某花园项目前期市场调研报告3

目录第一部分内容摘要2第二部分调研的工作目标6第三部分调研与分析的方法7一、调研以及分析方法的选择7（一）调研方法7（二）分析方法7二、区域市场的调研方法7三、高档房地产项目的调研方法7四、亚北地区住房消费情况的调研方法8五、有关目标客户情况的调研方法9第四部分调研的成果与分析10一、亚北区域市场10（一）本区域的基本特征10（二）区域市场状况11（三）亚北地区购买力分析13二、北京高档房地产项目13附三、祸高档费项目终的客神户群更19驱（一仪）客绍户特气征描育述浅19含（二牌）客胖户需迈求描切述亏20蛛第五惕部分厅关于起本项慧目分环析与清建议指22赖一、居项目遇的吧SW冤OT均分析刺22鸣二、帽安索叼夫模独型分傻析：血新市洁场、司新产乏品奉23铸（一翠）安却索夫收模型陶简介鸽23息（二材）分臂析、晋研究冤23题三、蛛项目河的市默场定快位腥24谁四、座项目厦的客猛户定污位僵24酒五、膨项目友的产鞠品定据位挺25怜附件盲一：哲北京险部分贤高档强房地桥产项独目情涌况一瘦览表舍27败附件扩二：页高档弹楼盘居优势盯因素讲汇总锁、分谊析表露28与附件失三：捉高档厉楼盘漠个案诱简介腐29萝第一期部分踪津内容谋摘要凉为了溉确立罩“猪润丰角花园险”前的市私场定药位、刺客户芒定位壁和产娃品定纠位。本同时大编写凤“币润丰饭花园触”异项目粒的纱《疼规划挠设计见建议践书转》蛋并为丸制订挂前期隆策划肢方案挖做准泛备，塌我公韵司对苍亚运近村地戏区的界区位尊市场母状况猛、北煮京市艳万元彼以上邮销售方价格臣的典悬型项径目进熟行了君调研特分析膜。险在调风研中航采用谱了臭“且桌面酸调研警法幕”抚、课“贩调查狼法昂”主、功“辩问卷止法务”是和隆“崇深入绿访谈围法御”信几种贺方法匆相结狸合的炊方式痰，通伞过对椒收集腰到的冲数据护的归箩纳整格理，桨对项依目的录SW有OT巩分析矿和安甚索夫眼模型供分析营，得蜜到了麦相关截结论仰。邻一、削亚北方区域糠市场知在亚有运村愤地区烤，已洒经形贿成了帐北京感最大株的居上住类蹦物业害市场祥，区漂域的膝发展核明显潜领先衰于北凑京市廊其它貌部位越。目枪前这王一地喉区无懂论交倘通条挥件、脑市政砍配套品，还绪是生抗活设秃施及选社区尝环境琴都已脆日渐衫完善超，奥伏运村银及奥俱运场蜂馆的蜂建设贵对亚庄北地症区环窃境改堆善及侵基础衫设施估建设傍产生考重大墓影响罢，本晌地区冻将成蔬为北凭京市波居住恭类物红业发稠展最鉴为成列熟的属地区换之一胖。漆1、贷区域虑竞争酬激烈馆在亚面北地匠区我擦们共柿选取酸了1输2个活主要膀竞争救项目求作为达研究玉对象刻，这纤12并个项丢目的毒占地么面积尽为1款91罪.4映2公超顷，绘总建逗筑面娃积达剑到4亦02家.9椅万平水方米弦。说棉明本摸区域室市场蒜供应娘量较形为充习足，甩竞争凤激烈毛。悔2、螺市场情产品赶以中阔高档申为主恐目前美亚北舟地区基在售赵项目制销售掀均价吸集中勺在6皱00挽0机～桨70席00旅元/猫平方叫米左喂右，泛其主偏要原茫因是松这些陶项目姿的产喜品品小质、滤配套汽设施伍、服厘务水够平并见没有冻实现筑高档拿化。慰3、男市场搜存在求向高叙档化包发展惑的趋样势倒目前译亚北筐的基眨本状旺况与孟东部泼CB垂D仍驴然有记较大钻差距轮，表珍现在羞市场骑上是棋两地泳房价效相差疼大约油30样00勉元。碧但是五奥运陷会的猴举办抱将会输促使键国家朵在此奴投入垮大量假的资袜金进府行配墨套建缘设；社世贸池中心竭的建碑成也颈会在吗京北旺地区叮形成耕一个测新的哨中心勺商务茫区。印加上树本地吃区业刘已形臂成的弓良好私居住案环境提，市室场将咐会由床中端亚市场威向高砌端市基场变境迁。跃4、况亚北划地区载购买蜘力不顷足以距支撑栋高档垃市场醉通过寻对亚陷运村诸地区孩已购柱房人够群的知问卷健调查坏，这贴一地牢区的馒住房横消费佣力水腥平虽乘然相批对北妈京市尝整体漠消费柏能力饼较高蓝，但才是仍港然没例有达芦到足惊以支阳撑豪甘宅市签场的诱能力初，豪柱宅市旨场需疼要跨挑地区计发展遥。碗二、主北京淋高档根房地锁产项权目碍在对后所选元取的狭14览个高秘档项读目的揭研究很中，拍我们灯重点杰对其冷销售摔价格俘、容贪积率逝、建摊设规刻模、利绿化凯率、胞户型截、面梁积配湿比和遍、会职所等丽情况往进行掩了统忆计分击析，奇得到照以下央结论印。喜高档适项目穗绝大寨多数乒属于建外销播房性计质简高档池产品费主要替区域挑集中冶在东稳部C道BD唱地区罪3、小容积较率在创4～顿8的咬占多送数盆4、起建筑劣规模千不大府，浆大多盛数雕占地驱面积纯1.剖5～淘3万鸽平米抵，建使筑面龙积1捎0万缺平米冲左右痒。举5、戴建筑桐形态姑以塔皮楼或丈板、以塔结气合为但主枪6、梳主力需户型往单位绿面积届在1宣80赛～2咸30梅平米起之间进7时、主柄力户喉型以洋三居她两卫胆为主相8、唉均建台有豪梦华会候所，促规模云在2太00索0～四40腹00汗平米乡我们缠同时插对这暗些楼缺盘的携优势咏卖点子进行兆了分垦析，勿认为厚其主揉要的兼共性象依次需为：赵优越玻的地课理位避置、茫外销瓜性质废、高均档豪睛华的诵配套兵设施追、突丑出的霸社区极规划挖、良生好的也周边龄环境冻、发型展商知的品隙牌号撑召力争以及米管理枕服务确的质料量。侮三、雅高档荷项目俗的客古户群校（一计）客鹊户特论征描骆述：晕客户直主要贱来源愧于4岛0恼～谨50铁岁之贺间的言私企朴业主迅、大今型企粗业高装级管颠理人弹员以嫁及其类他行欺业的淡成功养人士经。资么产丰伍厚，激十分斑关心论自己跃的健斩康问危题。滚本人磨社交配活动矛比较枯频繁丹，喜疫欢生调活在讨城市问当中跨。家蛮庭结喇构简呼单，针家庭蔬基本防上都换雇佣企保姆灿。有蜡多次伍购房健经验跟，对悠产品雁品质洲也很典在意翠，注拳重细四节。咳对销受售单右价的卸敏感挪度较耀低，演要求单物业贞服务仇必须尊做得授到位郊，能徒够确吴保人扭身和垦财产亭安全锻。对泥于房疗屋装论修的馆个性围化相兔当强姑。熄（二惕）客秀户需竞求描沟述：块豪宅锋项目暖所面浴对的嘱主要势客户焦的需册求更欧主要岂的是通住房忌的居惑住舒岛适性甜和外桶在的净豪华幼感。呆对于那自身彻的健殖康与倦安全恒也逐燃渐成蹦为这教部分耐客户节所关江心的素主要嫩问题唤之一驳，希条望拥剥有安径全、作健康舒的居期住环作境。远在住匆宅的鸣装修吐方面鼓，客咬户希鹊望充混分得报到个匙性发泊挥。轧对2急00镇平米修左右蚁的三针居、蔽26辜0平鸟米左帅右的妨四居挡需求狡量较惩大。乒客户肝所需有要的柳“蜻豪宅立”类，特抽点是跃外观把雍容沃典雅包、户悲型设数计合搁理、棍会所穿设施依齐全脂、智旧能化绵方案绪先进莫、物沾业配机套完忌善、岸社区转环境甩幽雅遵、服绍务体贪贴周咸到。迁四、哀关于窗本项在目分碧析与烧建议率（一贿）项鄙目的怎SW负OT应分析皱通过问对本能项目降优势感、劣铃势、场机会把点和瑞所面讲临威辉胁的乱分析赏，我寇们认先为润毛丰花泼园项甘目虽参然受初到来饥自于驼宏观宫和微锣观的言威胁辽以及灶项目笋自身泰劣势筑的制诸约，招但综止合分鸣析其料优势融和机窜会仍宝然要希大于局劣势阁和威霸胁。踩只要掉操作禁得当匙，完洁全有打可能熊成功劲。话（二葵）安招索夫兽模型稳分析谱：新祖市场相、新筑产品侦亚运薯村地装区在社现有贴市场共上，矮现有愧产品泛之间蛛相互忠竞争驰十分骗激烈呀。能“矩润丰画花园箱”显如果派以亚董运村盏地区廉现有储产品幅形态寸进入阶现有鉴市场芬，必满然会阀遭遇至到激辩烈竞限争。碑亚北燥地区廉目前闻高档悟住宅睡项目延很少化，因劝此高爆档住英宅在姑此地耽区将滴会以原一个义全新恋的产刷品形得态出蔬现。设申奥蜡成功覆后，逃本地亭市场可已经螺开始胁向高造档化衔变迁葵。为揉了在热竞争旬中取宁胜，滋就必卷须在躺市场战、产夕品、继服务呀等方率面寻帜求差愚异化居，从祥而避竟开直煌接竞幸争取拨得市欠场领税先优童势。峰（三妥）项牛目的吧市场妈定位钱亚北盛地区液在高逃档市访场上秧存在桂空档组，因辫而市围场必徐然会膝向高帝档化懒发生宅变迁史，对君于高尤档次竹住宅教的需戚求一覆定会户很快士出现秤。抓蹲住时怖机进圣入这芦一市捕场领宴域，棕将会赵避开屿激烈顾竞争后，掌里握市股场先其机。介我们怀的结象论是文“傲润丰侍花园知”群应当毙定位惭于高胖端市笨场。曲（四凳）项哈目的较客户闪定位姨对于底客户酒定位膀，我障们的余最终子结论稀是：详润丰昌花园熔的目抄标客抓户应饼当定驻位于能来源炕于不边同行烛业的永事业采成功主人士骂，他班们是逆受到顶奥运幼村良星好居瓣住环盒境的校吸引房而集酱中到斜奥运膨村地郑区来魄的私贱企业钉主、扶大型造企业蛙高级怒管理赔者以肉及部叼分其剧他行仗业的致成功贫人士国，拥乱有丰穴厚的喝资产蛙和广浊泛的践社会莫关系宗。他伤们的贵购买爹能力敌比较镜强，任具备仗丰富尿的购愈房经罢验，匹对于允房地婶产消和费而祸言属嘉于成闯熟消饿费者疗。狸（五谈）项职目的叠产品卡定位疾基于愿面向浸成功摩人士纵的高梢端市鸭场定君位，记本项叠目必还须充屑分发墨挥处竭于将寺来以容世贸巡中心拨为核挠心的戒奥运芦商圈载的优仪越地姓理位刻置，絮建设越定位悬为弯“店适应熟国际止化的肯居住涌潮流碗”穿的大纹户型沙精品煮豪宅挑。精黎品豪羽宅主忍要体祝现于央软件聚、硬监件部学分，魂无论柱从建羊筑外阿观、严内部蚂构造验、建剑筑用厚材、遵景观岗、配号套、迈服务绘等各信个方宜面都胡应该拥体现样豪华勇、高非档、薪舒适扣、精周致。虫第二熊部分确枪调研尽的工机作目丰标找本次挽市场什调研领的目追的是疗通过育对亚带运村顶地区悬的区顺位市巾场状毁况分碎析、菌在北登京市拦万元使以上荒销售桂价格休的房戒地产汽项目器中抽偶取典诚型样燥本进围行调目研分远析，裹确立肌“援润丰驻花园浓”丙的市宁场定赤位和弟产品引定位最。同验时，戚通过膏对客居户的烧分析目研究括来为下“惯润丰颠花园商”药的客润户定蚀位提惧供支烤持。脆主要鼠目标却是在陶调研款分析误的基谊础上所形成秀“腥润丰摘花园圆”扰项目疤的拜《拳规划挥设计膀建议容书茫》蛋并为屑编写绿前期链策划判方案锯做准申备。瓣第三唯部分辣镰调研蔽与分崖析的屡方法冲调研骆以及蚕分析合方法聋的选占择占（一扭）调怕研方遮法：置如上疑所述滔，本化次调该研的帖主要落目的届是了眯解区我域市奋场状循况、怕高端霞市场驾产品坛形态沙以及情客户匙特征逃和需县求。丽针对娘这三钟个目枪的，地我们洋认为迈调研畏的落剧脚点丰在于有对市掠场的蹈判断怠理解恶，所突以此荒次调饼研应回当属乓于定垃性调午研。涌因此票，结订合我后公司徒现有职资料抵数据秀情况挖，我叶们确抬定采垄用玻“贸桌面括调研科法端”急、熔“梁调查剪法境”仅、跪“莲问卷牺法母”活和穿“导深入椒访谈渡法翅”陷几种忙方法疑相结焰合的办方式欠。限（二播）分部析方固法：初在分睁析方旨法上呼，主六要注毅重对款收集厦到的概数据捆的归捎纳整网理，苗从中后得到塔相关挖结论涛。对申市场蛛分析激引入抚了S做WO仆T分失析和诵安索隔夫模桥型。敢二、槐区域稠市场明的调渐研方根法废对于爬亚北棍区域乎市场堂的调外研，饱主要免采用贼桌面士调研汪方式涨，充踩分利由用我姻公司兆在代剑理女“校天创衰世缘食”晃过程波中积远累并把不断刺更新吓的市歪场研冈究成狭果。域其优水点是缴能够菊在最载短时兄间内宽掌握柴大量兄信息处，为勿调研熟分析飞提供询帮助丹，从每而有杆效利崖用现幻有资适源。海不足绪之处好在于弱对一免些动糊态数砍据的挑掌握萌方面厨可能孙形成挡滞后励和降徒低准录确性板。因蔽此我兴们将晴在对值高档宴项目伐以及葡客户惠特征鸡调研董时，栽重点照对亚涂运村蔑地区机的房枣产地谨状况角进行而摸底汁，从例而形满成对错桌面岭调研虚的补者充。晃三、相高档劣房地目产项自目的基调研耽方法机主要白使用皆“洒调查走法赞”房，即溜适当呜抽取迹样本浊，着营重进歼行走育访，怕同时岸配合谢以桌摧面调缓研搜灾集资才料。高这种格调研磨方法税具有宇能够翻掌握拾第一徐手资功料便度于准霉确分崇析判帖断的漂优势建，最趣适合鼻于探观测性比研究承。但协缺点疾是必乏须投去入大绿量的塞人力理物力惧，而招且耗庸费时骨间比烂较长怎。这们一阶扑段的怨调研怜，主柿要以房高端川市场窗公寓互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