世邦魏理仕上海服务型公寓市场

报告REPORT报告REPORT上海服务式公寓市场研究报告初上海服务式公寓市场研究报告初稿受委托2006年6月16日目录目录1.0简介12.0上海经济、人口现状及政策概述22.1简介22.2宏观经济52.3房地产市场概述72.4市场环境92.5基础设施建设112.6主要开发项目142.7旅游业概述18旧3.使0跟国际依标准翅服务梁式公渡寓市味场腿20旅3.笼1输服务宿式公酿寓的君定义谦19刃3.蚀2谎服务陪式公芹寓市尿场概沸述感21妇3.寸3勾供应杂情况移24炕3.摧4叮需求猴39弱3.依5纱表现拼趋势鼻47修3.侮6仇人才肌成本腥50剥3.威7形经营尤成本粪53堡4.窝0死与五熊星级故酒店植和高忌级公联寓的达竞争宏57岗4.杂1暖五星势级酒诚店切57盆4.赢2推豪华秀公寓多（州>朴每平疫方米讽4希0,河00届0猴元人饼民币胀）绵68蕉5.机0敬对服勿务式刊公寓圈的投命资崖80杀5.隙1哄简介效/近绒期成皆交纪纳录戴80菊5.站2功汇报围预期招81档5.雾3愁二级邮市场高81痛6.乓0错消费提者问妥卷调涂查植82嫩附件晚一叛97缴附件买二必10份0简介舰受辞辉盛森国际蹈管理商有限聚公司枝的委锋托，狸世邦崖魏理咽仕有室限公雹司（愿简称呜世邦使魏理鹿仕）车对上价海的趟国际百标准最服务亚式公贪寓市史场进币行了抢深入上的调福查和塔研究边。本馅次调驳查姓目的贡是为域帮助星辉盛躁国际牵管理那有限蛮公司而进行灭房地筒产开轰发策笋略布凡局和嫂对中女国国辛内服凶务式险公寓跃的发漫展状皮况作窜出评珠估兵。夕仅供货受权冷人士封阅读篮之机翁密文掏件库未经吐世邦冈魏理领仕、墓其经芒理或其委托故人及堵任何彩世邦改魏理错仕人胡员的锄授权齿，不专得擅亮自使川用或溜依据完该文来件作耀任何标其他破用途关。否拔则，挥其经爷理及助委托晌人需句承担附由于阻擅自恳使用册或依匠据该炕文件吹所造堤成的垒一切初损失艰。未兰经我伶们的春书面瓦授权错许可干，不冷得对探该文僵件进浊行复潜制翻胸版。假设宋进行服假设重是该沃报告兔不可汇或缺杜的一邻部分浴。世政邦魏打理仕宽采取溪假设圾手段辫是因咏为有流的信翻息可鸟能临无法势获得伴、或都不属需于我查们的互专业腿范围钉。尽旱管截莫至该迁报告捉起草励日止膛所进源行的敏一切纵假设盈都是柏基于柱所掌拍握的窜事实殖十分弊谨慎季小心寸地进屈行，赤但是快还是棵可能彼会出毫现假颈设有烫误的与情况安。世讨邦魏链理仕谢并不登保证绝该报险告所司作出拴的任岩何假帮设都案正确垃无误画。遗其他壶途经池获取诞的资升料算该文渠件所径包含寇的大朽量资用料都笔是直边接脉从其跌他途醋径焦获取搬的。宗尽管誓这些风资料灶在该薄报告州内被孤引用伞，但凉并不硬属于夫世邦薪魏理稳仕所梨有。盆该文挨件所未使用欺的全象部或蕉部分溜非来面自世忠邦魏魂理仕哀的内送容，垄世邦荐魏理祖仕并狗不保垃证其内准确突性。扁未来肺事项滋该文愁件所示预测便的未走来事套项或嗽推论句，仅席作为光截至唇该文中件起适草日侍止世些邦魏北理仕呆按所厦掌握质的资话料得恢出的愁一些怖估计或及跟/诉或看耽法。疤这些哲推论瘦或预础测仅率作为隐一些你可能滴性的邮指示澡，并除不保村证戒绝对纲属实栋。这姜些假错设棉存在笨着很爪多变剖数，均而喊任何倘因为腾情况砌的改娇变篮所期造成压的变从化都月将影挖响喂事件材的娃最终伤结果云。世侨邦魏惧理仕洲并不门保证盐这些暖推论榆或预理测会窝真正蹄成为弯现实家。爽上海壳经济掏、人尾口现鸽状及晶政策犁概述简介骑上海屯，中亦国沿爆海最能大的虫城市阵，正渔在飞驱速发消展的搏大都绑市。钟上海浩20躬05脾年年仓底登总记的系人口舍总数号高达霜13监60虹万，词领土按面积吸逾6盒34揭0平盏方公意里，福还拥鸡有挑面对尊着东腰海的酷的离全国鸦最大挑的惰港口深之一刊。筑上海刻一直乌以来皂都是虏公认填的中派国商挑贸经叫济发申展的捆火车语头愿。北勺京经深济日让报最垮近发筐表的桐一次绿问卷由调查炊表明竟上海篮是国盖内最甲具竞苏争力孩的城讯市，朵位于恋深圳占、广费州与嗓北京敬之前恼。同纠时，农由另纺一声家蚕权威尿机构张——煮南京才大学前经济扎及管但理学时院进乌行的情另外踪一次庆问卷坐调查用同样原表明滴就商兆业机栋遇及读吸引业外商主直接渐投资朋方面填而言换，上左海也缩是位邻于深赢圳和伏广州宇之前揭。上海上海恐资料抵来源主：世第邦魏坝理仕血上海楚共有缸十八哈个行分政地碰区及辱一座枪崇明舞岛屿星。下脱表质显示女的是朗截至另20院04待年年上底上墨海的堤地区紫名、勺占寄地面俗积、唐登记幅人口赤、每满户平中均人支口数厨及人骡口密历度等黄数据嫩。贿浦东滴新区铺52碰2积.7伍5定66梅.7跌3椅18类0.渗90镰2.尚7千3,秆46户1矩黄埔剑区垒12圆.4族1午20激.6刘0量61缺.1毫2浊3.爱0鹿49茅,2艺51识卢湾治区工8.玻05鱼11锡.4骡5咳32瓜.4晒0尘2.戏8册40美,2吼48桌徐汇睛区岩54谁.7模6所32古.0默0换88色.9姑4异2.页8矮16功,2才42农长宁船区梯38察.3乏0刊21垂.5俱8夹62饥.1舰7平2.狠9棚16寒,2篮32狱静安进区巨7.蜘62薪10昌.9债7蔑31卖.6颈4馋2.亿9那41淡,5物22五普陀毙区蔬54虾.8晓3闹31桐.1纤6摸85劳.2别1低2.仅7妖15勇,5愤41柜闸北带区掀29箩.2暂6希25午.7旦6泛70坟.7制3辜2.紧7梢24宣,1牺73辟虹口蛾区映23骨.4宪8晋28遥.4促5剧78尼.8徐9琴2.蜓8蜻33唱,5奉99柔杨氧浦棚区惩60壶.7矩3繁38哀.0狭5猪10出8.直35鞠2.榜8基17站,8倡41向宝山乓区本41评5.昆27挣32飘.7道0捐86张.7违6两2.油7狮2,方08俊9等闵行败区丹37勾1.肌68庙29丑.7母8贞78保.6五1件2.胀6矩2,疲11朗5辽嘉定匹区旺45吸8.贿80董17犁.6颂4物51介.9贼6熄2.度9普1,惯13讯3孝金山丑区某58杂6.孩05长17疾.3翅2邻52靠.5让9勒3.埋0弟89珠7宰松江扁区扫60质4.田71传16谨.9煎9饰51外.4竟4万3.挤0举85惜1榜青浦柿区抬67纹5.液54轻14辽.9察8显45挎.5仇7化3.蚕0典67京5丘南汇尘区禽68婚7.片66馅28鼓.1携9朱70腐.7爱7筋2.双5劣1,户02布9完奉贤留区虏68俘7.蚕39两20质.7馋6导51终.0厕8漆2.片5取74浙3槐总计法5阿,影29欣9.维29掏46算5.吨11争1征,丝28州9.峰13江资料凶来源误：上弹海镜市燃统计认局摸上海拒各地凑区地芬图崇明岛崇明岛柜资料造来源神：猎ht矮tp躺:/照/w血ww汪.h珍ua源yu逃re踏al吵ty懒.c厦om鹿/i屡ma遥ge久s/乓ma谜p_软sh驱an桶gh主ai纺_d贡is浙tr弱ic况ts怎_g喜if柴.g崭if秀,爪（钳20化05狱年）鄙到2松00忧8年鹊上海探总枣人口瓦数估记计纲会略柔微超王过乒13狮80帽万壳。按相照些联合嘱国人庭居（宋联合龟国人询口居望住大绳纲）颜计算折，到斩20卧15贴年，肿上海窗的破人口伴数目离将增砖至2条34秃0万睛，孙说明健在十遍年时订间人镜口数蛾目增蛾加7到3.挤3%指，即颈每年苦人均贪增长毁率为佳17偿.3简%。人口人口(其中2006年-2023年为预计)12.8013.0013.2013.4013.6013.8014.002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2023年百万人谣资料嚼来源介：上葱海市药统计呀局直上海圣的人糕口激喜增目是因趋为猾国内匀其他拘省市赖的外袖地人英员的絮大量醉涌入困及外汗籍人似员的拘不断帜增加移所造婚成的个。在望20旅04条年，聋外籍代人员奶及游皆客就愿累计骑达到戒了9轮04矛90扯人，汪比2怎00杰3年荐增加还了2咱4.拉1%窑。而衫20谨00揉年至弃20啦04帽年之秧间，具外籍摔人员着的人渡数增艺加了祝12券.7盼%。议同时炮，受口上海劲快速依的经占济增间长和盐20写10权年上悦海举匀办世跑博会疫的影辰响，半外籍费人员棵的数贺目还迈将在台未来爸两年严继续句增长诞。嗓香港藏4,饱12诉1系4,窜12诉1小4,痰12映4黑3,崖50现5悦3,昏50宝5筑台湾唤10赞,5掌22玻11层,0忧50族11寇,0幼55锣11凯,8肢18距11舟,8意18霸日本灰12面,2予70唐10忆,8喉38肥13方,8鹅61离17供,4零09道22晕,5套63洋韩国狗3,悲29五4筹3,揉81师1饭5,幕70莲3胡7,绒13极5籍9,烈44截1铁马来慨西亚横1,淋27崇8隆1,塘06针6昼1,行53朱6击1,线95溜5灰2,伐52界0童新加娇坡斯2,汇80摇8色1,把60班3前2,言39筹0昆3,申26艇3督4,最47贞2浊德国鹊1,锡51比1兆1,忘63罩1默2,否05瓦4吗2,避54块1布3,喊49晴6届英国族2,只35漠7末93新4盏1,骨28币5取1,篮62击7剩2,左13熄5写加拿泡大挣1,洞36绕1娱1,况40床0本1,控84袄3干2,翅35洲2咱3,盗18论9猪美国栋6,悟35梁4默5,尺15尺0京6,赢76背6妙8,答24完8行10乐,6愉95筋澳大向利亚佣6,栗42路0吓1,量72齿2丹2,恒13块6茫2,首49脾9其2,佩89贱1重法国晓-守-怜-尚-株3,氏13齿3未总计螺60辞,0栋20嫂50连,5蓬86弦61季,6蹄10吊72武,8州95醋90欣,4抗90吓资料绍来源肉：上洁海市钞统计叠局心20监00嚼年到篇20启04炕年之够间，慌上海利的外繁籍人竖口性疾质左变化业巨大能。港虑台同震胞的触人数引基本峡保持莫稳定灯;同法时来道自日彻本、析美国勇、新什加坡馅、韩肌国湖及英苍国的魂人口预却在射短短宰的四盾年里俱翻了顶一番沃甚至宜两番致。在煎20宪04卫年，邻外伯籍手人数妙最多旬的是耳日本暗，其越次是素美国淹、台捧湾、伯韩信国框及新债加坡萌等。收至于葵每户鬼平均研人数狱，官造方的仪统计诉数据赖显示名上海遇的每艇户人冠口从肆20灿00浆年的吃3.桌1沸人伟/魔户骗，下疮降至喜20怨04芝年的锈2.温8忌人仇/先户纸。家酱庭人蔑口的谦减少蛋很大拒程度罢是受扁到了瞧越来殿越多袖的年驾轻一芦代选裹择自子己崭分开达居住州而且下他们锹选择品到城近市其政他地题方找币工作恰的因犁素影扑响。说宏观升经济肉人口口（疯百村万人贸）洋13寨.2慕13缠.3稍13贱.3嫌13还.4稀13寇.5痛13砌.6观国内译生产凯总值休（嘉10新亿元阵人民与币）区4乓55缓.1闭49予5.尿1两54抖0.条9焰62吉5.溜1扩80驶7.币3*厉91器4.需4*尘固定骨资产假投资积总额倚（扒10缺亿元驾人民侦币）仆18咳7.云0坑19雷9.果5椅21忌8.黑7搏24铃5.胜2卫30浑8.阿5萝35瑞4.恳3精合同餐投资厉额（捉10棕亿美狼元）糠6.叼39逐7.零37宝10恨.5植8仁11都.0耻6迅11旋.6听9牺13别.8神3本实际孝利用制外资治（事10过亿美励元）原3.腿2塔4.府4仗5.颗0振5.辅9勉6.樱5岔6.穴9疗消费车品零斥售额县（疫10坛亿元虏人民蛾币）库17沃2.身2封18阻6.畏1挺20说3.开5振22给2.馆1赞24磁5.碍5搁29肺7.干3言年度仗人均苍可支君配竖收入愚额（钩人民种币）厅11兵,7侦18抽12册,8氧83锄13漏,2析50愿14奉,8峰67扔16咬,6研83抛18耳,6年45省家庭存人均扶年度货消费蝴支出炕（人济民币增）法8,室86晒8丹9,辫33赏6未10犬,4肿64湿11亲,0绿40杏12盯,6恋31侍13加,7算73奔零售您价格详指数勺（去纷年=牵10探0）应96归.4宝9鄙8娃.6傅98锤.7拿99昨.0洗10最0.售9门-住失笋业率绍3.洗5%阻4.视3%穷4.狼8%晚4.格9%贵4.际5%丈4.屡4%揪恩璃格尔甚指数掠En吉gl栗e伐In谁de闻x竹44湖.5锤43烧.4易39睁.4亲37山.2备36挂.4务-档*抬国内齿生产辅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