房地产项目成本控制实施细则

**房地产项目成本控制实施细则一、成本控制1、成本控制工作的根本目的是通过合约运作，有效控制工程成本，降低工程造价。同时透彻理解合同、投标图纸和施工图纸，充分收集经济签证和反索赔资料，也是控制工程成本的有效手段，具体通过以下途径实现这一目标。2、招标前督促相关部门进行图纸会审，尽可能完善施工图纸，减少工程实施过程中的设计变更和修改，减少承包方索赔的机会。3、认真编制标底，进行经济分析，经公司总经理审定后作为议标、评标、控制工程成本的主要依据。4、制定招标方案时，精心选择合理的招标方式，以利于议标、比价、结（决）算，最终利于成本控制。5、每个项目须由3家以上投标单位参加投标，加强投标单位报价的竞争意识。在同等条件下，优先选择有良好合作基础、报价合理的投标单位。6、完善合同条款，明确工程范围、质量规范要求，减少施工单位索赔机会。7、按季定性分析完成工程管理部定量分析后的经济签证，按月收集施工单位索赔资料，做出定性分析。经成本管理部经理审定后报公司领导批准，待工程结（决）算时支付。有效地控制工程成本，降低工程造价。8、严格遵循工程款支付程序。9、严格合同外费用支出的审批制度，完善合同外签证审批制度，对不合规定的签证坚决予以拒绝。10、按照合同文件规定的计价原则和经济签证处理原则进行工程结（决）算。工程决算前，造价工程师要有决算分析报告，由成本管理部经理审核后提交公司领导批准，方能实施。11、每个项目结束后，结合该项目中出现的变更、洽商、提请相关部门注意，避免下个项目出现类似的问题。12、针对每个项目中出现的索赔情况，要分析索赔产生的原因、索赔的合理性，不断增强反索赔的技巧和能力，并在今后的合同中尽量避免出现索赔的可能性。二、造价管理1、标底编制1）根据经设计人员和工程管理部审阅并修改后的图纸，按照统一的工程量计算规则准确计算工程量。2）按照规范规定的施工工艺，根据定额及造价管理的有关规定，结合招标文件的内容，明确工程量单价的计价内容和方式。3）根据人工及材料物资的市场价格及规范规定的施工工艺，准确计算工程单价和总价。4）编写详细的“造价编制说明”，约定标底的工作内容，为合同执行过程中的工程内容变更提供依据。2、工程洽商变更和索赔造价的编制和审核1）所有的洽商变更和索赔文件须由相关部门明确变更原因、变更内容，并须有公司相关部门、施工方签字。成本管理部应将经各方签字后的洽商变更原件整理归档。2）工程管理部应严格要求施工方按照合同约定的洽商变更价款确定的时间提交洽商变更经济签证单，工程管理部在经济签证单或洽商变更文件上明确实际完成部位、程度及工程量。3）合同工作内容的变更需依据原设计、合同造价内容计算变更签证量，并与工程管理部提供的工程量结合确定应调整工程价款部分工程量；现场签证按照工程管理部提供的工程量确定。4）洽商变更单价的确定：有关工作与合同原来工作相同或类似，则单价按照原合同单价或采取原来的单价为换算基础计算；如与合同原来工作不相似，而有定额可参考，则采取定额单价为换算基础计算；如没有适当的换算基础，则可以采用咨询方式采取合理的市场价格。3、工程决算的编制、分析1）工程决算必须以合同文件、补充协议、洽商变更索赔文件为依据。2）成本管理部的造价工程师根据合同执行中的所有与造价相关的资料、数据，结合合同中的有关规定和合同执行情况，编制工程竣工决算报告，报成本管理部经理审核后，经公司领导审批后报集团成本控制部审查。3）在编制竣工决算报告时，应将合同执行情况加以分析，结合本合同签订执行中的经验和教训，为后续合同的签订提供借鉴。4、工程进度款的支付1）一般工程款支付可能有三种方式：预付款、进度款、结算一次性付款等。我公司的合同大部分都有进度款，其中又可能有两种支付方式：按工程形象进度付款、按规定日期付款，付款审核时一定要判断是否属于合同规定的付款条件。2）成本管理部造价工程师应依据合同和工程管理部审批意见，并综合考虑合约风险、资金计划等因素后，复核当次进度款款额。对于合同工程量暂定的，要确保审批工程量属实；对于合同工程量包干的，要注意是否有设计变更产生实际未施工项目等情况。对于进度款不能提前支付，也不能超付。工程款申报资料未经工程管理部的主管工程师和工程管理部经理签字确认的，成本管理部不予复核。3）进度款办理的过程中，及时执行往来扣款、奖罚、水电费等费用情况，并做好相关登记。4）对于已被成本管理部审定的补充预算，由施工单位申报并经工程管理部经理同意后，可以在进度款中一同办理支付。工程款支付流程图责任部门工作内容形成记录工程款支付申请表施工单位提出申请工程款支付申请表施工单位提出申请工程管理工程管理部主管工程师审核工程管理工程管理部经理审核主管工程师制作付款单2款单款单成本管理部成本管理部成本管理部审核、部门经理批准财财务部审核、经理批准公司公司总经理批准凭发票支付工程款凭发票支付工程款5、工程变更和现场签证1）前提资料为保证项目的开发进度及预结算工作的准确性和及时性，项目在开工前，成本管理部有权要求施工单位提供以下资料：（1）经审核后的施工组织设计及单项施工方案；（2）项目现场原始地面标高及方格网图或需要变更部位的图形；（3）基坑开挖方案（基坑开挖完成后的验收资料必须包括有准确尺寸显示的照片）及变形部位的图片资料；（4）凡是引起工程造价变化的文件一律以《现场签证通知单》和《设计变更通知单》的形式下发，而不能采取工作联系函的形式；（5）其他甲方要求的施工资料。2）工程变更（1）工程变更包括设计变更、进度计划变更、因经营需要增减的工程等，在施工中应严格控制工程变更的发生，确有必要时，应依照工程变更程序进行工程变更。（2）所有《设计变更通知单》统一由技术管理部填发，由成本管理部负责提出成本变动评估意见。3）现场签证（1）现场签证包括经济签证和工期签证。签证是由于施工现场的各种原因出现了与合同规定的情况、条件和事实不符的事件，需要明确并作为继续工程其他有关程序的依据和前提条件时，由施工单位、和开发商签名确认的备忘文件。（2）签证项目必须是施工工程中已被拆除、掩埋、隐蔽，在竣工验收时不可见的项目，或因工艺变更导致成本变动的，但涉及设计变更的上述项目若在《设计变更通知单》中能清楚表述工程量的不进行签证。（3）在施工过程中应严格控制现场签证的发生，确有必要时，应由工程管理部负责对引起现场签证的原因进行确认，同时对设计图纸以外的工程量和设计图纸无法准确计算的工程量由工程管理部会同成本管理部共同确认，按现场签证办理。（4）现场签证实行严格的时间限制，严禁事后补办，必须要有齐备有效的原件作为结算依据。（5）属于工期签证的，由施工单位填写签证单，报工程管理部审核，工程管理部主管工程师签署意见后，报工程管理部经理审批，审批后交由成本管理部存档，作为结算依据，没有工期签证的工程项目，在结算时不予考虑工期调整。（6）需签证的工程若在发生前需要进行现场确认的，或工程隐蔽前需要确认的，施工单位应至少提前24小时（特殊情况可缩短）通知工程管理部及成本管理部相关人员，签证工程完成后施工单位必须在五个工作日内向工程管理部提出书面签证，过期签证不作为结算依据。（7）现场签证由工程管理部主管工程师、成本管理部造价工程师、施工单位代表参加，对需要签证的工程量进行现场签证。主管工程师出具意见，意见包括但不限于：a签证原因，b签证范围，c费用承担，d工程量确认等；造价工程师签署工程量确认及费用计算规则等意见。（8）现场签证要求能反映工程实际情况，有必要的说明、简图以及签证现场照片等，能够据以计算工程量和最终结算工程费用。（9）凡估算价值超过2万元的现场签证，需在发生前编制施工技术方案，技术管理部经理在两天内审查，报经公司主管领导批准。（10）《现场签证单》一式四份，一联交技术管理部存档，一联交工程管理部存档，一联交成本管理部存档，一联交施工单位存档。（11）施工单位报结算资料时将所有签证单按顺序装订成册，经成本管理部确认后作为结算依据。（12）《现场签证单》编码格式为：项目名称-AAAAAAAA-BB-CCC其中A部分为该项签证所属合同的合同编码；B部分为专业代码，如土建为TJ，水电为SD等；C部分为该专业签证单的顺序码，以三位阿拉伯数字表示。（13）施工单位提交的签证单或计算单应注明如下内容：a现场签证单或设计变更联系单签发时间及编号；b签证事实发生、完成及提交的时间；c执行签证事实的依据（现场签证单或设计变更联系单等函件作为附件）；d签证事实及完成情况简述；e涉及经济或工期索赔的数量或天数；f施工单位签发人员的签名和印章，内容不清楚、不齐全的签证单或计算单，主管工程师应拒收。现场签证工作流程施工单位按要求填写《现场签证单》施工单位按要求填写《现场签证单》监理单位签署意见监理单位签署意见（如有）成本成本管理部造价工程师对签证单编号、工程量予以确认工程管理部经理审批成本管理部经理审批工程管理部现场工程师及经理签署意见公司主管领导审批各相关部门对过程资料存档工程管理部主管工程师对工程量、费用分担等情况签署意见经济签证工期签证三、资料管理（一）资料分类以下资料是反映工程经济成本及公司盈利水平的重要依据，是公司经济业务来往的真实记录，部门资料管理人员应做好资料分类、编排和存档工作。1、地产项目招标资料（1）招标文件（包括批准的投标单位名单）。（2）投标书和报价单（包括技术标书）。（3）标底计算书。（4）评标报告批准书。（5）工程合同。2、工程施工阶段资料（1）中标单位最终报价清单。（2）工程款付款证书（或付款申请单及批准证书）。（3）工程经济签证单及反索赔资料。（4）工程结（决）算资料。3、工程成本结算资料（1）施工方案估算资料。（2）甲供材料设备成本资料。4、市场信息资料（1）询价比价及月材料价目表资料。（2）各类期刊信息资料。（3）各类定额文件资料。（4）各类广告信息资料。（二）文件收发流程1、收文流程部门经理签署反馈处理意见并跟进办理部门经理签署反馈处理意见并跟进办理部门资料管理人员根据联系单内容转交至相应人员部门资料管理人员根据联系单内容转交至相应人员部门资料管理人员负责签收收到工作联系单部门资料管理人员负责签收收到工作联系单过程资料由部门资料管理人员存档过程资料由部门资料管理人员存档相应人员向部门经理反映相应人员向部门经理反映部门经理直接指定某下属人员签署反馈处理意见或跟进办理部门经理直接指定某下属人员签署反馈处理意见或跟进办理部门资料管理人员负责签收部门资料管理人员负责签收收到公司下发文件过程资料由部门资料管理人员存档部门内各人员之间传阅并签字记录收到公司下发文件过程资料由部门资料管理人员存档部门内各人员之间传阅并签字记录2、发文流程由部门经理审阅后签字下发或部门经理授权下属人员签字下发由部门经理审阅后签字下发或部门经理授权下属人员签字下发由部门相关人员填写工作联系单由部门相关人员填写工作联系单由部门资料管理人员向承办部门下发，并做好签字记录部门资料管理人员将工作联系单复印留存由部门资料管理人员向承办部门下发，并做好签字记录部门资料管理人员将工作联系单复印留存部门相关人员编制招标文件（或中标通知书）部门相关人员编制招标文件（或中标通知书）下发给拟投标单位（中标单位），部门资料管理人员做好签字记录集团领导审批公司总经理审批下发给拟投标单位（中标单位），部门资料管理人员做好签字记录集团领导审批公司总经理审批经由部门经理和工程管理经由部门经理和工程管理部、技术管理部的相关人员审核填写审批单过程资料由部门资料管理人员存档过程资料由部门资料管理人员存档3、合同审核流程部门经理认为合同不具备呈报条件部门经理认为合同不具备呈报条件部门资料管理人员填写文件呈批处理单，由部门经理批示办理意见部门资料管理人员填写文件呈批处理单，由部门经理批示办理意见收到需要呈报的合同由部门资料管理人员下发合同经办人，做好签收记录收到需要呈报的合同由部门资料管理人员下发合同经办人，做好签收记录部门经理同意将合同交由部门人员进行审核部门经理同意将合同交由部门人员进行审核部门相关人员签署审核意见部门相关人员签署审核意见附表一：[]项目总/分包工程竣工结算审定表编号：日期：结算甲方名称结算乙方名称工程承包范围：成本管理部评定意见结算金额(元)元合约价（元）元合同竣工日期年月日实际竣工日期年月日工期延误原因乙方(扣款已扣未扣)第三方(扣款已扣未扣)甲方（另附说明）结算价款资料已提交（完整不完整(后附缺项清单)）未提交评定意见：（有无合约漏项、甩项导致追加造价？竣工造价增减分析；抵扣合约款执行说明；工期滞后说明）成本合约：工程管理部评定要点施工技术资料完整不完整（另附清单列出缺项），其中竣工图________套。竣工验收情况质量合格优良甩项无有（另附清单说明甩项）材料供应甲供完成未完成乙供验收通过未通过（另附清单说明原因）政府批件办理是否需要政府部门相关手续否是（后附批件复印件份）评定意见：（施工洽商增减分析；核验、批准施工洽商责任人登记；施工管理总体水平自我评价；抵扣工程款意见）部门经理：技术管理部评定要点评定意见：（有无设计失误导致造价增加；实现设计意图水平综合评价；抵扣工程款建议）部门经理：财务部评定要点款项支付累计累计已支付结算乙方本工程之工程款：人民币元代扣缴税累计累计已支付结算乙方本工程之代扣缴税凭证：人民币元发票提供情况结算乙方已向我方提供正式发票累计金额：人民币元评定意见：（合约主要条款执行情况分析；调增合约额核查结果及分析）成本管理部经理：总经理批准：（未经批准不得进行结算）签署：附表二项目工程竣工保修金审定表编号：日期：结算甲方名称结算乙方名称工程保修范围：物业公司评定要点评定意见：（保修责任履行情况）（公章）公司主管：成本管理部评定要点竣工日期年月日保修截止日期年月日保修金(元)元保修期扣款(元)元扣款后金额元扣款原因（参见后附之扣款资料）评定意见：部门经理：工程管理部评定要点保修责任履行保修责任履行情况完全履行不完全履行（另附清单列出缺项）它方代工情况是否存在第三方代履行保修责任情况？是（清单说明）否质量缺陷情况保修期后是否仍存在质量缺陷？是否（清单说明并附处理意见）甲供材料供应保修期内是否曾进行甲供材料供应是（另附清单列出价格）否政府批件办理是否需要政府部门相关手续是（后附相应批件复印件份）否附加工作情况对方是否需要完成附加工作是（已完成未完成(另附说明)）否评定意见：部门经理：计财部评定要点款项支付累计累计已支付乙方本工程之工程款：人民币元代扣缴税累计累计已支付乙方本工程之代扣缴税凭证：人民币元发票提供情况乙方已向我方提供正式发票累计金额：人民币元评定意见：部门经理：总经理批准：（未经批准不得支付保修金）签署：附表三工程款支付申请单工程名称：编号：致（建设单位工程管理部）根据施工合同，申请支付年月日至年月日所完成的款，本次申报之工程量已经过主管工程师组织的工程计量，请建设单位工程管理部审批。承包单位项目经理：日期：年月日附件：相关文件编号：序号计量申报表编号/项目名称申请付款额批准付款额支付合计应扣款项预付款保留金其他扣款合计本期实际批准付款总额建设单位主管工程师：建设单位工程管理部经理：日期：年月日日期：年月日附表四付款单部门：日期：摘要收款单位：附单据工程名称：说明：张合约金额(人民币大写)：￥元合同编号:付款单位：工程名称：期次：第期收款单位：日期：序号项目摘要上期累计本期发生本期累计1工程款合约内工程款2加款3减款应付款总额代扣缴建安综合营业税代扣代缴税后支付款项付款比例合约价结算价[1]付款制单人：[2]成本管理部审核人：备注：[3]工程管理部审核：[4]财务部审核：（拟出款日期：）[6]总经理批准：附表五现场签证通知单工程名称：编号：建设单位施工单位费用承担单位归属合同名称签证内容提出单位内容：1.签证内容需注明施工方法、工程量、部位等；2.若无法确定具体工程量，则应说清签证的具体事件。经办人：项目经理：日期工程管理部确认的情况：（工期、质量、工程量）主管工程师：日期：签证实施前确认成本管理部：(明确计算依据、过程)成本主管工程师：日期：提出部门经办人：经理：日期：工程管理部经理：日期：成本管理部经理：日期：总经理：日期：发往：（施工单位）签收：注：如预估签证费用超过二万，则需要出具技术方案，并报总经理、集团成本控制部审批附表六现场签证确认单工程名称：编号：建设单位施工单位费用承担单位归属合同名称签证内容内容：1.签证内容需注明签证部位、施工方法、工程量、工日等；2.若无法确定具体工程量，则应说清签证的具体事件。签证实施后确认施工单位确认情况：（工期、质量、工程量）经办人：负责人：日期：监理单位确认的情况：（工期、质量、工程量）经办人：负责人：日期：建设单位确认的情况：（工期、质量、工程量）工程管理部经办人：成本管理部经办人：工程管理部经理：日期：