号。因此，此轮我国房地产并购远未完成，目前一些房地产发展较早的城市已有年淘汰率30％的现象，从全国房地产市场看，这种淘汰率仍将上升。表：国内与香港房地产上市公司比较分析表赤香港希10疼家地榴产股席平均层（亿速港元廊）省深万沫科（迎亿元胁）贝20浸06嘉上市隔公司稼10要强薄锈指标槐20不04喉年塞20戏05番年感20阁04兔年律20凝0虑5年名20醉04柱年帅20注05诚年奖总资阵产植74案6.厕57享79约7.馅59饭15童5.讽34族21炸9.性92液75写.1气96方净利缺润击53傅.8未53码.5驴2辈8.驼78滥13初.5习4.丸68客6.沙1疮净资柿产收渣益率型%轨9.砌68值11压.0园6骆14崇.1锅6扔16荒.2困5郊9.呈76珠12蔽.5铜3资料来源：五合智库整理3、老牌国有企业、新进外资、快速扩张中的民营资本构成三大并购主体第一是老牌国企。2003年8月，国务院18号文首次明确鼓励优质房地产企业通过并购和重组，形成有竞争力的大型企业和企业集团；中央所属的房地产企业有13家，预计今年完成整合，将参与到一级市场和经济适用房建设等中，其规模的迅速膨胀将给我国的房地产市场带来深刻影响。还有地方大型国企，如上海实业，天津泰达、北京首创等，其资金来源比一般的开发商丰富，并且土地储备由于历史积累也较为丰富，也将成为并购的主导方之一。第二是外资，2005年房地产利用外资同比增长40%，已经连续4年成为我国外商投资行业中仅次于IT的第二大产业。外资的介入主题主要分成产业资本和房地产基金两大类，在介入方式上主要通过整体收购成熟物业或者作为大型项目的合作方进入中国市场。第三类是快速扩张中的民营企业，其并购主要是拓展市场的需求，力图借助当前较好的市场形势，获得较大的市场份额。4、境外投资收购影响渐深2006年，外资在我国房地产市场的并购行为愈演愈烈，并且有了新的趋势。俩第一丽，在哈一线远城市越的商莫业物拾业和臣高级钟住宅畜始终灿受到筛青睐舰。从捡上海汁的情惑况可谣以看思到，菌虽然嫌“萌限外毅”部政策鸭不断碑，商垒业地晴产标疏的价存格屡域被刷库新，穿但有润实力务的外劝资并拥未降府低热缝情，趁今年妖10怖月，薯新加如坡腾潜飞以钓13蠢.2抗8亿害收购印外滩岗商圈浩内甲害级办怨公楼挨——唐上海垒海洋结大厦嗓；纠今年活4月签，来摊自美市国的控基金租收购浙了新筑天地屡的翠束湖天防地一升幢楼贷，邪预计级价格罚在6苹亿元叛左右欢。纽第二困，外砌资开舌始关漫注我表国优率质房延地产狠上市期公司购。Q蜜FI农I在字去年解下半亲年对协沪深绳股市磁中的烘地产星类上输市公涝司增隔仓迹边象十葡分明液显。圈第三申季度巧，至及少有也7家睬QF早II蚁增持熟了沪漫深股缓市中我的地拣产股疮，并域成为篇上述患公司鼓的前谁十大睛流通外股东偏。凯擦德置帆地出竖资6泄.0母1亿涌元认悲购河扯南建卷业集下团2访9.浆75兵%的窝股份映，而贱多家抛商业特类公末司已沟经被称举牌叙，显这示出村全流拦通政堪策对在于外窄资并酬购我员国房丝地产薄企业舍的推慰进性蜻作用宣。诞第三符，外昂资开股始接鸟触较惰高风矮险的值项目分。典陆型表洁现为炊对一箭些烂勇尾楼炊的收采购兴靠趣以富及对参非成醒熟商弊业项姥目的豆大胆酒进入馒。这飘体现沈出外石资独房到专悠业的香项目盲评估龄能力巡和项他目的巴运作巾能力娃，也瓜反映虎出我亿国房慎地产只市场柱的机服会还园很大怨。云二、多战略凶扩张帮将是垫新时歌期发碗展重霉点芳从目析前我阁国房店地产狠企业穴的扩毅张态页势看疮，较良为成穿功的摸主要带有三字种形蛙式，展即单宅一产碗品的皆区域里扩张染，专润注于徐某一殊区域岗内的嗽扩张内和向激专业炮化运志营商竟转变玩这三绘种。亮1、目单一晴产品付的区券域扩洞张柔这类菌房地楚产企邀业在过我国皆主要识为住鞭宅产颗品提晃供者巾，如吃万科警、复罚地、推中海周、绿乖地等腔，可召以称扎之为也“尤万科孤模式冠”屯。万痕科通得过其办适合吗大众币的产羊品定阴位和纷规模袋化开撞发，报有效蛋控制吐了开呀发的锯成本夫并积辆累了手开发竞经验号，逐造渐形虫成了赞住宅开开发碗的标锤准流饿程压挤缩了盒项目辫开发剑的周榜期，候并建托立有佩效的齿产品拣质量菠控制靠体系县。在仗这种隐前提划下万研科开眼始稳每步向吹全国柏推进结，已情经进小入包洽括深雨圳、自上海先、北永京、石沈阳征、成遍都、工天津妹、南沟京、节南昌蒜、长泻春、疑广州弓等十店几个晨大中挺型城揪市。跃这种捆规模鞠化的足稳步替扩张利形式风在中育国的患多数辞品牌允房地痕产企晴业中疏已成蔑为一隙种趋衰势。稼2、偿专注慨于某巷一区男域内怖的扩肠张酬这类少房地麦产企度业不寺在全袭国布腥局，狸而把拒业务士植根撕于一和个或禁几个确集中雄的城府市，层借助愉在此星区域距的政遇府资独源优我势和狗开发煌经验求及对绳市场昼的准虽确判渣断，灵着力讯打造孩区域乖的龙霸头企社业。栗典型珍的有觉万通令、河无南建族业等华，万满通立课足于陵北京截，定挺位在痒少数铜高端狮市场课的经茅营，浮走精炊而专概的道取路，晶并且瞒设立宵了住暑宅、摔商业刮、土凭地和滥定制秧物业仍四大搅业务杜部门差，形议成了剩明确食的分智工。岩而河妇南建佩业则桥13兴年始摸终坚粮持深贺耕河砍南，缓其奉形行将奸每个得项目较都做尖成这杆个城街市的救标足志性乏建筑誉，并肤且为漂了保津持并哈拓展摇当地叛市场锈建业霸探索阶出了骆“悠老市碰场推认新产听品，神新市印场推屿老产秋品。妈”略的扩票张模即式，劲而正境是这受样脚点踏实捞地，恶谨慎杠扩张假的建剥业，炸20侦05感年的敌销售液额到削达1痕5亿捷，比火20啊04告年增绿长了乒80吉％，桂建业军和万伙通的鸽这种砖做好宫区域物市场联领先肃者的揭模式嚼，是授值得亿中小折企业恒借鉴恭的扩泼张模钉式。材3、绢向专乖业化把运营兰商转日变袭专业透化运答营商吵理念蕉的提湿出，产除了支万通熊早先门的引猜导外弊，一庙些房碰企也症开始持尝试却不动魔产经在营目盏业务茅。万纪通今陡年1胸0月藏万通碑地产池与仲崭量联赖行、贸世邦贺魏理精仕、耽第一好太平健戴维钥斯、史戴德朝梁行艳等品废牌服宇务商掀签署更“翼资产萍管理爷体系蠢”梅战略燃合作央协议休。巴为业滴主完秋成从样租前顶的代汁理租满赁到尤租后饺的空杜置房刮管理唯、增亦值服与务隶等仪以及享一系绞列的倘财务阁服务乳等尺。丙而富劝力也弊着手首搭建浴商务逆运作之平台金，对视旗下甲商业逝项目萌和购络物中昂心谈进行较商业米运作礼。但钱像美伪国等健一些览国家吩如此罢发达维的不拳动产坑经营米，受径到我边国房双地产害金融登市场候和金诊融体伙系尚妄未完食善的抚制约叙，还讽不能达在短辆期内俱实现责，但赛这一浙领域旁的广饮阔发揉展前桑景不域可否闯认。胞三、肚现阶抛段我瓶国房侵地产才企业暮扩张肺战略挎1、刊寻找米潜力厌物业鹊随着俱我国由房价祖近年归连续队上涨坡，住久宅市遥场竞满争态抵势日抢益白虎热化径，不毁少开近发商源将目扫光转饿向了种其它农物业搬品种根的开览发经洞营，喂如捐绿地少、建躺业等范以住峰宅起沫家的堆优质季企业堤近年均来均详开始燥涉足乱商业杯地产仁。但既从全辛国范渔围看偷，近环几年终的商夏业用饭房投鱼资古平均宜增长没率达公到了买28爹.3愧6％待，2洲00茎5年店有所知下降绕，增朵长率旅为1仍6%浊，表棉明商燕业物份业的流开发潮在一宣些区颗域出宣现饱庙和，哈但商孟业物嘴业的古利润夸率较潜高的郑事实差使得待一些员有经挥验的坝大开迁发商盖获益舍不小卡。同镇时，晶旅游每地产晋最近撕却呈斑现升伞温趋营势，贪诸如捞华侨结城的预旅游聚地产捐模式袜、先盗旅游伴后地典产提知升住均宅价荷值；便此外过工业涉地产增也开叙始悄精然兴筒起，竟如珠榴江地贤产剃工业愧开发捕区的突开寿发等涌，都铸为房谎地产骗企业阅的产姨品开班发提近供了倍新的到参考友。盯2、降精确商定位程，做锯差异败化的渣产品赏仔细睛分析亭，不挡难发晒现目造前在送市场权上能法一举帖胜出流的产内品，退无论抚住宅剖还是筐商业墓等，司都是购精细碰定位进，有增独特芳引人语之处逆的产堵品比柿如别浇墅产欺品，伟从户算型到层房型膨、私摩密性千、风区格甚词至别厅墅的据团组规设计膜等都焦会很橡大的衬影响籍到别姓墅的军价值想；商暑业物叠业从俊区域派分割哄到招评商策宁略等喂都要滤经过答详细点的研汽究策僚划；南产品播逐渐易细分辜，比浩如商砍业物粘业的布开发珍开始售专注帖于零羞售物愉业，华物流纽商业惧等某朴特定忠类型嚼的物毅业产肿品类瞧型日盘益丰饶富，晚比如醉大盘赵综合啦性项电目开面发，刃大型胁的旅范游地乔产的仪开发协；还虚出现祝了创明意地孤产等伏个性听化的棒创新脑产品也。喊这是肺一个罚越来全越需恐要挖樱掘需劝求的氧时期才，唯守有掌荣握了滥市场狮需求炕所在住，才厌能在轰激烈铃的竞负争中规胜出轨。惕3、统合作阅开发嫩模式房升级来合作简开发油模式渴一直被以来喘都是挽我国铅比较与特有年的一忽种开提发模守式。奶但随忧着房哥地产吊市场敞的变月革，被合作贴开发堤模式旋也从矮原来造的单着纯组倾建项匆目公茅司中农衍生基出了稿新的线含义与，合和作对图象的笨资源忠优势吵更为流多元叨化。盏有些卖开发上商出思于降花低风俯险考撑虑聘源请专霉业机磨构进姻行项刺目的期操作拖，大氧型开吼发商执则更寻为注蔑重于栋政府容的合冲作。转此外优，开龄发企爆业也毯开始孔注重守与品室牌商共业机转构形昏成战挡略联锄合，征如重糠庆协小信和铺专业流性大灭型商婶业零狮售企觉业铜絮锣湾港集团陕联合答开发驾铜锣娇湾广秀场，贴万达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